9 K 1440/98

Tenor Das Verfahren wird eingestellt, soweit es die Beteiligten übereinstimmend für in der Hauptsache erledigt erklärt haben. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die Kosten des Verfahrens tragen die Beklagte zu 54/100 und der Kläger zu 46/100 mit Ausnahme der gerichtlichen Urteilsgebühr, die der Kläger allein trägt. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner kann eine Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor einer Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. 1 Tatbestand: 2 Der Kläger wendet sich gegen die Heranziehung zu einem Ausgleichsbetrag nach Abschluss der Sanierung. 3 Er ist Eigentümer des Grundstücks Gemarkung P. , Flur 3, Flurstücke 669 (I. straße 31 und 33). Das 405 m² große Grundstück ist mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebaut und liegt im ehemaligen Sanierungsgebiet "Stadtkern P. ". 4 Bereits im Mai 1974 hatte die Stadt P. die Arbeitsgruppe für Stadtplanung und Kommunalbau Berlin - Bielefeld-Sennestadt - ASK - mit der Entwicklung einer städtebaulichen Konzeption und der Untersuchung der Frage, ob eine Sanierung des Stadtkerns erforderlich sei, beauftragt. Nachdem die ASK in ihrem Abschlussbericht die Erforderlichkeit bejaht hatte, beschloss der Rat der Stadt P. am 20.03.1975 die Durchführung vorbereitender Untersuchungen nach § 4 des damals noch in Kraft befindlichen Städtebauförderungsgesetzes durch die ASK und die Festlegung des Untersuchungsgebietes. 5 In dem Abschlussbericht stellte die ASK erhebliche städtebauliche Missstände fest. U.a. wurde auf Mängel der baulichen Beschaffenheit zahlreicher Gebäude, Immissionsbelastungen durch Gewerbebetriebe und Straßenverkehr in der Ortsdurchfahrt, zahlreiche Gefahrenpunkte für Fussgänger im Bereich der Ortsdurchfahrt, eine teilweise unzureichende Erschließung und einen ungünstigen Zuschnitt von Grundstücken, unzumutbare Verkehrsverhältnisse im Kurvenbereich der I. straße, einen Fehlbestand von einem Viertel der erforderlichen Stellplätze, einen Mangel an sozialen und kulturellen Einrichtungen sowie eine Fortentwicklung nur in dem Bereich S. straße und eine Rückentwicklung im alten Ortskern hingewiesen. 6 Da an einer am 09.10.1975 erfolgten Beschlussfassung des Rates der Stadt P. Ratsmitglieder teilgenommen hatten, die wegen einer eigenen Betroffenheit nicht hätten mitstimmen dürfen, wurde in der Ratssitzung am 01.12.1977 die "Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes Stadtkern P. vom 01.12.1977" - Sanierungssatzung - mit Rückwirkung auf den 10.09.1976 beschlossen. Die rückwirkende Inkraftsetzung war erforderlich, da bereits die ersten Sanierungsmaßnahmen angelaufen waren. 7 Nach Genehmigung der Sanierungssatzung durch den Oberkreisdirektor des Kreises M. am 25.04.1978 und den Regierungspräsident E. am 05.05.1978 wurde auf Grund der Bekanntmachungsanordnung des Bürgermeisters der Stadt P. vom 06.06.1978 die Satzung am 26.06.1978 im Kreisblatt - Mitteilungsblatt des Kreises M. - öffentlich bekannt gemacht und vom 25.06. bis 25.08.1978 öffentlich ausgehängt. 8 Am 16.08.1979 beschloss der Rat die 1. Änderung der Sanierungssatzung. Die Änderung erfolgte im vereinfachten Verfahren und erweiterte das Sanierungsgebiet um das Grundstück eines ehemaligen Kindergartens, das nunmehr statt als Gemeinbedarfsfläche als allgemeines Wohngebiet ausgewiesen werden sollte. Die Änderungssatzung wurde mit Bekanntmachungsanordnung des Bürgermeisters vom 08.04.1980 am 10.04.1980 im Kreisblatt M. öffentlich bekannt gemacht und dem Regierungspräsidenten E. unter dem 24.04.1980 angezeigt. Weiter wurde die Änderungssatzung vom 03.04. bis 13.05.1980 öffentlich ausgehängt. 9 Eine 2. Änderung der Sanierungssatzung wurde vom Rat am 19.02.1981 beschlossen. Die Änderung erfolgte ebenfalls im vereinfachten Verfahren und hatte die Herausnahme eines Grundstücksstreifens zum Gegenstand, um eine vorgesehene Planstraße B (heutiger Straßenname: L. ) einheitlich finanzieren und außerhalb des Sanierungsverfahrens abrechnen zu können. Die 2. Änderungssatzung wurde mit Bekanntmachungsanordnung des Bürgermeisters vom 06.07.1981 am 25.07.1981 im Kreisblatt M. öffentlich bekannt gemacht und dem Regierungspräsidenten E. unter dem 11.08.1981 angezeigt. Weiter hat die Änderungssatzung vom 23.07. bis 31.08.1981 öffentlich ausgehangen. 10 Am 29.08.1996 beschloss der Rat der Stadt P. die "Satzung zur Aufhebung der Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes Stadtkern P. vom 01.12.1977". Nach Anzeige der Satzung an die Bezirksregierung E. und deren Mitteilung, dass Rechtsbedenken nicht geltend gemacht würden, wurde die Aufhebungssatzung auf Grund der Bekanntmachungsanordnung des Bürgermeisters vom 20.12.1996 am 10.01.1997 im Kreisblatt öffentlich bekannt gemacht und vom 10.01.1997 bis 10.02.1997 öffentlich ausgehängt. 11 In ihrer Anzeige der Aufhebung der Sanierungssatzung an die Bezirksregierung E. wies die Beklagte darauf hin, dass sich die grundsätzlichen Überlegungen bei der Durchführung der Sanierung hauptsächlich darauf konzentriert hätten, der I. straße ihren ursprünglichen Charakter einer Durchgangsstraße zu nehmen und somit nicht nur das Fahrzeugaufkommen zu reduzieren, sondern auch die Attraktivität als Wohn- und Geschäftsstraße zu steigern und als Kompensation dafür eine Ausweichstraße mit Parkgelegenheiten und einer Anbindung an die I. straße durch ortsübliche Tweten und Passagen anzulegen und weiter am T. platz einen städtebaulichen Gegenpol zu schaffen, um einer punktuellen Konzentration des innerstädtischen Lebens entgegenzuwirken. Die Umsetzung dieses Sanierungskonzeptes sei durch den Ausbau der Straße "Unter der Howe" zur Entlastung der I. straße, die Umgestaltung der I. straße zur verkehrsberuhigten Zone, die Umgestaltung des S. platz zu einem Markt- und Kommunikationsplatz, die Gestaltung des T. platz, sowie durch die Erweiterung bzw. den Aus- und Umbau verschiedener Straßen zur Erschließung bzw. besseren Verkehrsanbindung erfolgt. 12 Bereits vor Aufhebung der Sanierungssatzung hatte der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis M. im August 1994 auf Antrag der Landesentwicklungsgesellschaft als Sanierungsträger für die Ermittlung der Ausgleichsbeträge Bodenrichtwertkarten für die Anfangs- und Endwerte der Grundstücke im Sanierungsgebiet auf den Stichtag 31.03.1994 erstellt. Dabei wurde das Sanierungsgebiet flächendeckend in 11 Wertzonen für die Anfangswerte und (durch Teilung einer Zone) in 12 Wertzonen für die Endwerte aufgeteilt. In jeder Zone wurde der Bodenwert als Durchschnittswert für ein sog. Richtwertgrundstück ermittelt, dessen Wert bestimmenden Merkmale für das jeweilige Gebiet typisch war. In den Erläuterungen wurde weiter darauf hingewiesen, dass Abweichungen des einzelnen Grundstücks von dem Richtwertgrundstück in den den Wert beeinflussenden Umständen in der Regel entsprechende Abweichungen des Verkehrswertes von dem Bodenrichtwert bewirkten und aus den Anfangs- und Endwerten die Ausgleichsbeträge unter Berücksichtigung der besonderen Merkmale der einzelnen Grundstücke wie Größe, Form und vorhandene Bebauung abgeleitet würden. 13 Nach den Bodenrichtwertkarten liegt das Grundstück des Klägers zum Teil in der Wertzone A 09/E 09, für die ein Anfangswert von 305,00 DM/m² und ein Endwert von 330,00 DM/m² sowie ein Differenzwert von 25,00 DM/m² ermittelt wurden, und zum Teil in der Wertzone A 10/E 10 mit einem Anfangswert von 210,00 DM/m², einem Endwert von 225,00 DM/m² und sowie ein Differenzwert von 15,00 DM/m². 14 Nachdem eine von der Beklagten auf der Basis dieser Wertermittlung angebotene Ablösevereinbarung nicht zu Stande kam, setzte die Beklagte den Ausgleichsbetrag für das Grundstück des Klägers mit Bescheid vom 12.05.1997 auf 8.280,00 DM fest. Zur Begründung führte sie aus, dass durch die Sanierungsmaßnahmen Erhöhungen des Bodenwertes erfolgt seien, die der Gutachterausschuss durch die Grundwertkarten ermittelt habe. Das Grundstück liege mit einer Teilfläche von 273 m² in der Wertzone 09, für die ein Differenzwert von 25,00 DM/m² ermittelt wurden sei. Bei der Festsetzung sei eine Fläche von 21 m², die im Eigentum des Klägers stehe, aber als öffentliche Verkehrsfläche genutzt werde, abzuziehen. Mit einer weiteren Teilfläche von 132 m² liege das Grundstück in der Wertzone 10 mit einem Differenzwert von 15,00 DM/m². Insgesamt ergebe sich ein Ausgleichsbetrag von 8.280,00 DM. 15 Gegen diesen Bescheid legte der Kläger mit Schreiben vom 06.06.1997 Widerspruch ein, den er im Wesentlichen damit begründete, dass bereits die zu Grunde liegende Sanierungssatzung nichtig sei. Es sei schon nicht erkennbar, ob die vorbereitenden Untersuchungen eine hinreichende Beurteilungsgrundlage für eine sachgerechte Festlegung des Sanierungsgebietes geliefert hätten. Die Grenze des Sanierungsgebietes sei willkürlich festgelegt worden. Auf der einen Seite seien Grundstücksbereiche, in denen später praktisch keine Sanierungsmaßnahmen vorgenommen worden seien, einbezogen worden, während anderseits Grundstücke mit einem unmittelbaren Sachzusammenhang zum Sanierungsgebiet ausgegrenzt worden seien. Die Grenze verlaufe teilweise mitten durch geplante Hausgruppen. Teilweise werde nur eine Straßenseite erfasst, in anderen Bereichen verlaufe die Grenze sehr weit von einer vorhandenen oder geplanten Straße entfernt. Auch die 1. und 2. Änderung des Sanierungsgebietes deuteten auf eine unsachgemäße Abgrenzung des Sanierungsgebietes hin. Für die Berechnung des Ausgleichsbetrages habe auch keine richtige Wertermittlung stattgefunden. Der Gutachterausschuss habe kein Gutachten erstattet, sondern nur Bodenrichtwertkarten für Anfangs- und Endwerte erstellt, die nicht nachvollziehbar seien. Obwohl der Gutachterausschuss die Werte ausdrücklich als Durchschnittswerte bezeichnet und auf mögliche Abweichungen im Einzelfall hingewiesen habe, seien die Werte bei der Heranziehung schematisch übernommen worden, ohne dass auch nur ansatzweise die konkreten Grundstücksverhältnisse auf Abweichungen überprüft worden seien. Die Werte seien zudem auf den falschen Stichtag ermittelt worden, da die Wertverhältnisse bei Abschluss der Sanierung und damit am 10.01.1997 maßgeblich seien. 16 Am 15.04.1998 hat der Kläger die vorliegende Klage als Untätigkeitsklage mit der Begründung erhoben, dass die Beklagte über seinen Widerspruch ohne zureichenden Grund nicht in angemessener Frist entschieden habe. In der Sache hat er auf die Begründung des Widerspruchs Bezug genommen. 17 Auf Grund des Widerspruchs holte die Beklagte beim Gutachterausschuss ein Wertgutachten für das Grundstück des Klägers ein. In seinem Gutachten vom 19.06.1998, das ebenfalls auf den Stichtag 31.03.1994 bezogen war, führte der Ausschuss aus, dass es sich um ein Zweifrontengrundstück mit Gefälle und Böschung und einem unregelmäßigen Zuschnitt handele, das mit einem Wohn- und Geschäftshaus mit schlechter Bausubstanz bebaut sei. Das Grundstück liege im Gebiet des Bebauungsplans S3. Gegenüber dem fiktiven Richtwertgrundstück habe das Grundstück beim Anfangs- und Endwert den Vorteil einer zweiseitigen Erschließung aber die Nachteile einer überalterten Bausubstanz, eines schlechteren Zuschnitts, einer Gemengelage und einer Böschung im hinteren Bereich. Eine Teilfläche von ca. 21 m², die öffentlich genutzt werde, bleibe bei der Bewertung außen vor. Unter Berücksichtigung dieser Umstände ermittelte der Gutachterausschuss für den unbebauten (rückwärtigen) Bereich des Grundstücks mit einer Fläche von 132 m² einen Anfangs- und Endwert von jeweils 26.400,00 DM (132 m² x 200,00 DM/m²) und für den bebauten Bereich des Grundstücks mit einer Fläche von 252 m² einen Anfangswert von 78.120,00 DM (252 m² x 310,00 DM/m²) und einen Endwert von 83.160,00 DM (252 m² x 330,00 DM/m²). 18 Mit Widerspruchsbescheid vom 24.08.1998 ermäßigte die Beklagte den Ausgleichsbetrag auf 5.040,00 DM (252 m² x 20,00 DM/m²) und wies darauf hin, dass der Gutachterausschuss in dem Einzelgutachten lediglich für eine Teilfläche von 252 m² eine Bodenwerterhöhung von 20,00 DM/m² festgestellt habe. Dieser Bewertung schließe sie sich an. Im Übrigen wies sie den Widerspruch zurück und führte weiter aus, dass die Stadt bei der Abgrenzung des Sanierungsgebietes einen weiten Gestaltungs- und Beurteilungsspielraum habe und die beanstandeten Einbeziehungen bzw. Ausgrenzungen nicht willkürlich erfolgt seien. Der abweichend festgesetzte Wertermittlungsstichtag wirke sich nicht zu Lasten der Betroffenen aus. 19 Der Kläger hat daraufhin mit Schriftsatz vom 01.09.1998 den Widerspruchsbescheid in das Klageverfahren einbezogen und den Rechtsstreit hinsichtlich des Herabsetzungsbetrages für in der Hauptsache erledigt erklärt. In der ersten mündlichen Verhandlung vom 05.07.2001 hat sich die Beklagte der Erledigungserklärung angeschlossen. 20 Nachdem ein im gerichtlichen Verfahren eingeholtes Ergänzungsgutachten des Gutachterausschusses vom 23.01.2002 zu dem Ergebnis gekommen ist, dass die Wertsteigerung nur 3.780,00 DM betrage (s.u.), hat die Beklagte in der mündlichen Verhandlung vom heutigen Tage den Ausgleichsbetrag entsprechend ermäßigt. Die Beteiligten haben daraufhin den Rechtsstreit auch hinsichtlich des Ermäßigungsbetrages für in der Hauptsache erledigt erklärt. 21 Zur Begründung seiner im Übrigen aufrecht erhaltenen Klage trägt der Kläger vertiefend und ergänzend vor, dass die Sanierung ihr Ziel, die Funktionen des Stadtzentrums zu stärken, nicht erreicht habe. Der Gutachterausschuss habe zudem nach wie vor weder die Kriterien für die Abgrenzung der Wertzonen dargelegt, noch ausgeführt, wie die verschiedenen Richtwerte für Anfangs- und Endwerte ermittelt worden seien. Insbesondere sei ihre Ableitung aus konkreten Verkaufswerten nicht erkennbar. Auch der Hinweis auf das Niedersachsenmodell sei nicht nachvollziehbar. Aus dem Einzelgutachten werde nicht deutlich, in welchem Umfang und mit welcher Gewichtung Vor- und Nachteile gegenüber dem Richtwertgrundstück festzustellen seien und mit welcher Gewichtung sie in die Bewertung eingegangen seien. Weiter weist der Kläger darauf hin, dass sein Grundstück von der Straße aus ansteige. Auf die im hinteren Bereich vorhandene Steilböschung sei eine ca. 2 m hohe Mauer gesetzt worden, die das Grundstück deutlich einenge und zu einer erheblichen Beschattung führe. Der hintere Bereich habe durch die Massivität und den Abriegelungseffekt der Grenzmauer und die nunmehr mögliche Einsehbarkeit seines Grundstücks vom Skulpturenhof aus einen Wertverlust erlitten, der in Abzug zu bringen sei. Nachteilig sei auch der seitlich des Grundstücks verlaufende öffentliche Gehweg (Treppenaufgang). Weiter würden durch das beim Ausbau der I. straße verwendete Straßenpflaster erhebliche Fahrgeräusche verursacht. Insgesamt habe sich die Grundstückssituation nicht verbessert sondern verschlechtert. 22 Der Kläger beantragt, 23 den Bescheid der Beklagten vom 12.05.1997 und den Widerspruchsbescheid vom 24.08.1998 aufzuheben, soweit noch ein Betrag von 3.780,00 gefordert wird, sowie 24 die Zuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren für notwendig zu erklären. 25 Die Beklagte beantragt, 26 die Klage abzuweisen. 27 Sie bezieht sich auf die Begründung der angefochtenen Bescheide und führt ergänzend aus, dass bei der Neugestaltung des Grundstücks der Alten Synagoge dort im rückwärtigen Bereich vorhandene Nebengebäude abgebrochen und eine in Teilbereichen vorhandene Bruchstein-Trockenmauer, die ca. 1,50 m von der Grenze zum klägerischen Grundstück zurückgesetzt auf dem Synagogengrundstück gestanden habe, entfernt worden seien. Danach sei das Synagogengrundstück teilweise abgetragen und terrassiert sowie eine neue Natursteinmauer nunmehr direkt an der Grenze zum Grundstück des Klägers errichtet worden. Um für die Abgrenzung des Skulpturenhofs zum Grundstück des Klägers die erforderliche Brüstungshöhe zu erreichen, sei die neue Mauer bezogen auf NN ca. 40 cm höher als die alte Mauer. Durch die umfassenden Restaurierungsarbeiten an der alten Synagoge und die Neuerstellung der Außenanlagen habe auch der optischen Gesamteindruck des Grundstücks des Klägers gewonnen. 28 Nach der zweiten mündlichen Verhandlung am 06.12.2001 hat die Kammer eine ergänzende Stellungnahme des Gutachterausschusses zu der Frage eingeholt, wie sich die Errichtung der Mauer auf den Wert des Grundstücks des Klägers ausgewirkt habe. 29 Der Gutachterausschuss hat in seinem ergänzenden Wertgutachten vom 23.01.2002 ausgeführt, dass die Verlegung und Neuerrichtung der Mauer an der Grundstücksgrenze allenfalls in Teilbereichen zu einer höheren Beschattung des hinteren Grundstücksteils geführt habe. Die Beschattung sei jedoch nicht so umfangreich, dass damit eine Wertminderung dieser Teilfläche verbunden sei. Der Schattenwurf der Synagoge sei erheblicher und treffe im Anfangs- und Endwert zu. Der hintere Grundstücksteil habe durch die Sanierung jedoch nicht an Wert gewonnen, da der allgemeine wirtschaftliche Wert, den die Fläche (Böschung) für den bebauten Teil des Grundstücks habe, im Endwert als geringer anzusehen sei als im Anfangswert. Der Endwert E 10 werde deshalb stärker gemindert als der Anfangswert A 10. Die veränderte Mauer führe jedoch zu einer Wohnwertminderung auf dem bebauten Grundstücksbereich. Die hochoben stehende Mauer werde als optische Einengung empfunden. Unter Berücksichtigung dieser Umstände ermittelte der Gutachterausschuss abweichend von seinem früheren Gutachten den Endwert für den bebauten Bereich des Grundstücks mit 81.900,00 DM (252 m² x 325,00 DM/m) und die Wertsteigerung mit 3.780,00 DM (252 m² x 15,00 DM/m²). 30 Die Kläger hat zu dem Ergänzungsgutachten ausgeführt, dass der Gutachterausschuss die Angaben der Beklagten aus der mündlichen Verhandlung übernommen habe, obwohl die Vorbelastung durch die alte Trockenmauer nicht so gewichtig gewesen sei, wie von dem Gutachterausschuss angenommen. Die Wertminderung sei daher noch erheblicher. 31 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten im Übrigen wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten sowie die ergänzenden Stellungnahmen des Gutachterausschusses vom 09.05.2001 und 23.01.2002 Bezug genommen. 32 Entscheidungsgründe: 33 Das Verfahren ist in entsprechender Anwendung des § 92 Abs. 3 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO - einzustellen, soweit es von den Beteiligten übereinstimmend für in der Hauptsache erledigt erklärt worden ist. 34 Die im Übrigen aufrecht erhaltene Klage ist zulässig, jedoch nicht begründet. 35 Der Bescheid der Beklagten vom 12.5.1997 in der Fassung des Widerspruchsbescheides vom 24.08.1998 ist - soweit er noch Gegenstand des Verfahrens ist - rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO -). Die Beklagte hat den Kläger zu Recht zu einem Ausgleichsbetrag in der jetzt noch streitigen Höhe herangezogen. 36 Die Rechtsgrundlage für den angefochtenen Bescheid ergibt sich aus § 154 des Baugesetzbuches - BauGB -, der ab dem 01.07.1987 an die Stelle der zu diesem Zeitpunkt außer Kraft getretenen Regelungen des § 41 Abs. 4 ff. des Städtebauförderungsgesetzes - StBauFG - getreten ist, ohne dass damit inhaltliche Änderungen verbunden waren. Nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB haben die Eigentümer von in einem Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücken an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes des Grundstücks entspricht. Diese Voraussetzungen für eine Heranziehung liegen hier vor. 37 Das in Rede stehende Grundstück des Klägers lag im Geltungsbereich der "Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes Stadtkern P. " vom 01.12.1977. 38 Bezüglich der Wirksamkeit der Sanierungssatzung und der Änderungen ihres Geltungsbereichs durch die 1. Änderungssatzung vom 16.08.1979 und die 2. Änderungssatzung vom 06.07.1981 bestehen keine durchgreifenden rechtlichen Bedenken. Formelle Fehler der Sanierungssatzung und der Änderungssatzungen sind nicht geltend gemacht worden und auch sonst nicht ersichtlich. 39 Die vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes nach § 4 StBauFG erforderlichen vorbereitenden Untersuchungen hat die Stadt P. durch die ASK durchführen lassen. In dem von ihr im Herbst 1975 vorgelegten Abschlussbericht wurden eine Reihe von Mängeln aufgezeigt, die die Durchführung eines Sanierungsverfahrens sinnvoll erscheinen ließen. 40 Hinsichtlich der Entscheidung, ob ein Gebiet sanierungsbedürftig ist, weil städtebauliche Missstände vorliegen (§ 3 StBauFG bzw. jetzt § 136 BauGB), und wie das Gebiet abzugrenzen ist, steht dem Satzungsgeber ein Beurteilungs- und Gestaltungsspielraums zu, der gerichtlich nur eingeschränkt überprüfbar ist. 41 Vgl. OVG NRW, U.v. 09.04.1990 - 22 A 1185/89 -, NWVBl. 1990, 412 = NVwZ-RR 1990, 635; OVG Rheinland-Pfalz, U.v. 27.01.1998 - 6 A 122252/97 -, KStZ 1998, 157 = BauR 1998, 754. 42 Im vorliegenden Fall kommt hinzu, dass auch für Sanierungssatzungen die Regelung des § 215 BauGB gilt. Danach werden u.a. möglicherweise bestehende Mängel einer Abwägungsentscheidung über die Abgrenzung des Sanierungsgebietes unbeachtlich, wenn die Mängel nicht innerhalb von 7 Jahren nach Inkrafttreten der Satzung schriftlich gegenüber der Gemeinde geltend gemacht worden sind. Für Satzungen, die - wie hier - vor dem 01.07.1987 erlassen worden sind, hätte die Mängelrüge nach der Übergangsregelung des § 244 Abs. 2 BauGB a.F. bis zum 30.06.1994 erfolgen müssen. 43 Vgl. BVerwG, U.v. 04.03.1999 - 4 C 8.98 -, NVwZ 1999, 1336. 44 Dass hier vor dem Stichtag eine entsprechende Geltendmachung erfolgt ist, ist von dem Kläger nicht substantiiert vorgetragen und von der Beklagten ausdrücklich verneint worden. 45 Auch die weiteren Voraussetzungen für eine Heranziehung des Klägers liegen vor. Nach § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB ist der Ausgleichsbetrag nach Abschluss der Sanierung zu entrichten. Der Abschluss der Sanierung ist hier gemäß § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB durch die am 29.08.1996 vom Rat der Stadt P. beschlossene und am 10.01.1997 in Kraft getretene "Satzung zur Aufhebung der Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes Stadtkern P. " erfolgt. Rechtliche Bedenken bezüglich der formellen und materiellen Rechtmäßigkeit der Aufhebungssatzung sind nicht ersichtlich. Die Verpflichtung zur Zahlung eines Ausgleichsbetrags ist daher dem Grunde nach entstanden. 46 Der streitige Ausgleichsbetrag entspricht auch - jedenfalls in der jetzt noch festgesetzten Höhe - der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung des Grundstücks des Klägers. 47 Gemäß § 154 Abs. 2 BauGB besteht die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt (Endwert). 48 Mit der Ermittlung der Bodenwerte hat die Beklagte zulässigerweise den Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis M. beauftragt. Zu den Aufgaben des Gutachterausschusses gehört nach § 193 BauGB auch die Erstattung von Gutachten, wenn eine für den Vollzug des Baugesetzbuchs zuständige Behörde es beantragt. Das Gutachten hat zwar nach § 193 Abs. 4 BauGB keine bindende Wirkung für die Behörde. Da es sich bei den Gutachten des Gutachterausschusses aber um mit besonderer Sachkunde, Fachwissen und Erfahrung begründete Stellungnahmen handelt, bestehen verfahrensmäßig keine Bedenken, wenn die Gemeinde eine nachvollziehbare und an den gesetzlichen Bestimmungen orientierte Berechnung der Anfangs- und Endwerte durch den Gutachterausschuss als eigene Beurteilung übernimmt und zur Grundlage ihrer Heranziehungsbescheide macht. 49 Vgl. OVG NRW, U.v. 09.04.1990, a.a.O. 50 Gleiches gilt für die verwaltungsgerichtlichen Tatsacheninstanzen. Das Gebot des § 86 Abs. 1 VwGO, den Sachverhalt von Amts wegen aufzuklären, verwehrt es den Tatsachengerichten nicht, für ihre tatsächlichen Feststellungen auch das Vorbringen der Beteiligten zu verwerten, soweit es ihnen überzeugend erscheint und nicht durch anderweitiges Parteivorbringen schlüssig in Frage gestellt wird. Deshalb kann sich das Gericht zur Feststellung des Sachverhalts auch auf Sachverständigengutachten stützen, die die Behörde in das Verfahren eingeführt hat. 51 Vgl. BVerwG, B.v. 18.01.1982 - 7 B 254/81 -, NVwZ 1982, S. 309; OVG NRW, U.v. 09.04.1990, a.a.O., U.v. 16.10.1991 - 22 A 1042/90 -. 52 Bei der Bewertung der für den Anfangs- und Endwert maßgeblichen Faktoren steht der Gemeinde aus der Natur der Sache ein Schätzungsspielraum zu, denn Anfangs- und Endwerte lassen sich nicht einfach "ausrechnen" oder in ihrer Höhe einer Tabelle entnehmen, sondern gehen aus einem Ermittlungsverfahren hervor, das zumindest praktisch vielfältig Gelegenheit bietet, so oder anders vorzugehen und deshalb eine "pfenniggenaue" Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung regelmäßig unmöglich macht. Aus dem der Gemeinde materiell-rechtlich zugestandenen Spielraum folgt auch eine Begrenzung der richterlichen Kontrolle. Macht die Gemeinde bei der Bewertung einzelner Faktoren für die Bestimmung des Anfangs- und Endwertes von ihrer Schätzungsbefugnis Gebrauch, so hat das Gericht lediglich nachzuprüfen, ob sich die Entscheidung der Exekutive im Rahmen dessen hält, was der Schätzungsspielraum als rechtlich vertretbar zulässt. 53 Vgl. OVG NRW, U.v. 09.04.1990, a.a.O., U.v. 16.10.1991, a.a.O. 54 Unter Beachtung dieser Vorgaben bestehen gegen die Höhe des von der Beklagten auf der Grundlage der Ermittlungen des Gutachterausschusses festgesetzten Ausgleichsbetrages keine rechtlichen Bedenken. 55 Die Ermittlung der Werte richtet sich über § 199 BauGB nach der "Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung - WertV)" vom 06.12.1988. Allerdings sind die in § 7 WertV genannten Ermittlungsverfahren (Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren) nicht abschließend. Kann eine in der Wertermittlungsverordnung vorgesehene Methode nicht angewandt werden, hindert dies nicht, andere geeignete Methoden zu entwickeln und anzuwenden. 56 BVerwG, U.v. 16.01.1996 - 4 B 69/95 -, BRS 58 Nr. 243. 57 Maßgeblich ist allein, dass die Bodenwerterhöhung auf Grund einer rationalen, die Gegebenheiten des Grundstücksverkehrs plausibel nachvollziehenden Methode ermittelt wird. 58 VG Minden, U.v. 15.06.2000 - 9 K 2214/98 -, bestätigt durch OVG NRW, B.v. 15.09.2000 - 14 A 4157/00 -. 59 Mit diesen Vorgaben ist die hier angewandte Ermittlungsmethode vereinbar. Dem steht nicht entgegen, dass der Gutachterausschuss zunächst bei Erstellung der Bodenrichtwertkarten im August 1994 das Sanierungsgebiet in Wertzonen unterteilt und für diese Zonen einheitlich die Anfangs- und Endwerte ermittelt hat. Zwar müssen zur Ermittlung der Ausgleichsbeträge für jedes einzelne Grundstück dessen Anfangs- und Endwert ermittelt werden, wobei in der Regel das Vergleichswertverfahren (§ 7 Abs. 1, § 15 Abs. 2 WertV) anzuwenden ist. Dabei kann jedoch entweder gemäß § 13 Abs. 1 WertV der Verkehrswert durch Heranziehung von Kaufpreisen geeigneter Vergleichsgrundstücke in ausreichender Zahl ermitteln werden oder es können neben oder an Stelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke gemäß § 13 Abs. 2 WertV auch geeignete Bodenrichtwerte herangezogen werden. Mit der Neuregelung des Bodenrichtwertverfahrens in § 196 BauGB ist der Sache nach das früher in der Ausgleichsbetragsverordnung vom 06.02.1976 geregelte Grundwertverfahren, das die Bildung von Wertzonen vorsah, in das Bodenrichtwertverfahren nach dem Baugesetzbuch integriert worden. 60 Vgl. dazu ausführlich OVG NRW, U.v. 09.04.1990, a.a.O., U.v. 16.10.1991, a.a.O. 61 Wie der Gutachterausschuss in seiner ergänzenden Stellungnahme vom 09.05.2001 dargelegt hat, hat er bei der Erstellung der Bodenrichtwertkarten das Sanierungsgebiet in 11 Wertzonen für Anfangswerte und - durch Teilung der Zone 8 in die Zonen 8a und 8b - in 12 Wertzonen für Endwerte aufgeteilt, innerhalb derer die wertbildenden Faktoren nach seiner Auffassung vergleichbar waren. Sodann hat er für ein fiktives Richtwertgrundstück, das hinsichtlich seiner maßgeblichen, den Wert bestimmenden Merkmale, wie z.B. Entwicklungs- und Erschließungszustand, Art und Maß der baulichen Nutzung und Zuschnitt für das jeweilige Gebiet typisch war, den Bodenwert nach dem Vergleichswertverfahren gemäß § 13 WertV ermittelt. Dabei hat er aus der ihm vorliegenden Sammlung über 100 Kauffälle herangezogen, die zum Teil im Sanierungsgebiet und zum Teil in angrenzenden Gebieten lagen. Durch den Vergleich konnte die allgemeine Bodenwertentwicklung außerhalb und die besondere Wertentwicklung innerhalb des Sanierungsgebietes nachvollzogen werden. Um konjunkturbedingte Änderungen auszuschließen, wurden die Preise aus der Kaufpreissammlung dabei auf einen einheitlichen Wertermittlungsstichtag umgerechnet, der dem Gutachterausschuss mit dem 31.03.1994 vorgegeben worden war. Durch die Zusammenstellung der Kaufpreise hat der Gutachterausschuss sodann unter Berücksichtigung der Vergleichbarkeit der wertbeeinflussenden Umstände den Bodenwert in den jeweiligen Wertzonen abgeleitet. Ergänzend hat er die allgemeine Bodenrichtwertkarte herangezogen und zur Ermittlung des Endwertes für jede Wertzone eine Berechnung nach dem "Niedersachsen-Modell" durchgeführt und die damit ermittelten Bodenwertsteigerungen mit dem aus den Kaufpreisen abgeleiteten Endwert verglichen. 62 Mit dem ursprünglich in Niedersachsen entwickelten Modell, das später durch die Auswertung zahlreicher weiterer Sanierungsverfahren aus den Bundesländern Berlin, Hamburg, Hessen, Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz erweitert und verfeinert wurde, können mit Hilfe der mathematischen Statistik aus dem Verhältnis der Sanierungsbedürftigkeit eines Gebietes zu den durchgeführten Maßnahmen mit großer Wahrscheinlichkeit prozentuale Bodenwertsteigerungen ermittelt werden. Auf Grund der zahlreichen ausgewerteten Verfahren sowie seiner Ausdifferenzierung liefert die Anwendung des Modells regelmäßig zuverlässige Anhaltspunkte zur Berechnung der Höhe der Wertsteigerung. 63 Vgl. OVG Lüneburg, B.v. 13.03.1997 - 1 M 4892/96 -, NVwZ-RR 1998, 582 = DWW 1998, 148 m.w.N. 64 Bei diesem Klassifikationsverfahren werden die städtebaulichen Missstände vor Beginn der Sanierung und die während der Sanierung durchgeführten Maßnahmen jeweils nach den Kriterien Bebauung, Struktur, Nutzung und Umfeld jeweils in einem Beurteilungsrahmen bewertet und dann unter Berücksichtigung des Anfangswertniveaus mit Hilfe des zu dem Niedersachenmodell gehörenden Tabellensystems die prozentuale Wertsteigerung ermittelt. 65 Diese Kombination verschiedener Methoden, die der Vorsitzende des Gutachterausschusses in der ersten mündlichen Verhandlung noch näher erläutert hat, ist nach Auffassung der Kammer im vorliegenden Fall hinreichend genau, um eine differenzierte Aussage über die Wertentwicklung in den verschiedenen Teilen des Sanierungsgebietes zu ermöglichen. 66 Bezüglich der allgemeinen Auswirkungen der Sanierung hat der Gutachterausschuss ausgeführt, dass der Stadtkern, der vorher durch den Durchgangsverkehr stark belastet war und auf Grund der schlechten Verkehrsverhältnisse zahlreiche Gefahrenpunkte aufwies, durch neue Straßenführungen entlastet und die I. straße als verkehrsberuhigter Bereich ausgebaut wurde. Die früher unzureichende Erschließungssituation einiger Grundstücke wurde in Teilen verbessert. Einige Umgestaltungen und vorgenommene Verbesserungen an der Bebauung verleihen dem Stadtbild ein allgemein besseres Erscheinungsbild. 67 In der Wertzone A 09 /E 09, in der der bebaute Teil des Grundstücks des Klägers liegt, sind nach den Feststellungen des Gutachterausschusses überwiegend Wohn- und Geschäftshäuser auf vielen kleinen Grundstücken mit einseitigem, teilweise auch zweiseitigem Zugang vorhanden. Es überwiegt eine hohe bauliche Ausnutzung. Die Bebauung war zu Beginn der Sanierung teilweise in schlechtem Zustand, inzwischen ist teilweise eine übliche Bauunterhaltung festzustellen. Die I. straße wurde vom Durchgangsverkehr entlastet und als verkehrsberuhigter Bereich ausgebaut. In der Wertzone A 10 / E 10, in dem der unbebaute Teil des Grundstücks des Klägers liegt, wurden u.a. das Bürgerhaus und die Synagoge modernisiert bzw. restauriert und die U. straße neu gepflastert. 68 Um den Vorgaben des § 154 Abs. 2 BauGB gerecht zu werden, reicht allerdings eine Ermittlung der Bodenwerterhöhung nur für Wertzonen nicht aus. Es ist weiter erforderlich, dass darauf aufbauend für jedes einzelne Grundstück geprüft wird, ob Besonderheiten hinsichtlich seines Zuschnitts, seiner Lage oder seiner Ausnutzbarkeit eine von den Grundwerten abweichende Bewertung erfordern. 69 Dies ist für das Grundstück des Klägers durch das Einzelgutachten des Gutachterausschusses vom 19.06.1998 und die ergänzende Stellungnahme vom 23.01.2002 erfolgt. In dem Einzelgutachten wurde dargelegt, dass das Grundstück gegenüber dem fiktiven Richtwertgrundstück beim Anfangs- und Endwert den Vorteil einer zweiseitigen Erschließung jedoch die Nachteile einer überalterten Bausubstanz, eines schlechten Zuschnitts, einer Gemengelage und einer Böschung im hinteren Bereich hat. Auf Grund dieser Umstände ist der Gutachterausschuss nachvollziehbar zu dem Ergebnis gekommen, dass der hintere Bereich durch die Sanierung nicht an Wert gewonnen hat, sondern der Wert im Vergleich zum fiktiven Richtwertgrundstück im Endwert sogar stärker gemindert ist als im Anfangswert. Die mit der Errichtung der neuen Mauer verbundenen Beeinträchtigungen sind nach der ergänzenden Stellungnahme vom 23.01.2002 nicht so stark, dass sie zu einer Wertminderung dieser Teilfläche führt. Dieser Auffassung schließt sich die Kammer unter Würdigung des durch die von den Beteiligten vorgelegten Lichtbildern vermittelten Eindrucks an. Selbst wenn man mit dem Kläger davon ausgeht, dass die neue Mauer einen eigenen Schatten wirft, der über den der dahinter liegenden, höheren Synagoge hinausgeht, sind die damit verbundenen Beeinträchtigungen so geringfügig, dass sie sich neben den bereits festgestellten Nachteilen nicht mehr zusätzlich auswirken. Den Beeinträchtigungen, die durch die neue Mauer und den dahinter angelegten Skulpturenhof ausgehen, hat der Gutachterausschuss in seiner ergänzenden Stellungnahme vom 23.01.2002 dadurch Rechnung getragen, dass er für den bebauten Grundstücksbereich eine Wohnwertminderung angenommen und mit einem gegenüber seinem früheren Gutachten um 5,00 DM/m² geringeren Endwert bewertet hat. Mit dieser Bewertung ist nach Auffassung der Kammer auch die öffentliche Zugänglichkeit des Skulpturenhofs angemessen berücksichtigt worden. Es ist nämlich zu beachten, dass das oberhalb gelegene Grundstück vor der Sanierung gewerblich genutzt wurde und der hintere Bereich des Grundstücks des Klägers mit der Rückseite des Wohnhauses bereits vorher von dem neben dem Grundstück verlaufenden Fußweg einsehbar war. Hinsichtlich der von dem Kläger weiter gerügten Zunahme des Verkehrslärms durch die Umgestaltung der I. straße ist darauf hinzuweisen, dass das Grundstück in einem durch Bebauungsplan festgesetzten Kerngebiet liegt, in dem ein gegenüber Wohngebieten höheres Maß an Immissionen lagetypisch ist, und dass dieser Umstand als gebietstypischer Nachteil bereits im allgemeinen Richtwert für die Wertzone berücksichtigt worden ist. 70 Insgesamt betrachtet geht die Kammer daher davon aus, dass das Grundstück des Kläger bei der gebotenen objektiven, eine Bewertung durch den Grundstücksmarkt nachvollziehenden Betrachtungsweise durch die Sanierung die in der ergänzenden Stellungnahme vom 23.01.2002 festgestellte Bodenwerterhöhung erfahren hat. 71 Die Gutachten des Gutachterausschusses gehen allerdings nicht von dem richtigen Bewertungszeitpunkt aus. Der Bewertungsstichtag, auf den gemäß § 28 Abs. 2 WertV sowohl für die Ermittlung des Anfangs- als auch des Endwertes abzustellen ist, um nicht auch konjunkturbedingte Änderungen der Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt abzuschöpfen, ist der Zeitpunkt des Inkrafttretens der Satzung, mit der die Sanierungssatzung aufgehoben wird. Die Bewertung hätte daher auf den 10.01.1997 erfolgen müssen. Dieser Fehler wirkt sich jedoch nicht zu Lasten des Klägers aus. Der Gutachterausschuss hat in seiner ergänzenden Stellungnahme vom 09.05.2001 erklärt, dass der allgemeine Baulandpreisindex für Wohngrundstücke in P. in den Jahren 1993 bis 1996 von 144 auf 201 gestiegen sei und sich bei einer Bewertung zum Stichtag 10.01.1997 sowohl der Anfangs- als auch der Endwert prozentual und damit auch die Differenz erhöhen würde. 72 Da auch anderweitige Bedenken gegen die Rechtmäßigkeit des angefochtenen Bescheides nicht ersichtlich sind, ist die Klage - soweit noch in der Sache zu entscheiden ist - abzuweisen. 73 Die Kostenentscheidung beruht, soweit die Klage abgewiesen wurde, auf § 154 Abs. 1 VwGO. Soweit das Verfahren eingestellt wurde, beruht die Entscheidung auf § 161 Abs. 2 und 3 VwGO. Danach entspricht es unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes der Billigkeit, die Kosten teilweise der Beklagten aufzuerlegen, da sie den in dem angefochtenen Bescheid vom 12.05.1997 geforderten Betrag im Widerspruchsbescheid vom 24.08.1998 ermäßigt hat und der Kläger mit einer Bescheidung vor Klageerhebung rechnen durfte. Auch hinsichtlich der weiteren Ermäßigung in der heutigen mündlichen Verhandlung entspricht es der Billigkeit, die Kosten insoweit der Beklagten aufzuerlegen, da sie bei einer Entscheidung in der Sache voraussichtlich in dieser Höhe unterlegen gewesen wäre. Bei der Zusammenfassung der Kostenentscheidung hat die Kammer berücksichtigt, dass bei Abgabe der Erledigungserklärung durch die Beklagte in der ersten mündlichen Verhandlung bereits die Rechtsanwaltsgebühren in voller Höhe sowie die gerichtliche Verfahrensgebühr entstanden waren, während die Urteilsgebühr nur insoweit entstanden ist, als über den noch streitigen Betrag entschieden wurde. 74 Die Entscheidungen über die vorläufige Vollstreckbarkeit und die Abwendungsbefugnis beruhen auf § 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 11 und § 711 ZPO.