17 K 5721/10

Grundsteuererlass bei >50% Rohertragsminderung; Internetvermarktung kann Zeitungsannoncen ersetzen • Bei einer Rohertragsminderung von mehr als 50% besteht nach § 33 Abs.1 GrStG ein Anspruch auf Teilerlass der Grundsteuer in Höhe von 25%, wenn der Steuerpflichtige die Minderung nicht zu vertreten hat. • Für Erlasszeiträume ab 2008 sind die ehemals geforderten ungeschriebenen Merkmale der Atypik und der vorübergehenden Dauer der Ertragsminderung nicht mehr erforderlich. • Bei Gewerbeimmobilien können intensive Internetvermarktung und gezielte Anschreiben einen Zeitungsannoncen-Einsatz ersetzen; die Nutzung eines Maklers kann als ausreichende Vermietungsbemühung gelten, soweit dessen Vorgehen dem Auftraggeber nicht zuzurechnen ist oder diesem nicht vorwerfbar ist. Die Klägerin ist Eigentümerin eines 6-geschossigen Büro-/Labor- und Lagergebäudes in L. mit insgesamt ca. 3.295 qm; zu Beginn 2009 waren etwa 1.100 qm vermietet. Für 2009 beantragte sie einen Teilerlass der Grundsteuer; sie gab einen normalen Jahressollmietertrag bei Vollvermietung von 234.650,52 EUR und einen tatsächlichen Ertrag von 107.620,43 EUR an. Die Beklagte lehnte den Antrag ab, weil Alt-Mietverträge und Kündigungsschreiben nicht vorgelegt wurden und die Vermietungsbemühungen nicht hinreichend nachgewiesen seien; sie hielt Zeitungsannoncen für erforderlich. Die Klägerin hatte einen professionellen Makler beauftragt, der Exposé erstellte, das Objekt auf mehreren Immobilien-Internetseiten anbot und gezielt Makler und Interessenten anschrieb. Die Klägerin klagte auf Verpflichtung zur Gewährung eines 25%igen Grundsteuererlasses für 2009. • Die Klage ist begründet; die Ablehnung des Erlassantrags verstößt gegen § 113 Abs.5 VwGO. Nach § 33 Abs.1 GrStG ist bei bebauten Grundstücken ein Teilerlass von 25% vorgesehen, wenn der Rohertrag im Erlasszeitraum um mehr als 50% gemindert ist und der Steuerpflichtige die Minderung nicht zu vertreten hat. • Die Klägerin hat nach ihren Angaben nur 45,86% des normalen Rohertrags erzielt, damit liegt eine Ertragsminderung von mehr als 50% vor; die Beklagte zog dies in der mündlichen Verhandlung nicht mehr in Zweifel. • Die früher von Rechtsprechung geforderten ungeschriebenen Merkmale der Atypik und der vorübergehenden Dauer sind für Zeiträume ab 2008 nach aktueller Rechtsprechung (OVG NRW) nicht mehr erforderlich; der Gesetzgeber hat durch Neufassung des § 33 GrStG 2008 die Voraussetzungen anders gestaltet, sodass ein engeres Verständnis dieser Merkmale nicht mehr erforderlich ist. • Der Klägerin ist die Minderung nicht zuzurechnen: sie hat umfangreiche, objektangepasste Vermietungsbemühungen nachgewiesen, insbesondere die Beauftragung einer erfahrenen Maklerfirma, Erstellung eines professionellen Exposés, intensive Internetpräsenz und gezielte Anschreiben weiterer Makler und potenzieller Mieter. • Das Fehlen von Zeitungsannoncen ist nicht automatisch erlassschädlich. Für Gewerbeimmobilien im relevanten Markt und im Jahr 2009 reicht eine intensive Internetvermarktung und gezielte Ansprache, da Zeitungsanzeigen keinen nennenswerten zusätzlichen Interessentenkreis mehr erreichen würden; Zeitungsinserate wären wirtschaftlich unverhältnismäßig gewesen. • Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs.1 VwGO. Die Beklagte wird verpflichtet, den Bescheid vom 25.08.2010 aufzuheben und der Klägerin für das Jahr 2009 einen Grundsteuererlass in Höhe von 25% zu gewähren. Begründet wurde dies damit, dass die Klägerin eine Ertragsminderung von mehr als 50% dargelegt hat und die Minderung nicht von ihr zu vertreten ist, weil sie ausreichende und objektgerechte Vermietungsbemühungen durch eine professionelle Maklervermittlung sowie umfassende Internetvermarktung nachgewiesen hat. Die von der Behörde geforderte Vorlage alter Mietverträge und das Fehlen von Zeitungsannoncen rechtfertigten die Ablehnung des Antrags nicht. Die Klägerin hat damit in der Sache obsiegt; die Beklagte trägt die Verfahrenskosten.