10A D 213/98.NE

Tenor " der Antragsgegnerin. Am 8. Februar 1968 beschloss der Rat der Gemeinde A. , die zum 1. Januar 1975 in die Antragsgegnerin eingemeindet wurde, diesen Bebauungsplan als Satzung. Die Antragsteller sind jeweils Eigentümer von Grundstücken, die durch Festsetzungen des angegriffenen Bebauun 1 G r ü n d e : 2 I. 3 Die Antragsteller wenden sich gegen den Bebauungsplan Nr. 5588/01 "Im kleinen X. - In den C. " der Antragsgegnerin. Am 8. Februar 1968 beschloss der Rat der Gemeinde A. , die zum 1. Januar 1975 in die Antragsgegnerin eingemeindet wurde, diesen Bebauungsplan als Satzung. Die Antragsteller sind jeweils Eigentümer von Grundstücken, die durch Festsetzungen des angegriffenen Bebauungsplans überplant werden. 4 Der Bebauungsplan Nr. 5588/01 erfasst einen Bereich, der im Westen durch die Straße In den C. , im Norden durch den Kirchweg und im Süden und Osten im Wesentlichen durch die Straße Im kleinen X. begrenzt wird. 5 Nach seiner Begründung dient der Bebauungsplan der Erschließung des Geländes zwischen den Straßen In den C. , Kirchweg und Im kleinen X. . Der Bebauungsplan enthält im Wesentlichen die Festsetzung mehrerer reiner Wohngebiete sowie der für die Erschließung erforderlichen Verkehrsflächen und des Maßes der baulichen Nutzung. 6 Das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans nahm im Wesentlichen folgenden Verlauf: Der Rat der ehemaligen Gemeinde A. beschloss am 11. September 1964 die Aufstellung des streitgegenständlichen Bebauungsplans. Nach öffentlicher Bekanntmachung des Auslegungsbeschlusses lag der Bebauungsplanentwurf nach vorheriger öffentlicher Bekanntmachung in der Zeit vom 2. November 1967 bis 5. Dezember 1967 zur Einsichtnahme aus. Am 8. Februar 1968 beschloss der Rat der Gemeinde A. über die von Bürgern und Trägern öffentlicher Belange vorgebrachten Bedenken und Anregungen. Am selben Tage beschloss er den Bebauungsplan als Satzung. Der Regierungspräsident Düsseldorf genehmigte den Bebauungsplan durch Verfügung vom 11. November 1968 mit Einschränkungen und Auflagen. Die Einschränkungen betrafen u. a. die - vom Rat beschlossene - Streichung einer in dem ursprünglichen Planentwurf vorgesehenen Verkehrsfläche, die die Straßen Im kleinen X. und Am Platten Stein miteinander verbinden sollte, und die anstelle der Verkehrsfläche festgesetzte Erweiterung der überbaubaren Grundstücksflächen. Durch Beschluss vom 13. März 1969 stimmte der Rat der Gemeinde A. der Empfehlung des Bauausschusses, "die Einschränkungen und Auflagen anzuerkennen", zu. Die Durchführung des Genehmigungsverfahrens wurde u. a. im Amtsblatt für den Landkreis Düsseldorf- Mettmann vom 15. Juli 1969 öffentlich bekannt gemacht. Im Jahre 1978 beschloss der Rat der Antragsgegnerin eine Ergänzung des Bebauungsplans um eine textliche Festsetzung (betr. Anschluss der überbaubaren Flächen an die Verkehrsflächen). 7 Anfang 1986 wurde zur Umsetzung des Bebauungsplans ein Umlegungsverfahren eingeleitet, das die Grundstücke im Bereich der Planstraße Am Platten Stein, darunter die Grundstücke der Antragsteller, erfasste. Mit Schreiben an den Rat der Antragsgegnerin vom 2. Mai 1986 wandten sich zahlreiche Grundstückseigentümer, u.a. die Antragsteller zu 2 und 3 sowie die Rechtsvorgänger des Antragstellers zu 1, gegen die Umsetzung des Bebauungsplans. Sie machten geltend, durch die Schaffung von zusätzlichen Baumöglichkeiten im hinteren Bereich ihrer Grundstücke komme es zu einer erheblichen Verdichtung der Bebauung, wodurch der Verkehrs-, Freizeit- und Erholungswert ihrer Grundstücke wesentlich reduziert werde. Daher werde beantragt, den Bebauungsplan insoweit aufzuheben, als er den Ausbau der Straße Am Platten Stein im Bereich der Flurstücke 956 und 691 und die damit verbundene bauliche Erschließung der hinteren Bereiche dieser vom Umlegungsverfahren betroffenen Grundstücke vorsehe. Der Umlegungsausschuss der Antragsgegnerin teilte mit Schreiben vom 13. Januar 1989 den damaligen Rechtsvertretern des Antragstellers zu 3. mit, nach einem Vorentwurf für einen Änderungsbebauungsplan entfalle die Durchführung der Straße Am Platten Stein hinter den Grundstücken In den C. 1 bis 5 und die rückwärtig vorgesehene Bebauung auf den Grundstücken In den C. 1 bis 9. Durch weiteres an den damaligen Rechtsvertreter der Antragsteller zu 3 gerichtetes Schreiben vom 27. November 1991 bekräftigte der Umlegungsausschuss der Antragsgegnerin, es sei nach wie vor davon auszugehen, "daß die Änderung erfolgt und der z. Z. noch rechtsverbindliche Bebauungsplan nicht umgesetzt wird". 8 Die beabsichtigte Planänderung wurde jedoch nicht weiter verfolgt. 9 Am 28. Dezember 1998 haben die Antragsteller Normenkontrollklage erhoben. Zur Begründung tragen sie vor: Der Bebauungsplan Nr. 5588/01 der Antragsgegnerin leide bereits an formellen Mängeln. Der Gegenstand des Satzungsbeschlusses und der Inhalt des bekannt gemachten Bebauungsplans fielen auseinander. Nach dem Satzungsbeschluss der früheren Gemeinde A. vom 8. Februar 1968 habe die ursprünglich vorgesehene Verbindungsstraße zwischen der Planstraße Am Platten Stein und der vorhandenen Erschließungsstraße Im kleinen X. entfallen sollen. Der Regierungspräsident Düsseldorf habe mit Verfügung vom 11. November 1968 den Bebauungsplan aber nur mit der Einschränkung genehmigt, dass die Streichung dieser Verkehrsfläche aufgehoben werde. Ohne dass der Rat der früheren Gemeinde A. den Satzungsbeschluss geändert hätte, sei der Bebauungsplan öffentlich bekannt gemacht worden. Weiteren Einschränkungen, die der Regierungspräsident Düsseldorf in der Verfügung vom 11. November 1968 vorgenommen habe, seien weder der Rat der früheren Gemeinde A. noch der Rat der Antragsgegnerin als Rechtsnachfolgerin beigetreten. Der Bebauungsplan Nr. 5588/01 sei des Weiteren materiell fehlerhaft. Er leide an einem Abwägungsmangel. Die Interessen der Eigentümer der Grundstücke In den C. 1 bis 9 seien nicht ausreichend gewürdigt worden. Zwar sei es grundsätzlich zulässig, das Hintergelände bebauter Grundstücke zu erschließen, um auf übertiefen Baugrundstücken weitere überbaubare Flächen auszuweisen. Entscheidend dabei sei aber, dass auch die Siedlungsstruktur und die daraus folgenden Eigentumsinteressen der vorhandenen Anlieger bebauter Grundstücke beachtet würden. Dies sei hier nicht geschehen. Soweit auf ihren Grundstücken überbaubare Flächen ausgewiesen worden seien, die über die geplante Straße Am Platten Stein erschlossen werden sollten, führe dies zu einer Eigentumsverletzung. Dadurch, dass die rückwärtigen Baugrenzen der festgesetzten überbaubaren Flächen teilweise nur zehn Meter auseinander lägen, ergäbe sich bei Ausnutzung der Festsetzungen des Bebauungsplans eine Wohnstruktur, die nicht nur für den Stadtteil A. atypisch wäre, sondern zu Lasten der Grundstückseigentümer eine erhebliche Wertminderung bewirkte. Für ihre Grundstücke seien die Gärten hinter ihren Einfamilienhäusern prägend und führten zur Erhöhung der Verkehrswerte ihrer Grundstücke. Eine Nutzung der Gärten als Ruhe- und Erholungszonen werde jedoch ausgeschlossen, wenn die Gärten durch die festgesetzte überbaubare Fläche zerstört würden und zwischen den rückwärtigen Baufluchten der vorhandenen und der geplanten Gebäude nur noch Abstände von zehn oder zwölf Meter blieben, so dass Terrasse an Terrasse stoße und keine Gartenfläche mehr übrig bleibe. Die Beschwer des jeweiligen Eigentümers entfalle nicht dadurch, dass er nicht gezwungen werde, seinen Garten zu bebauen. Die Beschwer trete schon dann ein, wenn der Eigentümer des Nachbargrundstücks die rückwärtige Bebauungsmöglichkeit ausschöpfe. Dass eine Erschließung des rückwärtigen Geländes unter Berücksichtigung ihrer Interessen möglich gewesen wäre, zeige die Änderungsplanung, die das Planungsamt der Antragsgegnerin zeitweise verfolgt habe. Das Rügerecht bezüglich der genannten Abwägungsmängel sei auch nicht etwa durch Zeitablauf erloschen. Die Abwägungsmängel seien von ihnen mit Schreiben vom 2. Mai 1986 gegenüber dem Rat der Antragsgegnerin geltend gemacht worden. Der Umlegungsausschuss der Antragsgegnerin habe mit Zwischenbescheid vom 13. Januar 1989 mitgeteilt, dass der Bebauungsplan in dem sie betreffenden Bereich geändert werde. Zugleich sei ein Planänderungsentwurf vorgestellt worden. Mit weiterem Schreiben vom 27. November 1991 habe der Umlegungsausschuss nochmals bekräftigt, dass die Planänderung erfolgen werde. Angesichts dessen hätten sie, die Antragsteller, keinen Anlass zu einer nochmaligen Rüge des Abwägungsmangels gehabt. 10 Die Antragsteller beantragen, 11 den Bebauungsplan Nr. 5588/01 "Im kleinen X. - In den C. " der Antragsgegnerin (Satzungsbeschluss der früheren Gemeinde A. vom 8. Februar 1968) für nichtig zu erklären, soweit für die geplante Erschließungsstraße Am Platten Stein eine öffentliche Verkehrsfläche ausgewiesen worden ist und soweit entlang der geplanten Erschließungsstraße Am Platten Stein überbaubare Grundstücksflächen festgesetzt worden sind; 12 hilfsweise, 13 den Bebauungsplan Nr. 5588/01 der Antragsgegnerin insgesamt für nichtig zu erklären. 14 Die Antragsgegnerin beantragt, 15 die Anträge abzulehnen. 16 Sie trägt vor: Es könne dahinstehen, ob es sich bei den gerügten formellen Mängeln um absolut beachtliche Verfahrens- und Formfehler handele, die zeitlich unbegrenzt angegriffen werden könnten, oder ob ihre Angreifbarkeit der Frist des § 215 Abs. 1 Nr. 2 BauGB unterliege. Die beanstandeten Mängel lägen nicht vor. Die Stadtvertretung A. habe sich die Einschränkungen und Auflagen in der Verfügung des Regierungspräsidenten Düsseldorf vom 11. November 1968 durch Beitrittsbeschluss vom 13. März 1969 zu Eigen gemacht. Nach dem Beitrittsbeschluss stimme der vom Regierungspräsidenten Düsseldorf genehmigte mit dem als Satzung beschlossenen Planinhalt überein. Die Geltendmachung von Abwägungsmängeln sei verfristet, da die hierfür geltende Frist von sieben Jahren seit Bekanntmachung des Bebauungsplans abgelaufen sei. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts sei die Rügemöglichkeit für Abwägungsfehler von Bebauungsplänen, die vor dem 1. Juli 1987 bekannt gemacht worden seien, auf die Zeit vom 1. Juli 1987 bis 30. Juni 1994 begrenzt (§ 244 Abs. 2 BauGB a. F.). Auch in materieller Hinsicht liege der geltend gemachte Verstoß im Übrigen nicht vor. 17 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird Bezug genommen auf den Inhalt der Gerichtsakte, der Bebauungsplanurkunde Nr. 5588/01 und der Aufstellungsvorgänge zu diesem Bebauungsplan. 18 II. 19 A. Der Senat entscheidet über den Normenkontrollantrag gemäß § 47 Abs. 5 Satz 1 VwGO durch Beschluss, weil er eine mündliche Verhandlung nicht für erforderlich hält und die Beteiligten auf deren Durchführung verzichtet haben. 20 Vgl. BVerwG, Urteil vom 16. Dezember 1999 - 4 CN 9.98 -, BRS 62 Nr. 43. 21 B. Der Normenkontrollantrag hat keinen Erfolg. 22 I. Der Antrag ist zwar zulässig. Insbesondere sind die Antragsteller im Sinne des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO antragsbefugt. Wendet sich der Eigentümer eines im Plangebiet gelegenen Grundstücks gegen eine bauplanerische Festsetzung, die unmittelbar sein Grundstück betrifft, ist die Antragsbefugnis regelmäßig zu bejahen. 23 Vgl. BVerwG, Beschluss vom 10. März 1998 - 4 CN 6.97 -, BRS 60 NR. 44 = NVwZ 1998, 732. 24 Der Bebauungsplan bestimmt die baulichen Nutzbarkeiten der Grundstücke der Antragsteller. Er setzt im hinteren Bereich ihrer Grundstücke überbaubare Flächen durch Baugrenzen fest. Die Antragsteller wenden sich gegen diese Festsetzungen und machen in substantiierter Weise geltend, dass der Bebauungsplan gesetzwidrig in ihr Eigentum eingreift. 25 II. Der Normenkontrollantrag ist aber nicht begründet. 26 1. a) Formelle Mängel des Bebauungsplans, die unabhängig von einer Rüge und der Einhaltung einer Rügefrist durch das Normenkontrollgericht von Amts wegen zu beachten wären (sog. Ewigkeitsmängel), liegen nicht vor. Insbesondere hat der Rat der früheren Gemeinde A. zu den Auflagen und Einschränkungen, die der Regierungspräsident Düsseldorf in seiner Verfügung vom 11. November 1968 zum Ausdruck gebracht hat, einen Beitrittsbeschluss gefasst (Blatt 101 der Aufstellungsvorgänge). Entgegen der Auffassung der Antragsteller fehlt es auch nicht an der Identität zwischen dem Gegenstand des Satzungsbeschlusses (in der Fassung des Beitrittsbeschlusses) und dem Inhalt des bekannt gemachten Bebauungsplans. In der Planurkunde sind die Einschränkungen und Auflagen des Regierungspräsidenten Düsseldorf durch eine textliche Beifügung wiedergegeben. Es heißt dort (u.a.), von der Genehmigung seien ausgeschlossen die Streichung der Verkehrsflächen und die Änderung der überbaubaren Grundstücksflächen. Dies bedeutet, dass die insoweit vom Rat mit roter Farbe vorgenommenen Änderungen in der Planzeichnung von der Genehmigung nicht umfasst sind. Die Genehmigung bezieht sich vielmehr nur auf den Bebauungsplan in seiner zeichnerischen Ursprungsfassung. Durch seinen Beitrittsbeschluss ist der Rat den Einschränkungen des Regierungspräsidenten gefolgt und hat den Bebauungsplan mit der Planurkunde in ihrer ursprünglichen, d.h. vor Anbringung der "roten" Änderungen bestehenden zeichnerischen Darstellung beschlossen. Einer Erwähnung des Beitrittsbeschlusses auf der Planurkunde bedurfte es nicht. Die Gemeinden sind auch unter Berücksichtigung des Rechtsstaatsgebots nicht verpflichtet, den Werdegang eines Bebauungsplans bei der Veröffentlichung im Einzelnen zu dokumentieren. 27 Vgl. BVerwG, Urteil vom 5. Dezember 1986 - 4 C 31.85 -, BRS 46 Nr. 13. 28 b) Beachtliche formelle Mängel, die auf Rüge hin (noch) beachtlich wären, sind nicht gegeben. Insoweit kann insbesondere dahinstehen, ob die ehemalige Gemeinde A. nach Fassung des Beitrittsbeschlusses zu den Einschränkungen und Auflagen des Regierungspräsidenten Düsseldorf den Planentwurf nochmals hätte auslegen müssen (§ 2 Abs. 6, Abs. 7 BBauG vom 23. Juni 1960 - BGBl. I S. 341 -). Denn dieser etwaige Verfahrensmangel wäre - ebenso wie weitere in Betracht kommende rügepflichtige Verfahrensmängel - infolge Zeitablaufs unbeachtlich geworden. Es kann offen bleiben, ob die Antragsgegnerin als Rechtsnachfolgerin der ehemaligen Gemeinde A. seinerzeit von der Möglichkeit des Art. 3 § 12 des Gesetzes zur Änderung des Baugesetzbuchs vom 18. August 1976 (BGBl. I S. 2221) Gebrauch gemacht hat, die Wirkung des § 155 a BBauG (Unbeachtlichwerden einer Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften bei Unterbleiben einer schriftlichen Rüge innerhalb eines Jahres seit Bekanntmachung der Satzung) nachträglich auch für solche Bebauungspläne herbeizuführen, die - wie der hier maßgebliche Bebauungsplan - vor dem Inkrafttreten des Änderungsgesetzes, d.h. vor dem 1. Januar 1977 (Art. 6), rechtsverbindlich geworden sind. Hierzu hätte die Antragsgegnerin innerhalb von sechs Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes zur Änderung des Baugesetzbuchs vom 18. August 1976 allgemein oder für einzelne Satzungen durch ortsübliche Bekanntmachung auf die Rechtsfolge des § 155 a BBauG und auf die dort bezeichnete Frist hinweisen müssen. Selbst wenn dies nicht geschehen sein sollte, wären rügepflichtige formelle Mängel des verfahrensgegenständlichen Bebauungsplans jedenfalls gemäß § 244 Abs. 1 in Verbindung mit § 214, § 215 Abs. 1 BauGB in der Fassung der Bekanntmachung vom 8. Dezember 1986 (BGBl. I S. 2253) innerhalb eines Jahres nach Inkrafttreten der Vorschriften (am 1. Juli 1987, vgl. Art. 5 des Gesetzes über das Baugesetzbuch vom 8. Dezember 1986, BGBl. I S. 2191) unbeachtlich geworden. Diese Rechtsfolge trat ein, ohne dass es einer besonderen Bekanntmachung der einjährigen Rügefrist und der Folgen ihrer Versäumung bedurft hätte. 29 2. Der streitgegenständliche Bebauungsplan ist nicht nachträglich funktionslos geworden. Ein Bebauungsplan oder einzelne Festsetzungen treten wegen Funktionslosigkeit außer Kraft, wenn und soweit die Verhältnisse, auf die sie sich beziehen, in der tatsächlichen Entwicklung einen Zustand erreicht haben, der eine Verwirklichung des Bebauungsplans insgesamt oder einzelner Festsetzungen auf unabsehbare Zeit ausschließt, und die Erkennbarkeit dieser Tatsache einen Grad erreicht hat, der einem etwa dennoch in die Fortgeltung der Festsetzung gesetzten Vertrauen die Schutzwürdigkeit nimmt. 30 Ständige Rechtsprechung seit dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 29. April 1977 - IV C 39.75 -, BRS 32 Nr. 28; so auch Beschluss vom 3. Dezember 1998 - 4 CN 3.97 -, BRS 60 Nr. 43. 31 Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall nicht gegeben. Zwar hat die Antragsgegnerin - unter Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans - eine Baugenehmigung für ein (zwischenzeitich errichtetes) Gebäude erteilt, das teilweise in die öffentliche Verkehrsfläche hineinragt, die der Bebauungsplan als Verbindung zwischen den Straßen Am platten Stein und Im kleinen X. festsetzt. Dementsprechend lässt sich die Verbindungsstraße nicht mehr als durchgehende Straße, zumindest aber auf Höhe des in der Trasse errichteten Gebäudes nicht mehr in der festgesetzten Breite verwirklichen. Dadurch wird der Bebauungsplan, soweit er von den Antragstellern angegriffen wird, aber nicht funktionslos. Die in der Planurkunde festgesetzte Verbindungsstraße stellt eine - aus planerischer Sicht entbehrliche - Zweiterschließung dar, deren (teilweiser) Wegfall die Umsetzung des Bebauungsplans im Übrigen, insbesondere hinsichtlich der beabsichtigten baulichen Nachverdichtung und der hierfür erforderlichen Erschließung, in keiner Weise in Frage stellt. 32 3. Der Bebauungsplan der Antragsgegnerin leidet auch nicht an beachtlichen materiellen Mängeln. 33 a) Die Festsetzungen des Bebauungsplans sind von einschlägigen Ermächtigungsgrundlagen getragen und hinreichend bestimmt. Insoweit haben die Antragsteller auch keine Bedenken vorgetragen. 34 b) Der Bebauungsplan leidet nicht an einem beachtlichen Abwägungsmangel. 35 aa) Es bedarf keiner Prüfung von Abwägungsmängeln durch den Senat, da die Antragsteller insoweit keine fristgerechten Rügen erhoben haben. Gemäß § 244 Abs. 2 BauGB in der Fassung der Bekanntmachung vom 8. Dezember 1986, aaO, sind Mängel der Abwägung von Bebauungsplänen, die vor dem 1. Juli 1987 bekannt gemacht worden sind, unbeachtlich geworden, wenn sie nicht innerhalb von sieben Jahren nach dem 1. Juli 1987 schriftlich gegenüber der Gemeinde geltend gemacht worden sind. Die Frist ist mit dem 30. Juni 1994 abgelaufen. Die in der Antragsbegründung vom 23. Dezember 1998 und späteren Schriftsätzen vorgebrachten Rügen, der Bebauungsplan habe die Baugrenzen für die Baugrundstücke der Antragsteller abwägungsfehlerhaft festgesetzt, sind mithin verspätet und unbeachtlich. Zwar ist § 244 BauGB durch Art. 1 Nr. 95 des Gesetzes zur Änderung des Baugesetzbuchs und zur Neuregelung des Rechts der Raumordnung vom 18. August 1997 (BGBl. I S. 2081) aufgehoben worden. Diese Aufhebung lässt den bisherigen Geltungsanspruch der Vorschrift indessen nicht nachträglich entfallen, wie sich auch aus § 233 BauGB n.F. ergibt. Durch diese Übergangsvorschrift sind frühere speziellere Übergangsvorschriften inhaltlich in ihrem bisherigen Geltungsbereich mit erfasst. 36 Vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. November 1998 - 4 BN 50.98 -, BRS 60 Nr. 58; OVG NRW, Beschluss vom 29. Januar 1998 - 10a D 109/97.NE -. 37 Der Rügepflicht ist auch nicht dadurch genügt worden, dass die Antragsteller bzw. deren Rechtsvorgänger sich durch Schreiben vom 2. Mai 1986 an den Rat der Antragsgegnerin gewandt und die Aufhebung der - auch im vorliegenden Verfahren angegriffenen - Planfestsetzungen gefordert haben, die die Anlegung einer Erschließungsstraße (parallel zu ihren östlichen Grundstücksgrenzen) und die Bebauung der rückwärtigen Bereiche ihrer Grundstücke ermöglichen. In der Rechtsprechung ist geklärt, dass die Rügemöglichkeit in Bezug auf Abwägungsmängel von Bebauungsplänen, die - wie der vorliegende - vor dem 1. Juli 1987 in Kraft getreten sind, auf den Zeitraum vom 1. Juli 1987 bis zum 30. Juni 1994 begrenzt ist. Frühere Einwendungen gegen die Gültigkeit eines Bebauungsplans, die zu einem Zeitpunkt erhoben worden sind, zu dem die für Abwägungsmängel geschaffenen spezifischen Planerhaltungsmechanismen noch nicht greifen konnten, ersetzen eine fristgemäße Rüge nicht. 38 Vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. November 1998 - 4 BN 50.98 -, a.a.O. 39 Unerheblich ist, ob die Antragsgegnerin gemäß § 244 Abs. 2 Satz 2 BauGB a.F. innerhalb von sechs Monaten nach dem 1. Juli 1987 durch ortsübliche Bekanntmachung in der Gemeinde auf die Änderung der Rechtslage infolge der Einführung der Sieben-Jahres-Frist hingewiesen hat. Denn die Hinweispflicht der Gemeinde hat lediglich deklaratorische Bedeutung. Ihre Nichtbefolgung ändert an der kraft Gesetzes zum 1. Juli 1987 in Lauf gesetzten Sieben-Jahres-Frist nichts. 40 Vgl. BVerwG, Beschluss vom 8. Mai 1995 - 4 NB 16.95 -, BRS 57 Nr. 51. 41 Entgegen der Auffassung der Antragsteller ist von den vorstehend dargelegten Grundsätzen nicht deshalb eine Ausnahme zu machen, weil der Umlegungsausschuss der Antragsgegnerin ihnen durch Schreiben vom 13. Januar 1989 und 27. November 1991 mitgeteilt hat, es liege ein Vorentwurf für eine Änderung des hier interessierenden Bebauungsplans vor, wonach die Durchführung der Erschließungsstraße auf Höhe ihrer Grundstücke und die rückwärtig vorgesehene Bebauung auf ihren Grundstücken entfielen. Sie könnten davon ausgehen, dass der zurzeit noch rechtsverbindliche Bebauungsplan nicht umgesetzt werde. 42 Es kann dahinstehen, ob den Antragstellern, etwa im Hinblick auf den auch im öffentlichen Recht geltenden Grundsatz von Treu und Glauben, die Nichterhebung einer fristgemäßen Abwägungsrüge nicht entgegengehalten werden könnte, wenn ihnen während dieses Zeitraums von den mit der Planung unmittelbar befassten Stellen, d.h. dem Rat der Gemeinde, dem Planungsausschuss oder dem Planungsamt, eine Änderung des Bebauungsplans in Aussicht gestellt worden wäre. Im vorliegenden Fall stammen die Hinweise auf eine beabsichtigte Änderung des Bebauungsplans jedoch von dem Umlegungsausschuss, der auf dem Gebiet der Bauleitplanung keinerlei Kompetenzen hat. Seine Aufgabe beschränkt sich auf die Durchführung von Umlegungsverfahren (§ 46 Abs. 1 BauGB, § 3 BauGB DVO). Mitteilungen des Umlegungsausschusses, die einen planungsrechtlichen Inhalt haben, kommt daher, auch wenn der Ausschuss ein Organ der Gemeinde ist und mit der Durchführung der Umlegung Selbstverwaltungsangelegenheiten ausführt, 43 vgl. Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 7. Auflage, 1999, § 46 Rn. 1, 14, 44 keine weiter gehende Bedeutung zu als Mitteilungen jeder beliebigen gemeindlichen (unzuständigen) Stelle. 45 Unabhängig von dem Vorstehenden hätte angesichts der weiteren Besonderheiten des Falles selbst die Mitteilung einer in die Planung eingebundenen und damit entsprechend autorisierten Stelle nicht zur Folge gehabt, dass die gesetzlich vorgesehene Rügepflicht unabhängig von dem weiteren zeitlichen Geschehensablauf vollständig suspendiert wird. Wenn man den gedanklichen Ansatz der Antragsteller teilen wollte, dass eine gesonderte Abwägungsrüge nach Treu und Glauben entbehrlich ist, wenn durch behördliche Mitteilung (hier unterstellt: einer zuständigen Stelle) eine Abhilfe konkret in Aussicht gestellt wird, erforderte der Grundsatz von Treu und Glauben aber auch die Berücksichtigung solcher Umstände, die geeignet sind, das entstandene Vertrauen später entfallen zu lassen oder jedenfalls in Frage stellen. Planerische Vorstellungen sind, auch wenn sie sich bereits in einem Planentwurf verfestigt haben, nicht "in Stein gemeißelt". Sie unterliegen erfahrungsgemäß häufig nachträglichem Wandel, sei es, dass die planerischen oder politischen Zielvorstellungen, etwa im Zuge einer Ratsneubildung, sich ändern, sei es, dass die Interessen der Gemeinde oder der Planbetroffenen sich ändern oder jedenfalls vom Plangeber anders bewertet werden. Nicht selten werden Planentwürfe auch wegen rechtlicher Widerstände von Betroffenen, wegen neuer Erkenntnisse in rechtlicher oder tatsächlicher Hinsicht oder schlicht aus Zweckmäßigkeitsgründen überarbeitet oder fallen gelassen. In Ausnahmefällen verlaufen Planaufstellungsverfahren - wie hier - auch "im Sande", ohne dass ein Grund hierfür ersichtlich ist. Ein Bürger, dem eine Planänderung in Aussicht gestellt worden ist, kann daher - wenn überhaupt - allenfalls begrenzte Zeit auf diese Mitteilung vertrauen. Im vorliegenden Fall hätten die Antragsteller, nachdem sie letztmalig durch Schreiben des Umlegungsausschusses vom 27. November 1991 eine Sachstandsmitteilung erhalten hatten, sich vorsorglich vor Ablauf der Rügefrist am 30. Juni 1994 (§ 244 Abs. 2 BauGB a.F.) Gewissheit darüber verschaffen müssen, ob es bei der beabsichtigten Planänderung verbleiben sollte. Zu diesem Zeitpunkt waren seit der letzten Mitteilung zweieinhalb Jahre vergangen, ohne dass erkennbar gewesen wäre, weshalb das - zumindest auf Verwaltungsebene - eingeleitete Planänderungsverfahren nicht weiter betrieben wurde. Da die beabsichtigte Planänderung im Entwurf bereits 1991 abgeschlossen war, war ein Grund für ihre mangelnde verfahrensrechtliche Umsetzung nicht erkennbar. Es waren bis zum 30. Juni 1994 auch keine weiteren Zwischennachrichten ergangen. Angesichts dessen konnten die Antragsteller nicht mehr darauf vertrauen, dass die Absicht einer Planänderung noch weiter verfolgt werde. Sie hätten rechtzeitig vor Ablauf der 7-Jahres-Frist verbindliche Auskünfte von der Antragsgegnerin einholen und gegebenenfalls ihre 1986 vorgebrachte Abwägungsrüge wiederholen müssen. 46 bb) Der Normenkontrollantrag hätte im Übrigen auch bei fristgerecht erhobener Abwägungsrüge keinen Erfolg haben können, weil der Bebauungsplan in der Sache den Anforderungen des Abwägungsgebots genügt. 47 Das Gebot, die öffentlichen und privaten Belange untereinander und gegeneinander gerecht abzuwägen, wird zunächst dann verletzt, wenn eine sachgerechte Abwägung überhaupt nicht stattfindet. Es ist ferner dann verletzt, wenn in die Abwägung an Belangen nicht eingestellt wird, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss. Schließlich liegt eine solche Verletzung auch dann vor, wenn die Bedeutung der betroffenen Belange verkannt oder wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten Belangen in einer Weise vorgenommen wird, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht. Innerhalb des so gezogenen Rahmens ist dem Abwägungsgebot jedoch genügt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde im Widerstreit verschiedener Belange für die Bevorzugung des einen und damit notwendigerweise für die Zurückstellung des anderen Belangs entscheidet. Diesen Anforderungen wird die Abwägung des Rates der ehemaligen Gemeinde A. gerecht. 48 Der streitige Bebauungsplan ist insbesondere nicht deshalb unwirksam, weil der Rat, wie die Antragsteller meinen, ihr Grundeigentum und damit den Schutz des Privateigentums (Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG) in der Abwägung nicht ordnungsgemäß berücksichtigt hätte. Es ist anerkannt, dass die Gemeinde durch ihre Bauleitplanung die (bauliche) Nutzbarkeit von Grundstücken verändern und dabei auch die privaten Nutzungsmöglichkeiten einschränken oder gar aufheben darf. Einen Planungsgrundsatz, nach dem die vorhandene Bebauung eines Gebiets nach Art und Maß auch bei einer Überplanung weiterhin zugelassen werden muss, gibt es nicht. Allerdings setzt eine wirksame städtebauliche Planung voraus, dass hinreichend gewichtige städtebauliche Allgemeinbelange für sie bestehen. Diese städtebaulich beachtlichen Allgemeinbelange müssen umso gewichtiger sein, je stärker die Festsetzungen eines Bebauungsplans die Privatnützigkeit von Grundstücken beschränken oder gar ausschließen. Die Beschränkung der Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks muss von der Gemeinde als ein wichtiger Belang privater Eigentümerinteressen in der nach § 1 Abs. 6 BauGB gebotenen Abwägung der öffentlichen und privaten Belange beachtet werden. Entscheidend ist deshalb allein, ob die von der planenden Gemeinde vorgenommene Abwägung einer rechtlichen Überprüfung standhält. 49 Vgl. BVerwG, Urteil vom 31. August 2000 - 4 CN 6.99 -, BauR 2001, 358. 50 Im vorliegenden Fall sind Abwägungsmängel nicht erkennbar. Die ehemalige Gemeinde A. hat mit dem streitigen Bebauungsplan beabsichtigt, das Hintergelände zwischen den Straßen In den C. und Im Kleinen X. zu erschließen und dort eine Bebauung zur Deckung des Wohnbedarfs zu ermöglichen (sog. Nachverdichtung). Diese Zielsetzung stellt einen städtebaulich beachtlichen Allgemeinbelang dar. 51 Vgl. Schink: Nachverdichtung, Baulandmobilisierung und Umweltschutz, UPR 2001, 161. 52 Gleichgewichtige private Belange der Antragsteller sind demgegenüber nicht ersichtlich. Zwar ist es ohne weiteres verständlich, dass sie ihre Grundstücke, die eine Tiefe von jeweils etwa 43 m aufweisen, in voller Ausdehnung in der bisherigen Weise weiter nutzen wollen. Von der Gesamttiefe ihrer Grundstücke entfallen jeweils etwa 6 m auf die Vorgärten, 8 - 12 m auf die Wohnhäuser und 25 - 29 m auf die Gärten. Der streitige Bebauungsplan hebt diese privaten Nutzungsmöglichkeiten indessen weder auf, noch schränkt er sie ein. Im Gegenteil: Er eröffnet durch Festsetzung von Baugrenzen im jeweiligen Rückraum der Grundstücke der Antragsteller und durch die Festsetzung einer außerhalb ihrer Grundstücke verlaufenden öffentlichen Verkehrsfläche mit Erschließungsfunktion neue, bisher planungsrechtlich nicht gegebene Bebauungsmöglichkeiten. Die Eigentumsposition der Antragsteller wird mithin nicht geschmälert, sondern erweitert. Der Bebauungsplan enthält eine Angebotsplanung, von der die Antragsteller Gebrauch machen können, aber nicht müssen. Eine gewisse faktische Beeinträchtigung ihrer Eigentumsposition haben sie lediglich für den Fall zu gewärtigen, dass sie selbst im Hintergelände nicht bauen, wohl aber ihr(e) Nachbar(n). In diesem Fall ergäben sich verstärkte Einsichtsmöglichkeiten in die rückwärtigen, als Ruhe- und Erholungsraum genutzten Teile ihrer Grundstücke. Die hierdurch hervorgerufene mögliche Beeinträchtigung hält sich jedoch in vertretbaren Grenzen, da der Bebauungsplan zwingend eingeschossige Bebauung festsetzt. Die Antragsteller haben überdies die Möglichkeit, ihre empfindlichen Ruhezonen durch Anpflanzungen gegen Einsichtnahme aus Nachbargebäuden weitgehend zu schützen. Die Breite der Grundstücke, die im Falle der Antragsteller zu 2 und 3 etwa 15 m und im Falle des Antragstellers zu 1 zwischen 17 und 10 m beträgt, lässt eine Bepflanzung mit Sichtschutzfunktion ohne weiteres zu. Angesichts dieser vom Plangeber vorgefundenen äußeren Gegebenheiten kann seine Abwägungsentscheidung, den öffentlichen Belangen an der Schaffung zusätzlicher Baugrundstücke den Vorrang vor den privaten Interessen der Grundstückseigentümer an der Beibehaltung des bisherigen Zustandes einzuräumen, nicht beanstandet werden. Das gilt auch im Hinblick darauf, dass die Grundstücke der Antragsteller möglicherweise eine Minderung ihres Verkehrswertes erfahren werden, wenn (nur) auf den Nachbargrundstücken im Hintergelände gebaut werden sollte. Denn der Rat der Gemeinde ist nicht gehalten, über die von der geplanten Anlage faktisch ausgehenden Auswirkungen hinaus auch die potenziellen Wertveränderungen von Grundstücken in seine Abwägung einzustellen. 53 Vgl. BVerwG, Beschluss vom 9. Februar 1995 - 4 NB 17.94 -, BRS 57 Nr. 42. 54 Der von den Antragstellern befürchteten Entstehung einer Erschließungsbeitragspflicht für ihre Grundstücke im Hinblick auf die durch den Bebauungsplan festgesetzte Erschließungsstraße Am Platten Stein kommt, wenn überhaupt, im Rahmen der Abwägung nur geringe Bedeutung zu. 55 Vgl. OVG NRW, Urteil vom 28. November 1989 - 10a NE 13/86 -; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 18. Dezember 1995 - 3 S 1403/93 -, VGHBW-Ls 1996, Beilage 3 B 8 = JURIS Nr: MWRE101749600. 56 Dieser Gesichtspunkt vermag die für die Planung sprechenden städtebaulichen Belange nicht in Frage zu stellen. 57 Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO, der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung auf § 167 VwGO, § 708 Nr. 10, § 710 ZPO. Die Streitwertfestsetzung folgt aus § 13 Abs. 1 Satz 1 GKG. 58 Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht gegeben sind. 59