10 D 7/03.NE

Tenor Der Antrag wird abgelehnt. Von den Kosten des Verfahrens tragen die Antragstellerin zu 1., die Antragsteller zu 2. und 3., die Antragstellerin zu 4. sowie die Antragsteller zu 5. und 6. jeweils 1/4. Die Antragsteller zu 2. und 3. sowie die Antragsteller zu 5. und 6. haften für den auf sie jeweils entfallenden Teil der Kostenschuld als Gesamtschuldner. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. 1 Tatbestand: 2 Die Antragsteller wenden sich mit dem Normenkontrollantrag gegen den Bebauungsplan Nr. 5 III S "Nördlich I.-------straße " der Antragsgegnerin. 3 Die Antragstellerin zu 1. ist Eigentümerin des Grundstücks I1.-------platz Nr. 10 in X. -T. , das mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebaut ist. Im Erdgeschoss dieses Hauses wird eine Versicherungsagentur betrieben, während sich im Obergeschoss eine Wohneinheit befindet. Den Antragstellern zu 2. und 3. gehört das Grundstück I.-------straße Nr. 50. Das dort aufstehende zweigeschossige Gebäude dient ausschließlich Wohnzwecken. Die Antragstellerin zu 4. ist Eigentümerin des mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks I.-------straße Nr. 34. Alle vorgenannten Grundstücke liegen im Geltungsbereich des angegriffenen Bebauungsplans Nr. 5 III S. Die Antragsteller zu 5. und 6. sind Eigentümer des Grundstücks "U. " Nr. 7. Auf dem zwischen 16 m und 18 m breiten sowie rund 50 m tiefen Grundstück steht ein eingeschossiges Wohnhaus. Das zum Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 5 IV S gehörende Grundstück liegt östlich der in Nord-Süd- Richtung verlaufenden Straße "U. " und grenzt mit seinem rückwärtigen Teil an den Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 5 III S. 4 Das Plangebiet ist bereits mehrfach überplant worden. Es gehörte zum Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 5 S, der im März 1991 in Kraft getreten war. Dieser Bebauungsplan war vom erkennenden Senat im Verfahren nach § 47 Abs. 6 VwGO (10a B 635/96.NE) mit Beschluss vom 7. Mai 1996 in Teilbereichen vorläufig außer Vollzug gesetzt und im Hauptsacheverfahren (10a D 49/96.NE) mit Urteil vom 17. Juni 1996 für nichtig erklärt worden. Der nachfolgend beschlossene Bebauungsplan Nr. 5 I S - in Kraft getreten im Oktober 1994 - wurde in einem baurechtlichen Genehmigungsstreit im Rahmen der verwaltungsgerichtlichen Inzidentkontrolle ebenfalls als nichtig angesehen. 5 Der Bebauungsplans Nr. 5 III S überplant nunmehr eine 1,65 ha große Fläche im Ortskern von X. -T. zwischen der I2.---straße im Norden und der südlichen Straßenbegrenzungslinie der I.-------straße im Süden. Die westliche Grenze des Plangebiets, die zugleich die östliche Grenze des sich westlich anschließenden Bebauungsplans Nr. 5 IV S markiert, verläuft - vielfach verschwenkend - ausgehend von der westlichen Ecke I.-------straße /B. Q.--------straße entlang der seitlichen beziehungsweise rückwärtigen Grenzen der Flurstücke 349, 346, 345, 320, 341, 342, 264 und 263 sowie auf der Grenze zwischen dem Flurstück 260 und der östlichen Straßenbegrenzungslinie der Straße "U. " bis zur I2.---straße . Im Osten verläuft die Plangebietsgrenze- ausgehend von der I2.---straße - entlang der westlichen Straßenbegrenzungslinie der Straße "I1.-------platz " nach Südosten bis zur südöstlichen Ecke des Hauses "I1.-------platz " Nr. 12 und von dort weiter nach Südosten bis zur nordwestlichen Ecke des Hauses I.-------straße Nr. 21. Hier verschwenkt die Plangebietsgrenze nach Südwesten und folgt der südöstlichen Straßenbegrenzungslinie der I.-------straße bis zur Ecke S. -L. -Straße, wo sie an die südliche Plangebietsgrenze anschließt. 6 Die zur Bebauung vorgesehenen Flächen im Plangebiet sind nördlich der I.------- straße bis zu einer Tiefe von 50 m als "Mischgebiet" (MI) mit geschlossener Bauweise, einer maximalen Grundflächenzahl von 0,6 und einer maximalen Geschossflächenzahl von 1,2 festgesetzt. Die überbaubaren Grundstücksflächen sind durch Baugrenzen und entlang der I.-------straße überwiegend durch eine Baulinie vorgegeben. Baugrenze und Baulinie entlang der I.-------straße sind mit der Straßenbegrenzungslinie identisch. Als Wandhöhe sind 46 m über N.N. und als Firsthöhe 51 m über N.N. jeweils als Höchstmaß zugelassen. Entlang der I.------- straße sind in einer Tiefe von 15 m zwei Vollgeschosse zulässig. Das nördlich angrenzende Baufenster von etwa 80 m Breite und bis zu 20 m Tiefe darf nur eingeschossig bebaut werden. 7 Für den nördlich des festgesetzten Mischgebiets gelegenen Bereich, der sich bis zur I2.---straße erstreckt, trifft der Bebauungsplan überwiegend die Festsetzung "Kerngebiet" (MK). Ausgenommen sind lediglich die gegenüber der Pfarrkirche St. I3. gelegenen Grundstücke "I1.-------platz " Nrn. 6 bis 12 (Flurstücke 291, 292, 294, 295 und 344), die als "Mischgebiet" festgesetzt sind. Abweichend von den für die bereits beschriebenen Mischgebietsflächen getroffenen Festsetzungen ist dort eine zwei- bis dreigeschossige Bebauung vorgeschrieben. Die Wandhöhe ist auf 47 m über N.N., die Firsthöhe auf 53 m über N.N. begrenzt. 8 Die Kerngebietsflächen, für die sämtlich eine geschlossene Bauweise sowie eine Grundflächenzahl von maximal 1,0 und eine Geschossflächenzahl von maximal 2,0 festgesetzt sind, sind im Übrigen in drei Zonen unterschiedlicher Nutzung unterteilt. In der Zone im südlichen Randbereich der Kerngebietsflächen ist nur ein Vollgeschoss, eine Wand- und Firsthöhe bis zu 44 m über N.N. sowie eine Dachneigung zwischen 0° und 45° zulässig. In der Zone im westlichen Randbereich ist die Zahl der Vollgeschosse im nördlichen Teil auf eines und im südlichen Teil auf zwei beschränkt. Die Dachneigung darf zwischen 40° und 50°, die Wandhöhe bis zu 45,5 m über N.N. und die Firsthöhe bis zu 51,5 m über N.N. betragen. In der verbleibenden Zone ist ebenfalls eine Dachneigung zwischen 40° und 50° sowie eine Wandhöhe bis zu 47 m über N.N. und eine Firsthöhe bis zu 53 m über N.N. zugelassen. Entlang der I2.---straße und der Straße "I1.-------platz " ist zwei- bis dreigeschossige Bebauung vorgeschrieben, im rückwärtigen Bereich zum Teil nur eingeschossige, zum Teil zweigeschossige Bebauung zulässig. Die überbaubaren Grundstücksflächen innerhalb der festgesetzten Kerngebietsflächen bestimmt der Bebauungsplan durch Baugrenzen oder - entlang der I2.---straße - durch eine Baulinie, die mit der Straßenbegrenzungslinie übereinstimmt. Teile der danach von Bebauung freizuhaltenden Flächen sind als "Flächen für die Unterkellerung zur Anlage von Stellplätzen" festgesetzt. Der inneren - fußläufigen - Erschließung der Kerngebietsflächen dienen 2 m breite Flächen, die mit Gehrechten zu belasten sind. Diese zusammenhängenden Wegeflächen sind im Bereich des Grundstücks I2.--- straße Nr. 41 und des Flurstücks 374 an die I2.---straße und im Süden an den I1.---- ---platz angebunden. Die Kerngebietsflächen sind im Westen teilweise und im Süden vollständig von den angrenzenden Baugebietsflächen durch einen 2 m breiten Geländestreifen, der als "Fläche zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen" festgesetzt ist, getrennt. Ein ebensolcher 20 m langer und 3 m breiter Geländestreifen grenzt den rückwärtigen Teil der als "Mischgebiet" festgesetzten Flurstücke 292, 294 und 344 von den westlich anschließenden Kerngebietsflächen ab. 9 Die in das Plangebiet einbezogenen Teile der I.-------straße und des I4.-------- platzes sind als "Straßenverkehrsflächen" beziehungsweise als "Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung - Öffentliche Parkfläche" festgesetzt. 10 Die textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans befassen sich mit Nutzungsausschlüssen im festgesetzten Mischgebiet (I 1.1 und 1.2) und erlauben sonstige Wohnungen im festgesetzten Kerngebiet (I 1.3). Sie enthalten darüber hinaus Regelungen zur Bestimmung der festgesetzten Höhen (I 2.1), zur Zulässigkeit von Nebenanlagen (I 3.1), zur Zulässigkeit von Stellplätzen und Garagen (I 4.1), zur näheren Bestimmung der vorgesehenen Gehrechte (I 5), zur Bestimmung von Lärmpegelbereichen und den dort erforderlichen Schalldämm-Maßen für bestimmte Bauteile (I 6), zu Pflanzgeboten und zu Bindungen zur Erhaltung festgesetzter Bäume (I 7 und 8), zur Gestaltung der Dächer und zur zulässigen Überschreitung der festgesetzten Wandhöhen (II 1), zur Begrünung im Zusammenhang mit der Errichtung von Garagen beziehungsweise der Anlegung von Stellplätzen (II 2) sowie zur Art und Höhe von Einfriedungen (II 3). 11 Das Bebauungsplanverfahren nahm im Wesentlichen folgenden Verlauf: Am 16. Dezember 1999 beschloss der Planungsausschuss des Rates der Antragsgegnerin, den Bebauungsplan Nr. 5 III S "Nördlich I.-------straße " aufzustellen. Das Plangebiet sollte zum damaligen Zeitpunkt den Bereich des späteren Bebauungsplans Nr. 5 IV S "U. " der sich nach Westen bis zur westlichen Straßenbegrenzungslinie der M.--------straße erstreckt, mit umfassen. Der Beschluss wurde am 13. Januar 2000 ortsüblich bekannt gemacht. Die frühzeitige Bürgerbeteiligung fand in Form eines öffentlichen Darlegungs- und Anhörungstermins am 3. Februar 2000 statt. Die Träger öffentlicher Belange und die Nachbargemeinden wurden beteiligt. Um den Anregungen zur Festsetzung eines Wohngebiets östlich der Straße "U. " zu entsprechen, beschloss der Planungsausschuss am 3. Februar 2000, den Bebauungsplan zu teilen und den Bereich des späteren Bebauungsplans Nr. 5 IV S "U. " abzutrennen. In seiner Sitzung am 13. Juni 2000 fasste der Planungsausschuss für das verkleinerte Plangebiet des Bebauungsplans Nr. 5 III S erneut einen Aufstellungsbeschluss und beschloss zugleich, den geänderten Planentwurf öffentlich auszulegen. Der Beschluss wurde am 29. Juni 2000 ortsüblich bekannt gemacht und der Planentwurf öffentlich ausgelegt. Nachdem auf Grund von Anregungen der Planentwurf geändert worden war, beschloss der Planungsausschuss am 18. Oktober 2000, den Planentwurf nochmals öffentlich auszulegen. Die öffentliche Auslegung des Planentwurfs erfolgte - nach Bekanntmachung des Offenlegungsbeschlusses am 2. November 2000 - in der Zeit vom 10. November bis einschließlich 11. Dezember 2000. Die Träger öffentlicher Belange wurden erneut beteiligt. Der Rat der Antragsgegnerin befand in der Sitzung am 23. Januar 2001 über die im Aufstellungsverfahren eingegangenen Anregungen der Bürger und der Träger öffentlicher Belange und beschloss den Bebauungsplan Nr. 5 III S "Nördlich I.------- straße " als Satzung sowie die Begründung dazu. Der Satzungsbeschluss wurde am 22. Februar 2001 ortsüblich bekannt gemacht. 12 Der Flächennutzungsplan der Antragsgegnerin stellt den Planbereich ganz überwiegend als "Gemischte Bauflächen" und einen Teil des I5.-------platzes als "Straßenverkehrsfläche" mit der Zweckbestimmung "Öffentliche Parkfläche" dar. 13 Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich der am 22. Juli 1994 in Kraft getretenen Satzung der Antragsgegnerin über örtliche Bauvorschriften zur Wahrung der Stadtgestaltung und des kleinstädtischen Gepräges im Ortskern X. -T. . 14 Die Antragsteller haben am 12. Februar 2003 den Normenkontrollantrag gestellt. 15 Sie tragen vor, im Aufstellungsverfahren hätten neun Ratsmitglieder mitgewirkt, die auch den Vorgängerbebauungsplan Nr. 5 I S, der im Rahmen der verwaltungsgerichtlichen Inzidentkontrolle wegen offensichtlicher Abwägungsmängel als unwirksam angesehen worden sei, beschlossen hätten. Die auf der Grundlage des Bebauungsplans Nr. 5 I S erteilten Baugenehmigungen für das geplante Wohn- und Geschäftszentrum seien im damaligen verwaltungsgerichtlichen Verfahren aufgehoben worden. Da der Bauherr im Zusammenhang mit den aufgehobenen Baugenehmigungen einen Schadensersatzprozess gegen die Antragsgegnerin angestrengt habe, der noch nicht abgeschlossen sei, sei das Planungsermessen des Rates unzulässig eingeschränkt gewesen. 16 Durch die Abtrennung der mit dem Bebauungsplan Nr. 5 IV S "U. " gesondert überplanten Flächen habe sich der Rat den Blick dafür verstellt, dass die getroffene Kerngebietsfestsetzung mit der faktisch vorhandenen reinen Wohnbebauung östlich der Straße "U. ", die seit Generationen den dörflichen Charakter des Stadtteils T. maßgeblich mit präge, städtebaulich unverträglich sei. 17 Das gesetzliche Gebot, mit Grund und Boden sparsam und schonend umzugehen, sei durch die Überplanung des ehemals als Grünfläche landwirtschaftlich genutzten Blockinnenbereichs zwischen I2.---straße und I.------- straße missachtet worden. Im Aufstellungsverfahren habe der Rat fälschlich nicht den ursprünglichen Zustand dieser Fläche in seine Überlegungen eingestellt, sondern sei von dem Zustand ausgegangen, der durch die teilweise Ausführung des geplanten Wohn- und Geschäftszentrums entstanden sei. 18 Sachgerechte Alternativplanungen habe der Rat im Aufstellungsverfahren nicht entwickelt und dabei verkannt, dass das Wohn- und Geschäftszentrum mit seiner verdichteten Baumasse innerhalb des fraglichen Straßengevierts einen städtebaulichen Fremdkörper darstelle und nicht der historisch gewachsenen Bebauung des Ortskerns entspreche. Die räumliche Nähe des Wohn- und Geschäftszentrums zu der umliegenden Wohnbebauung schaffe Konflikte, die auch durch den zum Teil vorgesehenen 2 m breiten zu bepflanzenden Trennstreifen nicht bewältigt werden könnten. Der zu geringe Abstand mache sich insbesondere im Bereich des geplanten Supermarktes und der Tiefgarage bemerkbar. Die in diesem Bereich festgesetzten Baugrenzen rückten bis auf 3 m an die benachbarten Hausgärten heran. Die zulässige Höhe der Tiefgarage lasse die Geländeoberfläche der Hausgärten gänzlich außer Betracht. Der Niveauunterschied betrage bis zu 1,50 m gegenüber dem Flurstück 262. 19 Der Bebauungsplan ermögliche Einzelhandelsverkaufsflächen von etwa 2.600 qm. Ausweislich der für X. -T. erstellten Einzelhandelsuntersuchung seien für das gesamte Zentrum von T. bis zum Jahre 2004 ein Verkaufsflächenpotenzial von insgesamt 2.500 bis 2.800 qm veranschlagt. Dabei sei beispielsweise die Ansiedlung des B1. -Marktes mit 700 qm Verkaufsfläche auf dem W. -Gelände am Ortsrand noch nicht berücksichtigt. Die von der Antragsgegnerin als erforderlich angesehenen strukturellen Veränderungen des überplanten Bereichs erschienen angesichts der genannten Umstände - auch langfristig - nicht realisierbar. 20 Im Hinblick auf die vorgesehene Bebauungsdichte hätte die Festsetzung eines Mischgebietes ausgereicht. 21 Die vorgesehene verkehrliche Erschließung des überplanten Blockinnenbereichs sei städtebaulich bedenklich. Durch die teilweise Inanspruchnahme des I5.------- platzes entfalle die Mehrzahl der dort bisher vorhanden gewesenen Parkplätze. Die Zahl der auf Grund des geplanten Wohn- und Geschäftszentrums zu erwartenden zusätzlichen Kraftfahrzeugbewegungen werde bagatellisiert. Dem im Aufstellungsverfahren erstellten Lärmgutachten lasse sich entnehmen, dass die zulässigen Lärmwerte bereits heute überschritten würden. Mit der Begründung, die mit der Kerngebietsfestsetzung verbundene Lärmsteigerung sei wegen der Vorbelastung hinzunehmen, ließen sich die getroffenen Festsetzungen nicht rechtfertigen. Wie die Belieferung des geplanten Wohn- und Geschäftszentrums erfolgen solle, sei ungeklärt. Eine Wendeanlage sei nicht vorgesehen. Auf welche Weise die verkehrliche Erschließung an den Tagen ablaufen solle, an denen der Wochenmarkt auf dem I1.-------platz stattfinde, habe der Rat nicht erwogen. 22 Für die südlich und westlich des Wohn- und Geschäftszentrums geplanten Wegeflächen bestehe kein städtebaulicher Bedarf. 23 Insgesamt beruhe der Bebauungsplan Nr. 5 III S auf einer unzulänglichen Abwägung der betroffenen öffentlichen und privaten Belange. Ihre - der Antragsteller - Interessen seien in unangemessener Weise zurückgestellt worden. Die Gewichtung der vorhandenen formell und materiell illegalen Bausubstanz im Blockinnenbereich sei unverhältnismäßig. Das geplante Wohn- und Geschäftszentrum wirke auf die umliegende Bebauung erdrückend und erweise sich ihr gegenüber als rücksichtslos. In der Eile des Aufstellungsverfahrens sei dem Rat die grundlegende Veränderung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen entgangen. 24 Die Antragsteller beantragen, 25 den Bebauungsplan Nr. 5 III S "Nördlich I.-------straße " der Antragsgegnerin für unwirksam zu erklären. 26 Die Antragsgegnerin beantragt, 27 den Antrag abzulehnen. 28 Sie tritt den Ausführungen der Antragsteller mit umfangreichem Vortrag entgegen und trägt insbesondere vor, eine planerische Ordnung des T1. Ortskerns sei im Hinblick auf die Unwirksamkeit der Vorläuferpläne dringend erforderlich. Dem Bebauungsplan Nr. 5 III S liege eine detaillierte Bestandsaufnahme des Planbereichs und seiner Umgebung zu Grunde. Die Interessen der Anwohner seien im Aufstellungsverfahren mit wesentlich mehr Gewicht in die Überlegungen des Rates eingestellt worden, als dies bei der Aufstellung der Vorläuferpläne der Fall gewesen sei. Die von den Antragstellern bemängelte Teilung des ursprünglichen Plangebiets habe es erlaubt, das Aufstellungsverfahren für den östlichen Teil des Planbereichs im öffentlichen Interesse schneller zum Abschluss zu bringen. Der im Aufstellungsverfahren von Anwohnern geäußerte Wunsch, die Grundstücke östlich der Straße "U. " als Wohngebiet festzusetzen, habe eine Änderung des Flächennutzungsplans erfordert, was das Aufstellungsverfahren - ohne die Teilung - insgesamt verlängert hätte. Die geplante Wohngebietsfestsetzung im Bebauungsplan Nr. 5 IV S sei bei der Fortführung des Aufstellungsverfahrens für den hier in Rede stehenden Bebauungsplan berücksichtigt worden. Eine entsprechende Ergänzung des im Aufstellungsverfahren eingeholten "Schalltechnischen Gutachtens" sei erfolgt. Auch seien die erforderlichen Abstandflächen im Bereich Allgemeines Wohngebiet/Kerngebiet bei den Festsetzungen der überbaubaren Grundstücksflächen im Bebauungsplan Nr. 5 III S berücksichtigt worden. Die vorhandene Bebauung entlang der Straße "U. " stelle sich trotz überwiegender Wohnnutzung und trotz ihrer Prägung durch Kleingliedrigkeit und gassenartige Anlehnung an die Verkehrsfläche nicht als Reines Wohngebiet dar, denn sie liege im Ortskern von X. -T. zwischen dem Hauptgeschäftsbereich der I2.---straße und der von Mischnutzung (Wohnen und Geschäfte) bestimmten I.-------straße . Die ermöglichte Bebauung des festgesetzten Kerngebiets orientiere sich unter Rücksichtnahme auf die bestehende Struktur an der Proportionalität und Maßstäblichkeit der vorhandenen Gebäude. Die mit der neuen Nutzung einhergehenden Lärm- und Schadstoffemissionen seien sachgerecht prognostiziert und ihre Gebietsverträglichkeit festgestellt worden. Die ermittelten geringfügigen Überschreitungen der Orientierungswerte der DIN 18005 ließen sich durch die getroffenen Festsetzungen zum passiven Schallschutz verträglich gestalten. Überschreitungen der Konzentrationswerte für Benzol, Ruß und Stickstoffdioxid nach der 23. BImSchV seien nicht zu erwarten. Zudem sei eine Feinsteuerung zur Konfliktbewältigung - etwa Regelungen zur Einhausung der Anlieferungszone - im Baugenehmigungsverfahren möglich und zulässig. Die ursprüngliche Situation des Blockinnenbereichs sei von den Antragstellern nicht korrekt beschrieben worden. Dort habe sich ein Bauernhof mit Direktverkauf befunden. Die vorhanden gewesenen Grünflächen hätten eine Ausdehnung von lediglich 2.360 qm gehabt und seien der bestehenden Wohnbebauung insgesamt untergeordnet gewesen. Ohnehin blieben ein Großteil der Grünflächen als Gärten erhalten. Insgesamt seien Bodenversiegelungen auf das notwendige Maß beschränkt. Die Entwicklung innerörtlicher Bauflächen entspreche dem gesetzgeberischen Ziel, mit Grund und Boden sparsam und schonend umzugehen. Es seien mehrere Planvarianten mit verschiedenen Erschließungsmöglichkeiten erarbeitet worden. Dem möglichen Konflikt zwischen Wohn- und Kerngebietsnutzung habe der Rat dadurch Rechnung getragen, dass er - abgesehen vom vorgefundenen Bestand, den er gesichert habe - den Abstand der im festgesetzten Kerngebiet ermöglichten Bebauung zum angrenzenden festgesetzten Allgemeinen Wohngebiet vergrößert und in der Höhe abgestuft habe. Im Rahmen der "Standortanalyse T. " von Dezember 1999 sei für den Ortskern von T. das Leitbild "Kompaktes Zentrum" mit einer Konzentration von Einzelhandel, Dienstleistung und öffentlichem Leben entwickelt worden. Für die daraus resultierende Entwicklung weiterer Einzelhandelsflächen habe sich wegen seiner gutachtlich nachgewiesenen Standortqualitäten insbesondere der Innenbereich südlich der I2.---straße angeboten. Die Untersuchungen hätten gezeigt, dass für die Realisierung des Geschäftszentrums deutliche Spielräume vor allem im Bereich der Warengruppe Lebensmittel bestünden. Die Realisierung unterliege aus absatzwirtschaftlicher Sicht keinen Bedenken. Vielmehr hätten sich im Aufstellungsverfahren - auch unter Berücksichtigung des von den Antragstellern in diesem Zusammenhang angesprochenen Lebensmitteldiscounters - gute Chancen abgezeichnet, die vergleichsweise niedrigen Kaufkraftbindungsquoten sowohl im Lebensmittelbereich als auch in anderen Warengruppen zu erhöhen und insgesamt den Einkaufsstandort T. zu stärken. Durch die Schaffung eines erweiterten und attraktiveren Verkaufsflächenangebots seien im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses positive Auswirkungen für die Funktionsfähigkeit des T1. Zentrums zu erwarten gewesen. Entlang der I2.---straße sei der Hauptgeschäftsbereich von T. angesiedelt. Die dort vorgefundene überwiegend gewerbliche Nutzung in den Erdgeschossen rechtfertige zusammen mit dem planerischen Ziel, die Struktur in Richtung Einzelhandel zu verstärken, die Weiterentwicklung zum Kerngebiet. Einer möglichen "Verödung" des Ortskerns nach Büro- und Geschäftsschluss habe der Rat dadurch entgegengewirkt, dass er im Bebauungsplan - dem Bestand entsprechend - Wohnungen oberhalb des Erdgeschosses als allgemein zulässig festgesetzt habe. 29 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der Aufstellungsvorgänge des Bebauungsplans (Beiakte Hefte 1 bis 8) sowie auf die Urkunden des Flächennutzungsplans und die Bebauungsplanurkunde ergänzend Bezug genommen. 30 E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e : 31 Der Normenkontrollantrag ist zulässig. 32 Insbesondere sind die Antragsteller antragsbefugt. Die Antragsbefugnis im Sinne des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO ist regelmäßig gegeben, wenn sich - wie hier die Antragsteller zu 1. bis 4. - Eigentümer von Grundstücken, die im Plangebiet liegen, gegen bauplanerische Festsetzungen wenden, die unmittelbar ihre Grundstücke betreffen und damit im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG den Inhalt des Grundeigentums bestimmen. 33 Was die Antragsbefugnis der Antragsteller zu 5. und 6 betrifft, kommt nach ihrem tatsächlichen Vorbringen jedenfalls eine Verletzung des ihnen zustehenden Rechts auf gerechte Abwägung ihrer privaten Interessen in Betracht. Das in § 1 Abs. 6 BauGB (§ 1 Abs. 7 BauGB n.F.) verankerte Abwägungsgebot hat drittschützenden Charakter hinsichtlich solcher privater Belange, die für die Abwägung erheblich sind, und kann deshalb ein "Recht" im Sinne von § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO sein. Das Interesse der Antragsteller, von Beeinträchtigungen durch Nutzungen innerhalb des unmittelbar an ihr Grundstück angrenzenden festgesetzten Kerngebiets verschont zu bleiben, war in die Abwägung der durch die Planung berührten öffentlichen und privaten Belange einzustellen, sodass sich auch für sie die notwendige Antragsbefugnis ergibt. 34 Der Normenkontrollantrag ist jedoch nicht begründet. Der Bebauungsplan Nr. 5 III S "Nördlich I.-------straße " ist wirksam. Er weist weder formelle noch materielle Mängel auf. 35 Dass der Rat in seinem Planungsermessen unzulässig eingeschränkt war, weil an dem Satzungsbeschluss Ratsmitglieder mitgewirkt haben, die auch den für nichtig erklärten Vorgängerplan beschlossen hatten, der wiederum Grundlage für die Erteilung der später aufgehobenen Baugenehmigung für das im festgesetzten Kerngebiet geplante Wohn- und Geschäftszentrum war, lässt sich nicht feststellen. Die Änderung oder Neuaufstellung von Bebauungsplänen, die als unwirksam erkannt worden sind, stellt einen üblichen Vorgang in jeder Gemeinde dar. Dass der Rat die mit dem als unwirksam erkannten Bebauungsplan verfolgte Konzeption im Grundsatz beibehält und mit der Änderung oder Neuplanung lediglich die Fehler des alten Plans zu beseitigen sucht, ist ebenso üblich und deutet für sich genommen nicht auf eine unzulässige Einschränkung des Planungsermessens hin. Auch wenn auf Grund des als unwirksam erkannten Plans Baugenehmigungen erteilt worden sind, die wegen der Unwirksamkeit des Plans letztlich nicht ausgenutzt werden konnten, spricht es nicht für eine unzulässige Einschränkung des Planungsermessens, wenn der Rat den Bebauungsplan in der Weise "repariert", dass die genehmigten und möglicherweise bereits begonnenen Vorhaben künftig dem Planungsrecht entsprechen. Um in der hier in Rede stehenden Situation eine unzulässige Einschränkung des Planungsermessens annehmen zu können, müssten zusätzliche konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die Ratsmitglieder, um Schadensersatzforderungen des Bauherrn gegen die Gemeinde gering zu halten, für eine Entscheidung über eine denkbare Planungsalternative oder gar einen Verzicht auf die Planung von vornherein nicht mehr offen gewesen wären. Solche Anhaltspunkte sind weder vorgetragen noch erkennbar. 36 Für eine fehlende Anpassung an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung (§ 1 Abs. 4 BauGB) oder einen beachtlichen Verstoß gegen das Gebot, den Bebauungsplan aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln (§ 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB), ist nichts ersichtlich. 37 Auch die nach § 1 Abs. 3 BauGB erforderliche städtebauliche Rechtfertigung des Bebauungsplans ist zu bejahen. 38 § 1 Abs. 3 BauGB setzt voraus, dass der Gemeinde mit der Planungsbefugnis zugleich ein Planungsfreiraum eingeräumt wird. Das Planungsermessen der Gemeinde umfasst neben dem "Wie" auch das "Ob" und "Wann" planerischer Ge- staltung. Planungsermessen bedeutet Entschließungs- und Gestaltungsermessen. Grundsätzlich bleibt es der Einschätzung der Gemeinde überlassen, ob sie einen Bebauungsplan aufstellt, ändert oder aufhebt. Maßgebend sind ihre eigenen städtebaulichen Vorstellungen. 39 Vgl. BVerwG, Urteil vom 17. September 2003 - 4 C 14.01 -, NVwZ 2004, 220. 40 Was im Einzelfall die geordnete städtebauliche Entwicklung ausmacht, bestimmt sich in den durch die §§ 1 und 9 BauGB abgesteckten Grenzen nach der jeweils zu Tage getretenen hinreichend konkretisierten planerischen Willensbetätigung der Gemeindevertretung. Nicht erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB sind nur solche Bauleitpläne, die einer positiven Planungskonzeption entbehren und ersichtlich der Förderung von Zielen dienen, für deren Verwirklichung die Planungsinstrumente des Baugesetzbuchs nicht bestimmt sind. 41 Nach diesen Grundsätzen ist die städtebauliche Rechtfertigung des Bebauungsplans Nr. 5 III S "Nördlich I.-------straße " nicht zweifelhaft. Sie folgt unmittelbar aus Ziffer 4 der Planbegründung, wonach das Ziel des Bebauungsplans insbesondere darin besteht, den Ortskern von T. in seiner Aufgabe als Nahversorgungszentrum zu stärken, die durch den Flächennutzungsplan erfolgte Darstellung des Planbereichs als "Gemischte Bauflächen" zu konkretisieren und den Parkplatz an der Ecke I1.-------platz /I.-------straße festzusetzen. Die baulichen Nutzungsmöglichkeiten in unbeplanten, bereits bebauten Gebieten einer umfassenden Regelung zu unterwerfen und - wie hier - zu ergänzen, um diese Gebiete langfristig einer geordneten städtebaulichen Entwicklung zuzuführen, gehört insbesondere dann, wenn die Gebiete eine diffuse Nutzungs- und Baustruktur aufweisen und die planersetzende Vorschrift des § 34 BauGB daher eine solche geordnete städtebauliche Entwicklung letztlich nicht sicherzustellen vermag, zu den wesentlichen Aufgaben der Bauleitplanung und rechtfertigt regelmäßig die Aufstellung eines Bebauungsplans. Auch das Planziel, den Ortskern als Nahversorgungszentrum zu stärken, genügt für die erforderliche Planrechtfertigung, denn den Belangen der Wirtschaft, auch ihrer mittelständischen Struktur im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung, ist bei der Aufstellung der Bauleitpläne Rechnung zu tragen (§ 1 Abs. 5 Nr. 8 BauGB (§ 1 Abs. 6 Nr. 8 BauGB n.F.). 42 Soweit die Antragsteller ausführen, die von der Antragsgegnerin im Hinblick auf die Stärkung des Einzelhandels als erforderlich angesehenen strukturellen Veränderungen des überplanten Bereichs erschienen - auch langfristig - nicht realisierbar, vermögen die dafür vorgetragenen Argumente die Annahme des Rates, ein Planerfordernis sei gegeben, nicht zu erschüttern. Der Rat stützt sich bei seiner Annahme auf eine vom Stadtforschungs- und Stadtplanungsbüro Junker und Kruse angefertigte Untersuchung zur Dimensionierung und Branchengliederung des Einzelhandels in X. -T. vom Februar 2000. Die Untersuchung beinhaltet unter anderem Feststellungen zur Angebotssituation des Einzelhandels in X. - T. , zum Einkaufsverhalten der Einwohner und zu den Verkaufsflächenpotenzialen für das Jahr 2004. Sie trifft ferner Aussagen zu den anzustrebenden Angebotsstrukturen und zur Einordnung des geplanten Wohn- und Geschäftszentrums. Zusammenfassend hält die Untersuchung fest, dass es zur Erhaltung und Förderung der I2.---straße als Hauptgeschäftslage angezeigt sei, die bisher untergeordnete Bedeutung einer optischen Verbindung der I2.---straße mit dem I1.-------platz herauszuarbeiten. Beispielsweise könne ein geschlossener Geschäftsbesatz mit Gastronomie von der I2.---straße bis zu dem geplanten Wohn- und Geschäftszentrum die Verknüpfung beider Teilbereiche erhöhen und gleichzeitig die eher bandförmige Handelsstruktur aufbrechen und zu einer Tiefenentwicklung beitragen. Neben den Maßnahmen für den Einzelhandel sei auch die Stärkung weiterer zentraler Angebote und Dienstleistungen zu fördern. Einen wichtigen Baustein stelle dabei die Nutzung von Flächen im geplanten Wohn- und Geschäftszentrum dar. Aber auch in anderen zentralen Bereichen sollten Anbieter aus höheren Dienstleistungen und der Gastronomie Standorte belegen und damit zu einer insgesamt erhöhten Besuchs- und Nutzungsfrequenz des Zentrums beitragen. Die für das geplante Wohn- und Geschäftszentrum angedachte Schaffung eines attraktiven großflächigen Lebensmittelangebotes stärke die derzeit wenig befriedigende Grundversorgungsfunktion T2. und verbessere zugleich die Kaufkraftbindungsquoten im Stadtgebiet. Das geplante Wohn- und Geschäftszentrum schaffe einen Attraktivitätsgewinn für den nördlich angrenzenden Bereich der I2.---straße , da damit der teilweise lückenhafte Handelsbesatz mittelfristig geschlossen werden könne. Angesichts einer hohen Kundenfrequenz und einer Kopplung des geplanten Wohn- und Geschäftszentrums mit anderen innenstädtischen Einkaufs- und Dienstleistungsfunktionen sei von positiven Synergieeffekten für die Innenstadt auszugehen. 43 Die Ergebnisse der vorgenannten Untersuchung und der vom Geschäftsbereich Stadtplanung der Antragsgegnerin erstellten Standortanalyse zur Bewertung der Qualität verschiedener Alternativstandorte für die Ansiedlung von Einzelhandel vom 6. Dezember 1999 sind - was ihr methodisches Zustandekommen und ihren Inhalt angeht - hinreichend plausibel, um unter Berücksichtigung des weiten Planungsspielraums, der der Gemeindevertretung gesetzlich zusteht, ein Planerfordernis für die angegriffene Bauleitplanung zu begründen. 44 Der Umstand, dass der Bebauungsplan Nr. 5 III S "Nördlich I.-------straße " geteilt worden und für Flächen, die ursprünglich zu seinem Geltungsbereich gehörten, ein rechtlich selbstständiges Aufstellungsverfahren durchgeführt worden ist, stellt seine städtebauliche Erforderlichkeit ebenfalls nicht in Frage. Aus § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB folgt auch die Befugnis des örtlichen Satzungsgebers, den räumlichen Zuschnitt des jeweiligen Plangebiets nach seinem Planungsermessen zu bestimmen. Die Entscheidung des Rates, das Plangebiet des Bebauungsplans Nr. 5 III S "Nördlich I.- ------straße " zu teilen und für das abgetrennte Gebiet den Bebauungsplan Nr. 5 IV S "U. " aufzustellen, war angesichts der für dieses Gebiet als erforderlich erkannten Flächennutzungsplanänderung sachlich begründet. Es ist grundsätzlich nicht zu beanstanden, dass der Plangeber Teile eines in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans abtrennt und einer gesonderten Planung überlässt, wenn auf Grund bestimmter Umstände für diese abgetrennten Bereiche Verzögerungen des Aufstellungsverfahrens zu erwarten sind und er für den verbleibenden Planbereich einen alsbaldigen Abschluss der beabsichtigten Planung befürwortet. Die Belange der Eigentümer der im ursprünglichen Planbereich belegenen Grundstücke werden durch die Teilung selbst regelmäßig nicht beeinträchtigt. Wird - wie hier - auch für die abgetrennten Teile des ursprünglichen Plangebiets ein Bebauungsplan aufgestellt, kann den Interessen der Grundstückeigentümer an einer für sie günstigen Überplanung ihrer Grundstücke in diesem Aufstellungsverfahren Rechnung getragen werden. Soweit es um den Schutz der Grundstückeigentümer vor negativen Auswirkungen der Planung geht, gehören diese Belange wegen des unmittelbaren Aneinandergrenzens der neu zugeschnittenen Planbereiche unabhängig von der erfolgten Teilung planübergreifend zum jeweiligen Abwägungsmaterial und sind im vorliegenden Fall auch so behandelt worden. In verfahrensrechtlicher Hinsicht ergibt sich für die Planbetroffenen durch die Teilung ebenfalls keine Verschlechterung. Selbst wenn ihre Grundstücke nach der Teilung außerhalb des Plangebiets liegen, können sie ihre Belange - sofern sie abwägungserheblich sind - im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung geltend machen und den Bebauungsplan gegebenenfalls im Normenkontrollverfahren auf seine Wirksamkeit überprüfen lassen. 45 Der Bebauungsplan weist weder Mängel im Abwägungsvorgang noch im Abwägungsergebnis auf. 46 Nach § 1 Abs. 6 BauGB (§ 1 Abs. 7 BauGB n.F.) sind bei der Aufstellung von Bebauungsplänen die öffentlichen und privaten Belange gegen- und untereinander gerecht abzuwägen. Das so normierte Abwägungsgebot ist verletzt, wenn eine sachgerechte Abwägung überhaupt nicht stattfindet, wenn in die Abwägung an Belangen nicht eingestellt wird, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss, wenn die Bedeutung der betroffenen Belange verkannt oder wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten Belangen in einer Weise vorgenommen wird, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht. Innerhalb des so gezogenen Rahmens ist dem Abwägungserfordernis jedoch genügt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde im Widerstreit verschiedener Belange für die Bevorzugung des einen und damit notwendigerweise für die Zurückstellung des anderen Belangs entscheidet. 47 Bei Anlegung dieser Maßstäbe sind Abwägungsfehler nicht erkennbar. 48 Die Belange der Antragsteller, die sich bereits im Beteiligungsverfahren ausführlich geäußert hatten, sind vom Plangeber gesehen und mit nachvollziehbaren Überlegungen zurückgestellt worden. 49 Sofern die Antragsteller bemängeln, dass mit der Überplanung des Innenbereichs das Gebot verletzt sei, mit Grund und Boden sparsam umzugehen, verkennen sie den Gehalt dieser so genannten "Bodenschutzklausel" (§ 1 a Abs. 1 BauGB). Sie ist so zu verstehen, dass je nach den örtlichen Verhältnissen und der städtebaulichen Situation anstelle der Neuausweisung von Bauflächen die Möglichkeiten der innerörtlichen Entwicklung auszuschöpfen und bei Inanspruchnahme unbebauter Flächen flächensparende Bauweisen zu bevorzugen sind. Die hier vorgesehene bauliche Nachverdichtung von nur sporadisch bebauten Flächen innerhalb einer bebauten Ortslage entspricht diesem Gebot, das vor allem einer Ausuferung der Bebauung in den Außenbereich Einhalt gebieten soll. 50 Die Notwendigkeit "sachgerechter Alternativplanungen", die die Antragsteller vermissen, besteht nicht. Wenn die Gemeindevertretung - wie hier - bei der Aufstellung eines Bebauungsplans von vornherein ein bestimmtes Plankonzept verfolgt, braucht sie grundsätzlich keine Überlegungen darüber anzustellen, ob der Planbereich auch in anderer Weise überplant werden könnte. 51 Der Einwand der Antragsteller, die zulässige Höhe der durch den Bebauungsplan ermöglichten Tiefgarage lasse die Geländeoberfläche der Hausgärten - der Niveauunterschied betrage bis zu 1,50 m gegenüber dem Flurstück 262 - gänzlich außer Betracht, lässt keinen Abwägungsfehler erkennen. Höhenfestsetzungen für die im Bebauungsplan zugelassene Unterkellerung zur Anlage von Stellplätzen sind nicht getroffen. Vielmehr ergibt sich die jeweils zulässige Höhe der Gebäude und der Gebäudewände, zu denen auch die Wände einer Tiefgarage gehören, aus der Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse sowie der maximal zulässigen Wand- und Firsthöhe in Abhängigkeit vom Abstand der jeweiligen Gebäudewand zur Grundstückgrenze. Die mit absoluten Werten festgesetzten Wand- und Firsthöhen machen deutlich, dass der Rat die Höhenentwicklung insbesondere der Bebauung im Blockinnenbereich zwischen I2.---straße und I.-------straße im Interesse der Umgebungsbebauung verträglich gestaltet hat. Für eine fehlende Berücksichtigung der Geländestruktur, die im fraglichen Bereich nach den Eintragungen in der Planurkunde ohnehin nur Höhenunterschiede von etwa 1 m aufweist, ist daher nichts ersichtlich, zumal die maximal zulässigen Wandhöhen im Blockinnenbereich 2 m beziehungsweise 3 m niedriger festgesetzt sind als in den straßenrandnahen Bereichen an der I2.---straße und an der Straße "I1.-------platz ". Im Übrigen durfte der Plangeber davon ausgehen, dass das bauordnungsrechtliche Abstandflächenrecht Beeinträchtigungen etwa der Anlieger der I.-------straße bei der Planverwirklichung im Bereich der Tiefgarage auf das zulässige Maß begrenzen wird. 52 Soweit die Antragsteller vortragen, die vorgesehene verkehrliche Erschließung des überplanten Blockinnenbereichs sei städtebaulich bedenklich, vermag der Senat keinen Abwägungsfehler festzustellen. Der bemängelte Wegfall von Parkplätzen im Bereich des I5.-------platzes wird durch die Ermöglichung von Stellplätzen in den Kellergeschossen des festgesetzten Kerngebiets mehr als ausgeglichen. 53 Von einer Bagatellisierung der Verkehrszunahme - wie sie von den Antragstellern ohne nähere Substanziierung behauptet wird - kann nicht die Rede sein. Der Abwägung liegt das Schalltechnische Gutachten zur Schallimmissionsprognose für Verkehrs- und Gewerbelärm des Instituts für Schalltechnik, Raumakustik, Wärmeschutz Dr.-Ing. L1. GmbH vom 21. Juli 2000 zu Grunde, das die nutzungsbedingten Schallemissionsquellen im Plangebiet ermittelt, ihre Auswirkungen auf die bestehende und die geplante Bebauung untersucht und Hinweise auf erforderliche Schallschutzmaßnahmen ausarbeitet. 54 Der Senat hat diese Prognose nur darauf zu prüfen, ob sie mit den im maßgebenden Zeitpunkt verfügbaren Erkenntnismitteln unter Beachtung der für sie erheblichen Umstände sachgerecht erarbeitet worden ist. Zu überprüfen ist insoweit die Wahl einer geeigneten fachspezifischen Methode, die zutreffende Ermittlung des der Prognose zugrunde liegenden Sachverhalts und ob das Ergebnis einleuchtend begründet worden ist. Ferner ist zu fragen, ob die mit jeder Prognose verbundene Ungewissheit künftiger Entwicklungen in einem angemessenen Verhältnis zu den Eingriffen steht, die mit ihr gerechtfertigt werden sollen. Es ist hingegen nicht Aufgabe des Senats, das Ergebnis einer auf diese Weise sachgerecht erarbeiteten Prognose als solches darauf zu überprüfen, ob die prognostizierte Entwicklung mit Sicherheit bzw. größerer oder geringerer Wahrscheinlichkeit eintreten wird oder kann. 55 Vgl. BVerwG, Urteil vom 8. Juli 1998 - 11 A 53.97 -, DVBl 1998, 1188 = Buchholz 442.40 § 10 LuftVG Nr. 8. 56 Bei Anlegung der vorstehend beschriebenen Maßstäbe ist die angesprochene Schallimmissionsprognose hinreichend plausibel und damit geeignet, die planbedingten Verkehrsentwicklung und ihre Auswirkungen auf den Planbereich und seine nähere Umgebung in einer Weise abzuschätzen, die dem Abwägungsgebot gerecht wird. Der Gutachter hat die Verkehrsbelastungen der I2.---straße , der I.------- straße und der Straße "I1.-------platz " ermittelt und die daraus folgende Lärmbelastung der angrenzenden Fassaden berechnet. Für die Berechnung der Zusatzbelastung durch die im festgesetzten Kerngebiet ermöglichte Tiefgarage hat der Gutachter die Anlegung von 98 Stellplätzen und daraus folgend 1.238 zusätzliche Pkw-Bewegungen angenommen. Den Lärm der durch die Benutzung der vorgesehenen Tiefgarage entstehen würde und den Lärm des Anlieferungsverkehrs für die festgesetzten Kerngebietsflächen hat der Gutachter als Gewerbelärm angesehen. Er gelangt bei seiner Prognose zu dem Ergebnis, dass die Schallimmissionspegel, die der bisherige Kraftfahrzeugverkehr verursacht, an den Fassaden der I2.---straße , der I.-------straße und der Straße "I1.-------platz " derzeit über den jeweiligen Orientierungswerten der DIN 18005 liegen, die im Inneren des Plangebiets ermöglichten Wohnungen jedoch nicht in unzulässiger Weise belasten würden. Die Lkw-Anlieferung und die mögliche Tiefgaragenzufahrt im Bereich des I5.-------platzes bewirkten nur eine geringe Überschreitung der Orientierungswerte der DIN 18005 in Bezug auf die neue und die bestehende Bebauung. Dafür, dass die Ausgangszahlen, Annahmen und Berechnungen des Gutachtens handgreiflich falsch sind, haben die Antragsteller weder etwas vorgetragen, noch sind Anhaltspunkte für solche Unrichtigkeiten ersichtlich. 57 Die Beurteilung einer Prognose durch den Rat unterliegt keinen schärferen Anforderungen als die Beurteilung durch die Verwaltungsgerichte, sodass unter Berücksichtigung der vorstehenden Grundsätze ein Abwägungsfehler im Hinblick auf die Einschätzung der zu erwartenden Lärmimmissionen zu verneinen ist. Der Rat hat überdies Maßnahmen passiven Schallschutzes entsprechend den Empfehlungen des Gutachtens festgesetzt. Zusätzliche Schalltechnische Untersuchungen sowie weitergehende Schallschutzmaßnahmen können - falls sie sich im Einzelfall als notwendig erweisen sollten - in nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren gefordert werden. Zu denken ist beispielsweise an eine Einhausung der Anlieferungszone und der Tiefgaragenzufahrt, wie sie unter Nr. 6.1 der Schallimmissionsprognose angesprochen und auch von der Verwaltung im Rahmen der Stellungnahme zu den im Aufstellungsverfahren eingegangenen Anregungen, die sich der Rat zu eigen gemacht hat, in Betracht gezogen worden ist. 58 Was schließlich die Probleme angeht, die der Wochenmarkt auf dem I1.------- platz für die Freihaltung der als "Straßenverkehrsfläche" festgesetzten Zufahrt zum Kerngebiet mit sich bringen könnte, durfte der Rat im Rahmen der Abwägung davon ausgehen, dass der Wochenmarkt künftig in einer Weise zu organisieren ist, die die freie Zufahrt zur geplanten Tiefgarage und zur Anlieferungszone gewährleistet. Es ist nicht erkennbar, dass die in diesem Zusammenhang außerhalb der Bauleitplanung erforderlichen organisatorischen Maßnahmen, die mangels Ermächtigungsgrundlage nicht Gegenstand von Festsetzungen eines Bebauungsplans sein können, auf unüberwindbare Hindernisse stoßen würden. 59 Ein Abwägungsfehler ergibt sich auch nicht daraus, dass das festgesetzte Kerngebiet mit seiner westlichen Grenze unmittelbar an die außerhalb des Plangebiets liegenden rückwärtigen Grundstücksbereiche der Wohnbebauung östlich der Straße "U. " stößt, für die der Bebauungsplan Nr. 5 III S, der sich im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses noch im Aufstellungsverfahren befand, die Festsetzung als Allgemeines Wohngebiet vorsah. Nach § 50 BImSchG sind bei raumbedeutsamen Planungen die für eine bestimmungsgemäße Nutzung vorgesehenen Flächen einander so zuzuordnen, dass schädliche Umwelteinwirkungen auf die ausschließlich oder überwiegend dem Wohnen dienenden Gebiete soweit wie möglich vermieden werden. 60 Vgl. BVerwG, Urteil vom 28. Januar 1999 - 4 CN 5.98 -, BRS 62, Nr. 4. 61 Dieser so genannte "Trennungsgrundsatz" gilt als Abwägungsdirektive, die bereits bei der Ausgestaltung des Plankonzepts zu beachten ist. 62 Das Kerngebiet im Sinne des § 7 BauNVO lässt regelmäßig eine Reihe von emissionsträchtigen Nutzungen zu, was aber nicht bedeutet, dass ein solches Kerngebiet nicht unmittelbar neben einem faktischen oder festgesetzten allgemeinen oder reinen Wohngebiet geplant werden darf. 63 Vgl. OVG NRW, Urteil vom 25. November 2004 - 7a D 11/04.NE -. 64 Die Gebietsarten Kerngebiet und Allgemeines Wohngebiet im Sinne der §§ 4 und 7 BauNVO sind nach der Wertung des Verordnungsgebers nicht von vornherein unverträglich. Auch im Kerngebiet selbst können Wohnungen, die nicht betriebsgebunden sind, ausnahmsweise und unter den Voraussetzungen des § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauNVO sogar allgemein zugelassen werden. Maßgeblich ist letztlich, ob der Plangeber die möglichen Konflikte, die durch das Aneinandergrenzen von Wohngebiet und Kerngebiet entstehen können, im Wege von Festsetzungen gelöst oder die Konfliktbewältigung in zulässiger Weise auf nachfolgende Baugenehmigungsverfahren verlagert hat. 65 Grundsätzlich hat jeder Bebauungsplan die von ihm geschaffenen oder ihm sonst zurechenbaren Konflikte zu lösen. Die Planung darf nicht dazu führen, dass Konflikte, die durch sie hervorgerufen werden, zu Lasten Betroffener letztlich ungelöst bleiben. Dies schließt eine Verlagerung von Problemlösungen aus dem Bauleitplanverfahren auf nachfolgendes Verwaltungshandeln indes nicht zwingend aus. Von einer abschließenden Konfliktbewältigung im Bebauungsplan darf die Gemeinde Abstand nehmen, wenn die Durchführung der als notwendig erkannten Konfliktlösungsmaßnahmen außerhalb des Planungsverfahrens auf der Stufe der Verwirklichung der Planung sichergestellt ist. Die Grenzen zulässiger Konfliktverlagerung sind jedoch überschritten, wenn bereits im Planungsstadium sichtbar ist, dass sich der offen gelassene Interessenkonflikt auch in einem nachfolgenden Verfahren nicht sachgerecht lösen lassen wird. 66 Vgl. BVerwG, Beschluss vom 14. Juli 1994 67 - 4 NB 25.94 -, BRS 56 Nr. 6. 68 Danach ist die Festsetzung des Kerngebiets unmittelbar im Anschluss an die benachbarte Wohnbebauung nicht zu beanstanden. Der Umfang und der Zuschnitt der zur Verfügung stehenden bebaubaren festgesetzten Kerngebietsflächen lässt keine Nutzungen erwarten, die einen Besucherverkehr auslösen könnten, der das benachbarte Wohngebiet unzumutbar beeinträchtigen würde. Für die Anlegung von Stellplätzen sind im festgesetzten Kerngebiet Unterkellerungen vorgesehen, sodass angesichts der wenigen verfügbaren Bauflächen nicht von oberirdischen Parkplatzflächen in nennenswertem Umfang auszugehen ist. Die Zufahrt zur Tiefgarage soll auf der dem festgesetzten Allgemeinen Wohngebiet abgewandten Seite über den I1.-------platz erfolgen. Im Übrigen bietet § 15 Abs. 1 BauNVO hinreichende Möglichkeiten, im Einzelfall kerngebietstypische Nutzungen zu verhindern, wenn von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die in der Umgebung des festgesetzten Kerngebiets unzumutbar sind. Schließlich sind die im festgesetzten Kerngebiet festgelegten Baugrenzen im Hinblick auf das angrenzende festgesetzte Allgemeine Wohngebiet im Bereich der rückwärtigen Grenzen der Wohngrundstücke zwischen 5 m und 8 m von diesen Grenzen abgerückt worden, sodass die Gebäude im Kerngebiet einen Grenzabstand einhalten müssen, der über den bauordnungsrechtlich vorgeschriebenen Mindestabstand von 3 m hinausgeht. Zudem ist entlang dieser Grenzen im festgesetzten Kerngebiet ein 2 m breiter Pflanzstreifen zur Abschirmung vorgesehen, der mit einem Pflanzgebot belegt ist. Die Zahl der Vollgeschosse ist in diesem Bereich auf ein beziehungsweise zwei Geschosse beschränkt. 69 Dass der Rat die bebauten Flächen entlang der I2.---straße und den sich südlich anschließenden, bisher nur mit vereinzelten baulichen Anlagen bestandenen Bereich bis zu einer Tiefe von etwa 80 m als Kerngebiet und den sich weiter südlich bis zur I.- ------straße erstreckenden Teil des Plangebiets sowie die Flurstücke Flurstücke 291, 292, 294, 295 und 344 an der Straße "I1.-------platz " als Mischgebiet festgesetzt hat, ist unter Abwägungsgesichtspunkten nicht zu beanstanden. Der Gemeindevertretung, die im Rahmen des § 1 Abs. 3 BauGB zulässigerweise eine bestimmte städtebauliche Entwicklung innerhalb des Gemeindegebietes verfolgt, ist es grundsätzlich unbenommen, auch den Gebietscharakter bereits bebauter Flächen im Wege der Bauleitplanung zu verändern. Voraussetzung dafür ist allerdings eine erkennbare Bestandsaufnahme zur Ermittlung der abwägungsrelevanten Gesichtspunkte sowie das Vorliegen gewichtiger Gründe für die beabsichtigte Umgestaltung der Gebietsart. Schließlich müssen die mit der Festsetzung gewollten Änderungen als zumindest langfristig realisierbar erscheinen. 70 Vgl. OVG NRW, Urteil vom 21. August 1997 - 11a D 156/93.NE -, BRS 59 Nr. 40. 71 Diese Voraussetzungen sind im Hinblick auf die hier in Rede stehenden Gebietsfestsetzungen gegeben. Der Rat hat für das gesamte Plangebiet eine umfangreiche Bestandsaufnahme anfertigen lassen, bei der Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, überbaute Grundstücksfläche und Gestaltungsmerkmale der vorhandenen Bebauung ermittelt worden sind. Diese Bestandsaufnahme ist unter Nr. 2.1 in die Begründung des Bebauungsplans aufgenommen worden und war Gegenstand der Abwägungsentscheidung. Sie hat ergeben, dass der fragliche Bereich der I2.---straße in den Erdgeschossen im Wesentlichen gewerblich genutzt wird. Neben Einzelhandel und Dienstleistungsbetrieben sind auch Gastronomie und Banken zu finden. Lediglich im Hause I2.---straße Nr. 39 dient das Erdgeschoss Wohnzwecken. Die Ober- und Dachgeschosse werden fast ausschließlich zum Wohnen genutzt. Im Bereich der westlichen Seite des I5.-------platzes ist in den Erdgeschossen eine gemischte Wohn- und Geschäftsnutzung festzustellen, während die Ober- und Dachgeschosse Wohnungen aufweisen. Dasselbe gilt für die Nutzung der Gebäude auf der Nordseite der I.-------straße . 72 Danach entspricht die Festsetzung der Mischgebietsflächen im Wesentlichen dem vorgefundenen Bestand und der örtlichen Situation. Soweit mit der Festsetzung des Kerngebiets südlich der I2.---straße eine Veränderung des bisherigen Gebietscharakters angestrebt ist, hat der Rat dies wie folgt begründet: "In der I2.--- straße , dem Hauptgeschäftsbereich von T. , soll dem Bestand entsprechend ein 'Geschäftsgebiet' - gewissermaßen als Variante des MK-Gebietes - weiterentwickelt werden, das zwar kein großstadttypisches Kerngebiet, aber doch mehr als ein MI-Gebiet ist. Der im Wesentlichen gewerblich genutzte Erdgeschossbereich rechtfertigt zusammen mit dem planerischen Ziel, die Struktur in Richtung Einzelhandel zu verstärken, eine Festsetzung als 'Kerngebiet', da sich T. als sehr selbstbewusster Ortsteil mit einem ausgeprägt eigenständigen Wirtschafts- und Geschäftsleben darstellt, das sich - auch infolge historisch gewachsener Strukturen - von dem Hauptzentrum Alt-X. deutlich absetzt. [...] Durch die Erweiterung des Hauptgeschäftsbereiches und somit einer Bindung von Kaufkraft [...] ist auch im Innenbereich die Ausweisung von Kerngebietsflächen gerechtfertigt". 73 Diese Begründung orientiert sich an den Leitbildern, die der Rat im Hinblick auf die künftige Entwicklung und Stärkung des Stadtteilzentrums T. im Rahmen der Standortanalyse vom Dezember 1999 hat erarbeiten lassen und ist damit hinreichend gewichtig, um die beabsichtigte Umgestaltung des Bereichs südlich der I2.---straße zu einem Kerngebiet zu rechtfertigen, zumal das Wohn- und Geschäftszentrum, das nach dem Willen des Plangebers innerhalb der festgesetzten Kerngebietsflächen entstehen soll, sich bei der gebotenen typisierenden Betrachtung als Einkaufszentrum darstellt, das nach § 11 Abs. 3 BauNVO außer in Kerngebieten nur in eigens dafür festgesetzten Sondergebieten zulässig ist. Dass der Rat zur Umsetzung seiner planerischen Zielvorstellungen die Festsetzung eines Kerngebiets statt eines Sondergebiets gewählt hat, ist angesichts der einschränkenden Anforderungen des § 11 Abs. 1 BauNVO unter Abwägungsgesichtspunkten nicht zu beanstanden. 74 Was die Realisierbarkeit der Kerngebietsfestsetzung angeht, bestehen auch bei mittelfristiger Betrachtung keine Bedenken. Mit der Errichtung des Wohn- und Geschäftszentrums im Bereich des festgesetzten Kerngebiets ist bereits begonnen worden. Dass die Bauarbeiten im Hinblick auf die planbedingte Rechtswidrigkeit der für das Zentrum erteilten Baugenehmigung derzeit unterbrochen sind, ändert nichts an der berechtigten Erwartung, dass dieses Zentrum nach Schaffung der planungsrechtlichen Grundlagen fertiggestellt wird. 75 Soweit die Antragstellerin zu 1. in der mündlichen Verhandlung vorgetragen hat, ihr Grundstück werde auf Grund der Planung in unzumutbarer Weise auf drei Seiten von Verkehrsflächen umgeben sein, kann der Senat angesichts der gegebenen Grundstücks- und Belastungssituation keinen Abwägungsfehler erkennen. Das auf dem Grundstück aufstehende Hauptgebäude ist in geschlossener Bauweise und mit seiner Vorderfront unmittelbar an der Straßenbegrenzungslinie errichtet. Seitlich wird das Gebäude durch die Häuser "I1.-------platz " Nrn. 8 und 12 flankiert. Lediglich der L-förmige Zuschnitt des Grundstücks führt dazu, dass dessen südöstliche Grenze auf einer Länge von etwa 11 m an die Straßenverkehrsfläche des I5.-------platzes stößt. In diesem Bereich, der der Antragstellerin zu 1. selbst als Zuwegung von der öffentlichen Verkehrsfläche zum rückwärtigen Teil ihres Grundstücks und der dort aufstehenden Garage dient, waren bereits vor der hier in Rede stehenden Planung Kraftfahrzeugstellplätze im öffentlichen Straßenraum angelegt. Eine nennenswerte Verschlechterung ihrer Grundstückssituation im Hinblick auf die negativen Auswirkungen von Verkehrsflächen hat die Antragstellerin zu 1. durch die Wegplanung dieser Stellplätze und die statt dessen getroffene Festsetzung "Straßenverkehrsfläche" nicht zu befürchten. Die Zufahrt zu der innerhalb der festgesetzten Kerngebietsflächen ermöglichten Tiefgarage, die innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen südwestlich ihres Grundstücks angelegt werden kann und auch angelegt werden soll, ist durch einen 3 m breiten Geländestreifen, der mit einem Pflanzgebot belegt ist, gegenüber ihrer Grundstücksgrenze abgeschirmt. Sollten sich im Zuge der Baugenehmigungsverfahren für die Gebäude des geplanten Wohn- und Geschäftszentrums unzumutbare Belästigungen ihres Grundstücks durch die Tiefgaragenzufahrt herausstellen, könnte diesen Belästigungen durch geeignete Maßnahmen - etwa durch die Einhausung der Tiefgaragenzufahrt - entgegengewirkt werden. 76 Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 154 Abs. 1, 159 Satz 2 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit stützt sich auf § 167 VwGO in Verbindung mit den §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. 77 Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht gegeben sind. 78