14 A 782/00

Das angefochtene Urteil wird geändert. Der Beklagte wird unter Aufhebung des Bescheides vom 15. Oktober 1996, soweit darin die Beschränkung der Ausgsleichsabgabe abgelehnt wird, und des Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung Köln vom 6. Februar 1997 verpflichtet, die mit Bescheid vom 11. Dezember 1995 geforderte Ausgleichszahlung von 325,-- DM monatlich für die Monate Januar und Februar 1996 auf 234,-- DM und für die Zeit danach auf 209,-- DM monatlich zu beschränken. Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen. Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. Tatbestand: Die Kläger bewohnen die 81,25 m² große Wohnung im 3. Obergeschoss Mitte des Hauses K. S. 66 in L. . Die am 1. März 1984 bezugsfertig gewordene Wohnung verfügt über eine Zentralheizung sowie Bad/Dusche. Sie wurde mit öffentlichen Mitteln gefördert; die Bewilligung erfolgte am 8. September 1982. Durch Bescheid vom 11. Dezember 1995 forderte der Beklagte die Kläger zur Leistung einer Ausgleichszahlung in Höhe von 325,-- DM monatlich für die Zeit vom 1. Januar 1996 bis zum 31. Dezember 1997 auf. Den hiergegen über den bevollmächtigten Mieterverein L. eingelegten Widerspruch wies die Bezirksregierung Köln durch bestandskräftigen Bescheid vom 5. März 1996 zurück. Mit Schreiben vom 14. Mai 1996 beantragten die Kläger über den Mieterverein L. eine Beschränkung der Ausgleichszahlung auf 209,-- DM monatlich. Sie gaben an, bei einer Kostenmiete von 572,05 DM monatlich und einer Wohnungsgröße von 81,25 m² ergebe sich eine monatliche Belastung von 7,04 DM/m² Wohnfläche. Nach der Tabelle der Höchstbeträge für Leistungszeiträume ab 01.01.1995 (Bewilligungen nach dem 31.12.1973) betrage bei Berücksichtigung der Mietenstufe 3, einer mittleren Wohnlage und einer Ausstattung mit Sammelheizung und mit Bad der Höchstbetrag 9,61 DM. Dies ergebe zur Kostenmiete einen Differenzbetrag von 2,57 DM. Bei der Wohnungsgröße von 81,25 m² sei somit die Ausgleichszahlung auf 208,76 DM monatlich zu beschränken. Es sei die Höchstbetragsverordnung und nicht der Mietspiegel für das Gebiet der Stadt L. vom 1. Januar 1994 anzuwenden, da dieser kein Wohnlagekriterium aufweise. Die Kläger legten weitere Bescheinigungen des Vermieters vom 28. Mai 1996 vor, in denen die Kostenmiete für die Monate Januar und Februar 1996 mit 546,85 DM und ab März 1996 mit 572,05 DM angegeben war. Mit Bescheid vom 3. Juni 1996 lehnte der Beklagte eine Beschränkung der Ausgleichszahlung mit der Begründung ab: Die Kostenmiete von 6,73 DM/m² Wohnfläche (546,85 DM : 81,25 m²) zuzüglich der festgesetzten Ausgleichszahlung ergebe einen Gesamtbetrag von 10,73 DM/m² Wohnfläche. Dieser Betrag übersteige den für die Wohnung der Kläger festgesetzten Höchstbetrag von 11,75 DM nicht. Diesen Höchstbetrag entnahm der Beklagte Tabellenwerten zur Beschränkung der Fehlbelegungsabgabe, die von seinem Bauförderungsamt in Anwendung und Ergänzung des Mietspiegels (Stand: 1. Januar 1994) erstellt worden waren. Der Mietspiegel war dabei um Mietzinsspannen für einfache, mittlere und gute Wohnlagen ergänzt worden. Der Betrag von 11,75 DM entsprach der Obergrenze der Spanne für eine Wohnung der Baujahre 1978 bis 1990, in mittlerer Wohnlage gelegen, 45 bis 90 m² groß und mit guter Ausstattung. Hiergegen legten die Kläger wieder über den Mieterverein L. Widerspruch mit der Begründung ein, ein anwendungsfähiger Mietspiegel existiere nicht und könne auch nicht durch die Tabellenwerte zur Beschränkung der Fehlbelegungsabgabe ersetzt werden. Mit Schreiben vom 3. Juli 1996 beantragten die Kläger eine Herabsetzung der Ausgleichszahlung, weil sich der Grundmietzins von 572,05 DM ab dem 1. Juli 1996 auf 633,80 DM erhöht habe. Mit Bescheid vom 15. Oktober 1996 widerrief der Beklagte den Ablehnungsbescheid vom 3. Juni 1996 und lehnte den Antrag auf Beschränkung vom 14. Mai 1996 erneut ab. Er führte aus: Die Gesamtbelastung aus Kostenmiete und Ausgleichszahlung zum 1. Januar 1996 in Höhe von 10,73 DM/m² Wohnfläche übersteige den Höchstbetrag von 12,80 DM für die von den Klägern genutzte Wohnung nicht. Diesen Höchstbetrag entnahm der Beklagte dem Mietspiegel für nicht preisgebundenen Wohnraum für das Gebiet der Stadt L. - Stand: 1. September 1996 -. Hinsichtlich Wohnungsgröße, Ausstattung, Baujahr und Lage berücksichtigte er dieselben Kriterien wie in dem Bescheid vom 3. Juni 1996. Durch weiteren Bescheid vom 15. Oktober 1996 lehnte der Beklagte auch den Antrag auf Herabsetzung vom 3. Juli 1996 ab. Mit Schreiben vom 13. November 1996 legten die Kläger über den Mieterverein L. Widerspruch gegen den "Leistungsbescheid" vom 15. Oktober 1996 ein. Sie führten u.a. aus: Der Mietspiegel für das Gebiet der Stadt L. sei erst zum 1. September 1996 wirksam geworden, so dass der Bescheid nicht ohne entsprechende Rechtsgrundlage auf fiktive Mietspiegelwerte zum 1. Januar 1996 Bezug nehmen könne. Deshalb sei entsprechend dem Antrag vom 14. Mai 1996 gemäß der Höchstbetragsverordnung die Ausgleichszahlung auf 209,-- DM monatlich zu beschränken. Unter diesem Widerspruchsschreiben befand sich maschinenschriftlich der Namenszug "V. J. Z. ". Eine Unterschrift enthielt das Schreiben nicht. Diesen Widerspruch wies die Bezirksregierung Köln mit Bescheid vom 6. Februar 1997 mit der Begründung zurück, der Höchstbetrag habe dem zeitnah zum Stichtag 1. Januar 1996 in Kraft getretenen Mietspiegel, Stand: 1. September 1996, entnommen werden können. Den Mietspiegeln lägen Daten zu Grunde, die regelmäßig auf einer etwa ein Jahr zurückliegenden Marktentwicklung beruhten. Hiergegen haben die Kläger Klage erhoben und geltend gemacht: Ihr Beschränkungsbegehren müsse nach der Höchstbetragsverordnung beurteilt werden, sodass der Höchstbetrag in ihrem Fall mit 9,61 DM/m² Wohnfläche anzusetzen sei. Der Mietspiegel vom 1. Januar 1994 sei nicht anzuwenden, weil er keine Differenzierung hinsichtlich der Wohnlagen enthalte. Die verwaltungsinterne Berechnung in den Tabellenwerten zur Beschränkung der Fehlbelegungsabgabe könne keinen Mietspiegel i.S.d. Art. 2 Nr. 6 des Fehlbelegungsgesetzes für das Land Nordrhein-Westfalen - AFWoG NRW - ersetzen. Auch der mit Wirkung vom 1. September 1996 in Kraft getretene Mietspiegel könne nicht berücksichtigt werden, weil nach dem eindeutigen Wortlaut der genannten Bestimmung bei der Beschränkung der Ausgleichszahlung allein das zulässige Entgelt und der Höchstbetrag zu Beginn der jeweiligen Leistungspflicht maßgebend sei. Zum 1. Januar 1996 habe aber ein wirksamer Mietspiegel nicht vorgelegen. Eine rückwirkende Abgabeerhebung sei verfassungsrechtlich grundsätzlich ausgeschlossen. Dem Urteil des Oberverwaltungsgerichts vom 17. November 1994 - 14 A 1539/92 - könne nichts anderes entnommen werden, weil in dieser Entscheidung ein nach dem maßgebenden Stichtag aufgestellter Mietspiegel zu Gunsten des Abgabepflichtigen berücksichtigt worden sei. Der Mietspiegel der Stadt L. nach dem Stand vom 1. September 1996 könne auch deshalb keine rechtssatzmäßige Funktion übernehmen, weil er als Kompromiss gegenläufiger Interessen ausgehandelt worden sei. Es stelle zudem eine Verletzung des allgemeinen Gleichheitsgrundsatzes dar, dass in den meisten Gemeinden bei der Beschränkung der Höchstbetrag der Höchstbetragsverordnung entnommen werde, während die Obergrenze eines Mietspiegelwertes nur in den Gemeinden Berücksichtigung finde, die über einen Mietspiegel verfügten. Zudem sei bei einer Neuvermietung einer frei finanzierten Wohnung ein Mietzins, der an der Obergrenze der Mietzinsspanne liege, nicht erzielbar. Nach Durchführung eines Erörterungstermins am 3. September 1999 haben die Kläger angegeben, sie hätten auch den Geschäftsführer des Mietervereins, Herrn Z. , ermächtigt, sie im Widerspruchsverfahren zu vertreten. Die Widerspruchsschrift sei mit Wissen und Willen des Geschäftsführers erarbeitet und abgesandt worden. Eine von dem Geschäftsführer unterzeichnete Zweitschrift des Widerspruchs ist diesen Angaben beigefügt worden. Nachdem die Bezirksregierung Köln mitgeteilt hatte, über den Widerspruch gegen die Ablehnung des Herabsetzungsantrags sei noch nicht entschieden, haben die Kläger insoweit die Klage zurückgenommen. Die Kläger haben sinngemäß beantragt, den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides vom 15. Oktober 1996 und des Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung Köln vom 6. Februar 1997 zu verpflichten, auf ihren Antrag vom 14. Mai 1996 die Ausgleichszahlung auf 209,-- DM monatlich zu beschränken. Der Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen. Er hat vorgetragen: Die Anwendung des Mietspiegels vom 1. September 1996 zum 1. Januar 1996 sei zu Recht erfolgt, weil nach dem Urteil des Senats vom 17. November 1994 - 14 A 1539/92 - aus verfassungsrechtlichen Gründen ein zeitnah zum Stichtag erlassener Mietspiegel anstelle der Höchstbeträge nach der Höchstbetragsverordnung zur Beschränkung der Fehlbelegungsabgabe zu Grunde zu legen sei. Dabei könne davon ausgegangen werden, dass jeder innerhalb eines Jahres ab dem Stichtag in Kraft getretene Mietspiegel dem Erfordernis "zeitnah" entspreche. Ein Vertrauen der Kläger sei im Übrigen nicht schutzwürdig, da durch die Anwendung des Mietspiegels mit dem Stand 1. September 1996 keine Benachteiligung für sie eingetreten sei, weil bereits vorher die Voraussetzungen für eine Beschränkung nicht vorgelegen hätten. Bei den vorher berücksichtigten Tabellenwerten habe es sich um eine Modifizierung des am 1. Januar 1994 gültigen Mietspiegels zum Zwecke der Beschränkung der Fehlbelegungsabgabe gehandelt, die auf dem Erlass des Ministeriums für Bauen und Wohnen des Landes Nordrhein-Westfalen vom 22. November 1995 beruht habe. Durch das angefochtene Urteil hat das Verwaltungsgericht die Klage mit der Begründung abgewiesen: Der Beschränkungsantrag vom 14. Mai 1996 sei mit dem Bescheid vom 15. Oktober 1996 bestandskräftig abgelehnt worden, weil das Widerspruchsschreiben vom 13. November 1996 wegen der fehlenden eigenhändigen Unterschrift dem Erfordernis der Schriftlichkeit nicht genüge. Auf die vorsorglich dem Gericht übersandte und vom Geschäftsführer des Mietervereins unterzeichnete Zweitschrift des Widerspruchs komme es nicht an, weil das Verwaltungsgericht insoweit nicht zuständig sei. Auf den Antrag der Kläger hat der Senat mit Beschluss vom 20. Dezember 2000 die Berufung zugelassen. Zur Begründung der Berufung haben die Kläger im Wesentlichen ihre bisherigen Ausführungen wiederholt und ergänzt sowie darauf hingewiesen, dass auch das Verwaltungsgericht Köln davon ausgehe, weder der Mietspiegel 1994 noch der Mietspiegel 1996 seien eine geeignete Grundlage für die Entscheidung über das Beschränkungsbegehren. Maßgebend sei deshalb die Durchführungsverordnung vom AFWoG NRW. Die Kläger beantragen, das angefochtene Urteil zu ändern und den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides vom 15. Oktober 1996, soweit damit das Beschränkungsbegehren der Kläger abgelehnt worden ist, und des Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung Köln vom 6. Februar 1997 zu verpflichten, auf ihren Antrag vom 14. Mai 1996 die Ausgleichszahlung auf 209,- DM monatlich zu beschränken. Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Er macht geltend, als Bevollmächtigte könnten nur natürliche Personen auftreten, während hier der Mieterverein L. e.V. als juristische Person bevollmächtigt gewesen sei. Im Übrigen könne die Berufung auch in der Sache keinen Erfolg haben. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf den Inhalt der Verfahrensakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen. Entscheidungsgründe: Die Berufung der Kläger hat weitgehend Erfolg. Der Bescheid des Beklagten vom 15. Oktober 1996 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung Köln vom 6. Februar 1997 ist rechtswidrig. Die Kläger haben einen Anspruch auf Beschränkung der Ausgleichszahlung auf 234,-- DM für die Monate Januar und Februar 1996 und für die Zeit von März 1996 bis Dezember 1997 auf 209,-- DM monatlich (vgl. § 113 Abs. 5 der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO -). Die Klage ist zulässig. Eine Sachentscheidung über das Beschränkungsbegehren ist nicht deshalb verwehrt, weil das Vorverfahren (vgl. § 68 ff. VwGO) nicht ordnungsgemäß durchgeführt worden wäre. Der Geschäftsführer des Mietervereins L. , Herr Z. , war von den Klägern bevollmächtigt, sie im Widerspruchsverfahren zu vertreten. Allerdings war in der von der Klägerin zu 2. unterzeichneten Vollmacht vom 21. Dezember 1995 ausdrücklich nur der Mieterverein L. e.V. genannt. Da nach überwiegender Auffassung juristische Personen des Privatrechts im Verwaltungsverfahren und im Klageverfahren nicht als Bevollmächtigte auftreten können, ist die Vollmacht in der Regel dahin zu verstehen, dass die gesetzlichen Vertreter der juristischen Personen als bevollmächtigt gelten. Vgl. OVG Hamburg, Urteil vom 28. Juni 1995 - OVG BfV 53/94 -, ZMR 1996, 228. Nur eine solche die Vollmacht auslegende Betrachtung wird den Interessen der Beteiligten gerecht. Auch der Beklagte hat während des gesamten Verwaltungsverfahrens und des Klageverfahrens erster Instanz nicht geltend gemacht, die Kläger würden unzulässigerweise von einer juristischen Person vertreten. Zudem wäre eine etwa fehlende Bevollmächtigung des Geschäftsführers des Mietervereins, Herrn Z. , hier mit heilender Wirkung nachgeholt worden. Eine Vollmacht kann auch noch in einem späteren Verfahrensstadium, selbst noch in der Revisionsinstanz, nachgebracht werden und heilt dann rückwirkend den Mangel, selbst wenn vorher keine Bevollmächtigung vorgelegen hatte. Vgl. Kopp/Schenke, § 67 VwGO, Rdnr. 28; Kopp/Ramsauer, § 14 VwVfG, Rdnr. 17. Dies gilt nur dann nicht, wenn eine Klage wegen fehlender Vollmacht durch Prozessurteil abgewiesen worden ist. Hier haben die Kläger nach dem Erörterungstermin vor dem Verwaltungsgericht mit Schriftsatz vom 2. November 1999 mitgeteilt, dass sie Herrn Z. ermächtigt hätten, sie im Widerspruchsverfahren zu vertreten. Mit dieser Erklärung ist spätestens ab diesem Zeitpunkt eine Vollmacht für Herrn Z. erteilt, die seine früheren Handlungen heilt. Die Zulässigkeit der Klage scheitert auch nicht daran, dass Herr Z. das Widerspruchsschreiben vom 13. November 1996 nicht unterschrieben hat. Eine nicht unterzeichnete Widerspruchs- oder Klageschrift genügt dann dem Erfordernis der Schriftform (vgl. §§ 70 Abs. 1 Satz 1, 81 Abs. 1 Satz 1 VwGO), wenn sich aus ihr allein hinreichend sicher, ohne Rückfrage oder Beweiserhebung ergibt, dass sie von dem Widersprechenden herrührt und mit dessen Willen in den Verkehr gelangt ist. Vgl. BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978 - 4 C 11.78 -, Buchholz, Nr. 310, § 70 VwGO, Nr. 14. Es reicht aus, wenn sich aus anderen Anhaltspunkten eine der Unterschrift vergleichbare Gewähr für die Urheberschaft und den Willen, das Schreiben in den Verkehr zu bringen, ergeben und dem Bedürfnis nach Rechtssicherheit genügt ist. Vgl. BVerwG; Urteil vom 6. Dezember 1988 - 9 C 40.87 -, BVerwGE 81, 32, 36. Aus dem Schreiben vom 13. November 1996 ergibt sich eindeutig, wer Urheber ist und in welcher Angelegenheit Widerspruch erhoben werden soll. In dem Schreiben wird auf den Antrag vom 14. Mai 1996 Bezug genommen und eine Reduzierung der Abgabe auf 209,-- DM monatlich gefordert. Es besteht auch kein ernsthafter Zweifel, dass das Widerspruchsschreiben mit Wissen und Wollen des Urhebers dem Beklagten zugeleitet worden ist. Der Mieterverein L. ist in einer größeren Zahl vergleichbarer Fälle für seine Mitglieder tätig geworden und hat gegen verschiedene Bescheide Widersprüche erhoben. Dabei war auch das Widerspruchsschreiben vom 15. Dezember 1995 gegen den an die Kläger gerichteten Leistungsbescheid vom 11. Dezember 1995 nicht unterschrieben. Dies haben - wie auch hier - weder der Beklagte noch die Widerspruchsbehörde beanstandet. Im Hinblick auf die Vielzahl der zwischen dem Mieterverein und dem Beklagten gewechselten Schriftstücke und auch Widerspruchschreiben ist nachvollziehbar und einleuchtend, dass die Unterschrift nur versehentlich unterblieben ist und Herr Z. den Willen hatte, den Widerspruch in den Rechtsverkehr zu bringen. Vgl. zu einer ähnlichen Fallkonstellation BVerwG, Urteil vom 6. Dezember 1988 a.a.O. S. 39 ff. Die fehlende Unterschrift steht der Zulässigkeit der Klage zudem deshalb nicht entgegen, weil die Bezirksregierung Köln über den Widerspruch sachlich entschieden hat. Dieses Widerspruchsverfahren betraf (nur) das Verhältnis zwischen den Klägern und der Behörde, nicht aber etwa durch die angegriffene Verwaltungsentscheidung begünstigte Dritte. Die durch eine mit Formmängeln behaftete Widerspruchseinlegung eintretende Bestandskraft begründete deshalb keine Rechtsposition Dritter, in die die Widerspruchsbehörde nicht wieder hätte eingreifen dürfen. Vielmehr blieb es der Widerspruchsbehörde überlassen,ob sie sich auf den Formmangel berief oder trotz des Mangels in der Sache entschied. Entschloss sie sich zu einer erneuten Sachprüfung, so wurde damit dem Zweck des Widerspruchsverfahrens genügt und der Weg zu einer materiellen Prüfung im Klageverfahren wieder eröffnet. Die Berufung hat in der Sache weitgehend Erfolg. Die Ausgleichszahlung ist für die Monate Januar und Februar 1996 auf 234,-- DM zu beschränken und für die Zeit danach antragsgemäß auf 209,-- DM monatlich herabzusetzen. Das Beschränkungsbegehren beurteilt sich nach Art. 2 Nr. 6 AFWoG NRW in der ersten Änderungsfassung vom 14. Juli 1992. Nach Art. 2 Nr. 6 Abs. 1 Satz 1 und 2 AFWoG NRW in dieser Fassung ist die Fehlbelegungsabgabe auf Antrag zu beschränken auf den Unterschiedsbetrag zwischen dem für die Wohnung zulässigen Entgelt und dem für sie nach Art. 2 Nr. 6 Abs. 2 geltenden Höchstbetrag. Maßgebend sind das zulässige Entgelt und der Höchstbetrag zu Beginn der jeweiligen Leistungspflicht. Nach Abs. 2 Satz 3 und 4 dieser Regelung ist als Höchstbetrag die Obergrenze der in dem Mietspiegel enthaltenen Mietzinsspanne für vergleichbaren Wohnraum ohne Betriebskosten, Zuschläge und Vergütungen zugrunde zu legen. Kann der Höchstbetrag danach nicht ermittelt werden, so gilt der Höchstbetrag, den die Landesregierung durch Rechtsverordnung für die einzelnen Jahrgangsgruppen nach den Mietenstufen für die Gemeinden gemäß § 1 Abs. 3 der Wohngeldverordnung - WoGV - bestimmt. Zu Beginn der Leistungspflicht am 1. Januar 1996 existierte in L. der Mietspiegel für nicht preisgebundenen Wohnraum (Stand: 1. Januar 1994). Dieser Mietspiegel ist aber - wovon auch die Beteiligten ausgehen - für die Beurteilung einer Beschränkung nicht anwendbar, weil er keine Mietspannen für unterschiedliche Wohnlagen ausweist und auch sonst keine Kriterien enthält, wonach solche Spannen ermittelt werden könnten. Um der verfassungsgemäßen Vorgabe zu genügen, dass die Ausgleichszahlung nicht über eine Abschöpfung der Subventionsvorteile hinausgeht, muss ein für die Beschränkung geeigneter Mietspiegel zumindest Mietspannen für die einfache und mittlere Wohnlage aufweisen, denn auf dem freien Wohnungsmarkt wird für eine Wohnung in minderer Wohnlage in aller Regel eine geringere Miete entrichtet als für eine Wohnung, die in normaler Wohnlage gelegen ist. Aus Praktikabilitätsgründen ist lediglich hinzunehmen, dass für die bessere Wohnlage eine Mietspanne nicht ausgewiesen ist, weil in dieser Wohnlage Sozialwohnungen ohnehin nur in einer geringen Zahl anzutreffen sind. Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. März 1989 - 8 C 98.95 -, Buchholz 401.71 AFWoG Nr. 3, S. 17, 42. Kann somit nach diesem Mietspiegel (Stand: 1. Januar 1994) der Höchstbetrag nicht ermittelt werden, ist nach Art. 2 Nr. 6 Abs. 2 Satz 4 AFWoG NRW in der Änderungsfassung vom 14. Juli 1992 der Höchstbetrag der von der Landesregierung erlassenen Rechtsverordnung zu entnehmen. Entgegen der Ansicht des Beklagten ist nicht der spätere Mietspiegel für die Stadt L. maßgebend, da dieser Mietspiegel nach der ausdrücklichen Erklärung der an der Aufstellung Beteiligten mit dem Stand der Mietpreisentwicklung 1. September 1996 aufgestellt worden ist und damit zum maßgebenden Stichtag am 1. Januar 1996 keine Gültigkeit hatte. Etwas anderes lässt sich auch nicht dem Urteil des Senats vom 17. November 1994 - 14 A 1539/92 - entnehmen. Diese Entscheidung betraf ein Beschränkungsbegehren aufgrund der bundesrechtlichen Regelung in § 6 AFWoG. Das Fehlbelegungsgesetz in der damaligen Fassung vom 22. Dezember 1981 (BGBl. I S. 1523, 1542) bestimmte in § 6 Abs. 2 Satz 1 AFWoG, dass als Höchstbetrag in Gemeinden, für die ein Mietspiegel im Sinne des Mietspiegelgesetzes besteht, die Obergrenze der in dem Mietspiegel enthaltenen Mietzinsspanne für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung und Beschaffenheit in durchschnittlicher Lage zugrunde zu legen ist. Nach Satz 2 dieser Regelung sollten in den übrigen Gemeinden Höchstbeträge für Wohnungen der einzelnen Jahrgangsgruppen nach Gemeindegrößenklassen jeweils zu Beginn der Leistungszeiträume von der Landesregierung durch Rechtsverordnung bestimmt werden. Da ein Mietspiegelgesetz nicht verabschiedet wurde und die Bezugnahme in § 6 Abs. 2 Satz 1 AFWoG auf Mietspiegel im Sinne dieses Gesetzes somit leer lief, waren nach dem damals geltenden Recht die Höchstbeträge ausnahmslos durch Rechtsverordnung der Landesregierung zu bestimmen. Vgl. BVerwG, Urteil vom 13. Februar 1991 - 8 C 15.89 -, Buchholz 401.71 AFWoG, Nr. 6, S. 53, 60. Ist aber eine solche Höchstbetragsverordnung nicht anwendbar, etwa weil sie wegen fehlender Differenzierung bei den Wohnungsgrößen unwirksam ist oder sonst im Einzelfall unangemessene Beträge ausweist, sind nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts die Vorschriften des Fehlbelegungsgesetzes über die Beschränkung der Ausgleichszahlung einer unmittelbaren Anwendung zugänglich. Die Höchstbetragsregelung muss der verfassungsrechtlichen Legitimation der Fehlbelegungsabgabe willen eine Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete überall ausschließen. Demgemäß ist § 6 AFWoG so auszulegen und anzuwenden, dass diese Grenze auch im Einzelfall gewahrt bleibt. Dementsprechend ist im Einzelfall die im örtlichen Mietspiegel ausgewiesene Obergrenze der Vergleichsmiete korrigierend als Höchstgrenze zugrunde zu legen, wenn der Höchstbetrag der Rechtsverordnung zu § 6 Abs. 2 AFWoG sie überschreitet. Eine solche Korrektur ist durch Gesetz und Verfassung geboten, um die Abschöpfungsabgabe auf den Subventionsvorteil zu beschränken. Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. März 1989 - 8 C 98.85 -, aaO, S. 43 f.; Urteil vom 13. Februar 1991 - 8 C 15.89 -, aaO, S. 64. Ausgehend von diesen Grundsätzen hat der Senat in seinem Urteil vom 17. November 1994 den in der Höchstbetragsverordnung enthaltenen Wert korrigiert und dabei als geeignetes und praktikables Kriterium den entsprechenden Mietspiegelwert eines zu einem späteren Zeitpunkt, formell mit Stand 1. Juni 1990, in Kraft getretenen Mietspiegels berücksichtigt (vgl. S. 10 der Urteilsabschrift). Er sah sich hierzu veranlasst, um der verfassungsrechtlichen Vorgabe zu genügen, die Ausgleichszahlung auf die Abschöpfung des Subventionsvorteils zu beschränken. Wäre die Begrenzung der Ausgleichszahlung auf die Abschöpfung des Subventionsvorteils bereits durch die Höchstbetragsverordnung sichergestellt gewesen, hätte es dieser Korrektur nicht bedurft; sie wäre nach der zitierten Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts unzulässig gewesen. Diese Vorgehensweise hat das Bundesverwaltungsgericht in einem Verfahren über eine Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision gegen das Urteil des Senats vom 24. März 1995 - 14 A 2411/92 - ausdrücklich bestätigt. Es entspreche den vom beschließenden Senat entwickelten Rechtsgrundsätzen, die bereits für den Stichtag 1. Januar 1991 aussagekräftigen Daten der Vergleichsmietentabelle eines Mietspiegels vom Stand: 1. Februar 1991 zugunsten der Abgabepflichtigen korrigierend zu berücksichtigen, wenn der Höchstbetrag der Rechtsverordnung zu Art. 2 Nr. 5 b Satz 4 AFWoG NRW (hier in der ursprünglichen Fassung vom 31. Oktober 1989) die ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete überschreite, oder in unmittelbarer Anwendung des § 6 Abs. 1 Satz 1 AFWoG heranzuziehen, wenn die Höchstbetragsregelung der Rechtsverordnung unwirksam sei. Vgl. BVerwG, Beschluss vom 20. Juli 1995 - 8 B 109.95 -, m.w.N. auch hinsichtlich der bereits oben zitierten Urteile des Bundesverwaltungsgerichts. Der Hinweis des Beklagten, den Klägern stehe in Bezug auf die rückwirkende Anwendung des Mietspiegels kein Vertrauensschutz zu, weil ihr Beschränkungsbegehren auch zum Stichtag 1. Januar 1996 nach den Tabellenwerten zur Beschränkung der Fehlbelegungsabgabe, die in Anwendung und Ergänzung des Mietspiegels Stand: 1. Januar 1994 erstellt worden waren, abzulehnen gewesen wäre, geht fehl. Fragen des Vertrauensschutzes stellen sich hier nicht. Das Beschränkungsbegehren zum maßgebenden Stichtag war ausschließlich nach der Höchstbetragsverordnung zu bewerten. Tabellenwerte oder Ersatzmietspiegel nur für die Beschränkung der Ausgleichszahlung sind nach dem hier anzuwendenden Art. 2 Nr. 6 AFWoG NRW in der Änderungsfassung vom 14. Juli 1992 nicht vorgesehen. Die gesetzliche Regelung stellt ausschließlich auf die in einem Mietspiegel zum maßgebenden Stichtag ausgewiesene Obergrenze der Mietzinsspanne ab. Wenn nach dem Mietspiegel die Obergrenze nicht ermittelt werden kann, gilt der in der Verordnung nach Art. 2 Nr. 6 Abs. 2 Satz 4 AFWoG NRW in der genannten Änderungsfassung bestimmte Höchstbetrag. Auch das Ministerium für Bauen und Wohnen des Landes Nordrhein-Westfalen hat in seinem Erlass vom 22. November 1995 grundsätzliche Bedenken gegen das Vorhaben der Stadt L. geäußert, die Ableitung der Mietzinsspannen für verschiedene Wohnlagen nicht unmittelbar dem Mietspiegel selbst, sondern nur den für Zwecke der Fehlbelegungsabgabe beigegebenen ergänzenden Unterlagen zu entnehmen. Soweit das Ministerium für Bauen und Wohnen des Landes Nordrhein-Westfalen in seinem Erlass vom 14. Februar 1995 anordnet, Mietspiegel, die innerhalb eines Jahres ab dem Stichtag in Kraft treten, zum Stichtag anzuwenden, entspricht dies nach den vorstehenden Ausführungen nicht der Rechtslage. Entsprechendes gilt für die hierzu ergangenen Verwaltungsvorschriften (vgl. Nr. 6.2 Abs. 2 Buchst. c der Verwaltungsvorschrift zum AFWoG NRW in der bis zum 31. Dezember 1999 geltenden Fassung und Nr. 2.3 Abs. 3 Buchst. c der Verwaltungsvorschrift zum AFWoG NRW in der ab 1. Januar 2000 geltenden Fassung). Die Ausgleichszahlung ist demnach wie folgt zu reduzieren: Für Inhaber von Wohnungen, für die die öffentlichen Mittel nach dem 31. Dezember 1973 bewilligt worden sind (Jahrgangs- gruppe 1) beginnt gemäß Art. 2 Nr. 4 Abs. 1 Satz 4 a AFWoG NRW in der Änderungsfassung vom 14. Juli 1992 der Leistungszeitraum am 1. Januar 1995. Nach Anlage 4 zur Durchführungsverordnung in der ersten Änderungsfassung vom 26. Oktober 1993 beträgt der Höchstbetrag bei Mietenstufe 3, mittlerer Wohnlage, Wohnungsgröße 40 bis unter 90 qm und mit Sammelheizung und mit Bad ausgestattet 9,61 DM. Die Kostenmiete in den Monaten Januar und Februar 1996 betrug 546,85 DM. Bei einer Wohnungsgröße von 81,25 qm ergibt sich ein Quadratmeterbetrag von 6,73 DM. Die Differenz zwischen dem genannten Höchstbetrag und der Kostenmiete beträgt somit 2,88 DM, so dass sich bei einer Wohnungsgröße von 81,25 qm ein Betrag von 234,-- DM ergibt, auf den die Ausgleichszahlung für diese beiden Monate zu beschränken ist. Ab März 1996 stieg die Kostenmiete auf 572,05 DM, so dass die Ausgleichszahlung nach Art. 2 Nr. 7 Abs. 2 Satz 1 Buchst. b AFWoG NRW in der Änderungsfassung vom 27. September 1994 herabzusetzen war. Bei einer sich nun ergebenden Kostenmiete von 7,04 DM je qm Wohnfläche beträgt die Differenz zum Höchstbetrag 2,57 DM; multipliziert mit der Wohnfläche von 81,25 qm ergibt sich ein Betrag von 208,82 DM, so dass die Ausgleichszahlung abgerundet auf 208,00 DM zu reduzieren wäre. Entsprechend dem Antrag der Kläger war die Ausgleichszahlung somit auf 209,00 DM monatlich für die Zeit vom 1. März 1996 bis zum 31. Dezember 1997 herabzusetzen. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1, 155 Abs. 1 Satz 2 VwGO. Die Entscheidung über ihre vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 VwGO iVm §§ 708 Nr. 10, 711, 713 der Zivilprozessordnung - ZPO -. Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen der §§ 132 Abs. 2, 137 VwGO nicht gegeben sind.