4 A 80/21 MD

Leitsatz: 1. Ob im Falle sanierungsrechtlicher Ausgleichs- und Vorauszahlungsbescheide eine Bewertung auf zutreffenden Voraussetzungen beruht, dürfen die Verwaltungsgerichte in vollem Umfang überprüfen. Soweit der Wertermittlungsspielraum der Behörde reicht, findet demgegenüber eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form einer Plausibilitätskontrolle statt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 24.07.2020 - 4 B 18/19 -, juris). (Rn.40) 2. Um eine Überprüfung der vorgenommenen Bewertungen der Behörde überhaupt zu ermöglichen, ist für die formelle Rechtmäßigkeit des Bescheides - neben der Nennung der rechtlichen Grundlagen - erforderlich, dass dieser die wesentlichen Berechnungsgrundlagen für die von der Gemeinde ermittelten sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung enthält. Zu den wesentlichen Angaben tatsächlicher und rechtlicher Art gehören, neben der angewandten Wertermittlungsmethode, auch die bei der Ermittlung berücksichtigten, auf die jeweilige Wertermittlungszone bezogenen wesentlichen Anknüpfungstatsachen, welche die Wertermittlung beeinflusst haben. (Rn.41) Der Bescheid der Beklagten vom 19.11.2020 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 24.03.2021 wird aufgehoben. Die Kosten des Verfahrens trägt die Beklagte. Die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren wird für notwendig erklärt. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Die Berufung wird zugelassen. I. Die Klage hat Erfolg, da sie zulässig und begründet ist. Der Bescheid der Beklagten vom 19.11.2020 über die Vorauszahlung eines Ausgleichsbetrages in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 24.03.2021 ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin dadurch in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Der angefochtene Bescheid ist formell rechtswidrig, da es an einer hinreichenden Begründung i.S.d. § 155 Abs. 5 BauGB i. V. m. § 13 Abs. 1 Nr. 3 b) KAG LSA i.V.m. § 121 Abs. 1 AO, § 39 Abs. 1 VwVfG i.V.m. § 1 VwVfG LSA fehlt. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts muss die Begründung einer behördlichen Ermessensentscheidung i.S.d. § 39 Abs. 1 VwVG die wesentlichen tatsächlichen und rechtlichen Gründe enthalten, die die Behörde zu ihrer Entscheidung bewogen haben. Die Vorschrift verlangt nicht, schriftliche Verwaltungsakte in allen Einzelheiten zu begründen. Welchen Inhalt und Umfang die Begründung eines Bescheides haben muss, richtet sich nach den Besonderheiten des jeweiligen Rechtsgebietes und nach den Umständen des Einzelfalles. Wie auch sonst im Abgabenrecht gilt für sanierungsrechtliche Abgaben, dass die Erfüllung der Begründungspflicht nicht voraussetzt, dass der Bescheid sämtliche Angaben enthält, die für die vollständige Überprüfung seiner Rechtmäßigkeit in jeder tatsächlichen und rechtlichen Hinsicht nötig wären. Es genügt, dass die Eckdaten für die Ermittlung und Bewertung angegeben werden (vgl. zum Ganzen: BVerwG, Urteil vom 27.11.2014 - 4 C 31.13 -, juris Rn. 8, m.w.N.). Daneben bestimmt § 121 Abs. 1 AO, welcher im Falle sanierungsrechtlicher Abgaben gemäß § 155 Abs. 5 BauGB i. V. m § 13 Abs. 1 Nr. 3 b) KAG LSA Anwendung findet (vgl. Sächs. OVG, Urteil vom 17.06.2004 - 1 B 854/02 -, juris Rn. 28), dass ein schriftlicher Verwaltungsakt mit einer Begründung zu versehen, soweit dies zu seinem Verständnis erforderlich ist. Zum Verständnis erforderlich sind alle Angaben tatsächlicher und rechtlicher Art, die dem Betroffenen ein Verständnis der getroffenen Maßnahme sowie eine inhaltliche Überprüfung der Sach- und Rechtslage ermöglichen. Anzugeben sind deshalb zum einen die tatsächlichen Gründe, die dem Verwaltungsakt zugrunde gelegt worden sind, jedenfalls soweit sie von dem vom Betroffenen mitgeteilten Sachverhalt abweichen, und zum anderen die rechtlichen Gründe für den Verwaltungsakt, zu denen insbesondere die Rechtsgrundlage zählt (BeckOK AO/Füssenich, 23. Ed. 1.1.2023, AO § 121 Rn. 24). Soweit die Beklagte unter Heranziehung des § 121 Abs. 2 Nr. 3 AO vorliegend von einem Wegfall des Begründungserfordernisses ausgeht, kann dem nicht gefolgt werden. Demnach bedarf es einer Begründung nicht, wenn die Finanzbehörde gleichartige Verwaltungsakte in größerer Zahl oder Verwaltungsakte mit Hilfe automatischer Einrichtungen erlässt und die Begründung nach den Umständen des Einzelfalls nicht geboten ist. Die Vorschrift erfasst formularmäßig erlassene Verwaltungsakte, die gleichartige Sachverhalte regeln und sich nur durch den jeweiligen Adressaten unterscheiden und deshalb auch ohne Einzelbegründung aus sich selbst heraus verständlich sind (BeckOK AO/Füssenich, 23. Ed. 1.1.2023, AO § 121 Rn. 52, 53). Steuerbescheide fallen nicht unter § 121 Abs. 2 Nr. 3 AO, weil mit ihnen stets eine auf den jeweiligen Einzelfall zugeschnittene individuelle Regelung getroffen wird, sodass es am Merkmal der Gleichartigkeit fehlt. Dies gilt auch für die hier zu betrachtenden Festsetzungen sanierungsrechtlicher Ausgleichsbeträge oder Vorauszahlungsbescheide, denn es fehlt schon wegen der grundstücksbezogenen Besonderheiten an einer Gleichartigkeit der Verwaltungsakte. Die Begründungspflicht des § 121 Abs. 1 AO dient der Verwirklichung des gemäß Art. 19 Abs. 4 GG gewährleisteten Rechtsschutzes gegen öffentliche Hoheitsakte. Der Betroffene kann Rechtsschutz nur dann effektiv in Anspruch nehmen, wenn er weiß, wie die Behörde ihren Verwaltungsakt rechtfertigt und auf welche Rechtsgrundlagen sie ihn stützt; dem Bürger wird damit nicht angelastet, überhaupt erst eine geeignete Rechtsgrundlage seinerseits zu suchen (BFH, Urteil vom 11.02.2004 - II R 5/02 -, juris Rn. 14, BVerfG, Beschluss vom 20.05.1988 - 1 BvR 273/88 -, juris Rn. 21 f.). Umfang und Inhalt der nach § 121 Abs. 1 AO geforderten Begründungspflicht, soweit dies zum Verständnis des Verwaltungsakts erforderlich ist, bleiben hinter denen des § 39 Abs. 1 Satz 2 VwVfG zurück. Mit der demgegenüber schwächeren Ausgestaltung der Begründungspflicht durch § 121 Abs. 1 AO wollte der Gesetzgeber den praktischen Bedürfnissen der Finanzverwaltung Rechnung tragen (BFH, Urteil vom 11.02.2004 - II R 5/02 -, juris Rn. 15 mit Verweis auf den Bericht des Finanzausschusses, BT-Drucks 7/4292 S. 27). Die (Finanz-)Behörde kann sich daher in ihrer zum Verständnis des Verwaltungsakts erforderlichen Begründung darauf beschränken, die ihre Entscheidung - d.h. den Tenor des Verwaltungsakts - maßgebend tragenden Erwägungen bekannt zu geben (BFH, Urteil vom 11.02.2004 - II R 5/02 -, juris Rn. 15 m.w.N.). Dabei ist das Maß der erforderlichen Begründung jeweils im Einzelfall unter Berücksichtigung der jeweiligen individuellen Verständnisfähigkeit des Inhaltsadressaten oder Betroffenen zu bestimmen. Dass die Ermittlung und Bewertung von sanierungsrechtlichen Abgaben einen Erläuterungsbedarf auslösen können, hat der Gesetzgeber gesehen und in § 154 Abs. 4 Satz 2 BauGB bestimmt, dass dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung zu geben ist (BVerwG, Urteil vom 27.11.2014 - 4 C 31.13 -, juris Rn. 8, m.w.N.). Nach diesen Maßgaben genügt der angefochtene Bescheid nicht den an einen sanierungsrechtlichen Abgabenbescheid zu stellenden Mindestanforderungen an eine hinreichende Begründung. Denn dieser enthält nicht die zum Verständnis eines solchen Verwaltungsaktes erforderlichen Angaben. Rechtsgrundlage für die Erhebung einer Vorauszahlung auf einen Ausgleichsbetrag für ein Sanierungsgebiet ist § 154 Abs. 1 S. 1, Abs. 6 BauGB. Danach hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag zu entrichten, der der durch die sanierungsbedingte Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks entspricht. Die Gemeinde kann von den Eigentümern gemäß § 154 Abs. 6 BauGB auf den nach den Abs. 1 bis 4 zu entrichtenden Ausgleichsbetrag Vorauszahlungen verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 17.05.2002 - 4 C 6/01 -, juris). Die Vorauszahlung stellt eine Abschlagszahlung auf den Ausgleichsbetrag dar, der eine endgültige Festsetzung des Ausgleichsbetrags nachfolgen muss. Die Höhe der Vorauszahlung ist gesetzlich nicht geregelt. Sie steht vielmehr im pflichtgemäßen Ermessen der Gemeinde. Dem Charakter der Vorauszahlung als Abschlagszahlung entsprechend ist das gemeindliche Ermessen dadurch begrenzt, dass die Vorauszahlung - überschlägig ermittelt - nicht den voraussichtlich zu erhebenden Ausgleichsbetrag überschreiten darf. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist den Gemeinden bei der Bewertung von Grundstücksflächen ein Wertermittlungsspielraum eingeräumt, der nur eingeschränkter gerichtlicher Kontrolle zugänglich ist (BVerwG, Beschluss vom 24.07.2020 - 4 B 18/19 -, juris Rn. 14 m.w.N.). Die Ermittlung von Bodenrichtwerten erfolgt dabei in der Regel durch die sog. Gutachterausschüsse nach §§ 192 ff., 196 BauGB i.V.m. § 10 Abs. 1 der Immobilienwertermittlungsverordnung 2010 (ImmoWertV 2010; diese ist hier, da es sich um eine Anfechtungsklage handelt und der Widerspruchsbescheid vom 24.03.2021 datiert, in der Fassung vom 19.05.2010, zuletzt geändert am 26.11.2019, anzuwenden und nicht in der seit dem 01.01.2022 gültigen Fassung). Mit der Errichtung und Beibehaltung von unabhängigen Gutachterausschüssen für Grundstückswerte gemäß § 192 BauGB trägt der Gesetzgeber zudem den besonderen Sachgesetzlichkeiten der Wertermittlung Rechnung (OVG BB, Urteil vom 27.01.2022 - OVG 10 B 3.19 -, juris, Rn. 34). Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts folgt aus diesem Regelungssystem das Einräumen eines Wertermittlungsspielraums, das auf der Erkenntnis beruht, dass die eigentliche Bewertung immer nur eine Schätzung darstellen kann und Erfahrung und Sachkunde voraussetzt, über die ein insoweit nicht sachkundiges Gericht weniger verfügt als die Mitglieder der Gutachterausschüsse. Der Wertermittlungsspielraum ist jedoch nicht uneingeschränkt und erstreckt sich nicht auf die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung. Ob eine Bewertung auf zutreffenden Voraussetzungen beruht, dürfen die Verwaltungsgerichte daher in vollem Umfang überprüfen. Soweit der Wertermittlungsspielraum reicht, findet demgegenüber eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form einer Plausibilitätskontrolle statt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 24.07.2020 - 4 B 18/19 -, juris). Um eine Überprüfung der vorgenommenen Bewertungen der Behörde, ob durch den Betroffenen oder das Gericht, überhaupt zu ermöglichen, ist im Falle sanierungsrechtlicher Ausgleichs- und Vorauszahlungsbescheide daher - neben der Nennung der rechtlichen Grundlagen - erforderlich, dass diese die wesentlichen Berechnungsgrundlagen für die von der Gemeinde ermittelten sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung enthalten. Hierzu gehören auch die bei der Ermittlung berücksichtigten wesentlichen Anknüpfungstatsachen, welche die Wertermittlung beeinflusst haben. Das Hamburgische Oberverwaltungsgericht führt hierzu in seinem Urteil vom 16.04.2015 (- 4 Bf 66/13 -, juris Rn. 36) aus: „Auch wenn die Wertbeurteilung und die weiteren Unterlagen schon wegen der Komplexität der Materie Fragen offen lassen und, insbesondere was die spezifisch sanierungsbezogenen Wertungen anbelangt, ein Bezug zu dem zu bewertenden Grundstück bzw. zu der Wertzone, in der das zu bewertende Grundstück belegen ist, nicht hergestellt wird, ergibt sich aus den der Klägerin zur Verfügung gestellten und der festgesetzten Beitragsforderung zugrunde gelegten Unterlagen jedenfalls in den ‚Eckpunkten‘, wie der gegen die Klägerin festgesetzte Ausgleichsbetrag ermittelt worden ist. Namentlich wird noch hinreichend deutlich, dass die Beklagte die Bodenwerte für das Grundstück der Klägerin ermittelt hat, indem sie besondere Bodenrichtwerte und diesen zugrunde liegende Schichtwerte herangezogen und ins Verhältnis zu der konkreten Art und dem konkreten Maß der Nutzung des Grundstücks der Klägerin gesetzt hat. Aus der Wertbeurteilung ergibt sich ferner, dass die sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen mit Hilfe der ‚Zielbaummethode‘ ermittelt wurden, bei der die auf der Sanierung beruhende Verbesserung der Lagequalität anhand einzelner Lagekriterien bemessen wurden. Die dem zugrunde liegenden tatsächlichen Erwägungen ergeben sich – zumindest in den insoweit ausreichenden Eckpunkten – aus den der Wertbeurteilung beigefügten Zustandsbeschreibungen. Damit hat die Beklagte die maßgeblichen Bewertungsparameter hinreichend offengelegt und auf diese Weise die Klägerin – wovon diese auch Gebrauch gemacht hat (s.o.) – in die Lage versetzt, weitere Erläuterungen konkret bei der Beklagten nachzufragen. Vor diesem Hintergrund greift der Einwand der Klägerin, die Zielbaummethode und die Herleitung der Bodenrichtwerte und Schichtwerte bei gleichzeitiger Verwendung von Umrechnungskoeffizienten seien in den angefochtenen Bescheiden nicht ausreichend erklärt und nachvollziehbar, im Ergebnis und mit Blick auf die formalen Anforderungen aus § 39 Abs. 1 HmbVwVfG nicht durch. Derartiger ins Detail gehender Erläuterungen bedarf es nicht, solange der Abgabenpflichtige die Möglichkeit erhält, aufgrund der ihm mitgeteilten Eckpunkte der Bewertung weitergehende Erkenntnisse anderweitig – insbesondere bei der Behörde – zu erlangen bzw. nachzufragen. Dies war vorliegend gewährleistet.“ Nach diesen Maßgaben ist die Beklagte vorliegend ihrer Pflicht zur Offenlegung der wesentlichen Bewertungsparameter im Rahmen der schriftlichen Begründung ihres Bescheides nicht hinreichend nachgekommen. Nach Auffassung der Kammer gehören zu den wesentlichen Angaben tatsächlicher und rechtlicher Art im Falle sanierungsrechtlicher Ausgleichsbeträge zunächst die von der Behörde bzw. dem Gutachterausschuss im jeweiligen Einzelfall herangezogene Wertermittlungsmethode bzw. die maßgeblichen Bewertungsparameter. Denn die Wahl des Verfahrens zur Ermittlung der maßgeblichen Bodenrichtwerte ist nach den §§ 10 ff., 15 ImmoWertV 2010 von verschiedenen Faktoren abhängig und steht im Ermessen der Gemeinde. Dabei ist die Vielfalt an möglichen Wertermittlungsverfahren durchaus groß, sodass nicht ohne Weiteres auf eine bestimmte Methode geschlossen werden kann (siehe hierzu den Überblick in EZBK/Kleiber/Fieseler, 147. EL August 2022, BauGB § 154 Rn. 120 ff.). Darüber hinaus sind die auf die jeweilige Wertermittlungszone bezogenen wesentlichen Anknüpfungstatsachen zu benennen. Es muss zumindest erkennbar werden, welche Sanierungsmaßnahmen als werterhöhend angesehen worden sind (vgl. hierzu beispielhaft OVG Hamburg, Urteil vom 16.04.2015, a.a.O., unter Bezugnahme folgender Anknüpfungstatsachen: Begrünung im Straßenraum; Spiel- und Freizeitmöglichkeiten für Kinder und Jugendliche; soziale Infrastruktur; Belastung durch motorisierten Individualverkehr; Parkplatzangebot, ruhender Verkehr). Nur so können die betroffenen Eigentümer (und auch das Gericht) in die Lage versetzt werden, weitergehende Erkenntnisse zu erlangen bzw. nachzufragen, um die Wertermittlung und -erhöhung anschließend auf Plausibilität zu prüfen. Der angefochtene Bescheid enthält indes weder konkrete Angaben zu der von der Beklagten bzw. dem Gutachterausschuss angewandten Wertermittlungsmethode noch zu weiteren maßgeblichen Bewertungsparametern. Zwar enthält der Bescheid eine Berechnungstabelle, aus der sich die jeweils errechneten Werte (Anfangs- und Endwert; Differenz = Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung; Ausgleichsbetrag abzgl. Vorausleistungen) ergeben. Jedoch fehlt es an Angaben oder Anhaltspunkten dazu, wie die jeweiligen Werte ermittelt worden sind. Die Beklagte beschränkt sich stattdessen auf die Nennung der rechtlichen Grundlagen (§ 154 BauGB) unter Heranziehung des Beschlusses des Stadtrates vom 16.03.2017. Aus diesem geht jedoch nur hervor, dass 95% des Gesamtbetrages als Vorausleistung zu erheben sind, aber nicht, auf welchem Weg der Ausgleichsbetrag ermittelt wird. Es fehlen Angaben zur Wertbeurteilung betreffend das Sanierungsgebiet und den zugehörigen Zustandsbeschreibungen für die entsprechende Wertzone des klägerischen Grundstücks. Auch sind in dem Bescheid keine für die Bewertung wesentlichen Anknüpfungstatsachen benannt, welche die Beklagte bzw. der Gutachterausschuss der Ermittlung der einschlägigen Werte zugrunde gelegt hat. Die Klägerin konnte aus der Begründung nicht ersehen bzw. anhand der ihr zur Verfügung gestellten Parameter durch weitere eigene Nachforschungen ohne Weiteres ermitteln, woraus sich der ihr gegenüber festgesetzte Vorauszahlungsbetrag ergibt. Es wird vielmehr der Klägerin überlassen, überhaupt erst nach entsprechenden Anknüpfungstatsachen und einer geeigneten Wertermittlungsmethode zu suchen, um die ihr auferlegten Beträge nachvollziehen zu können. Hierfür fehlen der Klägerin sowohl in objektiver als auch subjektiver Hinsicht der erforderliche Zugang bzw. die notwendigen Anhaltspunkte. Dies widerspricht dem gemäß Art. 19 Abs. 4 GG gewährleisteten Gebot effektiven Rechtsschutzes (siehe dazu BVerfG, Beschluss vom 20.05.1988 - 1 BvR 273/88 -, juris Rn. 22). Der Verstoß gegen das formelle Begründungserfordernis ist auch nicht durch Nachholung der Begründung im Widerspruchsverfahren oder im Verwaltungsprozess geheilt worden, § 45 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 VwVfG. Denn weder im Widerspruchsverfahren noch im Verwaltungsprozess - insbesondere in der mündlichen Verhandlung - ist die Beklagte dem Begründungserfordernis hinreichend nachgekommen. Im Widerspruchsbescheid vom 24.03.2021 nimmt die Beklagte weiterhin im Wesentlichen auf die Berechnungstabelle Bezug und verweist im Übrigen auf die gesetzlichen Grundlagen. Hinsichtlich der Wertzonenaufteilung des Grundstückes der Klägerin verweist sie lediglich auf den Umstand, dass sich das veranlagte Grundstück mit einer Teilfläche von 492 m² im „Teil 1 (Wertzone)“ befände und mit einer Fläche von 185 m² im „Teil 2 (Wertzone)“. Aus welchem Grund und unter Anwendung welcher Kriterien das Grundstück der Klägerin in diese Wertzonen eingeteilt worden ist, wird nicht deutlich. Auch der Verweis auf die dem Widerspruchsbescheid beigefügte „Anlage Wertzonenaufteilung“ gibt hierüber keinen Aufschluss. Im Verwaltungsprozess ging die Beklagte in ihren Schriftsätzen vordergründig auf die rechtlichen Einwendungen der Klägerin ein, äußerte sich jedoch weiterhin nicht zu den o.g. Bewertungsparametern. Soweit die Beklagte in ihrem Schriftsatz vom 22.12.2021 allein auf die Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Sachsen-Anhalt für das Sanierungsgebiet „L.-Innenstadt“ vom 25.06.2019 abstellt, wird hieraus weder deutlich, welche Wertermittlungsmethode zur Ermittlung der Bodenrichtwerte angewandt worden ist, noch, welche Anknüpfungstatsachen die Beklagte für das betroffene Sanierungsgebiet zugrunde gelegt hat. Soweit der Prozessbevollmächtigte der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vorgetragen hat, aus der Bodenrichtwertkarte ergebe sich, dass vorliegend das Bodenrichtwertverfahren zur Anwendung gekommen sei, so kann dem bereits nicht gefolgt werden. Denn die Bodenrichtwertkarte enthält keine Angaben zum Wertermittlungsverfahren und gibt im Übrigen auch keinen Aufschluss über die im Fall der Klägerin herangezogenen Berechnungsparameter. Auf Nachfrage konnte der Prozessbevollmächtigte der Beklagten keine weiteren Angaben zur Wertermittlungsmethode oder den der Ermittlung zugrundeliegenden Tatsachen machen. Er verteidigte vielmehr den angegriffenen Bescheid. Hinzu kommt, dass die in den Berechnungstabellen der Bescheide angegebenen Werte (Anfangs- und Endwert) nicht den in der Bodenrichtwertkarte enthaltenen Bodenrichtwerten entsprechen. So ergibt sich aus der von der Beklagten in Bezug genommenen Bodenrichtwertkarte ein sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert betreffend das Grundstück der Klägerin zum Stichtag 28.05.2019 von 19,00 €/m² und ein sanierungsbeeinflusster Bodenrichtwert von 23,00 €/m², während in der Berechnungstabelle im angefochtenen Bescheid Anfangswerte von 18,4256 €/m² und 4,6550 €/m² sowie Endwerte von 22,3652 €/m² und 5,3130 €/m² zugrunde gelegt worden sind. Vor diesem Hintergrund konnte sich für die Klägerin nicht ohne Weiteres erschließen, dass die Bodenrichtwertkarte für die Festsetzung ihres Vorauszahlungsbetrages zur Anwendung kam. Gerade bei derart bestehenden Unklarheiten und Widersprüchen bedarf es einer weitergehenden Begründung und Erläuterung seitens der Beklagten, um überhaupt erst die Voraussetzungen für eine etwaige Plausibilitätskontrolle zu ermöglichen. Denn auch insoweit ist das Maß der erforderlichen Begründung unter Berücksichtigung der jeweiligen individuellen Verständnisfähigkeit des Betroffenen zu bestimmen. Diesem Maßstab wird der angefochtene Bescheid - auch unter Berücksichtigung des ergänzenden Vortrags der Beklagten im Klageverfahren - nicht gerecht. Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, dass die von der Beklagten angewandten Werte (Berechnungstabelle) im Vergleich zu den sich aus der Bodenrichtwertkarte vom 25.06.2019 ergebenen Werte - deren Richtigkeit unterstellt - im Ergebnis zu einer geringeren (errechneten) sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung führen. Soweit die Beklagte vorbringt, die Klägerin sei durch die Anwendung der - möglicherweise fehlerhaft - berechneten Werte in der Tabelle nicht beschwert, kann dies im Rahmen der Begründungspflicht i.S.d. § 121 Abs. 1 AO bzw. § 39 Abs. 1 VwVfG nicht berücksichtigt werden. Denn die Rechtsverletzung der Klägerin folgt nach den obigen Feststellungen bereits unmittelbar aus dem vorliegenden Formverstoß. Die Beklagte vermag sich schließlich auch nicht etwa darauf zu berufen, dass es sich bei einem Ausgleichsbetrag nach § 154 Abs. 3 BauGB um einen Geldleistungsverwaltungsakt handelt, bei dem grundsätzlich die (gerichtliche) Verpflichtung zur Spruchreifmachung besteht (vgl. BVerwG, Beschluss vom 04.09.2008 - 9 B 2/08 -, juris; Hess. VGH, Urteil vom 20.06.2013 - 3 A 1832/11 -, juris). Diese Pflicht besteht für das Gericht erst bei der Prüfung der materiellen Rechtmäßigkeit des angegriffenen Bescheides im Rahmen der dann vorzunehmenden Plausibilitätskontrolle. Das Gericht ist hingegen nicht verpflichtet, die formelle Rechtmäßigkeit eines Bescheides herbeizuführen. II. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten durch die Klägerin für das Vorverfahren war gemäß § 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO für notwendig zu erklären, da es der Klägerin angesichts der rechtlichen Problematik nicht zumutbar war, das Vorverfahren ohne Rechtsanwalt zu führen. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 167 VwGO, 708 Nr. 11, 711 ZPO. Die Berufung ist gemäß § 124a Abs. 1 Satz 1 VwGO i.V.m. § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache zuzulassen. Die entscheidungserhebliche Frage, welche Anforderungen im Einzelnen an die hinreichende Begründung eines Bescheides über die Heranziehung zu einer Vorauszahlung zu einem sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag zu stellen sind, insbesondere welche wesentlichen Bewertungsparameter darin enthalten sein müssen und welche Anknüpfungstatsachen in Bezug auf das betroffene Sanierungsgebiet zu benennen sind, ist - soweit ersichtlich - bisher in der obergerichtlichen Rechtsprechung nicht geklärt. Zugleich kann nicht ausgeschlossen werden, dass diese Frage auch in anderen Fallgestaltungen an Bedeutung gewinnen kann. Beschluss Der Streitwert wird gemäß § 52 Abs. 3 GKG i.V.m. Ziffer 1.5 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit in der Fassung der am 31.05./01.06.2012 und am 18.07.2013 beschlossenen Änderungen (Streitwertkatalog) auf 1.956,99 € festgesetzt. Die Klägerin wendet sich gegen die Heranziehung zu einer Vorauszahlung zu einem sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag in Höhe von 1.956,99 €. Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks in C-Stadt OT L., A-Straße 1, Gemarkung L., Flur 10, Flurstück 1196. Das Grundstück der Klägerin liegt im Bereich des mit der Sanierungssatzung der Stadt L. vom 26.05.1994 (Bekanntmachung am 06.04.1995 im Amtsblatt für den Landkreis Anhalt-A-Stadt) festgelegten Sanierungsgebietes „L. Innenstadt". Das Grundbuch von L. enthält unter Bl. 1602, Zweite Abteilung, laufende Nr. 1 mit Datum vom 08.01.1996 eine entsprechende Eintragung zur Durchführung des Sanierungsverfahrens. Während des Sanierungsverfahrens sind ausweislich des Grundbuchs mehrere Voreigentümer eingetragen worden. Hierzu erteilte die Beklagte bzw. deren Rechtsvorgängerinnen (Verwaltungsgemeinschaft E.-E.-N. bzw. Verwaltungsgemeinschaft C-Stadt-L.-F.) entsprechende sanierungsrechtliche Genehmigungen, denen jeweils eine Kaufpreisprüfung vorausging. Die Beklagte unterbreitete dem vormaligen Eigentümer des streitbefangenen Grundstücks am 24.01.2008 ein Angebot über die Ablösung des Sanierungsausgleichsbetrages, welches dieser nicht annahm. Mit Beschluss des Stadtrates der Beklagten vom 16.03.2017 setzte dieser fest: „1. All jene Eigentümer der Grundstücke, die in 2007/2008 kein Angebot bekommen haben, erhalten ein Angebot zur Ablösung des Betrages mit einem 10-prozentigen Abschlag bei Zahlung innerhalb eines Monats. 2. All jene Eigentümer, die das Angebot in 2007/2008 nicht angenommen haben, erhalten einen Vorausleistungsbescheid i.H.v. 95 % des Gesamtbetrages und am Ende der Sanierung einen Bescheid über die restlichen 5 % (diese 5 % sind dann zu je 1/3 an Bund und Land abzuführen).“ Mit Auflassung vom 02.05.2017 erwarb die Klägerin das streitbefangene Grundstück vom Voreigentümer. Mit Kaufpreisprüfung vom 22.05.2017 stellte die Beklagte, wie auch bei den vorherigen Veräußerungen, fest, dass der Kaufpreis des Grundstückes den Bodenwert unterschreite, weil die noch ausstehende Gebäudesubstanz sanierungsbedürftig sei. Am 01.06.2017 erteilte sie sodann die sanierungsrechtliche Genehmigung zum Grundstückskaufvertrag. Am 08.02.2018 erfolgte die Eigentumseintragung der Klägerin im Grundbuch. Ausweislich der Feststellung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Sachsen-Anhalt für das Sanierungsgebiet „L.-Innenstadt“ (Bodenrichtwertkarte) vom 25.06.2019 betrug der sanierungsunbeeinflusste Bodenrichtwert betreffend das Grundstück der Klägerin zum Stichtag 28.05.2019 19,00 €/m² und der sanierungsbeeinflusste Bodenrichtwert 23,00 €/m². Mit Bescheid vom 19.11.2020 setzte die Beklagte gegenüber der Klägerin für das genannte Grundstück eine Vorauszahlung auf den Ausgleichsbetrag für das Sanierungsgebiet „Innenstadt L.“ in Höhe von 1.956,99 € fest. Zur Begründung führte sie aus, die Sanierungsmaßnahme sei weitestgehend abgeschlossen. Die Beklagte sei gemäß § 154 BauGB verpflichtet, nach Abschluss der Sanierung die aufgrund der durchgeführten Sanierungsmaßnahmen entstandenen Wertsteigerungen der Grundstücke (für Grund und Boden) vom jeweiligen Grundstückseigentümer als Ausgleichsbetrag zu erheben. Gemäß § 154 Abs. 3 und Abs. 6 BauGB sei der Ausgleichsbetrag nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu erheben, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig sei. Dies treffe hier zu. Nach Beschluss des Stadtrates vom 16.03.2017 sei 95% des Gesamtbetrages als Vorausleistung zu erheben. Der Bescheid enthielt folgende tabellarische Berechnungsdarstellung: Grundstücksgröße 779 m² davon im Sanierungsgebiet 677 m² Teil 1 (Wertzone) Teil 2 (Wertzone) Anfangswert 18,4256 €/m² 4,6550 €/m² Endwert 22,3652 €/m² 5,3130 €/m² Differenz = Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung je m² 3,9395 €/m² 0,6580 €/m² Fläche im Sanierungsgebiet 492 m² 185 m² Ausgleichsbetrag 1.938,26 € 121,73 € abzgl. Vorausleistungen 0,00 € Vorausleistungsbetrag 2.059,99 € hiervon 95% als Vorauszahlung 1.956,99 € Gegen diesen Bescheid erhob die Klägerin mit Schreiben vom 18.12.2020 Widerspruch. Zur Begründung trug sie im Wesentlichen vor, der Bescheid sei sowohl formell als auch materiell rechtswidrig. Der Bescheid sei nicht hinreichend bestimmt. Er lasse nicht erkennen, für welche Maßnahme der Beitrag erhoben werde. Es würde die Mitteilung fehlen, von welchem Gesamtbetrag 95 % als Vorausleistung erhoben worden. Der Gesamtbetrag würde sich insbesondere nicht aus dem Bescheid ergeben. Es seien vielmehr zwei verschiedene Ausgleichsbeträge berechnet worden. Die Vorauszahlung sei auf den Vorausleistungsbetrag berechnet worden, nicht auf die Ausgleichsbeträge. Der Vorauszahlungsbetrag würde zudem den Ausgleichsbetrag übersteigen. Eine korrekte Berechnung sei dem Bescheid nicht beigefügt. Wie die mitgeteilten Anfangs- und Endwerte berechnet worden seien, ergebe sich aus dem Bescheid ebenfalls nicht. Diese Werte seien daher nicht nachvollziehbar. Die Bezugnahmen auf § 154 Abs. 3 BauGB einerseits und § 154 Abs. 6 BauGB andererseits seien zudem widersprüchlich. Ermessenserwägungen seien dem Bescheid ebenfalls nicht zu entnehmen. Mit Widerspruchsbescheid vom 24.03.2021 wies die Beklagte den Widerspruch zurück. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus, aus dem Bescheid gehe eindeutig hervor, dass der Sanierungsbeitrag bzw. die Vorausleistung hierauf für das Sanierungsgebiet „Innenstadt L.“ erhoben worden seien. In Bezug auf das genannte Sanierungsgebiet sei zudem die Satzung öffentlich bekanntgemacht worden, sodass insgesamt keine Zweifel bestünden, wofür ein Beitrag erhoben worden sei. Die Angabe von konkreten „Maßnahmen" im Rahmen der Sanierung sei weder erforderlich noch üblich. Zwar seien die Bezeichnungen in der Berechnung im Bescheid vom 19.11.2020 nicht ganz korrekt. Denn statt „Vorausleistungsbetrag" habe es „voraussichtlicher Endbetrag" heißen müssen. In Bezug auf diesen sei nämlich die Vorausleistung in Höhe von 95 % zu erheben. Die Beklagte verwies dabei auf eine im Widerspruchsbescheid enthaltene überarbeitete Berechnungsdarstellung. Der Bescheid sei jedoch trotz der fehlerhaften Bezeichnung auslegungsfähig. Denn aus dem Text vor der Berechnung gehe hervor, dass der Stadtrat in seiner Sitzung vom 16.03.2017 beschlossen habe, 95 % des Gesamtbetrages als Vorausleistung zu erheben. Auch im Übrigen sei der Bescheid nachvollziehbar. Dass sich der Gesamtbetrag aus zwei Teilbeträgen zusammensetze, sei dem Umstand geschuldet, dass sich das veranlagte Grundstück mit einer Teilfläche von 492 m² im Teil 1 (Wertzone) befinde und mit einer Fläche von 185 m² im Teil 2 (Wertzone). Auch übersteige der Vorauszahlungsbetrag nicht den Ausgleichsbetrag, denn der von der Klägerin in Bezug genommene Betrag in Höhe von 1.938,26 € betreffe nur den Teilbereich des Grundstücks, der in Teil 1 liege. Hinzuzurechnen sei der Betrag von 121,73 € für Teil 2, woraus sich ein voraussichtlicher Endbetrag in Höhe von 2.059,99 € in Summe ergebe. Hiervon seien die 95 % korrekt berechnet worden. Die Berechnung der Anfangs- und Endwerte müsse sich indes nicht aus dem Bescheid ergeben. Der Beklagten stünde hierbei mangels gesetzlicher Regelung zur Methode der Wertermittlung ein Wertermittlungsspielraum zu. Zudem sei die abschließende Festsetzung eines restlichen Ausgleichsbetrages zulässig, sodass der Endbescheid in voller Höhe festgesetzt werde, wobei eine bereits geleistete Vorauszahlung beim Zahlungsgebot in Abzug gebracht werde. Eine Unzumutbarkeit für die Klägerin ergebe sich hieraus nicht. Auch müsse der Vorausleistungsbescheid keine Angaben zu den Zielen und Zwecken der Sanierung enthalten. Dies sei gesetzlich nicht vorgesehen. Aus dem Bescheid ergebe sich insbesondere auch kein Widerspruch unter Bezugnahme des § 154 Abs. 3 BauGB hinsichtlich des Ausgleichsbetrages einerseits und § 154 Abs. 6 ВаuGВ hinsichtlich der Vorauszahlung andererseits. Der Bescheid sei auch nicht ermessensfehlerhaft. Die Beklagte sei nach Grund und Höhe an den Stadtratsbeschluss gebunden. Am 16.04.2021 hat die Klägerin Klage erhoben. Sie trägt ergänzend zu ihrer Widerspruchsbegründung vor, für die bis zum Zeitpunkt des Erwerbs der Klägerin durchgeführten Sanierungsmaßnahmen im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet könne sie von der Beklagten nicht auf einen Ausgleichsbetrag in Anspruch genommen werden. Vielmehr habe die Beklagte wegen des seit 1995 laufenden Sanierungsverfahrens die Voreigentümer rechtlich zur Vorauszahlung in Anspruch zu nehmen. Seit Eintragung der Klägerin im Grundbuch für das streitbefangene Grundstück in L. sei eine Bodenwerterhöhung nicht entstanden. Die Festsetzung eines Beitrages ohne Rücksicht auf die Entstehung der Beitragsschuld sei mehr als 20 Jahre nach dem Ablauf des Jahres, in dem die Vorteilslage eintrat, nicht mehr zulässig. Die Vorteilslage sei kraft Gesetzes in dem Zeitpunkt entstanden, in welchem die das Grundstück betreffenden Sanierungsmaßnahmen abgeschlossen worden seien. Etwaige Vorteile für das betroffene Grundstück seien demnach zeitlich vor dem Erwerb durch die Klägerin entstanden. Darüber hinaus sei die Beklagte verpflichtet, die Sanierungssatzung gemäß § 162 BauGB aufzuheben. Auch habe die Beklagte die Rechtswirkungen des durchgeführten Bodensonderungsverfahrens im Jahr 2001 bei der Ermittlung der wertrelevanten sanierungsbedingten Zustandsunterschiede vor Beginn und nach Beendigung der Sanierung unberücksichtigt gelassen. Des Weiteren seien gemäß § 155 Abs. 1 Nr. 3 BGB auf den Ausgleichsbetrag die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks anzurechnen, die die Klägerin beim Erwerb des Grundstücks als Teil des Kaufpreises in zulässiger Weise entrichtet habe. Es sei nicht nachvollziehbar, welche Maßnahmen nach dem Stand der Planungen der Sanierung im Zeitpunkt nach dem Erlass der Sanierungssatzung vorgesehen und tatsächlich durchgeführt worden seien. Zudem sei die Bodenwertermittlung im Hinblick auf den Anfangs- und Endwert des Grundstücks der Klägerin unzutreffend erfolgt. Der Bescheid der Beklagten lasse nicht erkennen, für welche Maßnahmen der Betrag erhoben werde. Auch sei der Stichtag für den Anfangswert durch die Beklagte unzutreffend ermittelt worden. Hierbei sei auf den Zeitpunkt Juni 1992 abzustellen gewesen. Auch die Höhe der Vorauszahlung sei zu beanstanden. Insbesondere seien die allgemein anerkannten Grundsätze der Wertermittlung nicht beachtet worden. Die Beklagte habe den der Bewertung zugrundeliegenden Sachverhalt nicht vollständig ermittelt. Die bloße Bildung von Anfangs- und Endwerten reiche nicht aus. Grundlage für einen Bescheid der Beklagten müsse unter anderem eine nachvollziehbare und nachprüfbare Kostenfinanzierungsübersicht sein. Weder aus dem Bescheid noch aus dem Widerspruchsbescheid sei nachvollziehbar, dass die Beklagte eine anerkannte Wertermittlungsmethode -Vergleichswertverfahren- gewählt habe. Der Bescheid der Beklagten lasse auch nicht erkennen, auf welchen Wertermittlungsstichtag die Beklagte abstelle. Seit dem Wegfall der Erhebung von Straßenausbaubeiträgen in Sachsen-Anhalt sei es außerdem unzulässig, im Rahmen der Ausgleichsbeträge entstandene Kosten für den Straßenausbau auf dem „Umweg“ der Sanierungssatzung gegen die betroffenen Grundstückseigentümer zu erheben. Auch sei nicht erkennbar, dass die Beklagte diejenigen Lagewerterhöhungen, die durch einzelne private Baumaßnahmen oder deren Gesamtheit entstanden seien, bei der Ermittlung der Endwerte unberücksichtigt gelassen habe. Dies stelle einen Verstoß gegen das Transparenzgebot dar. Die Klägerin beantragt, den Bescheid der Beklagten vom 19.11.2020 über die Vorauszahlung eines Ausgleichsbetrages für die Gemarkung L., Flur 10, Flurstück 1196 in der Fassung des Widerspruchsbescheides vom 24.03.2021 aufzuheben und die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten im Widerspruchsverfahren für notwendig zu erklären. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Sie trägt ergänzend zur Begründung des Widerspruchsbescheides vor, es bestehe keine Pflicht, bei jedem Eigentumswechsel die Erhebung einer Vorauszahlung geltend zu machen. Vielmehr seien alle Erwerber mit den Kaufverträgen über den Umstand der Sanierung informiert gewesen. Dies gelte auch für die Klägerin. Soweit sie geltend mache, es könnten nur Sanierungsmaßnahmen nach ihrem Grundstückserwerb berücksichtigt werden, treffe dies nicht zu. Die Behauptung der Klägerin, dass die Erwerber durch Kaufvertrag an den jeweiligen Veräußerer einen Kaufpreis entrichtet hätten, der dem Wert des Grundstücks einschließlich aufstehender Gebäude entsprochen habe, sei ebenfalls unzutreffend. Anhand der durchgeführten Kaufpreisprüfungen werde deutlich, dass die Erwerber jeweils gerade keinen Kaufpreis gezahlt hätten, in dem der bis zum Zeitpunkt des Abschlusses der Kaufverträge entstandene sanierungsbedingte Bodenwert enthalten gewesen wäre. Soweit der Bodenrichtwert zum maßgeblichen Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages einschließlich der Vereinbarung über den Kaufpreis und die entsprechende Kaufpreisprüfung (also zum Zeitpunkt der Eintragung im Grundbuch als Eigentümerin) 18,00 €/m² betragen habe, seien dies ausweislich der Feststellung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Sachsen-Anhalt für das Sanierungsgebiet „L.-Innenstadt“ zum Stichtag 28.05.2019 23,00 €/m² gewesen. Soweit die Klägerin ausführe, eine sanierungsbedingte Erhöhung des Bodenwertes des Grundstücks habe nach dem Erwerb des Grundstücks nicht stattgefunden, sei dies unerheblich. Es komme nicht auf den Zeitpunkt des Erwerbs an. Vielmehr seien der Anfangswert und der Endwert maßgeblich, keine Zwischenwerte, insbesondere nicht zu Zeitpunkten eines Eigentumswechsels. Die Klägerin könne auch nicht die Aufhebung der Sanierungssatzung gemäß § 162 Abs. 1 Satz 1 BauGB geltend machen, da es ihr bereits an einem entsprechenden Rechtsanspruch fehle. Die Bodenwertermittlung sei zudem zutreffend erfolgt. Der Bescheid der Beklagten führe sowohl Anfangs- als auch Endwert auf. Weitere Berechnungsdarstellungen seien nicht erforderlich. Im Übrigen sei hinsichtlich der Wertermittlung auf die zutreffenden und nachvollziehbaren Ermittlungen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Sachsen-Anhalt zu verweisen. Soweit die Werte in der Berechnungstabelle des Bescheides von denen in der Bodenrichtwertkarte betreffend das Grundstück der Klägerin abwichen, sei diese hierdurch jedenfalls nicht beschwert. Denn unter Zugrundelegung der in der Bodenrichtwertkarte enthaltenen Anfangs- und Endwerte hätte sogar ein noch höherer Sanierungsausgleichsbetrag erhoben werden müssen. Der Wegfall der Erhebung von Straßenausbaubeiträgen in Sachsen-Anhalt führe ebenfalls nicht zu einer Unwirksamkeit der bundesrechtlichen Regelungen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhaltes und des Vorbringens der Beteiligten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und den beigezogenen Verwaltungsvorgang verwiesen. Diese Unterlagen waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung und Entscheidungsfindung.