7 D 78/05.NE

Tenor Der Bebauungsplan Nr. 6113 - C. - der Stadt C1. H. ist unwirksam. Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. 1 Tatbestand: 2 Der Antragsteller wendet sich gegen den Bebauungsplan Nr. 6113 - C. - der Antragsgegnerin, dessen Geltungsbereich auch seine Grundstücke erfasst. 3 Der Antragsteller ist Eigentümer der im Planbereich gelegenen Flurstücke 2751, 2752 und 5504 der Flur 6 der Gemarkung S. . Das Flurstück 2751 ist mit einer Doppelgarage, das Flurstück 2752 im nördlichen Bereich mit einem Wohn- und einem Garagengebäude bebaut. Beide Flurstücke sind über das Flurstück 983/42 und 2750 mit der I.-----straße verbunden. Es besteht ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht sowie eine Vereinigungsbaulast. Das Flurstück 5504 ist unbebaut. Es grenzt im Süden an das mit einem Wohnhaus und einer Garage bebaute Flurstück 5508 (T.--------straße 25) und an die T.--------straße (Flurstück 6129, früher Flurstück 5328). 4 Das Plangebiet des Bebauungsplans Nr. 6113 liegt am nordwestlichen Rand des Ortsteils S. der Antragsgegnerin. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans wird im Süden von der Straße C. begrenzt, einer Haupterschließungsstraße für den Stadtteil S. , im Westen von der Bebauung entlang der von der Straße C. nach Norden und Nordosten abzweigenden Stichstraße gleichen Namens, im Norden von der I.-----straße bzw. von der entlang der Südostseite der I.-----straße gelegenen Bebauung. An der Ostseite grenzt der Geltungsbereich des Bebauungsplans im nördlichen Bereich an die Wohnanlage "Wohnpark S. ", weiter südlich folgt die Grenze dem Verlauf der Straße J. /T.--------straße bis zu deren südlichem Ende. Von dort verläuft sie unter einem leichten Versprung nach Osten in Nord-Süd-Richtung und trifft westlich des Hauses C. Nr. 6 auf die Straße C. . Im östlichen Bereich erfasst der Bebauungsplan Teilbereiche der Bebauungspläne Nr. 100 und Nr. 100/1 der Antragsgegnerin aus den Jahren 1971 bzw. 1974. 5 Nördlich an das Plangebiet schließt sich ein großes Waldgebiet mit Erholungsfunktion an (U. und T1. ). Südwestlich, südlich und östlich des Plangebiets liegt die Ortslage S. . Im Plangebiet ist vereinzelt Bebauung mit Einzel- und Doppelhäusern und kleineren Reihenhausgruppen vorhanden. Überwiegend ist es von kleinflächigen Resten ehemaliger Waldbestände und Weideflächen und Reitplätzen für die Pferdehaltung geprägt. 6 Durch den Bebauungsplan Nr. 6113 soll das Plangebiet für Wohnbebauung erschlossen werden. Dabei sind für die Wohnbereiche zwei durch eine größere Grünfläche weitgehend getrennte Hälften vorgesehen, die jeweils gesondert erschlossen werden sollen. Im westlichen Teil soll eine vorhandene, von der I.-----straße abzweigende private Erschließungsstichstraße als öffentliche Verkehrsfläche verlängert und bis zur Straße C. durchgeführt werden. Von ihr sollen zwei Stichstraßen in südwestlicher Richtung abzweigen, durch die rückwärtige Grundstücke erschlossen werden. Im östlichen Teil soll die T.--------straße in nordwestlicher Richtung verlängert werden. Während im westlichen Plangebiet nur allgemeine Wohngebiete mit höchstens zweigeschossiger Bebauung in abweichender Bauweise (Hausgruppen, Einzel- und Doppelhäuser in offener Bauweise bis zu einer Länge von maximal 30 m) mit maximal zwei Wohnungen pro Haus festgesetzt sind, sind in der östlichen Hälfte des Plangebietes daneben auch höchstens drei- bzw. viergeschossig bebaubare Baufenster für geschlossene Bebauung mit Tiefgaragen vorgesehen. Neben den Wohngebietsausweisungen setzt der Bebauungsplan öffentliche und private Grünflächen fest, die teilweise zugleich als Spielplatz und Ballspielfläche, im Übrigen als Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft sowie als Flächen mit Bindung für Bepflanzung und für die Erhaltung von Bäumen und Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen ausgewiesen sind. Diese Festsetzungen betreffen zum einen den Außenspielbereich der im Plangebiet vorhandenen Kindertagesstätte sowie einen bauaufsichtlich nicht genehmigten, aber geduldeten Bolzplatz sowie vorhandene erhaltenswerte Gehölzgruppen. 7 Die textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans enthalten Regelungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung, zur Bauweise, zu den überbaubaren Grundstücksflächen, zu den Flächen für Stellplätze und Garagen, zur höchstzulässigen Zahl der Wohnungen, zu den Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmungen, zu den öffentlichen und privaten Grünflächen sowie den Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft, zum Geh-, Fahr- und Leitungsrecht, zum Lärmschutz, zu Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen und Sträuchern, ferner bauordnungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 86 BauO NRW sowie Festsetzungen für die Flächen für Ausgleichsmaßnahmen. Als Festsetzung nach § 9 Abs. 1a BauGB ist unter Nr. 14 der textlichen Festsetzungen bestimmt: 8 "Die Ausgleichsmaßnahmen: 9 - Entwicklung von Gehölzflächen festgesetzt als "Flächen für 10 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von 11 Boden, Natur und Landschaft" - SPE 1 - 3 innerhalb des Be- 12 Bauungsplans und 13 - Entwicklung einer "Streuobstwiese" in einer Größenordnung 14 von 8.000 m² auf dem außerhalb des Bebauungsplans liegenden 15 städtischen Grundstück Gemarkung Herkenrath, Flur 4, Parzelle 16 Nr. 3013 17 sind 18 - den im Plan als solche gekennzeichneten Eingriffsgrundstücken 19 als Sammelausgleichsmaßnahme gem. § 9 Abs. 1a BauGB zu 20 88% und 21 - den Eingriffserschließungsanlagen zu 12% 22 zugeordnet." 23 Ziele der Planung sind nach der Begründung zum Bebauungsplan insbesondere die Erschließung des Innenbereichs zwischen I.-----straße und C. zur Deckung des anhaltenden Wohnflächenbedarfs und dessen Verdichtung zur Schonung des Außenbereichs sowie die Abrundung der Bebauung des vorhandenen Wohnparks S. nach Aufgabe eines Grundschulstandorts. Mit der Planung soll zugleich die obsolet gewordene Planung des Bebauungsplans Nr. 100, der in seinem gesamten Plangebiet zwei große ringförmige Blöcke vorsah, geändert werden und die Planung des Bebauungsplans Nr. 100/1, der im Bereich der vorhandenen Bolzplatzfläche einen Standort für eine Schule auswies, aktualisiert werden, nachdem dieser Schulstandort nicht mehr für notwendig gehalten wurde. 24 Das Aufstellungsverfahren nahm im Wesentlichen folgenden Verlauf: 25 Nachdem seit 1979 bereits mehrere Bürgerbeteiligungen durchgeführt worden waren, die zu mehrfachen Änderungen des Entwurfs hinsichtlich des Plangebiets und der Planinhalte geführt hatten, hob der Planungsausschuss der Antragsgegnerin am 21. Juni 2001 die früheren Aufstellungsbeschlüsse auf, fasste einen erneuten Aufstellungsbeschluss und beschloss zugleich die öffentliche Auslegung des Bebauungsplans Nr. 6113 sowie der Bebauungspläne über die Teilaufhebung der Bebauungspläne Nr. 100 und Nr. 100/1. Die Offenlage erfolgte gemäß Bekanntmachung vom 17. August 2001 in der Zeit vom 3. September bis 5. Oktober 2001. Aufgrund der Offenlage gingen zahlreiche Anregungen von Bürgern ein. Die Träger öffentlicher Belange, die bereits mit Schreiben vom 2. September 1999 beteiligt worden waren, wurden mit Schreiben vom 28. August 2001 erneut beteiligt. Sie brachten verschiedene Anregungen in das Bebauungsplanverfahren ein. 26 Der Rat der Antragsgegnerin befasste sich am 21. März 2002 mit den Anregungen der Bürger und den Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange, denen er entsprechend dem Votum des Planungsausschusses teilweise folgte. Sodann beschloss er den Bebauungsplan Nr. 6113 - C. - als Satzung sowie dessen Begründung. Ferner hob er die Bebauungspläne Nr. 100 und Nr. 100/1 auf, soweit diese vom Bebauungsplan Nr. 6113 überlagert sind. 27 Am 11. April 2002 wurden der Satzungsbeschluss und die Aufhebungsbeschlüsse bekannt gemacht. Die Bekanntmachung wurde am 16. Juli 2003 wiederholt. 28 Der Antragsteller hat am 15. Juli 2005 den vorliegenden Normenkontrollantrag gestellt. Zur Begründung trägt er im Wesentlichen vor: 29 Er sei antragsbefugt, weil er als Eigentümer durch die bauplanerischen Festsetzungen in seinen Eigentumsrechten beeinträchtigt werde. Sein Antrag sei auch begründet, weil der Plan an mehreren Mängeln leide. 30 Die Kennzeichnung seines Grundstücks als Eingriffsgrundstück sei abwägungsfehlerhaft im Sinne des § 1 Abs. 7 BauGB. Vorliegend sei ein Ermittlungsfehler in Gestalt der sogenannten Ermittlungsfehlannahme gegeben. Da sein Grundstück vor Planaufstellung nach § 34 BauGB vollständig bebaubar gewesen sei, sei es gemäß § 8a Abs. 6 BNatSchG nicht als Eingriffsfläche im Rahmen der kommunalen Bauleitplanung zu werten. Zwischen dem südlichen Bestandsgebäude auf dem Flurstück 2752 und der Bebauung auf dem Flurstück 5508 befinde sich eine Baulücke, die von Norden und Süden her erschlossen sei und zur Bebauung angestanden habe. Auch der aufgehobene Bebauungsplan Nr. 100/1 habe zur weitergehenden Erschließung dieser Grundstücksbereiche eine Planstraße vorgesehen. Die Bebauung hätte sich in Verlängerung der Bebauung auf den Flurstücken 5508, 5506 und 5507 sowie in Verlängerung der Bebauung auf dem Flurstück 2752 in die vorhandene Umgebungsbebauung eingefügt. 31 Außerdem genüge die von der Antragsgegnerin vorgesehene Sicherung der naturschutzrechtlichen Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen nicht § 1a Abs. 3 Satz 3 BauGB. Allein die tatsächliche Umsetzung reiche für die erforderliche rechtliche Bindung nicht aus. Zudem weise der Flächennutzungsplan lediglich eine Fläche für Landwirtschaft und keine spezifisch auf die Ausgleichsmaßnahme zugeschnittene Darstellung aus. Es sei bisher auch nur zu schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäften gekommen, die einerseits kündbar seien und andererseits der Befristung unterlägen. Die Verpflichtung zum Beibehalt der Ausgleichsmaßnahme habe sich bisher noch nicht sachenrechtlich verdinglicht. 32 Der Antragsteller beantragt, 33 den Bebauungsplan Nr. 6113 - C. - der Antragsgegnerin für unwirksam zu erklären. 34 Die Antragsgegnerin beantragt, 35 den Antrag abzulehnen. 36 Sie trägt im Wesentlichen vor, das unbebaute Grundstück des Antragstellers sei nicht nach § 34 BauGB bebaubar gewesen, so dass § 21 Abs. 2 Satz 1 BNatSchG keine Anwendung finde. Das Flurstück 5504 habe vor Aufstellung des Bebauungsplans innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils gelegen. Das Grundstück sei von dem Bebauungsplan Nr. 100/1 nicht erfasst worden. Eine Bebauung hätte sich hinsichtlich des Standortes des zu errichtenden Gebäudes nicht in die Umgebungsbebauung eingefügt. Das Grundstück habe nämlich innerhalb eines Bereichs gelegen, der die Grün- und Ruhezone für die umgebende, im Wesentlichen zu den Erschließungsstraßen hin orientierte Bebauung gebildet habe. Eine (Hinterland) Bebauung dieses Bereichs wäre als Bauen in zweiter oder dritter Linie unzulässig gewesen. 37 Die externe Ausgleichsmaßnahme "Entwicklung einer Streuobstwiese" genüge auch den Anforderungen, die nach Maßgabe des § 1a Abs. 3 Satz 4 BauGB bundesrechtlich zu erfüllen seien. Mit Ziffer 14 der textlichen Festsetzungen würden die inner- und außerhalb des Planbereichs durchzuführenden Ausgleichsmaßnahmen zu 88% den im Plan als solche gekennzeichneten Eingriffsgrundstücken nach Maßgabe des § 9 Abs. 1a Satz 2 2. Halbsatz BauGB zugeordnet. Mit der Zuordnung habe sie sich auch verpflichtet, die Maßnahmen durchzuführen. Dieser Selbstbindung liege auch ein Ratsbeschluss zugrunde, da die textliche Festsetzung Ziffer 14 Bestandteil des vom Rat als Satzung beschlossenen Bebauungsplans sei. Die Ausgleichsmaßnahme sei auch ausreichend genau beschrieben. Eine weitere Präzisierung erfolge in der Umweltverträglichkeitsprüfung, der Satzungsbegründung und in der Satzung zur Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen nach §§ 135a - 135c BauGB in der Stadt C1. H. in der Fassung der I. Nachtragssatzung. Die Ausgleichsfläche habe auch nicht genau festgelegt werden müssen, da der Flächenpool für Ausgleichsflächen bei ihrem Eigenbetrieb "Grundstückswirtschaft/Wirtschaftsförderung" geführt werde. Die Flächen würden vorgehalten, bilanziert und, wenn eine Zuordnung erfolgt sei, abgeschrieben. Damit seien die Flächen jeder anderen Nutzung entzogen. Zudem sei die Streuobstwiese bereits im Jahre 2003 angelegt worden. 38 Auch der durch die Inanspruchnahme einer Teilfläche des Flurstücks 5504 für die Anlegung eines Rad- und Fußweges und die Verlängerung der von der T.--------straße in nördlicher Richtung abzweigenden öffentlichen Verkehrsfläche (verkehrsberuhigter Bereich) verbundene Eingriff in das Eigentum des Antragstellers sei gerechtfertigt, weil die Baulanderschließung in diesem Bereich die Herstellung öffentlicher Verkehrsflächen voraussetze und dafür Privateigentum in Anspruch genommen werden müsse. Diesem Nachteil stehe gegenüber, dass der Antragsteller nunmehr bebaubare Grundstücke erhalte. Der Fuß- und Radweg sei Teil eines vernetzten, teilweise unabhängig von den Erschließungsstraßen geführten Systems. Dieses System verbinde auf dem kürzesten Weg geplante und vorhandene Wohngebiete miteinander sowie Infrastruktur- und Freizeiteinrichtungen inner- und außerhalb des Plangebietes. 39 Die Berichterstatterin hat am 26. Mai 2006 eine Ortsbesichtigung durchgeführt. Auf die hierüber gefertigte Niederschrift wird verweisen. 40 Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte dieses Verfahrens, der Gerichtsakte des Verfahrens 7 D 72/05.NE, der Aufstellungsvorgänge der Antragsgegnerin und der sonstigen von den Beteiligten vorgelegten Unterlagen und Pläne ergänzend Bezug genommen. 41 Entscheidungsgründe: 42 Der Normenkontrollantrag ist zulässig. 43 Der Antragsteller besitzt insbesondere die gemäß § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO erforderliche Antragsbefugnis, da er sich gegen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 6113 - C. - wendet, die unmittelbar sein eigenes Grundstück betreffen und daher eine Bestimmung von Inhalt und Schranken seines Eigentums bedeuten. 44 Der zulässige Antrag ist auch begründet. 45 Allerdings leidet der angegriffene Bebauungsplan nicht an beachtlichen Form- oder Verfahrensmängeln, die ohne Rüge beachtlich sind. Rügepflichtige Mängel sind nicht geltend gemacht worden. 46 Der Bebauungsplan ist aber materiell-rechtlich fehlerhaft. 47 Die städtebauliche Rechtfertigung unterliegt allerdings keinen Bedenken. Sie ergibt sich unmittelbar aus der Begründung für den Bebauungsplan. Danach dient die Planung u.a. der Deckung des anhaltenden Wohnbauflächenbedarfs. Damit einher geht auch die städtebauliche Rechtfertigung dafür, die für die neuen Wohnbauflächen als erforderlich angesehenen Erschließungsanlagen und Ausgleichsmaßnahmen festzusetzen und die Ausgleichsmaßnahmen bestimmten Flächen zuzuordnen. Die Festsetzungen des Bebauungsplans sind auch hinreichend bestimmt und von einschlägigen Ermächtigungsgrundlagen getragen. 48 Der Bebauungsplan leidet aber an einem beachtlichen Mangel bei der Ermittlung und Bewertung der in die planerische Abwägung einzustellenden Belange. 49 Bei der Aufstellung von Bebauungsplänen sind die öffentlichen und privaten Belange gegen- und untereinander gerecht abzuwägen, § 1 Abs. 6 BauGB (jetzt: § 1 Abs. 7 BauGB). Dieses Gebot wird dann verletzt, wenn eine sachgerechte Abwägung überhaupt nicht stattfindet. Es ist ferner dann verletzt, wenn in die Abwägung an Belangen nicht eingestellt wird, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss. Schließlich liegt eine solche Verletzung auch dann vor, wenn die Bedeutung der betroffenen Belange verkannt oder wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten Belangen in einer Weise vorgenommen wird, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht. Innerhalb des so gezogenen Rahmens ist dem Abwägungsgebot jedoch genügt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde im Widerstreit verschiedener Belange für die Bevorzugung des einen und damit notwendigerweise für die Zurückstellung des anderen Belangs entscheidet. 50 Vgl. BVerwG, Urteil vom 5. Juli 1974 51 - 4 C 50.72 -, BRS 28 Nr. 4. 52 Diesen Anforderungen wird die Planung im Hinblick auf die Berücksichtigung der Belange von Natur und Landschaft nicht gerecht. 53 Allerdings hat die Antragsgegnerin dem Integritätsinteresse von Natur und Landschaft 54 - vgl. hierzu BVerwG, Beschluss vom 31. Januar 1997 - 4 NB 27.96 -, BRS 59 Nr. 8 - 55 fehlerfrei Rechnung getragen. So hat sie nach den Ausführungen in Abschnitt 5.1 der Planbegründung davon abgesehen, die gesamten bislang baulich nicht genutzten Bereiche des Plangebiets im städtebaulich gewichtigen Interesse einer Verdichtung des Innenbereichs zwecks Schonung des Außenbereichs (vgl. nunmehr § 1a Abs. 2 Satz 1 BauGB) künftig einer baulichen Nutzung zuzuführen. Um den bestehenden Biotopverbund weitestgehend zu erhalten, hat sie vielmehr im Inneren des Plangebiets verschiedene Grünflächen ausgewiesen, um die aus ihrer Sicht schützenswerten Bereiche zu erhalten und ökologisch zu verbessern. 56 Fehlerhaft ist jedoch die hieran anknüpfende planerische Bewältigung der Eingriffsfolgen. Insoweit ist die Antragsgegnerin zwar zutreffend davon ausgegangen, dass nach § 1a Abs. 3 Satz 4 BauGB ein Ausgleich nicht erforderlich ist, soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren. Demgemäß hat sie vom Ansatz her richtig das Eingriffsgebiet ermittelt, in der Planurkunde entsprechend ausgewiesen und diesem die festgesetzten Ausgleichsmaßnahmen gemäß § 9 Abs. 1a BauGB zugeordnet. Ihrer auf Seite 11 der Planbegründung dargelegten Einschätzung, bei der Zuordnung die Flächen unberücksichtigt gelassen zu haben, die bereits nach § 34 BauGB bebaut bzw. bebaubar oder nach den früheren Bebauungsplänen baulich nutzbar waren, liegt jedoch eine fehlerhafte Bewertung der örtlichen Gegebenheiten zugrunde. Das Eingriffsgebiet ist deutlich zu weit gezogen worden. Dies hat zum einen zur Folge, dass - bei einem geringeren Eingriffsbedarf - letztlich auch der Ausgleichsbedarf geringer ist. Hinzu kommt, dass wegen der fehlerhaften Abgrenzung auch solche Grundflächen der Zuordnungsfestsetzung unterliegen, deren bauliche Nutzung nach den rechtlichen Vorgaben des § 1a Abs. 3 Satz 4 BauGB gerade nicht eines Ausgleichs bedurfte. Insoweit ist zwar nicht der Wertung des Antragstellers zu folgen, dass sein bislang unbebautes Grundeigentum (Flurstück 5504 und Flurstück 2752 teilweise) auch ohne die Festsetzungen des strittigen Bebauungsplans nach § 34 BauGB bebaubar war und deshalb zu Unrecht in das Eingriffsgebiet einbezogen worden ist. Anders liegt es jedoch bei Teilbereichen der Flurstücke 321/59, 320/59, 58, 597/57 und 598/57 sowie 1888/105, von denen die Antragsgegnerin zu Unrecht angenommen hat, sie seien erst durch die Festsetzungen des strittigen Bebauungsplans bebaubar geworden. Im Einzelnen ist hierzu anzumerken: 57 Zutreffend ist die Antragsgegnerin davon ausgegangen, dass das Plangebiet, soweit es nicht von den früheren Bebauungsplänen Nr. 100 und 100/1 überplant war, im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses über den strittigen Bebauungsplan bauplanungsrechtlich nach § 34 BauGB zu beurteilen war. Dem ist der Antragsteller auch nicht entgegengetreten. 58 Ob die als Eingriffsgebiet festgesetzten Flächen im maßgeblichen Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses nach § 34 BauGB bebaubar waren, hängt allein davon ab, ob sich eine Bebauung dort hinsichtlich des Tatbestandsmerkmals "Grundstücksfläche, die überbaut werden soll" im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung eingefügt hätte. 59 Insoweit ist geklärt, dass sich ein Vorhaben, das sich in jeder Hinsicht innerhalb des aus seiner Umgebung hervorgehenden Rahmens hält, also ein Vorbild hat, hinsichtlich seines Standortes in seine Umgebung einfügt, es sei denn, das Vorhaben würde es ausnahmsweise an der gebotenen Rücksichtnahme auf die Umgebungsbebauung fehlen lassen. Trotz Überschreitung des Rahmens kann sich ein Vorhaben ausnahmsweise dann in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen, wenn es nicht geeignet ist, bodenrechtlich beachtliche und erst noch ausgleichungsbedürftige Spannungen zu begründen oder die vorhandenen Spannungen zu erhöhen. 60 Vgl. BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978 61 - 4 C 9.77 -, BRS 33 Nr. 36 und Urteil 62 vom 15. Dezember 1994 - 4 C 13.93 -, 63 BRS 56 Nr. 61. 64 Dabei ist die maßgebliche Umgebung, in deren Eigenart sich ein Vorhaben nach § 34 Abs. 1 BauGB einfügen muss, nicht für alle Tatbestandsmerkmale des § 34 Abs. 1 BauGB identisch. Vielmehr kann die maßgebliche Umgebung je nach den betrachteten Tatbestandsmerkmalen des § 34 BauGB durchaus unterschiedlich sein. Maßgeblich ist, inwieweit die Umgebung den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks hinsichtlich des jeweiligen Tatbestandsmerkmals des § 34 Abs. 1 BauGB prägt oder doch beeinflusst. 65 Vgl. BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978 66 - 4 C 9.77 -, a.a.O. und Urteil vom 3. April 67 1981 - 4 C 61.78 -, BRS 38 Nr. 69. 68 Nach diesen Beurteilungsgrundsätzen ist bei der Abgrenzung der näheren Umgebung, in die sich eine Bebauung der bislang unbebauten Freiflächen im Inneren des Plangebiets hinsichtlich ihres Standorts einfügen muss, der gesamte Bereich in den Blick zu nehmen, der von der Stichstraße C. im Westen, der Straße C. im Süden, dem Straßenzug T.-- ------straße /J1. /Zum T2. im Osten und der I.-----straße im Norden umschlossen wird und ein mehr oder weniger amorphes Geviert bildet. Die Grundstücke entlang der genannten Straßen sind im Wesentlichen durch Straßenrandbebauung gekennzeichnet, die mit unterschiedlichen Tiefen von zumeist um 30 m bis maximal etwas über 50 m in das weitgehend unbebaute Hintergelände hineinreicht. Das amorphe Geviert weist mithin praktisch durchgehend einen fortlaufenden Streifen Straßenrandbebauung auf. Zugleich schiebt sich aber von der I.-----straße aus die Bebauung auf den Flurstücken 2752 (nördlicher Teil), 5492 (I1. - 69 ße 13 c) sowie 5300, 5260 und 5726 (I.-----straße 12a, 13 und 13a) auf zunächst breiterer und sodann sich zunehmend verjüngender Front über die die I.-----straße ansonsten praktisch durchgehend säumende Straßenrandbebauung hinaus gleichsam abgetreppt mit fingerartiger Spitze in das Hintergelände hinein. 70 In diesen Umgebungsbereich würde sich eine Auffüllung von Lücken der Straßenrandbebauung (etwa zwischen den Häusern C. 30/30a und 22/20) in der Tiefe der beiderseits angrenzenden Straßenrandbebauung hinsichtlich des Merkmals "Grundstücksfläche, die überbaut werden soll" ohne weiteres einfügen. Demgemäß hat die Antragsgegnerin diese auffüllungsfähigen Lücken in der Straßenrandbebauung auch nicht als Eingriffsgrundstücke gewertet. 71 Anders liegt es hinsichtlich der Bebauung, die sich von der genannten - unterschiedlich tiefen - Straßenrandbebauung gleichsam fingerartig in den weitgehend noch in sich geschlossenen und größtenteils zusammenhängend erscheinenden Freiraum hineinschieben würde. Die diesbezüglichen Grundstücke sind von der Antragsgegnerin daher zu Recht als Eingriffsgrundstücke gewertet und entsprechend ausgewiesen worden. Dies gilt namentlich auch für das Flurstück 5504 und den südlichen Teil des Flurstücks 2752, die im Eigentum des Antragstellers stehen und im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses nicht bebaubar waren. 72 Eine Bebauung auf dem Flurstück 5504, welches von dem Stichweg T.--------straße erschlossen ist, würde die westlich der T.--------straße gelegene Bebauung fingerartig nach Norden in den Freiraum erweitern. Das letzte Wohnhaus T.--------straße 25 bildet jedoch eine gerade Linie mit der nördlichen Bebauung der Straße J1. Nr. 2 und 4. Diese einheitliche Linie begrenzt somit den im rückwärtigen Bereich gelegenen Freiraum nach Süden. Die Bebauung entlang des Stichweges T.--------straße hat daher mit dem Wohnhaus T.-------- straße 25 ihren Abschluss gefunden. In diesem Bereich würde ein Vorhaben des Antragstellers ohne Vorbild deutlich tiefer stehen. Es würde auch bodenrechtliche Spannungen begründen und stören. Allein auf dem Flurstück 5504 könnten 73 - ähnlich wie auf den südlich angrenzenden Flurstücken 5508, 5506 und 5507 - 74 drei Wohngebäude errichtet werden. Der bisherige vorhandene Ruhebereich zur im Norden gelegenen Bebauung würde sich bei einer solchen baulichen Entwicklung erheblich verändern. Zudem würde eine solche Bebauung letztlich die bauliche Situation der gesamten noch unbebauten Freiflächen auch südwestlich der Grundstücke des Antragstellers in Bewegung bringen. 75 Nichts anderes gilt für eine Bebauung auf dem unbebauten südlichen Teil des Flurstücks 2752. Auch hier würde eine Bebauung fingerartig in den Freiraum vorrücken und bodenrechtliche Spannungen begründen. 76 Zu Unrecht hat die Antragsgegnerin hingegen Teilbereiche der Flurstücke 321/59, 320/59, 58, 597/57 und 598/57 ebenfalls den Eingriffsgrundstücken zugeordnet. Dies gilt zunächst für die Bereiche, die nördlich der gedachten Verbindungslinie zwischen den Südseiten der Häuser C. 54 und I.-----straße 13c liegen. Diese Bereiche werden von der unmittelbar westlich und östlich gelegenen Bebauung gleichsam in die Zange genommen, so dass sie - insbesondere auch angesichts ihrer nur relativ geringen Breite von 35 m zwischen den nächstgelegenen Häusern - als eindeutige Baulücken erscheinen. Die genannten Flurstücke waren sogar bis zu einer gedachten Linie zwischen den Häusern I.-----straße 13/13a und C. 54 bebaubar. Diese gedachte Linie stellt den Abschluss der von Osten nach Westen verlaufenden abgetreppten Bebauung entlang der I.-----straße dar. Auch der als Eingriffsfläche festgesetzte Teil des Flurstücks 1888/105 ist nach § 34 BauGB bebaubar gewesen, da er auf drei Seiten von massiver Bebauung in die Zange genommen wird und damit eine Baulücke darstellt. 77 Zusammenfassend bleibt festzuhalten, dass die Abgrenzung des Eingriffsgebiets hinsichtlich des nordöstlichen, mittleren und südwestlichen Bereichs rechtlich nicht zu beanstanden ist. Fehlerhaft hat der Rat der Antragsgegnerin allerdings den westlich der Häuserzeile I.-----straße 12, 12a, 13/13a gelegenen Bereich als nicht bebaubar angesehen und diese Teile der Flurstücke 321/59, 320/59, 58, 597/57 und 598/57 sowie den Teil des Flurstücks 1888/105 als Eingriffsgrundstücke festgesetzt. Insoweit ist die Bewertung mit ihren bereits angesprochenen Folgen zu beanstanden. 78 Der Mangel ist gemäß § 214 BauGB beachtlich. Er ist im Sinne des Gesetzes offensichtlich, weil er sich ohne weiteres aus den Aufstellungsvorgängen und dem Plan ergibt. Er ist auch auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen. Dadurch, dass die Eingriffsfläche kleiner wird, muss eine neue Eingriffs-/Ausgleichbilanzierung durchgeführt werden. Außerdem sind die fehlerhaft als Eingriffsflächen bewerteten Grundflächen zu Unrecht mit der Zuordnungsfestsetzung und damit der Möglichkeit belastet, zur Finanzierung der Ausgleichsmaßnahmen herangezogen werden zu können. 79 Der Senat weist zur Vermeidung weiterer Auseinandersetzungen bei einer künftigen Fehlerbehebung darauf hin, dass die Antragsgegnerin an anderer Stelle Ausgleichsmaßnahmen durchführen kann, soweit der nach obigen Ausführungen erforderliche Kompensationsbedarf nicht allein durch Maßnahmen innerhalb des Plangebiets gedeckt werden kann. 80 Die Abwägung ist nicht deshalb mangelhaft, weil eine Teilfläche des Flurstücks 5504 für die Anlegung eines Rad- und Fußweges und eine Teilfläche der Flurstücke 5504 und 2752 für die Verlängerung der von der T.--------straße in nördlicher Richtung abzweigenden öffentlichen Verkehrsfläche (verkehrsberuhigter Bereich) in Anspruch genommen werden soll. Eine Abwägung zur Erschließung des östlichen Plangebiets ist in der Planbegründung enthalten. Dass die Planbegründung dabei möglicherweise nicht alle abwägungsbeachtlichen Aspekte erschöpfend auflistet, ist unschädlich, da sie die gemeindliche Motivation nicht vollständig darzulegen braucht. 81 Vgl. BVerwG, Urteil vom 7. Mai 1971 82 - 4 C 76.68 -, BRS 24 Nr. 15. 83 Dies gilt um so mehr, wenn die Vor- und Nachteile der abwägend zu prüfenden Erschließungsvarianten offen zu Tage treten und sich ohne Weiteres bereits aus dem einschlägigen Kartenmaterial ablesen lassen. So liegt der Fall hier. 84 Das von der Antragsgegnerin letztlich festgelegte Erschließungskonzept basiert auf der sachgerechten Überlegung, die Erschließung auf bereits vorhandene öffentliche sowie private Erschließungsstraßen aufzubauen. Hiervon ausgehend drängt sich eine Verlängerung des von der T.--------straße abgehenden Erschließungsstiches in nördlicher Richtung bis zur Bebauung auf dem Flurstück 2752 schon deshalb auf, weil so für die bisher nicht bebaubaren Flurstücke 5504 und 2752 (teilweise) neue Bauflächen erschlossen werden können. Angesichts dieser Vorgaben ist die Verkehrsführung im östlichen Plangebiet schlüssig. 85 Nicht zu beanstanden ist ferner die seitens des Antragstellers bemängelte konkrete Ausgestaltung des Fuß- und Radweges, der seinen Grundbesitz durchquert. Dieser Fuß- und Radweg dient ausweislich der Planbegründung der Verbindung des westlichen und des östlichen Plangebiets. Hier sollen auf kürzestem Weg geplante und vorhandene Wohngebiete sowie Infrastruktur- und Freizeiteinrichtungen innerhalb (Ballspielfläche und Kindertagesstätte) und außerhalb des Plangebiets (Naherholungsbereich "T1. ") miteinander verbunden werden. Diese Überlegungen sind unter Abwägungsgesichtspunkten nicht zu beanstanden, zumal sich die Verbindung unter Querung des Eigentums des Antragstellers geradezu aufdrängt. 86 Entgegen der Auffassung der Antragstellerin des Verfahrens 7 D 72/05.NE unterliegt auch die Trassierung der das Plangebiet von der I.-----straße bis zur Straße C. in Nord- Süd-Richtung querenden neuen Erschließungsstraße keinen Bedenken. 87 Davon, dass durch die vorgesehene Straßenführung kein kommunaler Grundbesitz in Anspruch genommen worden sei, kann keine Rede sein. Ausweislich der Planurkunde verläuft die westliche Planstraße nur zu einem geringen Teil über die Flurstücke 673/62 und 323/62, an denen der Antragstellerin ein Nießbrauchrecht zusteht, und im Wesentlichen über das gemeindeeigene Flurstück 4446. 88 Das von der Antragsgegnerin festgelegte Erschließungskonzept basiert, wie sich dem vorliegenden Kartenmaterial ohne weiteres ablesen lässt, auf der sachgerechten Überlegung, die Erschließung auf bereits vorhandene öffentliche sowie private Erschließungsstraßen aufzubauen. Hiervon ausgehend drängt sich eine Verlängerung des von der I.-----straße abgehenden Erschließungsstiches durch das gesamte Plangebiet bis zur Straße C. schon deshalb auf, weil so praktisch durchgehend beidseitig der neuen Haupterschließung gelegene neue Bauflächen erschlossen werden können und nur zwei kleine Stichstraßen zur Erschließung auch der übrigen Flächen erforderlich sind. Die Anbindung an die Straße C. gegenüber der Einmündung des von Süden kommenden Zeisigwegs liegt aus Gründen der Verkehrssicherheit ebenfalls nahe. Zudem dient die abgeknickte Führung der durchgehenden Erschließungsstraße auch der Reduzierung der Verkehrsgeschwindigkeit. Schließlich lassen sich bei der vorgesehenen Trassierung der neuen Erschließungsstraße sachgerechte Bauflächen ausweisen. Angesichts dieser Vorgaben ist die Verkehrsführung im westlichen Plangebiet schlüssig. 89 Es liegt auch kein Verstoß gegen den in der höchstrichterlichen Rechtsprechung 90 - vgl. BVerwG, Urteil vom 6. Juni 2002 - 4 CN 6.01 -, BRS 65 Nr. 8 - 91 bekräftigten Grundsatz des geringstmöglichsten Eingriffs als Element des Verhältnismäßigkeitsprinzips vor. Soll privates Eigentum fremdnützig - z.B. für Gemeinbedarfs- oder Verkehrszwecke - überplant werden, muss zwar geprüft werden, ob es ein milderes Mittel gibt, das zur Zweckerreichung gleich geeignet ist, den Eigentümer aber weniger belastet. Dies träfe etwa zu, wenn das Planvorhaben gleich gut auch auf Grundstücken der öffentlichen Hand verwirklicht werden könnte. Hier schließen die aus den dargelegten Vorteilen der geplanten Trassierung folgenden offensichtlichen Nachteile der seitens der Antragstellerin des Verfahrens 7 D 72/05.NE vorgeschlagenen Trassenverschiebung es jedoch aus, diese Variante als "gleich gut" anzusehen. 92 Eine Belastung des Plangebiets durch Fluglärm brauchte die Antragsgegnerin nicht zu berücksichtigen. Mangels ausdrücklicher Verlautbarungen im Rahmen der Bürgerbeteiligung und der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange bestand für die Antragsgegnerin kein Anlass, eventuelle Lärmbelastungen durch Flugverkehr abwägend näher zu betrachten. 93 Schließlich ist auch die Festsetzung einer Grundflächenzahl von 0,4 nicht abwägungsfehlerhaft. Die Antragsgegnerin hat mit dem streitigen Bebauungsplan beabsichtigt, den nach wie vor bestehenden großen Bedarf an Bauflächen im Bereich des Bebauungplans zu decken und das Hintergelände zu erschließen (sog. Nachverdichtung). Diese Zielsetzung stellt einen städtebaulich beachtlichen Belang dar, der es ohne weiteres rechtfertigt, die in § 17 Abs. 1 BauNVO vorgesehenen Obergrenzen für das Maß der baulichen Nutzung auszuschöpfen. Hinsichtlich des Grundeigentums, an dem der Antragstellerin des Verfahrens 7 D 72/05.NE ein Nießbrauch zusteht, scheidet im Übrigen eine unvertretbare Belastung der Antragstellerin schon deshalb aus, weil sie bei eventuellen baulichen Nutzungen nicht gezwungen ist, die festgesetzte Obergrenze auszuschöpfen, wenn eine Beibehaltung des bisherigen Zustandes aus ihrer Sicht wünschenswert sein sollte. 94 Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. 95 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. 96 Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen. 97