7 D 69/05.NE

Die von der Antragsgegnerin am 5. Juni 2003 beschlossene Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets "Ortskern O. " ist unwirksam. Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. Tatbestand: Die Antragsteller sind Eigentümer des Flurstücks 11 der Flur 8 der Gemarkung O. (O1.-----gasse 5). Sie wenden sich mit dem vorliegenden Normenkontrollantrag gegen die das vorgenannte Grundstück erfassende Satzung der Antragsgegnerin über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets "Ortskern O. ". Das Flurstück 11, das früher als landwirtschaftliches Betriebsgrundstück genutzt wurde und heute überwiegend als Bauhof der Antragsgegnerin dient, erstreckt sich von der O1.----- gasse bis zur Q. -H. -Straße und ist 3.542 m² groß. Die Antragsteller selbst wohnen in dem Wohnhaus O1.-----gasse 5. Am 5. Juni 2003 beschloss der Rat der Antragsgegnerin die hier im Streit stehende Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets "Ortskern O. " im vereinfachten Sanierungsverfahren. Er beschloss ferner, von vorbereitenden Untersuchungen abzusehen. Ziffer 4 der Beschlussfassung lautet: "Es wird ein vereinfachtes Sanierungsverfahren gem. § 142 (4) BauGB beschlossen. Die Anwendung der Vorschriften des Dritten Abschnittes des BauGB sowie die Genehmigungspflicht gemäß § 144 BauGB insgesamt werden ausgeschlossen." In § 1 der Satzung wird eine näher beschriebene und in einem beigefügten Lageplan durch schwarze Umrandung dargestellte Fläche zwischen der S.- -------straße im Westen, der Straße T. im Norden, der S1.----straße im Osten und der Q. -H. -Straße, der I.----straße sowie der T1. Straße im Süden als Sanierungsgebiet festgelegt. Der Satzungsbeschluss wurde am 25. Juni 2003 öffentlich bekannt gemacht. Nach der veröffentlichten Satzung ist (nur) die Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 bis 156a BauGB ausgeschlossen. In der Sitzung am 5. Juni 2003 fasste der Rat der Antragsgegnerin des Weiteren den Aufstellungsbeschluss für einen neuen, den Bereich O1.-----gasse , I.----straße , Q. -H. -Straße und S.--------straße erfassenden Bebauungsplan 117 N als Änderung des im Jahre 1983 in Kraft getretenen Bebauungsplans 40N, Teilplan B und beschloss für den räumlichen Geltungsbereich des Sanierungsgebiets "Ortskern O. " eine Vorkaufsrechtssatzung. Die Bekanntmachungen erfolgten ebenfalls am 25. Juni 2003. Die Bekanntmachung der Sanierungssatzung wurde am 22. Februar 2006 wiederholt. Am 28. September 2006 beschloss der Rat der Antragsgegnerin die Satzung zur förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets "Ortskern O. " erneut und deren Durchführung im vereinfachten Sanierungsverfahren. Für das Gebiet "Bauhof-Areal", zu dem u.a. auch das Grundstück der Antragsteller gehört, beschloss er die Einleitung des Verfahrens zur Festlegung als förmliches Sanierungsgebiet nach § 142 Abs. 1 BauGB, ohne Ausschluss des § 144 und des Dritten Abschnitts "Besondere sanierungsrechtliche Vorschriften" des BauGB und für das Gebiet "Bauhof-Areal", die vorbereitenden Untersuchungen nach § 141 BauGB mit der Untersuchung der persönlichen Lebensumstände im wirtschaftlichen oder sozialen Bereich der von der beabsichtigten Sanierung unmittelbar Betroffenen zu ergänzen, um die bisher durchgeführte Teiluntersuchung vollständig abzuschließen. Die amtliche Bekanntmachung soll am 18. Oktober 2006 erfolgen. Anlass zur Aufstellung der Sanierungs- und der Vorkaufsrechtssatzung sowie des Aufstellungsbeschlusses des Bebauungsplans 117 N waren die Umsetzung eines vom Rat der Antragsgegnerin gefassten Beschlusses vom 29. Mai 2001 zur Stadtentwicklung und das vom Büro für Stadtplanung und Stadtentwicklung I1. , H1. -S2. und Partner im April 2002 vorgelegte, von der Antragsgegnerin zusammen mit dem Stadtmarketing O. e.V. im Jahre 1999 in Auftrag gegebene Stadtmarketing- und Entwicklungskonzept, das die nachhaltige Entwicklung O2. unterstützen und dabei die Identität der einzelnen Stadtteile wahren will. Dem Beschluss vom 29. Mai 2001 lag die Vorstudie "Stadtmarketing- und Entwicklungskonzept O. , Zwischenbericht, E. im März 2001" zugrunde, in der - nach Darstellung des Planungsbüros - nach einem umfassenden Planungs- und Partizipationsprozess mit öffentlichen Informations- und Diskussionsveranstaltungen sowie Workshops die im Konsens erarbeiteten Ergebnisse der sektoralen Untersuchungen zusammengefasst worden waren. Ziel der Antragsgegnerin war die Stärkung des Zentrums durch Aktivierung untergenutzter Flächen im Ortskern von O. . Auf der Basis des Ratsbeschlusses der Antragsgegnerin vom 29. Mai 2001 wurde u.a. der Ortskern O. in der folgenden Zeit im Rahmen des Stadtmarketing- und Entwicklungskonzepts ausführlicher untersucht. Hierbei wurden alternative und aufeinander abgestimmte städtebauliche und in Teilen verkehrsplanerische Lösungen erarbeitet, die auch den Eigentümern vorgestellt wurden. Die Ergebnisse flossen in das städtebauliche Gesamtkonzept für den Ortskern O. ein. In diesem Konzept stellt die Umgestaltung der I.----straße zu einer verkehrsberuhigten Straße das zentrale Element dar. Die Achse Rathaus - Marktplatz - Post soll neben einer baulichen Fassung entsprechend der umliegenden Bebauung durch ein Band von Plätzen aufgewertet und an den Eckpunkten mit attraktiven Nutzungen (Gastronomie, Einzelhandel) gestärkt werden. Zudem soll das Bauhofareal neu strukturiert werden. Im Innenbereich dieses Blocks sollen zentrumsergänzende Einzelhandelsnutzungen oder Erweiterungsflächen für die bestehenden angrenzenden Läden etabliert werden. Auf dem Areal der Gärtnerei wird als langfristige Lösung eine Randbebauung zur T1. Straße mit Handelsnutzungen vorgesehen. Mit Beschluss vom 1. Juli 2003 empfahl der Umwelt-, Verkehrs- und Planungsausschuss der Antragsgegnerin dem Rat das mittelfristige Programm zur Stadterneuerung für den Ortskern von O. . Dies sah in der Prioritätenstufe I im Zeitraum 2003 bis 2005 die Entwicklung des Bauhofareals und die Umgestaltung der I.----straße , in der Prioritätenstufe II in den Jahren 2005 bis 2006 die bauliche Arrondierung des Marktplatzes sowie der Fußgängerzone und in der Prioritätenstufe III in den Jahren 2007 bis 2008 die Möblierung im Ortskern vor. Mit Beschluss vom 16. Juli 2003 stimmte der Rat der Antragsgegnerin der Beauftragung zur Durchführung einer Machbarkeitsstudie und zur Aufstellung eines Bebauungsplans für den Bereich des Bebauungsplans 117 N an das Büro für Stadtplanung und Stadtentwicklung I2. zu. Die nach erfolgter Bewilligung von Städtebauförderungsmitteln durch das Land Nordrhein-Westfalen erstellte Machbarkeitsstudie zur Entwicklung des Bauhofareals von Dezember 2004 (im Folgenden Machbarkeitsstudie) zeigt ein Konzept auf, das die Ansiedlung von Wohnungen, Handels- und Dienstleistungseinrichtungen in Gebäuden mit hoher städtebaulicher und architektonischer Qualität ermöglichen soll. Zwischen den Antragstellern und der Antragsgegnerin fanden Gespräche über den Verkauf des Grundstücks der Antragsteller statt, wobei der zeitliche Rahmen, in dem diese stattfanden, zwischen den Beteiligten streitig ist. Im Verlaufe dieser Gespräche wurden zwei Gutachten über den Verkehrswert des Grundstücks der Antragsteller erstellt (Gutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im S3. -T2. -Kreis und der Stadt U. vom 9. Juni 2004 und Gutachten des Sachverständigen Dr. Heinz-Peter K. vom 24. November 2004). Zu einer Einigung ist es bislang nicht gekommen. Am 24. Juni 2005 haben die Antragsteller den vorliegenden Normenkontrollantrag gestellt. Zur Begründung tragen sie insbesondere vor: Aus den Verwaltungsvorgängen sei nicht ersichtlich, dass die angeblich vorliegenden städtebaulichen Missstände durch die geplante Sanierung behoben werden könnten. Aufgrund der Sitzungsvorlage für den Umwelt-, Verkehrs- und Planungsausschuss sei erkennbar, dass sich die Antragsgegnerin zur Begründung des Sanierungskonzepts im Wesentlichen auf das Stadtmarketing- und Entwicklungskonzept der Antragsgegnerin aus dem Jahre 2002 bezogen habe. Dieses sehr allgemeine Sanierungskonzept stelle aber weder eine genaue Darstellung noch eine genaue Zielrichtung dar, in welcher Art und Weise die Sanierung durchgeführt bzw. was genau errichtet werden solle. Dies sei jedoch erforderlich. Darüber hinaus sei der Ausschluss der Vorschriften der §§ 152 bis 156a BauGB rechtswidrig gewesen. Die Antragsgegnerin sei zum Zeitpunkt der Beschlussfassung fälschlicherweise davon ausgegangen, die Anwendbarkeit der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften sei nicht erforderlich und die Durchführung der Sanierung werde durch die Nichtanwendbarkeit auch nicht erschwert. Die Antragsgegnerin habe nicht davon ausgehen dürfen, dass es zu einer Einigung über den Verkauf und die Höhe des Kaufpreises des Grundstücks der Antragsteller kommen werde. Denn im Zeitpunkt der Beschlussfassung hätten noch keine Gespräche mit den Antragstellern stattgefunden. Der Abwägung müsse eine Satzung zugrunde liegen, in der ihre, die Belange der Antragsteller, hätten eingestellt werden müssen. Im Übrigen seien die angeblichen städtebaulichen Missstände als notwendige und zwingende Voraussetzung für den Erlass einer Sanierungssatzung von der Antragsgegnerin weder dargestellt noch nachgewiesen worden. Die Antragsteller beantragen, die von der Antragsgegnerin am 5. Juni 2003 beschlossene Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets "Ortskern O. " für unwirksam zu erklären. Die Antragsgegnerin beantragt, den Antrag abzulehnen. Sie tritt dem Vorbringen der Antragsteller entgegen. Insbesondere führt sie aus, sie sei zutreffend davon ausgegangen, der in der Sanierungssatzung festgelegte Ortskern von O. sei wegen so genannter städtebaulicher Missstände im Sinne von § 136 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BauGB sanierungsbedürftig gewesen. In der Sitzungsvorlage sei dargestellt worden, dass der Ortskern O. unmittelbar an den S3. grenze und umfassende Entwicklungschancen besitze. Über das vorhandene Angebot hinausgehend befänden sich im direkten Umfeld des Marktplatzes zahlreiche Flächenpotentiale, deren Entwicklung die Situation im Ortskern positiv beeinflussen und die Versorgungsfunktionen stärken könnten. Diesen Perspektiven stünden zahlreiche städtebauliche Missstände entgegen, die die Entwicklung des Ortskerns aktuell hemmten. Hierzu sei die stark belastete I.----straße zu zählen. Aber auch das Karree südlich der O1.-----gasse mit dem Bauhofareal, der Bereich der alten Gärtnerei an der T1. Straße oder die Flächen nördlich der Raiffeisenstraße einschließlich des Postgebäudes würden nach Art, Maß und Zustand nicht entsprechend ihrer Bedeutung genutzt. Die baulichen Strukturen würden die Entwicklungsperspektiven O2. in weiten Teilen des Ortskerns einengen; dieser sei in der Erfüllung seiner Aufgaben erheblich beeinträchtigt. Die Funktionsfähigkeit in Bezug auf den fließenden und ruhenden Verkehr, die Entwicklungsfähigkeit unter Berücksichtigung seiner Versorgungsfunktionen und die sozialen Aufgaben des Gebiets seien unzureichend erfüllt. Angesichts der Bauhofnutzung, dem bestehenden Konflikt zur Wohnbebauung und brach liegenden Flächen im Süden dürfte nicht ernsthaft zweifelhaft sein, dass dieser Teilbereich des Sanierungsgebiets sanierungsbedürftig sei. Zudem würden die Antragsteller verkennen, dass die Ziele und Zwecke der Sanierung gerade nicht in die Satzung aufgenommen werden müssten. Es müsse auch nicht bereits unmittelbar nach Inkrafttreten der Sanierungssatzung erkennbar sein, welche Sanierungsmaßnahmen im Einzelnen geplant seien. Die Abgrenzung des Sanierungsgebiets unter Einbeziehung des Grundstücks der Antragsteller genüge des Weiteren den gesetzlichen Anforderungen. Hierbei sei das Gebot der gerechten Abwägung nicht verletzt worden. Private Interessen der Antragsteller, die die Einbeziehung ihres Grundstücks in das Sanierungsgebiet von vornherein ausschlössen, seien von diesen nicht benannt worden. Solche seien auch nicht erkennbar. Die Abgrenzung orientiere sich vielmehr an den allgemeinen Voraussetzungen für städtebauliche Sanierungsmaßnahmen, also insbesondere am Vorliegen städtebaulicher Missstände und der Erforderlichkeit, sie durch Sanierungsmaßnahmen zu beheben. Sie, die Antragsgegnerin, habe auch die Belange der von der Sanierung betroffenen Grundstückseigentümer in ihre Planungsentscheidung einbezogen. Vor Erlass der Sanierungssatzung seien mit den Antragstellern unter Beteiligung des beauftragten Planers Gespräche über deren Vorstellungen und ihre Verkaufsbereitschaft geführt worden. Dabei sei eine freihändige Veräußerung der Grundstücke mit Ausnahme des Wohnhauses in Aussicht gestellt worden. Eines dieser Gespräche sei am 22. Oktober 2001 gewesen. In der Folgezeit hätten eine Vielzahl von Gesprächen stattgefunden, die die Kaufpreisvorstellungen, die Ergebnisse von zwei eingeholten Wertgutachten und eine Hilfestellung bei der Beurteilung der steuerlichen Auswirkungen bei Verkauf des Grundstücks zum Inhalt gehabt hätten. Weiterhin sei dem Festsetzungsbeschluss über das Sanierungsgebiet ein umfassender Partizipations- und Diskussionsprozess vorausgegangen, in den alle Beteiligten von Anfang an eingebunden gewesen seien. Die einzelnen Stufen der schrittweisen Bürgerbeteiligung seien dem Stadtmarketing- und Entwicklungskonzept vom April 2002 zu entnehmen. Damit hätten auch die Eigentümer der im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke ausreichend Gelegenheit gehabt, die aus ihrer Sicht gegen eine solche Sanierung sprechenden Belange in den öffentlichen Diskussionsprozess einzubringen. Die öffentlichen Informations- und Diskussionsveranstaltungen seien jeweils ortsüblich angekündigt worden. Zudem halte sich ihre, der Antragsgegnerin, Entscheidung, die Vorschriften des 3. Abschnittes des Baugesetzbuchs auszuschließen, innerhalb des ihr zustehenden planerischen Gestaltungsspielraums. Zum Zeitpunkt des Erlasses der Sanierungssatzung seien keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich gewesen, dass die Sanierung im Ortskern O. aufgrund unterschiedlicher Bodenwertentwicklungen erschwert werden würde. Auf der Grundlage der Machbarkeitsstudie und des Stadtmarketingskonzepts sei sie, die Antragsgegnerin, zu Recht davon ausgegangen, die Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften für den erfolgreichen Abschluss der Sanierung sei nicht erforderlich gewesen. Insbesondere hätten die Antragsteller stets ihre Verkaufsbereitschaft signalisiert, sodass sie, die Antragsgegnerin, angenommen habe und heute noch annehme, sich mit den Antragstellern freihändig über den Verkauf der Grundstücke zu einigen. Unverständlich sei schließlich der Hinweis auf die besondere Betroffenheit der Antragsteller infolge ihres Alters, wenn gleichzeitig gerügt werde, die Antragsgegnerin habe zugunsten der Grundstückseigentümer ein vereinfachtes Sanierungsverfahren in Gang gesetzt, das hoheitliche Zugriffe auf das Grundstück der Antragsteller ausschließe und den Antragstellern damit gerade zugestehe, allein über das Schicksal des Grundstücks, insbesondere dessen Veräußerung, zu befinden. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte dieses Verfahrens, der Gerichtsakte des Normenkontrollverfahrens 7 D 70/05.NE der Antragsteller bezüglich der Vorkaufsrechtssatzung, der Aufstellungsvorgänge der Antragsgegnerin sowie der von den Antragstellern vorgelegten sonstigen Unterlagen ergänzend Bezug genommen. Entscheidungsgründe: Der Normenkontrollantrag ist zulässig. Der Antrag ist rechtzeitig gestellt worden. Gemäß § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO sind Normenkontrollanträge innerhalb von zwei Jahren nach Bekanntmachung der angegriffenen Rechtsvorschrift zu stellen. Die angegriffene Sanierungssatzung ist am 25. Juni 2003 bekannt gemacht, der Normenkontrollantrag am 24. Juni 2005, damit fristgerecht, gestellt worden. Die Antragsteller sind antragsbefugt. Die Antragsbefugnis im Sinne des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO liegt vor, wenn die Antragsteller geltend machen, durch die Rechtsvorschrift - hier die Sanierungssatzung - in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden. An die Geltendmachung einer Rechtsverletzung nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO sind keine höheren Anforderungen zu stellen als nach § 42 Abs. 2 VwGO. Ferner genügen die Antragsteller ihrer Darlegungspflicht, wenn sie hinreichend substantiiert Tatsachen vortragen, die es zumindest als möglich erscheinen lassen, dass sie durch die Rechtswirkungen einer Satzung nach dem Baugesetzbuch in einem Recht verletzt werden. Als verletztes Recht kommt hier das Eigentumsrecht in Betracht. Eine Einschränkung des Grundeigentums und damit eine Beeinträchtigung einer rechtlich geschützten Position der Antragsteller ist vorliegend gegeben, obwohl die in Rede stehende Sanierungssatzung im so genannten vereinfachten Sanierungsverfahren nach § 142 Abs. 4 BauGB unter Ausschluss nicht nur der Bestimmungen der §§ 152 bis 156a BauGB, sondern auch darüber hinaus des § 144 BauGB beschlossen wurde. Denn auch in diesem Fall begründet die Sanierungssatzung gemäß § 24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB ein Vorkaufsrecht der Antragsgegnerin an den im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücken und erleichtert die Enteignung (vgl. §§ 87 Abs. 3 Satz 3, 88 Satz 2 BauGB). Vgl. Krautzberger, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 9. Auflage 2005, § 142 Rdnr. 19. Der nach alledem zulässige Normenkontrollantrag ist auch begründet. Die angegriffene Sanierungssatzung "Ortskern O. " der Antragsgegnerin vom 5. Juni 2003 leidet an mehreren zu ihrer vollständigen Unwirksamkeit führenden Rechtsfehlern. Die Sanierungssatzung ist bereits aus formellen Gründen unwirksam, da sie nicht mit dem bekannt gemachten Inhalt vom Rat der Antragsgegnerin beschlossen worden ist. Der vom Rat der Antragsgegnerin zu A) 4. gefasste Beschluss unterscheidet sich in einer inhaltlichen Regelung von dem von ihm ebenfalls beschlossenen und bekannt gemachten Text des § 2 der Sanierungssatzung. Ausweislich A) Nr. 4 der Niederschrift über die Sitzung des Rates der Antragsgegnerin vom 5. Juni 2003 hat der Rat der Antragsgegnerin den Ausschluss des § 144 BauGB insgesamt beschlossen. Der veröffentlichte Satzungstext enthält diesen Ausschluss in seinem § 2 nicht. Es ist gemäß § 142 Abs. 4 2. Halbsatz BauGB jedoch erforderlich, dass der Ausschluss des § 144 BauGB in der Sanierungssatzung selbst erfolgt. Wird eine Satzung nicht mit dem vom Rat beschlossenen Wortlaut bekannt gemacht und ist die bekannt gemachte Satzung so nicht beschlossen worden, so kann die Satzung nicht wirksam werden. Vgl. BVerwG, Urteil vom 5. Dezember 1986 - 4 C 31.85 -, BRS 46 Nr. 13; OVG NRW, Urteil vom 23. Januar 1992 - 11a NE 104/90 -, BRS 54 Nr. 114. Die von der Antragsgegnerin in der mündlichen Verhandlung angestellten Überlegungen zur Teilunwirksamkeit der Sanierungssatzung hinsichtlich ihres § 2 greifen nicht durch. Die Bekanntmachung einer Rechtsnorm ist nicht bloß eine Zutat, sondern ein integrierender Bestandteil des Rechtssetzungsaktes selbst. Vgl. BVerfG, Beschluss vom 19. März 1958 - 2 BvL 38/56 -, BVerfGE 7, 330 = NJW 1958, 988. Sie betrifft immer die Rechtsnorm als Ganzes. Eine Teilbarkeit ist daher ausgeschlossen. Auf einen eventuellen Mangel der Bürgerbeteiligung können sich die Antragsteller allerdings nicht mit Erfolg berufen. Die Beteiligung und Mitwirkung der Betroffenen, die bei der Vorbereitung und Durchführung der Sanierung stattfinden soll (vgl. § 137 BauGB), entspricht nicht der förmlichen Bürgerbeteiligung im Rahmen der Bauleitplanung nach § 3 Abs. 2 BauGB a.F., sondern allenfalls der ebenfalls nicht förmlichen frühzeitigen Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB a.F.. Demnach wäre ein eventueller Mangel der Betroffenenbeteiligung gemäß § 214 Abs. 1 Nr. 1 BauGB a.F. nicht als Verfahrensfehler beachtlich. Vgl. VGH Kassel, Beschluss vom 29. Oktober 1991 - 4 N 1815/85 -, JURIS- Dokumentation; Bielenberg/Krautzberger, in: Krautzberger, Städtebauförderungsrecht, Stand Juni 1999, C § 143 BauGB Rdnr. 36. Ein Formfehler ergibt sich auch nicht daraus, dass die Antragsgegnerin für den Sanierungsbereich keine vorbereitenden Untersuchungen durchgeführt hat. Ob die Antragsgegnerin vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets vorbereitende Untersuchungen durchzuführen oder zu veranlassen hatte (vgl. § 141 Abs. 1 Satz 1 BauGB) oder ob sie von vorbereitenden Untersuchungen absehen konnte (vgl. § 141 Abs. 2 BauGB), bedarf vorliegend keiner Entscheidung, da dieser Mangel unbeachtlich wäre, soweit er das Sanierungsverfahren betrifft. § 214 Abs. 1 Nr. 1 BauGB a.F. zählt abschließend die beachtlichen Verletzungen von Verfahrensvorschriften auf. Hierunter fällt § 141 BauGB nicht. Vgl. Bielenberg/Krautzberger, in: Krautzberger, a.a.O., C § 143 BauGB Rdnr. 37. Dagegen ist die Frage, ob die von der Antragsgegnerin tatsächlich durchgeführten Untersuchungen der Sache nach ausreichten, um die gesetzlichen Voraussetzungen für die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets zu belegen, keine Frage der formellen, sondern der materiellen Rechtmäßigkeit der Sanierungssatzung. Vgl. zur Entwicklungssatzung: OVG NRW, Urteil vom 19. Juni 2001 - 10a D 210/97 -, NVwZ-RR 2002, 626. Die Satzung der Antragsgegnerin über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets "Ortskern O. " leidet auch an materiellen Mängeln, die zu ihrer Unwirksamkeit führen. Die gesetzlichen Voraussetzungen des § 142 Abs. 1 Satz 1 BauGB für die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets "Ortskern O. " haben entgegen der Auffassung der Antragsgegnerin nicht vorgelegen und die Wahl des vereinfachten Sanierungsverfahrens ist ebenfalls zu beanstanden. Allerdings wies das von der Sanierungssatzung erfasste Gebiet städtebauliche Mängel auf, zu deren Behebung städtebauliche Sanierungsmaßnahmen erforderlich waren. Gemäß § 142 Abs. 1 Satz 1 BauGB kann die Gemeinde ein Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festlegen (förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet). Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird (§ 136 Abs. 2 Satz 1 BauGB). Städtebauliche Missstände wiederum liegen vor, wenn das Gebiet die in Satz 2 Nr. 1 dieser Bestimmung genannten Substanzmängel oder die in diesem Satz in Nr. 2 genannten Funktionsmängel aufweist. Die Fälle der Substanzmangelsanierung sind dadurch gekennzeichnet, dass ein Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen nicht entspricht. Die Funktionsmangelsanierung kommt demgegenüber in Gebieten in Betracht, die in der Erfüllung der Aufgaben, die ihnen nach Lage und Funktion obliegen, erheblich beeinträchtigt sind. § 136 Abs. 3 BauGB enthält beispielhaft und nicht abschließend, wie sich aus dem Wort "insbesondere" ergibt, diejenigen Merkmale, die für die Beurteilung, ob in einem Gebiet städtebauliche Missstände vorliegen, maßgeblich sind. Ob ein Gebiet städtebauliche Missstände in diesem Sinne aufweist, ist aufgrund des Ergebnisses der vorbereitenden Untersuchungen (§ 141 Abs. 1 BauGB) oder gegebenenfalls sonstiger hinreichender Beurteilungsgrundlagen (§ 141 Abs. 2 BauGB) zu beantworten. Hierbei steht der Gemeinde ein weiter Beurteilungsspielraum zu. Die gerichtliche Nachprüfung der Entscheidung über das Vorliegen städtebaulicher Missstände beschränkt sich im Wesentlichen darauf, ob die Gemeinde die maßgeblichen Tatsachen und Umstände rechtsfehlerfrei ermittelt hat oder ob sie von grundsätzlich fehlsamen Voraussetzungen ausgegangen ist. Vgl. OVG Bremen, Urteil vom 13. Dezember 1994 - 1 BA 37/93 -, JURIS- Dokumentation; OVG Saarlouis, Beschluss vom 31. März 1993 - 2 N 1/91 -, JURIS- Dokumentation; Bielenberg/ Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Kommentar, Stand November 1999, § 142 Rdnr. 3; Krautzberger, in: Krautzberger, a.a.O., C § 142 BauGB Rdnr. 7. Entgegen der Auffassung der Antragsteller war das Gebiet, auf das sich die Sanierungssatzung der Antragsgegnerin bezieht, im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Satzung sanierungsbedürftig, da es städtebauliche Missstände im Sinne des § 136 Abs.2 BauGB aufwies, und zwar sowohl hinsichtlich der Substanz (§ 136 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BauGB) als auch hinsichtlich der Funktionsfähigkeit (§ 136 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 BauGB). Das von der Antragsgegnerin mit der Erstellung des Stadtmarketing- und Entwicklungskonzepts beauftragte Büro für Stadtplanung und Stadtentwicklung ist nach umfangreichen sektoralen Untersuchungen (vgl. Seiten 20 - 35 des Konzepts) zu der Einschätzung gelangt, dass für die zunehmend als negativ zu beurteilende Entwicklung der Ortskerne die fehlende Attraktivität, die geringe Breite des Einzelhandelsangebots, die innerstädtische Verkehrsbelastung und das schlechte äußere Erscheinungsbild der Ortskerne kennzeichnend seien. Im Ortskern O. gebe es Bereiche, die ein großes Potential für die Ansiedlung zentraler Nutzungen und die städtebauliche Aufwertung des Zentrums böten, da sie nach Art, Maß und Zustand nicht entsprechend ihrer Bedeutung genutzt würden. Dies seien insbesondere der Marktplatz mit dem gegenüber liegenden Bankgebäude und der nördliche Bereich, das Areal der Post, der Bereich des städtischen Bauhofs und dessen Umfeld sowie der rückwärtige Bereich der VR Bank S3. -T2. . Entgegen der Annahme der Antragsteller liegen diese Mängel nicht nur "angeblich" vor. In dem Stadtmarketing- und Entwicklungskonzept sind die Mängel nicht schlicht behauptet, sondern im einzelnen nachvollziehbar dargelegt. Der Schwerpunkt der angeführten Mängel liegt danach bei der mangelnden Funktionsfähigkeit des Gebiets. Ob ein Funktionsmangel gegeben ist, hängt auch davon ab, welche Funktion das Gebiet nach dem Sanierungskonzept künftig erhalten soll. Vgl. BVerwG, Urteil vom 6. Juli 1984 - 4 C 14.81 -, BRS 42 Nr. 234. Dieses Sanierungskonzept braucht zwar - entgegen der Auffassung der Antragsteller - im Zeitpunkt der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets noch nicht in allen Einzelheiten festzustehen. Die Ziele und Zwecke der Sanierung müssen jedoch bereits allgemein bestimmt sein. Vor allem wenn unter dem Gesichtspunkt des Funktionsmangels auf die künftige Funktion des Gebiets abgestellt wird, müssen die Vorstellungen immerhin so konkret sein, dass sie eine Aussage über diese Funktion zulassen. Vgl. BVerwG, Urteil vom 7. September 1984 - 4 C 20.81 -, BRS 42 Nr. 233; OVG Saarlouis, Beschluss vom 31. März 1993 - 2 N 1/91 -, a.a.O. Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Dabei ist von der Vorstellung der Antragsgegnerin, wie sie auch in der Sitzungsvorlage für ihren Stadtrat zum Ausdruck kommt, auszugehen, dass das Gesamtareal des Ortskerns O. zu einem attraktiven Einkaufsstandort mit kurzen und attraktiven Wegeverbindungen entwickelt werden soll. Im Rahmen des entwickelten städtebaulichen Gesamtkonzepts für den Ortskern O. sollen das Rückgrat I.----straße und die Fußgängerachse Rathaus - Marktplatz - Post als Haupteinkaufslagen gestärkt werden. Die I.--- -straße soll zu einer verkehrsberuhigten Straße umgestaltet werden. Durch die Stärkung der Fußgängerachse mit attraktiven Nutzungen soll ein Bereich geschaffen werden, der ein Flanieren ermöglicht und zum Verweilen einlädt. Das Bauhofareal wird nach dem Gesamtkonzept neu strukturiert. Auf dem Areal der Gärtnerei wird als langfristige Lösung eine Randbebauung zur T1. Straße mit Handelsnutzungen und einer möglichen Verlängerung der Poststraße vorgesehen. Dies zeigt, dass vorliegend die Funktionsfähigkeit des Gebiets "Ortskern O. " in Bezug auf den fließenden und ruhenden Verkehr (§ 136 Abs. 3 Nr. 2. a) BauGB), die Entwicklungsfähigkeit unter Berücksichtigung seiner Versorgungsfunktion im Verflechtungsbereich (§ 136 Abs. 3 Nr. 2. b) BauGB) und die infrastrukturelle Erschließung des Gebiets, insbesondere unter Berücksichtigung der sozialen Aufgaben im Verflechtungsbereich (§ 136 Abs. 3 Nr. 2. c) BauGB) beeinträchtigt ist. Darüber hinaus weist das Gebiet auch Substanzmängel auf (§ 136 Abs. 3 Nr. 1. d), e) und f) BauGB), wenn auch diese in Umfang und Bedeutung hinter den Funktionsmängeln zurückstehen. Die Antragsgegnerin hat das Sanierungsgebiet auch rechtlich fehlerfrei räumlich abgegrenzt und ebenfalls fehlerfrei von einer Ausgliederung des Grundstücks der Antragsteller abgesehen. Nach § 142 Abs. 1 Satz 2 BauGB ist das Sanierungsgebiet so zu begrenzen, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt. Der Gesichtpunkt der zweckmäßigen Durchführung setzt einerseits nicht nur der räumlichen Ausdehnung Grenzen, sondern ermächtigt die Gemeinde andererseits auch, im Interesse der zweckmäßigen Durchführung das Sanierungsgebiet in räumlicher Hinsicht weit genug zu erstrecken. Maßgebend sind insoweit die Zwecke und Ziele der Sanierung, die aus dem bis zur Gebietsfestlegung erarbeiteten Sanierungskonzept zu entnehmen sind. Vgl. Krautzberger, in: Krautzberger, a.a.O., C § 142 BauGB Rdnr. 8. Bei der Beurteilung der Frage, welche Gebietsbegrenzung eine zweckmäßige Durchführung der Sanierung zulässt, räumt das Gesetz der Gemeinde zwar zunächst einen planerischen Gestaltungsspielraum ein. Vgl. BVerwG, Beschluss vom 16. Januar 1996 - 4 B 69.95 -, BRS 58 Nr. 243. Begrenzt wird dieser Spielraum aber durch das Abwägungsgebot, so dass eine fehlerhafte Beurteilung der Zweckmäßigkeit zugleich zu einem Abwägungsfehler führt. Vgl. BVerwG, Urteil vom 4. März 1999 - 4 C 8.98 -, BRS 62 Nr. 229. Gemessen an diesen Maßstäben ist es nicht ersichtlich, dass die Antragsgegnerin das Sanierungsgebiet nicht zweckentsprechend abgegrenzt hat. Das gilt gerade auch hinsichtlich des Grundstücks der Antragsteller. Das Grundstück der Antragsteller ist das sogenannte Bauhofareal. In diesem sollen nach dem im Stadtmarketing- und Entwicklungskonzept enthaltenen Sanierungskonzept, auf das die Sitzungsvorlage zur Ratssitzung am 5. Juni 2003 Bezug nimmt, im Innenbereich des Blockes zentrumsergänzende Einzelhandelsnutzungen etabliert werden, die sich um einen kleinen Platz gruppieren. Des Weiteren soll der Rundlauf für Fußgänger um ein weiteres Stück komplettiert werden, damit kurze und attraktive Wegeverbindungen in der Innenstadt für Fußgänger entstehen. Eine Herausnahme des Grundstücks der Antragsteller aus dem Sanierungsgebiet gemäß § 142 Abs. 1 Satz 3 BauGB wäre mit dem Sanierungskonzept unvereinbar, da es wegen seiner Lage und beachtlichen Größe für die funktionale Entwicklung des Gebiets von zentraler Bedeutung ist. Dass die Antragsgegnerin sachfremde Erwägungen bei der Begrenzung des Sanierungsgebiets angestellt hat, wird von den Antragstellern nicht behauptet und ist auch sonst nicht ersichtlich. Die Satzung der Antragsgegnerin über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets "Ortskern O. " ist jedoch unwirksam, weil ihr hinsichtlich des so genannten qualifizierten öffentlichen Interesses im Sinne des § 136 Abs. 1 BauGB eine fehlerhafte Abwägung zugrunde liegt. Gemäß § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB sind die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Zwar muss die Abwägung noch nicht alle mit der Realisierung der Sanierungsziele verbundenen Konflikte erfassen. Grundlegende Voraussetzung einer ordnungsgemäßen Abwägung ist aber die ausreichende Ermittlung und Klärung der von den vorgesehenen Sanierungsmaßnahmen betroffenen Rechtspositionen. Erst danach ist überhaupt absehbar, ob die Sanierungsziele erreicht werden können. Wenn die Gemeinde diese Klärung unterlässt, basiert die Abwägung auf einer unzureichenden Grundlage, weil die Frage der zügigen Umsetzbarkeit der mit der Satzung verfolgten Sanierungsziele offen bleibt. Vgl. BVerwG, Urteil vom 10. Juli 2003 - 4 C 2.02 -, BRS 66 Nr. 226. Als Sanierungsmaßnahmen kommen nach § 136 Abs. 1 BauGB nur solche städtebaulichen Maßnahmen in Betracht, deren einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung im öffentlichen Interesse liegt. Aus dem Erfordernis der einheitlichen Vorbereitung folgt, dass eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme danach eine Gesamtmaßnahme ist, die anders als sonstige städtebauliche Maßnahmen darauf angelegt ist, mehrere Maßnahmen koordiniert und aufeinander abgestimmt für ein bestimmtes Gebiet vorzubereiten und durchzuführen. Vgl. BVerwG, Urteil vom 23. Mai 1986 - 8 C 42.84 -, BRS 46 Nr. 216; Roeser, in: Berliner Kommentar zum BauGB, Band II, 3. Auflage, Stand April 2002, § 136 Rdnr. 3. Mit dem Zügigkeitserfordernis will der Gesetzgeber zum einen vermeidbaren Verzögerungen vorbeugen, die dadurch eintreten können, dass die Gemeinden die Sanierung ohne schlüssiges Konzept oder sonst unsachgemäß betreiben. Zum anderen muss eine Aussicht darauf bestehen, dass sich die städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen innerhalb eines absehbaren Zeitraumes durchführen lassen. Vgl. BVerwG, Urteil vom 10. Juli 2003 - 4 CN 2.02 -, a.a.O. Bei der Prüfung der Frage, ob sich die mit der Satzung verfolgten Sanierungsziele würden zügig realisieren lassen, konnte die Antragsgegnerin nicht auf das Stadtmarketing- und Entwicklungskonzept von April 2002 zurückgreifen, ohne gesondert vorbereitende Untersuchungen gemäß § 141 Abs. 1 BauGB durchgeführt oder veranlasst zu haben, da diesbezüglich noch keine hinreichenden Beurteilungsgrundlagen vorgelegen haben. Gemäß § 141 Abs. 1 Satz 1 BauGB hat die Gemeinde vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets die vorbereitenden Untersuchungen durchzuführen oder zu veranlassen, die erforderlich sind, um Beurteilungsgrundlagen zu gewinnen über die Notwendigkeit der Sanierung, die sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse und Zusammenhänge sowie die anzustrebenden allgemeinen Ziele und die Durchführbarkeit der Sanierung im Allgemeinen. Sinn und Zweck der vorbereitenden Untersuchungen ist die Feststellung der vorhandenen städtebaulichen Verhältnisse. Die Gemeinde soll hierdurch Beurteilungsgrundlagen für die weitere Vorbereitung, die Rechtfertigung der förmlichen Festlegung durch die Sanierungssatzung und für die Durchführung der Sanierung gewinnen, insbesondere über die Notwendigkeit der Sanierung, die sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse und Zusammenhänge. Hierbei sollen auch die allgemeinen Ziele und Zwecke der Sanierungsmaßnahme festgestellt werden. Vgl. Fislake, in: Berliner Kommentar zum BauGB, a.a.O., § 141 Rdnr. 9; Krautzberger, in: Krautzberger, a.a.O., C § 141 BauGB Rdnr. 15. Gemäß § 141 Abs. 2 BauGB kann von vorbereitenden Untersuchungen abgesehen werden, wenn hinreichende Beurteilungsgrundlagen bereits vorliegen. Voraussetzung für das Absehen von vorbereitenden Untersuchungen ist, dass die Gemeinde aufgrund bereits vorliegender Unterlagen und der Kenntnis der Einstellung und Mitwirkungsbereitschaft der Betroffenen hinreichende Beurteilungsgrundlagen für die Entscheidung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets hat. Vgl. Fislake, in: Berliner Kommentar zum BauGB, a.a.O., § 141 Rdnr. 17; Krautzberger, in: Krautzberger, a.a.O., C § 141 BauGB Rdnr. 66. Ein solcher Fall ist hier nicht gegeben. Im Rahmen des § 136 Abs. 2 Nr. 2 BauGB hat die Antragsgegnerin dem Sanierungsgebiet im Bereich des Bauhofareals eine Einzelhandelsfunktion zugewiesen. Dies soll dadurch erreicht werden, dass im Innenbereich des Blockes zentrumsergänzende Einzelhandelsnutzungen wie zum Beispiel ein SB-Markt oder Erweiterungsflächen für die bestehenden angrenzenden Läden etabliert werden, die sich um einen kleinen Platz gruppieren. Zu einer ordnungsgemäßen Abwägung nach § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB hätte es gehört, die tatsächlichen Voraussetzungen für die Erreichbarkeit dieses Sanierungsziels aufzuklären. Dies ist vorliegend unterblieben. Aus dem Stadtmarketing- und Handlungskonzept ist zwar zu entnehmen, dass es bereits im Rahmen der Erstellung des städtebaulichen Gesamtkonzepts Ortskern O. zu einer gewissen Bürgerbeteiligung gekommen ist. Allerdings belegt das im Stadtmarketing- und Entwicklungskonzept enthaltene Handlungs- und Maßnahmenkonzept, das die Überführung der sektoralen Betrachtungen und Planungen in konkrete Maßnahmen und Arbeitsschritte darstellt, dass gerade die "Verfügbarkeit" der Grundstücksflächen für die Umsetzung der Sanierungsziele noch nicht hinreichend geklärt war. Ausweislich des Handlungs- und Maßnahmenkonzepts sollen im Hinblick auf die Entwicklung des Bauhofareals die Grundstücksverhältnisse als Sofortmaßnahmen für die Ortskernentwicklung O. geklärt und Gespräche mit den Anliegern und potentiellen zukünftigen Nutzern geführt werden (vgl. Seite 100 III Nr. 1. b). Hätte - wie die Antragsgegnerin vorträgt - eine umfängliche Beteiligung der Eigentümer der im gesamten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke bereits stattgefunden, aufgrund deren die Antragsgegnerin von einer zügigen Umsetzung der Sanierungsziele unter Mitwirkung der Eigentümer hätte ausgehen können, wäre es nicht mehr erforderlich gewesen, die Grundstücksverhältnisse erst noch zu klären. Da mit den Anliegern ebenfalls noch Gespräche geführt werden sollten, können diese folglich noch nicht in dem für die Festlegung eines Sanierungsgebiets mit den daraus folgenden Beschränkungen erforderlichen Umfang geführt worden sein und konnten wohl auch noch gar nicht geführt worden sein, wenn noch nicht einmal die Grundstücksverhältnisse geklärt waren. Dass die bislang vorliegenden Unterlagen zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses unzureichend waren, ergibt sich auch aus der im Dezember 2004 vorgelegten Machbarkeitsstudie. Auf Seite 7 dieser Studie ist ausgeführt, dass die Machbarkeitsstudie zur Prüfung der Realisierbarkeit eines urbanen Quartiers mit zentralen Nutzungen mitten im Zentrum von O. und der Darstellung der städtebaulichen Perspektiven in einer Rahmenplanung dienen soll. In der Machbarkeitsstudie sollen die Rahmenbedingungen zur Entwicklung des Areals detailliert untersucht und auf dieser Grundlage städtebaulich attraktive und wirtschaftlich tragfähige Konzepte für das Karree südlich der O1.-----gasse erarbeitet werden. Die Machbarkeitsstudie soll darüber hinaus die inhaltlichen Anforderungen an "Vorbereitende Untersuchungen" für eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme erfüllen. In der Machbarkeitsstudie sind dann auch auf den Seiten 11 bis 13 die nach Satzungsbeschluss durchgeführten Eigentümergespräche ausführlich dokumentiert. Erst diese Gespräche haben der Antragsgegnerin Aufschluss über die Einstellung und Mitwirkungsbereitschaft der jeweiligen Eigentümer - zumindest in Bezug auf das Bauhofareal - gegeben. Die Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer war namentlich auch deshalb von besonderer Bedeutung für die Durchführung der Sanierung, weil die Antragsgegnerin die Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften und die Genehmigungspflicht nach § 144 BauGB ausgeschlossen hat. Der Bebauungsplan konnte von der Antragsgegnerin nicht allein als ausreichende Grundlage der Umsetzung ihrer städtebaulichen Entwicklungsvorstellungen angesehen werden, denn er stellt nur eine Angebotsplanung dar, die für sich genommen noch keine Umsetzung der sanierungsrechtlichen Zielvorstellungen der Antragsgegnerin garantiert. Die "Verfügbarkeit" der Grundstücksflächen gerade in dem Bereich des Bauhofareals hätte nicht ungeklärt bleiben dürfen, da dieser Bereich für die funktionale Entwicklung des Ortskerns von O. von zentraler Bedeutung ist. Letztendlich belegt auch der Beschluss des Rates vom 28. September 2006, dass die bislang vorliegenden Unterlagen unzureichend waren. Denn für den Bereich des "Bauhof- Areals" hat der Rat der Antragsgegnerin am 28. September 2006 beschlossen, die vorbereitenden Untersuchungen nach § 141 BauGB im Hinblick auf § 141 Abs. 1 Satz 2 BauGB zu ergänzen, um die bisher durchgeführte Teiluntersuchung vollständig abzuschließen. Der Abwägungsmangel ist auch beachtlich im Sinne des § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB a.F.. Er ist im Sinne des Gesetzes offensichtlich, weil es sich ohne weiteres aus den Aufstellungsvorgängen ergibt. Er ist auch auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen, da die konkrete Möglichkeit besteht, dass der Rat der Antragsgegnerin bei zutreffender Einschätzung der lückenhaften Abwägungsgrundlage die Sanierungssatzung nicht oder jedenfalls nicht unter Verzicht auf die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften beschlossen hätte. Die Sanierungssatzung ist noch aus einem weiteren Grunde unwirksam. Die Antragsgegnerin hat die Anwendung der Vorschriften des Dritten Abschnitts ausgeschlossen (so genanntes vereinfachtes Sanierungsverfahren), obwohl die Voraussetzungen hierfür nicht gegeben waren. Nach § 142 Abs. 4 Satz 1 1. Halbsatz BauGB ist in der Sanierungssatzung die Anwendung der Vorschriften des Dritten Abschnitts nur dann auszuschließen, wenn sie für die Durchführung der Sanierung nicht erforderlich ist und die Durchführung hierdurch voraussichtlich nicht erschwert wird. Die Entscheidung der Gemeinde über die Durchführung der Sanierung im herkömmlichen oder im vereinfachten Sanierungsverfahren ist keine Ermessensentscheidung ("ist ... auszuschließen"). Die Entscheidung für das vereinfachte Sanierungsverfahren ist vom Gesetz als Ausnahme vorgesehen. Hieraus ist abzuleiten, dass das Gesetz von der Vermutung des Erfordernisses der Anwendung des besonderen Sanierungsrechts ausgeht. Vgl. Fislake, in: Berliner Kommentar zum BauGB, a.a.O., § 142 Rdnr. 41; Krautzberger in: Battis/ Krautzberger/Löhr, a.a.O., § 142 Rdnr. 35. Die Entscheidung hängt davon ab, ob (ausnahmsweise) die Anwendung der §§ 152 ff. BauGB für die Durchführung der Sanierung nicht erforderlich ist und die Durchführung hierdurch voraussichtlich nicht erschwert wird. Rechtlich handelt es sich um eine an die unbestimmten Rechtsbegriffe der Erforderlichkeit und der Erschwerung der Sanierung gebundene Entscheidung. Die Entscheidung der Gemeinde ist von den Gerichten überprüfbar. Vgl. Krautzberger, in: Krautzberger, a.a.O., C § 142 BauGB Rdnr. 39; Bielenberg/ Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O., § 142 Rdnr. 23; vgl. auch Gaentzsch, Die Änderungen des Städtebauförderungsgesetzes, NJW 1985, 881 (887). Der Gemeinde steht aber ein weiter Beurteilungsspielraum zu. Vgl. Krautzberger, in: Krautzberger, a.a.O., C § 142 BauGB Rdnr. 39; Bielenberg/ Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O., § 142 Rdnr. 23; vgl. auch Gaentzsch, a.a.O., 887, der auf die Grundsätze der Überprüfungen von Prognoseentscheidungen verweist - vgl. zur Rechtmäßigkeitskontrolle von Prognoseentscheidungen BVerwG, Urteil vom 7. Juli 1978 - IV C 79.76 -, BVerwGE 56, 110. Maßgeblicher Zeitpunkt für die von der Gemeinde zu treffende Entscheidung ist der Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Sanierungssatzung. Vgl. Fislake, in: Berliner Kommentar zum BauGB, a.a.O., § 142 Rdnr. 40; Bielenberg/Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O., § 142 Rdnr. 23. Allgemein kann gesagt werden, dass auf die Anwendung der §§ 152 ff. BauGB in denjenigen Fällen nicht verzichtet werden kann, in denen Bodenwertsteigerungen die Durchführung der Sanierung erschweren können. In der Sanierungspraxis hat sich schon unter der Geltung des Städtebauförderungsgesetzes gezeigt, dass Bodenwertsteigerungen allein schon durch die Absicht zu sanieren ausgelöst werden und dadurch den erforderlichen Grunderwerb für Ordnungsmaßnahmen nachhaltig beeinträchtigen können. Vgl. Fislake, in: Berliner Kommentar zum BauGB, a.a.O., § 142 Rdnr. 42. Soweit sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen im Sanierungsgebiet oder in Teilen zu erwarten sind, ist die Anwendung der §§ 152 ff. BauGB insbesondere von Bedeutung im Hinblick auf die Erschwernisse, Grundstücke für Ziele und Zwecke der Sanierung unbeeinflusst von sanierungsbedingten Werterhöhungen zu erwerben und auf die Erschwernisse für private Investitionen durch unkontrollierte Bodenwerterhöhungen. Vgl. Bielenberg/Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/ Bielenberg, a.a.O., § 142 Rdnr. 24; Krautzberger, in: Krautzberger, a.a.O., C § 142 BauGB Rdnr. 40. Die Antragsgegnerin hat sich bei ihrer Entscheidung für das vereinfachte Verfahren von den zuvor genannten Beurteilungsgrundlagen, insbesondere von dem Nichteintreten von Bodenwertsteigerungen leiten lassen. Zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Sanierungssatzung konnte die Antragsgegnerin jedoch mangels ausreichender Beurteilungsgrundlagen nicht abschätzen, ob die Durchführung der Sanierung erschwert wird. Da die Eigentumsverhältnisse der Grundstücksflächen des Sanierungsgebiets - wie oben bereits ausgeführt - erst noch geklärt werden sollten, konnte sie zu diesem Zeitpunkt noch nicht beurteilen, welcher Eigentümer seine Grundstücksflächen zu welchem Preis zur Verfügung stellen und welcher Eigentümer eventuell selbst privat investieren will und dazu auch in der Lage ist. Für eine Einigung über einen freihändigen Verkauf hat es daher im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses noch keine konkreten Anzeichen geben. Dies wird auch durch die weitere Entwicklung bestätigt. Mit Beschluss vom 28. September 2006 hat sich der Rat der Antragsgegnerin für das Gebiet "Bauhof-Areal" nunmehr gegen das vereinfachte Sanierungsverfahren entschieden, weil Kerngrundstücke gerade nicht einvernehmlich in die Sanierungsmaßnahme einbezogen werden könnten. Danach erweist sich die Sanierungssatzung der Antragsgegnerin vom 5. Juni 2003 insgesamt als rechtswidrig und unwirksam. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht gegeben sind.