9 K 3094/09

Kein Schutz durch Gebietsgewährleistung bei eigenem Verstoß gegen Bebauungsfestsetzungen • Ein Eigentümer kann den Gebietsgewährleistungsanspruch nicht geltend machen, wenn er selbst die durch den Bebauungsplan vorgegebenen Nutzungsbeschränkungen verletzt. • Eine vertragliche Vereinbarung (Änderung eines Vergleichs) zwischen Gemeinde und Grundeigentümer kann die bauplanungsrechtlichen Festsetzungen eines Bebauungsplans nicht ohne weiteres ersetzen; es bedarf der bauplanungsrechtlichen Instrumente (Änderung des Bebauungsplans oder Befreiung). • Die Zulassung eines Lebensmitteldiscounters in einem Gewerbegebiet, das Einzelhandel weitgehend ausschließt, kann die Planung wesentlich berühren und eine Befreiung regelmäßig nicht rechtfertigen, wenn dadurch ein bestehendes Einkaufszentrum verfestigt und eine schleichende Umwandlung des Gebiets droht. • Eine dauerhafte und umfangreiche Überschreitung des ehemals genehmigten Warensortiments begründet den Wegfall des Bestandsschutzes und stellt regelmäßig eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung dar (§ 63 BauO NRW, § 29 BauGB). Der Kläger ist Erbbauberechtigter eines im Bebauungsplan als Gewerbegebiet ausgewiesenen Grundstücks, auf dem ursprünglich ein Teppichboden- und Schuhverkauf mit 1.326 m² bestand. Die Beigeladene betreibt auf dem benachbarten Grundstück ein großes Warenhaus mit diversen weiteren Shops und beantragte die Einrichtung eines Lebensmitteldiscounters mit ca. 800 m² Verkaufsfläche. Zwischen der Verwaltung und der Beigeladenen bestand ein früherer Vergleich (1994), der Verkaufsflächenregelungen festschrieb; diese Vereinbarung wurde 2009 ergänzend geändert. Die Behörde erteilte daraufhin Vorbescheid und Baugenehmigungen für den Discountmarkt, gegen die der Kläger klagte. Er rügte, die Genehmigungen verstießen gegen den Bebauungsplan, der Einzelhandel weitgehend ausschließt, und verletzten seinen Anspruch auf Erhaltung des Gebietscharakters. Die Beklagte und die Beigeladene halten die Klage für unbegründet, weil der Kläger selbst den Bebauungsplan nicht einhalte. • Zulässigkeit: Die Klage ist statthaft und formell zulässig, jedoch unbegründet hinsichtlich eines geltend gemachten Rechtsverletzungsinteresses (§ 113 Abs.1 VwGO). • Objektive Rechtswidrigkeit: Die Genehmigungen könnten bauplanungsrechtlich unzulässig sein, weil das Gewerbegebiet Einzelhandel weitgehend ausschließt und das Vorhaben faktisch eine Erweiterung des bestehenden Einkaufszentrums darstellt; eine Befreiung nach § 31 Abs.2 BauGB wäre problematisch, da sie Grundzüge der Planung berühren und die Verfestigung gebietsfremder Nutzung bewirken könnte. • Vertragliche Änderung vs. planrechtliche Wirksamkeit: Die Änderung des Vergleichs zwischen Behörde und Beigeladener ändert nicht automatisch die Festsetzungen des Bebauungsplans; hierfür wäre eine förmliche Planänderung oder eine rechtmäßige Befreiung erforderlich. • Gebietsgewährleistungsanspruch und dessen Grenzen: Der Gebietsgewährleistungsanspruch schützt Eigentümer gegen gebietsfremde Nutzungen, ist aber nicht schutzwürdig, wenn der Anspruchsinhaber selbst gegen die Nutzungsbeschränkungen verstößt. Das öffentliche Baurecht ist grundstücksbezogen, so dass Eigentümer für die Nutzung ihres Grundstücks verantwortlich sind. • Wegfall des Bestandsschutzes: Auf dem Grundstück des Klägers hat die Pächterin das ursprünglich genehmigte Sortiment erheblich erweitert; dies übersteigt die zulässige Variationsbreite, stellt eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung gem. § 63 BauO NRW bzw. § 29 BauGB dar und hat den Bestandsschutz für die darüber hinaus gehenden Waren entfallen lassen. • Vergleich der Rechtsverstöße: Der Rechtsverstoß des Klägers (großflächiger Einzelhandel ohne Sortimentsbeschränkung) ist in seiner Wirkung auf den Gebietscharakter nicht erheblich geringer als das genehmigte Vorhaben der Beigeladenen; damit fehlt dem Kläger die schutzwürdige Interessenlage, den Gebietsgewährleistungsanspruch durchzusetzen. Die Klage wird abgewiesen. Zwar sprechen Anhaltspunkte dafür, dass die erteilten Vorbescheide und Baugenehmigungen bauplanungsrechtlich rechtswidrig sein könnten, doch fehlt dem Kläger die erforderliche Schutzwürdigkeit für den Gebietsgewährleistungsanspruch, weil er sein Grundstück nicht entsprechend den Bebauungsfestsetzungen nutzt und durch eine unzulässige Sortimentsänderung den Bestandsschutz verloren hat. Die vertragliche Änderung des früheren Vergleichs ersetzt nicht die erforderlichen planrechtlichen Schritte (Planänderung oder rechtmäßige Befreiung). Eine Abwehr der beantragten Genehmigungen kommt demnach dem Kläger nicht zu, weshalb die Klage abgewiesen und er zur Tragung der Kosten verurteilt wird; die Entscheidung ist vorläufig vollstreckbar.