4 L 1673/04.NW

Tenor Die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs des Antragstellers vom 23. Juni 2004 gegen die Verfügung des Antragsgegners vom 9. Juni 2004 wird insoweit wiederhergestellt, als darin die gegenwärtige Fremdnutzung der beiden Kellergeschosswohnungen im Gebäudeteil K-Straße .., die Kellergeschosswohnung im Gebäudeteil K-Straße .. sowie die Dachgeschosswohnung im Gebäudeteil K-Straße .. des Mehrfamilienwohnhauses auf dem Grundstück FlurNr. ... in S... mit sofortiger Wirkung untersagt wird. Im Übrigen wird der Antrag auf Wiederherstellung bzw. Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs abgelehnt. Die Kosten des Verfahrens tragen der Antragsteller zu 2/3 und der Antragsgegner zu 1/3. Der Streitwert wird auf 8.000 € festgesetzt. Gründe 1 Der Antrag bedarf zunächst der Auslegung nach § 88 VwGO. Der Antragsteller begehrt die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung seines Widerspruchs gemäß § 80 Abs. 5 Satz 1 2. Alt. VwGO, soweit er sich gegen die für sofort vollziehbar erklärte Nutzungsuntersagung von vier Wohneinheiten in dem Mehrfamilienwohnhaus auf dem Grundstück FlurNr. ... in S.... wendet. Dagegen hat der Widerspruch gegen die gleichzeitig in Ziffer 2 verfügte Zwangsgeldandrohung gemäß § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO i.V.m. § 20 AGVwGO kraft Gesetzes keine aufschiebende Wirkung. Statthaft ist insoweit daher der Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung nach § 80 Abs. 5 Satz 1 1. Alt. VwGO. Die so verstandenen Anträge sind zulässig, können aber in der Sache nur teilweise Erfolg haben. 2 Zunächst ist entgegen der Auffassung des Antragstellers die Anordnung der sofortigen Vollziehung der Ziffer 1 der Verfügung vom 9. Juni 2004 in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden. Gemäß § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO ist bei der Anordnung der sofortigen Vollziehung nach § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO das besondere Interesse an der sofortigen Vollziehung schriftlich zu begründen. Ob die Erwägungen der Behörde auch inhaltlich zutreffen, ist unbeachtlich (s. OVG Rheinland-Pfalz, BauR 2004, 659; OVG Weimar, NVwZ 2002, 231). Die Vollziehungsanordnung ist grundsätzlich mit einer auf den konkreten Einzelfall abgestellten und nicht lediglich formelhaften Begründung des öffentlichen Interesses an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsaktes zu versehen (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 1. April 1998 - 1 B 10483/98.OVG - m.w.N.). Darzulegen ist das besondere öffentliche Interesse dafür, dass ausnahmsweise die sofortige Vollziehung erforderlich ist, und dass hinter dieses erhebliche öffentliche Interesse das Interesse des Betroffenen zurücktreten muss, bis zur rechtskräftigen Entscheidung in der Hauptsache von den Vollzugsfolgen des Verwaltungsakts verschont zu bleiben. Etwas anderes gilt gemäß § 80 Abs. 3 Satz 2 VwGO nur in dem - hier nicht einschlägigen - Fall, in dem die Behörde den Sofortvollzug als Notstandsmaßnahme bezeichnet hat. Die vom Gesetz verlangte besondere Begründung des Vollzugsinteresses soll der Behörde den Ausnahmecharakter der Vollzugsanordnung vor Augen führen und sie veranlassen, mit Sorgfalt zu prüfen, ob tatsächlich ein überwiegendes Interesse die Anordnung der sofortigen Vollziehung erfordert (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 19. August 1998 - 2 B 11694/98.OVG -; Finkelnburg in: Finkelnburg/Jank, Vorläufiger Rechtsschutz im Verwaltungsstreitverfahren, 4. Aufl. 1998, Rdnr. 753 m.w.N.). Ferner soll die Begründung den Betroffenen in die Lage versetzen, durch Kenntnis der Gründe, die die Behörde zur Vollziehungsanordnung veranlasst haben, seine Rechte wirksam wahrzunehmen und die Erfolgsaussichten des Rechtsbehelfs abzuschätzen (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, AS 19, 237, 238). Schließlich soll das Gericht, auch wenn es im Ergebnis eine eigene Ermessensentscheidung über das Vorliegen eines besonderen Interesses für die sofortige Vollziehung trifft, Kenntnis von den Erwägungen der Behörde erlangen. 3 Hiernach ist die Anordnung der sofortigen Vollziehung der Ziffer 1 der Verfügung vom 9. Juni 2004 fehlerfrei zustande gekommen. Der Antragsgegner hat dies ausführlich u.a. damit begründet, es müsse vorgebeugt werden, dass durch die Einlegung eines Rechtsbehelfes sowie eine eventuelle Neuvermietung die Nutzungsuntersagungsanordnung und deren Überwachung sowie die zwangsweise Durchsetzung über eine längere Zeitdauer nicht vollzogen werden könne. Durch die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs sei der Antragsteller nicht gehindert, vor Eintritt der Unanfechtbarkeit der Verfügung nach dem Auslauf bereits bestehender Mietverhältnisse neue Mietverhältnisse einzugehen oder weitere zusätzliche Mietverhältnisse zu begründen. Würde diese Verfügung auf in dem Zeitpunkt ihrer Bekanntgabe bestehende Mietverhältnisse abstellen wollen, könnte sie, da sie noch nicht vollziehbar sei, nach ihrer Bekanntgabe eine erneute Vermietung nicht verhindern. Auch würde sie neu begründete Mietverhältnisse nicht erfassen. Dadurch sei eine Verfestigung von baurechtlichen Missständen zu befürchten. Dies könne in der Öffentlichkeit ein hier nicht hinnehmbares Nachahmungsverhalten auslösen. Damit liegt eine auf den konkreten Einzelfall abgestellte, substantiierte und nicht - wie der Antragsteller in seiner Antragsschrift behauptet hat - lediglich formelhafte Begründung des besonderen Vollzugsinteresses vor. Ob diese Begründung zutreffend ist, ist insoweit unerheblich. 4 Der Antragsgegner hat ferner nicht deshalb verfahrensfehlerhaft gehandelt, weil er in dem Anhörungsschreiben vom 23. Februar 2004 den Antragsteller nicht auf die Möglichkeit der Anordnung der sofortigen Vollziehung hingewiesen hat. § 1 Abs. 1 LVwVfG i.V.m. § 28 Abs. 1 VwVfG ist auf die Anordnung der sofortigen Vollziehung nach herrschender Meinung (s. auch OVG Rheinland-Pfalz, NVwZ 1988, 748; OVG Niedersachsen, NdsVBl 2002, 162; OVG Schleswig-Holstein, NVwZ-RR 1993, 587; Kopp/Ramsauer, VwVfG Kommentar, 8. Auflage 2003, § 28 Rdnr. 7), der die Kammer folgt (s. zuletzt Beschluss vom 8. Juni 2004 - 4 L 1388/04.NW - ), weder direkt noch entsprechend anwendbar. Gegen eine analoge Anwendung dieser Vorschrift spricht, dass die Anordnung der sofortigen Vollziehung hinsichtlich ihrer Eingriffsintensität nicht mit einem Verwaltungsakt vergleichbar ist, für ein gerichtliches Vorgehen gegen sie grundsätzlich keine Fristen bestehen und sie keiner Bestandskraft fähig ist. Ein Bedürfnis für die Vorverlegung eines Rechtsschutzes besteht hier daher nicht in derselben Weise wie bei Verwaltungsakten. 5 In materieller Hinsicht ist die Anordnung der sofortigen Vollziehung der Ziffer 1 der Verfügung vom 9. Juni 2004 teilweise rechtlich zu beanstanden. 6 Für das Interesse des Betroffenen, einstweilen nicht dem Vollzug der behördlichen Maßnahmen ausgesetzt zu sein, sind zunächst die Erfolgsaussichten des in der Hauptsache eingelegten Rechtsbehelfs von Belang. Ein überwiegendes Interesse des Antragstellers an der Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung ist in der Regel anzunehmen, wenn die im Eilverfahren allein mögliche und gebotene Überprüfung zum Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung ergibt, dass der angefochtene Verwaltungsakt offensichtlich rechtswidrig ist. Denn an der Vollziehung eines ersichtlich rechtswidrigen Verwaltungsakts kann kein öffentliches Vollzugsinteresse bestehen. Ist der Verwaltungsakt dagegen offensichtlich rechtmäßig, so überwiegt das Vollzugsinteresse das Aussetzungsinteresse des Antragstellers nur dann, wenn zusätzlich ein besonderes öffentliches Interesse an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsakts besteht. Die Kammer folgt insoweit der ständigen Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts und anderer Oberverwaltungsgerichte, wonach für die Anordnung der sofortigen Vollziehung eines Verwaltungsakts stets ein besonderes öffentliches Interesse erforderlich ist, das über jenes Interesse hinausgeht, das den Verwaltungsakt selbst rechtfertigt (vgl. BVerfG, NJW 2003, 3618, 3619; Hess. VGH, NVwZ-RR 2004, 32; OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 5. Mai 2000 - 10 B 10645/00.OVG - ; OVG Thüringen, NVwZ 2002, 231; OVG Berlin, NVwZ-RR 2001, 611; OVG Nordrhein-Westfalen, NVwZ 1998, 977). Der Rechtsschutzanspruch des Bürgers ist dabei um so stärker und darf um so weniger zurückstehen, je schwerwiegender die ihm auferlegte Belastung ist und je mehr die Maßnahme der Verwaltung Unabänderliches bewirkt. Ist der Ausgang des Hauptsacheverfahrens offen, sind die sonstigen Interessen der Beteiligten gegeneinander abzuwägen und dem Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung ist stattzugeben, wenn das öffentliche Vollzugsinteresse das Interesse des Antragstellers an der aufschiebenden Wirkung seines Widerspruchs nicht überwiegt. 7 Nach diesen Grundsätzen überwiegt vorliegend das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung der Nutzungsuntersagungsverfügung das private Interesse des Antragstellers, dieser bis zum Abschluss des Hauptsacheverfahrens einstweilen nicht nachkommen zu müssen, soweit diesem die künftige Eigen- und Fremdnutzung der streitbefangenen Wohnungen nach Auslaufen der Mietverträge untersagt worden ist. Das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung ergibt sich daraus, dass der angefochtene Verwaltungsakt offensichtlich rechtmäßig ist und mit seiner Durchsetzung nicht bis zur Bestandskraft, deren Eintritt noch nicht abzusehen ist, abgewartet werden kann. Dagegen überwiegt das private Interesse des Antragstellers an einem Aufschub das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung der Nutzungsuntersagungsverfügung, soweit dem Antragsteller aufgegeben worden ist, die gegenwärtige Fremdnutzung durch die derzeitigen Mieter mit sofortiger Wirkung zu unterbinden. 8 Verfahrensrechtliche Bedenken gegen die Nutzungsuntersagung bestehen allerdings nicht. Der Antragsteller ist mit Schreiben vom 23. Februar 2004 zu dem Erlass einer Nutzungsuntersagungsverfügung gemäß § 1 Abs. 1 LVwVfG i. V. m. § 28 Abs. 1 VwVfG angehört worden. 9 In der Sache selbst ist das ausgesprochene Verbot der Eigen- oder Fremdnutzung der in der Nutzungsuntersagungsverfügung näher genannten vier Wohnungen in dem Mehrfamilienwohnhaus in der K-Straße ... in S.... teilweise offensichtlich rechtmäßig, teilweise offensichtlich rechtswidrig. Dies ergibt sich aus Folgendem: 10 Zunächst bedarf es einer Auslegung des Inhalts der Ordnungsverfügung. Nach dem Wortlaut des Tenors zu 1) des Bescheids wird dem Antragsteller „die Eigen- und Fremdnutzung“ der genannten vier Wohnungen „mit sofortiger Wirkung untersagt“. Aus der Begründung der Nutzungsuntersagungsanordnung (I.) sowie aus der Begründung der Anordnung der sofortigen Vollziehung (III.) ergibt sich mit hinreichender Deutlichkeit, dass es dem Antragsgegner zum einen (a.) um das Verbot der Fremdnutzung durch die derzeitigen Mieter des Antragstellers und zum anderen (b.) um das Verbot der Selbstnutzung der Wohnungen durch den Antragsteller im Anschluss an die Räumung der Wohnungen durch die derzeitigen Mieter sowie ferner (c.) um das Verbot, die nach Aufgabe der Nutzung durch die Mieter freiwerdenden Wohnungen nicht mehr zu Wohnzwecken nutzen zu lassen, geht. Auch der Antragsteller versteht die Verfügung in diesem Sinne, wie der Antragsschrift vom 25. Juni 2004 zu entnehmen ist. Er hält die Nutzungsuntersagung nicht für sofort erfüllbar, weil er zivilrechtlich nicht die Möglichkeit habe, die Nutzung der Wohnungen „von heute auf morgen“ faktisch zu beenden. Das Verbot der künftigen Selbst- oder Fremdnutzung sieht er als unverhältnismäßig an, weil die Nutzung der streitgegenständlichen Räume als Wohnungen genehmigungsfähig seien und der Antragsgegner zudem deren Nutzung als Wohnungen seit Jahren geduldet habe. 11 Auch wenn der Tenor der Ordnungsverfügung vom 9. Juni 2004 hinsichtlich der Eigennutzung nicht zwischen gegenwärtiger und zukünftiger Nutzung differenziert, ergibt sich aus der Begründung des Bescheids, dass das Verbot, die Wohnungen gegenwärtig selbst zu nutzen (zur Rechtswidrigkeit einer Verfügung mit diesem Inhalt s. OVG Nordrhein-Westfalen, NWVBl 1993, 232), nicht Inhalt der Ordnungsverfügung ist. Einem solchen Gebot, eine gar nicht ausgeübte Nutzung aufzugeben, würde im Übrigen jedweder reale Hintergrund fehlen. Es wäre auch, weil die gegebene Sachlage und die aus ihr resultierenden Gefahren verfehlend, sachwidrig und deshalb rechtswidrig. 12 Der Bescheid vom 9. Juni 2004 enthält auch kein aktives an den Antragsteller gerichtetes Handlungsgebot, durch Kündigung oder einverständliche Aufhebung der Mietverhältnisse die Wohnungen von den derzeitigen Mietern freizumachen oder dem Antragsteller die Räumung der Wohnungen aufzugeben. Ebenso wenig lässt sich die Verfügung dahin auslegen, dass dem Antragsteller als Vermieter aufgegeben wird, die Mieter selbst unter Anwendung von Gewalt gegen deren Sachen und gegen deren Person aus der Wohnung zu setzen. Diese Maßnahmen hinzunehmen, seien die Mieter durch die gegen sie ergangenen Duldungsverfügungen verpflichtet. Eine solche Auslegung geben weder der Wortlaut der Ordnungsverfügung noch deren Begründung her. Ungeachtet dessen wäre ein solches Vorgehen im Hinblick auf die Störerauswahl und die Wahl des Mittels zur Bekämpfung der ordnungsrechtlichen Gefahr rechtswidrig und begegnete darüber hinaus durch die damit verbundene mittelbare „Übertragung“ staatlicher Eingriffsgewalt auf einen Privaten auch rechtsstaatlichen und damit verfassungsrechtlichen Bedenken (OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 24. November 1988 - 7 B 2677/88 - ). 13 (a.) Mit dem Inhalt, die vier Keller- bzw. Dachgeschosswohnungen durch die derzeitigen Mieter des Antragstellers mit sofortiger Wirkung nicht mehr nutzen zu lassen, ist die Ordnungsverfügung offensichtlich rechtswidrig, so dass an ihrer sofortigen Vollziehung kein öffentliches Interesse besteht. Denn damit verlangt der Antragsgegner Maßnahmen, die nicht zweckmäßig und letztlich ungeeignet sind. Zwar sind im Falle einer illegalen Wohnnutzung einer vermieteten Wohnung sowohl der mit dem Eigentümer identische Vermieter als auch der Mieter für den baurechtswidrigen Zustand verantwortlich im Sinne des § 54 Abs. 2 LBauO. Dies hat zur Folge, dass die Bauaufsichtsbehörde zur Herstellung und Aufrechterhaltung baurechtmäßiger Zustände grundsätzlich nach pflichtgemäßem Ermessen entscheiden kann, welchen der in Betracht kommenden Störer sie in Anspruch nimmt (vgl. auch Hess. VGH, BRS 40 Nr. 229; Dürr/Seiler-Dürr, Rheinland-Pfälzisches Baurecht, 2000, Rdnr. 265). Eine Verfügung, mit der dem Vermieter aufgegeben wird, die derzeitige Nutzung durch den Mieter zu untersagen, ist aber nicht geeignet, die rechtswidrige Wohnnutzung zu beenden und damit den Zweck zu erfüllen, den der Antragsgegner mit ihr verbunden hat (OVG Nordrhein-Westfalen, NWVBl 1993, 232 und Beschluss vom 24. November 1988 - 7 B 2677/88 - ). Denn der Antragsteller nutzt die betreffenden Räume nicht selbst zu Wohnzwecken. Da die Wohnungen im Besitz der Mieter sind, sind nur diese in der Lage, die Wohnnutzung aufzugeben. Der Antragsteller hat als Vermieter keine rechtliche Möglichkeit, die Mieter aus dem Besitz der Wohnungen zu setzen, außer durch Kündigung und Klage, also Maßnahmen, die der Antragsgegner angesichts des Umstandes, dass er selbst gegen die Mieter vorgehen kann, kaum rechtmäßig vom Vermieter verlangen kann. Darüber hinaus wären derartige Maßnahmen auch ungeeignet, zu einer sofortigen Räumung der Wohnräume beizutragen, die der Antragsgegner mit der Verfügung vom 9. Juni 2004 letztlich erreichen will. 14 Tauglich als Maßnahme der Untersagung der gegenwärtigen Fremdnutzung ist in Fällen der vorliegenden Art allein ein Vorgehen, bei dem gegen den Mieter eine Nutzungsuntersagungs- und Räumungsverfügung mit angemessener Räumungsfrist erlassen wird, die für sofort vollziehbar erklärt werden kann. Die Wirksamkeit dieses zur Gefahrenbekämpfung zu beschreitenden Weges ist in keiner Weise vom Bestand oder Nichtbestand des Mietvertrages abhängig. Der Mietvertrag hindert weder die Mieter daran auszuziehen - bei öffentlich-rechtlicher Nutzungsuntersagung haben sie vielmehr ein außerordentliches Kündigungsrecht gemäß §§ 569, 543 BGB, was den Mietanspruch des Vermieters zum Erlöschen bringt - noch die Bauaufsichtsbehörde daran, die Räumungsverfügung durchzusetzen. Dagegen wäre eine von der Bauaufsichtsbehörde gegenüber dem Vermieter angeordnete Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter kaum geeignet, eine tatsächliche Wohnungsräumung herbeizuführen. Denn falls der Mieter der Kündigung nicht freiwillig Folge leistet, ist ein Herausgabeanspruch des Vermieters nur im Weg der zivilrechtlichen Räumungsklage durchsetzbar und deren Erfolgsaussichten sehr zweifelhaft, wenn der Vermieter selbst durch die Vermietung der nicht zu Wohnzwecken genehmigten Räume die Ursache des späteren Kündigungsgrunds gesetzt hat. Die Bauaufsichtsbehörde könnte in diesem Fall den Mieter nicht zwangsweise aus der Wohnung setzen, solange nicht auch ihm gegenüber eine vollstreckbare Nutzungsuntersagung vorläge (vgl. VGH Baden-Württemberg, BRS 40 Nr. 228). 15 (b.) Offensichtlich rechtmäßig ist die Ziffer 1 der Ordnungsverfügung dagegen, soweit dem Antragsteller aufgegeben worden ist, die Wohnungen im Anschluss an die Räumung der Wohnungen durch die derzeitigen Mieter nicht selbst zu nutzen. Hierbei handelt es sich um ein sog. präventives Nutzungsverbot. Dieses dient sachgerecht der Bekämpfung der durch eine illegale Nutzung durch Vermietung verursachten Gefahr, indem es sichert, dass im Anschluss an die von der Behörde durch Ordnungsmaßnahmen gegen die Mieter betriebene Nutzungsaufgabe eine Neuaufnahme der Nutzung durch Eigennutzung seitens des Eigentümers unterbleibt. 16 Rechtsgrundlage für den Erlass eines solchen präventiven Nutzungsverbots ist die Vorschrift des § 59 Abs. 1 Satz 1 LBauO (vgl. Schmidt in: Jeromin/Schmidt/Lang, Kommentar zur LBauO Rheinland-Pfalz, Stand Februar 2003, § 59 Rdnr. 21; VG Neustadt, Beschluss vom 11. Mai 2000 - 4 L 558/00.NW - juris). Danach haben die Bauaufsichtsbehörden u. a. bei der Nutzung baulicher Anlagen darüber zu wachen, dass die baurechtlichen und sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften und die aufgrund dieser Vorschriften erlassenen Anordnungen eingehalten werden; sie haben zu diesem Zweck nach pflichtgemäßem Ermessen die erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Die Voraussetzungen dieser Bestimmung sind hier offensichtlich gegeben. 17 Eine Nutzung der in der Verfügung genannten Räume im Keller- bzw. Dachgeschoss des Mehrfamilienwohnhauses K-Straße ... in S.... als zusätzliche Wohnungseinheiten durch den Antragsteller wäre formell illegal, da es an der gemäß §§ 66, 62 Abs. 2 Nr. 5 a LBauO hierfür erforderlichen Baugenehmigung fehlt. Nach der Rechtsprechung des OVG Rheinland-Pfalz (BauR 1997, 103; ebenso Beschluss des 1. Senats vom 1. Juli 1997 - 1 A 10622/97.OVG -), der die Kammer folgt, reicht es für den Erlass eines Nutzungsverbotes aus, dass die beanstandete Nutzung ohne Genehmigung stattfindet. Etwas anderes kann allenfalls dann gelten, wenn das Vorhaben offensichtlich genehmigungsfähig ist, sich die Genehmigungsfähigkeit also auf den ersten Blick aufdrängt (vgl. Sächsisches OVG, BRS 58 Nr. 203). 18 Da der Antragsgegner die in seinem Ermessen stehende Nutzungsuntersagungsverfügung vom 9. Juni 2004 aber nicht allein mit der formellen Illegalität der Nutzung begründet, sondern auch auf die materielle Baurechtswidrigkeit abgestellt hat, kommt es auch bei der Überprüfung der Rechtmäßigkeit der Verfügung darauf an (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 1. September 2003 - 8 B 11389/03.OVG -). 19 Danach ist der Antragsgegner zu Recht davon ausgegangen, dass die Nutzung der hier in Rede stehenden Räume zu Wohnzwecken nicht im Einklang mit bauplanungsrechtlichen Bestimmungen steht. Die Nutzung der betreffenden Keller- bzw. Dachgeschosswohnungen verstößt gegen die Festsetzungen des Bebauungsplans „...– der Stadt G., Ortsteil S....“, da die danach zulässige Geschossflächenzahl von 0, 8 erheblich überschritten wird. Zwecks Vermeidung von Wiederholungen wird zur Begründung auf das den Beteiligten bekannte Urteil der Kammer vom 27. März 2001 - 4 K 1494/00.NW - verwiesen, mit dem u.a. die hilfsweise erhobene Verpflichtungsklage auf Erteilung einer Baugenehmigung für die hier streitgegenständlichen vier Wohnungen im Mehrfamilienhaus K-Straße ... in S.... abgewiesen worden war (s. Seiten 14 – 17 des Urteilsumdrucks). Soweit der Antragsteller im Schriftsatz vom 22. Juli 2004 erstmals geltend macht, der Bebauungsplan sei wegen zahlreicher in sich bestehender Widersprüchlichkeiten unwirksam, sieht die Kammer keine Veranlassung, den Bebauungsplan im hier anhängigen Eilverfahren inzident auf seine Wirksamkeit zu überprüfen. Jedenfalls ergibt sich aus den vom Antragsteller vorgetragenen Einwänden keine evidente (Gesamt-)Nichtigkeit des Bebauungsplans (vgl. zum Prüfungsumfang im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes VG Meiningen, Beschluss vom 25. Mai 2001 - 5 E 317/01.Me - juris) . Ungeachtet dessen bedarf es einer vertiefenden Prüfung der Wirksamkeit des Bebauungsplans auch deshalb nicht, weil einer Genehmigungsfähigkeit der vier Wohneinheiten der Umstand entgegensteht, dass der Antragsteller nicht die hierfür erforderlichen notwendigen Stellplätze nach § 47 Abs.1 LBauO nachgewiesen hat. 20 Entgegen der Auffassung des Antragstellers verstößt die Nutzungsuntersagung auch nicht gegen das Rechtsinstitut der Verwirkung. Die aus dem allgemeinen Grundsatz von Treu und Glauben folgende Verwirkung bedeutet, dass ein Recht nicht mehr ausgeübt werden kann, wenn seit der Möglichkeit der Geltendmachung längere Zeit verstrichen ist und besondere Umstände hinzutreten, die die verspätete Geltendmachung als treuwidrig erscheinen lassen. Dies ist insbesondere der Fall, wenn der Verpflichtete infolge eines bestimmten Verhaltens des Berechtigten darauf vertrauen durfte, dass dieser das Recht nach so langer Zeit nicht mehr geltend machen würde (Vertrauensgrundlage), der Verpflichtete ferner tatsächlich darauf vertraut hat, dass das Recht nicht mehr ausgeübt würde (Vertrauenstatbestand) und sich infolge dessen in seinen Vorkehrungen und Maßnahmen so eingerichtet hat, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil entstehen würde (s. z.B. BVerwG, NVwZ-RR 2004, 314; OVG Rheinland-Pfalz, BauR 2003, 1187). Die Dauer des Zeitraums der Untätigkeit des Betreffenden, von der an im Hinblick auf die Gebote von Treu und Glauben von einer Verwirkung des Rechts die Rede sein kann, hängt entscheidend von den jeweiligen Umständen des Einzelfalles ab (BVerwG NJW 1991, 1182). 21 Danach gibt es hier keine Anhaltspunkte dafür, dass der Antragsgegner sein Recht auf Einschreiten verwirkt haben könnte. Soweit der Antragsteller einwendet, er habe auf eine faktische Duldung des Antragsgegners vertraut, da dieser trotz Kenntnis der Gegebenheiten jahrelang nicht eingeschritten sei, womit ein Vertrauenstatbestand geschaffen worden sei, kann dem nicht gefolgt werden. Eine Verwirkung des Rechts auf bauordnungsrechtliches Einschreiten kann nur eintreten, wenn die Bauaufsichtsbehörde durch ein - positives - Tun in dem Bürger ein Vertrauen dahin erzeugt hat, sich in Zukunft in einer ganz bestimmten Weise zu verhalten (s. z.B. OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 25. August 1992 – 8 A 10353/91.OVG - ). Hierzu ist erforderlich, dass der Bürger dieses Vertrauen durch bestimmte Investitionen ins Werk gesetzt hat, deren Rückgängigmachung für ihn unzumutbar wäre. Allein die längere Duldung eines illegal errichteten Bauwerks begründet dagegen keinen Vertrauenstatbestand und kann daher nicht zu einer Verwirkung führen (OVG Rheinland-Pfalz, BRS 36 Nr.216; Beschluss vom 22. Dezember 2003 - 8 A 11816/03.OVG - ). Hier hat der Antragsgegner zu keinem Zeitpunkt durch ein positives Tun bei dem Antragsteller das Vertrauen begründet, er werde gegen eine illegale Wohnnutzung der betreffenden Wohnungen in Zukunft nicht einschreiten. Wie dem Urteil der Kammer vom 27. März 2001- 4 K 1494/00.NW - im Einzelnen entnommen werden kann, hat der Antragsgegner immer die Rechtsauffassung vertreten, dass die Errichtung von zusätzlichen Wohnungen in dem Mehrfamilienhaus rechtswidrig sei. Infolgedessen kann der Antragsteller die Wohnungen nicht in dem Vertrauen eingerichtet haben, der Antragsgegner werde in Zukunft hiergegen nichts unternehmen. 22 Auch die Ermessensentscheidung des Antragsgegners ist rechtlich nicht zu beanstanden. Das Vorliegen der Tatbestandsvoraussetzungen des § 59 Abs. 1 Satz 1 LBauO rechtfertigt in der Regel das bauaufsichtliche Einschreiten mit der Folge, dass die Anforderungen an die Begründung nach § 39 Abs. 1 Satz 3 VwVfG entsprechend reduziert sind (s. auch Lang in: Jeromin/Schmidt/Lang a.a.O. § 81 Rdnr.65). Diesem Erfordernis ist der Antragsgegner in ausreichendem Maße nachgekommen, zumal der Antragsteller vom Regelfall abweichende, atypische Umstände des Einzelfalles nicht vorgetragen hat. Sein Einwand, der Antragsgegner verstoße gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz, weil er im Falle einer Landtagsabgeordneten, die ebenfalls mehrere Wohnungen illegal vermietet habe, einige Wohneinheiten dulde, ist unbeachtlich. Denn der Antragsgegner hat seine Verwaltungspraxis inzwischen geändert, da die bisherige Vorgehensweise - Untersagung der Wohnnutzung erst ab Beendigung des laufenden Mietverhältnisses - erfolglos war. 23 Ermessensfehlerhaft ist das Verbot der Selbstnutzung durch den Antragsteller auch nicht etwa deshalb, weil der Antragsgegner in der Begründung des Bescheids vom 9. Juni 2004 u.a ausgeführt hat, die baurechtswidrige Nutzung der zusätzlich ausgebauten Keller- bzw. Dachgeschosswohnungen sei im öffentlichen Interesse an der vollständigen Einhaltung der Baubestimmungen zu untersagen. Eine solche Formulierung ist lediglich ein Indiz für einen Ermessensnichtgebrauch. Vorliegend ergeben sich die Ermessensüberlegungen des Antragsgegners, auch wenn sie nicht ausdrücklich als solche bezeichnet sind, aus dem Gesamtzusammenhang der Begründung, insbesondere aus einer Auslegung des angegriffenen Bescheids sowie den Angaben in der Antragserwiderungsschrift vom 15. Juli 2004 (vgl. BVerwG, NVwZ 1988, 525). 24 (c.) Offensichtlich rechtmäßig ist die Ziffer 1 der Ordnungsverfügung ferner auch insoweit, als dem Antragsteller verboten wird, die nach Aufgabe der Nutzung durch die Mieter freiwerdenden Wohnungen nicht mehr zu Wohnzwecken nutzen zu lassen. Rechtsgrundlage ist auch hier die Bestimmung des § 59 Abs. 1 Satz 1 LBauO. Es ist in der Rechtsprechung allgemein anerkannt, dass dem Eigentümer aufgegeben werden kann, nicht zu Wohnzwecken genehmigte Räume nicht Dritten zur Nutzung zu überlassen (s. Hess.VGH, BRS 40 Nr.229; OVG Nordrhein-Westfalen, NWVBl 1993, 232; vgl. auch VGH Baden-Württemberg, BRS 40 Nr.228) . 25 Die Anordnung der sofortigen Vollziehung des offensichtlich rechtmäßigen Nutzungsverbots ist ebenfalls rechtlich nicht zu beanstanden. Die sofortige Vollziehung einer Benutzungsuntersagung, die - wie hier - keine vollendeten Tatsachen schafft, liegt regelmäßig im öffentlichen Interesse (vgl. OVG Niedersachsen, BRS 47 Nr. 199 m.w.N.). Umstände wie langjährige Duldung oder sonstige Vertrauensgesichtspunkte können allerdings dazu führen, dass nicht ausnahmslos von einer im öffentlichen Interesse liegenden sofortigen Vollziehung einer Nutzungsuntersagungsverfügung ausgegangen werden kann. Ein solcher Ausnahmefall liegt hier nicht vor. 26 Die in Ziffer 2 des Bescheids vom 9. Juni 2004 verfügte Androhung eines Zwangsgeldes in Höhe von 4.000 € (je Wohnung 1.000 €) für den Fall der Zuwiderhandlung gegen die Anordnung nach Ziffer 1 ist offensichtlich rechtmäßig. Sie findet ihre Rechtsgrundlage in § 66 i. V. m. § 64 LVwVG. Zwar ist die Grundverfügung, wie ausgeführt, insoweit offensichtlich rechtswidrig, als gegen den Antragsteller das Verbot der Fremdnutzung durch die derzeitigen Mieter ausgesprochen worden ist. Dies führt aber nicht zu einer teilweisen Rechtswidrigkeit der Zwangsgeldandrohung. Denn zwangsgeldbewehrt soll nach dem Inhalt der Verfügung ersichtlich jeder Vorgang sein, bei dem der Antragsteller gegen die ihm auferlegten Verbote verstößt. Da die Ziffer 1 der Verfügung vom 9. Juni 2004 aber auch das Verbot der Selbstnutzung der Wohnungen durch den Antragsteller im Anschluss an die Räumung der Wohnungen durch die derzeitigen Mieter sowie das Verbot, die nach Aufgabe der Nutzung durch die Mieter freiwerdenden Wohnungen nicht mehr zu Wohnzwecken nutzen zu lassen, zum Gegenstand hat, bezieht sich die Zwangsgeldandrohung auf jeden einzelnen Verstoß gegen die zuletzt genannten Verbote. 27 Entgegen der Ansicht des Antragstellers ist die Zwangsgeldandrohung auch ansonsten inhaltlich hinreichend bestimmt. Eine gesonderte Fristbestimmung in Ziffer 2 des Bescheids war entbehrlich, da eine solche in Bezug auf den Inhalt der Verfügung (s. oben a. – c.) gemäß § 66 Abs. 1 Satz 3 Halbsatz 2 LVwVG nicht bestimmt zu werden braucht (erforderlich ist eine Fristsetzung, wenn eine Nutzungsuntersagung mit einer Räumungsanordnung verbunden wird) und im Übrigen eine Frist bereits in der Ziffer 1 der Verfügung enthalten ist. Dem Fristsetzungserfordernis ist auch dann Genüge getan, wenn die Frist nicht als vollstreckungsrechtliche Frist, sondern als materiell-rechtliche Frist als Teil der Grundverfügung formuliert ist (vgl. Hess. VGH, Urteil vom 26.09.1996 - 4 UE 434/95 - ; ebenso Brühl, JuS 1997, 926, 929). Dem Antragsteller wird entgegen seiner Behauptung hiermit auch nicht etwas Unmögliches aufgegeben. Die Grundverfügung verlangt von dem Antragsteller lediglich, eine künftige Selbstnutzung sowie eine Weitervermietung der Wohnungen zu unterlassen. 28 Auch ist die Androhung eines Zwangsgeldes der Höhe nach nicht zu beanstanden. Nach § 64 Abs. 2 Satz 2 LVwVG beträgt dessen Höhe mindestens 5 € und höchstens 5.000 €. Die vorgesehene Zwangsgeldobergrenze stellt einen Höchstsatz dar, der nach dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit nur unter besonderen Voraussetzungen und in der Regel erst nach Wiederholung des Zwangsmittels auszuschöpfen ist. Bei der in das Ermessen der Verwaltungsbehörde gestellten Bemessung der Höhe des angedrohten Zwangsgeldes ist danach in erster Linie auf die Wichtigkeit des ordnungsbehördlichen Zwecks abzustellen und die wirtschaftliche Lage des Pflichtigen zu berücksichtigen (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, AS 22, 327). Hiernach ist die Androhung eines Betrages in Höhe von 1.000 € je Wohneinheit nicht ermessensfehlerhaft. 29 Die Kostenentscheidung beruht auf § 155 Abs. 1 VwGO. Die Festsetzung des Wertes des Verfahrensgegenstandes beruht auf den §§ 20 Abs. 3, 13 Abs. 1 Satz 2 GKG in der bis zum 30. Juni 2004 geltenden Fassung i.V.m. dem Streitwertkatalog für die Verwaltungsgerichtsbarkeit. Das maßgebliche Interesse des Antragstellers in diesem Verfahren ist nicht darauf gerichtet, die ihm aufgegebene Nutzungsuntersagung abzuwenden, sondern lediglich einen Aufschub der Vollstreckung zu erwirken. Mangels näherer Anhaltspunkte für die Bewertung dieses Interesses ist insoweit pro Wohnungseinheit von dem sogenannten Regelstreitwert von 4000 € gemäß § 13 Abs.1 Satz 2 GKG auszugehen, der in diesem Eilverfahren auf die Hälfte zu reduzieren war (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 10. Januar 1996 - 8 B 13506/95.OVG - ).