4 UE 2920/90

Die Berufung der Klägerin ist zulässig (§§ 124, 125 VwGO). Sie ist jedoch unbegründet, weil das Verwaltungsgericht zu Recht die von der Klägerin beantragte Genehmigung einer höheren Durchschnittsmiete abgelehnt hat. Gemäß § 72 Abs. 2 Satz 1 II. WoBauG in der maßgeblichen Fassung der Bekanntmachung vom 30.07.1980 (BGBl. I S. 1086) hat die Bewilligungsstelle für die zum Vermieten bestimmten Wohnungen die Miete zu genehmigen, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist (Kostenmiete), wenn die öffentlichen Mittel aufgrund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung bewilligt werden. Gemäß Satz 2 der Vorschrift ist in der Genehmigung der Mietbetrag zu bezeichnen, der sich für die öffentlich geförderten Wohnungen des Gebäudes... aufgrund der Wirtschaftlichkeitsberechnung für den Quadratmeter der Wohnfläche durchschnittlich ergibt (Durchschnittsmiete). Die Bewilligungsstelle hat dem Bauherrn die genehmigte Durchschnittsmiete mitzuteilen (§ 72 Abs. 2 Satz 1 II. WoBauG). Für die Ermittlung der zulässigen Miete gelten im übrigen die Vorschriften der §§ 8 bis 8b des Wohnungsbindungsgesetzes und die zu deren Durchführung ergangenen Vorschriften (§ 72 Abs. 4 II. WoBauG). Aufgrund des Bescheides der Beklagten vom 01.12.1981 wurden 81 Wohnungen der Klägerin in Langen auf der Grundlage der Wirtschaftlichkeitsberechnung im Antrag vom 09.09.1981 öffentlich gefördert. Für sie ist eine Durchschnittsmiete von DM 5,20 je qm Wohnfläche monatlich festgesetzt. Die Klägerin hat wegen der Erhöhung der für das in Rede stehende Bauvorhaben angefallenen Gesamtkosten keinen Anspruch auf die Genehmigung einer höheren Durchschnittsmiete, denn sie ist an die bewilligte Durchschnittsmiete gebunden. Gemäß § 8a Abs. 2 WoBindG ist bei Wohnungen, die nach den Vorschriften des 2. Wohnungsbaugesetzes gefördert worden sind, bei der Ermittlung der Kostenmiete von der Durchschnittsmiete auszugehen ist, die von der Bewilligungsstelle nach § 72 II. WoBauG genehmigt worden ist. Gemäß § 28 WoBindG i.V.m. § 4 Abs. 1 Satz 1 II. BV ist die Wirtschaftlichkeitsberechnung nach den Verhältnissen aufzustellen, die beim Antrag auf Bewilligung öffentlicher Mittel bestehen, wenn im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau der Bewilligung der öffentlichen Mittel eine Wirtschaftlichkeitsberechnung zugrundezulegen ist. Haben sich die Verhältnisse bis zur Bewilligung der öffentlichen Mittel geändert, so kann die Bewilligungsstelle der Bewilligung die geänderten Verhältnisse zugrundelegen; sie hat sie zugrundezulegen, wenn der Bauherr es beantragt (§ 4 Abs. 1 Satz 2 II. BV). Änderungen sind nur in den Fällen des § 4a II. BV zu berücksichtigen, insbesondere dann, wenn sich die Gesamtkosten nach der Bewilligung der öffentlichen Mittel geändert haben und ein anderer Ansatz in dieser Verordnung vorgeschrieben ist (§ 4a Abs. 1 Nr. 1 II. BV). Gemäß § 11 Abs. 1 II. BV sind in Wirtschaftlichkeitsberechnungen, die nach der Bewilligung der öffentlichen Mittel aufgestellt werden, die geänderten Gesamtkosten anzusetzen. Dies gilt bei einer Erhöhung der Gesamtkosten jedoch nur, wenn sie auf Umständen beruht, die der Bauherr nicht zu vertreten hat (Satz 2 der Vorschrift). Das Verwaltungsgericht hat die vorstehend aufgeführten Rechtsgrundlagen zutreffend angewandt und die Entscheidung auf dieser Grundlage zutreffend begründet. Insoweit wird auf die angefochtene Entscheidung verwiesen (§ 130b VwGO). Zu unterstreichen ist, daß nach dem Einfrierungsgrundsatz (§§ 4, 4a II. BV) eine Berücksichtigung erhöhter Gesamtkosten nur im Falle des Nachweises des Vorliegens einer Ausnahme gemäß § 4a erfolgen kann. Die geltend gemachten Mehrkosten sind auf den Konkurs der Firma Krebs zurückzuführen und von der Klägerin zu vertreten (§ 11 Abs. 1 Satz 2 II. BV). Bei der Vergabe der Bauaufträge handelt es sich um eine Obliegenheit des Bauherrn. Er bestimmt allein, wen er mit der Durchführung des Bauvorhabens betraut. Grenzen der Ausgestaltung ergeben sich im Verhältnis zwischen Subventionsgeber, Eigentümer und Mieter lediglich in bezug auf die Baukosten, die nach Maßgabe des § 7 II. BV angesetzt werden dürfen. Es trifft deshalb zu, daß es sich bei der Regelung der Abgrenzung der Risikosphären zwischen Vermieter und Mieter im Rahmen der II. BV um eine verschuldensunabhängige Haftung handelt. Im vorliegenden Fall hat zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses im März 1981 nach Maßgabe der vom Verwaltungsgericht dargelegten Umstände das Risiko bestanden, daß das Bauvorhaben durch das beauftragte Unternehmen nicht zu Ende geführt werden würde. Maßgeblich sind dabei die der Klägerin bekannten Umstände, die nicht zwangsläufig auch anderen Bauherrn oder Behörden bekannt sein mußten, die dem Unternehmen im fraglichen Zeitraum Aufträge oder Zuschüsse gewährt haben. So war der Klägerin bekannt, daß bei dem in der Auskunft der Auskunftei Creditreform vom 09.06.1980 angegebenen Auftragsvolumen der KG zum damaligen Zeitpunkt zu Unrecht bereits das Vorhaben in L, berücksichtigt war, das tatsächlich erst im März 1981 vergeben wurde. Die Klägerin mußte die Auskunft, daß die finanziellen Verhältnisse des oben genannten Unternehmens sehr angespannt seien auch auf dem Hintergrund des Verhaltens der Firma bei der Abrechnung der Restarbeiten an ihrem Vorhaben in Ingelheim bewerten. Dieses wurde von dem Mitarbeiter der Klägerin, der als Leiter der Gruppe Bautechnik den Vergabevorschlag an die Firma erarbeitet hatte, in der öffentlichen Sitzung des Landgerichts vom 29.04.1986 (1 0 351/85) wie folgt dargestellt: Die Firma habe die Abschlagsforderungen für das vorangegangene Bauvorhaben gestellt und jeweils sofortige Zahlung verlangt. Normalerweise sei es üblich gewesen, daß die Abschlagsrechnungen vom Architekten vorher überprüft worden seien. Jetzt sei es so gewesen, daß Herr sich vom Architekten schon Freigabe geholt habe und mit Abgabe der Abschlußrechnung gleich einen Scheck habe mitnehmen wollen. Das habe dazu geführt, daß sie gegenüber der Firma besonders vorsichtig hätten sein müssen. Die eigenen Erfahrungen der Klägerin machten es im März 1981 unübersehbar, daß die Auftragsvergabe an die Firma mit einem finanziellen Risiko verbunden war. Demgegenüber ändern die beiden Bewertungen der Auskunft der Creditreform aus dem Juni 1980, die die Klägerin 1993 im Berufungsverfahren vorgelegt hat, nichts daran, daß die konkursbedingten Mehrkosten ihr zuzurechnen sind. Das "gewisse Risiko", das die Klägerin im übrigen selbst eingeräumt hat, ist - entgegen ihrer Auffassung - auch durch die Ausführungsgarantie der Hausbank vom 16.03.1981 nicht ausgeräumt worden. Mit ihr sollte nach der zuvor bereits angeführten Aussage von Herrn sichergestellt werden, daß der Differenzbetrag abgedeckt wird, der dadurch entsteht, daß "der Neuunternehmer teurer sein würde als der beauftragte". Daß dieses Ergebnis nach dem Inhalt der getroffenen Absprache nicht erreicht werden konnte, hat die Klägerin ebenfalls zu vertreten. Schließlich kann die Klage auch aus einem weiteren Grund keinen Erfolg haben: Wie ausgeführt kommt es infolge des sogenannten Einfrierungsgrundsatzes maßgeblich auf die bei der Bewilligung zugrundegelegten Gesamtkosten an. Etwas anderes gilt gemäß § 4 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 2. Satzteil II. BV u. a. dann, wenn die Gesamtkosten sich nach der Bewilligung der öffentlichen Mittel geändert haben. D. h. Voraussetzung für die Berücksichtigung einer Erhöhung der Gesamtkosten ist auch, daß die Erhöhung erst nach Erlaß des Bewilligungsbescheides eingetreten ist. Die Bauarbeiten an dem Projekt der Klägerin waren jedoch bereits vor der Stellung des Bewilligungsantrags vom 09.09.1981 eingestellt und der Werkvertrag mit dem ausführenden Unternehmen seitens der Klägerin gekündigt worden. Unter diesen Umständen können die mit der Fertigstellung des Vorhabens durch die Firma verbundenen Mehrkosten nicht zu einer Erhöhung der nach der mit dem Antrag vom 22.06.1984 vorgelegten Wirtschaftlichkeitsberechnung zu berücksichtigenden Gesamtkosten führen. Bereits vor dem Bewilligungsantrag hatten sich die der Bewilligung zugrundezulegenden Verhältnisse geändert. Es stand vor dem Bewilligungszeitpunkt fest, daß für die Fertigstellung des Vorhabens ein neuer Vertrag ausgehandelt werden mußte. Es war absehbar, daß dieser - wie die Klägerin in ihrem Schreiben an das Hessische Ministerium des Innern vom 29.11.1984 nachträglich mitteilte - auch einen Zuschlag für die Übernahme der Gewährleistungsverpflichtung, Baustellenräumung, Mängelbeseitigung usw. enthalten mußte. Eine Korrektur des ursprünglichen Gesamtkostenansatzes hätte die Klägerin mithin auch schon vor Erteilung des Bewilligungsbescheides vornehmen können. Daß sie das nicht getan hat, gereicht ihr zum Nachteil (Umkehrschluß aus § 11 Abs. 1 II. BV). Für die Beantwortung der Frage, ob der Bauherr Umstände zu vertreten hat, die dazu geführt haben, daß sich die Gesamtkosten nach Erteilung des Bewilligungsbescheides erhöht haben, ist nämlich auf die im Zeitpunkt des Erlasses des Bewilligungsbescheides vorliegenden Verhältnisse abzustellen. Zu den vom Bauherrn zu vertretenden Umständen gehört die Nichtberücksichtigung einer bereits im Bewilligungsverfahren bekannten gewichtigen Änderung der für den Umfang der Gesamtkosten maßgebenden Verhältnisse (OVG Nordrhein-Westfalen, U. v. 17.02.1981 - 14 A 1570/78 - BBauBl. 1982, S. 278). Im übrigen macht es aus der Sicht der Klägerin durchaus Sinn, daß sie davon abgesehen hat, die Berücksichtigung der mit dem Wechsel des bauausführenden Unternehmens verbundenen Mehrkosten bei der Bewilligungsstelle zu beantragen: Gemäß § 72 Abs. 3 II. WoBauG können die für das Wohnungs- und Siedlungswesen zuständigen Landesbehörden bestimmen, daß öffentliche Mittel nur für Bauvorhaben bewilligt werden dürfen, bei denen die sich ergebende Durchschnittsmiete oder Belastung einen bestimmten Betrag nicht übersteigt. Von dieser Möglichkeit hatte der Hessische Minister des Innern durch Anordnung vom 25.03.1977 (StAnz. 1977 S. 881) Gebrauch gemacht und in der maßgebenden Fassung der Anordnung vom 31.03.1981 (StAnz. 1981 S. 943) die Mietobergrenze für die in den sogenannten Verdichtungsgebieten liegenden Gemeinden, zu denen die Stadt L gehörte, auf 5,-- DM und für die Städte Darmstadt, Frankfurt, Offenbach und Wiesbaden auf 5,25 DM festgesetzt. Selbst wenn man davon ausgeht, daß sich die Bewilligungsbehörde für L im Hinblick auf die Nähe zu Offenbach an der Mietobergrenze von 5,25 DM orientiert hat, wäre für die Bewilligungsstelle bei der Auswahl der förderungsfähigen Bauvorhaben die Überschreitung der Mietobergrenze in der von der Klägerin beantragten Größenordnung von 6,348 DM je qm Wohnfläche zu beachten gewesen. Indem die Klägerin davon abgesehen hat, die Berücksichtigung der Änderung der Verhältnisse bei der Bewilligungsstelle vor Erlaß des Bewilligungsbescheides zu beantragen, hat sie verhindert, daß die Beklagte Veranlassung hatte, das Vorliegen eines Versagungsgrundes für die Bewilligung der beantragten öffentlichen Mittel im Hinblick auf § 72 Abs. 3 II. WoBauG zu prüfen. Sie hat sich damit zugleich dafür entschieden, das Vorhaben - ungeachtet der Änderung der für den Umfang der Gesamtkosten maßgebenden Verhältnisse - nicht frei finanziert und deshalb unter Fortbestand der eingegangenen Mietpreisbindung zu Ende zu führen. Die Berufung ist daher aus den genannten Gründen zurückzuweisen. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO, die Anordnung der vorläufigen Vollstreckbarkeit des Kostenausspruchs auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10 und 711 ZPO. Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen. Die Klägerin errichtete in den Jahren 1981 - 1983 in L, im Rahmen des öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbaues ein Bauvorhaben mit 81 Wohneinheiten. Die Ausführung der Rohbauarbeiten hatte sie unter dem 20.03.1981 zunächst an das Bauunternehmen O KG, vergeben. Der Auftragsvergabe waren längere Vergabeverhandlungen ab April 1980 vorausgegangen, da sich das Bauunternehmen damals bereits in Zahlungsschwierigkeiten befand. Die Klägerin holte eine Auskunft der Auskunftei Creditreform, vom 09.06.1980 ein, in der der Firma ein Auftragsvolumen von 6 Mio. DM, darunter bereits das mit 3,2 Mio. DM veranschlagte Vorhaben der Klägerin bei einem Jahresumsatz für 1979 von 4,2 Mio. DM bestätigt wurde. Die Auskunft enthielt weiter die Mitteilung, daß Immobilien nicht vorhanden seien, dagegen Aktiva aus der Geschäftseinrichtung im Wert von 1 Mio. DM und Warenlager von 20.000 DM bei 1,2 Mio. DM Außenständen. Die finanziellen Verhältnisse seien sehr angespannt. Die Zahlungsweise wurde als schleppend bezeichnet mit dem Hinweis, daß die Firma bereits mehrfach im Inkassoverfahren der Creditreform geführt worden sei. Weiter hieß es, daß nach den bisher gemachten Erfahrungen die Firma in der Lage sein dürfte, einen Auftrag über 1.150.000 DM auszuführen. Die Hausbank des Bauunternehmens, die Sparkasse übernahm schließlich gegenüber der Klägerin eine "Ausführungsgarantie" vom 16.03.1981, mit der sie sich "für die Erfüllung der dem Auftragnehmer gegenüber dem Auftraggeber obliegenden Verbindlichkeit ... selbstschuldnerisch bis zum Höchstbetrag von 303.000 DM" (10 % des Auftragsvolumens) verbürgte. Am 20.08.1979 stellte die Klägerin den ersten Antrag auf Bewilligung öffentlicher Mittel mit einer Wirtschaftlichkeitsberechnung. Dieser ergab eine Kostenmiete von 4,19 DM/qm. Am 12.06.1980 wurde ein zweiter Antrag unter Berücksichtigung der zwischenzeitlichen Änderungen eingereicht; es wurde eine Kostenmiete von 4,12 DM/qm errechnet. Am 06.03.1981 wurde ein dritter Antrag mit neuer Wirtschaftlichkeitsberechnung (erhöhten Kosten) vorgelegt. Nunmehr ergab sich eine Kostenmiete von 4,90 DM/qm. Am 10.08.1981 kündigte die Hausbank dem Bauunternehmen sämtliche Kredite. Der Rohbau war zu diesem Zeitpunkt zu ca. 60 % erstellt. Am 13.08.1981 schlug die Hausbank eine Firma als Nachfolgeunternehmen zur Fortführung der Arbeiten vor. Die Klägerin ihrerseits hatte den Werkvertrag mit dem Bauunternehmen bereits mehrere Tage vor der Eröffnung des Konkursverfahrens am 18.08.1981, der der Klägerin nach ihren Angaben am 21.08.1981 bekannt wurde, gekündigt. Am 20.08.1981 beantragte die Klägerin beim Amtsgericht ein Beweissicherungsverfahren, das am 24.08.1981 beschlossen und bis Mai/August 1983 durchgeführt wurde. Es diente der Leistungsabgrenzung und der Abrechnung mit dem Konkursverwalter. Die Bauarbeiten wurden von der Firma zu Ende geführt. Am 08.09.1981 fand ein Gespräch über das Bewilligungsverfahren zwischen Vertretern der Klägerin, des Hessischen Ministeriums des Innern und der Hessischen Landesbank statt. Nach einem von der Klägerin erstellten und der Beklagten am 10.09.1981 übersandten Ergebnisvermerk wurde "zunächst ... durch uns von dem Konkursantrag der Fa. ... berichtet. Es wurde festgestellt, daß die im Bau befindlichen Objekte durch diese Maßnahmen finanziell nicht belastet werden ... Die Monatsmieten sind mit 5,20 DM/qm ... in die WB (Wirtschaftlichkeitsberechnung) einzusetzen ... Alsdann wurden uns die für die Bewilligung ... noch vorzulegenden Unterlagen bekanntgegeben: L straße an Ministerium des Innern: 1. Neue WB 2. Begründung der Mehrkosten". Am 09.09.1981 wurde absprachegemäß der vierte Bewilligungsantrag mit wiederum erhöhten Kosten gestellt, der eine Kostenmiete von 5,20 DM/qm auswies. Mit Bescheid der Beklagten vom 01.12.1981 wurde der Klägerin als öffentliche Förderung im Rahmen des sozialen Wohnungsbaues ein Wohnungsbaudarlehen in Höhe von 6.553.000 DM und ein Baudarlehen in Höhe von 864.400 DM nach Maßgabe der näheren Regelungen dieses Bescheides bewilligt. Die Förderung umfaßte alle 81 Wohneinheiten mit einer gesamten Wohnfläche von 5728,57 qm. Zugleich wurde von der Beklagten für die geförderten Wohnungen eine Durchschnittsmiete von 5,20 DM je qm Wohnfläche monatlich genehmigt. Nachdem die im Februar 1984 vorliegende Schlußabrechnung für das Bauvorhaben Gesamtkosten in Höhe von 11.908.423 DM gegenüber ursprünglich veranschlagten und auch dem Bewilligungsbescheid vom 01.12.1991 zugrunde liegenden Gesamtkosten in Höhe von 10.990.020 DM ergeben hatte, wandte sich die Klägerin mit einem Antrag vom 22.06.1984 an die Beklagte wegen einer Nachfinanzierung der Mehrkosten in Höhe von 918.403 DM. Die Klägerin führte die Mehrkosten letztlich auf den Konkurs des Bauunternehmens zurück, die sie in einem Schreiben an das Hessische Ministerium des Innern vom 02.04.1985 wie folgt begründete: Durch den Konkurs seien allein bei den Erd-, Maurer- und Betonarbeiten Mehrkosten von 383.274,15 DM entstanden. Es habe nämlich mit der Firma AG ein neuer Vertrag ausgehandelt werden müssen, wobei diese natürlich auch einen Zuschlag für die Übernahme der Gewährleistungsverpflichtung, Baustellenräumung, Mängelbeseitigung usw. verlangt und erhalten habe. Sie bat um die Genehmigung einer Durchschnittsmiete von 6,348 DM je qm Wohnfläche, die sich aus einer unter Berücksichtigung der Mehrkosten neu erstellten Wirtschaftlichkeitsberechnung für das Bauvorhaben nunmehr ergebe. Hilfsweise bat die Klägerin um die Bewilligung zusätzlicher öffentlicher Fördermittel, um die Wirtschaftlichkeit des Bauvorhabens zu gewährleisten. Auf diesen Antrag hin kam es zunächst zwischen der Klägerin und dem Hessischen Minister des Innern, dem die Beklagte den Antrag zur Prüfung vorgelegt hatte, zu einem längeren Schriftwechsel über die Frage, ob die Klägerin die Erhöhung der Gesamtkosten im Sinne des § 11 Abs. 1 Satz 2 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen in der Bekanntmachung der Neufassung vom 18.07.1979 (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV -) - BGBl. I S. 1078 - zu vertreten habe, weil sie die Rohbauarbeiten an das Bauunternehmen vergeben habe, obwohl sie gewußt habe, daß dieses Unternehmen konkursgefährdet sei. In dem von der Klägerin gegen die Sparkasse geführten Rechtsstreit (Az.: 1 0 351/85) wegen der Erstattung der Mehrkosten aus der Ausführungsgarantie der Sparkasse vom 16.03.1981 schlossen die Beteiligten am 29.04.19986 vor dem Landgericht einen Vergleich, in dem sich die Sparkasse verpflichtete, an die Klägerin zur Abgeltung der Klageforderung 150.000,-- DM zu bezahlen. Mit Bescheid vom 04.12.1986 lehnte die Beklagte den Antrag der Klägerin vom 22.06.1984 ab. Dazu berief sich die Beklagte insbesondere darauf, daß die Klägerin in einer neuen Wirtschaftlichkeitsberechnung ihres Bauvorhabens die Gesamtkostenerhöhung gemäß § 11 Abs. 1 Satz 2 II. BV nicht habe einsetzen dürfen, weil sie diese Erhöhung im Sinne dieser Vorschrift zu vertreten habe. Damit scheide die Möglichkeit aus, aufgrund einer neuen Wirtschaftlichkeitsberechnung eine erhöhte Durchschnittsmiete zu genehmigen. Zu vertreten habe die Klägerin die Kostenerhöhung, weil diese auf dem Konkurs des Bauunternehmens beruhe, der Konkurs des beauftragten Bauunternehmens aber grundsätzlich in die Risikosphäre des Bauherrn falle und sich nicht zu Lasten der Mieter auswirken dürfe. Da die Gesamtkostenerhöhung in einer neuen Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht berücksichtigt werden dürfe, komme auch eine Bewilligung zusätzlicher Fördermittel nicht in Betracht. Der von der Klägerin dagegen erhobene Widerspruch, mit dem sie geltend machte, daß sie im Sinne von § 11 Abs. 1 Satz 2 II. BV nur die Außerachtlassung derjenigen Sorgfalt zu vertreten habe, die ein Bauherr im öffentlich geförderten Wohnungsbau im Verkehr zu beachten habe, daß sie diese Sorgfalt bei der Auswahl des Bauunternehmens aber nicht außer acht gelassen habe, wurde mit Widerspruchsbescheid der Beklagten vom 18.08.1987 zurückgewiesen. Die Beklagte verblieb bei ihrem Standpunkt, daß die Klägerin die Kostenerhöhung im Sinne des § 11 Abs. 1 Satz 2 II. BV zu vertreten habe, wozu sie ergänzend ausführte, daß ein Vertretenmüssen auch im Sinne eines Verschuldens eingreife, da die Klägerin bei der Vergabe des Auftrags an das offensichtlich konkursgefährdete Bauunternehmen auch gegen ihre Sorgfaltspflichten verstoßen habe. Am 21.09.1987 hat die Klägerin Klage "gegen Land Hessen, vertreten durch die Hessische Landesbank ..." erhoben. - Eine später zusätzlich gegen "das Land Hessen, vertreten durch den Minister des Innern" erhobene Klage hat die Klägerin in der mündlichen Verhandlung am 07.06.1990 wieder zurückgenommen. Die Klägerin hat u. a. vorgetragen: Eine Erhöhung der Gesamtkosten habe der Bauherr im Sinne des § 11 Abs. 1 Satz 2 II. BV nur zu vertreten, wenn ihm im Sinne des § 276 BGB Vorsatz oder Fahrlässigkeit zur Last falle. Ein darüber hinausgehendes Einstehenmüssen des Bauherrn für Mehrkosten habe der Verordnungsgeber nicht bestimmen wollen, um die Fälle dauernder Unwirtschaftlichkeit von Bauvorhaben im sozialen Wohnungsbau in den notwendigen Grenzen zu halten. Vorsatz oder Fahrlässigkeit falle ihr aber im Zusammenhang mit der Erhöhung der Baukosten infolge des Konkurses des Bauunternehmens nicht zur Last. Die Vergabe des Auftrages an dieses Unternehmen habe sich auch bei Beachtung aller erforderlichen Sorgfalt angeboten. Zwar habe es auch konkursunabhängige Mehrkosten gegeben; diese seien jedoch durch entsprechende Minderkosten aufgefangen gewesen. Die in diesem Rechtsstreit geltend gemachten saldierten Mehrkosten seien insgesamt auf den Konkurs der Firma zurückzuführen. Die Klägerin hat beantragt, den Bescheid der Beklagten vom 04.12.1986 sowie deren Widerspruchsbescheid vom 18.08.1987 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, eine Durchschnittsmiete über den bereits 1981 genehmigten Betrag hinaus in Höhe von insgesamt 6,348 DM je qm Wohnfläche zu genehmigen. Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen. Sie hat die Auffassung vertreten, die Klage sei unbegründet, da die Klägerin die Kostenerhöhung schon wegen eigenen Verschuldens, aber auch aus verschuldensunabhängigen Gesichtspunkten heraus - weil der Konkurs des Bauunternehmens in ihre Risikosphäre falle - zu vertreten habe. Mit Urteil vom 07.06.1990 hat das Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen. Es hat die Klage für zulässig gehalten, weil bei verständiger Würdigung der Klageschrift die Hessische Landesbank Beklagte habe sein sollen und zur Begründung weiter ausgeführt: Die Klage sei aber unbegründet. Die Klägerin habe wegen der Erhöhung der für das in Rede stehende Bauvorhaben angefallenen Gesamtkosten keinen Anspruch auf die Genehmigung einer höheren Durchschnittsmiete, denn sie sei nach wie vor an die mit Bewilligungsbescheid der Beklagten vom 01.12.1981 erfolgte Genehmigung einer Durchschnittsmiete von 5,20 DM pro Quadratmeter Wohnfläche gebunden. Dies folge aus dem im Bereich des öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbaues geltenden sog. Einfrierungsgrundsatz in Verbindung mit der Vorschrift nach § 11 Abs. 1 Satz 2 II. BV. Gegen das den früheren Bevollmächtigten der Klägerin am 22. August 1990 zugestellte Urteil haben diese am 20. September 1990 Berufung eingelegt. Die Klägerin hat im Berufungsverfahren zum Beleg dafür, daß sie die ihr obliegenden gesetzlichen Sorgfaltspflichten erfüllt habe, eine Stellungnahme der Auskunftei vom 17.05.1993 und eine Auskunft der Deutschen Baurevision vom 13.07.1993 vorgelegt, die ihr Verhalten bei der Auswertung der Auskunft der Firma Creditreform vor Vergabe des Auftrags würdigen. Die Berufung wird wie folgt begründet: Sie, die Klägerin, habe bei der Vergabe des Bauauftrages nicht schuldhaft im Sinne des § 276 BGB gehandelt. Der Konkurs des Unternehmens sei für sie in keiner Weise vorhersehbar gewesen. Zwar sei ihr bekannt gewesen, daß das Unternehmen immer auf schnelle Zahlung bestanden habe und die Abschlagszahlungen dergestalt geleistet worden seien, daß sie, die Klägerin, ihr jeweils Schecks übergeben habe, um die Zeit für die Überweisungen zu verkürzen. Dies sei jedoch im mittelständischen Baubereich nichts außergewöhnliches. Mehr als auf die guten Erfahrungen mit einem Bauunternehmen zurückzugreifen und zudem noch eine Auskunft einzuholen könnte man von einem Auftraggeber im sozialen Wohnungsbaubereich nicht verlangen. Die Klägerin sei damit ihrer Ermittlungspflicht in vollem Umfang nachgekommen. Der Beklagten bzw. dem Hessischen Ministerium des Innern sei die Vergabe an die Firma zu den günstigsten Bedingungen, aber auch das gewisse Risiko, das vor der Ausführungsbürgschaft der Sparkasse bestanden habe, durch ein Gespräch am 23. Februar 1981 bekannt gewesen. Die Klägerin habe das Unternehmen aus ihrem Bauvorhaben in L, einem Parallelobjekt zu dem hier streitigen Objekt, gekannt. Der Rohbau für das Parallelobjekt sei im Mai 1979 ausgeschrieben worden. Hierbei sei das Unternehmen eindeutig der preisgünstigste Anbieter gewesen und habe deshalb den Zuschlag erhalten. Jenes Bauvorhaben sei pünktlich und zur Zufriedenheit durchgeführt worden. Das Bauvorhaben in L, sei ursprünglich zur gleichen Zeit wie das Bauvorhaben mit der Stadt L besprochen worden. Beide Bauvorhaben seien für Aussiedler vorgesehen und sollten völlig gleich gestaltet werden, lediglich das in der straße etwas kleiner. Für die Klägerin sei von Bedeutung gewesen, daß das Unternehmen die Einzelheiten gekannt habe - etwa Wärmedämmung, Fertigteile usw. -. Weiterhin sollten die Bauvorhaben so kurz nacheinander in der Folge gebaut werden, daß das Unternehmen in der Lage gewesen wäre, bei kleineren Mängelbeseitigungen im Projekt auf die Arbeiter des Projekts zurückzugreifen, also sozusagen mit dem Personal etwas jonglieren zu können, so daß es unter diesen Umständen ganz selbstverständlich gewesen sei, daß auch für das Projekt dieses Unternehmen der billigste Anbieter hätte sein müssen. Wenn das Unternehmen sozusagen "im Taktverfahren" zu der hätte bauen können, hätte es erhebliche Kostenvorteile gehabt. Im Hinblick auf die guten Erfahrungen mit diesem Unternehmen und nach telefonischer Rücksprache mit den anderen Bietern des Bauvorhabens, die sämtlich höhere Preise verlangt hätten, sei der neue Auftrag trotz der etwas größeren zeitlichen Verzögerungen als ursprünglich angenommen als Anschlußauftrag an das genannte Unternehmen vergeben worden. Soweit sich die Beklagte auf die Erklärungen zu den kostenmäßigen Auswirkungen des Konkurses im Gespräch vom 9. September 1981 beziehe, sei festzuhalten, daß zu diesem Zeitpunkt das durch den Konkurs notwendige Beweissicherungsverfahren nicht abgeschlossen gewesen sei. Aus dem Vermerk vom selben Tage sei auch kein Verzicht abzuleiten. Es habe lediglich festgestellt werden können, daß bis zum 8. September 1981 keine Erhöhung der Baukosten eingetreten sei. Vom Konkurs bis zu dieser Besprechung seien nur wenige Tage vergangen. Die Klägerin beantragt, das Urteil des Verwaltungsgerichts Darmstadt vom 7. Juni 1990 und den Bescheid der Beklagten vom 4. Dezember 1986 in der Fassung ihres Widerspruchsbescheides vom 18. August 1987 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, eine Durchschnittsmiete über den bereits 1981 genehmigten Betrag hinaus in Höhe von insgesamt 6,348 DM je qm Wohnfläche zu genehmigen. Die Beklagte beantragt, die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Darmstadt vom 7. Juni 1990 - III/1 E 2145/87 - auf ihre Kosten zurückzuweisen. Sie trägt vor, die konkursbedingte Erhöhung der Gesamtkosten beruhe auf Umständen, die die Klägerin zu vertreten habe. Soweit sich die Klägerin mit dem Hinweis, daß Dritte den Konkurs der Firma auch nicht hätten voraussehen können, zu entlasten suche, gingen ihre Ausführungen an der Sache vorbei. Entscheidend sei, ob der Konkurs und die damit verbundene Erhöhung der Gesamtkosten infolge Auftragsvergabe für die Klägerin vorhersehbar gewesen sei. Für die Konkretisierung der Anforderungen und Sorgfaltspflichten sei die Vorschrift des § 7 Abs. 1 Satz 1 II. BV heranzuziehen. Danach dürften Baukosten grundsätzlich nur angesetzt werden, soweit sie gerechtfertigt seien. Gerechtfertigt seien sie bei wirtschaftlicher Bauausführung und ordentlicher Geschäftsführung. Die Klägerin hätte also Angebote verschiedener Bieter unter Berücksichtigung rationellen Baubetriebes, sparsamer Wirtschaftsführung und sorgfältiger Ausführung prüfen müssen. Eine derartige Prüfung habe die Klägerin erst gar nicht vorgenommen, da sie keine anderen Angebote eingeholt habe. Unter den vorliegenden Umständen könne hier keinesfalls von einem "Anschlußauftrag" gesprochen werden. Auf die eigentlichen Ursachen, die letztlich zum wirtschaftlichen Zusammenbruch des Bauunternehmens geführt hätten, komme es in diesem Verwaltungsstreitverfahren nicht an. In der Rechtsprechung (Urteil des Bundesgerichtshofs vom 24. Februar 1971 - ZMR 1971, 225 -) komme klar zum Ausdruck, daß auch innerhalb der Vorschriften der II. BV Raum für eine verschuldensunabhängige Haftung sei. Die Vorschriften dieser Verordnung ergänzten die Normen des Wohnungsbau- und Familienheimgesetzes - II. WoBauG - und des Wohnungsbindungsgesetzes - WoBindG - und entfalteten Schutzwirkungen zugunsten der Mieter. Sie seien daher so auszulegen, daß diese Schutzwirkung zur Geltung komme. Die Schutzwirkung würde ausgehöhlt, wenn Mehrkosten, die durch den objektiv vorhersehbaren Konkurs eines an der Bauwerkserrichtung beteiligten Unternehmens entstünden, auf die Mieten durchschlagen dürften. Die Klägerin habe als Bauherrin bei der Vergabe der Bauaufträge allein die Entscheidungs- und Entschließungsfreiheit. Im übrigen dürften keine Mehrkosten anerkannt werden, die durch Schlechtleistungen von an dem Bauvorhaben beteiligten Unternehmen und Architekten verursacht seien. Es könne deshalb im Falle des Konkurses eines Bauunternehmers, in dem dieser überhaupt keine Leistungen mehr erbringe, nicht anders entschieden werden. Die von der Klägerin vorgelegte Stellungnahme der Auskunftei Bürgel und die Beurteilung der Deutschen Baurevision erschöpften sich in bloßer Meinungsäußerung zum Verhalten der Klägerin bei Vergabe des Bauauftrages an das genannte Unternehmen. Sie seien damit nicht geeignet, die Klägerin von ihrer Verantwortung für die Entstehung der durch den Konkurs entstandenen Mehrkosten zu entlasten. Sie seien mehr geeignet den Standpunkt der Beklagten zu bekräftigen, wenn mindestens der Hinweis auf bereits vorangegangene Inkassoverfahren als sehr schwerwiegendes Indiz für eine Liquiditätsschwäche des Unternehmens gewertet werde. Schließlich sei die Anerkennung der konkursbedingten Erhöhung der Gesamtkosten auch deshalb ausgeschlossen, weil die Klägerin am 8. September 1981 nach einer eingehenden Unterredung mit Vertretern der Beklagten und des Hessischen Ministeriums des Innern erklärt habe, daß der Konkurs die geförderten Objekte finanziell nicht belasten werde und sie von dieser Erklärung auch nicht abgerückt sei. Da die Wohnungsbaufördermittel am 08.09.1981 noch nicht bewilligt gewesen seien, hätte die Klägerin fast drei Monate Zeit gehabt, ihre vorgenannte Erklärung zu widerrufen und die Entstehung konkursbedingter Mehrkosten anzukündigen. Insoweit werde auf das Urteil des Oberverwaltungsgerichts Nordrhein-Westfalen vom 17. Februar 1981 (BBauBl. 1982, 278) verwiesen, in dem - gestützt auf §§ 4 Abs. 1, 4 a Abs. 1 Nr. 1 II. BV - zutreffend ausgesprochen werde, daß die Bewilligungsstelle von dem Bekanntwerden einer gewichtigen Änderung der für den Umfang der Gesamtkosten maßgeblichen Verhältnisse bereits im Bewilligungsverfahren unterrichtet werden müsse. Statt rechtzeitig eine entsprechende Erklärung abzugeben, habe die Klägerin den Bewilligungsbescheid ergehen lassen und bei der Beklagten den Glauben aufrechterhalten, daß wegen des Konkurses der Firma kein Verlangen auf Anerkennung von Mehrkosten gestellt werde. Auch dieses Verhalten gereiche der Klägerin zum Nachteil und führe dazu, daß sie für die Folgen selbst einstehen müsse und somit keine Anerkennung der konkursbedingten Mehrkosten verlangt werden könne. Auch eine teilweise Anerkennung der Gesamtkostenerhöhung auf der Grundlage des vorgenannten Oberverwaltungsgerichtsurteils im Wege der Verrechnung der Kosteneinsparung komme nicht in Betracht. Die Klägerin habe nicht wissen können, ob das genannte Unternehmen tatsächlich der billigste Anbieter gewesen sei, denn sie habe es unterlassen, die Angebote anderer Bieter einzuholen, um sie mit dem vorliegenden Angebot zu vergleichen. Im übrigen habe nach der Erklärung der Klägerin in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht eine Verrechnung von Mehr- und Minderkosten bereits stattgefunden und die in diesem Streitverfahren geltend gemachten bereits saldierten Mehrkosten seien insgesamt auf den Konkurs zurückzuführen. Im Hinblick auf den "Einfrierungsgrundsatz" komme es nicht darauf an, ob und inwieweit bei der Beauftragung eines anderen Bauunternehmens ebenfalls eine Gesamtkostenerhöhung eingetreten wäre. Die seinerzeit im Bescheid vom 1. Dezember 1981 für das geförderte Bauvorhaben gemäß § 72 II. WoBauG genehmigte Durchschnittsmiete von DM 5,20/qm Wohnfläche/mtl. erreiche fast die zum Zeitpunkt der Bewilligung aufgrund des § 72 Abs. 3 II. WoBauG für den Bauort Langen (Verdichtungsgebiet) festgesetzte Mietobergrenze von DM 5,25/qm Wohnfläche/mtl. (s. Anordnung des Hessischen Ministers des Innern vom 25.03.1977 - StAnz. S. 881 - mit letzter hier maßgebender Änderung vom 31.03.1981 - StAnz. S. 943 -). Wenn auch der Mietobergrenze selbst unmittelbar keine preisrechtliche Bedeutung zukomme, so stelle sie doch eine Begrenzung dar, die die Bewilligungsstelle bei der Auswahl der förderungsfähigen Bauvorhaben und bei der Entscheidung über Höhe und Bedingungen der einzusetzenden öffentlichen Mittel zu beachten habe. Ergebe sich aus dieser vorgelegten Wirtschaftlichkeitsberechnung, daß die danach ermittelte Durchschnittsmiete die Obergrenze übersteige, so stehe dies der Bewilligung der öffentlichen Mittel entgegen. Die Bewilligung sei dann nur möglich, wenn durch Änderung der Wirtschaftlichkeitsberechnung die Durchschnittsmiete der maßgebenden Mietobergrenze angepaßt sei. Daß sich die. Klägerin an der im Bescheid vom 01.12.1981 genehmigten Durchschnittsmiete festhalten lassen müsse, folge zwingend aus dem gesetzlich verankerten Einfrierungsgrundsatz (§§ 72 Abs. 4 II. WoBauG, 8 bis 8 b WoBindG, 4 a Abs. 1 II. BV). Die Verwaltungsvorgänge der Beklagten liegen vor und waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.