4 TH 1739/91

Die zulässige Beschwerde wird aus den Gründen der angefochtenen Entscheidung zurückgewiesen (§ 122 Abs. 2 Satz 3 VwGO). Zutreffend hat das Verwaltungsgericht insbesondere dargelegt, daß die angefochtene Verfügung rechtmäßig und eilbedürftig ist, insbesondere daß die in der Verfügung genannten Räume dem Zweckentfremdungsverbot unterfallen. Die sofortige Vollziehung einer rechtmäßigen Verfügung zur Durchsetzung des Verbots der Zweckentfremdung kann nach Maßgabe der Rechtsprechung des Senats (Hess. VGH, B. v. 10.07.1978 - IV TH 14/77 - HessVGRspr. 1978, 17 = NJW 1979, 44; B. v. 07.11.1987 - 4 TH 2808/86 - Anwaltsblatt 1988, 494 = HessVGRspr. 1988, 27 m.w.N.) eilbedürftig und damit gerechtfertigt sein. Die Antragstellerin vertritt die Auffassung, die angefochtene Anordnung sei inhaltlich zu unbestimmt. Es sei unmöglich, ihr innerhalb eines Monats nachzukommen. Die Aufforderung, die leerstehenden Räume wieder wohnlich zu nutzen bzw. nutzen zu lassen, d. h. dem Wohnungsmarkt zu angemessenen Bedingungen zuzuführen, ist hinreichend bestimmt. Nach der Zielrichtung der gesetzlichen Ermächtigung (Art. 6 MRVerbG) bedarf es des Zusatzes, mit dem erläutert wird, wie die zweckentfremdeten Räume wieder einer Wohnnutzung zugeführt werden können, nicht. Es steht der Antragstellerin im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen und der auf dem Wohnungsmarkt bestehenden Verhältnisse frei, zu entscheiden, wie die sie dem Gebot nachkommt. Es ist Sache des Eigentümers, den nach Lage der Wohnung und Ausstattung angemessenen Mietzins zu ermitteln. Der Hinweis des Verwaltungsgerichts auf den Frankfurter Mietspiegel ist - entgegen der Auffassung der Antragstellerin - in diesem Zusammenhang durchaus sachgerecht. Der Mietspiegel soll nach der gesetzlichen Regelung im Abstand von 2 Jahren der Marktentwicklung angepaßt werden (§ 2 Abs. 5 Satz 3 des Gesetze zur Regelung der Miethöhe - MHG -). Er ist deshalb durchaus ein geeignetes Mittel zur zeitnahen Feststellung angemessener Mietbedingungen. Es bleibt aber dabei, daß es Sache des Eigentümers ist, den nach Lage der Wohnung und Ausstattung angemessenen Mietzins zu ermitteln. Der Hinweis in der Verfügung darauf, auf welche Weise die Räume dem Wohnungsmarkt zugeführt werden können, ist demgegenüber von untergeordneter Bedeutung. Er dient lediglich der Klarstellung, daß ein Vermietungsversuch, der fehlgeschlagen ist, weil die Bedingungen, unter denen die Wohnung angeboten wurde, nicht angemessen waren, nicht als Beleg dazu herangezogen werden kann, daß der Adressat das ihm Zumutbare getan hat, um der wohnungsrechtlichen Anordnung nachzukommen. Die der Antragstellerin gesetzte Frist von einem Monat war nach Lage der Dinge nicht von vornherein unzumutbar kurz bemessen. Der Antragstellerin ist zuzugeben, daß eine Verfügung, in der die Frist ihr nachzukommen, nicht ausreichend bemessen wird, rechtswidrig sein kann (vgl. § 69 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 HVwVG). Die Antragstellerin wußte im Zeitpunkt des Erwerbs des Anwesens, daß die Antragsgegnerin von einer Geltung des Zweckentfremdungsverbots für die streitgegenständlichen Räume ausging. Die Antragsgegnerin hat die Antragstellerin ihrerseits auch alsbald auf die Sach- und Rechtslage hingewiesen. Sie hat vor Erlaß der streitgegenständlichen Verfügung am 14.05.1990 in Anwesenheit des Bevollmächtigten der Antragstellerin eine Bestandsaufnahme durchgeführt, bei der lediglich geringfügige Änderungen festgestellt wurden, die vor einer Vermietung vom Eigentümer hätten durchgeführt werden müssen. So wäre im Falle einer Zwischenvermietung, bei der ein Teil der anfallenden Arbeiten vertraglich vom Mieter hätte übernommen werden können, eine kurzfristige Vermietung durchaus denkbar gewesen. Wäre die Antragstellerin grundsätzlich bereit gewesen, der Anordnung Folge zu leisten und hätte sie konkrete Umstände vorgetragen, die im Hinblick auf die von ihr gewählte Art der Wiederherstellung einer Wohnnutzung diese innerhalb der gesetzten Frist als nicht durchführbar hätte erscheinen lassen, hätte die Antragsgegnerin die Verfügung in diesem Punkt ändern können und gegebenenfalls die Frist verlängern müssen. Ausweislich der Verwaltungsvorgänge war die Antragstellerin nicht bereit, die Räume einer Wohnnutzung zuzuführen. Sie strebt vielmehr die Wiederaufnahme einer gewerblichen Nutzung an. Die Frage der Fristverlängerung stellte sich der Antragsgegnerin unter diesem Gesichtspunkt deshalb nicht. Die Antragstellerin erwarb mit notariellem Vertag vom 05.07.1989 von der Firma D. GmbH das Hausgrundstück S. straße. Es handelt sich um ein durch Kriegseinwirkung beschädigtes aufgrund einer Baugenehmigung vom 11.11.1946 wiederhergestelltes Wohnhaus. In dem Gebäude hatte die Verkäuferin zuletzt ihren Geschäftsbetrieb. Das Erdgeschoß hatte sie seit dem 01.11.1969 gewerblich genutzt. Ihren Geschäftsbetrieb hatte sie - wie sie im Kaufvertrag darlegt - nach und nach im Haus erweitert, wenn Mieter aus vorhandenen Wohnungen auszogen. Mit Verfügung vom 20.10.1978 war der Verkäuferin von der Antragsgegnerin aufgegeben worden, die Zweckentfremdung des Gebäudes einzustellen; der eingelegte Widerspruch wurde nicht beschieden. Eine Überprüfung durch die Antragsgegnerin am 10.01.1990 ergab, daß das Gebäude vollständig leer stand. Mit Schreiben vom 03.03.1990 und ergänzend unter dem 20.04.1990 wurde die Antragstellerin auf das Zweckentfremdungsverbot für die Räume im 1. Obergeschoß rechts sowie im 2. und 3. Obergeschoß hingewiesen. Mit anwaltlichem Schreiben vom 29.06.1990 vertrat die Antragstellerin gegenüber der Antragsgegnerin die Auffassung, bei den Räumen im gesamten Haus handele es sich nicht um schutzwürdigen Wohnraum. Wegen der Übergröße der Wohnungen kämen nur Luxuswohnungen in Betracht, auch wegen des notwendigen kostenintensiven Umbaus. Sie sei jedoch bereit, im 3. Obergeschoß Wohnungen einzurichten und zusätzlich solche im Dachgeschoß auszubauen, wenn - was beantragt werde - die gewerbliche Nutzung der anderen Räume genehmigt werde. Mit Verfügung vom 22.02.1991 gab die Antragsgegnerin der Antragstellerin auf, die in der Liegenschaft im 1. Obergeschoß rechts (gemäß beigelegter Skizze), im 2. und 3. Obergeschoß leerstehenden Räume innerhalb von 1 Monat nach Zustellung der Verfügung wieder wohnlich zu nutzen bzw. nutzen zu lassen, was heiße, sie dem Wohnungsmarkt zu angemessenen Bedingungen zuzuführen und dies dem Amt für Wohnungswesen nachzuweisen bzw. die Nachprüfung zu ermöglichen. Zur Begründung wurde ausgeführt, diese Räume stünden seit dem Kauf des Hauses im November 1990 leer, obwohl sie schutzwürdigen Wohnraum darstellten. Eine Genehmigung zum Leerstehenlassen sei nicht erteilt, die beantragte Umnutzung nach dem derzeitigen Sachstand mangels konkreten Nachweises von Ersatzwohnraum zu versagen. Die angeblichen Umbauabsichten seien bislang nicht konkretisiert worden, die Räume seien zudem im derzeitigen Zustand wohnlich nutzbar. Für den Fall, daß der Verfügung nicht fristgemäß oder in vollem Umfang nachgekommen werden sollte, wurde die Festsetzung eines Zwangsgeldes von 1.000,-- DM für jeden einzelnen Raum angedroht. Zugleich wurde die sofortige Vollziehung angeordnet mit der Begründung, daß eine ungenehmigte Zweckentfremdung eine Ordnungswidrigkeit darstelle und die Anordnung der sofortigen Vollziehung die angemaßte Rechtsposition wirksam beseitige. Zudem müsse bei der Lage in Frankfurt am Main jeder verfügbare Wohnraum sofort dem Wohnungsmarkt zugeführt werden. Über den am 20.03.1991 erhobenen Widerspruch ist bislang noch nicht entschieden. Mit Verfügung vom 27.03.1991 wurde das angedrohte Zwangsgeld in Höhe von 18.000,-- DM festgesetzt. Diese Verfügung ist Gegenstand des Verfahrens 4 TH 1740/91. Am 21.03.1991 hat die Antragstellerin einen Eilantrag gestellt, den das Verwaltungsgericht mit Beschluß vom 07.06.1991 abgelehnt hat. Der Beschwerde der Antragstellerin hat das Verwaltungsgericht nicht abgeholfen. Die Antragstellerin beantragt, unter Abänderung des angefochtenen Beschlusses die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs vom 19. März 1991 gegen die Verfügung der Antragsgegnerin vom 22. Februar 1991 wiederherzustellen. Die Verwaltungsvorgänge der Antragsgegnerin, die Widerspruchsakten und die Gerichtsakten mit dem zweitinstanzlichen Aktenzeichen 4 TH 1740/91 liegen vor und waren Gegenstand der Beratung.