M 8 K 23.3755

I.Soweit der Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt wurde, wird das Verfahren eingestellt. II.Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. III.Die Klägerin hat 3/4, die Beklagte 1/4 der Kosten des Verfahrens zu tragen. IV. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Kostenschuldner darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der jeweilige Kostengläubiger vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet. I. Soweit die Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt wurde, ist das Verfahren in entsprechender Anwendung des § 92 Abs. 3 VwGO einzustellen. Zwar sieht das Gesetz insoweit eine Einstellung durch Beschluss vor. Bei einer nur teilweisen Erledigung der Hauptsache bzw. einer nur teilweisen Rücknahme kann diese Entscheidung aber auch im Urteil getroffen werden (vgl. BVerwG v. 6.2.1963 – V C 24.61 – NJW 1963, 923; B.v. 7.8.1998 – 4 B 75.98 – juris Rn. 2 m.w.N.). II. Soweit die Klage nicht übereinstimmend für erledigt erklärt wurde, ist sie zulässig, aber unbegründet. 1. In der Änderung des Klageantrags von einem Anfechtungsbegehren hin zu einem Verpflichtungsbegehren liegt eine objektive Klageänderung i.S.d. § 91 Abs. 1 VwGO. Diese ist zulässig, weil die Zustimmung der Beklagten gemäß § 91 Abs. 2 VwGO vermutet wird und das Gericht die Klageänderung im Übrigen auch für sachdienlich hält. a. Eine Klageänderung i.S.d. § 91 Abs. Abs. 1 VwGO liegt grundsätzlich dann vor, wenn durch Disposition des Klägers das Klagebegehren – d.h. der Klageantrag – oder der Klagegrund – d.h. der zugrundeliegende Lebenssachverhalt – oder beides nach Rechtshängigkeit (§ 173 Satz 1 VwGO i.V.m. § 263 ZPO) verändert wird (BVerwG, U.v. 24.10.2013 – 7 C 13/12 – juris Rn. 28; Wöckel in: Eyermann, Verwaltungsgerichtsordnung, 16. Auflage 2022, § 91 Rn. 8 ff.). Insbesondere beim Übergang von einer (isolierten) Anfechtungsklage zu einer Verpflichtungsklage handelt es sich um eine objektive Klageänderung nach § 91 VwGO und nicht etwa nur um eine bloße „Klarstellung“ oder „Berichtigung“ der Anträge, weil der Klagegrund der Verpflichtungsklage ein anderer ist als der der Anfechtungsklage (BayVGH, B.v. 4.9.2017 – 6 ZB 17.1325 – juris Rn. 10; Riese in: Schoch/Schneider, Verwaltungsrecht Band VwGO, 46. EL August 2024, § 91 Rn. 29, 30 a). Das ist vorliegend der Fall. Die anwaltlich vertretene Klägerin hat zunächst lediglich die Aufhebung der Baugenehmigung, soweit es die Teilablehnung betrifft, beantragt. Erst mit Schriftsatz vom 29. Februar 2024 hat sie hinsichtlich der Teilablehnung einen auf Verpflichtung zur Erteilung der Baugenehmigung gerichteten Antrag gestellt, die Klage ist mithin von der Anfechtungsauf die Verpflichtungsklage übergegangen. b. Vorliegend ist die Zustimmung der Beklagten zur Klageänderung gemäß § 91 Abs. 2 VwGO anzunehmen, da sie sich sowohl in ihrem Schriftsatz vom 15. April 2025 als auch in der mündlichen Verhandlung zur abgeänderten Klage eingelassen hat. Im Übrigen hält das Gericht die Klageänderung aber auch für sachdienlich. 2. Die Klage wahrt auch die Klagefrist gemäß § 74 VwGO. Es ist unschädlich, dass die Klägerin zunächst ausschließlich eine Anfechtungsklage erhoben hat und erst im Wege der Klageänderung ihre Klage zu einer Verpflichtungsklage umgestellt hat, da auch eine fristgerecht erhobene Anfechtungsklage den Eintritt der Bestandskraft des Versagungsbescheids verhindert (VG München, U.v. 12.6.2024 – M 1 K 20.4185 – juris Rn. 37; Wöckel in: Eyermann, Verwaltungsgerichtsordnung, 16. Auflage 2022, § 74 Rn. 11). Die zunächst mit Schriftsatz vom 26. Juli 2023, eingegangen bei Gericht am selben Tag, erhobene Anfechtungsklage wahrte die Monatsfrist des § 74 Abs. 1 VwGO. Der streitgegenständliche Bescheid wurde der Klägerin ausweislich der in den Behördenakten befindlichen Postzustellungsurkunde am 26. Juni 2023 zugestellt. Die Klagefrist war daher am 26. Juli 2023 noch nicht abgelaufen. 3. Die Klägerin hat weder einen Anspruch auf Erteilung der Baugenehmigung hinsichtlich der (teil-)abgelehnten Wohnungen Nr. 2 und Nr. 3 (a.) nach § 2 Abs. 1 Erhaltungssatzung „…“ i.V.m. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO, noch hat sie einen Anspruch auf erneute Verbescheidung unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts (b.). a. Ein Anspruch der Klägerin auf Erteilung der Baugenehmigung unter Erteilung der erhaltungssatzungsrechtlichen Genehmmigung nach § 2 Abs. 1 Erhaltungssatzung „…“ i.V.m. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO besteht nicht. Das Baugrundstück befindet sich im Umgriff einer Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB (aa.). Die geplanten baulichen Maßnahmen sind nach § 2 Abs. 1 Erhaltungssatzung „…“ i.V.m. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB genehmigungspflichtig (bb.). Ein gebundener Anspruch nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB besteht nicht (cc.). aa. Das Baugrundstück liegt im Umgriff der wirksamen Erhaltungssatzung „…“. Gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB kann die Gemeinde durch Satzung Gebiete festsetzen in denen zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen. Von dieser Möglichkeit hat die Beklagte durch Erlass der Erhaltungssatzung „…“ Gebrauch gemacht. Bedenken gegen die Rechtmäßigkeit der Erhaltungssatzung „…“ wurden nicht substantiiert vorgetragen. Offenbare Unwirksamkeitsgründe bestehen nicht und eine ungefragte Fehlersuche ist nicht geboten (vgl. BVerwG, B.v. 11.1.2008 – 9 B 54.07 – juris Rn. 7). bb. Bei dem Vorhaben handelt es sich auch um eine genehmigungspflichtige Änderung einer baulichen Anlage gemäß § 2 Abs. 1 Erhaltungssatzung „…“ i.V.m. § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Eine Änderung einer baulichen Anlage, liegt dann vor, wenn die innere oder äußere Bausubstanz der Anlage berührt wird und die Änderung eine städtebauliche Relevanz aufweist (BVerwG, U.v. 18.6.1997 – 4 C 2/97 – BverwGE 105, 67, juris Rn. 17; BayVGH, U.v. 8.5.2002 – 2 B 98.2215 – juris Rn. 19; VGH BW, U.v. 1.10.1993 – 8 S 901/93 – juris Leitsatz 1 und Rn. 25; Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, 157. EL November 2024, § 172 Rn. 105a). Dabei erstreckt sich der Genehmigungsvorbehalt auf alle Änderungen, die sich auf das Erhaltungsziel auswirken können (Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, 157. EL November 2024, § 172 Rn. 106). Änderungen die von vornherein nicht geeignet sind, sich auf die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung auszuwirken unterfallen dem Genehmigungsvorbehalt nicht (BVerwG, B.v. 17.12.2004 – 4 B 85/04 – juris Leitsatz 1 und Rn. 3). Bei Berücksichtigung dieser Vorgaben ist eine Genehmigungspflicht gegeben. Durch die geplanten Baumaßnahmen sollen unter anderem eine zweite Dachgeschossebene entstehen und Veränderungen an den Grundrissen der Wohnungen im ersten (und im neuen zweiten) Dachgeschoss vorgenommen werden. Dies ist mit Eingriffen in die Substanz des Bestandsgebäudes verbunden. Diese Veränderungen weisen auch eine städtebauliche Relevanz auf, da sie von ihrem Umfang her grundsätzlich geeignet sind, die Ziele der Erhaltungssatzung zu berühren. Der Vortrag der Klägerin, dass die Flächen im zweiten Dachgeschoss nicht dem Genehmigungsvorbehalt unterlägen, da es sich dabei um Neubauflächen im Sinne des § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB handle, verfängt nicht. Es handelt sich vorliegend nicht um die Errichtung einer baulichen Anlage, sondern um die Erweiterung einer baulichen Anlage, die unter den Begriff der Änderung fällt (Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, 157. EL November 2024, § 172 Rn. 105). cc. Die Klägerin hat keinen gebundenen Anspruch auf Erteilung der erhaltungssatzungsrechtlichen Genehmigung nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB, da die geplante Änderung nicht der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands dient. In Betracht kommt für einen Genehmigungsanspruch lediglich § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB, da die anderen Alternativen nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1a bis Nr. 6 BauGB sowie § 172 Abs. 4 Satz 2 BauGB ersichtlich nicht einschlägig sind. Gemäß § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB ist in den Fällen von § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB die Genehmigung zu erteilen, wenn die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient. Durch die Regelung soll vermieden werden, dass in Erhaltungsgebieten ein „Substandard“ festgeschrieben wird (BVerwG, B.v. 17.12.2004 – 4 B 85/04 – juris Rn. 10; Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, 157. EL November 2024, § 172 Rn. 186; Mitschang in: Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch, 15. Auflage 2022, § 172 Rn. 101). Maßgeblich für die Frage, ob es sich um einen zeitgemäßen Ausstattungszustand handelt, sind daher zum einen die gegenwärtigen bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen und nicht etwa ausschließlich der im Satzungsgebiet bereits vorhandene Standard (BVerwG, B.v. 17.12.2004 – 4 B 85/04 – juris Rn. 10; Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, 157. EL November 2024, § 172 Rn. 187; Mitschang in: Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch, 15. Auflage 2022, § 172 Rn. 103). Vorliegend dient die geplante Größe der Bäder (14,98 m 2 Gesamtfläche bei den Bädern 1 und 2, davon 11,5 m 2 allein bei Bad 2 und 8,80 m 2 bei Bad 3) nicht der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands unter Beachtung bauordnungsrechtlicher Mindeststandards. Der bauordnungsrechtliche Mindeststandard richtet sich in Bayern unter anderem nach Art. 46 Abs. 3 BayBO (Voigt in: Spannowsky/Manssen, BeckOK Bauordnungsrecht Bayern, 33. Edition Stand 1.5.2025, Art. 46 BayBO Rn. 1). Danach muss jede Wohnung ein Bad mit Badewanne oder Dusche und eine Toilette haben. Auch ein Waschbecken gehört zur Mindestausstattung eines Badezimmers (Nolte/Thum in: Busse/Kraus, Bayerische Bauordnung, 157. EL Januar 2025, Art. 46 Rn. 108). Die BayBO trifft keine Aussage zur Mindestgröße von Bädern. Man wird aber davon ausgehen müssen, dass ein Bad (ggf. einschließlich Toilette; die Unterbringung von Toiletten in Bädern ist zulässig, siehe dazu Nolte/Thum in: Busse/Kraus, Bayerische Bauordnung, 157. EL Januar 2025, Art. 46 Rn. 127) mindestens so groß sein muss, dass die zwingend erforderlichen Sanitäreinrichtungen darin Platz finden und durch die Bewohner gefahrlos benutzt werden können. Das ist jedoch bereits bei Bädern mit deutlich geringeren Größen als 11,5 m 2 bzw. 8,80 m 2 gewährleistet, was die Klägerin auch nicht grundsätzlich in Zweifel zieht. Dass kleine Bäder insbesondere bei Wohnungen mit mehreren Bewohnern unpraktisch oder unkomfortabel sein mögen, spielt indes bei der Bestimmung des zeitgemäßen Mindeststandards keine Rolle. Ebenso wenig ist die Schaffung einer Unterbringungsmöglichkeit für eine Waschmaschine, wie in Bad 3 geplant, zur Herstellung eines zeitgemäßen Mindeststandards erforderlich. Es mag sein, dass Waschmaschinen häufig in Bädern untergebracht werden, zwingend ist dies jedoch nicht. b. Auch ein Anspruch auf erneute Verbescheidung unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts besteht nicht. da die ablehnende Entscheidung der Beklagten nicht zu beanstanden ist. Über den Hilfsantrag der Klägerin war zu entscheiden, da die Bedingung hierfür, die abweisende Entscheidung des Hauptantrags, eingetreten ist. Die Beklagte durfte die Genehmigung gemäß § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB versagen, da bei Umsetzung der geplanten Änderung die Gefahr der Verdrängung der Wohnbevölkerung im Gebiet besteht (aa.). Auch war die Entscheidung nicht ermessensfehlerhaft (bb.). aa. Gemäß § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB darf die Genehmigung nur dann versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Die Genehmigung ist danach zu versagen, wenn das konkrete Vorhaben geeignet ist, die städtebaulichen Auswirkungen hervorzurufen, die die Erhaltungssatzung verhindern will (Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, 157. EL November 2024, § 172 Rn. 176). Von dem Vorhaben muss mithin die Gefahr ausgehen, dass die vorhandene Wohnbevölkerung verdrängt wird und eine solche Verdrängung aus den besonderen städtebaulichen Gründen nachteilige Folgen haben würde (BayVGH, U.v. 8.5.2002 – 2 B 98.2215 – juris Rn. 26; OVG Berlin-Bbg, U.v. 14.12.2023 – OVG 10 B 19.19 – juris Rn. 35). Das ist bei dem geplanten Vorhaben der Fall. Eine Verdrängungsgefahr geht von einem Vorhaben dann aus, wenn es generell geeignet ist, aufgrund seiner Vorbildwirkung eine Verdrängung der Bevölkerung hervorzurufen (BVerwG, U.v. 18.6.1997 – 4 C 2/97 – BVerwGE 105, 67-73, juris Rn. 18; BayVGH, U.v. 8.5.2002 – 2 B 98.2215 – juris Rn. 26). Dabei kommt es nicht auf die Gefahr der Verdrängung der konkreten Bewohner des jeweiligen Gebäudes an, sondern darauf, ob die Baumaßnahme generell geeignet ist, eine Entwicklung in Gang zu setzen, die tendenziell die Veränderung der Zusammensetzung der vorhandenen Wohnbevölkerung im Satzungsgebiet nach sich zieht (BVerwG, U.v. 18.6.1997 – 4 C 2/97 – BVerwGE 105, 67-73, juris Rn. 18; BayVGH, U.v. 8.5.2002 – 2 B 98.2215 – juris Rn. 26; Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, 157. EL November 2024, § 172 Rn. 176). Von einer Verdrängungsgefahr ist in der Regel auszugehen, wenn das geplante Vorhaben zu einer nicht nur geringfügigen Mieterhöhung führen kann (BVerwG, U.v. 18.6.1997 – 4 C 2/97 – BVerwGE 105, 67-73, juris Rn. 21; BayVGH, U.v. 8.5.2002 – 2 B 98.2215 – juris Rn. 26; Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, 157. EL November 2024, § 172 Rn. 177). So verhält es sich auch im vorliegenden Fall. Die geplanten Bädergrößen von insgesamt 14,98 m 2 bei den Bädern 1 und 2 und 8,80 m 2 bei Bad 3 sind generell geeignet, eine Verdrängungsgefahr zu begründen, da diese Größen nicht dem allgemein üblichen Standard entsprechen und nicht nur geringfügige Mieterhöhungen zu befürchten sind. Die geplanten Bädergrößen entsprechen nicht dem üblichen Ausstattungsstandard, sondern gehen deutlich darüber hinaus. Insoweit geht das Gericht davon aus, dass die in dem Informationsblatt der Beklagten zum allgemein üblichen Standard, Wohn- und Ausstattungsstandard in … (von den Beteiligten „Richtlinien zum allgemein üblichen Standard von Wohnraum in …“ bezeichnet; im Folgenden „Richtlinien“ genannt) aufgeführten Bädergrößen von maximal 7 m 2 bei Ein- bis Zweizimmerwohnungen und von (insgesamt) maximal 9 m 2 bei Drei- bis Vierzimmerwohnungen den allgemein üblichen Standard von Bädergrößen zutreffend wiederspiegeln. Der Vertreter der Beklagten hat in der mündlichen Verhandlung für das Gericht nachvollziehbar dargelegt, wie die in den Richtlinien angesetzten Werte ermittelt werden. Sie beruhen auf der Betrachtung von etwa 12.000 Wohnungen über einen Zeitraum von 25 Jahren und sind daher geeignet, den Standard des Wohnungsbestands in München zu dokumentieren. Anhaltspunkte, die Zweifel über die Richtigkeit der ermittelten Werte hervorrufen könnten, sieht das Gericht nicht. Die geplante Größe von Bad 3 in Wohnung Nr. 3 mit einer Fläche von 8,80 m 2 übersteigt die für Ein- bis Zweizimmerwohnungen üblichen 7 m 2 um über 25%. Die Gesamtgröße der Bäder 1 und 2 in Wohnung Nr. 2 geht mit 14,98 m 2 sogar etwa 66% über die für Drei- bis Vierzimmerwohnungen üblichen 9 m 2 hinaus. Daher kann das geplante Vorhaben hinsichtlich der Wohnungen Nr. 2 und Nr. 3 auch zu nicht nur geringfügigen Mieterhöhungen führen. Es ist anerkannt, dass sich ein im Vergleich zum Durchschnitt höherer Ausstattungsstandard mieterhöhend auswirkt. Auch die Größe und Anzahl der vorhandenen Bäder in einer Wohnung ist ein für die Bestimmung der Miethöhe wesentliches Kriterium. Das wird nicht zuletzt am Mietspiegel für die Stadt … 2025 deutlich, der bereits für Bäder ab einer Größe ab 6 m 2 – also sogar ab einer geringeren Größe als der von der Beklagten in ihren Richtlinien angenommenen – einen Aufschlag pro Quadratmeter Wohnfläche auf die monatliche Miete ansetzt. bb. Die Beklagte hat bei der Versagung auch nicht ermessensfehlerhaft gehandelt. Bei § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB steht der Behörde bei der Versagung ein Ermessensspielraum zu, da nicht auszuschließen ist, dass es atypische Fallgestaltungen geben kann, die die Erteilung der Genehmigung in Einzelfällen trotz Vorliegens eines Versagungsgrundes gleichwohl rechtfertigen können (BVerwG, U.v. 18.6.1997 – 4 C 2/97 – BVerwGE 105, 67-73, juris Rn. 23; BayVGH B.v. 14.4.2020 – 2 ZB 17.1411 – juris Rn. 5; Mitschang in: Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch, 15. Auflage 2022, § 172 Rn. 71). Solche besonderen Umstände, die eine trotz Vorliegens des Versagungstatbestandes nach § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB mögliche Genehmigungserteilung im Ermessenswege nahelegen würden, liegen nicht vor. Insbesondere war nicht deshalb eine Genehmigung im Ermessenswege zu erteilen, weil die vorgesehene Gestaltung der Wohnungen Nr. 2 und Nr. 3, insbesondere die Bädergrößen, zwingend für die Einhaltung der brand- und denkmalschutzrechtlichen Vorgaben gewesen wäre. Die Klägerin hätte insoweit gegenüber der Beklagten konkret darlegen müssen, dass es keine, die erhaltungssatzungsrechtlichen Belange weniger beeinträchtigende Alternative für das Brandschutzkonzept gibt. Der Beklagten wurden bis zum maßgeblichen Zeitpunkt des Bescheidserlasses keine Unterlagen vorgelegt, die eine Berücksichtigung dieses Umstands bei der Ermessensausübung geboten hätten. 4. Die Kostenentscheidung richtet sich nach § 155 Abs. 1 Satz 1, § 161 Abs. 2 VwGO. Die Kosten waren im Verhältnis ¾ für die Klägerin und ¼ für die Beklagte zu teilen, da die Klägerin hinsichtlich des erledigten Teils der Klage voraussichtlich erfolgreich gewesen wäre, im Übrigen aber unterlegen ist. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit richtet sich nach § 167 VwGO i.V.m. § 708 ff ZPO.