23 K 31/07

Tenor Die Duldungsbescheide des Beklagten vom 20.10.2006 und der Widerspruchsbescheid des Beklagten vom 30.11.2006 werden aufgehoben. Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens. Die Zuziehung des Prozessbevollmächtigten im Vorverfahren wird für notwendig erklärt. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Der Vollstreckungsschuldner darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des insgesamt zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. 1 T a t b e s t a n d 2 Die Beteiligten streiten um die Verpflichtung der Kläger als Grundstückserwerber mittels Duldungsbescheiden für rückständige Grundsteuer. 3 Die Kläger sind zu je ½ Eigentümer des Grundstücks E.----------straße 000 in Köln (Gemarkung Köln-S. , Flur 00, Flurstücke 000 und 000). 4 Zunächst war Eigentümer dieses und mindestens eines weiteren Grundstücks Herr X. E1. . Mit Bescheid über Grundbesitzabgaben vom 25.01.1999 setzte der Beklagte diesem gegenüber die Grundsteuer für das Jahr 1999 auf 3.817,00 DM fest, fällig gemeinsam mit anderen Grundbesitzabgaben in vier Teilbeträgen am 15.02.1999, 15.05.1999, 15.08.1999 und 15.11.1999. 5 Mit Beschluss des Amtsgerichts Köln vom 17.03.1999 wurde die Zwangsverwaltung des Objektes E.----------straße 000 angeordnet und Herr I. W. T. zum Zwangsverwalter bestellt. Hiervon erhielt der Beklagte Kenntnis und vermerkte, die Grundbesitzabgaben ab der Fälligkeit 15.02.1999 seien vom Zwangsverwalter zu entrichten. 6 Sodann ordnete das Amtsgericht Köln zunächst die Zwangsversteigerung des Grundstücks E.----------straße 000 an und bestimmte den Versteigerungstermin auf den 14.04.2000. Durch Beschluss vom 16.03.2000 ordnete es für Herrn E1. jedoch Betreuung an, Aktenzeichen 54 XVII D 88/00. Zur Betreuerin wurde Frau Rechtsanwältin H. F. bestellt. Darauf Bezug nehmend, hob das Amtsgericht Köln mit Beschluss vom 24.03.2000, Aktenzeichen 91 K 24/99, den Versteigerungstermin auf. Es führte zur Begründung aus, ausweislich des sich in den Sachakten befindlichen psychiatrischen Gutachtens sei Herr E1. krankheitsbedingt nicht mehr in der Lage, seine Angelegenheiten selber zu besorgen. Er sei geschäftsunfähig. Nach dem im Gutachten geschilderten Sachverhalt könne nicht davon ausgegangen werden, dass sich sein Zustand in kurzer Zeit erheblich verschlechtert habe. Es ergäben sich dadurch ganz erhebliche Zweifel an der Prozessfähigkeit des Herrn E1. und damit an der Wirksamkeit der an ihn erfolgten Zustellungen. 7 Mit notariellen Verträgen vom 24.03.2000 und 26.09.2000 veräußerte Herr E1. , vertreten durch seine Betreuerin, das Grundstück E.----------straße 000 an die Kläger zu einem Kaufpreis von 900.000,00 DM (Notar: Dr. Erich Schmitz, Köln, Urkundennummern 000/00 0 und 0000/00 0). Im Grundbuch eingetragene Grundschulden betrugen 655.000,00 DM nebst Zinsen und Nebenleistungen. 8 Die Bayerische Handelsbank AG teilte dem Notar Dr. Schmitz mit Schreiben vom 07.02.2001 mit, ihr Forderungsbetrag an dem Gesamtkaufpreis werde auf 572.540,82 DM beziffert. Werde dieser nicht befriedigt, behalte sie sich eine Rücknahme des Treuhandvertrages vor. Durch Beschluss des Amtsgerichts Köln vom 27.02.2001 wurde die Zwangsverwaltung aufgehoben, Aktenzeichen 91 L 13/99. Am 15.03.2001 wurden die Kläger als Eigentümer des Grundstücks E.----------straße 000 im Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom 03.05.2001 an den Notar Dr. Erich Schmitz erklärte sich die Betreuerin des Herrn E1. damit einverstanden, ein auf dem Anderkonto verbliebenes Restguthaben aus der Veräußerung an die Kläger zu zahlen, wegen Kostentragungspflichten des Herrn E1. diesen gegenüber. Herr E1. verstarb am 21.05.2002. Alle bekannt gewordenen Erben schlugen die Erbschaft aus. Zur Nachlasspflegerin wurde die ehemalige Betreuerin des Herrn E1. bestimmt. Diese teilte mit, das Vermögen des Herrn E1. sei bereits zu Lebzeiten mit 1,9 Millionen DM völlig überschuldet gewesen. Nachlass zur Tilgung irgendwelcher Verbindlichkeiten sei nicht vorhanden. 9 Mit Schreiben vom 10.05.2004 hörte der Beklagte die Kläger zum beabsichtigten Erlass eines Duldungsbescheides betreffend nichtgezahlte Grundsteuer für das Jahr 1999 in Höhe von 1606,79 EUR an. Die Kläger teilten daraufhin mit, eine Inanspruchnahme sei treuwidrig. Der Beklagte sei verpflichtet gewesen, sich mit seinen Forderungen im Zwangsversteigerungs-/-verwaltungsverfahren zu melden. Er dürfe dies nicht unterlassen, um dann die Möglichkeit zu nutzen, bei einem freihändigen Verkauf doch noch die ganze Forderung durchzusetzen. Zudem hätten der Betreuerin des Herrn E1. die Bescheide zugestellt werden müssen, damit diese aus dem Verkaufserlös die Steuerverbindlichkeiten hätte bezahlen können und sich nicht selbst einer Inanspruchnahme aussetzen müsse. Im Umkehrschluss ergebe sich zudem aus § 11 Abs. 2 Satz 1 Grundsteuergesetz (GrStG), dass eine Inanspruchnahme für 1999 nicht mehr möglich sei. 10 Mit gleichlautenden Duldungsbescheiden vom 20.10.2006 wurde den Klägern jeweils für den Grundsteuerrückstand des Jahres 1999 in Höhe von 1606,79 EUR als Eigentümer des Grundsteuerobjektes aufgegeben, die Zwangsvollstreckung in den Grundbesitz zu dulden. Der Beklagte führte aus, für den Duldungsanspruch gelte wegen der öffentlichen Last keine Festsetzungsverjährung. Ein die dingliche Haftung beschränkender Erwerb durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung liege nicht vor. Irrelevant sei, ob die Kläger mit dem Veräußerer die Lastentragung privatrechtlich geregelt hätten. Der Rückstand sei vordringlich vom Steuerschuldner gefordert worden. Der Beklagte sei nicht verpflichtet, Grundstückserwerber von Amts wegen über Grundsteuerrückstände des Voreigentümers zu unterrichten. Der Beklagte übe sein Ermessen pflichtgemäß aus. 11 Die Kläger legten Widerspruch ein und erhoben die Einrede der Verjährung. Zudem sei der Zwangsverwalter Haftungsschuldner. Mit Nichtwissen bestritten sie, dass Herrn E1. der Grundsteuerbescheid für das Jahr 1999 zugegangen sei. Mit Widerspruchsbescheid vom 30.11.2006 wies der Beklagte die Widersprüche der Kläger zurück. Zur Begründung verwies er auf seine Ausführungen in den Duldungsbescheiden. Verweise auf einen etwaigen Haftungsanspruch gegen den Zwangsverwalter gingen fehl, da der Duldungsanspruch kein der Verjährung unterliegender Geldzahlungsanspruch sei, sondern nur die Gelegenheit geben solle, die Zwangsvollstreckung durch Zahlung abzuwenden. Selbstverständlich berücksichtigt habe er, dass der zugrundeliegende Steueranspruch bei Erlass des Duldungsbescheides wegen Zahlungsaufforderung an die Betreuerin des Herrn E1. vom 22.03.2004 noch nicht zahlungsverjährt gewesen sei. 12 Am 28.12.2006 haben die Kläger diesbezüglich Klage erhoben. Zur Begründung führen sie aus, der Zwangsverwalter sei zur Zahlung der Grundsteuer verpflichtet und in der Lage gewesen. Dieser habe nicht nur mögliche Einnahmen einziehen, sondern auch die Kosten begleichen müssen. Er habe Einnahmen aus von ihm verwalteten weit größeren Objekten des Herrn E1. zur Verfügung gehabt, zudem hätten seine Auftraggeber ihm Aufwendungen zu erstatten gehabt. Sie hätten schließlich auch die Vorteile aus der Zwangsverwaltung und des freihändigen Verkaufs gezogen. Der Zwangsverwalter sei zum Beispiel gegenüber den Mietern eines Hauses zur Betriebskostenabrechnung verpflichtet. Im Umkehrschluss sei er auch verpflichtet, die nach den Betriebskostenabrechnungen umgelegten und von den Mietern zu tragenden Kosten, wie Grundsteuern, an die entsprechenden Gläubiger zu zahlen. Die Zahlung der Grundsteuer gehöre außerdem wie die Abführung von Umsatzsteuer, die bei der Grundstücksverwaltung anfalle, zur Grundstücksverwaltung. Der Zwangsverwalter hafte auch persönlich. Zudem habe die Betreuerin des Herrn E1. allein für den Verkauf des Objektes E.---------- straße 000 ein Honorar von 15.000,00 DM zuzüglich Mehrwertsteuer erhalten. 13 Die Kläger beantragen, 14 die Duldungsbescheide des Beklagten vom 20.10.2006 und den Widerspruchsbescheid des Beklagten vom 30.11.2006 aufzuheben 15 und die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten im Widerspruchsverfahren für notwendig zu erklären. 16 Der Beklagte beantragt, 17 die Klage abzuweisen. 18 Zur Begründung trägt er vor, lediglich von 1994 bis 1997 überzahlte Abfallgebühren in Höhe von 674,40 DM hätten auf die Grundsteuerforderung 1999 angerechnet werden können. Die zeitliche Beschränkung der persönlichen Haftung in § 11 Abs. 2 GrStG betreffe nicht die dingliche Haftung nach § 12 GrStG. Die Entscheidung sei ermessensfehlerfrei, da die Steuerforderungen beim Erstschuldner nicht realisiert hätten werden können und dem Beklagten im Zwangsverwaltungsverfahren keine Versäumnisse anzulasten seien. Es bestehe keine Pflicht eines die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers, Forderungen anderer Gläubiger im Wege eines Vorschusses zu befriedigen. 19 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und des beigezogenen Verwaltungsvorganges des Beklagten Bezug genommen. 20 E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e 21 Die Anfechtungsklagen der Kläger haben in vollem Umfang Erfolg. Sie sind zulässig und begründet. Die Duldungsbescheide und der Widerspruchsbescheid sind rechtswidrig und verletzen die Kläger in ihren Rechten, § 113 Abs. 1 S. 1 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO). 22 Rechtsgrundlage für die Inanspruchnahme der Kläger für die Grundsteuer des Jahres 1999 durch Duldungsbescheide ist § 191 Abs. 1 S. 1 2. Alt. Abgabenordnung (AO) i.V.m. § 77 Abs. 2 S. 1 AO und § 12 Grundsteuergesetz (GrStG). Für die Grundsteuer als Realsteuer gilt insoweit die AO, § 1 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 4 i.V.m. § 3 Abs. 2 AO. 23 Nach § 191 Abs. 1 S. 1 2. Alt. AO kann durch Duldungsbescheid in Anspruch genommen werden, wer kraft Gesetzes verpflichtet ist, die Vollstreckung zu dulden. Dies ist gemäß § 77 Abs. 2 Satz 1 AO hinsichtlich der Zwangsvollstreckung in den Grundbesitz der Eigentümer wegen einer Steuer, die als öffentliche Last auf Grundbesitz ruht. 24 Grundsätzlich haben die Kläger die Zwangsvollstreckung einer tatsächlich festgesetzten Grundsteuer in ihren Grundbesitz zu dulden. Die Grundsteuer ruht gemäß § 12 GrStG auf dem Steuergegenstand als öffentliche Last. Steuergegenstand ist das Grundstück (hier: E.----------straße 000 in Köln), § 2 Nr. 2 GrStG. Die Kläger sind dessen Eigentümer. Die weiteren Voraussetzungen des § 191 Abs. 3-5 gelten nur für Haftungs- und nicht für Duldungsbescheide. Insbesondere gilt keine Festsetzungsverjährung und auch die zeitliche Einschränkung der Erwerberhaftung nach § 11 Abs. 2 S. 1 GrStG gilt nicht für die dingliche Haftung, 25 Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 13.02.1987, Az. 8 C 25/85, BVerwGE 77, 38; VG Dresden, Urteil vom 25.01.2008, Az. 2 K 712/06 m.w.N. 26 Die Erstschuld (Grundsteuer 1999) muss jedoch festgesetzt, fällig und vollstreckbar sein, 27 Tipke/Kruse, AO, § 191 Rn. 26 und 143. 28 Es kann dahinstehen, ob der an Herrn E1. gesandte Grundsteuerbescheid 1999 überhaupt wirksam (§ 124 Abs. 1 S. 1 AO), d.h. die Grundsteuer 1999 festgesetzt und der Haftungstatbestand verwirklicht ist. Dagegen spricht, dass das Amtsgericht Köln seine Zustellungen an Herrn E1. im Jahr 1999 aufgrund eines ihm vorliegenden psychiatrischen Gutachtens als unwirksam behandelte, Az. 91 K 24/99, wegen ggf. schon damals fehlender Geschäftsfähigkeit. 29 Dahinstehen kann die Verwirklichung des Tatbestandes des § 191 Abs. 1 S. 1 2. Alt. AO, da der Beklagte jedenfalls von dem auf der Rechtsfolgenseite auszuübenden Ermessen keinen ordnungsgemäßen Gebrauch gemacht hat und insoweit die Duldungsbescheide und der Widerspruchsbescheid rechtswidrig sind. Gemäß § 5 AO hat die Finanzbehörde ein ihr eingeräumtes Ermessen u.a. entsprechend dem Zweck der Ermächtigung auszuüben. Daran fehlt es hier. Es liegt ein Ermessensnichtgebrauch vor. 30 Dahinstehen kann, ob der Beklagte sein Entschließungsermessen („ob" einer Haftungsinanspruchnahme) ordnungsgemäß ausgeübt hat. Dagegen spricht allerdings, dass die Ausführungen des Beklagten zu seinen Ermessenserwägungen in den Duldungsbescheiden äußerst knapp sind. Ein Fall intendierten Ermessens liegt nicht nahe, denn dem Eigentumsübergang vorangehende Betreuung, Zwangsverwaltung, gescheiterte Zwangsversteigerung und die umfassenden Verhandlungen der Kläger mit allen ihnen bekannten Gläubigern erscheinen - jedenfalls zusammengenommen - atypisch. Aus dem Verwaltungsvorgang ist auch überhaupt nicht erkennbar, ob in den Jahren 1999 bis 2001 zu irgendeinem Zeitpunkt Herr E1. , seine Betreuerin oder der Zwangsverwalter an die bestehenden Steuerpflichten auch nur erinnert wurden. Derartiges schließt eine Inanspruchnahme zwar keineswegs aus, 31 vgl. zu Haftungsbescheiden OVG des Saarlandes, Beschluss vom 12.10.2007, Az. 1 B 340/07. 32 Zumindest auseinandersetzen muss sich der Beklagte im Rahmen einer Ermessensentscheidung damit jedoch. Letztlich kann all dies aber dahinstehen. 33 Denn jedenfalls wurde vom Beklagten keinerlei Auswahlermessen ausgeübt. Bei der Ermessensausübung betreffend einen Duldungsbescheid sind aber alle Möglichkeiten einer Befriedigung der offenen Abgabenforderung zumindest gegeneinander abzuwägen, 34 OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 11.01.1989, Az. 6 B 79/88, NJW 1989, 1878; FG Münster, Urteil vom 08.03.2005, Az. 6 K 2914/04 AO; Tipke/Kruse, AO, § 191 Rn. 144. 35 Anderweitige Befriedigungsmöglichkeiten, durch mehrere denkbare Haftungsschuldner, kamen hier auch ernsthaft in Betracht: 36 Für alle in 1999 fälligen Grundsteuerbeträge ist der Zwangsverwalter ein potentieller Haftungsschuldner nach §§ 191 Abs. 1 S. 1 1. Alt., 69 S. 1, 34 Abs. 1 und 3 AO. Nach § 69 S. 1 AO haften u.a. die in § 34 AO bezeichneten Personen, soweit Ansprüche aus dem Steuerschuldverhältnis infolge vorsätzlicher oder grob fahrlässiger Verletzung der ihnen auferlegten Pflichten nicht oder nicht rechtzeitig erfüllt werden. Dies kommt ernsthaft in Betracht. Denn ein Zwangsverwalter unterfällt als Vermögensverwalter dem Personenkreis des § 34 Abs. 1 S. 1 und Abs. 3 AO, 37 Klein, AO, 9. Aufl., § 34 Rn. 25. 38 Die Zwangsverwaltung war ab dem 17.03.1999 angeordnet und wurde am 26.02.2001 aufgehoben. Der Zwangsverwalter ist nach § 156 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 155 Abs. 2 Satz 1 und 2 i.V.m. § 10 Abs. 1 Nr. 3 und § 13 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) i.V.m. § 34 Abs. 1 Satz 1 und 2 und Abs. 3 AO verpflichtet, laufend Grundsteuer zu zahlen, einschließlich des letzten vor der Anordnung der Zwangsverwaltung fällig gewordenen Betrages (hier: einschließlich eines am 15.02.1999 fälligen Betrages, d.h. für die gesamte festgesetzte Grundsteuer 1999). Unschädlich ist, dass der Grundsteuerbescheid 1999 (wenn er denn wirksam ist s.o.) noch an Herrn E1. persönlich ging. Denn mit der Übergabe der Zwangsverwaltung gehen die steuerlichen Pflichten in Bezug auf das beschlagnahmte Grundstück in vollem Umfang über, 39 Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Handbuch zur Zwangsverwaltung, 1. Aufl., Kapitel 3 Rn. 19. 40 Dies bedeutet, auch jede bereits durch Bescheid begründete und unter § 155 Abs. 2 Satz 1 und 2 i.V.m. § 10 Abs. 1 Nr. 3 und § 13 Abs. 1 Satz 1 ZVG fallende laufende Leistungsverpflichtung geht über. 41 Ein Verschulden ist nicht ausgeschlossen. Ein Zwangsverwalter muss wissen, dass bei Grundstücken typischerweise Grundsteuer zu zahlen ist, selbst wenn er den Bescheid nicht kennt; notfalls hat er sich bei der Kommune zu erkundigen, ob ein Grundsteuerbescheid ergangen ist. Ein Haftungsschaden im Sinne von § 69 S. 1 AO ergibt sich daraus, dass Ansprüche aus dem Steuerschuldverhältnis (vgl. § 37 AO) nicht erfüllt worden sind. Die Kausalität zwischen Pflichtverletzung und Schaden hätte vom Beklagten nach ausführlichen Ermittlungen geprüft werden müssen (vgl. §§ 88, 90 AO). Sie ist jedenfalls nicht offenkundig ausgeschlossen. 42 Wegen der Rangordnung des § 155 Abs. 2 i.V.m. § 10 Abs. 1 ZVG hätten die Grundsteuern für das Grundstück E.----------straße vom Zwangsverwalter vollständig abgeführt werden müssen, bevor auch nur irgendeine Zahlung an den die diesbezügliche Zwangsverwaltung betreibenden Gläubiger hätte erfolgen dürfen. Grundsteuern werden in § 10 Abs. 1 ZVG ausdrücklich (Nr. 3) vor den Forderungen des Gläubigers (Nr. 5) genannt. Nur, wenn nicht einmal die Ausgaben der Verwaltung und die Kosten des Zwangsverwaltungsverfahrens gedeckt sind, sind Grundsteuern vom Zwangsverwalter nicht zu begleichen, 43 Stöber, ZVG, 17. Aufl., § 156 Rn. 2. 44 Allein jene Forderungen sind gemäß § 155 Abs. 1 ZVG noch vor der erst nach § 155 Abs. 2 i.V.m. § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG zu bedienenden Grundsteuer zu zahlen. Für die maßgeblichen Zeiträume waren Ausgaben der Verwaltung im Sinne von § 155 Abs. 1 ZVG im Wesentlichen nur die Vergütung und Auslagen des Zwangsverwalters, 45 Stöber, a.a.O., § 155 Rn. 4, sowie laufende Kosten in einem unmittelbaren Verhältnis zur Nutzung des zwangsverwalteten Objektes wie z.B. Benutzungsgebühren, 46 AG Münster, Beschluss vom 05.11.2007, Az. 9 L 4/06, juris- Dokument Rn. 80 und 96. 47 Diese restriktive Auslegung des Begriffs der Ausgaben der Verwaltung erklärt sich auch vor dem Hintergrund, dass für jene nach § 161 Abs. 3 ZVG ggf. sogar ein Vorschuss vom die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubiger gefordert werden kann, 48 vgl. AG Münster, a.a.O.; AG Leipzig, Beschluss vom 21.04.2008, Az. 470 L 147/08, juris-Dokument Rn. 3. 49 Davon, dass die Nutzungen (insbesondere Mieteinnahmen etc.) des konkreten zwangsverwalteten Grundstücks nach der Begleichung der genannten Beträge im Sinne des § 155 Abs. 1 ZVG nicht einmal mehr zur teilweisen Zahlung auch der Grundsteuern ausreichten, kann nicht ohne Weiteres ausgegangen werden. Gerade zur Begleichung von Neben-/Betriebskosten wie Grundsteuern genügen betragsmäßig regelmäßig schon die von Mietern eines zwangsverwalteten Objekts zu leistenden Neben-/Betriebskostenvorauszahlungen. Grundsteuern betreffend das konkrete Grundstück sind vom Zwangsverwalter sogar dann zu begleichen, wenn mangels nennenswerter Überschüsse kein Teilungsplan erstellt wird, § 156 Abs. 1 Satz 1 ZVG i.V.m. § 12 GrStG. Letzteres ist schon nach der Gesetzessystematik, die für den Regelfall ja gerade den Teilungsplan vorsieht (§ 157 Abs. 1 S. 1 ZVG), die Ausnahme. Kein vernünftiger Gläubiger würde überhaupt die Zwangsverwaltung betreiben, wenn er von vornherein damit rechnete, dass keine zu verteilenden Überschüsse zu erzielen seien. 50 Auch die Betreuerin des Herrn E1. ist potentielle Haftungsschuldnerin nach §§ 191 Abs. 1 S. 1 1. Alt., 69 S. 1, 34 Abs. 1 AO für das ganze Jahr 1999. Eine Betreuerin unterfällt als gesetzliche Vertreterin (§ 1902 BGB) dem Personenkreis des § 34 Abs. 1 Satz 1 AO, 51 Klein, AO, 9. Aufl., § 34 Rn. 5. Sie war verpflichtet, die Grundsteuer 1999 zu zahlen, § 34 Abs. 1 Satz 2 AO, soweit die Grundsteuerfestsetzung gegenüber Herrn E1. wirksam war (s.o.). Jedenfalls ab Ende der Zwangsverwaltung am 26.02.2001 war sie als gesetzliche Vertreterin nämlich wieder für das gesamte Steuerschuldverhältnis des Herrn E1. verantwortlich, d.h. auch für Rückstände aus Vorjahren. Der Eigentumsübergang ändert an den bestehenden steuerlichen Pflichten nichts. Denn der Grundsteuerbescheid ist - wenn wirksam (s.o.) - bestandskräftig. Zudem stellt § 11 Abs. 2 GrStG für seinen zeitlichen Anwendungsbereich ausdrücklich klar, dass nicht etwa der Erwerber anstelle des Veräußerers Schuldner der bereits festgesetzten Grundsteuer wird, sondern nur persönlich haftet, und zwar „neben dem früheren Eigentümer". Und auch die amtliche Überschrift des § 12 GrStG „dingliche Haftung" ergibt, dass es sich nur um eine Haftungsschuld handelt, die eine Forderung gegenüber einem Steuerpflichtigen voraussetzt. Ein Verschulden (zumindest grobe Fahrlässigkeit) der Betreuerin kommt ernsthaft in Betracht. Die Betreuerin hat die Steuerbescheide zwar ggf. niemals erhalten, musste aber wissen, dass Grundsteuer anfällt und mit dem Zwangsverwalter Rücksprache halten. Ein Haftungsschaden im Sinne von § 69 Satz 1 AO liegt darin, dass Ansprüche aus dem Steuerschuldverhältnis (vgl. § 37 AO) nicht erfüllt worden sind. 52 Auch hier hätte die Kausalität zwischen Pflichtverletzung und Schaden vom Be- klagten durch Ermittlungen geprüft werden müssen (vgl. §§ 88, 90 AO), denn sie ist jedenfalls nicht offenkundig ausgeschlossen. Die Betreuerin hatte insbesondere auch bei der Verteilung des Veräußerungserlöses (Eigentumsübergang 15.03.2001) die Steuerforderungen zu berücksichtigen. Der Kaufpreis betrug immerhin 900.000,00 DM, die eingetragenen Grundschulden hingegen nur 655.000,00 DM. Die höchste bekannte Einzelforderung in Höhe von rund 573.000,00 DM (Bayerische Handelsbank AG) konnte in dieser Höhe anscheinend vollständig befriedigt werden, denn der Treuhandvertrag der Gläubigerin des Herrn E1. mit dem Notar führte tatsächlich zur Grundbucheintragung der Kläger als Eigentümer und die Betreuerin gab Restbeträge für die Kläger frei. Dass eine quotenweise Befriedigung des Beklagten ausgeschlossen war, insbesondere ausgehend davon, dass die Grundsteuer eine öffentliche Last darstellt (§ 12 GrStG), ist nicht erkennbar. Insbesondere gab es zumindest noch ein weiteres Objekt des Herrn E1. , d.h. im Verantwortungsbereich seiner Betreuerin. Selbst wenn dieses ebenfalls zwangsverwaltet worden wäre, wären sogar Erträge daraus ggf. noch der Betreuerin des Herrn E1. zugeflossen. Denn vom jeweiligen Zwangsverwalter hätten sie nur zur Begleichung der gerade auf diesem Grundstück liegenden öffentlichen Lasten und danach nur im Hinblick auf Ansprüche das konkrete Grundstück betreffend bzw. des die diesbezügliche Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers verwendet werden dürfen (§ 155 Abs. 1 und Abs. 2 i.V.m. § 10 Abs. 1 ZVG, s.o.). 53 Die Ausführungen im Widerspruchsbescheid verdeutlichen den Ermessensnichtsgebrauch. Dort wird eine Haftungsschuldnerschaft des Zwangsverwalters sogar keinesfalls in Abrede gestellt, aber nur geprüft, ob dies auf Tatbestandsebene relevant ist. Anscheinend wurde der Duldungsbescheid seitens des Beklagten nicht als Belastung aufgefasst, sondern als Entgegenkommen, als bloßes Einräumen der Möglichkeit der Zahlung zur Vermeidung der vermeintlich zwingenden Vollstreckung. Erkennbar wurde nicht abgewogen, ob ggf. vor dem eine Vollstreckung überhaupt erst ermöglichenden Duldungsbescheid (§ 6 Abs. 1 Nr. 1 VwVG) die Haftungsschuldner in Anspruch genommen werden sollten. 54 Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Zuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren war notwendig im Sinne des § 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO, da sie vom Standpunkt eines verständigen, nicht rechtskundigen Beteiligten für erforderlich gehalten werden durfte. Das Verfahren war rechtlich schwierig, da zu prüfen war, ob neben den Klägern als Duldungsverpflichtete noch Haftungsschuldner ernsthaft in Betracht kommen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11 und 711 ZPO.