2 K 6252/24

Leitsatz: 1. Der Tatbestand des § 65 Abs. 1 Satz 2 LBO (juris: BauO BW 2010) ist bereits dann erfüllt, wenn eine genehmigungspflichtige Nutzung ohne die erforderliche Genehmigung ausgeübt wird (formelle Illegalität). Er erfordert keine Prüfung der materiellen Rechtslage (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 09.11.2020 - 3 S 2590/18 -, VBlBW 2021, 326 = juris Rn. 59, 61). § 76 Abs. 1 Satz 2 LBO (juris: BauO BW 2010) in der ab dem 28.06.2025 gültigen Fassung hat hieran nichts geändert.(Rn.24) 2. Zur Frage, ob § 76 Abs. 1 Satz 2 LBO (juris: BauO BW 2010) Bestandsschutz für eine formell illegale, materiell aber zeitweise legale Nutzungsänderung gewährt (hier offengelassen).(Rn.51) 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens als Gesamtschuldner. Die Klage, die sich – wie in der mündlichen Verhandlung klargestellt wurde – allein gegen die mit den Ziffern 2 und 3 des Bescheids der Beklagten vom 24.04.2023 ausgesprochene Nutzungsuntersagung richtet, hat keinen Erfolg. Sie ist zulässig, aber unbegründet. Die Klage ist zulässig, insbesondere als Anfechtungsklage nach § 42 Abs. 1 Alt. 1 VwGO statthaft. Der Widerspruch wurde noch innerhalb der Klagefrist erhoben, die aufgrund der fehlenden Rechtsbehelfsbelehrung im Ausgangsbescheid ein Jahr seit Zustellung beträgt (vgl. § 58 Abs. 2 Satz 1 VwGO). Die Klage ist jedoch unbegründet. I. Die Ziffern 2 und 3 des Bescheids der Beklagten vom 24.04.2023 in Gestalt des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 24.09.2024, mit denen diese den Betrieb von Ferienwohnungen im streitgegenständlichen Gebäude untersagt hat, sind rechtmäßig und verletzen die Kläger nicht in ihren Rechten (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Die Nutzungsuntersagung bezieht sich dabei nach Auslegung des Bescheids der Beklagten aus Sicht eines objektiven Empfängers, insbesondere im Einklang mit der Begründung des Bescheids, auf das 1. bis 4. Obergeschoss und nicht auf das (nicht genutzte) Dachgeschoss sowie das Erdgeschoss. Dies entspricht auch dem übereinstimmenden Verständnis der Beteiligten, wie sie in der mündlichen Verhandlung bestätigt haben. Die Nutzungsuntersagung ist rechtmäßig. Die Beklagte hat als zuständige Baurechtsbehörde (§ 46 Abs. 1 Nr. 3, § 48 Abs. 1 LBO i.V.m. § 15 Abs. 1 Nr. 2 LVG) die Nutzungsuntersagung zu Recht auf § 65 Abs. 1 Satz 2 LBO gestützt. Nach dieser Vorschrift kann, wenn Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt werden, diese Nutzung untersagt werden. 1. Die von den Klägern im Widerspruchsverfahren geäußerten Bedenken an der formellen Rechtmäßigkeit greifen nicht durch. Die mit Schreiben vom 01.03.2023 erfolgte Anhörung genügt den Anforderungen des § 28 Abs. 1 LVwVfG, indem ihnen Gelegenheit gegeben wurde, sich zu den für die Entscheidung erheblichen Tatsachen zu äußern. In jedem Fall wäre aber ein etwaiger Verfahrensfehler im Widerspruchs- und im Klageverfahren geheilt worden, nachdem die Kläger hier Gelegenheit hatten, zu den für die Entscheidung erheblichen Tatsachen, auch gegenüber der Widerspruchsbehörde bzw. der Beklagten, Stellung zu nehmen und eine Anhörung damit jedenfalls nachgeholt wurde (vgl. § 45 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 2 LVwVfG). 2. Die Tatbestandsvoraussetzungen des § 65 Abs. 1 Satz 2 LBO liegen vor. a) Soweit es um die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 65 Abs. 1 Satz 2 LBO geht, ist für die Beurteilung der Sach- und Rechtslage auf den Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung bzw. (hier) der letzten mündlichen Verhandlung abzustellen (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 24.07.2002 - 5 S 149/01 -, juris Rn. 22; Urt. v. 19.10.2009 - 5 S 347/09 -, VBlBW 2010, 111 - juris Rn. 22; Schlotterbeck, in: Schlotterbeck/Hager/Busch/Gammerl, LBO, 8. Aufl. 2020, Rn. 52 f. mit Fn. 94). Bei einem gemäß § 49 LBO genehmigungspflichtigen Vorhaben genügt für eine Nutzungsuntersagung nach § 65 Abs. 1 Satz 2 LBO die sogenannte formelle Illegalität, wenn also eine Nutzung(sänderung) erfolgt, für die eine erforderliche Baugenehmigung nicht vorliegt, etwa weil die Nutzung die Variationsbreite einer vorliegenden Baugenehmigung verlässt, und die Voraussetzungen des § 50 Abs. 2 Nr. 1 LBO nicht vorliegen (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 09.11.2020 - 3 S 2590/18 -, VBlBW 2021, 326 = juris Rn. 59; Gerichtsbescheid v. 28.08.2024 - 2 K 5358/23 -, n.v.). Umgekehrt würde die untersagte Nutzung dann nicht im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften erfolgen, wenn sie von einer bestehenden Baugenehmigung abgedeckt wäre. Der Tatbestand des § 65 Abs. 1 Satz 2 LBO erfordert demgegenüber keine Prüfung der materiellen Rechtslage (VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 09.11.2020 - 3 S 2590/18 -, VBlBW 2021, 326 = juris Rn. 61, in Abkehr von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg). Nach dem Wortlaut des § 65 Abs. 1 Satz 2 LBO genügt für den Erlass einer Nutzungsuntersagung ein Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften. Ein solcher liegt auch dann vor, wenn eine genehmigungspflichtige Nutzung ohne die erforderliche Baugenehmigung erfolgt. Dies entspricht auch aus der Systematik der Regelung. Denn während Tatbestandvoraussetzung einer Beseitigungsanordnung nach § 65 Abs. 1 Satz 1 LBO ist, dass „nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt können“, enthält der Tatbestand der Nutzungsuntersagung nach § 65 Abs. 1 Satz 2 LBO keine derartige Einschränkung (VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 09.11.2020 - 3 S 2590/18 -, VBlBW 2021, 326 = juris Rn. 61). Der Sinn und Zweck der Vorschrift, den Bauherrn auf das Genehmigungsverfahren zu verweisen (Ordnungsfunktion), weist ebenfalls in diese Richtung (VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 09.11.2020 - 3 S 2590/18 -, VBlBW 2021, 326 = juris Rn. 62). Auch der Gesichtspunkt des Bestandsschutzes findet sich – anders als bei der Beseitigungsanordnung nach § 65 Abs. 1 Satz 1 LBO – in Wortlaut und Systematik des Tatbestands der Nutzungsuntersagung nicht (VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 09.11.2020 - 3 S 2590/18 -, VBlBW 2021, 326 = juris Rn. 63). Die durch das Eigentumsrecht (Art. 14 Abs. 1 GG) gewährte Baufreiheit besteht nur im Rahmen der gesetzlich definierten Befugnisse (BVerwG, Urt. v. 12.3.1998 - 4 C 10.97 -, BVerwGE 106, 228 = juris Rn. 26 mit Nachweisen zur Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts; VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 09.11.2020 - 3 S 2590/18 -, VBlBW 2021, 326 = juris Rn. 63). Insofern schränkt der durch das Bauordnungsrecht vorgesehene Genehmigungsvorbehalt die Baufreiheit einfachrechtlich ein (VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 09.11.2020 - 3 S 2590/18 -, VBlBW 2021, 326 = juris Rn. 64). Der Frage, ob eine Nutzungsuntersagung im Hinblick auf Art. 14 Abs. 1 GG im konkreten Fall unverhältnismäßig ist, etwa weil die Nutzung offensichtlich dem zu prüfenden materiellen Recht entspricht oder Bestandschutz genießt, kann im Rahmen der Ermessensausübung Rechnung getragen werden (VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 09.11.2020 - 3 S 2590/18 -, VBlBW 2021, 326 = juris Rn. 64). § 76 Abs. 1 Satz 2 LBO in der Fassung vom 18.03.2025, der am 28.06.2025 in Kraft getreten ist (vgl. zur zeitlichen Anwendbarkeit die Übergangsvorschrift des § 77 Abs. 1 Satz 2 und 4 LBO), hat hieran nichts geändert. Nach § 76 Abs. 1 Satz 1 LBO genießt eine bauliche Anlage Bestandsschutz, soweit sie genehmigt und genehmigungskonform errichtet worden ist und den Umfang der genehmigten Nutzung nicht verlassen hat. § 76 Abs. 1 Satz 2 LBO bestimmt, dass eine bauliche Anlage auch Bestandsschutz genießt, wenn sie zum Zeitpunkt ihrer Errichtung dem geltenden Recht entsprochen hat oder wenn die bauliche Anlage zu einem späteren Zeitpunkt hätte genehmigt werden können und die Anlage nicht zwischenzeitlich zu anderen Zwecken genutzt wird. Mit § 76 Abs. 1 LBO soll erstmals ausdrücklich der formelle (Satz 1) und materielle (Satz 2) Bestandsschutz geregelt werden (vgl. LT-Drs. 17/8022 S. 70). Der Wortlaut des § 65 Abs. 1 Satz 2 LBO ist durch das „Gesetz für das schnellere Bauen“ indessen nicht angetastet worden. Es ist daher auch weiterhin davon auszugehen, dass ein etwaiger Bestandsschutz allein die Unverhältnismäßigkeit der Nutzungsuntersagung bewirken kann, mit der Folge, dass diese dann ermessensfehlerhaft wäre. Selbst wenn man aber aufgrund der Regelung des § 76 Abs. 1 Satz 2 LBO nunmehr (wieder) die Prüfung der fortdauernden materiellen Baurechtswidrigkeit im Tatbestand der Nutzungsuntersagung für erforderlich hielte, ergäbe sich im Ergebnis nichts anderes. Denn § 76 Abs. 1 Satz 2 LBO gewährt den Klägern im vorliegenden Fall jedenfalls in der Sache keinen Bestandsschutz (s. dazu im Einzelnen unten). b) Die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 65 Abs. 1 Satz 2 LBO liegen nach diesem Maßstab vor, weil es an der notwendigen Baugenehmigung für die vorliegende Nutzungsänderung fehlt. Die Räumlichkeiten im 1. bis 4. Obergeschoss des Gebäudes auf dem Grundstück Flst.-Nr. XXX werden jedenfalls seit Februar 2019 als Ferienwohnungen genutzt. Diese genehmigungspflichtige Nutzung ist baurechtlich nicht genehmigt. Die Kläger verfügen über keine Baugenehmigung, die die ausgeübte Nutzung der Räumlichkeiten im 1. bis 4. Obergeschoss des Gebäudes XXX als Ferienwohnungen legalisiert. Die Beteiligten gehen übereinstimmend davon aus, dass das Gebäude im 19. Jahrhundert als Wohngebäude aufgrund einer entsprechenden Baugenehmigung errichtet wurde, auch wenn eine solche nicht mehr aktenkundig nachweisbar ist. Aus den Akten ergibt sich lediglich, dass im Jahr 1887 für das bereits bestehende Gebäude – soweit erkennbar – eine Fassadenveränderung am Gebäude XXX im Bereich der Kellerlichter und Fenster zur Beletage sowie im Jahr 1957 zunächst der Wiederaufbau des teilweise durch Brand zerstörten und um ein niederes Geschoss zu erhöhenden Anwesen – genehmigt durch Baubescheid vom 18.03.1957, ohne dass eine neue Aussage zur Nutzungsart getroffen worden wäre – und sodann der Einbau einer Ölfeuerungsanlage – genehmigt durch Verfügung vom 04.07.1957 – zur Genehmigung gestellt wurden. Die von den Klägern nach eigenen Angaben seit Februar 2019 vorgenommene Umnutzung der bestehenden, genehmigten Wohnungen in Ferienwohnungen hätte einer Baugenehmigung bedurft, sie ist also formell illegal. Nach § 49 LBO bedürfen die Errichtung und der Abbruch baulicher Anlagen der Baugenehmigung, soweit in §§ 50, 51, 69 oder 70 LBO nichts anderes bestimmt ist. Nach § 2 Abs. 13 Nr. 1 LBO steht der Errichtung die Nutzungsänderung gleich. Eine Nutzungsänderung ist gemäß § 50 Abs. 2 Nr. 1 LBO verfahrensfrei, wenn für die neue Nutzung keine anderen oder weitergehenden Anforderungen gelten als für die bisherige Nutzung. Die Genehmigungsfrage stellt sich insbesondere unter bodenrechtlichen Aspekten neu (vgl. § 29 Abs. 1 BauGB), wenn die jeder Nutzung eigene tatsächliche Variationsbreite überschritten wird und hierdurch bodenrechtliche Belange neu berührt werden können, der neuen Nutzung unter städtebaulichen Gesichtspunkten also eine andere Qualität zukommt. Die Nutzungsänderung muss dabei nicht notwendig mit einer Änderung der Bausubstanz einhergehen. Die bodenrechtliche Relevanz einer Nutzungsänderung ist zu bejahen, wenn für die neue Nutzung weitergehende Vorschriften gelten als für die bisherige, aber auch dann, wenn sich die Zulässigkeit der neuen Nutzung nach denselben Vorschriften richtet, aber anders zu beurteilen wäre (vgl. etwa BVerwG, Urt. v. 27.08.1998 - 4 C 5.98 -, BauR 1999, 152 = juris Rn. 17; Beschl. v. 11.07.2001 - 4 B 36.01 -, juris Rn. 7; VGH Baden-Württemberg, Beschl. v. 03.09.2012 - 3 S 2236/11 -, NVwZ-RR 2012, 919 = juris Rn. 11; Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand November 2024, § 29 Rn. 49 ff. m.w.N.). Daran gemessen ist eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung im Sinne von § 49 i.V.m. § 2 Abs. 13 Nr. 1 LBO erfolgt. Die Nutzung der Wohnungen im 1. bis 4. Obergeschoss des klägerischen Gebäudes als Ferienwohnungen liegt außerhalb der bislang legalen Wohnnutzung. Die Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung ist nicht als Unterfall des Wohnens im bauplanungsrechtlichen Sinn, sondern als eine städtebaulich relevante, eigenständige Nutzungsart neben der Wohnnutzung anzusehen (VGH Baden-Württemberg, Beschl. v. 26.01.2017 - 5 S 1791/16 -, BauR 2017, 861 = juris Rn. 22; VG Karlsruhe, Gerichtsbescheid v. 28.08.2024 - 2 K 5358/23 -, n.v.; VG Sigmaringen, Beschl. v. 17.07.2015 - 7 K 2123/14 -, juris Rn. 29; VG Schwerin, Urt. v. 07.01.2016 - 2 A 1023/14 -, juris Rn. 19; VG Leipzig, Beschl. v. 27.10.2015 - 4 L 712/15 -, juris Rn. 25 ff.). Dies kommt auch in der gesetzgeberischen Wertung des § 13a Satz 1 BauNVO zum Ausdruck, wonach Ferienwohnungen, d.h. nach der dortigen Legaldefinition Räume oder Gebäude, die einem ständig wechselnden Kreis von Gästen gegen Entgelt vorübergehend zur Unterkunft zur Verfügung gestellt werden und die zur Begründung einer eigenen Häuslichkeit geeignet und bestimmt sind, in der Regel zu (nicht störenden) Gewerbebetrieben gehören. Die Nutzung einer Ferienwohnung unterscheidet sich bei typisierender Betrachtungsweise jedoch von der Nutzung zu dauerhaften Wohnzwecken durch die ihr eigene Intensität und Dauer der Nutzung sowie den ständigen Wechsel der Gäste (vgl. VG Sigmaringen, Beschl. v. 17.07.2015 - 7 K 2123/14 -, juris Rn. 29). 3. Die Ziffern 2 und 3 des Bescheids der Beklagten vom 24.04.2023 in Gestalt des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 24.09.2024 weisen keine Ermessensfehler derart auf, dass die gesetzlichen Grenzen des Ermessens überschritten wären oder von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht worden wäre (§ 114 Satz 1 VwGO). Es entspricht regelmäßig pflichtgemäßer Ermessensausübung, wenn die Bauaufsichtsbehörde eine formell illegale Nutzung durch Erlass einer Nutzungsuntersagung unterbindet. Sie verschafft der gesetzlich vorgeschriebenen Präventivkontrolle Geltung und verhindert, dass der rechtsuntreue Bürger Nutzungsvorteile gegenüber den Bürgern erhält, die das Genehmigungsverfahren betreiben. Die Baurechtsbehörde hat allerdings stets zu prüfen, ob sich die Untersagung einer Nutzung im Einzelfall als unverhältnismäßig erweist, weil sie offensichtlich genehmigungsfähig ist oder Bestandsschutz genießt (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 09.11.2020 - 3 S 2590/18 -, VBlBW 2021, 326 - juris Rn. 66). Für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit der Ermessensbetätigung ist zwar grundsätzlich der Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung maßgeblich (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 19.10.2009 - 5 S 347/09 -, VBlBW 2010, 111 - juris Rn. 22); die Frage einer offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit oder eines Bestandsschutzes richtet sich aber nach der derzeitigen Sach- und Rechtslage (vgl. insoweit VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 09.11.2020 - 3 S 2590/18 -, VBlBW 2021, 326 - juris Rn. 83). Nach Vorstehendem steht der Erlass der Nutzungsuntersagung im Einklang mit einer pflichtgemäßen Ausübung des behördlichen Ermessens. Gegenteiliges haben auch die Kläger nicht geltend gemacht. Die untersagte Nutzung der Räumlichkeiten im 1. bis 4. Obergeschosses des Gebäudes XXX als Ferienwohnungen ist auch nicht unverhältnismäßig, weil sie weder offensichtlich genehmigungsfähig ist (dazu unter a)) noch ihr Bestandsschutz zukommt (dazu unter b)). a) Die streitige Nutzung ist nicht offensichtlich genehmigungsfähig; eine Genehmigungsfähigkeit kann im Gegenteil gerade nicht angenommen werden. Nach § 58 Abs. 1 Satz 1 LBO ist die Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem genehmigungspflichtigen Vorhaben keine von der Baurechtsbehörde zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Hier stehen dem Vorhaben jedoch mit der Festsetzung des allgemein im Internet zugänglichen, nach öffentlicher Bekanntmachung am 24.04.2021 in Kraft getretenen Bebauungsplans „Ausschluss von Ferienwohnungen im Bereich der Kernstadt“, gemäß § 30 Abs. 1 und 3 BauGB bauplanungsrechtliche Vorschriften entgegen. Das Grundstück Flst.-Nr. XXX liegt im Geltungsbereich dieses einfachen Bebauungsplans, der als einzige Festsetzung vorsieht, dass dort „Ferienwohnungen nach § 13a BauNVO unzulässig“ sind. Dabei handelt es sich um eine negative Festsetzung zur Art der baulichen Nutzung auf der Grundlage von § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO (vgl. etwa VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 12.07.2023 - 5 S 3193/21 -, juris Rn. 89; Mitschang/Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Aufl. 2022, § 9 Rn. 17a ff.). Zweifel an der Wirksamkeit des Bebauungsplans sind von den Klägern weder aufgeworfen noch sonst veranlasst (vgl. bereits VG Karlsruhe, Gerichtsbescheid v. 28.08.2024 - 2 K 5358/23 -, n.v.). Die Nutzungsänderung der im 1. bis 4. Obergeschosses des Gebäudes XXX vorhandenen Wohnungen hin zu Ferienwohnungen steht mit dem Ausschluss von Ferienwohnungen nach § 13a BauNVO nicht im Einklang. Einer (bislang nicht beantragten) Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB stünden offensichtlich die Grundzüge der Planung entgegen (vgl. auch VG Karlsruhe, Gerichtsbescheid v. 28.08.2024 - 2 K 5358/23 -, n.v.). b) Die Kläger können sich nicht auf Bestandsschutz berufen. aa) Bestandsschutz gewährleistet, dass sich die rechtmäßige Nutzung einer baulichen Anlage auch gegen neues entgegenstehendes Recht durchsetzt. Bestandsschutz genießt aber grundsätzlich nur die nach Art und Umfang unveränderte rechtmäßige Nutzung (BVerwG, Beschl. v. 09.09.2002 - 4 B 52.02 -, BauR 2003, 1021 - juris Rn. 5; VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 09.11.2020 - 3 S 2590/18 -, VBlBW 2021, 326 - juris Rn. 84). Wie ausgeführt, ist die Nutzung der Räumlichkeiten im 1. bis 4. Obergeschoss des Gebäudes als Ferienwohnungen im vorliegenden Fall nicht von einer Baugenehmigung gedeckt. Sie nimmt daher an dem durch eine etwaige Baugenehmigung vermittelten Bestandsschutz nicht teil. Ob eine formell illegale Anlage bzw. Nutzung darüber hinaus Bestandschutz genießen kann, wenn sie zu einem namhaften Zeitpunkt materiell-rechtlich legal war, war und ist umstritten (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 09.11.2020 - 3 S 2590/18 -, VBlBW 2021, 326 - juris Rn. 85; eingehend Decker, in: Busse/Kraus, Bayerische Bauordnung, Stand Januar 2025, Art. 76 Rn. 115 ff. m.w.N.). (1) Nach der jüngeren Eigentumsdogmatik setzt Bestandsschutz voraus, dass für eine genehmigungspflichtige Nutzung eine Baugenehmigung erteilt worden ist; es genügt mithin nicht, dass die Nutzung irgendwann dem materiellen Recht entsprochen hat. Das Bundesverwaltungsgericht hat in Abkehr von seiner früheren Rechtsprechung wiederholt entschieden, dass sich unmittelbar aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG keine Anspruchspositionen ableiten lassen, dass es mithin einen Anspruch auf Zulassung eines Vorhabens aus eigentumsrechtlichem Bestandsschutz außerhalb der gesetzlichen Regelungen nicht gibt (vgl. etwa BVerwG, Urt. v. 12.03.1998 - 4 C 10.97 -, BVerwGE 106, 228 = juris Rn. 26; Beschl. v. 02.09.1998 - 6 BN 6.98 -, juris Rn. 16; Beschl. v. 22.07.2010 - 4 B 22.10 -, BauR 2010, 2060 = juris Rn. 23; ebenso VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 19.05.2020 - 5 S 437/18 -, VBlBW 2020, 516 = juris Rn. 44; Urt. v. 09.11.2020 - 3 S 2590/18 -, VBlBW 2021, 326 = juris Rn. 85; Beschl. v. 03.09.2012 - 3 S 2236/11 -, NVwZ-RR 2012, 919 = juris Rn. 19; Hessischer VGH, Beschl. v. 15.05.2018 - 3 A 395/15 -, BauR 2018, 1384 = juris Rn. 37). Bestimmt eine landesrechtliche Norm Inhalt und Schranken des Eigentums, so verbietet sich der Rückgriff auf Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG als unmittelbare Anspruchsgrundlage für die Zuerkennung von Bestandsschutz (BVerwG Urt. v. 07.11.1997 - 4 C 7.97 -, NVwZ 1998, 735 - juris Rn. 27). Denn wie weit der Schutz der Eigentumsgarantie reicht, ergibt sich aus der Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums, die nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG Sache des Gesetzgebers ist. Daher erstreckt sich der Bestandsschutz für bauliche Anlagen gegenüber Änderungen der Baurechtsordnung aus verfassungsrechtlicher Sicht nur auf den genehmigten Bestand und die genehmigte Funktion (BVerfG, Beschl. v. 15.12.1995 - 1 BvR 1713/92 -, juris). Die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG setzt danach grundsätzlich voraus, dass das Vorhaben sowohl formell als auch materiell rechtmäßig ist bzw. war, um Bestandsschutz genießen zu können (vgl. BVerwG, Urt. v. 18.07.1997 - 4 B 116.97 -, NVwZ-RR 1998, 357 - juris Rn. 7). In Konsequenz dieser (zunächst für den „aktiven“ Bestandsschutz im Außenbereich entwickelten) Rechtsprechung konnte auch eine genehmigungspflichtige Nutzung nach der bisherigen Fassung der Landesbauordnung nur dann Bestandsschutz genießen, wenn sie förmlich genehmigt worden war (VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 09.11.2020 - 3 S 2590/18 -, VBlBW 2021, 326 - juris Rn. 86; VG Karlsruhe, Gerichtsbescheid v. 28.08.2024 - 2 K 5358/23 -, n.v.). Vorliegend unterwirft die Landesbauordnung die Nutzung der 1. bis 4. Obergeschosse des klägerischen Gebäudes als Ferienwohnungen einer Genehmigungspflicht. Bestimmten sich Inhalt und Schranken des Bestandsschutzes aber nach Maßgabe des einfachen Rechts, dann schützte die Landesbauordnung in Verbindung mit Art. 14 Abs. 1 GG eine genehmigungsbedürftige Nutzung gegen eine Nutzungsuntersagung erst dann, wenn für diese die entsprechende Baugenehmigung erteilt worden war. Das schloss es aus, Bestandsschutz bereits dann zu bejahen, wenn die genehmigungsbedürftige Nutzung über einen namhaften Zeitraum dem materiellen Recht entsprochen hatte, ohne dass sie durch eine Baugenehmigung zugelassen worden wäre. Dies galt umso mehr, als ansonsten die rechtswidrige Umgehung eines an sich erforderlichen Baugenehmigungsverfahrens auch noch mit den Wohltaten des Bestandsschutzes belohnt worden wäre (VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 09.11.2020 - 3 S 2590/18 -, VBlBW 2021, 326 - juris Rn. 86). (2) Ob unter Geltung des § 76 Abs. 1 LBO – namentlich dessen Satz 2 – in der seit dem 28.06.2025 geltenden Fassung etwas anderes gilt, weil dieser für das Vorhaben – insofern rückwirkend – Bestandsschutz vorsieht (zur Anwendbarkeit in zeitlicher Hinsicht s. bereits oben), kann vorliegend im Ergebnis dahinstehen. Denn die Kläger können sich jedenfalls im konkreten Fall nicht auf Bestandsschutz berufen. § 76 Abs. 1 Satz 1 LBO bringt zunächst die auch bisher geltende Rechtslage zum Ausdruck, indem er bestimmt, dass eine bauliche Anlage Bestandsschutz genießt, soweit sie genehmigt und genehmigungskonform errichtet worden ist und den Umfang der genehmigten Nutzung nicht verlassen hat. Dies ist vorliegend nicht der Fall, weil die Kläger den Umfang der – nach Auffassung beider Beteiligten – genehmigten Wohnnutzung im 1. bis 4. Obergeschoss des Gebäudes XXX durch die Nutzung als Ferienwohnungen verlassen haben. § 76 Abs. 1 Satz 2 LBO sieht weiter vor, dass eine bauliche Anlage auch Bestandsschutz genießt, wenn sie zum Zeitpunkt ihrer Errichtung dem geltenden Recht entsprochen hat (Alt. 1) oder wenn die bauliche Anlage zu einem späteren Zeitpunkt hätte genehmigt werden können (Alt. 2) und die Anlage nicht zwischenzeitlich zu anderen Zwecken genutzt wird. Keiner Entscheidung bedarf im vorliegenden Fall zunächst, ob sich – wofür Einiges spricht – der Zusatz, dass die Anlage nicht zwischenzeitlich zu anderen Zwecken genutzt wird (§ 76 Abs. 1 Satz 2 a.E. LBO), auf beide Alternativen des § 76 Abs. 1 Satz 2 LBO bezieht. Denn die Nutzung als Ferienwohnungen ist seit ihrer Aufnahme jedenfalls im Februar 2019 bis heute beibehalten worden. Zu klären wäre gegebenenfalls – sollte es darauf ankommen –, ob § 76 Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 LBO auch Fälle erfasst, in denen eine bauliche Anlage mit der genehmigten Nutzung grundsätzlich formellen Bestandsschutz nach § 76 Abs. 1 Satz 1 LBO genossen hätte. Dies wäre hier der Fall gewesen, weil die Wohnnutzung bei Errichtung des Gebäudes und Nutzungsaufnahme dem geltenden Recht entsprochen hat. Der Bestandsschutz nach dieser Vorschrift hat nur geendet, weil die bauliche Anlage den Umfang der genehmigten Nutzung verlassen hat. Der Wortlaut erscheint mit der Verwendung des Wortes „auch“ hinsichtlich der Erweiterung auf materiellen Bestandsschutz für beide Möglichkeiten offen. Systematisch könnte einerseits davon auszugehen sein, dass für einen weitergehenden, neben den formellen Bestandsschutz nach Satz 1 tretenden, materiellen Bestandsschutz nach Satz 2 dann kein Raum mehr besteht, wenn der Umfang der genehmigten Nutzung verlassen wurde. Hierfür sprechen auch die Ausführungen in der Gesetzesbegründung, wonach für beide Formen des Bestandsschutzes erforderlich sein soll, dass die legalisierte oder legale Nutzung fortbesteht; nur insoweit bestehe ein schützenswertes Interesse des sich auf den Bestandsschutz Berufenden (LT-Drs. 17/8022 S. 70). An einem solchen Interesse, das Bestandsschutz rechtfertigt, könnte es fehlen, wenn bewusst von einer genehmigten Nutzung abgewichen wird. Des Weiteren stellt § 76 Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 LBO ausdrücklich auf die „Errichtung“ der baulichen Anlage ab, die in § 76 Abs. 1 Satz 2 a.E. LBO – wie auch in § 76 Abs. 1 Satz 1 LBO – der Nutzung gegenübergestellt wird, die beibehalten werden muss. Dem ließe sich indessen entgegenhalten, dass § 2 Abs. 13 Nr. 1 LBO im Rahmen der allgemeinen Begriffsdefinitionen für die Landesbauordnung bestimmt, dass der Errichtung die Nutzungsänderung gleichsteht. Mit Blick auf die Entstehungsgeschichte lässt die Begründung des Gesetzgebers einerseits erkennen, dass die Änderung des § 76 LBO der erstmals expliziten Regelung des formellen und materiellen Bestandsschutzes dient – allerdings so, wie er durch Art. 14 Abs. 1 GG und die höchstrichterliche Rechtsprechung geprägt werde (LT-Drs. 17/8022 S. 70). Dies spricht dafür, dass nur – etwa aus Gründen der Rechtssicherheit – eine gesetzliche Regelung der bisherigen Rechtslage beabsichtigt war. Auf der Grundlage der zuletzt in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts und des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg vertretenen Eigentumsdogmatik lässt sich Art. 14 Abs. 1 GG indessen für sich genommen – wie dargestellt – jedenfalls für eine Nutzungsänderung kein Bestandsschutz entnehmen, der erst durch landesrechtliche Regelungen bestimmt werden könnte. Andererseits erscheint es nicht von vornherein ausgeschlossen, dass es mit der Regelung des § 76 Abs. 1 Satz 2 LBO gerade beabsichtigt war, in Abkehr von der zuvor dargestellten Rechtsprechungsänderung des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg (VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 09.11.2020 - 3 S 2590/18 -, VBlBW 2021, 326 = juris) wieder einen Bestandsschutz auch für in der Vergangenheit materiell rechtmäßige Nutzungsänderungen anzuerkennen. Der Gesetzeswortlaut des § 76 Abs. 1 Satz 2 LBO und die Gesetzesbegründung liefern für dieses Verständnis jedoch keinen eindeutigen Anhaltspunkt. bb) Die dargestellte Frage, ob § 76 Abs. 1 Satz 2 LBO Bestandsschutz für eine formell illegale, materiell aber zeitweise legale Nutzungsänderung zuerkennt, braucht im vorliegenden Fall indessen nicht entschieden zu werden. Denn auch wenn man die Vorschrift des § 76 Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 LBO in der Weise versteht, dass sie auf eine Nutzungsänderung, mit der von der ursprünglich genehmigten Nutzung abgewichen wird, Anwendung findet, wäre Voraussetzung für die Anerkennung von Bestandsschutz, dass die in Rede stehende Nutzung – hier jene der Räumlichkeiten im 1. bis 4. Obergeschoss des streitgegenständlichen Gebäudes als Ferienwohnungen, die in der Folge auch nicht aufgegeben wurde – bei ihrer Aufnahme dem geltenden Recht, also insbesondere den materiellen baurechtlichen Vorgaben, entsprochen hat oder aber zu einem späteren Zeitpunkt hätte genehmigt werden können. Dies ist indessen nicht der Fall. Denn es ist nicht zu erkennen, dass die genannte Nutzung in der Vergangenheit zeitgleich sowohl den bauplanungsrechtlichen als auch den bauordnungsrechtlichen Vorgaben entsprach. (1) Seit Inkrafttreten des Bebauungsplans „Ausschluss von Ferienwohnungen im Bereich der Kernstadt“ nach seiner öffentlichen Bekanntmachung am 24.04.2021 ist die streitgegenständliche Nutzung als Ferienwohnungen nach § 30 Abs. 1 und 3 BauGB bauplanungsrechtlich unzulässig. Im Zeitraum von der Nutzungsaufnahme im Februar 2019 bis zur Veröffentlichung des Bebauungsplans am 24.04.2021 war das Vorhaben zwar – wohl – bauplanungsrechtlich zulässig. Nach der von den Klägern nicht in Abrede gestellten Einschätzung der Beklagten war die nähere Umgebung als faktisches Mischgebiet einzustufen, sodass die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit sich nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO richtete. Dies erscheint unter Berücksichtigung der in der Akte befindlichen Lichtbilder und den über Google Maps und das Geoportal ersichtlichen Nutzungen in der XXX, die durch gewerbliche Nutzungen im Erdgeschoss und im Übrigen durch Wohnnutzungen geprägt zu sein scheint bzw. schien, nachvollziehbar, ohne dass dies im vorliegenden Fall einer näheren Aufklärung bedurft hätte. Denn im genannten Zeitraum standen dem Vorhaben der erfolgten Nutzungsänderung in Ferienwohnungen nach Aktenlage, gegen die die Kläger nichts eingewendet haben, jedenfalls Vorschriften des Bauordnungsrechts, insbesondere Verstöße gegen brandschutzrechtliche Vorgaben, entgegen (vgl. für deren Maßgeblichkeit auch VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 09.11.2020 - 3 S 2590/18 -, VBlBW 2021, 326 - juris Rn. 89). (2) Indessen ist nicht zu erkennen, dass die Nutzung im genannten Zeitraum von Februar 2019 bis vor der Veröffentlichung des Bebauungsplans am 24.04.2021 auch bauordnungsrechtlich zulässig war. Insofern ergibt sich aus der Bauakte, dass am 13.01.2022 ein Ortstermin der Beklagten mit einer Vertreterin der Kläger im Gebäude XXX, insbesondere zur Klärung brandschutzrechtlicher Mängel, stattfand. Nach dem diesbezüglichen Aktenvermerk wurden verschiedene Feststellungen getroffen, die jeweils für sich genommen bauordnungsrechtliche Mängel begründen, die der materiellen Baurechtmäßigkeit entgegenstehen. So ist für die (Ferien-)Wohnungen in den Obergeschossen ausgeführt, dass sämtliche Wohnungen – bzw. die Zugänge zu diesen – als dicht- und selbstschließende Türen ausgeführt werden müssten; insofern sei die Nachrüstung von Obertürschließern erforderlich. Hiermit ist die Vorgabe in § 12 Abs. 3 LBOAVO in der bis zum 27.06.2025 (im Folgenden: a.F.) gültigen Fassung bezeichnet, wonach notwendige Flure durch nichtabschließbare, rauchdichte und – hier vor allem bedeutsam – selbstschließende Abschlüsse in Rauchabschnitte zu unterteilen sind. Zudem müssen Türen in Wänden notwendiger Flure als raumabschließende Bauteile gemäß § 12 Abs. 4 Satz 1, Satz 3 Halbs. 1 LBOAVO a.F. dicht schließen. Bei den sich an die Türen der Ferienwohnungen anschließenden Fluren handelt es sich um notwendige Flure nach § 28 Abs. 3 LBO in der bis zum 27.06.2025 gültigen Fassung (im Folgenden: a.F.), weil über diese die Rettungswege aus den betreffenden Nutzungseinheiten mit Aufenthaltsräumen zu Ausgängen in notwendige Treppenräume (vgl. § 28 Abs. 2 LBO a.F.) führen. Darüber hinaus wurde festgestellt, dass die vorhandenen Internet-Router im notwendigen Treppenraum sowie die weitere vorhandene technische Anlage unzulässig und zu entfernen seien. Das Gericht geht insofern davon aus, dass hierin ein Verstoß gegen § 15 Abs. 1 Alt. 1 LBO lag. Danach sind bauliche Anlagen unter anderem so anzuordnen und zu errichten, dass der Entstehung eines Brandes und der Ausbreitung von Feuer und Rauch (Brandausbreitung) vorgebeugt wird. Es ist nachvollziehbar, dass technische Anlagen im Treppenraum sowohl eine mögliche Ursache für die Entstehung eines Brandes als auch eine zusätzliche Brandlast, die die Ausbreitung eines anderweitig entstandenen Feuers begünstigt, begründen. Weiter wurde festgehalten, dass zu prüfen sei, ob die vorhandenen Feuerlöscher in den einzelnen Etagen aufgrund der Größe und des Typs ausreichend seien. Außerdem wurde vermerkt, dass eine Rettungswegkennzeichnung (beleuchtet) im notwendigen Treppenraum in Kürze nachgerüstet werde, woraus sich entnehmen lässt, dass sie bislang nicht vorhanden war. Die Notwendigkeit, dass jede Nutzungseinheit in jedem Geschoss mit Aufenthaltsräumen – wie hier – über mindestens zwei voneinander unabhängige Rettungswege erreichbar ist, ergibt sich aus § 15 Abs. 3 LBO. Indessen war die brandschutztechnische Qualifikation der Wände im Bereich der Eingangstüren (Treppenraumerweiterung) zum Zeitpunkt der Begehung im Einklang mit § 11 Abs. 3 LBOAVO a.F., soweit erkennbar, lediglich noch nicht nachgewiesen, wurde aber in der Folge bestätigt. Als weiterer Mangel neben den brandschutzrechtlichen Vorgaben war schließlich angegeben, dass für die (Ferien-)Wohnungen zu prüfen sei, ob in den Bädern aufgrund der mechanischen Lüftung Lüftungsgitter an den Türen nachzurüsten seien. Die entsprechende Vorgabe ergibt sich aus den allgemeinen Anforderungen an bauliche Anlagen, die nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 1 LBO so zu errichten sind, dass die öffentliche Sicherheit oder Ordnung, insbesondere (hier) die Gesundheit nicht bedroht werden und dass sie ihrem Zweck entsprechend ohne Missstände benutzbar sind; die Anforderungen können gemäß § 73a Abs. 1 Satz 1, Abs. 5 Satz 1 LBO durch – dann zu beachtende (§ 73a Abs. 1 Satz 2 LBO) – Technische Baubestimmungen, die als Verwaltungsvorschriften bekannt gemacht werden, konkretisiert werden. Ziffer 3.2.6 der Verwaltungsvorschrift des Umweltministeriums und des Wirtschaftsministeriums über Technische Baubestimmungen (VWV TB) vom 20.12.2017, GABl. 2017, S. 656, aufgehoben am 12.12.2022, GABl. 2022, S. 1187) verweist insofern auf die Bauaufsichtliche Richtlinie über die Lüftung fensterloser Küchen, Bäder und Toilettenräume in Wohnungen (Ausgabe April 2009). Nach deren Ziffer 2 muss jeder fensterlose Raum unmittelbar durch eine mechanische Lüftungsanlage entlüftet werden können und eine Zuluftversorgung haben. Die Frischluftversorgung war indessen ausweislich des Schreibens des Schornsteinfegers xxx vom 25.04.2022 mit den bis dahin vorhandenen Dichtungen nicht gewährleistet. Aus der Behördenakte der Beklagten ergibt sich weiter, dass die betreffenden Mängel erst im weiteren Verlauf des Jahres 2022 behoben wurden. Da auch Feuerlöscher nachträglich montiert wurden, ist davon auszugehen, dass die bisherigen Feuerlöscher nicht den technischen Anforderungen genügten; Entsprechendes gilt mit Blick auf die später nachgerüsteten Lüftungsgitter in den Bädern. Die Kläger haben hiergegen jeweils nichts eingewendet. Dafür, dass die Ferienwohnungen die entsprechenden Mängel erst im Nachhinein und insbesondere nicht auch schon im Zeitraum bis zum 24.04.2021 aufgewiesen hätten, bestehen keine Anhaltspunkte; auch die Kläger haben dahingehend nichts geltend gemacht. (3) Entsprechendes gälte auch, wenn man – anders als von den Beteiligten und dem Gericht zugrunde gelegt – annimmt, dass sich eine ursprünglich genehmigte Wohnnutzung für das 1. bis 4. Obergeschoss im Gebäude XXX nicht feststellen lässt. Dann wäre § 76 Abs. 1 Satz 1 LBO nicht einschlägig, sondern bereits der ursprünglichen Wohnnutzung würde nur gemäß § 76 Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 LBO (rückwirkend) Bestandsschutz zukommen. Zu klären wäre – bei entsprechendem Verständnis der Vorschrift des § 76 Abs. 1 Satz 2 LBO – dann, ob die bauliche Anlage mit der Nutzung als Ferienwohnungen zu einem späteren Zeitpunkt hätte genehmigt werden können (§ 76 Abs. 1 Satz 2 Alt. 2 LBO). Dies ist indessen wegen der fehlenden materiellen Baurechtmäßigkeit – wie dargestellt – nicht der Fall. II. Angesichts der Rechtmäßigkeit der in der Sache getroffenen Verfügung begegnet auch die festgesetzte Gebühr keinen Bedenken. Zweifel an der Richtigkeit der Gebührenfestsetzung – insbesondere deren Rechtsgrundlage und Höhe – haben die Kläger nicht aufgeworfen und bestehen auch sonst nicht. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO, § 159 Satz 2 VwGO. Das Gericht macht von dem ihm in § 167 Abs. 2 VwGO eingeräumten Ermessen Gebrauch und sieht von einem Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ab. Die Berufung ist nicht zuzulassen, da keiner der Gründe nach § 124a Abs. 1 Satz 1, § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder 4 VwGO vorliegt. B E S C H L U S S vom 15.08.2025 Der Streitwert wird auf 20.000,00 EUR festgesetzt. Gründe: Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 52 Abs. 1 VwGO (in Anlehnung an Nr. 9, 54.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit in der Fassung der zuletzt beschlossenen Änderung vom 18.07.2013). Das Gericht orientiert sich hier weiterhin am Streitwertkatalog 2013. Eine Anwendung des Streitwertkatalogs vom 21.02.2025 kommt aus Gründen des Vertrauensschutzes regelmäßig – so auch hier – allein für Verfahren in Betracht, die nach seiner Bekanntgabe durch Veröffentlichung dem 01.07.2025 – in der Ausgangsinstanz anhängig gemacht worden sind (vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschl. v. 16.07.2025 - 12 S 647/24 -, juris Rn. 34 und LS). Nach Ziffer 9 des Streitwertkatalogs ist, falls – wie hier – andere Anhaltspunkte nicht vorhanden sind, das geschätzte wirtschaftliche Interesse bzw. der Jahresnutzwert einer baulichen Anlage bzw. deren Nutzung in Ansatz zu bringen. Mangels anderslautender Angaben der Kläger geht das Gericht entsprechend der vorläufigen Streitwertfestsetzung, der die Beteiligten nichts entgegengesetzt haben, von einem Jahresnutzwert von (geschätzt) 20.000,00 EUR aus. Diese Höhe folgt für das Gericht aus der Heranziehung des Werts für einen – nicht näher bestimmten – Jahresgewinn eines Gewerbebetriebs in Ziffer 54.1 des Streitwertkatalogs von mindestens 15.000,00 EUR, dessen Erhöhung auf 20.000,00 EUR angesichts der Anzahl der Ferienwohnungen vorliegend sachgerecht erscheint. Die Kläger wenden sich gegen eine Nutzungsuntersagung. Das im Stadtgebiet der Beklagten gelegene Vorhabengrundstück Flst.-Nr. XXX, Gemarkung XXX, ist mit einem im 19. Jahrhundert errichteten mehrgeschossigen Gebäude bebaut. Dieses wurde bislang im 1. bis 4. Obergeschoss zu Wohnzwecken und im Erdgeschoss gewerblich genutzt. Die Kläger vermieten die Räumlichkeiten im 1. bis 4. Obergeschoss nach eigenen Angaben seit Februar 2019 als Ferienwohnungen. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans der Beklagten „Ausschluss von Ferienwohnungen im Bereich der Kernstadt“, der am 22.03.2021 beschlossen und am 24.04.2021 öffentlich bekannt gemacht wurde. Am 21.12.2018 beantragten die Kläger bei der Beklagten eine Baugenehmigung für das Vorhaben der „Sanierung Wohnhaus / Ausbau Dachgeschoss“ und der „Nutzungsänderung zur Ferienwohnungen“. Sie änderten den Bauantrag mehrfach, zuletzt unter dem 23.09.2022 (3. Änderungsplanung mit dem Gegenstand „Umplanung Erdgeschoss, Boardinghouse für Gesamtgebäude beantragt; Putzmittelraum im Dachgeschoss“), wofür sie am 15.11.2022 Unterlagen nachreichten. Bei einem Ortstermin am 13.01.2022 wurden unter anderem Feststellungen zum Brandschutz getroffen. Mit Schreiben vom 01.03.2023 gab die Beklagte den Klägern Gelegenheit zur Stellungnahme zur Ablehnung des Bauantrags und einer Nutzungsuntersagung. Die Beklagte lehnte mit Bescheid vom 24.04.2023 – insoweit nicht streitgegenständlich – den Bauantrag der Kläger zur Nutzungsänderung des Wohn- und Geschäftshauses in der 3. Änderungsplanung in ein sogenanntes Boardinghouse ab (Ziffer 1). Weiter untersagte sie den Betrieb von Ferienwohnungen im Gebäude XXX (Ziffer 2), wobei der Nutzungsuntersagung einen Monat nach Bestandskraft nachzukommen und bestimmte Nachweise vorzulegen seien (Ziffer 3). Außerdem erhob sie eine Gebühr gemäß beigefügtem Gebührenbescheid (Ziffer 4). Zur Begründung führte sie insbesondere aus, die Voraussetzungen einer Nutzungsuntersagung nach § 65 Abs. 1 Satz 2 LBO seien wegen der formellen und andauernden materiellen Illegalität des Vorhabens erfüllt. Der Nutzung des Gebäudes ab dem 1. Obergeschoss für Ferienwohnungen stünden mit dem Bebauungsplan über den Ausschluss von Ferienwohnungen öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegen. Eine Baugenehmigung liege insoweit nicht vor und könne nicht erteilt werden. Das Ermessen werde pflichtgemäß ausgeübt. Die entstehenden Nachteile stünden nicht außer Verhältnis zur Wiederherstellung rechtmäßiger Zustände. Der Bescheid enthielt keine Rechtsbehelfsbelehrung. Die Kläger erhoben am 15.08.2023 Widerspruch und begründeten diesen. Das Regierungspräsidium Karlsruhe wies den Widerspruch der Kläger, der sich gegen die Ziffern 2 und 3 des Bescheids richte, mit Widerspruchsbescheid vom 24.09.2024 zurück. Die Umnutzung der genehmigten Wohnungen in Ferienwohnungen sei eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung. Der Tatbestand des § 65 Abs. 1 Satz 2 LBO sei bereits dann erfüllt, wenn die ausgeübte Nutzung formell illegal sei. Deren materielle Baurechtmäßigkeit sei keine Tatbestandsvoraussetzung. Das Ermessen sei rechtsfehlerfrei ausgeübt worden. Die streitige Nutzung sei nicht offensichtlich genehmigungsfähig. Ihr stehe der Bebauungsplan über den Ausschluss von Ferienwohnungen entgegen. Zweifel an dessen Wirksamkeit seien weder aufgeworfen noch sonst veranlasst. Einer (nicht beantragten) Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB stünden die Grundzüge der Planung entgegen. Die Nutzung als Ferienwohnungen nehme auch nicht an dem durch die Baugenehmigung vermittelten Bestandsschutz teil. Die Kläger haben am 22.10.2024 Klage erhoben. Sie haben diese nicht begründet. Sie beantragen, die Ziffern 2 und 3 des Bescheids der Beklagten vom 24.04.2023 in Gestalt des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 24.09.2024 aufzuheben. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Sie verweist auf den Inhalt der angegriffenen Bescheide und trägt ergänzend zur Frage der planungsrechtlichen Zulässigkeit der Ferienwohnungen vor Erlass des Bebauungsplans vor, diese lägen in einem Gebiet, das als Mischgebiet nach § 6 BauNVO einzustufen sei. Ferienwohnungen seien dort als sonstige Gewerbebetriebe grundsätzlich zulässig. Ab Inkrafttreten der Satzung über den Ausschluss von Werbeanlagen (gemeint wohl: des Bebauungsplans „Ausschluss von Ferienwohnungen“) sei die Nutzung nicht genehmigungsfähig gewesen. Dem Gericht liegen die Akten der Beklagten und des Regierungspräsidiums Karlsruhe vor. Diese waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung und der Entscheidung. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird hierauf sowie auf die gewechselten Schriftsätze der Beteiligten nebst Anlagen Bezug genommen.