M 8 K 20.45

Leitsatz: 1. Die Zustimmung der Beteiligten zum schriftlichen Verfahren ermöglicht eine Entscheidung ohne mündliche Verhandlung gem. § 101 Abs. 2 VwGO. (redaktioneller Leitsatz) 2. Eine Verpflichtungsklage ist unzulässig, wenn der Kläger keine Verfügungsberechtigung über den Wohnraum besitzt und somit keine Anspruchsvoraussetzungen erfüllt. (redaktioneller Leitsatz) 3. Ein schutzwürdiges Interesse an der Zweckentfremdungsgenehmigung setzt voraus, dass ohne die Genehmigung die bestehende Existenzgrundlage verloren geht, nicht aber die Erweiterung der Einkommensmöglichkeiten. (Leitsätze der Redaktion) (redaktioneller Leitsatz) I. Die Klage wird abgewiesen. II. Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen. III. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet. 1. Die Entscheidung über die Klage konnte vorliegend ohne mündliche Verhandlung ergehen, da die Beteiligten schriftsätzlich ihr Einverständnis zum Übergang in das schriftliche Verfahren erteilt haben, § 101 Abs. 2 VwGO. 2. Die Klage ist bereits unzulässig, wäre überdies aber auch unbegründet. 2.1 Die Klage richtet sich bei verständiger Würdigung des Klagebegehrens gemäß § 88 VwGO auf positive Verbescheidung des Antrags auf Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung und eines Negativattests vom … September 2018. Der Kläger hat mit Schriftsatz vom 21. März 2022 seinen Klagevortrag dahingehend konkretisiert, dass sein Klageziel ein „korrekter Bescheid“ sei. Daraus lässt sich schließen, dass sein Klagebegehren nicht ausschließlich auf die Anfechtung des Bescheids der Beklagten vom … November 2019 gerichtet ist, sondern darüber hinaus auch die Verpflichtung zur positiven Verbescheidung seines Antrags vom … … September 2018 beinhaltet. 2.2 Dem Kläger fehlt hierfür jedoch die gemäß § 42 Abs. 2 VwGO erforderliche Klagebefugnis. Nach § 42 Abs. 2 VwGO ist die Verpflichtungsklage nur zulässig, wenn der Kläger durch die Ablehnung oder Unterlassung des begehrten Verwaltungsakts in seinen Rechten verletzt wird. Das ist dann der Fall, wenn der Kläger zum maßgeblichen Zeitpunkt möglicherweise einen Anspruch auf Erlass des begehrten Verwaltungsaktes hat. Denn nur wenn der Kläger einen subjektiven Anspruch geltend machen kann, impliziert die Unterlassung oder Versagung seitens der Behörde die Möglichkeit der Rechtsverletzung (vgl. Wahl/Schütz in: Schoch/Schneider, Verwaltungsrecht, Stand: 47. EL Februar 2025, § 42 Rn. 71). 2.2.1 Entscheidend ist, dass der Kläger in tatsächlicher Hinsicht zum Kreis der Anspruchsberechtigten gehört (vgl. Wahl/Schütz in: Schoch/Schneider, Verwaltungsrecht, Stand: 47. EL Februar 2025, § 42 Rn. 53). Der Kläger muss also substantiiert behaupten, dass er einen Anspruch auf den Erlass des begehrten Verwaltungsakts (hier der Zweckentfremdungsgenehmigung) hat. Das Gericht hat dementsprechend zu prüfen, ob es nicht von vornherein ausgeschlossen ist, dass gerade der Kläger die Anspruchsvoraussetzungen erfüllt. 2.2.2 Vorliegend ist jedoch ausgeschlossen, dass der Kläger die Anspruchsvoraussetzungen erfüllt, da er hinsichtlich des betroffenen Wohnraums nicht verfügungsberechtigt ist. Nach § 5 Abs. 1 ZeS darf Wohnraum nach § 1 Abs. 2 ZeS i.V.m. § 3 ZeS nur mit Genehmigung der Vollzugsbehörden anderen als Wohnzwecken zugeführt werden. Hierbei handelt es sich um ein repressives Verbot einer bestimmten Nutzung einer Wohnung mit Befreiungsvorbehalt (vgl. BayVGH, U.v. 31.5.2010 – 12 B 09.2484 – juris Rn. 32; BayVGH, B.v. 24.3.2021 – 12 ZB 19.369 – juris Rn. 28). Eine Zweckentfremdung liegt dann vor, wenn Wohnraum durch den Verfügungsberechtigten und / oder den Mieter anderen als Wohnzwecken zugeführt wird, § 4 Abs. 1 ZeS. Gemäß § 5 Abs. 2 ZeS ist die Genehmigung zur Zweckentfremdung zu erteilen, wenn vorrangige öffentliche Interessen oder schutzwürdige private Interessen das Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums überwiegen. Überwiegende schutzwürdige private Interessen sind gemäß § 6 Abs. 2 Satz 1 ZeS insbesondere bei einer Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Verfügungsberechtigten gegeben, können sich aber etwa auch aus dem Eigentumsgrundrecht des Art. 14 GG in Verbindung mit dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz ergeben (BayVGH, B.v. 24.3.2021 – 12 ZB 19.369 – juris Rn. 26). Der Kläger war weder zum Zeitpunkt der Klageerhebung (3. Januar 2020) noch zu einem späteren Zeitpunkt Verfügungsberechtigter, Mieter oder Besitzer der Wohnung. Er verfügte (und verfügt weiterhin) nicht über ein dingliches oder obligatorisches Recht an und / oder zur Nutzung der Wohnung, da der Mietvertrag zum … Dezember 2019 beendet worden war. Daher kommt ihm ein Anspruch auf Zweckentfremdungsgenehmigung nicht zu. Die (unsubstantiiert) vorgetragene Möglichkeit, in der Zukunft wieder einen Mietvertrag über die Wohnung abzuschließen, ändert daran nichts, zumal die streitgegenständliche Wohnung unbefristet an Dritte weitervermietet wurde. Aus den gleichen Gründen scheidet auch die Erteilung eines Negativattests, § 10 ZeS, aus. 2.3 Die Klage ist darüber hinaus auch unbegründet. 2.3.1 Der Kläger macht geltend, ohne die Zweckentfremdungsgenehmigung in seiner wirtschaftlichen Existenz gefährdet zu sein. Ein schutzwürdiges berechtigtes Interesse an der Zweckentfremdung von Wohnraum zur beruflichen oder gewerblichen Nutzung ist allerdings nur dann anzuerkennen, wenn ohne die begehrte Ausnahme die bisher innegehabte Existenzgrundlage infolge des Verbots verlorenginge (BVerwG, U.v. 22.4.1994 – 8 C 29/92 – NJW 1995, 542). Vorliegend verhält es sich jedoch so, dass der Kläger die Zweckentfremdungsgenehmigung nicht begehrt, um seine bisher innegehabte Existenzgrundlage beizubehalten. Vielmehr geht es ihm darum, seine Rechtsposition zu erweitern, indem er durch Zweckentfremdung von Wohnraum seine Einkünfte steigert. Nach seinem Nutzungskonzept (bzw. Geschäftsmodell) soll die streitgegenständliche Wohnung nicht als eigene „Heimstatt im Alltag“ genutzt werden, sondern vielmehr gewerblich als Büro für seine Arbeitgeberin („… … GmbH“), sowie als „Ersatz“ für eine sonst erforderliche anderweitige Unterkunft (etwa Hotel/Pension) während seiner beruflich bedingten Aufenthaltszeiten in M. und darüber hinaus zu Zwecken der Fremdbeherbergung. Der gewerbliche Charakter der Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung wird auch durch die Vereinbarung zwischen dem Kläger und der „… … GmbH“ vom … August 2018 untermauert. Auch die Feststellungen der Beklagten stützen dies. So wies das Klingelschild der Wohnung ausschließlich die „… … GmbH“ aus; der Kläger selbst war zu keinem Zeitpunkt dort gemeldet. 2.3.2 Die Erteilung eines Negativattests kommt ebenfalls nicht in Betracht. Auf Antrag ist ein Negativattest bei Maßnahmen, für die eine Genehmigung nicht erforderlich ist, weil Wohnraum nicht vorhanden ist, auszustellen, § 10 ZeS. Bei der (bauaufsichtlich als Wohnung genehmigten) streitgegenständlichen Wohnung handelt es sich jedoch unstreitig um Wohnraum im Sinne der ZeS, sodass die Erteilung eines Negativattests nicht in Betracht kommt. 3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.