OVG 5 N 13.12

Der Antrag des Klägers auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 22. März 2012 wird abgelehnt. Die Kosten des Zulassungsverfahrens trägt der Kläger. Der Streitwert wird für die zweite Rechtsstufe auf 8.482,50 EUR festgesetzt. Der auf die Zulassungsgründe des § 124 Abs. 2 Nr. 1 und 2 VwGO gestützte Antrag hat keinen Erfolg. Das Vorbringen des Klägers, das den Prüfungsumfang für das Oberverwaltungsgericht bestimmt, rechtfertigt die Zulassung der Berufung nicht. Maßgebend sind dabei allein die innerhalb der gesetzlichen Frist des § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO dargelegten Gründe. 1. Auf der Grundlage der Darlegungen der Kläger sind ernstliche Zweifel an der Richtigkeit der angegriffenen Entscheidung (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) nicht gegeben. Mit dem Zulassungsantrag werden schlüssige Gegenargumente, die einen tragenden Rechtssatz oder eine erhebliche Tatsachenfeststellung der angegriffenen Entscheidung in Frage stellen würden, nicht vorgetragen (hierzu vgl. etwa Beschluss des Senats vom 31. August 2012 - OVG 5 N 1.10 -, juris Rn. 7). Das Verwaltungsgericht ist zu der Auffassung gelangt, dass der Kläger als bevollmächtigter Verwalter eines im Jahr 1978 im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau errichteten Gebäudes von dem Beklagten zu Recht nach § 25 Abs. 1 WoBindG mit Bescheid vom 20. August 2008 zu monatlichen Geldleistungen in Höhe von 169,65 EUR, rückwirkend ab dem 1. Dezember 2005 für die Dauer des Verstoßes, längstens jedoch bis zum Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“, herangezogen worden sei, weil er ab dem 1. Dezember 2005 eine der Belegungsbindung unterliegende 67,86 qm große Zweizimmerwohnung in dem Gebäude einer Mieterin ohne Wohnberechtigungsschein überlassen und damit schuldhaft gegen § 4 Abs. 2 Satz 1 WoBindG verstoßen habe. Der Vorwurf des Klägers, das Verwaltungsgericht habe die Frage der Passivlegitimation des Klägers übergangen und insoweit ungeklärt gelassen, ob ein Hausverwalter, der lediglich namens und in Vollmacht des Eigentümers Wohnungen vermiete, Verfügungsberechtigter im Sinne des Wohnungsbindungsgesetzes sein könne, geht an der Argumentation des Verwaltungsgerichts vorbei. Dieses hat die Auffassung vertreten, der Kläger könne mit seinem Einwand, er sei von vornherein nicht „passivlegitimiert“, nicht durchdringen, weil nach der Regelung des § 19 Abs. 3 WoBindG dem Verfügungsberechtigten ein von ihm Beauftragter gleichstehe und der Kläger unstreitig durch die Grundstückseigentümerin mit der umfassenden Verwaltung des Gebäudes beauftragt und entsprechend bevollmächtigt worden sei. Angesichts der ausdrücklichen, der lückenlosen Durchsetzung der Wohnungsbindung dienenden Gleichstellung des Beauftragten mit dem Verfügungsberechtigten in § 19 Abs. 3 WoBindG (vgl. Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 17. Januar 1986 - BVerwG 8 C 90.83 -, juris Rn. 12), erübrigt sich die Klärung der von dem Kläger aufgeworfenen Frage, ob ein Hausverwalter Verfügungsberechtigter im Sinne des Wohnungsbindungsgesetzes sein kann. Vielmehr ist ein Beauftragter, der im Rahmen seines Auftrags handelt, genauso verantwortlich wie der Verfügungsberechtigte selbst und kann, wenn er bei der Ausführung seines Auftrags gegen die wohnungsrechtlichen Bindungen schuldhaft verstößt, nach § 25 Abs. 1 WoBindG zu Geldleistungen herangezogen werden. Dass der Kläger bei der Überlassung der Wohnung im Rahmen seines Auftrages gehandelt hat, stellt er selbst nicht ernsthaft in Abrede und wird im Übrigen durch die von der Grundstückseigentümerin im Juni 2004 erteilte Hausverwalter-Vollmacht belegt, die ihm eine uneingeschränkte Befugnis zum Abschluss und zur Kündigung von Mietverträgen einräumt. Die Rüge des Klägers, das Verwaltungsgericht habe mit zu ernstlichen Zweifeln Anlass gebender Begründung angenommen, eine teilweise Unbilligkeit der gegenüber dem Kläger erhobenen Geldleistung ergäbe sich (auch) nicht daraus, dass im für ihn ungünstigsten Fall die Geldleistung über einen sehr langen Zeitraum, nämlich mehr als elf Jahre (1. Dezember 2005 bis 31. Dezember 2016), zu erbringen sein würde, weil es in der Macht des Klägers stehen dürfte, das mit der Mieterin bestehende Mietverhältnis jederzeit, gegebenenfalls unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist, zu kündigen, und damit der weiteren Erhebung von Geldleistungen die Grundlage zu entziehen, verhilft dem Zulassungsantrag gleichfalls nicht zum Erfolg. Soweit der Kläger die ernstlichen Zweifel daraus herzuleiten versucht, dass die gegen ihn festgesetzte Geldleistung zur Folge habe, dass er während der Dauer der Festsetzung einen Betrag an den Beklagten zu entrichten habe, der „ca. der Verwaltervergütung für 56 Jahre Verwaltertätigkeit entspricht“, überzeugt das schon deshalb nicht, weil es sich bei der in § 25 Abs. 1 WoBindG vorgesehenen Geldleistung um einen Schadensersatz im abgabenrechtlichen Gewand handelt (vgl. Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 26. Juni 1987 - BVerwG 8 C 6.85 - , juris Rn. 15), für den die wirtschaftliche Situation des Schuldners ohne Belang ist. Ernstliche Zweifel vermag der Kläger auch nicht mit seinem Einwand zu begründen, dass er ohne ausdrückliche Anordnung seines Auftraggebers nicht in der Lage sei, das Mietverhältnis mit der Mieterin berechtigt zu kündigen, zumindest so lange, wie sich diese selbst vertragstreu verhalte. Schon das Verwaltungsgericht hat darauf hingewiesen, dass es von der Richtigkeit dieser Behauptung keineswegs überzeugt sei, zumal der Kläger offenkundig bislang noch nicht einmal versucht habe, das in Rede stehende Mietverhältnis tatsächlich zu kündigen. Nach § 573 Abs. 1 BGB könne ein unbefristeter Mietvertrag vom Vermieter gekündigt werden, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses habe, wobei nach dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 16. Juni 1989 - BVerwG 8 C 92.86 -, juris, als ein solches auch das durch die Erhebung von Geldleistungen unterstrichene erhebliche öffentliche Interesse an der Beendigung der Fehlbelegung öffentlich geförderten Wohnraums gelte. Eine derartige Kündigung sei jedenfalls nicht von vornherein aussichtslos und daher dem Verfügungsberechtigten bzw. seinem Beauftragten ohne Weiteres zuzumuten. Sollten zukünftig nachweisbare Bemühungen des Klägers um die Beendigung des Mietverhältnisses tatsächlich erfolglos bleiben, sei es ihm überdies unbenommen, die Hilfe des Beklagten in Anspruch nehmen. Nach § 4 Abs. 8 Satz 2 WoBindG könne die zuständige Stelle in solchen Fällen von dem nicht wohnberechtigten Inhaber der Wohnung deren Räumung verlangen. Zwar sei der Beklagte nicht verpflichtet, in dieser Weise gegen den Mieter einzuschreiten, jedoch dürfte das ihm dabei zustehende Ermessen jedenfalls dann erheblich - wenn nicht sogar auf „Null“ - reduziert sein, soweit er gleichzeitig den Verfügungsberechtigten bzw. dessen Beauftragten trotz des nachgewiesener Unfähigkeit, den Verstoß selbst zu beenden, weiterhin zu Geldleistungen heranziehen wolle. Dem setzt der Kläger nichts Substanziiertes entgegen. Er legt weder dar, dass er oder die Grundstückseigentümerin gegenüber der Mieterin der fehlbelegten Wohnung tatsächlich eine Kündigung ausgesprochen hat, noch zeigt er auf, dass eine Kündigung aus rechtlichen Gründen nicht möglich gewesen sein soll. Abgesehen von der ohnehin bestehenden Kündigungsbefugnis der Grundstückseigentümerin in deren Eigenschaft als Vermieterin überzeugt der Hinweis des Klägers, er sei ohne ausdrückliche Anordnung des Auftragsgebers zur Kündigung nicht in der Lage gewesen, mit Blick auf die Hausverwalter-Vollmacht und die darin enthaltene uneingeschränkte Befugnis des Klägers zur Kündigung nicht. Der Einwand des Klägers, nach den Maßstäben des Rechtsentscheides des Oberlandesgerichts Hamm vom 14. Juli 1982 - 4 REMiet 4/82 -, juris, sei ein Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 1 BGB nur dann anzunehmen, wenn die zuständige Behörde die Beendigung des Mietverhältnisses verlangt hätte - was hier nicht der Fall sei - und dem Kläger der Nachweis gelingen würde, nichts von den Voraussetzungen des Wohnungsbindungsgesetzes gewusst zu haben, erschüttert die verwaltungsgerichtliche Argumentation schon deshalb nicht, weil das Bundesverwaltungsgericht in seiner von dem Verwaltungsgericht zitierten Entscheidung unter Würdigung des von dem Kläger angeführten Rechtsentscheides zu dem Ergebnis gelangt ist, dass für die Annahme eines berechtigten Interesses an der Kündigung allein die Möglichkeit wirtschaftlicher Nachteile, wie etwa die Erhebung von Geldleistungen oder die Kündigung des Baudarlehens, genügt (Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 16. Juni 1989, a.a.O., juris Rn. 22). Damit setzt sich der Kläger nicht auseinander. Anders als der Kläger meint, ergeben sich ernstliche Zweifel an der Richtigkeit der erstinstanzlichen Entscheidung auch nicht daraus, dass es der Beklagte ermessensfehlerhaft nicht in Betracht gezogen haben soll, statt einer Geldleistung dem Kläger durch Bescheid aufzugeben, das Mietverhältnis mit der Mieterin zu kündigen und die Wohnung einem Wohnungsuchenden zu überlassen, der die Anforderungen des Wohnungsbindungsgesetzes erfülle. Den Kläger traf bereits von Gesetzes wegen die Pflicht, den durch sein Handeln verursachten bindungswidrigen Zustand zu beenden. Eine Kündigungsanordnung nach § 4 Abs. 8 Satz 1 WoBindG konkretisiert diese Rechtspflicht nur und macht sie im Wege des Verwaltungszwangs vollzugsfähig (vgl. Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 16. Juni 1989, a.a.O. Rn. 19). Indes ist eine Kündigungsanordnung nicht geeignet, den während der Dauer des Pflichtverstoßes eingetretenen Schaden auszugleichen. Letzteres bezweckt jedoch die Vorschrift des § 25 Abs. 1 WoBindG, die zum Ausgleich des durch die bindungswidrige Wohnungsnutzung entstehenden Schadens die Festsetzung von Geldleistungen vorsieht (vgl. Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 21. März 1979 - BVerwG 8 C 69.78 -, juris Rn. 15). Im Hinblick auf diesen Gesetzeszweck war der Beklagte offensichtlich nicht gehalten, bei der Ausübung seines auf § 25 Abs. 1 WoBindG gestützten Ermessens eine Kündigungsanordnung als geeignete Alternative zur Festsetzung der dem Schadensausgleich dienenden Geldleistungen in Betracht zu ziehen, sondern konnte sich darauf beschränken, einer Beendigung des rechtswidrigen Zustandes durch den in dem angefochtenen Bescheid verfügten Wegfall der Geldleistungspflicht Rechnung zu tragen. Der Vorhalt des Klägers, weder das Verwaltungsgericht noch der Beklagte hätte in Erwägung gezogen, die Eigentümerin als Vermieterin „vorrangig vor dem Kläger direkt in Anspruch zu nehmen, obwohl ausweislich des Schreibens des Beklagten vom 24.07.2008 der Behörde sehr wohl bekannt war, dass der Kläger nur Verwalter der Wohnung und damit dem Eigentümer untergeordnet war“, verfängt nicht. Der Beklagte hat in dem genannten Schreiben vielmehr zutreffend darauf abgestellt, dass der Kläger ausweislich der erteilten Hausverwalter-Vollmacht als beauftragter Verwalter nach § 19 Abs. 3 WoBindG der Eigentümerin gleichsteht. Vor diesem Hintergrund und angesichts des - im Gegensatz zu der Eigentümerin - von dem Kläger unzweifelhaft zu verantwortenden Pflichtverstoßes hatte der Beklagte keine Veranlassung, dem Kläger nur eine untergeordnete Rolle zuzuweisen. Soweit der Kläger moniert, das Verwaltungsgericht habe unzutreffend angenommen, dass die Ermessensausübung des Beklagten auch hinsichtlich der Höhe der festgesetzten Geldleistung frei von Fehlern gewesen sei, weil dessen „statische durch eine vermeintlich bestehende Bindung an eine Ausführungsbestimmung veranlasste Festsetzung der Geldleistung“ sich als Ermessensausfall oder jedenfalls als Ermessensunterschreitung darstelle, verkennt er, dass der Beklagte sein Ermessen bei der Bemessung der Geldleistungen durch eine ermessenslenkende Verwaltungsvorschrift der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom 26. September 2003 gebunden und seine Entscheidung hieran ausgerichtet hat. Eine solche generelle Ermessenshandhabung ist, sofern die ihr zu Grunde liegenden Erwägungen der Zielsetzung der vom Gesetz eingeräumten Ermächtigung entsprechen, nicht nur sinnvoll, sondern zur Wahrung des Gleichheitssatzes sogar geboten (vgl. Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 22. Januar 1969 - BVerwG 6 C 52.65 -, juris Rn. 50). Das Verwaltungsgericht hat dargelegt, dass die in der Verwaltungsvorschrift enthaltenen „Schadensdaten“ für die Ermittlung der Höhe der Geldleistungen den Vorgaben des § 25 Abs. 1 Satz 2 WoBindG entsprechen, wonach für die Bemessung der Geldleistungen ausschließlich der Wohnwert und die Schwere des Verstoßes maßgebend sind. Hierzu verhält sich der Kläger nicht, sondern meint stattdessen, dass bei der Festsetzung der Geldleistungen „eben doch“ die stets und wiederkehrenden Vermietungsschwierigkeiten, darüber hinaus die Frage der vollständigen Rückzahlung der Förderung durch die Eigentümer sowie das bereits absehbare Ende der Förderung des sozialen Wohnungsbaus und zudem die Tatsache, dass die Mieterin der Wohnung mit ihrem Einkommen nur geringfügig über der Einkommensgrenze für einen Wohnberechtigungsschein liege, hätten Berücksichtigung finden müssen. Unabhängig davon, dass er damit keine Gesichtspunkte aufzeigt, die ein Abweichen von der durch die Verwaltungsvorschrift geprägten ständigen Verwaltungspraxis rechtfertigen könnten, lässt er unbeachtet, dass sich das Verwaltungsgericht mit den betreffenden Einwendungen in der angefochtenen Entscheidung bereits an anderer Stelle auseinandergesetzt und diese nicht als durchgreifend gewertet hat. Schließlich stellt auch der Umstand, dass für andere in dem Gebäude befindliche Wohnungen Freistellungen von der Wohnungsbindung erteilt worden sind, keinen Grund dar, der mit Rücksicht auf Art. 3 Abs. 1 GG ein Abweichen von der ständigen Verwaltungspraxis erlauben bzw. gebieten würde. Denn die Freistellungen betrafen durchweg größere Wohnungen, für die die Eigentümerin bzw. ihr Beauftragter die Freistellungsvoraussetzungen belegen konnten. Letzteres ist ausweislich der rechtskräftigen Ablehnung der Freistellung für die in Rede stehende Wohnung aber gerade nicht der Fall (vgl. Beschluss des Senats vom 19. August 2011 - OVG 5 N 14.09). 2. Der Zulassungsgrund des § 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO liegt nicht vor, weil die Rechtssache im Hinblick auf die vorstehenden Ausführungen keine besonderen tatsächlichen oder rechtlichen Schwierigkeiten aufweist, die einer Klärung in einem Berufungsverfahren bedürfen. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 47 Abs. 1 und 3, § 52 Abs. 3 GKG. Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, § 68 Abs. 1 Satz 5 i.V.m. § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).