4 UE 1392/88

Die Entscheidung konnte mit Einverständnis der Beteiligten nach § 101 Abs. 2 VwGO ohne mündliche Verhandlung ergehen. Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgemäß erhoben (§§ 124, 125 VwGO). Die Berufung ist unbegründet, da das Verwaltungsgericht den die Ausgleichszahlungen betreffenden Teil der Klage zu Recht mit der Begründung abgewiesen hat, daß die streitgegenständlichen Bescheide rechtmäßig seien und die Klägerin nicht in ihren Rechten verletzten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Das Begehren der Klägerin, die der Genehmigung der Zweckentfremdung von Wohnraum beigefügte Zahlungsauflage aufzuheben, ist als Anfechtungsklage (§ 42 Abs. 1 VwGO) zulässig, da einem begünstigenden Verwaltungsakt hinzugefügte Auflagen im Sinne von § 36 Abs. 2 Nr. 4 HVwVfG grundsätzlich selbständiger Anfechtung unterliegen (vgl. BVerwG, Urteil vom 12.03.1982 - 8 C 23/80 - NJW 1982, 2269 = DÖV 1982, 501 = DVBl. 1982, 637 = BBauBl. 1983, 167). Bei der in der streitgegenständlichen Verfügung enthaltenen Nebenbestimmung, eine Ausgleichszahlung von monatlich 270,00 DM zu leisten, handelt es sich um eine Auflage im Sinne von § 36 Abs. 2 Nr. 4 HVwVfG. Am Vorstehenden ändert nichts die Tatsache, daß Genehmigung und Auflage aufgrund einer einheitlichen Ermessensentscheidung ergangen sind. Denn in dem Fall, daß die Auflage aufgehoben wird, ist die Behörde grundsätzlich zum Widerruf der gewährten Begünstigung nach § 49 Abs. 2 Nr. 2 HVwVfG berechtigt (vgl. BVerwG, a.a.O., unter Aufgabe seiner gegenteiligen, im Urteil vom 14.12.1977 - 8 C 28/77 -, BVerwGE 55, 135 = NJW 1978, 1018, vertretenen Ansicht). Rechtsgrundlage für den Erlaß des streitbefangenen Bescheides ist Art. 6 § 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen - MRVerbG - vom 04.11.1971 (BGBl. 1971 I S. 1745) i.d.Fass. vom 12.11.1984 (BGBl. 1984 I S. 1337) i.V.m. § 1 Erste Hessische Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum - ZweckentfremdungsV0 - vom 25.01.1972 (GVBl. 1972 I S. 19) i.d.Fass. der 7. ZweckentfremdungsVO vom 24.07.1980 (GVBl. 1980 I S. 288). Nach Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG werden die Landesregierungen ermächtigt, für Gemeinden, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zur angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, durch Rechtsverordnung zu bestimmen, daß Wohnraum anderen als Wohnzwecken nur mit Genehmigung der von der Landesregierung bestimmten Stelle zugeführt werden darf. Davon hat die Landesregierung in der vorgenannten Zeckentfremdungsverordnung Gebrauch gemacht. Nach § 1 ZweckentfremdungsV0 i.V.m. der Anlage zu dieser Vorschrift darf Wohnraum anderen als Wohnzwecken in der Landeshauptstadt Wiesbaden nur mit Genehmigung des Gemeindevorstands zugeführt werden. Nach Art. 6 § 1 Abs. 2 Satz 1 MRVerbG kann die Genehmigung auch befristet, bedingt oder unter Auflagen erteilt werden. Somit geht die Einlassung der Klägerin fehl, daß die einschlägige Zweckentfremdungsverordnung keine ausreichende Grundlage für in eigentumsrechtliche Positionen eingreifende Bescheide sei, da Inhalt und Schranken des Eigentums nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG nur durch Gesetz bestimmt erden, denn diese Beschränkung ist nicht aufgrund der Zweckentfremdungsverordnung, sondern aufgrund von Art. 6 § 1 Abs. 2 Satz 2 MRVerbG und somit auf der Grundlage eines Gesetzes erfolgt. Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (Urteil vom 04.02.1975 - II BvL 5/74 -, BVerfGE 38, 348 = NJW 1975, 727) ist Zweck des Art. 6 MRVerbG nur ein Bestandsschutz, der durch die konkrete Nachfragesituation gerechtfertigt ist. Das Bundesverfassungsgericht hat folgendes ausgeführt: Bei der Ermächtigung nach Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG, der die Zweckentfremdung von Wohnraum von einer Genehmigung abhängig macht, handele es sich nicht um eine präventive Erlaubnis mit Verbotsvorbehalt, sondern um ein repressives Verbot mit Befreiungsvorbehalt. Damit sei für den Bürger voraussehbar, daß er in aller Regel mit einer Genehmigung nicht werde rechnen können. Eine Genehmigung könne immer nur dann erteilt werden, wenn besonders schützenswerte andere Interessen - seien es vorrangige öffentliche Belange, sei es ein schutzwürdiges berechtigtes Eigeninteresse der Verfügungsberechtigten - ausnahmsweise das Interesse am Bestandsschutz des betroffenen Wohnraums überwiegen, z. B. wenn es um die Errichtung einer Arztpraxis gehe. Der Behörde stehe kein unbeschränktes, freies Ermessen zu, sondern sie dürfe vielmehr von dem Befreiungsvorbehalt nur in den Fällen Gebrauch machen, in denen die Grundsätze der Verhältnismäßigkeit und des Übermaßverbotes dies erforderten. Die in den streitgegenständlichen Bescheiden vom 03.01.1985 und vom 28.06.1985 getroffene Ermessensentscheidung unterliegt nach § 114 VwGO nur eingeschränkter gerichtlicher Nachprüfung dahingehend, ob die gesetzlichen Grenzen des Ermessens überschritten worden sind und ob von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht worden ist. Unter Beachtung dieses Überprüfungsmaßstabs erweist sich die unter der angegriffenen Zahlungsauflage erteilte befristete Genehmigung als ermessensfehlerfrei und mit der Ermächtigung nach Art. 6 § 1 Abs. 2 Satz 1, Abs. 1 Satz 1 MRVerbG i.V.m. § 1 ZweckentfremdungsVO, wonach eine Genehmigung zur Zweckentfremdung unter einer Auflage erteilt werden kann, in Einklang stehend. In gerichtlich nicht zu beanstandender Weise hat die Beklagte ein überwiegendes Interesse der Klägerin verneint und deren Einlassung, durch die Teilung der Wohnung im Obergeschoß und im Dachgeschoß des Hauses in zwei selbständige Wohneinheiten und Vermietung der Wohnung im Dachgeschoß Ersatzwohnraum geschaffen zu haben, als für die Genehmigung nicht ausreichend angesehen. Diese Auffassung steht in Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Urteil vom 12.03.1982, a.a.O.), wonach für die Beachtlichkeit eines Angebots, Ersatzwohnraum zu schaffen, u. a. Voraussetzung ist, daß der Ersatzwohnraum in zeitlichem und ursächlichem Zusammenhang mit der Zweckentfremdung geschaffen wird oder geschaffen worden ist. Diese Voraussetzung hat die Beklagte in den streitgegenständlichen Bescheiden zutreffend verneint, da der Ausbau des Dachgeschosses bereits mit Bauantrag vom Juni 1979 beantragt wurde und somit nicht in ausreichendem zeitlichen und ursächlichen Zusammenhang mit dem Antrag auf Genehmigung der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 07.11.1984 gestanden habe. Auch hat die Beklagte in gerichtlich nicht zu beanstandender Weise ausgeführt, daß nicht von einem überwiegenden öffentlichen Interesse ausgegangen werden könne. Dazu hat die Beklagte insbesondere auf die Stellungnahme der Kassenärztlichen Vereinigung Hessen - Körperschaft des öffentlichen Rechts - vom 19.11.1984 abgestellt, wonach in den Bereichen Main-Kastel, Kostheim, Wiesbaden-Amöneburg und Hochheim - dies ist ein Einzugsbereich mit ca. 27.000 Einwohnern - bereits ein HBO-Arzt tätig sei und das Zulassungsvorhaben deshalb lediglich "wünschenswert" erscheine. Nach den nicht angegriffenen Ausführungen in dem verwaltungsgerichtlichen Urteil sehen die Bedarfspläne dieser Körperschaft eine HNO-Praxis pro 30.000 Einwohner vor. Das Abstellen auf die Stellungnahme der Kassenärztlichen Vereinigung Hessen ist sachgerecht. Diese hat nach § 2 Abs. 1 lit. b) ihrer Satzung (veröffentlicht im Hessischen Ärzteblatt Nr. 2, Februar 1991 als Beilage) die Aufgabe der Sicherstellung der kassenärztlichen Versorgung im Lande Hessen und ist somit berufen, befugt und kompetent, Aussagen zu Fragen der ärztlichen Versorgung der Bevölkerung zu treffen. In gerichtlich nicht zu beanstandender Weise hat die Beklagte nicht entscheidend auf den Beschluß des Ortsbeirats Mainz-Kastel vom 18.12.1984 abgestellt, wonach für diesen Einzugsbereich die Arztpraxis der Klägerin dringend erforderlich sei und das öffentliche Interesse überwiege. Dies ist ebenfalls sachgerecht, da der Ortsbeirat in § 82 Abs. 3 Hessische Gemeindeordnung im einzelnen geregelte Aufgaben zur Förderung der Selbstverwaltung in der Gemeinde wahrnimmt und nicht zu sachverständigen Äußerungen auf dem Gebiet der ärztlichen Versorgung der Bevölkerung berufen ist, vielmehr seine Entschließung eine politische Willensäußerung darstellt. Weiter hat die Beklagte in gerichtlich nicht zu beanstandender Weise darauf abgestellt, die - hinsichtlich der Genehmigungsvoraussetzungen darlegungspflichtige - Klägerin habe jedenfalls nicht vorgetragen, daß sonstiger Raum nicht zur Verfügung gestanden hat und aus anderen als finanziellen Gründen nicht geschaffen werden konnte. Damit trägt die Beklagte der vorgenannten Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts Rechnung, wonach das im öffentlichen Interesse liegende grundsätzliche Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum nur dann eine Durchbrechung erfahren darf, wenn dies die Grundsätze der Verhältnismäßigkeit und des Übermaßverbotes erfordern, denn ohne angemessene Suche nach anderen geeigneten Räumlichkeiten und ohne angemessenen Einsatz finanzieller Mittel zur Vermeidung der Zweckentfremdung kann diesen Grundsätzen nicht hinreichend Rechnung getragen werden. Insoweit lehnt sich die Beklagte an Punkt 4.2.1.1 der vom Hessischen Innenminister mit Erlaß vom 20.08.1975 (StAnz. 1975 S. 62), der durch Erlaß vom 10.12.1985 (StAnz. 1985 S. 2394) neu in Kraft gesetzt worden ist, herausgegebenen Allgemeinen Hinweise zum Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum an. Diese "Allgemeinen Hinweise" sind nunmehr nach dem an Gemeindevorstände, Landräte und Regierungspräsidien gerichteten und nicht veröffentlichten Erlaß des Hessischen Innenministers vom 11.01.1991, Az.: V B 31-56a06/03 -1/19, mit dem eine Änderung der Zweckentfremdungsverordnung angekündigt wurde, "nicht mehr anzuwenden, weil sie nicht mehr der neuesten Rechtslage entsprechen". Diese Vorgehensweise bei der Außerkraftsetzung der im Staatsanzeiger veröffentlichten "Allgemeinen Hinweise" ohne Veröffentlichung im Staatsanzeiger ist unter rechtsstaatlichen Gesichtspunkten bedenklich, da für die Öffentlichkeit, insbesondere für Wohnungseigentümer, Rechtsanwälte und Gerichte, nicht offenkundig ist, daß die "Allgemeinen Hinweise", denen für die Entscheidungspraxis Bedeutung zukommt, nicht mehr zur Anwendung gelangen sollen (vgl. zu einem ähnlichen Fall aus dem Bereich des Hessischen Kultusministers VG Frankfurt am Main, Beschluß vom 21.11.1989 - V/1 G 2840/89 -, NVwZ-RR 1990, 607 ). Da bei der Anfechtungsklage grundsätzlich die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung, hier im Zeitpunkt des Ergehens des Widerspruchsbescheides, maßgeblich ist (vgl. Kopp, VwGO, 8. Aufl., § 113 Rdnr. 23 m.w.N.) und die Begründung der Ermessensentscheidung unabhängig von der Fortgeltung der "Allgemeinen Hinweise" sachgerecht erscheint, ist das Außerkrafttreten der "Allgemeinen Hinweise" rechtlich ohne Bedeutung. Aufgrund des Vorstehenden ist die Beklagte in gerichtlich nicht zu beanstandender Weise davon ausgegangen, daß eine Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum ohne Zahlungsauflage nicht in Betracht kommen konnte, und hat insoweit zutreffend darauf hingewiesen, daß nach der oben genannten Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts die Einrichtung einer Arztpraxis lediglich als Beispiel dafür angeführt worden ist, daß eine Genehmigung im öffentlichen Interesse nebenbestimmungsfrei ergehen könne. Ebenfalls in gerichtlich nicht zu beanstandender Weise hat die Beklagte die erteilte Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum mit der Auflage einer Ausgleichszahlung von monatlich 270,00 DM (3,- DM pro Quadratmeter Wohnfläche) verbunden. Rechtsgrundlage dafür ist Art. 6 § 1 Abs. 2 Satz 1 MRVerbG, wonach die Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum u. a. unter Auflagen erteilt werden kann. Nach der vorstehenden Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts ist es unbedenklich, daß diese Vorschrift die in Betracht kommenden Auflagen nicht näher definiert. In diesem Zusammenhang hat das Bundesverfassungsgericht (a.a.O.) weiterhin ausgeführt, daß sich die Auflagen am Zweck der Ermächtigung auszurichten hätten; insbesondere dürfe die Auferlegung von Geldleistungen nicht zu fiskalischen Zwecken mißbraucht werden und scheide daher z. B. aus, wenn die Genehmigung nicht nur im privaten, sondern auch im öffentlichen Interesse erteilt werde. Dies steht der angegriffenen Auflage nicht entgegen. Denn Grundgedanke des Rechtsinstituts der Auflage ist es, Hindernisse auszuräumen oder zu verringern, die der Erteilung einer Erlaubnis entgegenstehen. Dementsprechend muß der Zweck der Ermächtigung nach Art. 6 § 1 Abs. 2 Satz 1 MRVerbG u. a. darin liegen, zugunsten des Betroffenen die Möglichkeit zu eröffnen, von dem repressiven Verbot der Zweckentfremdung nach Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG auch dann eine Befreiung zu erteilen, wenn diese wegen Fehlens eines überwiegenden öffentlichen oder privaten Interesses - wie hier - an sich nicht zwingend geboten ist, aber die Folgen der Zweckentfremdung durch eine Auflage gemildert werden und unter Berücksichtigung der bestehenden öffentlichen und privaten Interessen die Zweckentfremdung als noch hinnehmbar erscheint. Unter diesen Voraussetzungen ist die Ausgleichszahlung grundsätzlich als am Zweck der Ermächtigung ausgerichtet anzusehen, denn mit der Geldleistung soll ein angemessener Ausgleich für die Nachteile geschaffen werden, die sich in der Gemeinde aus der Zweckentfremdung des für die Versorgung der Bevölkerung benötigten Wohnraums ergeben, indem durch die Zweckentfremdung bedingte Mehraufwendungen der Allgemeinheit bei der Schaffung neuen Wohnraums zumindestens teilweise kompensiert werden (vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/ Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. 5, Zweckentfremdungsverbot S. 33 m.w.N.). Von dem insoweit eingeräumten Ermessen hat die Beklagte in gerichtlich nicht zu beanstandender Weise Gebrauch gemacht unter Anlehnung an Punkt 5.3.1 der "Allgemeinen Hinweise". Danach soll die Genehmigung der Zweckentfremdung von Wohnraum, die ausschließlich oder auch im öffentlichen Interesse liegt, in der Regel ohne Auflagen erteilt werden, was nicht gelte, wenn die Zweckentfremdung für den Antragsteller mit einem wirtschaftlichen Vorteil verbunden sei. Dazu ist in den streitgegenständlichen Bescheiden ausgeführt, daß nach der fachkundigen Einschätzung der Kassenärztlichen Vereinigung Hessen die Ansiedlung der HNO-Praxis der Klägerin lediglich "wünschenswert" und damit nicht zwingend geboten sei und dies nicht ausreiche, um von Ausgleichszahlungen absehen zu können. Dagegen spreche zudem, daß die von der Klägerin angeführte familiäre Situation, die die Ausübung ihres Berufes und gleichzeitige Versorgung von zwei Kindern nur ermögliche, wenn Wohnung und Arztpraxis im selben Haus untergebracht seien, keine Ausnahmesituation darstelle. Aufgrund der Beschäftigung des Ehemannes der Klägerin als Arzt in einem Rüsselsheimer Krankenhaus sei die Familie finanziell abgesichert gewesen. Zudem sei die Unterbringung der Arztpraxis in dem eigenen Haus mit einem wirtschaftlichen Vorteil verbunden, da aufgrund der von der Beklagten betriebenen Sachaufklärung davon ausgegangen werden müsse, daß die Klägerin eine höhere Gewerberaummiete erspare. Diese Annahme wird nicht widerlegt durch die Einlassung der Klägerin, daß die von ihr früher durch Vermieten der Erdgeschoßwohnung erzielte Wohnraummiete annähernd so hoch gewesen sei wie die von einem namentlich genannten Arzt zu entrichtende Gewerberaummiete. Mit dieser Einzelfallschilderung kann die Klägerin nicht ihrer Darlegungslast für eine nebenbestimmungsfreie Genehmigung der Zweckentfremdung, nämlich dem fehlenden wirtschaftlichen Vorteil, genügen. Auch bei der Höhe der festgesetzten Ausgleichszahlung ist die Beklagte auf gerichtlich nicht zu beanstandende Weise - wie dies Punkt 5.3.4.2 der "Allgemeinen Hinweise" vorsieht - vorgegangen und hat für die Bemessung des Ausgleichsbetrages die Differenz zwischen der ortsüblichen Wohnraummiete und der durchschnittlichen Gewerberaummiete angesetzt. Diese Verfahrensweise ist allgemein anerkannt (vgl. z. B. VGH Mannheim, Urteil vom 01.12.1981 - 10 S 24/81 -, NJW 1983, 696, 700). Dem insoweit von der Beklagten zugrundegelegten Betrag von 3,-- DM pro Quadratmeter zweckentfremdeten Wohnraums, den sie aufgrund einer Auskunft des Amts für Wirtschaft unter Berücksichtigung der Vorortlage und der speziellen Gegebenheiten in Mainz-Kastel festgesetzt hat, ist die Klägerin nicht substantiiert entgegengetreten. Ihr allgemeiner Hinweis, daß dieser Betrag "übersetzt" sei, reicht dazu angesichts des Umstandes, daß die Differenz zwischen durchschnittlicher Wohnraummiete und Gewerberaummiete im Stadtgebiet Wiesbaden ebenfalls nach Feststellung des Amtes für Wirtschaft ca. 6 bis 8,-- DM pro Quadratmeter und Monat betrug, nicht aus. Da die Berufung der Klägerin somit ohne Erfolg bleibt, fallen ihr nach § 154 Abs. 2 VwGO die Kosten des Berufungsverfahrens zur Last. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO, §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO in entsprechender Anwendung. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision nach § 132 Abs. 2 VwGO liegen nicht vor. Die Klägerin beantragte am 07.11.1984 bei der Beklagten die Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum im Erdgeschoß des von ihr und ihrer Familie im Obergeschoß bewohnten Wohnhauses Hochheimer Straße in dem Wiesbadener Stadtteil Mainz-Kastel, das im Miteigentum der Klägerin und ihres Ehemannes steht, um dort eine HNO-Praxis einzurichten. zur Begründung führte sie aus: Als Äquivalent sei die Wohnung der Eigentümer im Obergeschoß und im Dachgeschoß in zwei selbständige Wohneinheiten geteilt worden und werde die Wohnung im Dachgeschoß seit dem 01.07.1984 vermietet. Aus familiären Gründen - ihr Ehemann arbeite als Arzt in einem Rüsselsheimer Krankenhaus, sie habe zwei Kleinkinder zu versorgen - sei es unumgänglich, daß Wohnung und Arztpraxis im selben Haus untergebracht seien, zumal ihr sonstiger Raum nicht zur Verfügung stehe und HNO-Ärztinnen mit Kleinkindern im Rhein-Main-Gebiet keine Aussicht auf eine Anstellung hätten. Die Errichtung dieser Arztpraxis liege im öffentlichen Interesse. Nach einer von ihr vorgelegten Bescheinigung der Kassenärztlichen Vereinigung Hessen vom 19.11.1984 umfaßt das Versorgungsgebiet den Bereich Mainz-Kastel und Kostheim, evtl. auch noch Wiesbaden-Amöneburg und Hochheim. Im Hinblick darauf, daß in diesem Gebiet bisher lediglich ein HNO-Arzt tätig sei, wird die Niederlassung der Klägerin in dieser Bescheinigung als "wünschenswert" bezeichnet. Mit am 04.01.1985 als Einschreiben zur Post gegebenem Bescheid vom 03.01.1985 erteilte die Beklagte eine längstens bis zum 31.12.1989 befristete Ausnahmegenehmigung unter der Auflage einer Ausgleichszahlung von 270,00 DM monatlich (3,-- DM pro Quadratmeter Wohnfläche). Zur Begründung wurde ausgeführt, daß die Teilung von Obergeschoß und Dachgeschoß nicht als Schaffung von Ersatzwohnraum angesehen werden könne, da sie nicht in zeitlichem und sachlichem Zusammenhang mit der begehrten Genehmigung gestanden habe. Ein überwiegendes öffentliches Interesse könne trotz des Beschlusses des Ortsbeirats Mainz-Kastel vom 18.12.1984, wonach für den Einzugsbereich Mainz-Kastel, Amöneburg, Kostheim mit ca. 27.000 Einwohnern eine HNO-Praxis dringend erforderlich sei, nach dem von der Kassenärztlichen Vereinigung herausgegebenen Ärztebedarfsplan nicht angenommen werden. Daher habe gemäß den "Ausführungsrichtlinien zum Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum" die Genehmigung nur unter der Auflage der Ausgleichszahlung erteilt werden können. Der Ausgleichsbetrag bemesse sich nach der Differenz zwischen ortsüblicher Wohnraummiete und Gewerberaummiete. Diese betrage im Stadtgebiet Wiesbaden ca. 6,-- bis 8,-- DM monatlich. Die Festsetzung von 3,-- DM monatlich orientierte sich an dem Vorortbereich und - einer Aussage des Amts für Wirtschaft folgend - an den speziellen Gegebenheiten in Mainz-Kastel. Der Umstand, daß Berufsausübung und Versorgung der Kinder nur bei Unterbringung von Arztpraxis und Wohnung in einem Haus möglich sei, stelle keine Ausnahmesituation und - angesichts der Beschäftigung des Ehemannes - keine existenzielle Bedrohung dar. Mit bei der Beklagten am 07.02.1985 eingegangenem Schreiben vom 01.02.1985 legte die Klägerin Widerspruch ein, mit dem sie sich gegen die Befristung und gegen die Ausgleichszahlung wandte. Da die Errichtung einer Arztpraxis zu den öffentlichen Belangen gehöre, die die Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung geböten, habe die zudem überhöhte Ausgleichszahlung nicht festgesetzt werden dürfen. Nach Anhörung durch den Widerspruchsausschuß der Beklagten am 29.04.1985 wies die Beklagte mit am 04.07.1985 zugestellten Widerspruchsbescheid vom 28.06.1985 den Widerspruch als unbegründet zurück. Zur Begründung wurde im wesentlichen ausgeführt, daß nur in dem hier nicht gegebenen Ausnahmefall, daß mit der Aufhebung der Wohnnutzung unmittelbar ein öffentlicher Zweck verfolgt werde, ohne daß die Zweckentfremdung zugleich für den Antragsteller mit einem wirtschaftlichen Vorteil verbunden sei, von einer Ausgleichszahlung abgesehen werden könne. Mit am 02.08.1985 beim Verwaltungsgericht eingegangenem Schreiben vom 01.08.1985 hat die Klägerin Klage erhoben, mit der sie sich - nach Klagerücknahme hinsichtlich der Befristung - lediglich noch gegen die Auflage der Ausgleichszahlungen wendet. Zur Begründung hat sie im wesentlichen ausgeführt, daß nach der Richtlinie des Hessischen Innenministeriums selbst bei wirtschaftlichem Vorteil für einen Antragsteller bei Verwendung des Wohnraums für lebenswichtige Dienste, wie z. B. für eine Arztpraxis oder wenn dies der Billigkeit entspreche, eine Genehmigung ohne Ausgleichszahlung zu erteilen sei. Beides sei nach ihrem bisherigen Vortrag und angesichts von Herstellungskosten von rund 180.000,-- DM für Arztpraxis der Fall. Die Klägerin hat beantragt, die im Bescheid der Beklagten vom 3. Januar 1985 enthaltene Auflage zur Zahlung eines monatlichen Ausgleichsbetrags und den Widerspruchsbescheid der Beklagten vom 28. Juni 1985 aufzuheben. Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen. Zur Begründung hat sie auf ihre Bescheide verwiesen, die belegten, daß für eine Genehmigung ohne Ausgleichszahlungen keine Ermessensreduzierung auf Null bestanden habe. Das Verwaltungsgericht hat mit am 04.02.1988 zugestelltem Urteil vom 19.01.1988 das Verfahren, soweit die Klage zurückgenommen wurde, eingestellt und im übrigen die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat das Verwaltungsgericht im wesentlichen ausgeführt, daß kein Ermessensfehler hinsichtlich der verfügten Ausgleichszahlungen gegeben sei. Die Arztpraxis sei an dieser Stelle nicht dringend benötigt worden. Ausschlaggebend seien persönliche Gründe der Klägerin gewesen. Diese habe nicht überzeugend dargetan, daß die Zweckentfremdung nicht mit wirtschaftlichen Vorteilen für sie verbunden gewesen sei. Mit beim Verwaltungsgericht am 02.03.1988 eingegangenem Schriftsatz vom 01.03.1988 hat die Klägerin Berufung eingelegt. Zur Begründung führt sie unter Wiederholung ihres bisherigen Vorbringens weiter aus, daß die einschlägige Verordnung des Landes Hessen keine ausreichende Grundlage für die in eigentumsrechtliche Positionen eingreifenden Bescheide sei, da Inhalt und Schranken des Eigentums nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG nur durch Gesetze bestimmt werden. Die Klägerin beantragt, das Urteil des Verwaltungsgerichts Wiesbaden vom 19. Januar 1988 - IX V E 688/85 - abzuändern und die im Bescheid der Beklagten vom 3. Januar 1985 enthaltene Auflage zur Zahlung eines monatlichen Ausgleichsbetrags sowie den Widerspruchsbescheid der Beklagten vom 28. Juni 1985 aufzuheben. Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Die Beklagte führt ergänzend aus, daß durch das Vorhandensein einer weiteren HNO-Praxis von einer dringenden Notwendigkeit nicht ausgegangen werden könne. Zudem habe die Klägerin keinen Nachweis erbracht, daß sonstiger Raum nicht zur Verfügung gestanden habe. Mit der Festsetzung von 3,-- DM pro Quadratmeter sei der Ortsrandlage in Mainz-Kastel mehr als Rechnung getragen. Mit Schreiben vom 25.07. und vom 01.08.1991 haben sich die Beteiligten mit einer Entscheidung ohne mündliche Verhandlung einverstanden erklärt. Wegen der weiteren Einzelheiten der Sach- und Rechtslage wird Bezug genommen auf den Inhalt der Gerichtsakte und einen Hefter mit Behördenvorgängen der Beklagten.