4 B 974/20

Die Beschwerde der Antragstellerinnen gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts Darmstadt vom 23. März 2020 - 2 L 1589/19.DA - wird zurückgewiesen. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens haben die Antragstellerinnen zu tragen. Der Wert des Streitgegenstandes wird – insoweit unter Abänderung des erstinstanzlichen Beschlusses – für beide Instanzen auf 24.000,00 € festgesetzt. Die zulässige Beschwerde der Antragstellerinnen ist unbegründet. Bei der rechtlichen Überprüfung der angegriffenen Entscheidung ist das Beschwerdegericht gemäß § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO auf die im Beschwerdeverfahren dargelegten Gründe beschränkt. Es kann auf dieser Grundlage nicht festgestellt werden, dass der Beschluss des Verwaltungsgerichts Darmstadt vom 23. März 2020 fehlerhaft ist. Mit Beschluss vom 23. März 2020 lehnt das Verwaltungsgericht Darmstadt die Gewährung einstweiligen Rechtsschutzes gegen eine vom Antragsgegner gemäß § 82 Abs. 1 Satz 2 HBO für sofort vollziehbar erklärte Untersagung der Nutzung eines Wohngebäudes in Mörfelden-Walldorf bezüglich des Dachgeschosses als „Aufenthaltsräume“ und bezüglich des Erd- und Obergeschosses als „Arbeiterwohnheim“ unter Zwangsgeldandrohung ab. Das Verwaltungsgericht führt aus, es sei nach summarischer Prüfung von einer formell illegalen Nutzung des gesamten Wohngebäudes auszugehen. Bezüglich des Dachgeschosses hätten die Antragstellerinnen bereits eine Genehmigung für eine Wohnnutzung nicht dargelegt; hinsichtlich der aktuellen Nutzung des Erd- und des Obergeschosses sei von keiner genehmigten Wohnnutzung, sondern von einer nicht genehmigten Nutzungsänderung in einen - in dem einem allgemeinen Wohngebiet entsprechenden Gebiet - nur ausnahmsweise zulässigen Beherbergungsbetrieb, nämlich in eine „Arbeiterbeherbergung“, auszugehen. Für eine Arbeiterunterkunft sprächen insbesondere der „extrem hohe Preis“ für die „einfach“ eingerichteten einzelnen sieben Zimmer, die überwiegend zudem mit zwei Personen belegt würden, und der homogene Mieterkreis von arbeitenden Männern mit polnischer Adresse. Die Vermietung von aktuell sechs - von insgesamt sieben - Zimmern zu einem Gesamtmonatsmietpreis von 4.000,00 € spräche gegen eine Wohnnutzung, da ganz offensichtlich kein Interesse an einer möglichst kostengünstigen Unterkunft als Motiv wie bei einer Wohngemeinschaft bestünde. Mit dieser Argumentation des Verwaltungsgerichts für das Erd- und Obergeschoss setzen sich die Antragstellerinnen im Einzelnen nicht detailliert auseinander, sondern prüfen in ihrer Beschwerdebegründung vielmehr überwiegend losgelöst von dieser Entscheidung die Kriterien des Merkmals „Wohnen“, wie die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises, eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit und die Freiwilligkeit des Aufenthalts, zudem das Vorliegen einer Wohngemeinschaft und kommen zum Ergebnis, da maximal 12 Personen bei vollständiger Belegung in dem streitgegenständlichen - nach Angaben der Antragstellerinnen - 131,35 qm großen Haus lebten, sei eine solche Nutzung des Gebäudes als Wohnnutzung zu qualifizieren. Damit setzen sich die Antragstellerinnen mit den Annahmen des Verwaltungsgerichts, insbesondere der „extrem hohe Preis für einzelne Zimmer“, nämlich eine monatliche Miete von jeweils 700,00 € für fünf Zimmer und von 500,00 € für das sechste vermietete Zimmer, und der „homogene Mieterkreis“ von arbeitenden Männern, die alle Adressen aus Polen angeben, sprächen dafür, dass „hier eine Umgehung des Verbots einer Arbeiterunterkunft im allgemeinen Wohngebiet versucht“ werde, nicht im Einzelnen auseinander. In der Beschwerdebegründung muss der Beschwerdeführer sich aber mit der angefochtenen Entscheidung auseinandersetzen, von deren Begründungsstruktur ausgehen und konkret ausführen, warum diese unrichtig sein soll (Stuhlfauth in Bader/Funke-Kaiser/Stuhlfauth/von Albedyll VwGO, 7. Aufl. 2018, § 146 Rdnr. 31 m.w.N.). Soweit die Antragstellerinnen bei ihrer Begründung des Vorliegens einer Wohnnutzung auf den Beschluss des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs vom 3. März 2016 (Az. 4 B 403/16, juris Rdnr. 17) rekurrieren, dass es unerheblich sei, ob die Bewohner in den Wohnungen miteinander verwandt seien, ist das nicht überzeugend. Denn hinsichtlich der erwähnten Entscheidung des beschließenden Senats zitieren die Antragstellerinnen nur auszugsweise, dass für die Annahme einer Wohnnutzung eine Verwandtschaft der Personen nicht erforderlich ist. Sie übersehen aber insoweit, dass bei Wohngemeinschaften für die Annahme der Wohnnutzung ein verbindendes Element erforderlich bleibt, wobei auch „lediglich die Zielsetzung der Reduzierung ihrer Mietkosten“ die einzelnen Personen verbinden kann (a.a.O., juris Rdnr. 17). Hier kann jedoch bei der „extrem hohen“ Miete, die die Antragstellerinnen auch nicht in Abrede stellen, nicht von einer verbindenden Zielsetzung der Reduzierung der Mietkosten für die polnischen Arbeitnehmer die Rede sein. Zur Miethöhe von über 30,00 € pro qm für „einfach“ eingerichtete Zimmer in einem Haus in Mörfelden-Walldorf äußern sich die Antragstellerinnen in ihrer Beschwerdebegründung nicht. Sie führen nur aus, dass eine „spartanische Einrichtung… nicht ausschlaggebend“ sei, da „Einrichtungsstile und auch die finanziellen Möglichkeiten, die Räumlichkeiten zu gestalten, stark voneinander“ divergierten. Auch führen die Antragstellerinnen aus, dass keine sonstigen Serviceleistungen, wie das Bereitstellen von Bettwäsche und Handtüchern, ein „Bettenmachen“ oder eine Reinigung der Räumlichkeiten erfolgten, und erklären damit zugleich konkludent, dass solche Serviceleistungen auch nicht zur Rechtfertigung der Höhe des Mietpreises herangezogen werden könnten. Ungeachtet dessen geht der Senat bei der im Eilverfahren lediglich gebotenen und auch nur möglichen summarischen Prüfung des Sachstandes davon aus, dass die sich aus den Akten ergebenden Indizien gegen eine aktuelle Wohnnutzung seitens der polnischen Arbeitnehmer in der Luisenstraße … sprechen. Hier fehlt es den Nutzern bereits überwiegend an einem für die Annahme der Wohnnutzung erforderlichen verbindendem Element, soweit diese ein Schlafzimmer zu zweit belegen. Eine gemeinsame Nutzung von Schlafräumen schließt die Annahme von Wohnen regelmäßig aus, wenn zwischen den Nutzern keine persönlichen Bindungen bestehen (OVG Lüneburg, Beschluss vom 16. August 2019 – 1 LA 28/19 -, juris Rdnr. 7). Hier haben nur zwei polnische Arbeitnehmer in ihrer eidesstattlichen Versicherung vom 20. April 2020 erklärt, sie seien miteinander verwandt. Die anderen Nutzer der doppelt belegbaren Zimmer führen – soweit sie eine eidesstattliche Versicherung abgegeben haben - nur vage mit jeweils identischem Wortlaut aus: „Wir sind befreundet und arbeiten in der gleichen Firma am gleichen Ort und fahren gemeinsam zur Arbeit“. Diese identischen Erklärungen sind für eine Annahme persönlicher Beziehungen unsubstantiiert. Hierfür wäre es vielmehr erforderlich gewesen, dass die Bewohner des gemeinsamen Schlafraums darlegen, dass sie aufgrund ihrer jenseits des Zusammenwohnens begründeten Vertrautheit miteinander in der Lage sind, die wohntypische Eigengestaltung des häuslichen Wirkungskreises abgestimmt, gemeinsam vorzunehmen und infolge ihrer Vertrautheit eines Rückzugsraums voneinander nicht bedürfen; solche Bindungen zu substantiieren obliegt den Antragstellerinnen (vgl. dazu OVG Lüneburg a.a.O. Rdnr. 7). Auch für die (max. 12) Nutzer der (max. belegbaren) sieben Zimmer des Gebäudes untereinander haben die Antragstellerinnen kein verbindendes Element für eine gemeinsame Nutzung des Gebäudes vorgetragen. Denn ein anderes verbindendes Element als die - hier von vornherein ausscheidende - Reduzierung der Mietkosten für die Annahme einer gemeinsamen Wohnnutzung der (maximal) 12 polnischen Arbeitnehmer, die im streitgegenständlichen Haus aktuell in ständig wechselnder Besetzung untergebracht werden, haben die Antragstellerinnen nicht geltend gemacht. Aufgrund der unterschiedlichen Datierung der jeweils vorgelegten Mietverträge für die Zimmer mit einfacher Ausstattung und dem zusätzlichen Umstand, dass sie überwiegend doppelt als Schlafraum belegt werden, geht der Senat davon aus, dass die Nutzung der Räumlichkeiten des Gebäudes auf einen ständig wechselnden Kreis von Personen ausgelegt ist und damit allgemein anerkannte Wohnbedürfnisse nicht erfüllt und auch nicht erfüllen soll (vgl. hierzu Hessischer VGH, Beschluss vom 1. Juli 2019 – 4 B 886/19 -, juris Rdnr. 10). Zudem sprechen - dessen ungeachtet - auch die weiteren Indizien gegen eine Wohnnutzung des Gebäudes. Denn keiner der derzeitigen Nutzer ist aktuell (Stand 11. Mai 2020) bei der Stadt Mörfelden-Walldorf als Einwohner gemeldet (Bl. 195 der Gerichtsakte). Außerdem bestehen bei den im Beschwerdeverfahren vorgelegten Mietverträgen Unstimmigkeiten. So ist etwa der vorgelegte Mietvertrag für ein Zimmer im Erdgeschoss (Straßenseite) vom 1. März 2019 zu einem Zeitpunkt von den Antragstellerinnen abgeschlossen worden, in der die Erdgeschosswohnung ausweislich - des im Mai 2019 vorgelegten - Mietvertrags vom 10. Februar 2019 bereits seit 10. Februar 2019 an die Firma D... für 1.400,00 € vermietet (Bl. 81 bis 84 der Behördenakte) worden war. Zwei weitere vorgelegte Mietverträge vom 8. September 2019 und vom 28. März 2020 könnten ebenfalls in einem Zeitraum abgeschlossen worden sein, in dem die Antragstellerinnen das gesamte Gebäude - nach Kündigung der zuvor geschlossenen Mietverträge mit zwei Firmen - bereits wieder an zwei Firmen vermietet hatten. Denn Herr X… teilte – laut Aktenvermerk vom 14. August 2019 - am 8. August 2019 (Bl. 103 der Behördenakte) der Behörde telefonisch mit, die Räume im Erd-, Ober- und Dachgeschoss seien wieder an zwei Firmen vermietet worden und eine Kündigung dieser Verträge wurde bislang nicht vorgetragen. Diese Widersprüche im Vortrag der Antragstellerinnen sprechen für die Richtigkeit des vom Antragsgegner gewonnenen Eindrucks, die Mietverträge seien „konstruiert“. Hierbei lassen die Antragstellerinnen mangels konkreter Angaben von Einzugs- und Auszugsdaten der einzelnen Nutzer offen, wie lange die Nutzer in der Vergangenheit tatsächlich jeweils im Gebäude verweilten. Auch befinden sich ausweislich des am 18. Dezember 2019 aufgenommen Fotos vom Briefkasten am streitgegenständlichen Gebäude (Bl. 84 der Gerichtsakte) zwar die Namen der beiden Antragstellerinnen und 7 weitere Namen, aber nicht die Namen der Mieter A... und B..., die ausweislich der im Beschwerdeverfahren vorgelegten Unterlagen am 23. Januar 2019 bzw. am 8. September 2019 Mietverträge mit den Antragstellerinnen abgeschlossen haben und laut eidesstattlichen Versicherungen vom April 2020 noch dort wohnen. In diesem Zusammenhang fällt schließlich auf, dass der Vorname im Mietvertrag für Herrn C... vom 1. März 2019 bei Vorlage im erstinstanzlichen Verfahren mit „Dariusz“ (Bl. 33 der Gerichtsakte) angegeben ist, während der im Beschwerdeverfahren erneut vorgelegte Mietvertrag vom 1. März 2019 die handschriftliche Ersetzung durch den Vornamen „Krysztof“ enthält. Die Auffassung der Antragstellerinnen, es läge auch keine formell illegale Wohnnutzung des Dachgeschosses vor, da in diesem nicht nur – wie das Verwaltungsgericht angenommen habe – vorübergehend ein Enkelkind der ehemaligen Eigentümerin gespielt und genächtigt habe, sondern das Dachgeschoss zudem für einen dauerhaften Aufenthalt dieses Enkelkindes eingerichtet worden sei, später eine Pflegekraft dort gewohnt und überdies die Verkäuferin das Zimmer im Dachgeschoss im Expose als Wohnraum ausgewiesen habe, führt dies ebenfalls nicht zum Erfolg der Beschwerde. Denn das Verwaltungsgericht hat in seiner Entscheidung – zu Recht – darauf abgestellt, dass nicht die tatsächliche Nutzung in der Vergangenheit, sondern die Genehmigung dieser Nutzung für die Annahme von Bestandsschutz maßgeblich sei. Dem Vortrag der Antragstellerinnen zur angeblich fehlerhaften Störerauswahl der Behörde fehlt wiederum eine konkrete Auseinandersetzung mit der Entscheidung des Verwaltungsgerichts. Soweit die Antragstellerinnen zudem meinen, die Anordnung eines Nutzungsverbots sei überdies insgesamt ermessensfehlerhaft, da eine Nutzung des gesamten Gebäudes als kleiner Beherbergungsbetrieb im vorliegenden Umfang nach § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO einschließlich einer Nutzung des Dachgeschosses als Wohnraum auch unproblematisch genehmigungsfähig wäre, setzt sich dieser Vortrag wiederum nicht mit der Begründung des Verwaltungsgerichts auseinander, die vorgenommene Nutzungsänderung von „Wohnen“ in „Arbeiterbeherbergung“ löse das Bedürfnis aus, die bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Zulässigkeit in einem Baugenehmigungsverfahren präventiv zu prüfen; die Antragstellerinnen haben bislang auch noch keine entsprechenden Genehmigungen bei der unteren Bauaufsichtsbehörde beantragt. Die Beschwerdebegründung der Antragstellerinnen, die besondere Anordnung der sofortigen Vollziehung sei fehlerhaft, weil keine formelle Illegalität vorliege, geht ins Leere. Den Antragstellerinnen ist es – wie gerade ausgeführt - nicht gelungen, die vom Verwaltungsgericht in seiner Entscheidung bestätigte formelle Illegalität der von der Behörde angenommenen Nutzung des Dachgeschosses als „Aufenthaltsräume“ und des Erd- und Obergeschosses als „Arbeiterwohnheim“, als unrichtig zu qualifizieren. Die Antragstellerinnen haben die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen, da die Beschwerde erfolglos geblieben ist (§ 154 Abs. 2 VwGO). Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47 Abs. 1, 52 Abs. 1, 53 Abs. 2 Nr. 2 GKG i. V. m. Nrn. 9.4, 1.5 und 1.7.2 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit i. V. m. § 41 GKG. Dabei legt der Senat – wie auch das Verwaltungsgericht - den jährlichen Mietausfall unter Berücksichtigung der Angaben der Antragstellerinnen (fünf Mietverträge à 700,00 €, ein Mietvertrag à 500,00 €, ergibt eine Miethöhe von 4.000,00 € monatlich x 12 Monate) in Höhe von insgesamt 48.000,00 € zugrunde und halbiert diesen Betrag im vorläufigen Rechtsschutzverfahren. Dies ergibt einen Betrag von 24.000,00 € (und nicht - wie vom Verwaltungsgericht angenommen – von 21.000,00 €). Die Befugnis zur Abänderung der Streitwertfestsetzung erster Instanz ergibt sich aus § 63 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 GKG. Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, §§ 68 Abs. 1 Satz 5, 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).