5 UE 2612/85

Die Berufung, über die nach § 101 Abs. 2 VwGO ohne mündliche Verhandlung entschieden werden kann, ist zulässig und muß in der Sache den Erfolg haben, daß die Beklagte zur nochmaligen Bescheidung des Antrags auf Anerkennung nach §§ 82 Abs. 1, 83 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes - II. WoBauG - in der hier anwendbaren Fassung der Bekanntmachung vom 20. Juli 1980 (BGBl. I S.1085) zu verpflichten ist, da die Ablehnung der Anerkennung im angefochtenen Bescheid rechtswidrig war. Die Zuständigkeit der Beklagten für die Anerkennung folgt aus § 83 Abs. 1 II. WoBauG in Verbindung mit der Verordnung des Hessischen Ministers des Innern vom 18. Oktober 1968 (GVBl. I S.2751, geändert durch Verordnung vom 24. Oktober 1974 (GVBl. I S.551). Für die Pflicht der Beklagten, über den Antrag des Klägers zu entscheiden, war es unerheblich, daß der Kläger mit seinem Antrag ursprünglich eine "vorläufige" Bescheinigung beantragt hatte, die im Gesetz nicht vorgesehen ist. Die Beklagte hat dies mit Recht unbeachtet gelassen und über den Antrag entschieden, wie wenn die Anerkennung selbst - die "endgültige" Anerkennung - beantragt gewesen wäre. Das Gesetz sieht keine Beschränkung der Prüfung durch die Anerkennungsbehörde - und später durch die Verwaltungsgerichte - auf einen zu einem bestimmten Zeitpunkt innerhalb des Verfahrens als geplant vorgetragenen oder als ausgeführt festgestellten Umfang der Bauarbeiten vor. Es ist also für die Entscheidung unerheblich, daß die vom Kläger geplanten und dann ausgeführten Baumaßnahmen sich im Laufe des Verfahrens gewissermaßen "weiterentwickelt" haben, indem etwa statt Etagenheizungen eine Zentralheizung eingebaut wurde und der zunächst als bloße Erwägung erscheinende Ausbau des Dachgeschosses später mit bauaufsichtlicher Genehmigung tatsächlich durchgeführt worden ist. Es bleibt vielmehr bei der Regel, daß, da es sich um eine Verpflichtungsklage handelt, der Sachverhalt im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht beziehungsweise der sich aus den letzten Schriftsätzen vor der Entscheidung ohne mündliche Verhandlung ergebende Sachverhalt maßgeblich ist. Materiell ist nach § 82 II. WoBauG für die Anerkennung als steuerbegünstigt erforderlich, daß neugeschaffene Wohnungen vorliegen, die nach dem 30. Juni 1956 bezugsfertig geworden sind, daß keine öffentlichen Mittel eingesetzt worden sind und daß bestimmte Wohnflächengrenzen eingehalten sind. Hiervon ist unter den Beteiligten nur streitig, ob es sich bei den vom Kläger an dem Haus M.-straße 8 vorgenommenen Arbeiten um die Neuschaffung von Wohnungen gehandelt hat. Nach § 2 Abs. 1 II. WoBauG ist neugeschaffen im Sinne dieses Gesetzes Wohnraum, der durch Neubau, durch Wiederaufbau zerstörter oder Wiederherstellung beschädigter Gebäude oder durch Ausbau oder Erweiterung bestehender Gebäude geschaffen ist. Neubau, Wiederaufbau und Wiederherstellung kommen im vorliegenden Falle von vornherein nicht in Betracht; auch die "Erweiterung" scheidet aus; denn darunter ist nach § 17 Abs. 2 II. WoBauG nur die Aufstockung des Gebäudes oder der Anbau an das Gebäude zu verstehen. Unter die somit übrigbleibende Neuschaffungsvariante "Ausbau" fallen nach § 17 Abs. 1 II. WoBauG der Ausbau des Dachgeschosses und eine unter erheblichem Bauaufwand durchgeführte Umwandlung von Räumen, die nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung bisher anderen als Wohnzwecken dienten, sowie der unter wesentlichem Bauaufwand durchgeführte Umbau von Wohnräumen, die infolge Änderung der Wohngewohnheiten nicht mehr für Wohnzwecke geeignet sind, zur Anpassung an die veränderten Wohngewohnheiten. Es ist also zu unterscheiden zwischen dem Ausbau des Dachgeschosses, bei dem kein "wesentlicher Bauaufwand" gefordert wird, und der Umwandlung von Räumen unterhalb des Dachgeschosses, bei dem ein solcher Aufwand verlangt wird. Bezüglich des im Hause M.-straße .. erfolgten Ausbaus des Dachgeschosses ist also das Tatbestandsmerkmal "neugeschaffen" erfüllt. Die im Dachgeschoß geschaffenen Wohnräume bilden aber nach dem Bauantrag - siehe die "Quadratmeterberechnung" des Architekten Reinhard S. vom 5. Mai 1982 - und nach der Baugenehmigung - siehe Nr. 0699 der der Baugenehmigung beigefügten Auflagen, Bedingungen und Hinweise - keine selbständige Wohnung, sondern gehören zu einer Wohnung im 3. Obergeschoß, mit der sie durch eine Wendeltreppe verbunden sind. Bei der nach § 82 Abs. 1 II. WoBauG erforderlichen Prüfung, ob die in § 39 II. WoBauG bestimmten Wohnflächengrenzen eingehalten sind, ist nach §§ 82 Abs. 5, 39 Abs. 4 II. WoBauG die Wohnfläche der gesamten Wohnung zugrundezulegen. Diese beträgt nach der Quadratmeterberechnung des Architekten S. vom 5. Mai 1982 126,88 qm. Das sind an sich mehr als die nach § 82 Abs. 1 II. WoBauG zulässigen 120 vom Hundert der in § 39 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 für "andere Wohnungen" zugelassenen 90 qm (= 108 qm). Es kommt also auf die zunächst von der Beklagten zu treffende Entscheidung darüber an, ob diese Überschreitung der Wohnflächengrenze um 18,88 qm hier nach § 82 Abs. 2 II. WoBauG zulässig war. Wird dies bejaht, ist die Wohnung auch dann als steuerbegünstigt anzuerkennen, wenn der Antrag bezüglich der Wohnungen unterhalb des Dachgeschosses im übrigen abzulehnen sein sollte; wird die Zulässigkeit der Überschreitung der Wohnflächengrenze hingegen verneint, ist der Anerkennungsantrag bezüglich des Dachgeschosses auch dann abzulehnen, wenn die Wohnungen unterhalb des Dachgeschosses als steuerbegünstigt anzuerkennen sein sollten. Bezüglich der Anerkennung der Wohnungen unterhalb des Dachgeschosses ist für die Anerkennung als steuerbegünstigt erforderlich, daß ein Umbau im Sinne von § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG unter wesentlichem Bauaufwand durchgeführt worden ist. Zum Begriff des wesentlichen Bauaufwandes schließt sich der Senat - wie auch die Beteiligten - der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts an, nach der der Aufwand für Umwandlung oder Umbau im Sinne von § 17 Abs. 1 II. WoBauG dann "wesentlich" ist, wenn er etwa ein Drittel der Kosten der Neuschaffung von gleichwertigem (vergleichbarem) Wohnraum erreicht (Urteil vom 26. August 1971 - BVerwG VIII C 42.70 - BVerwGE 38, 286 = MDR 1972, 79 = DGStZ 1972, 7 = KStZ 1972, 15 = ZMR 1972, 87 = BBauBl. 1972, 573). Bei der Prüfung im einzelnen, welche der vom Kläger an dem Haus M.-straße 8 vorgenommenen Arbeiten den Tatbestand des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG erfüllten, ist dies in der Stellungnahme des Amtes für Wohnungswesen der Beklagten vom 30. November 1981 und darauf fußend im Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidenten und in der Erwiderung der Beklagten auf die Klage für den Einbau von 14 Dachflächenfenstern (19.886,00 DM) zu Unrecht bejaht worden, weil die Beklagte die erforderliche Unterscheidung zwischen dem Ausbau des Dachgeschosses und den Arbeiten an den Wohnungen unterhalb des Dachgeschosses nicht getroffen hat. Der Einbau der Dachflächenfenster gehörte zum Ausbau des Dachgeschosses, konnte aber nicht die Wohnungen unterhalb des Dachgeschosses an veränderte Wohngewohnheiten anpassen. Mit Recht ist hingegen ein Umbau im Sinne von § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG bei der Einrichtung einer Zentralheizung mit Warmwasserversorgung und der hierfür notwendigen Einrichtung eines Heizungskellers mit den notwendigen Änderungen an einem Appartement im Erdgeschoß bejaht worden. Der Senat kann der gegenteiligen Meinung des Verwaltungsgerichts im angefochtenen Urteil nicht beipflichten. Das Verwaltungsgericht meint, es könne nicht gesagt werden, daß die Wohnungen vor den Umbauarbeiten "infolge Änderung der Wohngewohnheiten nicht mehr für Wohnzwecke geeignet gewesen seien". Denn das Bedürfnis der Bewohner nach einer Heizungsmöglichkeit und nach der Möglichkeit, ein Bad zu nehmen, sowie - wie zu ergänzen wäre - das für Körperpflege, Abwaschen und sonstige Reinigungszwecke verwendete Wasser zu erwärmen, seien erfüllbar gewesen; die Wohnungen seien nicht infolge geänderter Wohngewohnheiten unbewohnbar gewesen. Ebenso hat das Oberverwaltungsgericht Berlin in seinen mit dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 28. November 1986 - BVerwG 8 C 122-125.84 - bestätigten Urteilen vom 24. Januar 1984 angenommen (vgl. Seite 8 des amtlichen Umdrucks des Bundesverwaltungsgerichtsurteils), "auch heute könne - jedenfalls angesichts der Wohnungssituation im Land Berlin - nicht davon ausgegangen werden, daß mit Ofenheizung, Holzdielenfußboden und teilweise mit Einfachfenstern ausgestattete Wohnungen ohne zentrale Warmwasserversorgung nicht mehr zu Wohnzwecken geeignet seien". - So strenge Anforderungen bei der Anwendung des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG laufen jedoch dem Gesetzesziel, nämlich der Schaffung von den heutigen Wohngewohnheiten entsprechenden Wohnungen, zuwider. Sie würden der Bestimmung des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG jede Wirkung nehmen, da es kaum "Wohnräume" geben kann, in denen nicht, wenn sie tatsächlich bewohnt werden, die Bedürfnisse nach Erwärmung der Aufenthaltsräume, nach einer Kochmöglichkeit und nach einer Möglichkeit der Erwärmung von Wasser auf irgendeine Weise befriedigt werden. Unter den - veränderlichen - Wohngewohnheiten im Sinne des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG sind deshalb vielmehr die jeweiligen durchschnittlichen Erwartungen und Forderungen der Wohnungssuchenden hinsichtlich eines gewissen Wohnstandards zu verstehen (ebenso Fischer-Dieskau/Pergande//Schwender, Kommentar zum II. Wohnungsbaugesetz Anm. 1.4 zu § 17 ; Schade/Schubart, Wohnungsrecht, Anm. 5 zu § 17 ). Wohnungen mit Ofenheizung, erst recht aber solche, in denen benötigtes Warmwasser auf einem Kohleherd oder in einem Kohlebadeofen erwärmt werden muß, entsprechen, auch wenn es noch viele Wohnungen dieser Art geben mag, nicht mehr dem heutigen Standard. Der Senat vermag auch nicht der Ansicht des OVG Hamburg in dessen Urteilen vom 13. November 1980 - OVG Bf II 8/80 - BBauBl. 1983, 397 und vom 8. Oktober 1981 - OVG Bf II 51/80 - BBauBl. 1982, 793 zu folgen, daß ein Umbau im Sinne von § 17 Abs. 1 II. WoBauG nur dann vorliege, wenn die Baumaßnahmen auch den Grundriß und die Raumaufteilung wesentlich verändern. Ob die Anpassung von Wohnräumen an die veränderten Wohngewohnheiten nur unter Veränderung des Wohnungsgrundrisses oder ohne eine solche Veränderung erreicht werden kann, kann für die rechtliche Wertung des Erfolges als Ausbau im Sinne von § 2 Abs. 1 II. WoBauG keine Bedeutung haben. Nicht ganz verständlich ist, daß die Beklagte den Einbau von Isolierfenstern anstelle der früheren einfachen Holzfenster als Umbaumaßnahme im Sinne von § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG angesehen hat, während sie dies bei den Außenputzarbeiten zur Anbringung einer Wärmeisolation und bei den Dachdeckerarbeiten (Einbau einer Wärmedämmung) abgelehnt hat. Die Beklagte hat aber die Isolierverglasung im Ergebnis deshalb mit Recht "anerkannt" und ebenso ist die Wärmeisolation der Außenwände und des Daches "anzuerkennen", weil zur Ergänzung des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG - wie der Kläger richtig ausführt - die Bestimmung des § 3 Abs. 6 des Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetzes - ModEnG - in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Juli 1978 (BGBl. I S. 994) heranzuziehen ist. Nach § 3 Abs. 1 ModEnG ist Modernisierung die Verbesserung von Wohnungen durch bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Wohnungen nachhaltig erhöhen oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf die Dauer verbessern. Nach § 3 Abs. 2 ModEnG sind bauliche Maßnahmen, die nachhaltig Einsparungen von Heizenergie bewirken, Modernisierung im Sinne dieses Gesetzes. Nach § 4 Abs. 1 ModEnG sind bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Wohnungen erhöhen, insbesondere Maßnahmen zur Verbesserung .. 3. des Schallschutzes .., 4. der Energieversorgung, der Wasserversorgung und der Entwässerung, 5. der sanitären Einrichtung, 6. der Beheizung und der Kochmöglichkeiten, . Nach § 4 Abs. 3 ModEnG sind bauliche Maßnahmen, die nachhaltig Einsparungen von Heizenergie bewirken, insbesondere Maßnahmen zur 1. wesentlichen Verbesserung der Wärmedämmung von Fenstern, Außentüren, Außenwänden, Dächern, .. § 3 Abs. 6 ModEnG lautet: "Wird durch eine Modernisierung ein Ausbau im Sinn des § 17 Abs. 1 Satz 2 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes bewirkt, so sind die durch den Ausbau modernisierten Wohnungen neugeschaffener Wohnraum in Sinne des zweiten Wohnungsbaugesetzes." Diese Vorschrift ist sicherlich unglücklich formuliert; sie hat auf den ersten Blick überhaupt keinen Inhalt; wenn nämlich die Modernisierung - das heißt die im konkreten Einzelfall durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen - einen Ausbau im Sinne des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG bewirkt - das heißt den Tatbestand dieser Bestimmung erfüllt -, dann ergibt sich die Behandlung als neugeschaffener Wohnraum unmittelbar aus § 2 Abs. 1 II. WoBauG selbst. Deswegen liegt der Schluß des Verwaltungsgerichts im angefochtenen Urteil nahe, § 3 Abs. 6 ModEng sei nur ein Hinweis auf die Zulässigkeit einer Doppelförderung, nämlich einer Förderung nach dem Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetz und durch Steuerbegünstigung nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz. Aber das kann nicht der Sinn der Bestimmung sein; denn hierfür dient die ausdrückliche Bestimmung des § 5 Abs. 2 ModEnG. Der vom Gesetzgeber gewollte Sinn des § 3 Abs. 6 ModEnG ist es, wie das Schrifttum ergibt (Fischer-Dieskau/Pergande/ Schwender, Einführung zum ModEng, S. 30, Stand Februar 1979; Anm. 7 zu § 3 ModEng, S. 24, Stand Oktober 1980; Anm. 4.4 zu § 82 II. WoBauG, S. 17, Stand Juli 1982; Schade/Schubart, Anm. 6 zu § 3 ModEnG, Stand März 1987), zu bestimmen, "daß der Ausbau auch durch eine Modernisierung bewirkt werden kann" (Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Anm. 7 zu § 3 ModEnG, S.24). Dieselbe Ansicht wurde auch im Erlaß des Hessischen Ministers des Innern über das Verfahren bei der Anerkennung der Grundsteuervergünstigung nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz vom 23. Oktober 1977 (StAnz S.2143) unter Nr. 18.5 zu dem mit § 3 Abs. 6 ModEnG gleichlautenden § 3 Abs. 5 des Wohnungsmodernisierungsgesetzes vom 23. August 1976 (BGBl. I S.2429) vertreten und wird auch in dem Erlaß vom 9. Dezember 1983 (StAnz 1984 S.3) unter "Zu Abschnitt 8" im letzten Absatz - ungeachtet der zwei Absätze vorher wiedergegebenen Rechtsprechung des OVG Hamburg (BBauBl 1982, 793) - bezüglich § 3 Abs. 6 ModEnG aufrechterhalten. In § 3 Abs. 6 ModEnG ist also für "...ein Ausbau im Sinne des § 17 Abs. 1 Satz 2 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes bewirkt,.." zu lesen: "... ein wesentlicher Bauaufwand verursacht, der zur Bejahung eines Ausbaus im Sinn des § 17 Abs. 1 .. führt,..". Daraus folgt, daß die Einrichtung einer Zentralheizung samt den dadurch notwendig gewordenen Umbauarbeiten im Keller und in einem Erdgeschoßappartement, die der Senat unmittelbar unter § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG subsumiert hat, auch dann, wenn man insoweit der Ansicht des Senats nicht folgt, jedenfalls kraft der Bestimmung des § 3 Abs. 6 ModEnG zu berücksichtigen sind. Zu berücksichtigen sind weiter, wie schon gesagt, die Ersetzung der einfachen Holzfenster durch Isolierglasfenster und ferner die Außenputzarbeiten zum Zwecke der Wärmeisolation und die Anbringung der Wärmedämmung im Dach mitsamt den dazu erforderlichen Spenglerarbeiten (§ 3 Abs. 3 ModEnG). Die Einkachelung der früher freistehenden Badewannen und der Ersatz des Ölwandanstrichs in den Bädern durch Fliesen sind dagegen zwar für den Wohnungsinhaber subjektive Verschönerungen, haben aber objektiv keine Erhöhung des Gebrauchswerts der Wohnungen zur Folge; dasselbe gilt für die im Berufungsverfahren vorgebrachten Änderungen der Elektroinstallationen (Verlegung unter Putz statt auf Putz) und die Änderung der Kellereinteilung. Bei der Prüfung, ob ein erheblicher Bauaufwand vorliegt, sind also - und zwar nunmehr unter Zugrundelegung nicht mehr von Auftragsschreiben oder dergleichen, sondern der tatsächlich bezahlten Rechnungen - zu berücksichtigen (in Anlehnung an die Zusammenstellung des Amtes für Wohnungswesen der Beklagten): 1. Die Kosten für die Außenputzarbeiten (Wärmeisolation), seinerzeit angegeben mit 85.079,40 DM 2. die Dachdeckerarbeiten aus Anlaß des Einbaus der Wärmedämmung ohne die Kosten für die Anbringung der 14 Dachfenster, und zwar voll, da diese Arbeiten auch dann angefallen wären, wenn der Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnräumen nicht stattgefunden hätte, seinerzeit angegeben mit (63.484,00 DM minus 19.886,00 DM =) 43.598,00 DM 3. die Spenglerarbeiten im Zusammenhang mit der Erneuerung des Daches, seinerzeit angegeben mit 8.420,00 DM 4. Die Kosten des Einbaus der Zentralheizung samt Warmwasser- versorgung, soweit sie auf die Wohnungen unterhalb des Dach- geschosses entfallen, also ein den Akten nicht zu entnehmender Teil der seinerzeit angegebenen 93.402,00 DM 5. Der Aufwand für Isolierfenster, seinerzeit angegeben mit 61.000,00 DM 6. der Einbau des Heizungskellers mit Nebenarbeiten, seinerzeit angenommen mit 45.303,00 DM 7. ein entsprechend gegenüber der Stellungnahme des Amtes für Wohnungswesen erhöhter Anteil der Kosten für Ingenieurleistungen. Dem auf diese Weise ermittelten berücksichtigungsfähigen Aufwand ist der hypothetische Aufwand für die Neuschaffung des Hauses mit den Wohnungen unterhalb des Dachgeschosses in den Jahren 1981/82 gegenüberzustellen. In der Stellungnahme des Amtes für Wohnungswesen vom 30. November 1981 waren hierfür Neubaukosten von 1.700,00 DM/qm angenommen worden; mit diesem Betrag war dann aber die Gesamtwohnfläche, also die Wohnfläche einschließlich des ausgebauten Dachgeschosses, multipliziert worden. Der im Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidenten in Darmstadt vertretenen Ansicht, die beantragte Anerkennung nach § 82 II. WoBauG müsse für die acht Wohnungen, die eine Wohnfläche von weniger als 40 qm aufweisen, schon deshalb zurückgewiesen werden, weil diese Wohnungen zu klein seien, vermag der Senat nicht zuzustimmen. Zwar ist es richtig, daß der Begriff der "Wohnung", auch wenn im Rahmen des § 82 II. WoBauG keine Mindestgröße gesetzlich vorgeschrieben ist, eine gewisse Größe verlangt, weil eine Wohnung rechtlich und tatsächlich zur Dauerbenutzung durch einen Haushalt bestimmt und geeignet sein muß (vgl. Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 27. April 1977 - VIII C 43.76 - BBauBl. 1977, 406 = HSGZ 1980, 311 und vom 1. März 1978 - VIII C 14.77 - BBauBl. 1980, 743; Senatsurteil vom 11. Juni 1986 - V OE 29/82 -). Die Ablehnung der Anerkennung für zu kleine Wohnungen ist unter diesem Gesichtspunkt aber nur in Fällen von neu gebautem Wohnraum gerechtfertigt; die Wohnungen im Hause des Klägers sind, wie ihre jahrzehntelange tatsächliche Benutzung bewiesen hat, zur Benutzung als Wohnung geeignet, obwohl sie sehr klein sind. Es läßt sich zudem die Meinung vertreten, daß ihre Modernisierung gerade deshalb sinnvoll und förderungswürdig ist, weil zu dem Nachteil der unmodernen Ausstattung der Nachteil der geringen Größe hinzukam. Nach allem vorstehend Ausgeführten ist die Sache nicht entscheidungsreif, da die Höhe des berücksichtigungsfähigen Bauaufwandes nicht feststeht. Es ist auch weder offensichtlich, daß der berücksichtigungsfähige Bauaufwand ein Drittel der Kosten eines vergleichbaren Neubaues nicht erreichen kann, noch ist offensichtlich, daß er diesen Betrag mit Sicherheit übersteigt. Die Gesamtwohnfläche ohne das ausgebaute Dachgeschoß beträgt nach der Quadratmeterberechnung des Architekten Reinhard S. vom 5. Mai 1982 rund 600 qm. Das ergäbe nach der Stellungnahme des Amtes für Wohnungswesen der Beklagten vom 30. November 1981 hypothetische Neubaukosten von 600 x 1.700,00 DM, also rund 1.020.000,00 DM. Ein Drittel davon wären rund 340.000,00 DM. Diese Summe würde wohl knapp erreicht, wenn man von der Zusammenstellung des voraussichtlichen Aufwandes durch das Amt für Wohnungswesen der Beklagten vom 30. November 1981 die Positionen für 1. Außenputzarbeiten 85.000,00 DM 2. Dachdeckerarbeiten ohne Fenstereinbau 43.000,00 DM 3. Spenglerarbeiten 8.420,00 DM 4. Heizung mit Warmwasser- versorgung 93.400,00 DM 5. Einbau von Isolierglasfenstern 61.000,00 DM 6. Rohbauarbeiten für Heizungs- keller usw. 45.300,00 DM zusammenzählt und noch einen Anteil an den Kosten für Ingenieurleistungen hinzusetzt. Aber zu 4. und 6. handelt es sich um Aufwandsposten, die für die Arbeiten einschließlich des Dachgeschoßausbaus anfallen sollten und die deshalb noch aufgeteilt werden müssen. Dem Senat ist es nicht möglich, Spruchreife dadurch herbeizuführen, daß er die Aufteilung der dafür in Betracht kommenden Aufwandspositionen auf den Ausbau des Dachgeschosses und den Umbau der Wohnungen unterhalb des Dachgeschosses selbst vornimmt. Denn der Senat ist davon überzeugt, daß bei der Kalkulation der Unternehmer diese Aufteilung nicht vorgenommen worden ist, weil sie seinerzeit nicht rechtserheblich erscheinen konnte. Die Aufteilung wird sich daher nicht in der bloßen Feststellung von Rechnungsbeträgen erschöpfen können, sondern Willensentscheidungen, nämlich Schätzungen (§ 287 Abs. 2 ZPO), notwendig machen. Schätzungen können aber nicht vom Gericht, sondern müssen zunächst von der Behörde vorgenommen werden (Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 16. August 1985 - BVerwG 8 C 120-122.83 - BauR 1985, 682 = HSGZ 1985, 483 = KStZ 1986, 72 = BayVBl. 1986, 279 = DÖV 1986, 380 = DVBl. 1986, 345 = NJW 1986, 1122 ). Der Entscheidung können auch nicht die im Berufungsrechtszug vorgelegten Angaben des Architekten Reinhard S. vom 4. Juli 1986 über die im Rahmen der Umbauarbeiten tatsächlich angefallenen Kosten zugrundegelegt werden. Zwar sind darin die Kosten für den Umbau ohne den Dachgeschoßausbau dargestellt; der geschilderte neue, durch den Umbau bewirkte Zustand des Hauses, der mit dem, was auf Grund der ursprünglichen Angaben des Klägers bei der Antragstellung zu erwarten war, nicht übereinstimmt, macht aber eine neue Bestimmung der hypothetischen Neubaukosten notwendig, die wiederum zunächst von der Beklagten vorgenommen werden muß. Auch ein Teilurteil bezüglich der Anerkennung der durch den Dachgeschoßausbau vergrößerten Wohnung hält der Senat nicht für geboten. Die Beklagte war deshalb unter Aufhebung des angefochtenen Bescheides und des Widerspruchsbescheides zur erneuten Bescheidung des Anerkennungsantrages zu verpflichten. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO; der Vollstreckbarkeitsausspruch auf den §§ 167 VwGO, 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Revision war gemäß § 132 Abs. 2 ZPO zuzulassen, weil der Auslegung des § 3 Abs. 6 ModEnG grundsätzliche Bedeutung zukommt und der Senat in seinen Ausführungen zu § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG bezüglich des Begriffs der geänderten Wohngewohnheiten von der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 28. November 1986 (BVerwG 8 C 122-125.84) abweicht. R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g Gegen diese Entscheidung steht den Beteiligten die Revision an das Bundesverwaltungsgericht zu. Die Revision ist innerhalb eines Monats nach Zustellung dieser Entscheidung durch einen Rechtsanwalt oder einen Rechtslehrer an einer deutschen Hochschule schriftlich beim Hessischen Verwaltungsgerichtshof in Kassel, Brüder-Grimm-Platz 1, einzulegen und spätestens innerhalb eines weiteren Monats zu begründen. Die Revision muß die angefochtene Entscheidung bezeichnen. Die Revisionsbegründung oder die Revision muß einen bestimmten Antrag enthalten sowie die verletzte Rechtsnorm und, soweit Verfahrensmängel gerügt werden, die Tatsachen bezeichnen, die den Mangel ergeben. Der Kläger und seine Ehefrau haben im Oktober 1979 das Grundstück Gemarkung F. Flur .. Flurstück .. erworben, auf dem im Jahre 1952 das viergeschossige Wohnhaus M.-straße 8 (Ecke "Hinter der S.") mit 16 Kleinwohnungen errichtet worden ist. Mit Schreiben vom 18. Oktober 1979 beantragten sie beim Amt für Wohnungswesen der Beklagten unter Hinweis auf beabsichtigte, recht dringend vorzunehmende Verbesserungsarbeiten an dem Haus die Erteilung einer Bescheinigung über die Grundsteuervergünstigung. Sie hätten vor, - sämtliche Fenster (die sperrten, da sich das Holz verzogen habe ) zu erneuern, - in die vorhandenen 16 Wohnungen Etagenheizungen einzubauen, - die Bäder, welche noch mit freistehenden Wannen versehen seien, jeweils komplett zu modernisieren, - eine Dachflächendämmschicht einzubringen und - eventuell den Dachstock (falls vom Bauamt genehmigt) auszubauen, um eine Wohnung zu schaffen. Die Kosten seien vorläufig auf 200.000,00 DM kalkuliert. Der Antrag wurde durch Bescheid der Beklagten vom 23. September 1980 mit der Begründung abgelehnt, beantragt sei die Grundsteuervergünstigung wegen Ausbau der altbestehenden Wohnungen unter wesentlichem Bauaufwand nach § 17 des II. Wohnungsbaugesetzes (II. WoBauG) dem Antrag könne nicht stattgegeben werden, da lediglich Renovierungsarbeiten und Instandsetzungsmaßnahmen und nicht die nach § 17 II. WoBauG erforderlichen Modernisierungsarbeiten vorgenommen worden seien. Der Kläger legte am 7. Oktober 1980 Widerspruch ein. Er legte zu Grund, Art und Kosten der zunächst beabsichtigten und im Lauf des Widerspruchsverfahrens auch tatsächlich ausgeführten Arbeiten Kostenvoranschläge, Angebote und Auftragsschreiben vor; deren Inhalt wurde vom Amt für Wohnungswesen der Beklagten in einer Stellungnahme vom 30. November 1981 wie folgt zusammengefaßt: 1. Außenputzarbeiten (Dämmputz) 85.079,40 DM 2. Dachdeckerarbeiten einschließlich Anbringung von 14 Dachfenstern für 19.886,00 DM 63.484,00 DM 3. Spenglerarbeiten 8.420,00 DM 4. Heizung mit Warmwasserversorgung 93.402,00 DM 5. Sanitärinstallation (inkl. Einbau neuer Objekte und Armaturen in WC's und Bädern sowie zugehörige Be- und Entwässerung) 141.787,00 DM 6. Einbau von Iso-Fenstern samt allen Nebenarbeiten 61.000,00 DM 7. Rohbauarbeiten für Heizkeller, Änderung eines App. sowie Stemm- und Maurerarbeiten für Wand- und Deckendurchbrüche u.s.w. 45.303,00 DM 8. Fliesenarbeiten 40.770,00 DM 9. Ingenieurleistungen 50.000,00 DM Der Kläger führte aus, diese Arbeiten, von denen sich die Position 2 noch um mindestens 20.000,00 DM erhöhen werde, seien, soweit sie nicht unmittelbar auf Grund des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG als Ausbau anzuerkennen seien, jedenfalls auf Grund des § 3 des Modernisierungs-und Energieeinsparungsgesetzes (ModEnG) als Ausbau anzuerkennen. Die Außenputzarbeiten der Position 1 beträfen die Anbringung einer Wärmeisolation im Zusammenhang mit der Dimensionierung der neuen Zentralheizung. Bei den Dachdeckerarbeiten der Position 2 handele es sich um die Verstärkung des Dachstuhls mit Einbau einer Wärmedämmung. Die Spenglerarbeiten der Position 3 seien im Zusammenhang mit der Erneuerung des Daches notwendig. Die Heizung mit Warmwasserversorgung trete an die Stelle der früheren Ofenheizung in allen Räumen. Position 5 beträfe Gas-, Wasser- und Sanitärinstallation zur Anpassung der Wohnungen an heutige Wohnverhältnisse (früher freistehende Badewannen und freistehende Holz- und Kohlebadeöfen). Die Fliesenarbeiten (Position 8) dienten dem Ersatz des bisherigen Ölwandanstrichs in den Bädern. Das Amt für Wohnungswesen der Beklagten vertrat in der Stellungnahme vom 30. November 1981 die Auffassung, daß nur der Einbau von Dachflächenfenstern 19.886,00 DM die Position 4 93.402,00 DM die Position 6 und 61.000,00 DM die Position 7 45.303,00 DM Zwischensumme 219.591,00 DM sowie anteilige Ingenieurkosten aus der Position 9 von rund 22.000,00 DM Endsumme 241.591,00 DM nach § 17 II. WoBauG anerkannt werden könnten; die restlichen 347.650,00 DM seien reine Instandsetzungs- bzw. Modernisierungskosten. Die anerkennbaren rund 241.600,00 DM stellten aber keinen wesentlichen Bauaufwand im Sinne von § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG dar. Das würde nur dann der Fall sein, wenn sie ein Drittel der Neubaukosten für ein vergleichbares Gebäude erreichten. Die Neubaukosten für das Haus M.-straße 8 würden aber rund 1.156.000,00 DM betragen, ein Drittel hiervon wären also rund 385.400,00 DM. Der Regierungspräsident in Darmstadt wies den Widerspruch mit Widerspruchsbescheid vom 20. September 1982 zurück. In der Begründung des Widerspruchsbescheides folgte der Regierungspräsident zunächst der Stellungnahme des Amtes für Wohnungswesen der Beklagten, daß nur 241.600,00 DM anerkannt werden könnten, die aber nicht ein Drittel der Kosten für eine vergleichbare Neubauwohnung erreichten und deshalb keinen wesentlichen Bauaufwand im Sinne des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG darstellten. Im übrigen sei der Widerspruch bezüglich der acht Wohnungen in dem Haus M.-straße .., die eine Wohnfläche von weniger als 40 qm aufwiesen, deswegen zurückzuweisen, weil förderungswürdig auch Wohnungen, die für Alleinstehende geschaffen würden, nur dann seien, wenn sie über mindestens 40 qm Wohnfläche verfügten. Zur Begründung der am 1. Oktober 1982 beim Verwaltungsgericht Frankfurt am Main erhobenen Klage führte der Kläger aus, die im Widerspruchsbescheid angenommene Mindestwohnfläche von 40 qm sei im Gesetz nicht vorgesehen. Es müßten also die Baukosten in Bezug auf alle Wohnungen bei der Berechnung zugrundegelegt werden. Im übrigen bleibe er dabei, daß auch die von der Beklagten nicht anerkannten Kostenpositionen nach § 3 Abs. 6 ModEnG anerkannt werden könnten. Der Kläger beantragte, die Beklagte unter Aufhebung des Widerspruchsbescheides des Regierungspräsidenten in Darmstadt vom 20. September 1982 zu verpflichten, dem Kläger einen Anerkennungsbescheid gemäß § 82 des II. WoBauG für die Liegenschaft in F., M.-straße .., zu erteilen, die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren für notwendig zu erklären. Die Beklagte beantragte, die Klage abzuweisen. Sie bezog sich auf den Widerspruchsbescheid und führte aus, die von ihr nicht anerkannten Kostenpositionen beträfen entweder reine Instandsetzungsarbeiten, die notwendig mit dem Unterhalt eines Gebäudes verbunden seien, oder dienten ausschließlich der Verschönerung der Räumlichkeiten; sie hätten deshalb bei der Ermittlung des "Bauaufwandes" im Sinne von § 17 II. WoBauG außer Betracht zu bleiben. Das Verwaltungsgericht hat die Klage durch Urteil vom 21. November 1985 abgewiesen und in den Entscheidungsgründen ausgeführt: Ausschließliche Rechtsgrundlage für die Anerkennung der Förderungsfähigkeit von Modernisierungsarbeiten sei § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG. Danach gelte als Wohnungsbau durch Ausbau eines bestehenden Gebäudes auch der unter wesentlichem Bauaufwand durchgeführt Umbau von Wohnräumen, die infolge Änderung der Wohngewohnheiten nicht mehr für Wohnzwecke geeignet seien, zur Anpassung an die veränderten Wohngewohnheiten. Soweit § 3 Abs. 6 ModEnG darauf verweise, daß der Ausbau im Sinne des § 17 Abs. l Satz 2 II. WoBauG auch durch eine Modernisierung bewirkt werden könne, erleichtere er die anspruchsbegründenden Voraussetzungen nicht. Das ergebe sich eindeutig schon aus dem Wortlaut des § 3 Abs. 6 ModEnG, wonach Voraussetzung für die Anerkennung einer Modernisierung als Neuschaffung von Wohnraum sei, daß es sich um einen Ausbau im Sinne des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG handele. Diese Vorschrift sei insofern nur ein Hinweis darauf, daß neben der Förderung nach dem Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetz bzw. über dieses Gesetz hinaus die weitere Möglichkeit bestehe, eine Förderung nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz dann zu erhalten, wenn die Förderungsfähigkeit nach dem letztgenannten durch die Modernisierungsanstrengungen erreicht worden sei. Entgegen den Ausführungen im Widerspruchsbescheid sei es im vorliegenden Fall nicht darauf angekommen, welchen Bauaufwand der Kläger im einzelnen gehabt habe, da ein Anspruch schon an der grundsätzlichen Voraussetzung scheitere, daß ein Umbau von Wohnungen, die nicht mehr für Wohnzwecke geeignet gewesen seien, erfolgt sei. Davon gehe auch der Kläger selbst nicht aus. Nach seiner Einschätzung hätten sich die 16 Wohnungen zwar in einem nicht zeitgemäßen Zustand befunden, da keine Zentralheizung existiert habe und die Bäder zum großen Teil nicht funktionsfähig gewesen seien, die Wohnungen seien jedoch auch schon vor dem Einbau der Zentralheizung beheizbar und mit Bädern ausgestattet gewesen. Die mangelnde Funktionsfähigkeit der Bäder habe gegebenenfalls auf einem Modernisierungs- bzw. Reparaturstau beruht, die Wohnungen selbst aber nicht nach veränderten Wohngewohnheiten unbewohnbar sein lassen. Auch ein vom Kläger eingereichtes Wertgutachten des Diplom-Ingenieurs S. aus der Zeit vor dem Erwerb des Grundstücks durch den Kläger spreche davon, daß der bauliche Zustand des Hauses recht gut sei, die Ausstattung und Konstruktion des Gebäudes aber nicht mehr heutigen Anforderungen entsprechen würde, wenn die Mieter selbst nicht etwas zur Wohnlichkeit beigetragen hätten. Die Ausstattung wäre als bürgerlich bis einfach bezeichnet, wobei der weitere Hinweis, daß die Mieten noch steigerungsfähig seien, unter dem Gesichtspunkt der einfachen Ausstattung nachvollziehbar sei. Die vom Kläger vorgenommenen Arbeiten hätten deshalb zwar sicherlich zu vom Gesetzgeber ebenfalls erwünschten Modernisierungs- und Energieeinsparungseffekten geführt deren öffentliche Förderungsfähigkeit sei aber ausschließlich nach dem Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetz zu beurteilen. Der Kläger hat am 11. Dezember 1985 Berufung eingelegt. Er führt zur Begründung aus: Entgegen der Annahme des Verwaltungsgerichts seien die Voraussetzungen des § 17 II. WoBauG erfüllt. Zunächst erfülle der Einbau einer Wohnung im Dachgeschoß für 52.000,00 DM den Tatbestand des § 17 Abs. 1 Satz 1 II. WoBauG. Die übrigen durchgeführten Arbeiten stellten entweder einen Umbau von Wohnräumen, die infolge Änderung der Wohngewohnheiten nicht mehr für Wohnzwecke geeignet waren, zur Anpassung an die veränderten Wohngewohnheiten dar (§ 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG), oder sie hätten eine Modernisierung der vorhandenen Wohnungen im Sinne des § 3 ModEnG bedeutet und deswegen gemäß der vom Verwaltungsgericht nicht richtig ausgelegten Bestimmung des § 3 Abs. 6 ModEnG den Anspruch auf die Grundsteuervergünstigung begründet. Das Haus sei 1952 mit einer Ausstattung, die dem Standard der Jahre 1930 bis 1935 entsprochen habe, errichtet worden, also mit einem schon damals veralteten Standard. Die einzelnen Wohnungen hätten keine zentrale Heizungsversorgung gehabt, sie seien vom Bauherrn nicht mit Öfen ausgestattet worden, in den einzelnen Räumen mit Ausnahme der Bäder hätten sich lediglich Kaminanschlüsse für Heizöfen befunden, die dann von den Mietern selbst hätten gestellt werden müssen. Die Bäder hätten überhaupt nur gleichzeitig mit der Erwärmung des Badewassers geheizt werden können. Die Waschbecken seien mit Kaltwasseranschluß ausgestattet gewesen. Die Bäder seien nicht gefliest gewesen, sondern hätten einen Ölanstrich von etwa 1,5 m Höhe gehabt. Er, der Kläger, habe das Gebäude mit Zentralheizung versehen; er habe sämtliche sanitären Installationen neu eingebaut und auch eine zentrale Warmwasserversorgung mit Fall- und Steigleitungen geschaffen. Die Grundrisse der Bäder seien, soweit nötig, verändert worden. In den Trennwänden zwischen Küchen und Bädern habe er Installationsschächte für Wasser, Entwässerung und Heizung für Küche und Bäder eingezogen. - Die Küchen seien mit Gasofenanschlüssen ausgestattet gewesen, ohne daß jedoch von Seiten des Bauherrn Gasöfen gestellt worden wären. Er, der Kläger, habe die Gasanschlüsse stillgelegt und durch Elektroherdanschlüsse ersetzt. - Ferner seien lediglich Kaltwasseranschlüsse in den Küchen vorhanden gewesen; nunmehr seien Spülen mit Anschluß an die zentrale Wasserversorgung eingebaut worden. Vor dem Ausbau hätten sich in den Wohnungen Elektrozählertafeln mit Sicherungen befunden. Deswegen sei in vielen Fällen das Unterbringen einer Garderobe in den Dielen nicht möglich gewesen. Jetzt seien die Elektromeßplätze zentral im Keller untergebracht und in den Wohnungen sei eine unter Putz liegende Verteilerleitung installiert, was den Einbau von Garderobenschränken in den Dielen ermöglichte. - Das Gebäude sei, was die Elektroinstallation angehe, mit Zweiphasenanschlüssen ausgestattet gewesen, und die Elektroinstallationen hätten auf Putz gelegen. Sie seien von ihm, dem Kläger, den VDE-Richtlinien des Jahres 1981 angepaßt worden und die Installationen seien sämtlich unter Putz verlegt worden. - Der gesamte Keller sei umgebaut worden, weil keine Lagerflächen für Brennstoffe mehr erforderlich seien. Es seien neue Abstellkeller, eine Waschküche und ein Trockenraum gebildet worden. Das Gebäude sei mit einem Vollwärmeschutz sowie mit Isolierglasfenstern ausgestattet worden, was einen verbesserten Wärmeschutz bewirke und die Heizkosten reduziere. All diese Arbeiten hätten, wie eine zu den Gerichtsakten überreichte Aufstellung des Architekten Reinhard S. ergebe, einen Aufwand von mehr als 650.000,00 DM verursacht. Damit sei die vom Bundesverwaltungsgericht geforderte Drittelgrenze erreicht und überschritten. Der Kläger beantragt, unter Abänderung des Urteils des Verwaltungsgerichts Frankfurt am Main vom 21. November 1985 und Aufhebung des Widerspruchsbescheides des Regierungspräsidenten in Darmstadt vom 20. September 1982 die Beklagte zu verpflichten, dem Kläger einen Anerkennungsbescheid gemäß § 82 des II. WoBauG für die Liegenschaft M.-straße .. in F. zu erteilen. Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Sie nimmt Bezug auf das angefochtene Urteil und ihren erstinstanzlichen Sachvortrag. Die Beteiligten haben auf mündliche Verhandlung verzichtet. Dem Senat haben in der Beratung die aus Anlaß des Antrags vom 18. Oktober 1979 entstandenen Vorgänge des Amtes für Wohnungswesen der Beklagten (0329-79) und die Widerspruchsakten des Rechtsamts der Beklagten (W-4/650/80) und außerdem die Bauakten der Bauaufsichtsbehörde für die Grundstücke M.-straße 8 - 12 (2 Bände) vorgelegen.