OVG 10 N 51.19

Leitsatz: Als ein wesentlicher Aspekt ist bei einem gemischten Gebiet i.S.d. § 7 Nr. 9 BO 58 zu berücksichtigen, wenn sich das Vorhaben nicht in demjenigen Teil befindet, der überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt ist, so dass unter Berücksichtigung von § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO als sachverständige Konkretisierung allgemeiner städtebaulicher Grundsätze davon ausgegangen werden kann, dass die Nutzung des Erdgeschosses des Gebäudes als Wettbüro nachteilige Beeinträchtigungen und Belästigungen der Wohnnutzungen in den Wohngebäuden der näheren Umgebung verursacht. (Rn.8) Die Beurteilung, ob ein Gebietsteil überwiegend durch gewerbliche Nutzung geprägt ist, erfordert eine wertende Gesamtbetrachtung, die sich nicht in einer rein rechnerischen (quantitativen) Betrachtungsweise erschöpft. (Rn.21) Einzelfall der Verletzung des in § 7 Nr. 5 BO 58 enthaltenen Gebots der Rücksichtnahme aufgrund von einem Wettbüro für die Wohnnutzung der näheren Umgebung ausgehenden Beeinträchtigungen. (Rn.24) Der Antrag der Klägerin auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 3. Juli 2019 wird abgelehnt. Die Kosten des Berufungszulassungsverfahrens trägt die Klägerin. Der Streitwert wird für die zweite Rechtsstufe auf 47.400,00 EUR festgesetzt. I. Die Klägerin begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung für die Nutzungsänderung einer im Erdgeschoss liegenden Ladeneinheit auf dem Grundstück W... in 6...Berlin in ein Wettbüro mit Aufenthaltsqualität. Dieses soll laut Baubeschreibung einen Gastraum vom ca. 80 m2 aufweisen und täglich von 11:00 Uhr bis 22:00 Uhr für den Publikumsverkehr geöffnet sein. Aufgestellt werden sollen Tische und Stühle „den räumlichen Gegebenheiten entsprechend“, wobei aus den Bauzeichnungen fünf Tische, 24 Sitzmöglichkeiten, fünf Monitore, ein Tresen und zwei SB-Terminals zur Wettabgabe ersichtlich sind. Ferner sollen das Wettbüro mit einem Getränkeautomaten für nichtalkoholische Getränke ausgestattet und Ergebnisvorhersagen auf nationale und internationale Sportereignisse entgegengenommen werden. Auf den Monitoren sollen Quoteninformationen gezeigt sowie auch Sportereignisse übertragen werden. Der Beklagte lehnte dies mit Bescheid vom 8. Juni 2017 ab. Widerspruch und Klage blieben erfolglos. II. Der trotz der zwischenzeitlichen Erteilung der Baugenehmigung vom 10. Dezember 2020 für ein modifiziertes Vorhaben (Wettannahmestelle und gastronomische Einheit) weiterhin zulässige Antrag auf Zulassung der Berufung, der auf die Geltendmachung ernstlicher Zweifel an der Richtigkeit des Urteils (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO, hierzu unter 1.) sowie auf das Vorliegen eines Verfahrensmangels (§ 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO, hierzu unter 2.) gestützt wird, hat keinen Erfolg. Die innerhalb der Begründungsfrist dargelegten Gründe, die allein Gegenstand der Prüfung des Oberverwaltungsgerichts sind (§ 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO), rechtfertigen die Zulassung der Berufung nicht. 1. Mit ihrem Zulassungsvorbringen zeigt die Klägerin ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des angefochtenen Urteils (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) nicht auf. Dieser Zulassungsgrund setzt voraus, dass ein einzelner tragender Rechtssatz oder eine erhebliche Tatsachenfeststellung der angegriffenen Entscheidung mit schlüssigen Gegenargumenten in Frage gestellt wird (vgl. BVerfG, Kammerbeschluss vom 20. Dezember 2010 - 1 BvR 2011/10 -, juris Rn. 17 m.w.N.) und nicht nur die Begründung, sondern auch die Richtigkeit des Ergebnisses der Entscheidung derartigen Zweifeln unterliegt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 10. März 2004 - BVerwG 7 AV 4.03 -, juris Rn. 9). Daran fehlt es hier. Ohne Erfolg wendet sich die Klägerin gegen die Feststellung des Verwaltungsgerichts, dass die begehrte Nutzungsänderung zu einem Wettbüro bauplanungsrechtlich unzulässig sei, da sie gegen das Gebot der Rücksichtnahme gemäß § 7 Nr. 5 der Bauordnung für Berlin in der Fassung vom 21. November 1958 (GVBl. S 1087, 1104 – BO 58) verstoße. Dabei ist das Verwaltungsgericht zu Recht davon ausgegangen, dass sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung gemäß §§ 29 Abs. 1, 30 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 173 Abs. 3 Satz 1 BBauG i.d.F. vom 18. August 1976 und den Festsetzungen des Baunutzungsplans in der Fassung vom 28. Dezember 1960 (ABl. 1961, S. 742) richtet. Hiernach ist für den Standort des Vorhabens ein gemischtes Gebiet i.S.d. § 7 Nr. 9 BO 58 festgesetzt. Ferner hat das Verwaltungsgericht zutreffend zugrunde gelegt, dass es sich bei dem in Frage stehenden Wettbüro – ohne dass dies klägerseits durchgreifend in Frage gestellt wird – um eine Vergnügungsstätte handelt, die in einem gemischten Gebiet gemäß § 7 Nr. 9 Buchst. c) BO 58 grundsätzlich zulässig sei. Eine solche Nutzung könne aber – so das Verwaltungsgericht der Sache nach - im Einzelfall gegen das in § 7 Nr. 5 BO 58 normierte Gebot der Rücksichtnahme verstoßen. Nach dieser Norm sind in den entsprechenden Baugebieten nur bauliche Anlagen, Betriebe und sonstige Einrichtungen zulässig, die der Bestimmung des betreffenden Baugebietes nach Art, Umfang und Zweck entsprechen und durch ihre Benutzung keine Nachteile oder Belästigungen verursachen können, die für die nähere Umgebung nicht zumutbar sind. Welche Anforderungen sich hieraus ergeben, hängt von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab, namentlich davon, was dem Rücksichtnahmebegünstigten einerseits und dem Rücksichtnahmeverpflichteten andererseits nach Lage der Dinge zuzumuten ist. Gegeneinander abzuwägen sind die Schutzwürdigkeit des Betroffenen, die Intensität der Beeinträchtigung, die Interessen des Bauherrn und das, was beiden Seiten billigerweise zumutbar oder unzumutbar ist. Erforderlich ist eine Gesamtschau der von dem Vorhaben ausgehenden Beeinträchtigungen (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 23. Juni 2015 - OVG 10 B 7.13 -, juris Rn. 30; Urteil vom 6. Oktober 2015 - OVG 10 B 1.14 -, juris Rn. 36, jeweils m.w.N.). a. Dabei ist vorliegend – wie das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt hat – als ein wesentlicher Aspekt zu berücksichtigen, dass sich das Vorhaben nicht in demjenigen Teil eines gemischten Gebietes befindet, der überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt ist, so dass unter Berücksichtigung von § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO als sachverständige Konkretisierung allgemeiner städtebaulicher Grundsätze davon ausgegangen werden kann, dass die Nutzung des Erdgeschosses des Gebäudes als Wettbüro nachteilige Beeinträchtigungen und Belästigungen der Wohnnutzungen in den Wohngebäuden der näheren Umgebung verursacht. Dies stellt das Zulassungsvorbringen nicht mit schlüssigen Gegenargumenten in Frage: aa. Soweit die Klägerin sich gegen die Annahme des Verwaltungsgerichts, im Rahmen des § 7 Nr. 5 BO 58 könne auf die Regelungen der Baunutzungsverordnung als sachverständige Konkretisierung allgemeiner städtebaulicher Grundsätze zurückgegriffen werden, rechtfertigt ihr Vorbringen nicht die Zulassung der Berufung. Sie führt insoweit aus, entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts und des erkennenden Senats existiere kein derartiger allgemeiner Rechtsgrundsatz, jedenfalls könne er keine Anwendung auf Bebauungspläne finden, die noch vor In-Kraft-Treten der Baunutzungsverordnung Geltung erlangt hätten. Eine gleichsam „harmonisierte“ Betrachtung verbiete sich bereits aufgrund der fehlenden Vergleichbarkeit beider Regelungsbereiche, da die Baugebietstypen der Baunutzungsverordnung nicht denen des § 7 BO 58 entsprechen würden. Die Heranziehung der Baunutzungsverordnung führe zu einer unzulässigen „Nachsteuerung“ des vorhandenen Baunutzungsplans, die auch nicht über den Umweg des Rücksichtnahmegebots zulässig sei. Es sei in mehrfacher Hinsicht kein Raum für die Annahme, dass der Baunutzungsplan für den hier in Rede stehenden Bereich für eine Konfliktlösung im Baugenehmigungsverfahren noch „offen“ sei. Die Unzulässigkeit einer Nachsteuerung folge daraus, dass der Bezirk K... Vergnügungsstätten durch einen neuen Bebauungsplan jederzeit hätte ausschließen können, es jedoch nicht getan habe. Das verfängt nicht. Es entspricht der ständigen Rechtsprechung des Senats, dass im Rahmen der gemäß § 7 Nr. 5 BO 58 vorzunehmenden Gesamtbetrachtung die Regelungen der Baunutzungsverordnung als sachverständige Konkretisierung allgemeiner städtebaulicher Grundsätze in Form eines gedanklichen Ausgangspunktes und einer normativen Bewertungshilfe für die gebotene Gesamtschau der von dem Vorhaben und seiner Nutzung ausgehenden Beeinträchtigungen sowie für die Würdigung und Bewertung, ob diese im Einzelfall für die nähere Umgebung zumutbar sind, berücksichtigt werden können. Im Verfahren OVG 10 B 7.13 (Urteil vom 23. Juni 2015, a.a.O, Rn. 32) betreffend eine Vergnügungsstätte in Form einer Spielhalle in einem gemischten Gebiet i.S.d. § 7 Nr. 9 Buchst. c) BO 58 hat der Senat Folgendes ausgeführt: „Entgegen der von der Klägerin vertretenen Rechtsauffassung schließt aber die vorgenannte Rechtslage nicht aus, dass im Rahmen des in § 7 Nr. 5 BauO Bln 1958 enthaltenen landesrechtlichen Rücksichtnahmegebots in gemischten Gebieten die Regelung des § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO als sachverständige Konkretisierung allgemeiner städtebaulicher Grundsätze (vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Februar 1984 - BVerwG 4 C 25.82 -, BVerwGE 68, 360, juris Rn. 25; OVG Berlin, Beschluss vom 26. Februar 1993 - OVG 2 S 1.93 -, NVwZ-RR 1993, 458, juris Rn. 28) in Form eines gedanklichen Ausgangspunktes und normative Bewertungshilfe für die gebotene Gesamtschau der von dem Vorhaben und seiner Nutzung ausgehenden Beeinträchtigungen sowie die Würdigung und Bewertung, ob diese im Einzelfall für die nähere Umgebung zumutbar sind, berücksichtigt werden kann. Das Gebot gegenseitiger Rücksichtnahme erweist sich insoweit als wertungsoffenes Korrektiv, das auch für rechtlich vorgegebene Wertungen offensteht (vgl. BVerwG, Urteil vom 20. Dezember 2012 - BVerwG 4 C 11.11 -, BVerwGE 145, 290, juris Rn. 33 für störfallrechtlich vorgegebene Wertungen). Insbesondere bei der Frage, ob die Nutzung einer baulichen Anlage als Vergnügungsstätte in Form einer Spielhalle nach den jeweiligen individuellen Umständen des Einzelfalles im Baugebiet selbst oder in dessen nähere Umgebung nach Art, Umfang und Zweck wegen der gebotenen Rücksichtnahme auf die in dem gemischten Gebiet auch zulässigen Wohnnutzungen (vgl. § 7 Nr. 9 a) BauO Bln 1958 zumutbar im Sinne von § 7 Nr. 5 BauO Bln 1958 ist, können die rechtlich vorgegebenen Wertungen des § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO als sachverständige Konkretisierung allgemeiner städtebaulicher Grundsätze berücksichtigt werden.“ Im Verfahren OVG 10 B 1.14 betreffend eine Vergnügungsstätte in Form eines Wettbüros in einem allgemeinen Wohngebiet i.S.d. § 7 Nr. 8 BO 58 hat der Senat weiter ausgeführt (Urteil vom 6. Oktober 2015, a.a.O., Rn. 38): „Zu Recht ist das Verwaltungsgericht nämlich davon ausgegangen, dass die Festsetzungen des Baunutzungsplans für Berlin in Verbindung mit den Vorschriften des § 7 Nr. 8 BauO Bln 1958 für eine solche Nachsteuerung im Einzelfall auf Grundlage des Rücksichtnahmegebots hinreichend offen sind. Der Baunutzungsplan für Berlin 1958/60 wurde für den damaligen gesamten Westteil der Stadt aufgestellt. Der Baunutzungsplan ist nach seiner Konzeption und nach seiner Stellung im System des Planungsgesetzes von 1949/1956 an und für sich ein vorbereitender Bauleitplan für das gesamte Gebiet von Berlin (West) und über diesen Charakter hinaus nach Maßgabe des § 7 Nr. 2 - 3 BauO Bln 1958 für das einzelne Bauvorhaben als Zulässigkeitstatbestand verbindlich geworden. Angesichts dieses Charakters des Baunutzungsplans als Bauleitplan für das gesamte Gebiet des Westteils der Stadt mit 481 Quadratkilometern Größe sind die planerischen Festsetzungen des Baunutzungsplans 1958/60 eher von ‚planerischer Zurückhaltung‘ geprägt und nicht soweit konkretisiert, dass für die vorgenannte Anwendung des § 7 Nr. 5 BauO Bln 1958 bei Vergnügungsstätten in Form von Wettbüros kein Spielraum mehr bestehen würde. Dem Berliner Normgeber des Baunutzungsplans 1958/60 war das heutige Phänomen der zunehmenden Zahl von Vergnügungsstätten in Gestalt von Wettbüros auch in allgemeinen Wohngebieten noch nicht bekannt (vgl. dazu OVG Bln-Bbg, Urteil vom 23. Juni 2015 - OVG 10 B 7.13 -, juris Rn. 32). Etwas anderes folgt auch nicht aus der vom Kläger angeführten Begründung des Gesetzentwurfes der Bundesregierung u.a. zur gewerberechtlichen Spielhallenerlaubnis nach § 33e der Gewerbeordnung vom 8. April 1958 (Deutscher Bundestag, Drs. 3/318 S. 16), nach der sich die Zahl der Spielhallen und Spielkasinos erheblich vermehrt habe und eine Kontrolle der Zuverlässigkeit des Antragstellers erforderlich sei. Dies zeigt nicht, dass der Berliner Normgeber des Baunutzungsplans 1958/60 abschließende planungsrechtliche Entscheidungen über die Zulässigkeit von Vergnügungsstätten in Form von Wettbüros im allgemeinen Wohngebiet getroffen hat, die für die o.g. Anwendung des § 7 Nr. 5 BauO Bln 1958 keinen Raum mehr ließen, zumal die Leiterin des Stadtentwicklungsamts des beklagten Bezirks in der mündlichen Verhandlung nachvollziehbar dargetan hat, dass das Phänomen der Zunahme von Begehren auf Zulassung von Wettbüros in allgemeinen Wohngebieten eines „der letzten Jahre“ ist. Eine Konfliktbewältigung im Einzelfall auf der Grundlage des Rücksichtnahmegebots ist mithin möglich, weil die planerischen Festsetzungen des Baunutzungsplans von Berlin 1958/60 für Vergnügungsstätten nicht so weit konkretisiert sind, dass ein Ausgleich der durch die Planung aufgeworfenen Nutzungskonflikte zwischen gewerblichen Kleinbetrieben und Wohnnutzungen nach den jeweiligen Umständen des Einzelfalls im Baugenehmigungsverfahren auf eine Korrektur der planerischen Festsetzungen hinausliefe (vgl. dazu BVerwG, Urteil vom 12. September 2013 - BVerwG 4 C 8.12 -, BVerwGE 147, 379, juris Rn. 20).“ An dieser Auffassung hält der Senat – auch mit Blick auf die hier in Frage stehende Zulässigkeit von Vergnügungsstätten in Form eines Wettbüros in gemischten Gebieten gem. § 7 Nr. 9 Buchst. c) BO 58 – weiterhin fest. Die zumeist pauschalen Einwände der Klägerin, die sich nicht mit den tragenden Argumenten der ausführlich begründeten Entscheidung des Senats auseinandersetzen, rechtfertigen keine abweichende Beurteilung. bb. Die Klägerin vermag es auch nicht, die Annahme des Verwaltungsgerichts, dass sich ihr Vorhaben nicht in einem überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägten Teil des Mischgebiets befinde, durchgreifend in Frage zu stellen. Sie hält dem entgegen, das Verwaltungsgericht habe zu Unrecht ein zu weit gezogenes Gebietsteil – den gesamten Straßenzug – in Betracht genommen und nicht auf den maßgeblichen Teil, den Bereich des P..., abgestellt. Es habe außer Acht gelassen, dass die unmittelbare Nachbarbebauung des Vorhabens rein gewerblich geprägt sei, nämlich durch einen sich auf der rechten Seite des eingeschossigen Flachbaus anschließenden Imbiss sowie eine auf der linken Seite befindliche Gaststätte und den sich hieran anschließenden türkischen Supermarkt. Neben dem Imbiss befinde sich die rückwärtige Zufahrt für einen weiteren Supermarkt. Das Vorhaben sei deutlich dem P... mit der überwiegend gewerblichen Nutzung im Kerngebiet auf der gegenüberliegenden Straßenseite der W... zuzurechnen und nicht den weiter entfernt liegenden Gebäuden in nordwestlicher Richtung. Das greift nicht durch. § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO nimmt auf einem Gebietsteil, der überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt wird, und nicht auf die unmittelbare Nachbarbebauung Bezug (vgl. BVerwG, Beschluss vom 14. Oktober 1993 - BVerwG 4 B 176.93 -, juris Rn. 3). Überwiegende Prägung bedeutet, dass in den betreffenden Mischgebietsteilen gewerbliche Nutzungen vorherrschen, weil sie entweder quantitativ überwiegen oder unabhängig von einem quantitativen Überwiegen den Gebietsteil prägen. Die Regelung bezweckt mit ihren einschränkenden Voraussetzungen vor allem, nachteilige Auswirkungen von Vergnügungsstätten auf Wohnnutzungen und andere sensible Nutzungen zu vermeiden. Nach diesem Schutzgedanken ist das nach § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO maßgebliche Teilgebiet abzugrenzen. Der räumliche Bereich, der überwiegend gewerblich geprägt sein muss, ist so weit zu erstrecken, wie die Vergnügungsstätte auf die geschützte Nutzung, insbesondere die Wohnnutzung, einwirkt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 13. Juni 2005 - BVerwG 4 B 36.05 -, juris Rn. 4; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 23. Juni 2015, a.a.O., Rn. 35; Beschluss vom 29. Januar 2018 - OVG 2 S 37.17 -, juris Rn. 14; Söfker in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Werkstand: 149. EL Februar 2023, BauNVO § 6 Rn. 45 ff.). Unter Berücksichtigung dieses Maßstabs zeigt das Zulassungsbegehren keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit der erstinstanzlichen Feststellung auf. Der Senat teilt die Auffassung des Verwaltungsgerichts, dass in erster Linie für die Bestimmung der maßgeblichen näheren Umgebung auf den Baublock, in dem sich das Vorhaben befindet, abzustellen ist. Die klägerseitige Gebietsbestimmung erweist sich demgegenüber als verfehlt. Zum einen ist zu berücksichtigen, dass die von Seiten der Klägerin in Bezug genommenen Gebäudekomplexe nördlich ihres Vorhabens auf der gegenüberliegenden Seite der W... (Flurstück, W... und Flurstück, W... ) in einem anderen Baugebiet (Bebauungsplan ) liegen, der für dieses Areal ein Kerngebiet festsetzt. Derartige Flächen angrenzender Baugebiete sind jedoch für die Bestimmung des maßgeblichen Gebietsteils des Mischgebiets außer Betracht zu lassen (vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 24. Juli 2017 - 5 S 2393/16 -, juris Rn. 5; Söfker, a.a.O., Rn. 47). Zum anderen ist nicht, wie die Klägerin meint, auf eine städtebauliche Prägung abzustellen, sondern es ist für die Bestimmung des maßgeblichen Gebietsteils ausschlaggebend, wie weit die Vergnügungsstätte auf die geschützte Nutzung, insbesondere die Wohnnutzung, einwirken kann, was das Verwaltungsgericht auch zutreffend zugrunde gelegt hat. Dieser mit der Nutzung des Wettbüros einhergehende Einwirkungsbereich beschränkt sich nicht allein auf den Bereich des „P...“ in südöstlicher Richtung des Vorhabens. Vielmehr ist das Vorhaben geeignet, Auswirkungen, sei es durch Geräusche von Kunden oder des Zu- und Abfahrtsverkehrs, insbesondere in nordöstlicher Richtung auf die Bebauung entlang der W... sowie entlang des Straßenzugs X... zu entfalten, auch aufgrund der eingeschränkten Parkmöglichkeiten im Bereich des P.... Dies zugrunde gelegt, vermag es das klägerische Vorbringen nicht, die Annahme des Verwaltungsgerichts, die maßgebliche Blockrandbebauung entlang der X... und W... werde durch gewerbliche Nutzungen der Gebäude im Erdgeschoss bestimmt, jedoch sei der restliche Teil des meist fünfgeschossigen Baublocks nahezu ausschließlich für Wohnungen genutzt, durchgreifend in Frage zu stellen. Diese Ausführungen korrespondieren mit den Feststellungen im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 3. Juli 2019. Gegenteiliges zeigt das Zulassungsbegehren nicht auf. Soweit die Klägerin auf die gewerblichen Nutzungen in der unmittelbaren Umgebung des Vorhabens Bezug nimmt, belegt dies vielmehr die Annahme des Verwaltungsgerichts, da sich die benannten Gewerbe im Erdgeschoss befinden. Aus dem Umstand, dass das Gebäude W... lediglich ein eingeschossiger Flachbau ist, folgt nichts Gegenteiliges, da die umliegende Bebauung entlang der W... und X... – mit Ausnahme des Supermarktes in der X... – durchweg aus mehrgeschossigen Gebäuden besteht. In Anbetracht dessen kann es dahinstehen, ob auch entgegen der Auffassung der Klägerin die Bebauung entlang des J... zu berücksichtigen wäre. Ebenso wenig verhilft der Einwand der Klägerin, das Verwaltungsgericht habe verkannt, dass die gewerblichen Nutzungen unabhängig von einem rechnerischen Überwiegen der Wohnnutzung den Gebietsteil qualitativ prägen würden, ihrem Antrag zum Erfolg. Die Beurteilung, ob ein Gebietsteil überwiegend durch gewerbliche Nutzung geprägt ist, erfordert eine wertende Gesamtbetrachtung, die sich nicht in einer rein rechnerischen (quantitativen) Betrachtungsweise erschöpft. Hierbei kann auch von Bedeutung sein, in welchem Maße die Erdgeschossebene gewerblich genutzt ist und inwieweit die gewerbliche Nutzung bis in die Obergeschosse reicht (vgl. BVerwG, Beschluss vom 7. Februar 1994 - 4 B 179.93 -, juris Rn. 2). Unter Berücksichtigung dieses Maßstabs zeigt die Klägerin mit ihrem bloßen Hinweis auf die beiden Lebensmittelmärkte (mit einem über den Baublock reichenden Einzugsbereich) und die beiden neben dem Vorhaben gelegenen Gaststätten nicht auf, weswegen im Rahmen einer wertenden Betrachtung eine gewerbliche Prägung anzunehmen sei. Vielmehr ist für den hier maßgeblichen Bereich – wie das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt hat – festzustellen, dass die Bebauung entlang der X... und W... in den überwiegend fünfgeschossigen Gebäuden lediglich in den Erdgeschossen und dort auch nur teilweise gewerblich geprägt ist. Dementsprechend tritt die Wohnnutzung in den Obergeschossen der überwiegend fünfgeschossigen Gebäude deutlich in Erscheinung. Es ist nicht ersichtlich, nach welchen wertenden Gesichtspunkten die gewerblichen Nutzungen auch unter Berücksichtigung der eingeschossigen Gebäude W... und X... diese Wohnnutzungen überwiegen sollten. cc. Ohne Erfolg bleibt ferner der Einwand, das Verwaltungsgericht habe zu Unrecht angenommen, das Wettbüro sei kerngebietstypisch i.S.d. § 4a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO. In Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 23. Juni 2015, a.a.O., Rn. 15) ist das Verwaltungsgericht davon ausgegangen, dass der aus § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO als sachverständiger Konkretisierung abzuleitende städtebauliche Grundsatz, dass Vergnügungsstätten in überwiegend durch Wohnnutzungen geprägten Teilen eines Mischgebietes grundsätzlich unzulässig sind, sowohl für kerngebietstypische als auch für nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätten gilt. Angesichts der nicht durchgreifend in Frage gestellten Wohnnutzungsprägung der maßgeblichen näheren Umgebung des Vorhabens stünde eine fehlende Kerngebietstypik des Vorhabens daher – wie das Verwaltungsgericht zutreffend erkannt hat („zudem“) - einer Anwendung des vorgenannten Grundsatzes nicht entgegen. Im Übrigen weist der Senat darauf hin, dass für die Beurteilung der Kerngebietstypik eines Wettbüros auch im Rahmen seiner bisherigen Rechtsprechung ein „Schwellenwert“ von 100 m2, der mit guten Gründen kritisch hinterfragt werden kann (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 16. Dezember 2020 - 8 S 1784/18 -, juris Rn. 35; Wahlhäuser, in: Bönker/Bischopink, BauNVO, 2. Auflage 2018, § 4a Rn. 96), nicht allein ausschlaggebend wäre. Ihm kommt vielmehr allenfalls die Bedeutung eines ersten Anhaltswertes zu, wobei im Rahmen der vorzunehmenden Gesamtbetrachtung hierüber hinaus maßgeblich auf die Umstände des konkreten Einzelfalls, insbesondere unter Berücksichtigung der konkret in Frage stehenden Ausstattung des Wettbüros, der Art und Weise des Betriebs und der tatsächlichen örtlichen Situation, abzustellen ist. b. Vor diesem Hintergrund vermag es das klägerische Vorbringen auch unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls nicht, die im Rahmen einer – seitens des Verwaltungsgerichts zwar nicht ausdrücklich benannten, aber der Sache nach vorgenommenen – Gesamtwürdigung gewonnene Feststellung zu erschüttern, aufgrund der von dem Wettbüro ausgehenden Beeinträchtigungen würde das in § 7 Nr. 5 BO 58 enthaltene Gebot der Rücksichtnahme verletzt werden, weil sie insbesondere für die Wohnnutzung in der näheren Umgebung nicht hinnehmbar seien. aa. Ohne Erfolg wendet sich die Klägerin gegen die Annahme des Verwaltungsgerichts, dass das in dem Wettbüro geplante Glückspiel und die kommerzielle Unterhaltung der Besucher zu Spannungen und Störungen der Wohnnutzung in der näheren Umgebung durch die Geräusche der Kunden in und vor dem Wettbüro führe. Sie führt insoweit aus, das Verwaltungsgericht ziehe lediglich ohne eine erforderliche Einzelfallprüfung die Entscheidung des Senats vom 6. Oktober 2015 (OVG 10 B 1.14) heran, die jedoch keine Schlüsse auf den vorliegenden Fall zuließe. Das Gericht berücksichtige nicht, dass sich oberhalb des Wettbüros in dem eingeschossigen Flachbau keine Wohnnutzungen befänden, sondern diese erst – getrennt durch die Zufahrt zum Supermarkt – in dem nordwestlich gelegenen Gebäude in der W... sowie in südöstlicher Richtung ab dem fünften Obergeschoss des Gebäudes X... „6...“ vorhanden seien. Das verfängt nicht. Es ist nicht von der Hand zu weisen, dass ein Wettbüro aufgrund des dort beabsichtigen Glücksspiels und der kommerziellen Unterhaltung typischerweise zu Spannungen und Störungen der Wohnnutzung in der näheren Umgebung führt. Gerade dieser Schutzgedanke liegt nach dem zuvor Ausgeführten auch § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO jedenfalls für den Teil des Mischgebietes, der – wie hier – nicht überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt wird, zugrunde. Die Auswirkungen sind dabei nicht auf die Wohnnutzungen beschränkt, die sich in demselben Gebäude wie die in Frage stehende Vergnügungsstätte befinden. Maßgeblich ist auch insoweit gemäß § 7 Nr. 5 BO 58 die nähere Umgebung, die sich danach bemisst, inwieweit sich die Ausführung eines Vorhabens auf sie auswirken kann und insoweit, als die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst. Dies bezieht auch die Wohnnutzung benachbarter Gebäude mit ein und kann sich auch auf Straßenzüge oder Straßengevierte erstrecken (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 23. Juni 2015, a.a.O., Rn. 35). Nichts Anderes folgt auch aus dem seitens des Verwaltungsgerichts angeführten Urteil des Senats vom 6. Oktober 2015: Zwar hat der Senat in diesem Fall aufgrund der besonderen Nähe in erster Linie darauf abgestellt, dass das in Frage stehende Wettbüro im Erdgeschoss insbesondere nachteilige Auswirkungen auf die in dem mehrgeschossigen Haus darüber liegende Wohnnutzung gehabt hatte. Er hat aber ebenfalls eine Beeinträchtigung der Wohnnutzungen in den benachbarten Gebäuden des Straßenzugs zugrunde gelegt (a.a.O., Rn. 44; vgl. auch OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 6. Oktober 2015, a.a.O.). Im Übrigen teilt der Senat die auf Basis der Feststellungen im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 3. Juli 2019 gewonnene Einschätzung des Verwaltungsgerichts. Zum einen irrt die Klägerin, wenn sie auf die Wohnnutzung ab dem fünften Obergeschoss des Gebäudes X... X... 6... Bezug nimmt. Tatsächlich ist dem Protokoll vom 3. Juli 2019 zu entnehmen, dass es sich hierbei um die Wohnnutzung in dem Eckgebäude – X... – handeln muss. Zum anderen beschränkt sich entgegen ihrer Auffassung die in den Blick zu nehmende Wohnbebauung – wie ausgeführt – nicht auf die unmittelbar benachbarten Gebäude X... und W..., sondern es ist vielmehr der Straßenzug entlang der W... sowie der X... in den Blick zu nehmen. Vor diesem Hintergrund greift der Hinweis auf die fehlende Wohnnutzungen in den (nicht vorhandenen) Geschossen über dem klägerischen Vorhaben nicht durch. Diese Annahme wird nicht durch die Ausführungen der Klägerin erschüttert, dass es keinen allgemeinen städtebaulichen Erfahrungssatz gebe, nach welchem der von Einzelhandelsbetrieben ausgehende Lärm von der Wohnbevölkerung als weniger störend empfunden werde als der Lärm, der von einem Wettbüro ausgehe, da die unterschiedlichen sozialen Funktionen insoweit denklogisch keinen Unterschied machen könnten. Das überzeugt nicht. Zum einen besteht ein Unterschied in der Geräuschbelastung zwischen einem Einzelhandelsbetrieb und der hier beabsichtigten Nutzung als Wettbüro. Aufgrund der – aus den Bauzeichnungen und der Betriebsbeschreibung ersichtlichen – Ausstattung des Wettbüros mit fünf Tischen, 24 Sitzmöglichkeiten, einem Tresen und zwei SB-Wettterminals sowie der Möglichkeit, über fünf Monitore live Sportereignisse zu verfolgen und der Bereitstellung eines Getränkeautomaten wird deutlich, dass die beabsichtigte Nutzung über die Entgegennahme von Wettscheinen hinausgeht und vielmehr beabsichtigt ist, die Spieler mit dem Verfolgen von Wettangeboten und -ergebnissen sowie Sportereignissen nach der getätigten Wette zum weiteren Verbleib in oder vor den Räumlichkeiten zu animieren. Es besteht somit die Gelegenheit zum geselligen Aufenthalt, so dass im Hinblick auf die zu erwartende Geräuschentwicklung ein wesentlicher Unterschied zu einem herkömmlichen Einzelhandelsbetrieb besteht. Diese Geräuschkulisse, welche aus dem gemeinsamen Mitfiebern und Miterleben resultiert, kann ohne Alkoholausschank im Wettbüro selbst auftreten. Darüber hinaus sind – wie auch die Klägerin ausführt – in der unmittelbaren Umgebung gastronomische Betriebe und Supermärkte ohne Weiteres fußläufig erreichbar. Zum anderen entspricht es der Rechtsprechung des Senats – die das Verwaltungsgericht zugrunde gelegt hat –, dass Einzelhandelsbetriebe, anders als ein Wettbüro, der Versorgung des Gebietes mit Lebensmitteln sowie Gegenständen des täglichen Bedarfes dienen und die von ihnen ausgehenden Nachteile regelmäßig nicht mit denen, die von dem Wettbüro als Vergnügungsstätte einhergehen, im Hinblick auf die Beeinträchtigung der Wohnruhe vergleichbar sind, zumal eine wohnortnahe Befriedigung der Bedürfnisse der Bewohner mit kommerziellen Freizeitgestaltungen durch Sportwetten im Hinblick auf die Gefahren der Glücksspielsucht städtebaulich nicht notwendig ist (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 6. Oktober 2015, a.a.O., Rn. 44). Auch findet dieser Aspekt für Mischgebiete seinen Niederschlag in § 6 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO als sachverständiger Konkretisierung städtebaulicher Grundsätze. Denn das ins § 7 Nr. 5 BO 58 verankerte Rücksichtnahmegebot erfordert nicht nur eine Feststellung der konkreten Beeinträchtigungen, sondern auch eine Wertung dahingehend, inwieweit diese im Einzelnen zumutbar sind. Vor diesem Hintergrund begegnet es keinen Bedenken, in § 6 Abs. 2 BauNVO eine normative Bewertungshilfe für die Beurteilung zu entnehmen, inwieweit die Auswirkungen von konkret in Frage stehenden Nutzungen für die Betroffenen prinzipiell hinnehmbar(er) sind. Ohne Erfolg macht die Klägerin vor diesem Hintergrund geltend, dass die Zumutbarkeit des Wettbüros unter Berücksichtigung der Systematik des § 7 Nr. 9 Buchst. c) BO 58 durch einen Vergleich mit den anderen dort aufgeführten Tatbestandsalternativen zu beurteilen sei, so dass zugrunde zu legen sei, ob die dort aufgeführten vergleichbaren Nutzungen ebenso unzumutbar wären. Die Klägerin geht daher davon aus, dass es sich nicht erschließe, weswegen die von 10:30 Uhr bis 4:00 Uhr geöffneten benachbarten Gaststätten nicht ebenso unzumutbar seien, insbesondere, da das Wettbüro kürzere Öffnungszeiten aufweise. Auch insoweit ist es nicht zu beanstanden, dass das Verwaltungsgericht eine Differenzierung hinsichtlich der wohnortnahen Versorgung des Gebietes mit Lebensmitteln und der fehlenden städtebaulichen Notwendigkeit der Versorgung mit kommerziellen Freizeitgestaltungen zugrunde gelegt hat. Denn eine solche ist ebenfalls in § 6 Abs. 2 Nr. 3 und Nr. 8 BauNVO angelegt, so dass es keinen Bedenken begegnet, die von einer Schank- und Speisewirtschaft ausgehenden Beeinträchtigungen aufgrund ihrer Funktion für den Gebietsteil als noch hinnehmbar anzusehen, wohingegen dies für einen Vergnügungsstätte nicht der Fall ist. bb. Sofern die Klägerin weiter ausführt, entgegen der Annahme des Verwaltungsgerichts lasse sich eine erhöhte Verkehrsbelastung durch den aufgrund der Nutzung als Wettbüro anfallenden An- und Abfahrtsverkehr nicht nachvollziehen, rechtfertigt dies nicht die Zulassung der Berufung. Das klägerische Vorbringen, das Wettbüro sei von seiner Ausstattung her nicht kerngebietstypisch und sei somit nicht geeignet, über einen unmittelbar fußläufigen Bereich hinaus Personen anzuziehen, überzeugt nicht. Vielmehr bietet die dargestellte Ausstattung des Wettbüros und dessen konkrete Ausgestaltung einen erhöhten Anreiz für Kunden, dort zu verweilen, um gemeinschaftlich Sportereignisse zu verfolgen und einen weiteren Wetteinsatz zu tätigen. Dem Senat erschließt sich nicht, weswegen – wie die Klägerin meint – für den hiervon ausgehenden Anreiz eine Zahl von acht statt fünf Monitoren ausschlaggebend sein sollte. Der klägerseits zitierten Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofs München ist insoweit keine Mindestanzahl von acht Monitoren für die Differenzierung zwischen Wettannahmestelle und Wettbüro zu entnehmen (vgl. Beschluss vom 21. Mai 2015 - 15 CS 15.9 -, juris Rn. 14 f.), die hier im Übrigen auch gar nicht in Frage steht. Auch das Fehlen eines gastronomischen Betriebs innerhalb des Wettbüros fällt aufgrund der unmittelbar benachbarten Gastwirtschaften und Supermärkte nicht allzu stark ins Gewicht. Aufgrund der konkreten Lage liegt vielmehr eine Verstärkung der Attraktivität durch die wechselseitigen Beziehungen und Auswirkungen der benachbarten Betriebe und des Wettbüros nahe. Darüber hinaus ist es – anders als die Klägerin meint – unerheblich, ob es ihrer Intention entspricht, Kunden anzuziehen, die mit einem Pkw anreisen. Denn es ist ihr nicht möglich und von ihr auch nicht beabsichtigt, den Kundenkreis auf diejenigen zu begrenzen, die ausschließlich mit den öffentlichen Verkehrsmitteln anreisen oder das Wettbüro fußläufig erreichen. Vielmehr ist zwar festzustellen, dass – worauf die Klägerin selbst hinweist – ihr Vorhaben durch die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr aufgrund ihrer Nähe zum P... überaus günstig gelegen ist. Allerdings befindet sich ihr Vorhaben dadurch ebenfalls unweit dieses Knotenpunkts des Straßenverkehrs, an dem die X..., eine der Hauptverkehrsachsen Berlins und wichtige Ost-West-Verbindung, sowie der P... als vielbefahrene Nord-Süd-Tangente zusammentreffen, so dass das klägerische Vorhaben auch per PKW besonders gut erreichbar ist. Dass potentielle Kunden daher zumeist auf die öffentlichen Verkehrsmittel zurückgreifen werden, ist vor diesem Hintergrund weder plausibel noch hinreichend belegt. Zudem ist zwar ausweislich der klägerseits in Bezug genommenen und über den FIS-Broker abrufbaren „Strategischen Lärmkarte L DEN (Tag-Abend-Nacht-Index) Gesamtverkehr (Straße, Schiene, Luft) 2022“ (zuletzt abgerufen am 10. Juli 2023) ersichtlich, dass der Bereich um die X... erheblich durch Lärm vorbelastet ist. Dies trifft jedoch gerade nicht auf die vom P... aus in nordwestlicher Richtung verlaufende W... zu, die aufgrund ihrer Nähe zum Wettbüro und der dort vorhandenen Parkmöglichkeiten von den Auswirkungen des An- und Abfahrtsverkehrs betroffen wäre. c. Dies zugrunde gelegt, bleibt ferner der Einwand, das Verwaltungsgericht habe zu Unrecht angenommen, von dem Vorhaben gingen negative städtebauliche Auswirkungen im Sinne eines trading-down-Effekts aus, ohne Erfolg. In Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Senats ist das Verwaltungsgericht davon ausgegangen, dass ein Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot des § 7 Nr. 5 BO 58 nicht nur in unzumutbaren Nachteilen und Belästigungen für die Wohnnutzung in der näheren Umgebung, sondern auch in nachteiligen städtebaulichen Auswirkungen wie einem trading-down-Effekt liegen kann (Urteil vom 6. Oktober 2015, a.a.O., juris Rn. 35, 46 ff.). Da die Klägerin es nach dem zuvor Ausgeführten nicht vermocht hat, die erstgenannte Annahme des Verwaltungsgerichts durchgreifend in Frage zu stellen, vermögen auch ihre Einwände gegen die zweitgenannte Annahme es nicht, die Zulassung der Berufung zu rechtfertigen. 2. Die Berufung ist auch nicht wegen des Vorliegens eines Verfahrensmangels, § 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO, zuzulassen. Soweit die Klägerin einwendet, ein Verfahrensmangel liege in Gestalt einer unzureichenden Urteilsbegründung vor, weil das Verwaltungsgericht seine Vermutung hinsichtlich der vom Vorhaben ausgehenden Belästigungen und Störungen nicht belegt habe, rechtfertigt dies nicht die Zulassung der Berufung. Unabhängig davon, dass die Klägerin die von ihr für verletzt gehaltene (Verfahrens-)Vorschrift nicht benennt und vielmehr in erster Linie die rechtliche Würdigung des Verwaltungsgerichts in Frage stellt, ist ihr Vorbringen wohl dahingehend zu verstehen, dass sie geltend macht, das Verwaltungsgericht habe entgegen § 108 Abs. 1 Satz 2 VwGO nicht in ausreichender Weise die für die richterliche Überzeugungsbildung leitend gewesenen Gründe angegeben (vgl. hierzu BVerwG, Urteil vom 26. August 1981 - BVerwG 6 C 240.80 -, juris Rn. 8). Das trifft nicht zu. Nach § 108 Abs. 1 Satz 2 VwGO sind in einem Urteil die Gründe anzugeben, die für die richterliche Überzeugung leitend gewesen sind. Das verlangt, dass in den Entscheidungsgründen die tatsächlichen Umstände und rechtlichen Erwägungen wiedergegeben werden, die das Gericht bestimmt haben, die Voraussetzungen für seine Entscheidung als erfüllt anzusehen. Das Urteil muss erkennen lassen, dass das Gericht den ermittelten Tatsachenstoff wertend gesichtet und in welchen konkreten Bezug es ihn zu den angewandten Rechtsnormen gesetzt hat. Ein rügefähiger Verfahrensmangel liegt vor, wenn das Gericht auf ein zentrales und entscheidungserhebliches Vorbringen in den Urteilsgründen nicht eingeht und auch nicht angibt, weshalb es dem Vortrag nicht folgt. Die Begründungspflicht ist überdies immer dann verletzt, wenn die Entscheidungsgründe rational nicht nachvollziehbar, sachlich inhaltslos oder sonst unbrauchbar sind (st. Rspr., vgl. nur BVerwG, Beschluss vom 20. August 2014 - BVerwG 3 B 72.13 -, juris Rn. 6 m.w.N.). Diesen Anforderungen wird das Urteil des Verwaltungsgerichts gerecht. Den dortigen Ausführungen sowie der Bezugnahme auf die Entscheidung des erkennenden Senats ist zu entnehmen, dass das Verwaltungsgericht seiner Entscheidung die Erwägung zugrunde gelegt hat, die Geräusche der Kunden in und vor dem der kommerziellen Unterhaltung dienenden Wettbüro sowie die erhöhte Verkehrsbelastung durch Zunahme des An- und Abfahrtsverkehrs (vgl. zu allem Urteil vom 6. Oktober 2015, a.a.O., Rn. 44) würden zu Spannungen und Störungen der Wohnnutzung in der näheren Umgebung und somit zu Belästigungen und Störungen führen. Diese Ausführungen sind zwar knapp, aber weder nicht nachvollziehbar noch inhaltslos oder unbrauchbar. Zudem legt die Klägerin auch diesbezüglich nicht substantiiert dar, welches entscheidungserhebliche Vorbringen das Verwaltungsgericht nicht hinreichend beachtet haben soll. Auch zeigt die Klägerin keinen Verfahrensmangel auf, wenn sie ausführt, das Verwaltungsgericht habe nicht dargelegt, welche konkreten Nutzungen das - vermeintliche - fehlende Vorliegen einer prägenden gewerblichen Nutzung ausschlössen bzw. wenn sie anführt, das Gericht habe unzureichend die zahlreichen im Protokoll festgehaltenen gewerblichen Nutzungen im engeren Bereich des Vorhabens berücksichtigt. Dies genügt bereits nicht den Anforderungen an eine substantiierte und schlüssige Darlegung, da nicht erkennbar ist, welchen Verfahrensmangel die Klägerin insoweit geltend zu machen sucht. Soweit ihr Vorbringen ebenfalls dahingehend aufgefasst werden könnte, dass sie eine nicht den Anforderungen des § 108 Abs. 1 Satz 2 VwGO entsprechende Urteilsbegründung rügt, verhilft ihr dies nicht zum Erfolg. Denn auch insoweit hat das Verwaltungsgericht unter der zugrunde zu legender Prämisse, dass die nähere Umgebung sich auf den Baublock beziehe, hinreichend dargestellt, in welchem Verhältnis Wohnnutzungen und gewerbliche Nutzungen vorliegen. Soweit die Klägerin ferner einwendet, ein Verfahrensfehler in Gestalt einer unzureichenden Urteilsbegründung liege aufgrund der fehlerhafte Annahme des Verwaltungsgerichts vor, das Wettbüro der Klägerin sei das einzige in der „näheren“ Umgebung, der nicht belegten Vermutung, die höhere Miete bedinge einen größeren Einzugsbereich und der fehlenden einzelfallbezogenen Begründung zum Vorliegen eines trading-down-Effekts, dringt sie auch hiermit nicht durch. Denn sie hat es nach dem zuvor Ausgeführten nicht vermocht, die Erwägung des Verwaltungsgerichts, ihr Bauvorhaben sei deswegen rücksichtlos im Sinne des § 7 Nr. 5 BO 58, weil von diesem für die umliegende Wohnnutzung unzumutbare Beeinträchtigungen ausgehen würden, durchgreifend in Frage zu stellen. Dementsprechend wirkt sich insoweit ein vermeintlich vorliegender Mangel nicht entscheidungserheblich aus. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 47 Abs. 1 und 3, § 52 Abs. 1 GKG i.V.m. Nr. 9.1.2.2 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit. Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, § 68 Abs. 1 Satz 5 i.V.m. § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).