M 1 K 20.884

Leitsatz: Die Nutzungsänderung eines Doppelhauses zu Wohnzwecken in eine Rechtsanwaltskanzlei stellt ein gem. Art. 55 Abs. 1 BayBO genehmigungspflichtiges Vorhaben dar. (Rn. 20 – 23) (redaktioneller Leitsatz) I. Die Klage wird abgewiesen. II. Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen. III. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet. I. Die zulässige Klage hat in der Sache keinen Erfolg. Der Bescheid des Beklagten vom 27. Januar 2020 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Gemäß Art. 54 Abs. 2 Satz 1 BayBO haben die Bauaufsichtsbehörden bei der Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und Beseitigung sowie bei der Nutzung und Instandhaltung von Anlagen darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden. Um in einem Baugenehmigungsverfahren die Zulässigkeit des Vorhabens überprüfen und die Baugenehmigung erteilen zu können, kann die Bauaufsichtsbehörde gemäß Art. 76 Satz 3 BayBO verlangen, dass der Bauherr einen Bauantrag stellt. Voraussetzung hierfür ist, dass die in Mitten stehende bauliche Anlage formell rechtswidrig ist bzw. keinen formellen Bestandsschutz genießt (Decker in Busse/Kraus/Decker, 150. EL Februar 2023, BayBO Art. 76 Rn. 317 m.w.N.). 1. Der streitgegenständliche Bescheid ist formell rechtmäßig, insbesondere wurde der Kläger mit Schreiben vom 29. November 2019 vor Erlass ordnungsgemäß angehört, Art. 28 Abs. 1 BayVwVfG. 2. Der Bescheid ist auch materiell rechtmäßig. a) Ob im Hinblick auf den unter dem 25. Juni 2010 gestellten Bauantrag und das dadurch eingeleitete Baugenehmigungsverfahren tatsächlich die Fiktion der Rücknahme gem. Art. 65 Abs. 2 Satz 2 BayBO eingetreten ist, kann letztlich dahinstehen. In den vorgelegten Behördenakten befindet sich zwar lediglich der Entwurf eines an den Kläger adressierten Schreibens, dass der Antrag nach o.g. Vorschrift als zurückgezogen gelte (Bl. 44 d. BA). Selbst wenn das Schreiben nicht an den Kläger zugestellt worden ist – was anhand der Behördenakten nicht aufklärbar ist –, nimmt dies dem Landratsamt nicht die Befugnis, auf Grundlage von Art. 76 Satz 3 BayBO mittels Bescheid die Vorlage eines ordnungsgemäßen Bauantrags zu fordern. Dem Kläger wurde mehrfach dargelegt, welche Unterlagen noch einzureichen sind. Seiner Pflicht zur Einreichung eines Bauantrags, der sämtliche nach der Bauvorlagenverordnung notwendigen Unterlagen enthält, Art. 64 Abs. 2 Satz 1 BayBO, ist der Kläger nicht nachgekommen. Etwaige Versäumnisse der von ihm beauftragten Bauvorlageberechtigten gehen zu seinen Lasten. b) Bei dem streitigen Vorhaben – der Nutzungsänderung eines Doppelhauses zu Wohnzwecken in eine Rechtsanwaltskanzlei – handelt es sich um ein gem. Art. 55 Abs. 1 BayBO genehmigungspflichtiges Vorhaben, für das eine Baugenehmigung nicht vorliegt. Dass das Gebäude bereits früher gewerblich als Gästehaus genutzt wurde und als solches genehmigt war, ist – unabhängig von der fehlenden Bedeutung dieses Vorbringens im Hinblick auf die jetzige Nutzung als Rechtsanwaltskanzlei – nicht ersichtlich. Der Beklagte hat vorgetragen, dass diesbezüglich keine Genehmigungen vorliegen; Gegenteiliges hat schließlich auch der Kläger nicht behauptet. c) Das Vorhaben ist auch nicht verfahrensfrei. Gem. Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 BayBO ist die Änderung der Nutzung von Anlagen verfahrensfrei, wenn u.a. für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen nach Art. 60 Satz 1 und Art. 62 bis 62b BayBO als für die bisherige Nutzung in Betracht kommen. Für das Vorhaben kommen zunächst andere bauordnungsrechtliche Anforderungen in Betracht als für die bisherige Nutzung. Die Nutzung des Gebäudes als Rechtsanwaltskanzlei löst im Vergleich zur bisherigen Wohnnutzung angesichts des zu erwartenden Besucherverkehrs einen höheren Stellplatzbedarf aus. Der Kläger kann lediglich zwei Stellplätze nachweisen (Bl. 23 d. BA). In den Antragsunterlagen wird die gewerbliche Nutzfläche mit 180 m² angegeben (a.a.O.). Mangels Festsetzung in der Stellplatzsatzung der Stadt A. ist hier die Verordnung über den Bau und Betrieb von Garagen sowie über die Zahl der notwendigen Stellplätze (GaStellV), vgl. § 3 der Stellplatzsatzung der Stadt A. Demzufolge ist für Büroräume je 40 m² Nutzfläche ein Stellplatz anzusetzen (Ziffer 2.1 der Anlage), hier mithin mindestens fünf Stellplätze. Weitere Stellplätze für die in dem Gebäude ebenfalls befindliche Wohnnutzung sind dabei noch nicht berücksichtigt. Ob der Kläger die erforderlichen Stellplätze womöglich andernorts nachweisen kann oder dafür eine Abweichung in Frage käme, ist für die hier streitgegenständliche Aufforderung, einen Bauantrag zu stellen, unerheblich. Die Erfüllung der Verpflichtung nach der GaStellV ist in dem dafür vorgesehenen Baugenehmigungsverfahren von der Bauaufsichtsbehörde zu prüfen. Auch bauplanungsrechtlich kommen für die neue Nutzung andere öffentlich-rechtlichen Anforderungen in Betracht. Die gewerbliche Nutzung als Anwaltskanzlei unterliegt nach der Baunutzungsverordnung anderen Beurteilungskriterien als die bislang ausgeübte Wohnnutzung (vgl. für das allgemeine Wohngebiet etwa § 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO im Gegensatz zur nur ausnahmsweise Zulassung von nicht störenden Gewerbebetrieben, § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO). Dass die Nutzung als Anwaltskanzlei in dem bestehenden Gebäude im Vergleich zur Wohnnutzung – wie in der mündlichen Verhandlung vorgetragen – nunmehr womöglich nur noch in geringerem Umfang als vormals beantragt stattfindet, weil die Rechtsanwaltskanzlei des Klägers ein anderes Betriebskonzept (Aufteilung auf mehrere Standorte) verfolgt, ist irrelevant. Es ist Pflicht des Bauherrn (vgl. Art. 49 BayBO), den Umfang der beabsichtigten Nutzung konkret planerisch darzustellen und in einem förmlichen Baugenehmigungsverfahren für rechtmäßige Zustände zu sorgen. d) Die Anordnung begegnet auch keinen Bedenken hinsichtlich der Ermessensausübung des Beklagten. Er hat im Bescheid dargelegt, dass die Nutzungsänderung genehmigungspflichtig und nicht verfahrensfrei ist, sodass die Vorlage eines Bauantrags habe gefordert werden können. Ohnehin handelt es sich bei dem in Art. 76 Satz 3 BayBO vorgesehenen Ermessen um ein intendiertes (BayVGH, B.v. 28.1.1999 – 2 ZB 99.234 – juris Rn. 2), sodass es für die getroffene Entscheidung keine zusätzlichen Ausführungen bedurfte. Dass die Behörde rechtsmissbräuchlich gehandelt hätte oder ihre Befugnis verwirkt hätte, ist abwegig. Soweit der Kläger es für rechtsmissbräuchlich erachtet, dass der Beklagte die Untersagung der Nutzung des Betriebs androhte, ist dies schon deshalb irrelevant, weil eine solche nie verfügt wurde und nicht Gegenstand des hiesigen Klageverfahrens ist. Zudem unterliegen bauaufsichtliche Befugnisse keiner Verwirkung (BayVGH, B.v. 12.4.2021 – 9 ZB 19.1612 – juris Rn. 17 m.w.N.). e) Die auf Grundlage von Art. 31, 36 VwZVG angedrohte Zwangsgeldandrohung in Ziffer II des Bescheids begegnet ebenfalls keinen Bedenken. Der Beklagte hat das Zwangsgeld in rechtlich nicht zu beanstandender Weise für den Fall der Nichtbefolgung der Ziffer I in Höhe von 1.000 EUR, und damit noch im unteren Bereich des in Art. 31 Abs. 2 VwZVG vorgesehenen Rahmens, angedroht. Die Klagepartei hat diesbezüglich auch nichts vorgetragen. II. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. III. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.