11 A 1650/91

Das angefochtene Urteil wird geändert. Der Beklagte wird unter Aufhebung seines Bescheides vom 2. März 1989 und des Widerspruchsbescheides des Regierungspräsidenten . vom 18. Oktober 1989 verpflichtet, der Klägerin auf ihren am 8. August 1988 beim Beklagten eingegangenen Antrag die Bebauungsgenehmigung für den Umbau und die Nutzungsänderung eines Betriebshallenteils in eine Wohnung auf dem Grundstück Gemarkung Flur Flurstück zu erteilen. Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. Tatbestand: Die Klägerin begehrt vom Beklagten die nachträgliche Nutzungsänderungsgenehmigung - zuletzt nur noch in der Form der Bebauungsgenehmigung - für den Umbau eines Teiles ihrer Betriebshalle in eine Betriebsinhaberwohnung. Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks im Gewerbegebiet in (Gemarkung , Flur , Flurstücke und ). Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des am 28. Mai 1984 in Kraft getretenen Bebauungsplanes der Stadt "Nr. Gewerbegebiet", 2. Änderung, der für diesen Bereich dieFestsetzung Gewerbegebiet trifft. Das Grundstück ist Firmensitz der GmbH, die mehrere Spielhallen betreibt, der Firma die Unterhaltungsautomaten in Gaststätten aufstellt, und der GmbH, die mehrere Sonnenstudios unterhält. Nachdem der nördliche Teil der bestehenden Betriebshalle zu einer Wohnung umgebaut worden war, beantragte die Klägerin am 8. August 1988 die nachträgliche "Nutzungsänderung einer Betriebshalle in Betriebshalle mit Wohnung". Die Wohnfläche wurde für das Erdgeschoß mit 82,54 qm und für das Dachgeschoß mit 48,75 qm (Gesamtwohnfläche 131,29 qm)' ermittelt. Die Nutzfläche der Betriebshalle wurde mit 198,52 qm angegeben. Mit Bescheid vom 2. März 1989 lehnte der Beklagte die beantragte Baugenehmigung mit der Begründung ab: Das Vorhaben widerspreche den allgemeinen Zweckbestimmungen eines Gewerbegebietes. Gemäß § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO seien Betriebswohnungen nur ausnahmsweise zulässig, wenn sie für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen, Betriebsinhaber und Betriebsleiter notwendig seien. Darüberhinaus müsse eine derartige Wohnung eine dienende Funktion oder Relation zum Betrieb aufweisen; d.h. sie müsse demnach der Betriebsfläche deutlich untergeordnet sein. Weiterhin müsse sie eine enge Bindung zum gewerblichen Betrieb haben, sie müsse demnach für den Betrieb notwendig sein. Diese Voraussetzungen lägen bei dem Vorhaben der Klägerin nicht vor. Für die geplante Betriebswohnung bestehe keine betriebliche Notwendigkeit. Weder die Lagerung von Spielautomaten noch deren Reparatur bedürften einer ständigen Anwesenheit der in § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO genannten Personen am Betriebsstandort. Notwendige Reparaturarbeiten und Auslieferungen könnten während der allgemeinen Arbeitszeit durchgeführt werden. Zudem sei es zumutbar, den Betrieb im Bedarfsfall von einem Wohnstandort anzufahren. Die Klägerin widersprach am 28. März 1989 und führte zur Begründung aus: Auf dem Betriebsgrundstück werde der gesamte technische Service für den Spielhallen-, Spiel- und Unterhaltungsgeräte- sowie Sonnenstudiobetrieb ihres Ehemannes durchgeführt. In diesem Gewerbe sei eine tägliche Arbeitszeit bis in die Abendstunden, manchmal bis 2 Uhr nachts, üblich. Um konkurrenzfähig zu bleiben, komme es auf einen unverzüglichen Reparaturservice an. Dieser sei nur gewährleistet, wenn sich auf dem Grundstück eine Betriebswohnung befinde, von der aus unmittelbar das Lager aufgesucht werden könne, um Ersatzteile bzw. Ersatzgeräte auszuwählen und mitzunehmen. Außerdem seien die dort gelagerten Spielgeräte einer besonderen Diebstahlsgefahr ausgesetzt, der nur durch eine ständige Anwesenheit auf dem Betriebsgelände begegnet werden könne. Schließlich dürfe auch nicht unberücksichtigt bleiben, daß im näheren Umkreis bereits mehrere Betriebswohnungen genehmigt worden seien. Auf dem benachbarten Grundstück, der Schreinerei sei sogar ein freistehendes Wohnhaus mit Genehmigung als Betriebsleiterwohnung errichtet worden. Durch Widerspruchsbescheid vom 18. Oktober 1989 wies der Regierungspräsident den Widerspruch im wesentlichen aus den Gründen des Erstbescheides zurück. Ergänzend wies er darauf hin, daß der Einbruchsgefahr durch technische Sicherungen begegnet werden könne. Auch unter dem Gesichtspunkt der Gleichbehandlung lasse sich kein Anspruch auf Erteilung der Genehmigung ableiten, da im vorliegenden Fall aufgrund zwingender Vorschriften entschieden worden sei. Die Genehmigungsbehörde könne mit Rücksicht auf Art. 20 Abs. 3 GG nicht zur Entscheidung gegen gesetzliche Vorschriften verpflichtet werden. Die Klägerin hat am 17. November 1989 Klage erhoben. Zur Begründung hat sie ergänzend. ausgeführt: Sie habe auch dann einen Anspruch auf Erteilung der Baugenehmigung für eine Betriebswohnung, wenn nicht sie selbst, sondern der sie und ihre Familie unterhaltende Ehemann Inhaber des Gewerbebetriebes sei. Darüberhinaus müsse berücksichtigt werden, daß sie bereits bei Erwerb des Grundstücks von der baurechtlichen Zulässigkeit einer Betriebswohnung ausgegangen sei, da ihr Ehemann bei den Verkaufsverhandlungen mit der Stadt auf die beabsichtigte und notwendige Wohnnutzung zu Betriebszwecken hingewiesen und die Stadt in Kenntnis dieser Umstände ihm das Grundstück veräußert habe. Dadurch sei ein Vertrauenstatbestand geschaffen worden. In ähnlicher Weise sei auch gegenüber anderen Betriebsinhabern im Bereich des Gewerbegebiets gehandelt worden. Schließlich seien auch die Voraussetzungen für eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 Nr. 1 BauGB iVm § 4 Abs. 1 BauGB-Maßnahmengesetz gegeben. Es liege dringender Wohnbedarf vor. Das Vorhaben sei auch nicht unvereinbar mit öffentlichen Belangen. Die Klägerin hat beantragt, unter Aufhebung des Bescheides des Beklagten vom 2. März 1989 und des Widerspruchsbescheides des Regierungspräsidenten vom 18. Oktober 1989 den Beklagten zu verpflichten, ihr die bauaufsichtliche Genehmigung für den Umbau und die Nutzungsänderung eines Be.triebshallenteils in eine Wohnung gemäß ihrem am 8. August 1988 beim Beklagten eingegangen Bauantrag auf dem Grundstück Gemarkung / Flur , Flurstück - zu erteilen, hilfsweise, unter Aufhebung der o.g. Bescheide den Beklagten zu verpflichten, die Klägerin unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts neu zu bescheiden. Der Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen. Zur Begründung hat er ergänzend vorgetragen: Ein Anspruch der Klägerin aufgrund einer Zusicherung bestehe nicht. Selbst wenn die Stadt in Kenntnis der beabsichtigten Wohnnutzung das Grundstück verkauft habe, fehle es für eine entsprechende Zusage an der erforderlichen Zuständigkeit der Stadt nach § 38 Abs. 1 VwVfG NW. Darüberhinaus könne die Klägerin aus dem Gleichheitssatz keinen Anspruch herleiten. Zwar habe er in der vergangenheit im Einzelfall Baugenehmigungen für die Errichtung von Betriebswohnungen gemäß §§ 8 und 9 BauNVO erteilt. Die jeweiligen Vorhaben seien jedoch mit dem vorliegenden nicht vergleichbar. Der Frau sei lediglich eine Bebauungsgenehmigung erteilt worden. Eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 Nr. 1 BauBG iVm dem BauGB-Maßnahmengesetz komme nicht in Frage, da dieses nur für Bauvorhaben Regelungen enthalte und nicht für bereits durchgeführte Baumaßnahmen. Darüber-hinaus sei das Vorhaben städtebaulich nicht vertretbar. Durch das Nebeneinander von gewerblicher Nutzung und Wohnnutzung entstünden Unverträglichkeiten, die der vorrangigen Zweckbestimmung des Gewerbegebietes entgegenliefen. Das Verwaltungsgericht hat die Klage durch Urteil vom 25. April 1991, auf dessen Gründe Bezug genommen wird, abgewiesen. Gegen das ihr am 14. Mai 1991 zugestellte Urteil hat die Klägerin am 13. Juni 1991 Berufung eingelegt. Zur Begründung wiederholt sie den erstinstanzlichen Vortrag und führt ergänzend aus: Das Verwaltungsgericht sei auf die entscheidungserheblichen Fragen nicht eingegangen. Sie - die Klägerin - habe Anspruch auf Erteilung einer Ausnahme nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO. Dieser Anspruch ergebe sich aus Art. 3 Abs. 1 GG iVm der bisherigen sonstigen Verwaltungspraxis des Beklagten. Der Beklagte habe seinen unmittelbaren Grundstücksnachbarn und eine Baugenehmigung für die Errichtung einer Betriebsleiterwohnung bzw. einen entsprechenden Bauvorbescheid erteilt. Bei dem Unternehmen handele es sich um eine Tischlerei, bei dem Unternehmen um einen Bosch-Dienst. Unter dem Datum des 5. Dezember 1988 sei Frau ein Bauvorbescheid zur Errichtung eines Gebäudes für eine Fahrschule und eines Betriebswohnhauses mit drei PKW-Garagen mit Werkstatt erteilt worden. Entgegen den Ausführungen des Beklagten seien die erteilten Genehmigungen nicht rechtswidrig. Weiterhin habe sie - die Klägerin - Anspruch auf Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes gemäß § 31 Abs. 2 Nr. 3 BauGB. Die Nichteinhaltung der Zusicherung der Stadt bei Ankauf des Baugrundstückes stelle eine nicht beabsichtigte Härte dar. Der Kläger beantragt, das angefochtene Urteil zu ändern und nach dem erstinstanzlichen Klageanträgen mit der Maßgabe zu entscheiden, daß lediglich die Bebauungsgenehmigung für das beantragte Bauvorhaben begehrt wird. Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Der Beklagte verteidigt das erstinstanzliche Urteil und verweist auf die Begründung der angefochtenen Bescheide. In der mündlichen Verhandlung vor dem Senat hat der Beklagte erklärt, das Vorhaben der Frau sei nicht verwirklicht worden. Für dasselbe Grundstück sei eine Baugenehmigung für einen Gewerbebetrieb der Sanitätsbranche mit Wohnhaus erteilt worden. Außer im Falle der Klägerin seien Baugenehmigungsanträge für Betriebswohnungen oder -häuser nicht abgelehnt worden. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichtsakte und die Verwaltungsvorgänge des Beklagten sowie auf die Aufstellungsvorgänge zum Bebauungsplan Nr. der Stadt verwiesen. Diese waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung. Entscheidungsgründe: Die zulässige Berufung ist begründet. Das Verwaltungsgericht hat zu Unrecht die Klage der Klägerin auf Erteilung der Nutzungsänderungsgenehmigung - in der Form der Bebauungsgenehmigung - für den Umbau eines Teiles ihrer Betriebshalle in eine Betriebsinhaberwohnung abgewiesen. Sie hat Anspruch auf Erteilung der beantragten Bebauungsgenehmigung gemäß §§ 66, 70 BauO NW, da ihrem Vorhaben öffentlich - - rechtliche Vorschriften bauplanungsrechtlicher Art nicht entgegenstehen. Die Nutzungsänderung ist gemäß § 60 Abs. 1 BauO NW genehmigungspflichtig. Nach § 29 Satz 1 BauGB handelt es sich um ein Vorhaben, auf das die §§ 30 - 37 BauGB anzuwenden sind. Die Zulässigkeit der Wohnung richtet sich in bauplanungsrechtlicher Hinsicht gemäß § 30 BauGB nach dem am 28. Mai 1984 in Kraft getretenen Bebauungsplan "Nr. Gewerbegebiet" 2. Änderung der Stadt iVm § 8 BauNVO idF der Bekanntmachung vom 15. September 1977 (BGBl I S. 1763): In dem Bebauungsplan ist das Grundstück der Klägerin als Gewerbegebiet festgesetzt. Nach § 8 Abs. 1 BauNVO dienen Gewerbegebiete vorwiegend der Unterbringung der nicht erheblich belästigenden Gewerbebetriebe. Außerdem können nach § 8 Abs. 3.Nr. 1 BauNVO ausnahmsweise Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter zugelassen werden. Wohnungen und Wohnhäuser dürfen demgemäß in einem Gewerbegebiet nur genehmigt werden, wenn es sich um Betriebswohnungen iSv § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO handelt. Auch wenn diese Voraussetzung gegeben ist, besteht jedoch kein Rechtsanspruch auf die Erteilung der Baugenehmigung. Vielmehr steht die Erteilung der Baugenehmigung im pflichtgemäßen Ermessen der Baugenehmigungsbehörde, wie sich aus der Formulierung "können zugelassen werden" ergibt. Der Bauherr hat insoweit nur einen Anspruch auf fehlerfreie Ausübung des Ermessen. Vgl. zu § 9 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO OVG Lüneburg, Beschluß vom 10. November 1982 - 6 B 69/82 BRS 39 Nr. 51. Der Beklagte hat in dem angefochtenen Bescheid die an eine Betriebsleiterwohnung zu stellenden Anforderungen überspannt. Er hat ebehso wie das Verwaltungsgericht übersehen, daß eine Differenzierung hinsichtlich der Wohnungen erfolgen muß, je nach dem, ob es sich um Wohnungen für Aufsichtspersonen oder um Wohnungen für Betriebsinhaber und Betriebsleiter handelt. Die Bestimmung des § 8 BauNVO ist nach Wortlaut und Sinn eindeutig; sie sieht Ausnahmen nur für die Personen vor, die der gesamten Betriebsverantwortung entweder besonders nahe stehen (Betriebsinhaber- und leiter) oder als Aufsichts- bzw. Bereitschaftspersonen in der Weise an die Betriebsstelle gebunden sind, daß sie dort aus Gründen der Sicherheit des Betriebes oder der Wartung oder Reparatur der Betriebsanlagen jederzeit kurzfristig verfügbar sein müssen. Vgl. OVG NW, Urteil vom 18. August 1978 - XI A 6/78 -, BRS 33 Nr. 28. Wie auch die BauNVO (§§ 8 Abs. 3 Nr. 1, 9 Abs. 3 Nr. 1) bestätigt, sind die dort genannten Betriebswohnungen durchaus übliche Nutzungen in Gewerbe- und Industriegebieten vgl. BVerwG, Urteil vom 2•. Mai 1983 - 4 C 67.78 - BRS 40 Nr. 56. Wohnungen für betriebsgebundene Personen - wie für Aufsichtsund Bereitschaftspersonal oder Betriebsinhaber und Betriebsleiter - müssen auf dem Betriebsgrundstück oder doch in dessen unmittelbarer Nachbarschaft errichtet werden. Weiter erforderlich ist eine auch funktionale Zuordnung solcher Wohnungen zum-jeweiligen Bereich. Diese Zuordnung besteht, soweit es sich um Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonal handelt, wenn diese Personen wegen der Art des Betriebes oder zur Wartung von Betriebseinrichtungen oder aus Sicherheitsgründen ständig erreichbar sein müssen und deswegen das Wohnen solcher Personen nahe dem Betrieb erforderlich ist. Für Betriebsleiter und Betriebsinhaber können wegen ihrer engen Bindungen an ihren Betrieb Wohnungen auf oder nahe dem Betriebsgrundstück auch dann zulässig sein, wenn der Betrieb ihre ständige Einsatzbereitschaft nicht zwingend erfordert; aber auch dann muß. ihr Wohnen auf oder nahe dem Betriebsgrundstück mit Rücksicht auf Art und Größe des Betriebes aus betrieblichen Gründen objektiv sinnvoll sein. Das ist beispielsweise dann nicht der Fall, wenn die Errichtung der Betriebsinhaber- oder Betriebsleiterwohnung nicht mit Rücksicht auf den Betrieb, sondern aus betriebsfremden Gründen erfolgen soll. Vgl. BVerwG, Urteil vom 16. März 1984 - 4 C 50.80 - BRS 42 NR. 73. Die Errichtung der Betriebsleiterwöhnung durch die Klägerin in der bestehenden Betriebshalle ist mit Rücksicht auf Art und Größe des Betriebes objektiv sinnvoll. Sie erfolgt auch. nicht äus betriebsfremden Zwecken. Die Klägerin hat weiter unwidersprochen vorgetragen, daß das fragliche Betriebsgrundstück Sitz von drei Betrieben ihres Ehemannes ist. Hierbei handelt es sich um die GmbH, die Spielhallen betreibt, um die Firma , die Unterhaltungsautomaten in Gaststätten aufstellt, und um die Sonnenstudio GmbH. Für alle drei Betriebe befindet sich in der Betriebshalle eine Reparaturwerkstatt. ,Wesentlich für die Entscheidung im vorliegenden Falle ist jedoch, daß auf dem Grundstück im großen Maße eine Lagerung von Ersatzteilen und Ersatzgeräten stattfindet. Auf diese wird kurzfristig zurückgegriffen, wenn an den Spielgeräten und Automaten Defekte auftreten. Die Klägerin hat weiter unwidersprochen vorgetragen, daß derartige Reparaturen auch häufig in den Abend- und Nachtstunden durchgeführt werden müssen, wenn Defekte an den Geräten in Gaststätten oder Spielhallen auftreten. Wegen der unterschiedlichen Gerätetypen muß ein entsprechendes• Ersatzteillager vorgehalten werden, um kurzfristig entsprechende Reparaturen ausführen zu können. Für einen derartigen Betriebsablauf ist es objektiv sinnvoll, daß der Betriebsinhaber in oder nahe bei seinen Betriebs- und Lagerräumen wohnt. Dies erlaubt ein sofortiges und effektives Reagieren auf Reparaturaufträge. Zeitaufwendige Fahrten von einem externen Wohnort zum Ersatzteillager entfallen. Durch das Wohnen in unmittelbarer Nähe des Betriebes erhöht sich ferner die Einbruchssicherheit in einem ganz erheblichen Maße. Die Klägerin. hat unwidersprochen vorgetragen, daß die Mielzahl von elektronischen Geräten im Lager Diebe besonders anzieht. Nicht ersichtlich ist, daß die Klägerin im übrigen aus betriebsfremden Gründen eine Wohnung auf dem Betriebsgrundstück einrichten will. Sind somit die tatbestandlichen Voraussetzungen der Ausnahme‑vorschrift des § 8 Abs. 3 Nr. 1 der BauNVO gegeben, so hat die Klägerin - wie bereits oben ausgeführt wurde - einen Anspruch auf fehlerfreie Ausübung des Ermessens. Das Ermessen der Beklagten ist jedoch im vorliegenden Fall auf Null geschrumpft, so daß es rechtmäßig nur insoweit betätigt werden kann, daß der Beklagte die Ausnahme erteilt und somit die Voraussetzungen für die Erteilung der Bebauungsgenehmigung gegeben.sind. Diese Ermessensreduzierüng ergibt sich aus der Genehmigungspraxis des Beklagten in bezug auf das in Rede stehende Gewerbegebiet. Insoweit ist festzustellen, daß der Beklagte den unmittelbaren Grundstücksnachbarn , und Betriebsleiterwohnungen genehmigt hat. Diese sind bereits errichtet worden. Weiterhin hat der Beklagte der Grundstücksnachbarin eine Bebauungsgenehmigung für eine Betriebsleiterwohnung erteilt. Zwar ist diese Genehmigung nicht ausgenutzt worden, doch hat der Beklagte für dasselbe Grundstück ein anderes gewerbliches Vorhaben mit Wohnhaus genehmigt. Durch die erteilten Bau- bzw. Bebauungsgenehmigungen für Betriebsleiterwohnungen auf den benachbarten Grundstücken hat der Beklagte sich hinsichtlich der Ausübung des Ermessens selbst gebunden. Hiervon kann er ohne Verletzung des Art. 3 GG gegenüber der Klägerin nicht abweichen. Es sind auch keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, daß die genannten Genehmigungen rechtswidrig erteilt worden wären. Es sind keine weiteren Ermessensgesichtspunkte erkennbar, die für das Grundstück der Klägerin anders zu beurteilen wären als für die Betriebsleiterwohnungen in unmittelbarer Nachbarschaft. Ist der Klägerin somit die begehrte Ausnahme zu erteilen, bedarf es keiner Auseinandersetzung mit der Frage, ob auch Befreiungsvoraussetzungen gegeben sein könnten. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 167 VwGO iVm §§ 70 Nr. 10, 711, 713 ZPO.