14 A 1093/05

Das angefochtene Urteil wird geändert. Der Kostenersatzbescheid vom 3. November 2003 in der Fassung des Widerspruchsbescheides vom 6. Juli 2004 wird aufgehoben. Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens beider Rechtszüge. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. Tatbestand: Der Kläger erwarb von der Gemeinde X. aufgrund notariellen Vertrages vom 12. April 1999 das Grundstück Gemarkung W. , Flur 11, Flurstück 358 mit einer Größe von 902 m². Die Umschreibung im Grundbuch erfolgte im Juli 1999. Das Grundstück liegt im Bereich der Entwicklungsmaßnahme "Wohn- und Gewerbepark W. am X. ". Nach § 2 Nr. 6 des Kaufvertrages stellt der Kaufpreis den Verkehrswert dar, wie er sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des Entwicklungsbereichs ergibt (§§ 167 Abs. 3, 169 Abs. 5 bis 8 BauGB). Ausgleichsbeiträge gemäß § 154 BauGB sind deshalb künftig nicht mehr zu entrichten. Erschließungsbeiträge gemäß § 127 BauGB sowie Beiträge zur Deckung des Aufwandes für die erstmalige Herstellung der Abwasseranlage werden nicht erhoben; sie sind mit dem Kaufpreis abgegolten. Hierunter fallen nicht die Gebühren und Kosten für die jeweiligen Hausanschlüsse. Im Zuge der Verlegung der öffentlichen Abwasseranlage in der Straße "Auf dem L.---graben " im Trennsystem ließ der Rechtsvorgänger der Beklagten am 30. September 1998 zu dem jetzt dem Kläger gehörenden Grundstück zwei Anschlussleitungen verlegen. Mit Bescheid vom 3. November 2003 forderte der Rechtsvorgänger der Beklagten Kostenersatz für die Verlegung der Hausanschlussleitungen in Höhe von 7.662,67 EUR. Hiergegen erhob der Kläger Widerspruch mit der Begründung: Die Anschlusskosten seien mit dem Kaufpreis abgegolten. Nicht erfasst von dem Kaufpreis seien die Gebühren und Kosten für die jeweiligen Hausanschlüsse. Mit dem Kostenbescheid würden jedoch nicht Hausanschlusskosten sondern Aufwendungen für den hiervon zu unterscheidenden Grundstücksanschluss von der Abwassereinrichtung bis zur Grundstücksgrenze erhoben. Bei dem Hausanschluss, den er nach dem Kaufvertrag innerhalb von 18 Monaten nach Vertragsabschluss durchzuführen habe, handele es sich hingegen um die Leitungen zwischen Grundstücksgrenze und Gebäude. Nur diese Kosten seien nicht von dem Kaufpreis umfasst. Die angesetzten Kosten seien auch überhöht. Dies gelte insbesondere für den Einheitspreis von 190,63 DM pro m³ Baugrubenaushub. Der Leitungsweg sei zu lang gewählt worden. Nach der Ursprungsplanung hätte die Grundstücksanschlussleitung lediglich ein Drittel der jetzigen Länge gehabt. Den Widerspruch wies der Rechtsvorgänger der Beklagten mit Bescheid vom 6. Juli 2004 mit der Begründung zurück, die Regelung in § 2 Nr. 6 des Kaufvertrages beinhalte, dass lediglich Erschließungsbeiträge gemäß § 127 BauGB sowie Beiträge zur Deckung des Aufwands für die erstmalige Herstellung der Abwasseranlage nach § 8 KAG NRW im Kaufpreis enthalten seien. Kennzeichnend für beide Abgabenarten sei, dass es sich um öffentliche Einrichtungen handele. Hingegen sei nach dem Kaufvertrag der Kläger verpflichtet, die Gebühren und Kosten für die jeweiligen Hausanschlüsse zu tragen, die nicht zu den öffentlichen Anlagen gehörten. Dies sehe auch die Entwässerungssatzung der Gemeinde X. vor, wonach die Anschlussleitungen nicht Bestandteil der öffentlichen Abwasseranlage seien. Hinsichtlich des gerügten Einheitspreises für den Baugrubenaushub gelte, dass die Gemeinde X. verpflichtet sei, dem billigstbietenden Unternehmer den Auftrag zur Durchführung der Arbeiten zu erteilen. Hierbei seien nicht Einzelpositionen maßgebend sondern der Preis für die gesamte Kanalbaumaßnahme. Die geforderten Kosten stünden auch nicht außer Verhältnis zu dem Zweck, das Grundstück an das öffentliche Kanalnetz anzuschließen. Hinsichtlich der Trassenführung für die Leitung stehe der Gemeinde das Bestimmungsrecht zu. Wünsche der Grundstückseigentümer bezüglich der Lage der Abwasserleitungen würden nach Möglichkeit berücksichtigt. Hier sei die Anschlussleitung vor Stellung des Bauantrages für den Neubau der Gewerbehalle verlegt worden, so dass die zukünftige Planung nicht habe berücksichtigt werden können. Zur Begründung seiner Klage hat der Kläger sein Widerspruchsvorbringen ergänzt und weiter ausgeführt: Die Hausanschlusskosten seien hier auch deshalb nicht erstattungsfähig, weil die Maßnahme in Bezug auf ein gemeindeeigenes Grundstück durchgeführt worden sei. Bei der Leitungsführung für den Kanal in der Straße sei von der ursprünglichen Planung abgewichen worden, um den Erwerber des schräg gegenüber liegenden Flurstücks 430 zu bevorzugen. Dadurch habe die Zufahrt zu dessen Grundstück mit LKW-Fahrzeugen ermöglicht werden sollen. Der Kläger hat beantragt, den Bescheid vom 3. November 2003 in der Fassung des Widerspruchsbescheides vom 6. Juli 2004 aufzuheben. Der Rechtsvorgänger der Beklagten hat beantragt, die Klage abzuweisen. Er hat im Wesentlichen seine Ausführungen im Widerspruchsbescheid ergänzt und vertieft. Durch das angefochtene Urteil hat das Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen und im Wesentlichen ausgeführt: Der Erstattungsanspruch setze spezielle, gerade dem Pflichtigen zugute kommende Leistungen voraus. Dieser den Ersatzanspruch auslösende Sondervorteil fordere in der Regel die tatsächliche Nutzung der Anschlussleitungen. Es bestehe kein zwingender Grund in Fällen, in denen die Gemeinde im Zeitpunkt der Herstellung eines "Vorratsanschlusses" Grundstückseigentümerin gewesen sei, vom Grundsatz der Maßgeblichkeit der Sach- und Rechtslage im Entstehungszeitpunkt des Erstattungsanspruchs abzuweichen. Dieser Sondervorteil sei erst verwirklicht worden, als der Kläger als Eigentümer des Grundstücks dieses bebaut und an die Kanalisation angeschlossen habe. Auch die übrigen Voraussetzungen für die Entstehung des Ersatzanspruchs lägen vor. Der notarielle Kaufvertrag vom 12. April 1999 stehe dem Anspruch nicht entgegen. Zum Einen berührten zivilrechtliche Vereinbarungen den auf der öffentlichen Rechtsgrundlage des § 10 KAG NRW beruhenden Ersatzanspruch grundsätzlich nicht. Zudem bedeute die Regelung in § 2 Nr. 6 des Kaufvertrages, dass Beiträge nach § 127 BauGB sowie Kanalanschlussbeiträge nach § 8 KAG NRW im Kaufpreis enthalten seien, nicht aber der Kostenersatzanspruch nach § 10 KAG NRW. Aus den Begriffen "Hausanschlusskosten" und "Grundstücksanschlusskosten" könne der Kläger nichts für sich günstiges herleiten, weil diese Begriffe nach dem KAG NRW und nach der Entwässerungssatzung weitgehend inhaltsgleich seien. Auch die Höhe der geforderten Anschlusskosten sei nicht zu beanstanden. Hinsichtlich der Leitungsführung sei nicht erkennbar, dass die Gemeinde eine besonders aufwändige Lösung gewählt habe. Die Anschlussleitungen seien offensichtlich auf dem kürzesten Weg auf das Grundstück des Klägers geführt worden. Es sei nicht zu beanstanden, dass die öffentlichen Kanäle nicht in der Straßenmitte geführt worden seien. Die zugrunde liegenden Einheitspreise seien auch nicht überhöht oder unangemessen. Nach den in einem anderen Verfahren vorgelegten Unterlagen seien die eingereichten sieben Angebote geprüft worden. Die Gemeinde habe dem günstigsten Anbieter in Bezug auf die Gesamtleistung den Zuschlag erteilt. Die Berufung hat das Verwaltungsgericht wegen einer Abweichung von dem Urteil des Oberverwaltungsgerichts NRW vom 8. Februar 1990 - 22 A 712/89 - zugelassen. Zur Begründung seiner Berufung ergänzt und vertieft der Kläger sein bisheriges Vorbringen, würdigt nochmals die Vertragsregelung in § 2 Nr. 6 des Kaufvertrages, verweist auf die Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts vom 8. Februar 1990 und macht geltend, unabhängig von der Entstehung des Erstattungsanspruchs bestehe Beitragsfreiheit, wenn die Maßnahme im Zeitpunkt ihrer Durchführung für ein gemeindeeigenes Grundstück erfolgt sei. Der Kläger beantragt, das angefochtene Urteil zu ändern und nach dem Klageantrag erster Instanz zu erkennen. Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Zur Begründung wiederholt sie ihr bisheriges Vorbringen und führt aus, das angefochtene Urteil sei zutreffend. Sie verweist darauf, dass das Grundstück in einer förmlich durch Satzung festgelegten Entwicklungsmaßnahme liege. Das in einem solchen Bereich gelegene Grundstück sei von der Gemeinde X. von Anfang an mit der Absicht erworben worden, es nach Durchführung der Entwicklungsmaßnahme wieder zu veräußern. Die Entscheidung des 22. Senats vom 8. Februar 1990 könne für diese Sachlage nicht gelten. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf den Inhalt der Verfahrensakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen. Entscheidungsgründe: Die Berufung hat Erfolg. Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Unrecht abgewiesen. Der Kostenersatzbescheid des Rechtsvorgängers der Beklagten vom 3. November 2003 in der Fassung des Widerspruchsbescheides vom 6. Juli 2004 ist rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Der früher für diese Verfahren zuständige 22. Senat des Gerichts hat entschieden, dass die Gemeinde Kostenersatz für Haus- und Grundstücksanschlüsse nur für solche Maßnahmen erheben darf, die unmittelbar fremdbestimmt durchgeführt werden. Daran fehlt es stets, wenn die Gemeinde Maßnahmen in Bezug auf ein eigenes Grundstück vornimmt. Vgl. OVG NRW, Urteil vom 8. Februar 1990 - 22 A 712/89 -, Städte- und Gemeinderat, 1991, 63. Dieser Auffassung, die der 22. Senat im Wesentlichen aus der Entstehungsgeschichte des § 10 KAG begründet hat, schließt sich der erkennende Senat an. Er folgt nicht der Ansicht der Beklagten, das Urteil des 22. Senats könne jedenfalls nicht für solche Grundstücke gelten, die in einem Gebiet lägen, das durch Satzung als Entwicklungsmaßnahme festgelegt worden sei. In städtebaulichen Entwicklungsbereichen soll die Gemeinde zwar die Grundstücke erwerben (vgl. § 166 Abs. 3 BauGB) und sie später wieder veräußern (vgl. § 169 Abs. 5 ff. BauGB). Daraus kann aber nicht gefolgert werden, dass alle Grundstücksanschlüsse notwendigerweise fremdbestimmt für einen gegebenenfalls noch nicht bekannten Erwerber verlegt werden. In einem Entwicklungsbereich können auch Grundstücke liegen, die die Gemeinde für eigene Zwecke verwenden will. Ferner kann sich eine Entwicklungsmaßnahme über einen langen Zeitraum hinziehen, die Absicht, was mit einzelnen Grundstück geschehen soll, kann sich ändern oder es ist möglich, den Entwicklungsbereich neu zu fassen. Darüber hinaus sind weitere Gegebenheiten denkbar, die im Nachhinein die Feststellung erschweren könnten, die Gemeinde habe den Grundstücksanschluss fremdbestimmt durchgeführt. Die Rechtssicherheit, die durch die Entscheidung des 22. Senats für gemeindeeigene Grundstücke geschaffen wurde, wäre nicht mehr gewährleistet. Für die Gemeinde ergeben sich keine Nachteile daraus, wenn sie keinen Kostenersatz für Grundstücksanschlüsse verlangen kann, die sie für ein eigenes Grundstück vorgenommen hat. Der 22. Senat hat in dem erwähnten Urteil vom 8. Februar 1990 darauf hingewiesen, dass diese Aufwendungen über den Kaufpreis auf den Grundstückserwerber abgewälzt werden können. Dies gilt auch hier. Nach § 169 Abs. 8 BauGB ist das Grundstück zu dem Verkehrswert zu veräußern, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs ergibt. In diesen Neuordnungswert sind die für das Grundstück wertbildenden Faktoren nach der Wertermittlungsverordnung einzubeziehen und damit auch das Vorhandensein eines Grundstücksanschlusses. Soweit das Verwaltungsgericht seine Ansicht, der Kostenersatzbescheid sei rechtmäßig, auf das Urteil des 22. Senats vom 17. Januar 1996 - 22 A 2467/93 - gestützt hat, ist folgendes anzumerken: Richtig ist, dass nach der Rechtsprechung des 22. Senats, der sich der erkennende Senat angeschlossen hat, der Anspruch auf Kostenersatz für den Grundstücksanschluss erst entsteht, wenn das Vorhandensein des Anschlusses für den Eigentümer einen Sondervorteil auslöst. Bei bebaubaren Grundstücken tritt der Sondervorteil in der Regel erst ein, wenn die Anschlussleitung tatsächlich genutzt wird oder genutzt werden muss oder aus sonstigen Gründen erforderlich ist. Eine Anschlussverlegung für ein unbebautes Grundstück auf "Vorrat" genügt somit regelmäßig nicht. Soweit allerdings der Grundstücksanschluss auf Antrag des Grundstückseigentümers oder mit seinem Wissen und Wollen, das heißt in Abstimmung mit ihm, verlegt worden ist, ist wegen der dadurch getroffenen subjektiven Bestimmung ein Sondervorteil anzunehmen, ohne dass es darauf ankommt, ob dieser Vorteil auch objektiv gegeben ist. Die zuletzt genannte Sachlage ist hier gegeben, weil die Gemeinde für ihr eigenes Grundstück den Grundstücksanschluss geschaffen hat. Sie hat als Grundstückseigentümerin den Anschluss gewollt. Auf die Frage, ob damit für sie auch ein Sondervorteil verbunden war, kommt es dann nicht mehr an. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit erfolgt gemäß § 167 VwGO iVm. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.