4 C 2414/11.N

Der Bebauungsplan Nr. III/1 „Druseltalstraße 178“ der Antragsgegnerin ist unwirksam, soweit mit ihm in der textlichen Festsetzung Nr. 1.1.(…„sowie Wohnungen“…) eine Wohnnutzung zugelassen wird. Im Übrigen wird der Antrag abgelehnt. Die Antragsteller haben die Kosten des Verfahrens gesamtschuldnerisch zu 3/4 und die Antragsgegnerin zu 1/4 zu tragen. Das Urteil ist im Kostenausspruch vorläufig vollstreckbar. Die jeweiligen Kostenschuldner dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe der vollstreckbaren Kosten abwenden, sofern nicht die jeweiligen Kostengläubiger vor der Vollstreckung in entsprechender Höhe Sicherheit leisten. Die Revision wird nicht zugelassen. Der Normenkontrollantrag ist zulässig und in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang auch begründet; im Übrigen ist er unbegründet. Der Antrag ist statthaft, denn die Antragsteller wenden sich gegen einen Bebauungsplan und damit gegen eine Satzung, die nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs erlassen worden ist und deren Gültigkeit vom Hessischen Verwaltungsgerichtshof nach § 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO überprüft werden kann. Die Antragsteller sind auch antragsbefugt. Gemäß § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO kann jede natürliche oder juristische Person, die geltend macht, durch die Rechtsvorschrift oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden, einen Normenkontrollantrag stellen. An die Geltendmachung einer Rechtsverletzung nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO sind keine höheren Anforderungen zu stellen als nach § 42 Abs. 2 VwGO. Danach genügt ein Antragsteller seiner Darlegungspflicht, wenn er hinreichend substantiiert Tatsachen vorträgt, die es zumindest als möglich erscheinen lassen, dass er durch die Festsetzungen eines Bebauungsplans in seinem Recht verletzt wird (BVerwG, Urteil vom 10.03.1998 - BVerwG 4 CN 6.97 - BRS 60 Nr. 44; BVerwG, Urteil vom 24.09.1998 - BVerwG 4 CN 2.98 - BRS 60 Nr. 46 -). Die Antragsbefugnis der Antragsteller ergibt sich hier daraus, dass sie die Verletzung eines abwägungserheblichen Belangs geltend machen. Wie das Bundesverwaltungsgericht in seinem Urteil vom 24. September 1998 (a. a. O.) entschieden hat, kann die Verletzung eines derartigen subjektiven Rechts auch aus einem Verstoß gegen das in § 1 Abs. 7 BauGB enthaltene Abwägungsgebot folgen. Dieses Gebot hat hinsichtlich solcher privaten Belange drittschützenden Charakter, die für die Abwägung erheblich sind. Antragsbefugt ist also, wer sich auf einen abwägungserheblichen privaten Belang berufen kann; denn wenn es einen solchen Belang gibt, besteht grundsätzlich auch die Möglichkeit, dass die Gemeinde ihn bei ihrer Abwägung nicht korrekt berücksichtigt hat (BVerwG, Beschluss vom 22. August 2000 - BVerwG 4 BN 38.00 - BRS 63 Nr. 45). Danach ist die Antragsbefugnis der Antragsteller zu bejahen. Offen bleiben kann indes, ob bereits das das von den Antragstellern geltend gemachte Interesse, von Mehrverkehr und dessen belästigenden Auswirkungen verschont zu bleiben, vorliegend einen abwägungserheblichen Belang darstellt. Denn nicht jede durch einen Bebauungsplan hervorgerufene Verkehrszunahme begründet für jeden davon Betroffenen eine Antragsbefugnis. Ist der Lärmzuwachs nur geringfügig oder wirkt er sich nur unwesentlich auf das Nachbargrundstück aus, muss er nicht in die Abwägung eingestellt werden und die Antragsbefugnis entfällt (vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 20.07.2011 - BVerwG 4 BN 22.11 - BauR 2012, 76 und vom 25.04.2007 - BVerwG 4 BN 16.07 und 4 VR 1.07 -, BRS 71 Nr. 35, Hess. VGH, Beschluss vom 28.03.2011 - 4 C 2708/09 und Urteil vom 08.12.2011 - 4 C 2108/10.N). Das Überschreiten der Geringfügigkeitsgrenze in Bezug auf den vorhabenbedingt zu erwartenden Mehrverkehr wird vorliegend von der Antragsgegnerin unter Hinweis auf das geringe zu erwartende Verkehrsaufkommen (maximal 140 Fahrzeugbewegungen pro Tag) verneint und zusätzlich damit begründet, dass sich durch die Errichtung des geplanten Gebäudes die Belastung durch Verkehrslärm für die Antragsteller deutlich verringern werde. Unabhängig von dem vorgenannten Aspekt der Lärmabschirmung dürfte für die Einschätzung, dass die Bagatellgrenze hier nicht überschritten wird, vor allem sprechen, dass sich der Zu- und Abfahrtsverkehr zu dem Vorhabengrundstück nach der Planung nahezu ausschließlich (mit Ausnahme der verkehrlichen Erschließung von 2 Stellplätzen für Behinderte) über die Druseltalstraße abwickeln wird und die an der Westerwaldstraße wohnhaften Antragsteller durch diesen Verkehr daher nicht oder allenfalls geringfügig belästigt werden. Betrachtet man die Zahl der zu erwartenden zusätzlichen Verkehrsbewegungen kommt nach der Rechtsprechung der Bausenate des Hess. VGH die Annahme einer nur geringfügigen Beeinträchtigung durch Verkehrslärm bei bis zu 200 Fahrzeugbewegungen pro Tag in Betracht (vgl. die Nachweise im zitierten Beschluss vom 28.03.2011, S. 7 f. des Entscheidungsabdrucks). Entscheidend dürfte in diesem Zusammenhang neben der - von den Antragstellern zwar in Zweifel gezogenen, für die Bewertung hier aber zugrunde zu legenden - geringen Anzahl der zu erwartenden Fahrzeugbewegungen vor allem die verkehrliche Erschließung dieses Grundstücks über die Druseltalstraße sein, aus der die Besucher unmittelbar auf das Vorhabengrundstück einbiegen und in deren Verkehrsfluss sie sich nach Verlassen des Grundstücks sofort wieder eingliedern, so dass vieles für eine nur geringfügige Immissionsbetroffenheit der Antragsteller spricht. Letztlich kann dies aber dahingestellt bleiben, denn die Antragsbefugnis der Antragsteller ist deshalb zu bejahen, weil die Änderung der durch den Bebauungsplan Nr. III/27 festgesetzten Art der baulichen Nutzung auf dem Nachbargrundstück der Antragsteller von einem reinen Wohngebiet zu einem mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten „Baugebiet Praxis- und Büroräume“ die bau- und bodenrechtliche Schicksalsgemeinschaft auflöst, die bisher unter anderem zwischen den Antragstellern und dem Eigentümer des Vorhabengrundstücks bestand, weil diese Eigentümer von Grundstücken innerhalb eines einheitlich baulich nutzbaren Baugebietes waren. Die Auflösung dieses nachbarlichen Austauschverhältnisses hat zur Folge, dass den Antragstellern die nachbarschützende Wirkung des bauplanungsrechtlichen Gebietserhaltungsanspruchs gegenüber dem Eigentümer des Vorhabengrundstückes nicht mehr zugute kommt, sondern lediglich das allgemeine Gebot der nachbarlichen Rücksichtnahme nach § 15 BauNVO; diese planungsrechtliche Rechtsänderung stellt nach der Rechtsprechung des Senats einen abwägungserheblichen privaten Belang dar (s. Urteil des Senats vom 17.12.2009 - 4 C 2346/08.N), den die Antragsgegnerin bei ihrer Abwägung möglicherweise nicht korrekt berücksichtigt hat. Der danach zulässige Normenkontrollantrag der Antragsteller ist aber nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. Der streitgegenständliche Bebauungsplan kann sich auf die Rechtsgrundlage des § 12 BauGB nur stützen, soweit er in den textlichen Festsetzungen Nr. 1 betreffend die Art und das Maß der baulichen Nutzung in Nr. 1.1 im Baugebiet der Zweckbestimmung „Praxis- und Bürogebäude“ ein Gebäude mit Arztpraxen bis zu insgesamt 450 m² Nutzfläche und Büroflächen bis zu 410 m² Nutzfläche zulässt. Soweit darüber hinaus durch textliche Festsetzung („sowie Wohnungen“) noch eine Wohnnutzung zugelassen wird, ist diese Festsetzung ohne planungsrechtliche Rechtsgrundlage und daher rechtlich unwirksam. Die Rüge der Antragsteller hinsichtlich des Fehlens von (erforderlichen) einschränkenden Festsetzungen im Sinne von § 12 Abs. 3a Satz 1 BauGB greift in Bezug auf die vorgenannte Festsetzung einer Wohnnutzung durch, nicht aber in Bezug auf die das konkrete Vorhaben betreffenden übrigen Festsetzungen von Art und Maß der baulichen Nutzung. Das ergibt sich aus folgendem: § 12a Abs. 3a BauGB eröffnet im Sinne einer gelockerten Vorhabensbindung für die planende Gemeinde die Möglichkeit, kein konkretes Vorhaben festzusetzen, sondern ein Baugebiet, indem sie sich dabei eines der in der BauNVO angebotenen Baugebiete bedient oder für die konkrete städtebauliche Situation ein Baugebiet „erfindet“ (s. Jäde, in: Jäde/Dirnberger/Weiss, BauGB / BauNVO - Komm., 6. Aufl., § 12 Rn 44). Die Regelung des § 12 Abs. 3a BauGB erlaubt es also der Gemeinde, in einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan nicht nur ein konkretes Vorhaben zu ermöglichen, sondern darüber hinaus die zulässigen Nutzungen allgemein zu beschreiben und sich nur im Durchführungsvertrag auf ein konkretes Vorhaben festzulegen (s. Krautzberger in: Ernst-Zinkahn-Bielenberg-Krautzberger, BauGB, Band I, Stand: 01.04.2013, § 12 BauGB Rn 21c mit Hinweis auf den Mustereinführungserlass zum BauGB 2007 der Fachkommission „Städtebau“ der Bauministerkonferenz, und Rn 101a-d). Von der ihr damit eingeräumten Möglichkeit, eine bauliche Nutzung allgemein festzusetzen, hat die Antragsgegnerin nur in Bezug auf die zugelassene Wohnnutzung Gebrauch gemacht, denn diese ist in dem in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan integrierten Vorhaben- und Erschließungsplan des Vorhabenträgers nicht vorgesehen; in der Planbegründung, in der das Vorhaben, die Erschließung und das Betriebskonzept näher dargelegt sind, wird die Wohnnutzung nicht angesprochen. Nur in ihrer Planbegründung zu den Festsetzungen des Bebauungsplans betreffend Art und Maß der baulichen Nutzung (Gl.Nr. 5.1 der Planbegründung, 2. Absatz) stellt die Antragsgegnerin klar, dass neben den konkreten Nutzungen des Vorhabens auch wie bisher Wohnen zulässig sein soll. Die oben genannten textlichen Festsetzungen Nr. 1.1 und die dazu abgegebene Planbegründung können daher nur in dem Sinne verstanden werden, dass die Antragsgegnerin damit sowohl ein konkretes Vorhaben zulassen wollte als auch darüber hinaus noch die allgemeine, vom konkreten Vorhaben nicht erfasste Festsetzung einer Wohnnutzung. In Bezug auf die letztgenannte, allein auf § 12 Abs. 3a Satz 1 BauGB zu stützende Festsetzung, fehlt es aber an der von den Antragstellern zu Recht angeführten einschränkenden Festsetzung, dass im Rahmen der (allgemein) festgesetzten Nutzung nur solche Vorhaben zulässig sind, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet hat, die also durch den Durchführungsvertrag gedeckt sind. Erforderlich nach § 12 Abs. 3a Satz 1 BauGB ist also stets eine zusätzliche textliche Bestimmung, dass die allgemein festgesetzte Nutzung in Bezug auf ihre Zulässigkeit als bedingte Festsetzung zu behandeln ist, wobei Bedingung die entsprechende Verpflichtung im Durchführungsvertrag ist (s. Krautzberger, a.a.O., § 12 Rn 101a). Da es an einer solchen Bestimmung in den textlichen Festsetzungen hier fehlt, kann die Wohnnutzungsfestsetzung nicht auf § 12 Abs. 3a Satz 1 BauGB gestützt werden. Sie findet aber auch in § 12 Abs. 1 Satz 1 BauGB keine Rechtsgrundlage, da diese Bestimmung vorhabenbezogen ist und die Festsetzungen allgemeiner Nutzungen - wie die hier in Rede stehende Wohnnutzung - nicht zulässt; dies ist im Rahmen der Vorhabenplanung allein dem Instrumentarium des § 12 Abs. 3a BauGB vorbehalten (vgl. dazu auch: Krautzberger, a.a.O., § 12 Rn 49). Mangels Rechtsgrundlage ist die Festsetzung der Wohnnutzung unwirksam. Nach den auch für die Teilunwirksamkeit geltenden Grundsätzen über die Teilnichtigkeit bleibt ein Plan aber bei Unwirksamkeit von einzelnen Festsetzungen grundsätzlich im Übrigen wirksam, sofern der wirksame Bestandteil für sich einen dem § 1 BauGB genügenden Sinn ergibt und angenommen werden kann, dass dieser Teil auch ohne den unwirksamen Teil wirksam bleiben soll (Löhr, in: Battis / Krautzberger / Löhr, BauGB-Komm., 11. Aufl. § 9 Rn 7a). Dies ist in Bezug auf die übrigen, allein vorhabenbezogenen Festsetzungen zweifelsohne zu bejahen, so dass es bei der Unwirksamkeit allein der Wohnnutzungsfestsetzung bleibt. Die vorhabenbezogenen übrigen Festsetzungen finden in § 12 Abs. 1 Satz 1 BauGB ihre Rechtsgrundlage. Diesbezüglich hat die Antragsgegnerin nach Auffassung des Senats nicht von der Möglichkeit einer allgemeinen Festsetzung einer Nutzung Gebrauch gemacht, sondern sie hat sich für die Zulassung eines konkreten Vorhabens entschieden. Sie hat nämlich mit der Einbindung des Vorhaben- und Erschließungsplans des Vorhabenträgers, wie er auch im Durchführungsvertrag enthalten ist, in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan sowie weiter mit der Beschreibung des konkreten Vorhabens „Praxis- und Bürogebäude“ einschließlich des Betriebskonzepts und der Erschließung in Gl.Nr. 4 der Planbegründung (Planungsziele) und der Erläuterung der Festsetzungen betreffend Art und Maß der Nutzungen (Gl.Nr. 5.1, Absatz 1 der Planbegründung) deutlich gemacht, dass mit den getroffenen Festsetzungen die Zulässigkeit eines spezifischen, konkreten Vorhabens erreicht werden soll und dass der Vorhabenplan Grundlage und Bestandteil des Bebauungsplans ist und die Vorgabe für die getroffenen Festsetzungen bildet. Im Sinne dieser Vorhabenbeschreibung sind daher die (übrigen) textlichen Festsetzungen Nr. 1 des angegriffenen Bebauungsplans zu verstehen; die Ansiedlung einer weiteren Arztpraxis, etwa einer Allgemeinarztpraxis, in dem Praxis- und Bürogebäude wäre daher nach den Vorgaben des Bebauungsplans nicht zulässig. Auch die weiteren Voraussetzungen des § 12 Abs. 1 Satz 1 BauGB sind hier erfüllt. Ein Vorhaben- und Erschließungsplan einerseits und ein Durchführungsvertrag, zumindest aber eine einseitige Verpflichtung des Vorhabenträgers in einem ausgearbeiteten Durchführungsvertrag (vgl. dazu: Krautzberger, a.a.O., § 12 Rn 99; s. auch: Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 17. Februar 2011 – 2 D 36/09.NE–, juris-Dokument, Rn 71), andererseits sind notwendige Bestandteile eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans, die bereits im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses vorliegen müssen. Fehlt eines der beiden Elemente, so ist der Satzungsbeschluss unwirksam. Der Durchführungsvertrag wurde vorliegend zwar von allen Vertragsparteien erst nach dem Satzungsbeschluss vom 07.11.2011 unterzeichnet. Zum maßgeblichen Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses lag indes eine am 28.08.2011 vom Vorhabenträger unterzeichnete bindende Verpflichtungserklärung zur Durchführung des Vorhabens vor (s. Bl. 235 - 240 der Gerichtsakte); dem Abschluss des entsprechenden zweiseitigen Vertrages (s. Bl. 242 - 247 der Gerichtsakte) wurde sodann seitens der Stadtverordnetenversammlung der Antragsgegnerin mit Beschluss vom 07.11.2011 zugestimmt. Der Vorhaben- und Erschließungsplan ist hier in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan integriert, was rechtlich zulässig ist. Zwei gesonderte Planurkunden, nämlich eine für den Vorhaben- und Erschließungsplan und eine für den Bebauungsplan, müssen nicht vorliegen (s. Krautzberger, a.a.O., § 12 Rn 118a, m.w.N.). Der vorhabenbezogene Bebauungsplan stimmt auch mit dem in § 5 des Durchführungsvertrags in textlicher Form (Vorhabenbeschreibung, Betriebskonzept, Erschließung und Stellplätze) und in zeichnerischer Darstellung (Lageplan, Schnitt, Ansichten) enthaltenen Vorhaben- und Erschließungsplan des Vorhabenträgers überein. Dessen gesamter Inhalt ist in die Planbegründung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans (Gl. Nr. 4.1 und 4.2) übernommen worden. In den textlichen und zeichnerischen Festsetzungen des Bebauungsplans (zulässige maximale Nutzfläche für Arztpraxis- bzw. Büronutzung, maximale Grundfläche und maximale Geschossfläche des Gebäudes, Baugrenzen des Gebäudes, Flächen für oberirdisch angelegte Stellplätze, Tiefgaragenfläche) ist der Rahmen für das Vorhaben unter Abstellung auf die dem Vorhaben- und Erschließungsplan zugrunde liegenden maßgeblichen bauplanerischen Voraussetzungen hinreichend bestimmt vorgegeben worden. Aus den Planunterlagen geht damit hinreichend klar hervor, dass die Planurkunde des Bebauungsplans zugleich auch der Vorhaben- und Erschließungsplan sein soll. Das ist nicht zu beanstanden, da das Vorhaben auch ohne gesonderten Vorhaben- und Erschließungsplan hinreichend genau beschrieben wird und der Geltungsbereich des Bebauungsplans mit dem des Vorhaben-und Erschließungsplans übereinstimmt (vgl. Hess. VGH, Urteil vom 05.03.2009 - 4 C 1018/08.N - m.w.N. aus der obergerichtlichen Rechtsprechung). Hinsichtlich der im Durchführungsvertrag nach § 12 Abs. 1 Satz 1 BauGB zu fordernden Verpflichtung des Vorhabenträgers zur Durchführung des näher beschriebenen Vorhabens und der Erschließungsmaßnahmen innerhalb bestimmter Frist ist der Senat in Bezug auf die in § 1 Abs. 5 des Vertrages getroffene Vereinbarung („Das geplante Bauvorhaben muss bis zum 31.12.2020 durchgeführt worden sein“) der Auffassung, dass diese den gesetzlichen Vorgaben entspricht. Es wird eine Frist für die Durchführung eines Vorhabens bestimmt, dessen nähere Beschreibung in § 5 des Vertrages erfolgt ist und in § 3 ist die Kostentragungspflicht für die Planung und die Erschließung geregelt. Dass eine Regelung der Betriebszeiten weder im Durchführungsvertrag noch in dem in den Bebauungsplan integrierten Vorhaben- und Erschließungsplan vorgenommen worden ist, ist unschädlich, denn dies macht den Begriff des Vorhabens, um dessen Durchführung es geht, nicht unbestimmt. Eine solche Regelung kann dem nachfolgenden baurechtlichen Genehmigungsverfahren vorbehalten bleiben. Auch Abwägungsfehler, die die Unwirksamkeit der Planung zur Folge haben, sind nicht ersichtlich. Rechtlich unerheblich ist es zunächst, ob dem angegriffenen Bebauungsplan in Bezug auf die festgesetzte Wohnnutzung eine fehlerhafte Abwägung zugrunde liegt, denn diese Festsetzung ist - wie oben ausgeführt - bereits deswegen unwirksam, weil sie in § 12 BauGB keine Rechtsgrundlage findet. Allerdings spricht viel dafür, dass die Antragsgegnerin wegen der unmittelbaren Nähe der zugelassenen Wohnnutzung zur stark befahrenen Druseltalstraße eine (Verkehrs-) Lärmprognose hätte einholen müssen, um sich Gewissheit über eine mögliche Unzumutbarkeit des Wohnens in dem mit der Planung zugelassenen Gebäude zu verschaffen. Die textliche Festsetzung Nr. 3.3, nach der an Gebäuden im Geltungsbereich (des Plans) zum passiven Schutz vor Schallimmissionen bauliche Maßnahmen vorzusehen sind, und wegen der maßgeblichen Außenlärmpegel sowie der sich daraus ergebenden Bauschalldämmmaßnahmen auf das Baugenehmigungsverfahren verwiesen wird, erscheint für die geplante Vorhabennutzung unter dem Aspekt der zulässigen Konfliktverlagerung in das Genehmigungsverfahren akzeptabel. In Bezug auf die erhöhte Schutzwürdigkeit einer Wohnnutzung hätte sich die Antragsgegnerin aber vor deren planungsrechtlicher Zulassung Gewissheit verschaffen müssen, welche Lärmvorbelastung für das überplante Grundstück aufgrund des Verkehrslärms der Druseltalstraße besteht und ob und ggf. wie für eine Wohnnutzung zumutbare Lärmwerte überhaupt erreicht werden können. Die danach noch allein maßgebliche Abwägung der Antragsgegnerin in Bezug auf die zugelassene Vorhabennutzung ist frei von Fehlern, die eine Unwirksamkeit der Planung zur Folge hätten. § 2 Abs. 3 BauGB und § 1 Abs. 7 BauGB verpflichten die Gemeinden, die von ihrer Planung berührten öffentlichen und privaten Belange vollständig zu ermitteln und sie gerecht gegeneinander und untereinander abzuwägen. Das Abwägungsgebot ist verletzt, wenn in die Abwägung nicht die Belange eingestellt worden sind, die nach Lage der Dinge berücksichtigt werden mussten, wenn die Bedeutung der betroffenen Belange verkannt worden ist oder wenn der Ausgleich zwischen diesen Belangen in einer Weise vorgenommen worden ist, die nicht in einem angemessenen Verhältnis zu deren objektivem Gewicht steht. Innerhalb des vorstehend beschriebenen Rahmens wird das Abwägungsgebot jedoch nicht verletzt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde bei einer Kollision zwischen verschiedenen Belangen für die Bevorzugung des einen und damit notwendigerweise für die Zurückstellung eines anderen entscheidet (BVerwG, Urteil vom 12.12.1969 - BVerwG IV C 105.66 - BVerwGE 34, 301). Diesen Anforderungen wird die Abwägung der Antragsgegnerin in Bezug auf die Vorhabenzulassung gerecht. Zum einen stellt es kein Ermittlungsdefizit hinsichtlich der Zusammenstellung des notwendigen Abwägungsmaterials dar, dass die Antragsgegnerin vor ihrer Beschlussfassung über die Einwendungen und Stellungnahmen zu dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan und vor ihrem Satzungsbeschluss kein Verkehrsgutachten und auch keine Verkehrslärmimmissionsprognose eingeholt hat. Wie oben zur Antragsbefugnis bereits ausgeführt, liegt die zusätzliche Verkehrsbelastung, die aufgrund des planungsrechtlich zugelassenen Vorhabens zu erwarten ist, in einem Bereich, der unter Berücksichtigung der konkreten örtlichen Situation - wenn überhaupt - die Geringfügigkeitsgrenze nur marginal überschreitet. Zum einen ist in diesem Zusammenhang zu berücksichtigen, dass mit dem Bebauungsplan ein Vorhaben zugelassen wird, für das durch den Bebauungsplan nicht nur Grundfläche, Geschossflächen und durch Baugrenzen auch der Standort auf dem Grundstück vorgegeben werden, sondern dessen Betriebskonzept vom Vorhabenträger in § 5 des Durchführungsvertrags detailliert beschrieben worden ist und vollständig in die Bebauungsplanbegründung Eingang gefunden hat. Dieses Betriebskonzept einschließlich der mit ihm einhergehenden verkehrlichen Auswirkungen ist auch erkennbar Gegenstand der Abwägung und der Beschlussfassung über den Bebauungsplan als Satzung durch die Antragsgegnerin geworden. Für ihre Abwägungsentscheidung durfte die Antragsgegnerin die nach der Betriebsbeschreibung erwartbaren maximal 140 Fahrbewegungen pro Tag zugrunde legen. Wenn ein Vorhabenträger das von ihm geplante Vorhaben derart konkretisiert, wie es vorliegend in § 5 des Durchführungsvertrages durch den Vorhabenträger erfolgt ist und dieses detaillierte Betriebskonzept dann mit demselben Detailliierungsgrad in die Planbegründung übernommen wird, wird damit auch der Inhalt einer zukünftigen, auf dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan basierenden Baugenehmigung in weiten Teilen vorgegeben. Das heißt, dass wegen der strikten Bindung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans an ein konkretes Vorhaben letzteres nicht über das nach § 31 BauGB zulassungsfähige Maß hinaus nachträglich in zulässiger Weise verändert werden kann (s. auch: Jäde, a.a.O., § 12 Rn 43). Damit verbietet es sich aber zugleich, dem Vorhabenträger eine in Bezug auf den zu erwartenden Besucher- oder Patientenverkehr deutlich weitergehende Ausnutzung der geplanten Zahnarztpraxis zu unterstellen, wie dies die Antragsteller mit ihrer im Rahmen der Offenlage vorgelegten und in das gerichtliche Verfahren als Anlage zu ihrer Normenkontrollantragsschrift eingeführten Stellungnahme des Sachverständigen und Wirtschaftsberaters Ackermann vom Oktober 2011 (Bl. 97 - 107 der GA) getan haben. Das zugleich mit dem Vorhaben zugelassene Betriebskonzept sieht in Bezug auf die in ihm beschriebenen zahnärztlichen Behandlungen, insbesondere auch der beabsichtigten Spezialisierungen, eine Patientenzahl von 30 Patienten pro Tag vor. Auf diese Patientenzahl, vermag der Vorhabenträger im Rahmen seiner geplanten zahnärztlichen Praxis durch die Vergabe von Behandlungsterminen Einfluss zu nehmen. Sie ist deshalb ebenfalls Element des Betriebskonzeptes und nicht eine prognostisch zu ermittelnde Größe. Von dieser Patientenzahl sowie von einer Ärzte-/ Mitarbeiterzahl von 11 Personen und von einer auf einem weiteren Geschoss angesiedelten Büronutzung durch 9 Personen hatte die Stadtverordnetenversammlung der Antragsgegnerin mithin bei ihrer Beschlussfassung über den Bebauungsplan auszugehen. Dieses in der Planbegründung beschriebene Betriebskonzept ist auch nicht von vorneherein als völlig unwirtschaftliche Betriebsführung, der es an jeglicher wirtschaftlicher Überlebensfähigkeit fehlt, zu bewerten, die deshalb bei der Antragsgegnerin begründete Zweifel an einer Durchführbarkeit des Vorhabens hätte auslösen müssen. Der Prüfungsmaßstab, den die planende Gemeinde an einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan anzulegen hat, ergibt sich aus § 1 Abs. 3 BauGB (Planerforderlichkeit). Jede Bebauungsplanung ist auf Vollzug angelegt, muss also Aussicht auf Verwirklichung haben. Nur im Fall einer bei Beschlussfassung bereits deutlich werdenden Undurchführbarkeit der Planung aus rechtlichen oder auch aus tatsächlichen Gründen lässt diese das so genannte Planerfordernis - auch als Planrechtfertigung bezeichnet - entfallen. Eine Undurchführbarkeit unter wirtschaftlichen Aspekten lässt sich hier indes nicht den von den Antragstellern beigebrachten Stellungnahmen des Sachverständigen und Wirtschaftsberaters Ackermann und des Juristischen Referats der Kassenzahnärztlichen Vereinigung Hessen vom 08.12.2011 (Bl. 110 der GA) entnehmen. Im Gutachten des Sachverständigen Ackermann wird unter Gl. Nr. 6 als Fazit festgehalten, dass das bewertete Praxiskonzept wesentliche Mängel aufweise und nicht schlüssig sei. In Frage gestellt, aber auch nicht beantwortet wird, ob es für die avisierte Zahl an speziellen Behandlungen überhaupt eine entsprechende Nachfrage gibt. Dies wird vom Vorhabenträger, der in Kassel bereits eine zahnärztliche Gemeinschaftspraxis betreibt, sachnäher beantwortet werden können als von einem Wirtschaftssachverständigen. Der Umstand, dass sich der Vorhabenträger zur Durchführung des geplanten Vorhabens bis zum Jahr 2020 ausdrücklich verpflichtet hat und dass er - als Inhaber einer bereits existierenden Zahnarztpraxis - das finanzielle Risiko der Errichtung dieser schwerpunktmäßig auf Spezialbehandlungen ausgerichteten Praxis auf sich genommen hat, dürfte für eine entsprechende Nachfrage sprechen. Gegenteiliges wird auch in dem genannten Gutachten nicht behauptet, sondern lediglich ohne nähere Begründung in Zweifel gezogen. In weiteren Ausführungen wird aus dem Umstand, dass aus dem Praxiskonzept nicht belegt sei, warum es in wesentlichen Punkten nicht dem vergleichbarer Zahnarztpraxen entspricht, der Schluss gezogen, dass wahrscheinlich eine Angleichung in der Form stattfinden werde, dass mehr Zahnärzte als angegeben in der Praxis zum Einsatz kommen werden oder eine Fremdbelegung /-vermietung an andere Ärzte oder Zahnärzte erfolgen werde (s. Seite 10 des Gutachtens). Beide - auch von den Antragstellern befürchteten - Auswirkungen sind indes aufgrund der zum Planinhalt gewordenen (bindenden) Betriebsbeschreibung des konkreten Vorhabens ausgeschlossen, denn sie widersprechen - wie oben bereits ausgeführt - den Planfestsetzungen. Sollte sich in Zukunft herausstellen, dass - entgegen den Erwartungen des Vorhabenträgers - die Zahnarztpraxis in der konzipierten Form nicht wirtschaftlich zu führen sein sollte, so kann ein wesentlich geändertes, das nach § 31 BauGB zulassungsfähige Maß überschreitendes Betriebskonzept nur über eine Änderung des streitgegenständlichen vorhabenbezogenen Bebauungsplans, also durch ein neues Planungsverfahren, erreicht werden. Selbst wenn man aber mit den Antragstellern eine fehlerhafte Zusammenstellung des Abwägungsmaterials darin sehen wollte, dass die Stellungnahme des Sachverständigen Ackermann der Stadtverordnetenversammlung bei der Beschlussfassung über die Einwendungen gegen die Planung nicht vorgelegen hat, so waren den Stadtverordneten doch die von den Einwendern vorgebrachten Zweifel an der Realisierbarkeit des Betriebskonzepts bekannt. Indes sind mangels Eindeutigkeit der Stellungnahmen des Sachverständigen Ackermann und auch der Kassenzahnärztlichen Vereinigung Hessen in Bezug auf eine zweifelsfrei auszuschließende wirtschaftliche Umsetzbarkeit des Vorhabens keine konkreten Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass die Stadtverordnetenversammlung - ohne den Mangel - anders geplant hätte. Damit ist der - unterstellte - Mangel nicht von Einfluss auf das Abwägungsergebnis gewesen und mithin nach § 214 Abs. 1 Nr. 1 BauGB nicht beachtlich. Die Stadtverordnetenversammlung der Antragsgegnerin hatte damit bei ihrer planerischen Abwägung von der nachfolgend dargestellten, durch den Plan vorgegebenen Situation auszugehen: Die verkehrliche Erschließung des Grundstücks erfolgt mit einer nicht ins Gewicht fallenden Ausnahme (2 Behindertenstellplätze) über die Druseltalstraße und nicht über die Westerwaldstraße, die ein reines Wohngebiet erschließt (und an der auch das Wohngrundstück der Antragsteller liegt). Die aufgrund des Vorhabens zu erwartende Zunahme an Verkehrsbewegungen überschreitet - wenn überhaupt - die Geringfügigkeitsschwelle nur unerheblich. Die ebenerdigen Stellplatzflächen sind an der Südostseite des Vorhabengrundstücks und damit ebenfalls nicht an der an das Grundstück der Antragsteller angrenzenden Seite vorgesehen. Dem überplanten Vorhabengrundstück kommt mit seiner Bebauung in Bezug auf Verkehrslärmimmissionen, die von der Druseltalstraße und auch von der Zufahrt zu den Stellplätzen auf dem Vorhabengrundstück auf das Wohngrundstück der Antragsteller einwirken, eine gewisse Pufferwirkung zu. Unter Berücksichtigung aller vorgenannten Lärmfaktoren, in Bezug auf die auch noch im Baugenehmigungsverfahren - falls erforderlich - Steuerungsmöglichkeiten vorhanden sind, liegt es danach auf der Hand, dass ausgehend von dem im Durchführungsplan und in der Planbegründung näher beschriebenen Betriebskonzept - von dem zugelassenen Vorhaben offensichtlich nur ein geringer Lärmzuwachs zu erwarten sein wird, der in dem Verkehrslärm der stark befahrenen Druseltalstraße (mindestens 24.000 Fahrzeuge / Tag) aufgehen wird. Diese - vom Gericht nachvollziehbare - Einschätzung konnte wegen ihrer Offensichtlichkeit ohne die Einholung von Verkehrs- oder Lärmgutachten getroffen und von der Antragsgegnerin (ermittlungs-) fehlerfrei ihrer Abwägung zugrunde gelegt werden. Die hier zu bewertende Abwägung der Stadtverordnetenversammlung der Antragsgegnerin verstößt auch nicht gegen den Trennungsgrundsatz des § 50 BImSchG. Im Mittelpunkt des Vorbringens der Antragsteller steht der Umstand, dass die Vorhabenplanung in Konflikt mit dem angrenzenden, durch den Bebauungsplan Nr. III/27 festgesetzten reinen Wohngebiet steht. Dem Vorbringen der Antragsteller lässt sich entnehmen, dass sie in der Planung einen Verstoß gegen das Gebot der Konfliktbewältigung und den Trennungsgrundsatz sehen. Der erkennende Senat ist unter Berücksichtigung der Planaufstellungsvorgänge indes zu der Überzeugung gelangt, dass die Abwägung im Hinblick auf die zu erwartenden Verkehrslärmimmissionen den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Abwägung im Sinne des § 1 Abs. 7 BauGB genügt. Zwar ist eine Bauleitplanung regelmäßig verfehlt, wenn sie unter Verstoß gegen den Trennungsgrundsatz dem Wohnen dienende Gebiete anderen Gebieten so zuordnet, dass schädliche Umwelteinwirkungen auf die Wohngebiete nicht so weit wie möglich vermieden werden (BVerwG, Beschluss vom 23.01.2002 - BVerwG 4 BN 3.02 -, BRS 55 Nr. 9). Der Grundsatz der zweckmäßigen Zuordnung von unverträglichen Nutzungen ist ein wesentliches Element geordneter städtebaulicher Entwicklung und damit ein elementares Prinzip städtebaulicher Planung. Dabei normiert § 50 BImschG nicht etwa ein striktes Gebot, sondern enthält eine Abwägungsdirektive (BVerwG, Urteil vom 22.03.2007 - 4 CN 26 -, NVwZ 2007, 831 ) bzw. ein Optimierungsgebot (BVerwG, Beschluss vom 07.07.2004 - BVerwG 4 BN 16/04 -, BRS 67 Nr. 33). Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts handelt es sich bei dem Trennungsgebot um nicht mehr als einen ausnahmefähigen Grundsatz (BVerwG, Urteil vom 07.07.2004, a.a.O.). Wenn es sich um die Neuplanung auf bisher unbebauten Flächen handelt, hat der Trennungsgrundsatz erhebliches Gewicht. Gleichermaßen ist anerkannt, dass der Trennungsgrundsatz für die Überplanung einer bereits bestehenden Gemengelage keine strikte Geltung beansprucht (BVerwG, Beschluss vom 13.05.2004 - BVerwG 4 BN 15/04 - juris-Dokument). Nach dieser Rechtsprechung, der sich der Senat anschließt, enthält § 50 BImschG kein generelles Verbot, eine gewerbliche Nutzung unmittelbar neben einer Wohnnutzung festzusetzen. Letztlich maßgebend ist, ob die Gemeinde die Schutzwürdigkeit der Wohnbebauung ausreichend berücksichtigt hat. Die Gemeinde muss die besondere Schutzbedürftigkeit der Wohnbebauung in ihre Abwägung einstellen und ihre Festsetzungsmöglichkeiten nutzen, um die vorhandene Situation zu verbessern und bestehende schädliche Umwelteinwirkungen soweit wie möglich zu verringern bzw. zusätzliche nicht entstehen zu lassen (BVerwG, Beschluss vom 07.07.2004, a.a.O.; Söfker in: Ernst-Zinkahn-Bielenberg-Krautzberger, BauGB, Band I, Stand: 01.04.2013, § 1 BauGB Rdnr. 228 ff). Gemessen an diesen Maßstäben ist hier eine Verletzung des Trennungsgrundsatzes bzw. des Gebots der Konfliktbewältigung nicht erkennbar. Die Antragsgegnerin konnte aufgrund der oben beschriebenen örtlichen Situation und der mit dem Vorhaben verbundenen Auswirkungen davon ausgehen, dass die von dem zugelassenen Vorhaben ausgehenden Lärmimmissionen der (Wohn-) Nachbarschaft zumutbar sind; damit ist aber den Anforderungen des Trennungsgebots hinreichend Genüge getan. Eine geeignete Zuordnung der schutzwürdigen reinen Wohnnutzung zu der emittierenden Nutzung durch das Vorhaben ist vorliegend dadurch erfolgt, dass der angegriffene vorhabenbezogene Bebauungsplan ein Baugebiet mit der Zweckbestimmung „Praxis- und Bürogebäude“ festsetzt und die zugelassene (Vorhaben-) Nutzung aufgrund der textlichen Festsetzungen in Verbindung mit der näheren Konkretisierung in der Planbegründung sich auf eine Zahnarztpraxis und eine Büronutzung bezieht. Andere gewerbliche Nutzungen, die ggf. einen stärkeren Besucherverkehr auslösen oder störenden (Betriebs-) Lärm verursachen würden, sind damit ausgeschlossen. Diese beschriebenen Nutzungen sind mit einer benachbarten reinen Wohnnutzung hier nicht unverträglich, weil bereits in einem frühen Stadium der Planung die zunächst von der Westerwaldstraße aus vorgesehene verkehrliche Erschließung des Vorhabengrundstücks auf Anregung von Einwendern aus der unmittelbaren Umgebung des Vorhabens geändert und die Zu- und Abfahrt zu und von den Stellplatzflächen nunmehr von der Druseltalstraße aus vorgesehen ist, in deren Verkehrslärm die durch das Vorhaben ausgelösten Fahrzeugbewegungen untergehen. Mit den beschriebenen (Vorhaben-) Festsetzungen hat die Antragsgegnerin das Interesse der Antragsteller an einer möglichst ungestörten Wohnruhe mit dem Nutzungsinteresse des Eigentümers des Vorhabengrundstücks sowie mit dem öffentlichen (städtebaulichen) Interesse an der Schließung einer Baulücke am Rande eines reinen Wohngebietes, die wegen ihrer unmittelbarer Nähe zur Druseltalstraße nach heutigen planungsrechtlichen Maßstäben und der dargestellten Verkehrs(lärm)situation die Beibehaltung einer ausschließlichen Wohnnutzung wegen fehlender Vermarktbarkeit ausschließt, zu einem angemessenen Ausgleich gebracht. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 155 Abs. 1 Satz 1, 159 Abs. 1 Satz 2 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils beruht auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 708, 710 und 711 ZPO. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision gemäß § 132 Abs. 2 VwGO liegen nicht vor. Die Antragsteller sind Eigentümer des im Geltungsbereichs des Bebauungsplans Nr. III/27 der Antragsgegnerin gelegenen Wohngrundstücks Westerwaldstraße …. Dieser aus dem Jahr 1971 stammende Bebauungsplan setzt für ihr Grundstück und die umliegende Bebauung ein reines Wohngebiet fest. Der streitgegenständliche vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. III/1 Druseltalstraße 178 ändert den vorgenannten Bebauungsplan in einem Teilbereich, indem er ein südlich des Grundstücks der Antragsteller gelegenes, zur Zeit unbebautes Eckgrundstück zwischen der Druseltalstraße und der in nördliche Richtung von dieser abbiegenden Westerwaldstraße mit einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan überplant. Das Planungsverfahren entwickelte sich wie folgt: Nach Vorstellung des Planentwurfs im Ortsbeirat Bad Wilhelmshöhe im August 2010 und Zustimmung zur Planung durch die Bau- und Planungskommission der Antragsgegnerin im Oktober 2010 stimmte auf Empfehlung des Magistrats die Stadtverordnetenversammlung der Antragsgegnerin am 06.12.2010 in einem Offenlegungsbeschluss dem Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. III/1 für das Grundstück Druseltalstraße 178 zu. Ziel und Zweck der Planung sei die planungsrechtliche Absicherung der Errichtung eines Geschäftshauses mit Arztpraxis und Büros. Am 27.12.2010 machte die Antragsgegnerin diesen Beschluss und den Zeitraum der öffentlichen Auslegung des Planentwurfs vom 10.01.2011 bis einschließlich 11.02.2011 in ortsüblicher Weise durch Abdruck in der Stadtausgabe der Hessisch-Niedersächsischen Allgemeinen (HNA) bekannt und wies zugleich darauf hin, dass der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a Baugesetzbuch (BauGB) ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB aufgestellt werde. Aufgrund von während der (ersten) öffentlichen Auslegung eingegangenen Stellungnahmen (u.a. auch der Antragsteller) nahm die Antragsgegnerin mehrere Änderungen und Ergänzungen an dem Planentwurf vor. Der Entwurf sah eine Erweiterung des Geltungsbereichs des Plans (Gehweg und Grünstreifen an der Druseltalstraße) vor und eine verkehrliche Erschließung des Grundstücks (mit Ausnahme von 2 Stellplätzen für Behinderte) über die Druseltalstraße und nicht mehr, wie in der Anfangsphase der Planung, über die Westerwaldstraße. Der geänderte Planentwurf lag in der Zeit vom 27.04.2011 bis einschließlich 11.05.2011 aus. Die erneute öffentliche Auslegung war zuvor am 16. / 17.04.2011 in ortsüblicher Weise bekannt gemacht worden. Mit Beschluss vom 7.11.2011 beschloss die Stadtverordnetenversammlung der Antragsgegnerin, dem Abschluss des Durchführungsvertrages nach § 12 BauGB zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. III/1 „Druseltalstraße 178“ zwischen dem Vorhabenträger und der Antragsgegnerin zuzustimmen. Des Weiteren beschloss die Stadtverordnetenversammlung der Antragsgegnerin am selben Tag über die eingegangenen Stellungnahmen und Anregungen und den Bebauungsplan als Satzung. Die ortsübliche Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses erfolgte am 26.11.2011. Das Plangebiet des vorhabenbezogenen (Änderungs-) Bebauungsplans erstreckt sich auf das in der Gemarkung Wahlershausen, Flur 12 gelegene Flurstück 17/2 (Druseltalstraße 178) sowie auf einen Streifen der südlich entlang des genannten Grundstücks verlaufenden Druseltalstraße; es weist eine Größe von ca. 0,23 ha auf. Im Norden grenzt das Plangebiet an das im Eigentum der Antragsteller stehende Flurstück 17/9 an, im Westen an das benachbarte Flurstück 17/7 (Druseltalstraße 180). Im Süden wird das Plangebiet durch die Verkehrsfläche der Druseltalstraße und im Osten durch die Westerwaldstraße begrenzt. Der Flächennutzungsplan 2007 stellt im Geltungsbereich des streitgegenständlichen Plans eine Wohnbaufläche dar. Der Bebauungsplan Nr. III/27 vom 19.06.1971 setzte für das überplante Grundstück als Art der baulichen Nutzung ein reines Wohngebiet gemäß § 3 BauNVO 1968 fest. Hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung waren 2 Vollgeschosse bei offener Bauweise und Dichtewerte von GRZ 0,25 und GFZ 0,5 zulässig. Eine Baugrenze gab Bauabstände zur Westerwaldstraße von 6 m und zur Druseltalstraße von 10 m vor. In der Straßenverkehrsfläche der Druseltalstraße ist in dem Bebauungsplan Nr. III/27 ein Grünflächenstreifen mit der Zweckbestimmung „Parkanlage“ vorgesehen. Gemäß der Festsetzung Nr. 5 ist die Druseltalstraße anbaufrei. Direkte Grundstückszufahrten an der Druseltalstraße sind ausnahmsweise nur an den im Plan mit „Einfahrt“ bezeichneten Stellen zulässig und auch nur dann, wenn keine andere Erschließungsmöglichkeit besteht. Im Bereich vor dem hier in Rede stehenden Vorhabengrundstück ist im Bebauungsplan Nr. III/27 keine Einfahrt vorgesehen. Das Vorhabengrundstück ist unbebaut und zur Zeit eine umzäunte Wiese; es steigt in Richtung Westen um ca. 3 m an. Die Umgebung des Grundstücks ist villenartig bebaut mit 1- bis 2 -geschossigen Wohnhäusern aus den 1950er und 1960er Jahren. Zwischen den Gebäudegruppen befinden sich teilweise Grünzüge mit wertvollem Baumbestand. An der dem Vorhabengrundstück gegenüber liegenden Seite der Druseltalstraße sind Geschosswohnungsbauten im Zeilenbau angeordnet. Als Anlass der Planung wird in der Planbegründung angeführt, dass auf dem Vorhabengrundstück ein zweigeschossiges Gebäude mit einer Zahnarztpraxis im Erdgeschoss, Büroflächen im Obergeschoss und einer Tiefgarage zugelassen werden soll. Aufgrund der Festsetzung „Reines Wohngebiet“ im Bebauungsplan Nr. III/27 für das Vorhabengrundstück wären dort nur Wohn- und Praxisräume zulässig, nicht jedoch Büroflächen. Um das vom Vorhabenträger beabsichtigte Gebäude planungsrechtlich zuzulassen, solle daher im Bereich des Grundstücks Druseltalstraße 178 ein vorhabenbezogener Bebauungsplan aufgestellt werden. In der näheren Beschreibung des mit der Änderungsplanung zugelassenen Vorhabens (Gl.Nr. 4 der Planbegründung: Planungsziele) ist dargestellt, dass das vom Vorhabenträger beabsichtigte Gebäude in zwei Vollgeschossen ca. 980 m² Geschossfläche und eine überbaute Grundfläche von 550 m² aufweist. Das Betriebskonzept sieht eine Zahnarztpraxis für Implantologie, Endodontie und Behandlung in Narkose vor. Es sind 11 Funktionsräume geplant (5 allgemeinzahnärztliche Behandlungsräume, 1 Endodotieraum, 1 OP, 2 Ruheräume und 2 Bleaching- und Prophylaxeräume). Vorgesehen sind 2 - 3 Behandler und 8 Mitarbeiter. Im Obergeschoss sind ca. 300 m² Büroflächen zur Vermietung geplant. Über die nach der Stellplatzsatzung erforderlichen 17 Stellplätze hinaus sollen auf dem Grundstück insgesamt 29 PKW-Stellplätze für Patienten, Ärzte, Mitarbeiter und Nutzer der Büroflächen untergebracht werden, davon 2 Stellplätze für Behinderte direkt am Eingang des Gebäudes und 18 Stellplätze in der Tiefgarage. Mit Ausnahme der beiden Stellplätze für Behinderte erhalten sämtliche oberirdischen und Tiefgaragenstellplätze ihre Zufahrt direkt von der Druseltalstraße aus im rechtsabbiegenden Ein- und Ausfahrverkehr. Die Summe der Fahrzeugbewegungen wird mit 137 je Tag veranschlagt (s. Gl.Nr. 4.2 der Planbegründung: Erschließung und Stellplätze). Mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan werden im Wesentlichen ein Baugebiet mit der Zweckbestimmung „Praxis- und Bürogebäude“, Straßenverkehrsflächen und öffentliche Grünflächen mit der Zweckbestimmung „Parkanlage“ festgesetzt. Des Weiteren ist der Standort und der Umfang des Praxis- und Bürogebäudes durch die Festsetzung von Baugrenzen vorgegeben. In den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans ist in erster Linie bestimmt, dass im Baugebiet der Zweckbestimmung „Praxis- und Bürogebäude“ ein Gebäude mit Arztpraxen bis zu insgesamt 450 m² Nutzfläche, Büroflächen bis zu insgesamt 410 m² Nutzfläche sowie Wohnungen zulässig sind. Die Grundfläche gemäß § 19 BauNVO darf ohne Flächen gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO 550 m² nicht überschreiten; die Geschossfläche gemäß § 20 BauNVO darf 1.000 m² nicht überschreiten. Ebenerdige, nicht überdachte Stellplätze sind nur in den mit „St“ gekennzeichneten Flächen zulässig, Tiefgaragenstellplätze nur in der mit „Tg“ gekennzeichneten Fläche. Garagen sind unzulässig. Die Lage der Grundstückszufahrt einschließlich der Überfahrt des öffentlichen Grünstreifens an der Druseltalstraße kann bis zu 2 m verschoben werden. Am 19.12.2011 haben die Antragsteller beim Hessischen Verwaltungsgerichtshof einen Normenkontrollantrag gestellt. Zu dessen Begründung tragen sie im Wesentlichen vor, der vorhabenbezogene Bebauungsplan sei bereits unwirksam, weil er gegen die Anforderungen des § 12 BauGB verstoße. Zum einen sei der Durchführungsvertrag zum Zeitpunkt der Beschlussfassung der Stadtverordnetenversammlung über den Bebauungsplan weder zweiseitig rechtskräftig abgeschlossen gewesen, noch habe eine einseitige rechtsverbindliche Verpflichtung des Vorhabenträgers vorgelegen. Im Durchführungsvertrag fehle es an einer ausdrücklichen Verpflichtung des Vorhabenträgers zur Durchführung desselben. § 1 Abs. 5 des Vertrags spreche nur allgemein davon, dass das „geplante Bauvorhaben“ bis zum 31.12.2020 durchgeführt sein müsse; ob und inwieweit der Vorhabenträger aber bereit und in der Lage sei, das Vorhaben durchzuführen und dieser sich hierzu auch abschließend selbst und verbindlich innerhalb der Frist verpflichte, ergebe sich nicht ausdrücklich aus dem Vertrag. Auch fehle eine Beschränkung auf die Betriebszeiten, obwohl in der (Plan-) Erläuterung zum Durchführungsvertrag unter Nr. 8 eine Festlegung zu Art und Umfang des Betriebs gefordert worden sei. Schließlich sei durch textliche Festsetzungen „auf sonstige Weise“ im Sinne von § 12 Abs. 3a S. 1 BauGB eine bauliche Nutzung festgesetzt worden, ohne dass einschränkend festgesetzt worden sei, dass im Rahmen der festgesetzten Nutzung nur solche Vorhaben zulässig seien, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet habe. Neben dem Verstoß gegen § 12 BauGB sei auch eine Verletzung des Abwägungsgebots gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1, Nr. 7, Abs. 7 BauGB in einer gemäß § 214 Abs. 3 BauGB erheblichen Weise gegeben. Die Antragsgegnerin habe sowohl von der Einholung eines Verkehrsgutachtens als auch eines Lärmgutachtens abgesehen, obwohl die vom Vorhabenträger einseitig vorgegebenen Prognosen des zu erwartenden und dem Vorhaben zuzurechnenden Verkehrsaufkommens offensichtlich zu niedrig seien. Bereits die Stellplatzberechnung in der Planbegründung sei fehlerhaft, da diese den Vorgaben der Stellplatzsatzung der Antragsgegnerin widerspreche. Es sei nicht nachvollziehbar, warum für das Vorhaben, das den Betrieb von Zahnarztpraxen auf einer Fläche von 450 m² sowie die Nutzung von Büroflächen in der Größenordnung von 410 m² und darüber hinaus noch Wohnungen erlaube, für die Berechnung der Stellplätze nur Flächen von 265 m² und 300 m² zugrunde gelegt worden seien. Vom Vorhabenträger sei die durchschnittliche Anzahl der Fahrzeugbewegungen je Tag mit 137 angegeben worden. Auch aus der Abwägung der Antragsgegnerin folge, dass diese maximal 140 Fahrzeugbewegungen berücksichtigt habe. Abgesehen davon, dass die Summe der Fahrzeugbewegungen mit 137 je Tag tatsächlich auf der Grundlage des vorgesehenen Praxiskonzeptes beziehungsweise der zulässigen Nutzung mehr als doppelt so hoch sein werde, seien die mit der Büronutzung einhergehenden Fahrzeugbewegungen ebenso wie diejenigen, die aus der Wohnnutzung resultierten, unberücksichtigt geblieben. Daraus ergebe sich, dass die Antragsgegnerin vollständig verkannt habe, dass durch die weitergehend zulässige Büronutzung mit ebenfalls erheblichem Verkehrsaufkommen zu rechnen sei und auch die Wohnnutzung unberücksichtigt geblieben sei. Infolge des dem Vorhaben zuzurechnenden Verkehrsaufkommens würden die nach der TA Lärm zulässigen Grenzwerte für ein reines Wohngebiet im Bereich des Wohngrundstücks der Antragsteller um mindestens 3 dB(A) überschritten. Die Behauptung der Antragsgegnerin, dass sich durch die Errichtung des geplanten Gebäudes die Belastung durch Verkehrslärm für die Antragsteller verringern werde, da das geplante Vorhaben einen Lärmschutz bieten werde, sei unzutreffend und beruhe auf keinerlei nachvollziehbarer Untersuchung oder Berechnung. Da auch die Anzahl der Stellplätze bei realistischer Prognose offensichtlich nicht ausreiche, werde sich der Verkehr und der Parkdruck in die Westerwaldstraße und damit in das reine Wohngebiet erstrecken, zumal die theoretische Zufahrt von der Druseltalstraße auf das Betriebsgrundstück in der Praxis wegen der ungünstigen Verkehrsführung (Ausfahrt nur stadtauswärts ohne direkte Möglichkeit einer Rückfahrt stadteinwärts) von den Patienten nicht angenommen werde. Eine Orientierung an dem behaupteten Betriebskonzept sei unzulässig, da dieses zu einem rechtlich nicht verbindlich sei; der Bauaufsicht dürfte es unmöglich sein, Abweichungen von diesem Konzept zu bemerken oder gar zu sanktionieren. Ferner sei das Konzept auch - wie das von ihnen (den Antragstellern) vorgelegte Sachverständigengutachten belege - unrealistisch. Dieses Konzept hätte von der Antragsgegnerin für ihre Abwägung - gerade im Hinblick auf die dort angeführten Patientenzahlen - nicht ungeprüft übernommen werden dürfen. In diesem Zusammenhang hätten sie - die Antragsteller - mit ihren Einwendungen gegen den Bebauungsplan ein Sachverständigengutachten vorgelegt, das aber offenbar der Stadtverordnetenversammlung der Antragsgegnerin bei ihrer Abwägung über die Einwendungen gar nicht vorgelegen habe, was ebenfalls die Fehlerhaftigkeit der Abwägung zur Folge habe. Die Antragsteller beantragen, den Bebauungsplan Nr. III/1 „Druseltalstraße 178“ der Antragsgegnerin für unwirksam zu erklären. Die Antragsgegnerin beantragt, den Antrag abzulehnen. Der Normenkontrollantrag sei bereits unzulässig, da es an der erforderlichen Antragsbefugnis fehle. Nachteile für rechtlich geschützte Interessen der Antragsteller seien durch den streitgegenständlichen Bebauungsplan nicht gegeben. Das durch das geplante Vorhaben zu erwartende Verkehrsaufkommen und damit verbundene Lärmimmissionen seien gering und gingen nicht über die Bagatellgrenze hinaus. Vielmehr sei es so, dass sich durch die Errichtung des geplanten Gebäudes die Belastung durch Verkehrslärm für die Antragsteller deutlich verringern werde, da das geplante Vorhaben einen Lärmschutz bieten werde. Der Antrag sei zudem unbegründet, da der angegriffene Bebauungsplan weder gegen höherrangiges Recht verstoße noch abwägungsfehlerhaft zu Stande gekommen sei. Ziel des Bebauungsplanes Nr. III/27 aus dem Jahr 1971 sei es gewesen, die Herstellung einer weitestgehend anbaufreien Straße, der Druseltalstraße, planungsrechtlich abzusichern, um die Kasernen am Marbachsgrünzug mit dem in den Landkreis verlagerten Standortübungsplatz zu verbinden. Eine städtebauliche oder planerische Überarbeitung der in diesem Plan enthaltenen Festsetzung eines reinen Wohngebietes beziehungsweise von Grünflächen oder eine Neubewertung dieser Gebietsfestsetzung für die an die stark befahrene Druseltalstraße angrenzenden Baugebiete habe in der Folgezeit nicht stattgefunden. In der Vergangenheit habe es immer wieder Anfragen von Architekten und Bauunternehmen hinsichtlich der Bebaubarkeit des Grundstücks Druseltalstraße 178 mit Wohnbebauung gegeben; keines der möglichen Projekte sei indes jemals realisiert worden. Die hohe Lärmbelastung der Druseltalstraße verhindere eine Bebauung mit Wohngebäuden, da diese schlicht nicht zu veräußern gewesen wären. Erst im Jahr 2010 sei eine Bauvoranfrage für die Errichtung einer Zahnarztpraxis und Wohnungen unter Beachtung des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. III/27 positiv beschieden worden und eine Bebauung des Grundstücks Druseltalstraße 178 mit einem zweigeschossigen Gebäude mit Wohnungen (51%) und Räumen für freie Berufe (49%) hätte ohne Planänderung verwirklicht werden können; jedoch sei auch dieses Vorhaben an der starken Verkehrsbelastung gescheitert. Daraufhin habe der Vorhabenträger mit Schreiben vom 09.06.2010 die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans mit dem Ziel beantragt, auf dem besagten Grundstück ein Praxis- und Bürogebäude zu errichten. Der streitgegenständliche Bebauungsplan setze eine Bruttogeschossfläche von 1000 m² auf zwei Etagen fest. Die Bruttogrundfläche sei mit 550 m² festgesetzt, da die geplante Tiefgarage einen größeren Grundriss habe als das geplante Gebäude. Ausweislich des Vorhaben- und Erschließungsplans seien 980 m² Bruttogeschossfläche einschließlich aller Verkehrswege außerhalb der Praxis- und Büroräume geplant. Die zulässige Nutzfläche für Büro und Arztpraxis betrage maximal 860 m². Sollte diese ausgeschöpft werden, gebe es für den Vorhabenträger keine Möglichkeit, zusätzlich Wohnungen zu errichten. Soweit die Antragsteller vortrügen, der Plan sei unwirksam, weil er gegen die Anforderungen des § 12 BauGB verstoße, sei dies nicht nachvollziehbar. Die Anforderungen des § 12 BauGB seien vielmehr erfüllt. Danach setze ein vorhabenbezogener Bebauungsplan einen Vorhaben- und Erschließungsplan, einen Durchführungsvertrag sowie einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan selbst voraus. Diese drei Elemente lägen hier vor: Der Durchführungsvertrag mit dem Vorhabenträger sei vor dem Satzungsbeschluss vom 07.11.2011 geschlossen worden. Der Vorhaben- und Erschließungsplan sei in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan integriert. Dies ergebe sich aus Ziffer 4 der Begründung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Das Vorhaben sei hinreichend genau beschrieben. Die Planurkunde sei auch als Vorhaben- und Erschließungsplan bezeichnet. Des Weiteren sei eine Verletzung des Abwägungsgebotes nicht zu erkennen. Auf die Bedenken und Anregungen der Anwohner der an das Vorhabengrundstück angrenzenden Wohngrundstücke zum erwarteten Verkehrsaufkommen sei von Beginn an eingegangen worden. Dies habe dazu geführt, dass die Grundstückszufahrt und die Zufahrt zur Tiefgarage planerisch geändert worden seien. Sie seien seither nicht mehr über die Westerwaldstraße, sondern ausschließlich über die Druseltalstraße geplant. Der Besucherverkehr werde somit, bis auf zwei Behindertenparkplätze, gänzlich aus dem Wohnquartier herausgenommen. Die Druseltalstraße sei mit circa 26.000 Kfz Bewegungen pro Tag eine sehr stark befahrene Straße. Die in der Begründung zum Bebauungsplan dargestellte Prognose von 137 Fahrzeugbewegungen pro 10 Stunden täglichem Praxisbetrieb werde sich daher nicht spürbar auf die bereits vorhandene Verkehrsbelastung auswirken. Auch sei die Berechnung der notwendigen Stellplätze gemäß der Stellplatzsatzung der Antragsgegnerin nicht zu beanstanden. Für das geplante Vorhaben würden insgesamt 29 Stellplätze hergestellt, so dass selbst bei Zugrundelegung einer maximalen Nutzfläche von 860 m² ausreichend Stellplätze vorhanden sein, da nach der Stellplatzsatzung je 35 m² ein Stellplatz zu errichten sei. Bei der Planaufstellung seien die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse berücksichtigt worden. Das Grundstück Druseltalstraße 178 grenze an die stark befahrene Druseltalstraße an und sei somit einer extremen Lärmbelastung durch Fahrzeugverkehr ausgesetzt Gleiches gelte für das Grundstück der Antragsteller in der Westerwaldstraße. Durch den Neubau des geplanten Büro-und Praxisgebäudes werde auch für das Grundstück der Antragsteller ein ordentlicher Lärmschutz erreicht. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes und des Vorbringens der Beteiligten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie auf die Verfahrensunterlagen be-treffend den Bebauungsplan Nr. III/1 „Druseltalstraße 178" der Antragsgegnerin (1 Ordner) Bezug genommen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung waren.