4 UE 1422/87

Die gemäß §§ 124, 125 VwGO zulässige Berufung hat nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg, im übrigen ist sie unbegründet. Die angefochtenen Verfügungen der Beklagten vom 11.08.1983 und vom 26.08.1983 und die Widerspruchsbescheide der Beklagten vom 08.08.1984 sind, mit Ausnahme der in den Bescheiden jeweils enthaltenen Zwangsgeldandrohungen, rechtmäßig und verletzen die Klägerinnen nicht in ihren Rechten. Rechtsgrundlage für den Erlaß des Nutzungsverbots gegen die Klägerin zu 1 in der Verfügung der Beklagten vom 11.08.1983 ist § 83 Abs. 1 der Hessischen Bauordnung - HBO -. Da der Erlaß des Nutzungsverbots auf dieser Grundlage im Ermessen der Beklagten steht und die Beklagte sich bei ihrer Ermessensentscheidung ausweislich ihres Bescheides vom 11.08.1983 und ihres dazu ergangenen Widerspruchsbescheides vom 08.08.1984 auf formelle und materielle Baurechtswidrigkeit der beanstandeten Büronutzung stützt, sind auch im gerichtlichen Verfahren die formelle und die materielle Rechtmäßigkeit der Büronutzung zu prüfen (vgl. Hess. VGH, Beschluß vom 06.10.1988 - 4 TG 3126/88 -). Die Nutzung der vier Wohnungen als Büro durch die von der Klägerin zu 1 bzw. deren Gesellschaftern betriebene Wirtschaftsprüfer- und Steuerberaterpraxis ist formell baurechtswidrig. Die Baugenehmigung vom 03.02.1972 sieht für alle vier Wohnungen ausweislich der Pläne, die Bestandteile der Baugenehmigung sind, ausschließlich Wohnnutzung vor. Sie deckt damit die Nutzung der Wohnungen durch die Klägerin zu 1 als Büroraum nicht. Gegenüber der genehmigten Nutzung stellt die tatsächliche Nutzung durch die Klägerin zu 1 eine Änderung der Art der baulichen Nutzung dar, die gemäß § 87 Abs. 1 HBO einer Baugenehmigung bedarf. Eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung einer baulichen Anlage liegt vor, wenn sich die neue Nutzung von der bisherigen bzw. der genehmigten Nutzung dergestalt unterscheidet, daß sie anderen oder weiter gehenden Anforderungen bauordnungsrechtlicher oder bauplanungsrechtlicher Art unterworfen ist oder unterworfen sein kann (vgl. Hess. VGH, Urteil vom 08.11.1979 - IV OE 51/75 -, HessVGRspr. 1980, 50 ff.). Bei der Änderung der Nutzungsart besteht ein solcher bauplanungsrechtlich erheblicher Unterschied. In bauordnungsrechtlicher Hinsicht kann sich für gewerbliche bzw. freiberufliche Büronutzung ein anderer Stellplatzbedarf ergeben als für Wohnnutzung (§ 67 Abs. 2 HBO). Für die formelle Baurechtmäßigkeit unerheblich ist, ob nach Fertigstellung der Wohnungen jemals eine Wohnnutzung entsprechend der erteilten Baugenehmigung stattgefunden hat. Wesentlich ist, daß die erteilte Baugenehmigung die Büronutzung durch die Klägerin nicht umfaßt. Die fehlende Baugenehmigung wird auch durch die Schlußabnahme nicht ersetzt. Die Büronutzung der Klägerin zu 1 verstößt auch gegen das materielle Baurecht. Da das angefochtene Nutzungsverbot noch nicht vollzogen ist, das Klagebegehren sich aber darauf richtet, die Wirkungen des Nutzungsverbots für Gegenwart und Zukunft aufzuheben, ist die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung über die Anfechtung maßgeblich (vgl. Hess. VGH, Beschluß vom 20.05.1976 - IV TH 6/76 -, HessVGRspr. 1976, 59; Urteil vom 02.08.1985 -IV OE 2/83 -, HessVGRspr. 1976, 20; vgl. auch Redeker/von Oertzen, Verwaltungsgerichtsordnung, 9. Aufl., § 108, Rdnr. 21, 21a m.w.N.). Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der Büronutzung ist nunmehr nach § 34 BauGB zu beurteilen. Das Grundstück liegt im unbeplanten Innenbereich. Ein gültiger Bebauungsplan besteht für das Gebiet nach der Aufhebung des Bebauungsplans vom 19.12.1967 nicht. Die Büronutzung im 1. Obergeschoß des Anwesens Im M fügt sich nach der Art der Nutzung nicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein (§ 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Nach dem Ergebnis der vom Senat durchgeführten Augenscheinseinnahme des Grundstücks Im M und seiner näheren Umgebung stellen die beiden Hochhäuser Im M und ein eigenes kleines Baugebiet dar, das einerseits von der südlich angrenzenden älteren und niedrigeren Bebauung mit gemischter gewerblicher Nutzung und Wohnnutzung eindeutig abgegrenzt ist, das sich andererseits aber auch von den in östlicher Richtung folgenden Wohnhochhäusern, denen es in der architektonischen Gestaltung weitgehend entspricht und durch die ganz überwiegende Wohnnutzung auch nach der Art der Nutzung ähnlich ist, doch insoweit unterscheidet, als in diesen beiden Hochhäusern, und nur in diesen, genehmigte gewerbliche Nutzungen in den jeweiligen Erdgeschossen vorhanden sind. Das aus den Hochhäusern Im M und bestehende Gebiet kommt damit einem allgemeinen Wohngebiet im Sinne von § 4 BauNVO am nächsten. Es entspricht diesem Gebiet jedoch nicht vollständig, sondern weist eine Besonderheit dahingehend auf, daß das Wohnen nicht störende Gewerbebetriebe vorhanden, aber auf das jeweilige Erdgeschoß beschränkt sind. Dieses Ergebnis beruht auf folgenden Erwägungen: Bei der Bestimmung der für ein Bauvorhaben den Maßstab bildenden Bebauung der Umgebung ist zunächst die Bebauung der in der Nähe im gleichen Abstand zum vorgesehenen Baugrundstück, also innerhalb eines gedachten Kreises um dieses herum liegenden Grundstücke zu prüfen, wobei der Radius nach den möglichen Auswirkungen des fraglichen Bauvorhabens auf seine Umgebung und umgekehrt nach deren Einwirkungen auf das Baugrundstück zu bestimmen ist (vgl. Hess. VGH, Beschluß vom 17.12.1984 - 4 TG 2545/84 -, ESVGH Bd. 35, S. 126, teilweise abgedruckt in BRS Bd. 42 Nr. 77; Beschluß vom 25.09.1987 - 4 UE 40/87 -). Dabei darf die Prüfung sich nicht schematisch an einer Abgrenzung nach konzentrischen Kreisen orientieren, sondern hat unter Berücksichtigung der die Umgebung prägenden Strukturen, insbesondere der Grundstückszuschnitte, der Bebauung, der Wegeerschließung und Oberflächengestalt zu erfolgen, so daß sich häufig eine andere Abgrenzung, z. B. in Form von Grundstücksreihen, Straßengevierten oder dergleichen ergeben wird (vgl. Hess. VGH, Beschluß vom 25.09.1987 - 4 UE 40/87 -). Im vorliegenden Fall ergibt sich die Besonderheit, daß in verhältnismäßig geringem Abstand vom Grundstück Im M 40 einerseits die nach dem baulichen Erscheinungsbild und nach der Nutzungsart im wesentlichen homogene Wohnhochhausbebauung in westlicher und östlicher Richtung, andererseits die niedrige, kleinteilige und von gemischter Nutzung geprägte Bebauung des älteren Ortsteils von N entlang der S Straße in südlicher Richtung liegt. In einem solchen Fall muß die Zuordnung zu einem bestimmten Baugebiet oder Gebiet sonstiger Bodennutzung in einer wertenden Betrachtung festgestellt und dieses Gebiet ohne Rücksicht darauf, ob das fragliche Grundstück in seiner Mitte oder mehr an seinem Rande liegt, von anderen Gebieten abgegrenzt werden (vgl. Hess. VGH, a.a.O.). Nach dem Ergebnis der Augenscheinseinnahme durch den Senat ist - entgegen der Auffassung der Klägerinnen - die südlich an die Hochhausbebauung anschließende ältere und niedrigere Bebauung entlang der S Straße und der K Straße nicht in den Rahmen der maßgeblichen Umgebung einzubeziehen. Die Hochhäuser unterscheiden sich von der älteren südlich anschließenden Bebauung außer nach dem Baualter deutlich in ihrem architektonischen Erscheinungsbild, insbesondere nach der Gebäudehöhe und nach der Grundstücksausnutzung. Denn die Hochhäuser sind das Ergebnis einer großflächigen Planung, die Gebäudeformen hervorgebracht hat, die sich weitgehend gleichen, und die die einzelnen Gebäude einander so zugeordnet hat, daß sich ein recht einheitliches Gruppenbild ergibt. Die Altbebauung besteht weithin aus kleinteiligen, von individueller Bautätigkeit auf kleinen Flächen geprägten Bauten. Dieser augenfällige Unterschied würde die Einbeziehung eines oder auch mehrerer Hochhäuser in das benachbarte durch niedrigere kleinteilige Bebauung gekennzeichnete Baugebiet nicht unbedingt ausschließen, wenn andererseits in hinreichendem Maße verbindende Elemente in Gestalt und Nutzung vorhanden wären, die einen Wechselbezug zwischen Alt- und Neubebauung herstellen würden. Sie fehlen jedoch. Optisch bestehen baulich ganz unterschiedlich strukturierte Flächen einerseits die Gruppe der Hochhäuser, andererseits die Masse der zur S Straße und K Straße hin orientierten Altbebauung, zwischen denen der Fußweg, der die Freiflächen trennt, als Grenze unterschiedlicher Gebiete erscheint. Daß je nach Standort und Blickwinkel Alt- und Neubaugebiet zumindest in Teilen zugleich im Blick sind, macht schon optisch die Baugebiete nicht zur Einheit. Denn das städtebauliche Erscheinungsbild wird gerade durch die Kontraste, nicht durch Übergänge und wechselseitige Bezüge bestimmt. Von dem zwischen den Hochhäusern und der Altbebauung verlaufenden Fußweg aus gesehen macht die Altbebauung deutlich den Eindruck der Orientierung zur S Straße bzw. K Straße. Die Bebauung und Nutzung auf den rückwärtigen Grundstücksteilen stellt sich uneinheitlich dar, sie wird zum Teil durch Gärten, zum Teil durch Nebengebäude unterschiedlicher Höhe geprägt. Dem Betrachter drängt sich dadurch der Eindruck auf, daß der alte Ortsteil an dieser Stelle zu Ende ist. Das Erscheinungsbild ähnelt dem einer Ortsrandbebauung. Architektonische oder sonstige Bezüge, die eine Verbindung zwischen der Altbebauung und der Hochhausgruppe herstellen würden, sind nicht erkennbar. Das Altbaugebiet und die Hochhausgruppe werden auch hauptsächlich von unterschiedlichen Seiten her erschlossen, bestehen also auch insofern einfach nebeneinander. Nur in Höhe des hier interessierenden Hauses Im M und des Nachbarhauses Nr. führt die Straße Im M als Erschließungsstraße vom Alt- ins Neubaugebiet. Da auch hinsichtlich der vorhandenen Nutzungsarten zwischen der Altbebauung und jedenfalls den östlich gelegenen Wohnhochhäusern ein deutlicher Unterschied besteht, fehlt es insgesamt an hinreichenden Verbindungselementen, die die Hochhausgruppe und die Altbebauung als ein einheitliches Baugebiet erscheinen lassen könnten. Das gilt auch für die Hochhäuser Im M und. Zwar ist der Abstand zwischen Altbebauung und Hochhäusern in diesem Bereich verhältnismäßig gering, und auch hinsichtlich der Art der Nutzung bestehen hier wegen der gewerblichen Nutzungen in den Erdgeschossen der Hochhäuser nicht so strenge Unterschiede wie zwischen den Wohnhochhäusern und der Altbebauung im übrigen. Gleichwohl ergibt sich vom städtebaulichen Erscheinungsbild her in erster Linie eine Zäsur zwischen der gesamten Hochhausgruppe und der Altbebauung. Obwohl zwischen den Hochhäusern Im M und und den östlich anschließenden Wohnhochhäusern die Straße Im M verläuft, bestehen über die breite Straße hinweg wesentliche äußerliche Gemeinsamkeiten auch dieser beiden Hochhäuser mit der gesamten Hochhausgruppe einerseits und ein Gegensatz zur Altbebauung andererseits. Auch in der südlich der Hochhäuser Im M und gelegenen Altbebauung und in der Gestaltung der Freiflächen fehlen Bezüge und Verbindungselemente, die eine städtebauliche Einheit zwischen den Hochhäusern und der Altbebauung herstellen könnten. Somit ist der Kontrast zwischen Hochhäusern und Altbebauung zwar in dem östlichen Bereich noch deutlicher, aber auch westlich der Straße Im M vorherrschend. Die insoweit in erster Linie von der Altbebauung abgegrenzte Hochhausbebauung bildet jedoch auch in sich kein geschlossenes und ganz einheitliches Baugebiet. Die Hochhäuser Im M und weisen mit der genehmigten gewerblichen Nutzung in den jeweiligen Erdgeschossen eine Besonderheit auf. Diese gewerbliche Nutzung der Erdgeschosse der beiden Hochhäuser Im M und kann, entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts, weder als unwesentlich noch als Fremdkörper angesehen und bei der Beurteilung des Gebietscharakters außer Acht gelassen werden. Gewerbliche Nutzungen in den Erdgeschossen gerade dieser beiden Hochhäuser sind in den zur Errichtung der Gebäude erteilten Baugenehmigungen offenbar mit Bedacht genehmigt und von vornherein bei der Planung durch entsprechende bauliche Gestaltung berücksichtigt worden. Die Lage dieser beiden Hochhäuser westlich der Straße Im M und in größerer Nähe zu der Altbebauung, die im Bereich der Kreuzung SStraße/Mstraße durch eine etwas stärkere Konzentration gewerblicher Nutzungen geprägt ist, sprechen dafür, daß gewerbliche Dienstleistungen, die auch von den Bewohnern des Hochhausgebiets in Anspruch genommen werden konnten, nämlich eine Gaststätte im Haus Nr. und die ursprünglich im Haus Nr. vorhandene Bankfiliale, in örtlicher Nähe verfügbar sein, aber auf die von der Straße Im M gut zugänglichen und den gewerblichen Nutzungen an der Kreuzung S Straße/Mstraße näher liegenden Hochhäuser Im M und beschränkt werden sollten. Weiterhin liegt auch der Beschränkung der gewerblichen Nutzungen auf das jeweilige Erdgeschoß eine städtebaulich sinnvolle Überlegung zugrunde, der Gedanke nämlich, daß das Erdgeschoß eines Hochhauses auch ohne gewerbliche Nutzungen von vornherein durch den Zu- und Abgangsverkehr zu Fahrstühlen und Treppenhaus und die Benutzung der Briefkastenanlage mit erheblicher Unruhe vorbelastet ist, so daß gewerbliche Nutzungen hier im Gegensatz zu den darüberliegenden Geschossen keine wesentliche zusätzliche Störung des Wohnens darstellen. Daß eine solche Beschränkung gewerblicher Nutzungen auf das Erdgeschoß von Gebäuden städtebaulich sinnvoll sein kann, ergibt sich auch aus § 1 Abs. 7 BauNVO. In der tatsächlichen Entwicklung hat sich auch nicht eine Beschränkung der gewerblichen Nutzung in den Erdgeschossen dieser beiden Hochhäuser auf solche Nutzungen, die in allgemeinen Wohngebieten nach § 4 Abs. 2 BauNVO zulässig sind, durchgesetzt. Aus der Baugenehmigung für das Haus Im M ergibt sich eine solche Beschränkung nicht. Der ursprünglich bei der Genehmigung der gewerblichen Nutzung für eine Bankfiliale möglicherweise zugrundeliegende Gedanke der Versorgung der Wohnbevölkerung des Hochhausgebiets mit den Dienstleistungen einer Bank ist nach der tatsächlichen Entwicklung der Bebauung jedenfalls gegenwärtig nicht mehr prägend. Deshalb kann das Hochhausgebiet auch nicht insgesamt als typisches allgemeines Wohngebiet im Sinne des § 4 BauNVO angesehen werden. Vielmehr teilt sich dieses Gebiet noch einmal in die durch reine Wohnnutzung geprägten Hochhäuser im östlichen Bereich einerseits und die beiden Hochhäuser Im M und mit genehmigter gewerblicher Nutzung im Erdgeschoß und ausschließlich genehmigter Wohnnutzung in den darüberliegenden Geschossen andererseits. Soweit Anhaltspunkte für eine tatsächliche gewerbliche Nutzung in den über dem Erdgeschoß liegenden Stockwerken bestehen, vermag dies an der dargelegten Eigenart des Gebietes nichts zu ändern. Diese gewerblichen Nutzungen sind allesamt nicht genehmigt. Sie sind von der Beklagten auch nicht geduldet worden. Vielmehr geht die Beklagte, wie nicht zuletzt das vorliegende Verfahren zeigt, gegen die ihr bekannten gewerblichen Nutzungen mit den ihr als Bauaufsichtsbehörde verfügbaren Mitteln vor. Es kann deshalb nicht davon ausgegangen werden, daß diese gewerblichen Nutzungen dauerhaft sind. Sie können demgemäß auch keine prägende Wirkung entfalten. Die flächenmäßig geringe Ausdehnung der Grundstücke Im M und steht der Kennzeichnung dieses Gebiets als eigenes Baugebiet nicht entgegen. Hochhausgrundstücke lassen sich insoweit nicht mit Gebieten vergleichen, die baulich in erheblich geringerem Maß genutzt werden, beispielsweise mit Ein- oder Zweifamilienhäusern. Anstelle der Ausdehnung in der Fläche ist hier die Ausdehnung in die Höhe gegeben. Die gesamte Wohnfläche der beiden Hochhäuser von mehr als 16.000 qm entspricht etwa der Wohnfläche von 80 Ein- oder Zweifamilienhäusern mit einer durchschnittlichen Wohnfläche von 200 qm. Insofern haben also die beiden Hochhäuser ein hinreichendes eigenes städtebauliches Gewicht, um als eigenes Baugebiet gelten zu können, das aus den dargelegten Gründen sowohl von der Altbebauung als auch von den reinen Wohnhochhäusern abgegrenzt ist. In die Eigenart des aus den Hochhäusern Im M und gebildeten Baugebiets fügt sich die streitgegenständliche Büronutzung der Klägerin zu 1 im 1. Obergeschoß der Liegenschaft Im M nicht ein. Sie überschreitet den Rahmen der baulichen Nutzung in den Hochhäusern Im M und und führt zu bodenrechtlich beachtlichen, ausgleichsbedürftigen Spannungen. Die Beschränkung der gewerblichen Nutzung auf die durch den Zu- und Abgangsverkehr von vornherein stärker belasteten Erdgeschosse wahrt in den Obergeschossen eine Wohnqualität und einen Gebietscharakter, der einem reinen Wohngebiet entspricht. Durch eine Zulassung gewerblicher Nutzungen auch oberhalb des Erdgeschosses würde dagegen in den Obergeschossen eine Situation herbeigeführt, die derjenigen eines Mischgebietes in jeder Beziehung entsprechen würde. Dadurch würde die Eigenart des Baugebiets in einem für die vorhandene Wohnnutzung nachteiligen Sinne verändert. Ob die gewerbliche Nutzung sich im konkreten Fall störend auf die Wohnnutzung auswirkt, ist demgegenüber nicht ausschlaggebend. Die Trennung unterschiedlicher Nutzungsarten sowohl im Rahmen der Baunutzungsverordnung als auch im Rahmen einer Beurteilung nach § 34 BauGB folgt notwendig einer typisierenden Betrachtungsweise. Es kommt deshalb auch hier nicht darauf an, ob die Büronutzung der Klägerin zu 1 etwa deshalb untypisch und für das Wohnen in der Umgebung nicht störend ist, weil sie nur mit geringem Besucherverkehr verbunden ist. Die Zulässigkeit der Büronutzung der Klägerin zu 1 folgt auch nicht aus § 13 BauNVO. Auf diese Vorschrift kann sich die Klägerin zu 1 nicht berufen, weil das von ihr unterhaltene Büro aufgrund seiner Größe den Rahmen der nach § 13 BauNVO auch in Baugebieten nach den §§ 2 bis 4 BauNVO, also auch in reinen und allgemeinen Wohngebieten zulässigen Nutzung von Räumen für freiberufliche oder ähnliche Berufsausübung überschreitet. Bei der von den Gesellschaftern der Klägerin zu 1 betriebenen Wirtschaftsprüfer- und Steuerberaterpraxis handelt es sich zwar grundsätzlich um eine freiberufliche Berufsausübung im Sinne des § 13 BauNVO. Entgegen der Auffassung der Beklagten und des Verwaltungsgerichts kann § 13 BauNVO auch nicht deshalb außer Betracht bleiben, weil die maßgebliche Umgebung sich nicht als ein typisches Baugebiet im Sinne der Baunutzungsverordnung darstellt, so daß § 13 BauNVO nicht unmittelbar über § 34 Abs. 2 BauGB Anwendung findet. Dies bedeutet jedoch nicht, daß die Vorschriften der Baunutzungsverordnung in diesem Fall unbeachtlich wären. Vielmehr sind sie als sachverständige Konkretisierung moderner Planungsgrundsätze zu beachten (vgl. Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BauGB, § 34 Rdnr. 55). Deshalb ist im Rahmen der Prüfung des Einfügens der Büronutzung der Klägerin zu 1 nach § 34 Abs. 1 BauGB zu berücksichtigen, daß eine freiberufliche Büronutzung nach der in § 13 BauNVO zum Ausdruck gekommenen gesetzgeberischen Vorstellung mit reiner Wohnnutzung verträglich ist. Die Büronutzung der Klägerin zu 1 entspricht jedoch nicht den Voraussetzungen, unter denen freiberufliche oder ähnliche gewerbliche Nutzungen nach § 13 BauNVO zulässig sind. Grundsätzlich erlaubt § 13 BauNVO nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, der der Senat folgt, äußerstenfalls die Nutzung aller Räume einer einzelnen Wohnung zu den beruflichen Zwecken eines freiberuflich oder ähnlich Tätigen (vgl. BVerwG, Urteil vom 20.01.1984 - 4 C 56.80 -, BVerwGE 68, 324 ). Diese Beschränkung ist aus Wortlaut und Normzweck des § 13 BauNVO begründet. Der Begriff "Räume" kennzeichnet Raumeinheiten, die nur Teile des Gebäudes und jedenfalls nicht umfangreicher als jeweils eine Wohnung sind. Die Klägerin zu 1 kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, daß die Wohnungen niemals einzeln als Wohnungen genutzt, sondern bereits vor der Schlußabnahme zusammengefaßt und insgesamt als Büro bezogen worden seien und daß trotz der Nutzung der dadurch gewonnenen Fläche als Büro die Wohnnutzung in dem Gebäude weit überwiege. Zwar hat das Bundesverwaltungsgericht aus dem in § 13 BauNVO angelegten Gegensatz zwischen der freiberuflichen oder vergleichbaren gewerblichen Nutzung von "Räumen" in Baugebieten nach §§ 2 bis 4 BauNVO und der entsprechenden Nutzung von "Gebäuden" in Baugebieten nach §§ 4a bis 9 BauNVO abgeleitet, daß in einem Mehrfamilienhaus auch mehrere Wohnungen freiberuflich genutzt werden können. Voraussetzung ist, daß diese Nutzungsart in dem Gebäude nicht überwiegt, jedenfalls nicht mehr als die halbe Anzahl der Wohnungen und nicht mehr als die Hälfte der Wohnfläche in Anspruch nimmt, wobei im Einzelfall, besonders bei Gebäuden mit zahlreichen Wohnungen wie Hochhäusern, auch wesentlich weniger als 50 % der Wohnungen oder der Wohnfläche für freiberufliche oder ähnliche Zwecke zulässig sein können (vgl. BVerwG, Urteil vom 20.01.1984, BVerwGE 68, 324, 329 f.; Urteil vom 25.01.1985, BRS 44 Nr. 47). Dieses Kriterium hat indes nur die ergänzende Bedeutung, den überwiegenden Wohncharakter des ganzen Gebäudes zu sichern, es kommt aber nicht demjenigen zugute, der mehr als eine Wohnung freiberuflich oder in ähnlicher Weise gewerblich nutzen will. Ausschlaggebendes Merkmal der nach § 13 BauNVO zulässigen Nutzungen ist die "Wohnartigkeit" der Berufsausübung (vgl. BVerwG, Urteil vom 30.01.1970, Buchholz 406.12 zu § 13 BauNVO Nr. 1). Kennzeichnend für die freien Berufe ist das Angebot persönlicher Dienstleistungen, die vorwiegend auf individuellen geistigen Leistungen oder sonstigen persönlichen Fertigkeiten beruhen und an denen typischerweise die Bewohner aller Baugebiete ein Interesse haben. Den freien Berufen und den vergleichbaren gewerblichen Tätigkeiten ist im großen und ganzen eigen, daß sie sich innerhalb von Wohnungen ausüben lassen und daß die Tätigkeit inhaltlich Beschäftigungen vergleichbar ist, die mehr oder weniger in jeder Wohnung stattfinden oder dort stattfinden können. Diese "Wohnartigkeit" ist der Grund dafür, daß § 13 BauNVO die freiberufliche Berufsausübung in grundsätzlich allen Baugebieten für zulässig erklärt und dabei insbesondere auch die gegenüber Störungen besonders schutzwürdigen Wohngebiete nicht ausnimmt. Die Büronutzung der Klägerin zu 1 entspricht diesen Anforderungen an eine unter § 13 BauNVO fallende freiberufliche oder ähnliche gewerbliche Tätigkeit nicht. Zwar erscheint es fraglich, ob dies schon allein daraus folgt, daß die Klägerin zu 1 bereits vor der Schlußabnahme die vier nach den genehmigten Plänen in der nördlichen Hälfte des Obergeschosses vorgesehenen Wohnungen zu einer Einheit verbunden hat und vom Erstbezug an als Büro nutzt. Grundsätzlich sprechen weder bauplanungsrechtliche noch bauordnungsrechtliche Vorschriften gegen die Möglichkeit, zwei oder mehrere kleinere Wohneinheiten zu einer größeren Wohneinheit zusammenzulegen. Auch eine rechtmäßig so entstandene größere Wohneinheit kann grundsätzlich gemäß § 13 BauNVO freiberuflich oder in ähnlicher Weise gewerblich genutzt werden. Die von der Klägerin zu 1 als Büro genutzte Wohnfläche von 268,70 qm ist jedoch mit einer wohnartigen freiberuflichen Nutzung, wie sie von § 13 BauNVO vorausgesetzt wird, nicht mehr zu vereinbaren. Die von der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts in der Auslegung des § 13 BauNVO entwickelten Maßstäbe sind erkennbar anhand herkömmlicher Mehrfamilienhäuser und typischer freiberuflicher Nutzungen wie Arztpraxen entwickelt worden. Das traditionelle Bild des freien Berufs, das durch die Persönlichkeit und die individuelle Dienstleistung des Praxisinhabers geprägt wird, schließt auch eine deutliche Begrenzung des zur Berufsausübung benötigten Raumes ein. Das gilt zunächst für die Praxis eines einzelnen Arztes, Architekten, Rechtsanwalts oder Steuerberaters, solange seine persönliche Dienstleistung im Vordergrund steht, hinsichtlich der Ausdehnung der Geschäftstätigkeit, der Beschäftigung von Personal und dementsprechend auch hinsichtlich des Raumbedarfs. Gemeinschaftspraxen einer kleineren Zahl freiberuflich Tätiger, die sich seit längerer Zeit entwickelt haben, haben dieses traditionelle Leitbild bereits aufgelockert, doch bedarf es hier im Hinblick auf § 13 BauNVO keiner Entscheidung, inwieweit sie noch dem Leitbild der Wohnartigkeit entsprechen. Die Zusammenfassung freiberuflicher Tätigkeiten in der Rechtsform einer GmbH, wie im Fall der Klägerin zu 1, weist jedoch von vornherein eine Tendenz auf, die vom traditionellen Leitbild des unter seinem persönlichen Namen freiberuflich Tätigen erheblich abweicht. Sie ermöglicht eine stärkere Ablösung von der persönlichen Leistung und begünstigt eine erhebliche quantitative Ausweitung der Geschäftstätigkeit. Dies führt unter den hier allein ausschlaggebenden städtebaulichen Gesichtspunkten dazu, daß die Voraussetzungen, von denen der Gesetzgeber beim Erlaß des § 13 BauNVO ausgegangen ist, in einzelnen Fällen deutlich überschritten werden können. Dabei kann offenbleiben, ob die Geschäftstätigkeit der Klägerin zu 1 in der Rechtsform einer GmbH überhaupt unter den Begriff der freiberuflichen Tätigkeit fällt. Würde man dies nicht annehmen, so wäre doch jedenfalls eine ähnliche gewerbliche Tätigkeit gegeben. Indessen entspricht die Büronutzung der Klägerin zu 1 wegen ihrer Größe nicht mehr den von § 13 BauNVO vorausgesetzten Verhältnissen. Anhaltspunkte dafür, was in der Verkehrsauffassung als übliche Wohnungsgröße angesehen wird, ergeben sich aus den Wohnflächengrenzen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (II. WoBauG). So beträgt die Wohnflächengrenze für ein Familienheim mit einer Wohnung in der Regel nach § 39 Abs. 1 Nr. 1 II. WoBauG 130 qm, unter Berücksichtigung der zulässigen Überschreitung um 20 % nach § 82 Abs. 1 II. WoBauG 156 qm. Die entsprechenden Wohnflächengrenzen für Familienheime mit zwei Wohnungen betragen 200 bzw. 240 qm. Zwar können die im Zusammenhang der Wohnungsbauförderung stehenden Regelungen der §§ 39 und 82 II. WoBauG im Rahmen des Kriteriums der Wohnartigkeit für die Auslegung des § 13 BauNVO nicht unmittelbar als Obergrenzen gelten. Sie sind aber ein Anhaltspunkt für die Größenordnung, die in der Verkehrsauffassung mit dem Begriff der Wohnung verbunden wird. Die von der Klägerin zu 1 als Büro genutzte Fläche von 268,70 qm liegt weit über der Regelwohnflächengrenze für steuerbegünstigte Familienheime mit einer Wohnung von höchstens 156 qm. Sie liegt sogar noch deutlich über der Regelwohnflächengrenze für steuerbegünstigte Familienheime mit zwei Wohnungen. Eine Büronutzung auf einer derart großen Fläche entspricht aber nicht mehr dem Leitbild der wohnartigen freiberuflichen Nutzung von "Räumen", das der Regelung des § 13 BauNVO zugrundeliegt. Dagegen läßt sich nicht einwenden, daß es unzweifelhaft Wohnungen dieser Größenordnung gibt. Denn der für die Auslegung des § 13 BauNVO entwickelte und an dessen Normzweck orientierte Maßstab der Wohnartigkeit kann nur an das typische Bild der Wohnung anknüpfen. Anderenfalls würde aus der Ausnahmevorschrift des § 13 BauNVO ein Einfallstor für Entwicklungen, in denen nicht nur freiberufliche, sondern vom Tätigkeitsbild her ähnliche gewerbliche Nutzungen, insbesondere Büronutzungen in Wohngebiete hineindrängen und dadurch zu einer deutlichen Veränderung des Gebietscharakters führen könnten. Großflächige Büronutzungen wären dann auch in reinen und allgemeinen Wohngebieten weitgehend zulässig. Aufgrund der fließenden Übergänge zwischen freiberuflichen Tätigkeiten und anderen gewerblichen Betrieben des Dienstleistungssektors wären sinnvolle Abgrenzungskriterien schwerlich festzustellen. Hinzu kommt, daß eine Wohnnutzung in der Größenordnung des Büros der Klägerin zu 1 auch nicht mehr oder jedenfalls nicht mehr vorrangig Bedeutung für die umliegende Wohnbevölkerung hat. Damit entfällt aber einer der Gründe, die für die Zulassung freiberuflicher und ähnlicher Tätigkeiten in Wohngebieten maßgeblich sind. Im Ergebnis kann sich die Klägerin zu 1 also wegen der Größe des von ihr genutzten Büros nicht mit Erfolg auf die Vorschrift des § 13 BauNVO berufen. Es bleibt somit dabei, daß das Büro der Klägerin zu 1 sich in die Umgebung nicht gemäß § 34 Abs. 1 BauGB einfügt. Entgegen der Ansicht der Klägerin zu 1 führt dieses Ergebnis nicht zu einer Verletzung ihres Grundrechts auf Freizügigkeit aus Art. 11 GG. Zwar kann sich die Klägerin zu 1 als inländische juristische Person gemäß Art. 19 Abs. 3 GG auf dieses Grundrecht berufen (vgl. Dürig, in Maunz-Dürig-Herzog-Scholz, Grundgesetz, Kommentar, Art. 11, Rdnr. 42). Durch die Vorschrift des § 13 BauNVO in der hier vorgenommenen Auslegung, wie überhaupt durch die städtebauliche Ordnung unterschiedlicher Baugebiete nach der Art der Nutzung in §§ 30 und 34 BauGB i.V.m. §§ 1 - 15 BauNVO, wird das Grundrecht der Freizügigkeit jedoch nicht berührt. Freizügigkeit im Sinne des Art. 11 Abs. 1 GG bedeutet das Recht, an jedem Ort innerhalb des Bundesgebietes Aufenthalt und Wohnsitz zu nehmen, auch zu diesem Zweck in das Bundesgebiet einzureisen (vgl. BVerfG, Beschluß vom 07.05.1953, BVerfGE 2, 266 ; Beschluß vom 23.07.1958, BVerfGE 8, 97). Das schließt auch den freien Zug von Gemeinde zu Gemeinde (sog. interkommunale Freizügigkeit) ein (vgl. Dürig, a.a.O., Rdnr. 28). Dagegen ist die Auffassung, Art. 11 GG umfasse über die historische Bedeutung der Freizügigkeit hinaus auch den freien Zug innerhalb einer Gemeinde (interlokale Freizügigkeit), nicht allgemein anerkannt (vgl. aber Randelzhofer, in Bonner Kommentar zum Grundgesetz, Art. 11 Rdnr. 41 ff. m.w.N.). Der vorliegende Fall erfordert jedoch keine grundsätzliche Klärung dieser Frage. Denn auch wenn man dieser Auffassung grundsätzlich folgen wollte, umfaßt Freizügigkeit jedenfalls nicht das Recht, bauliche Anlagen an jeder genehmen Stelle zu errichten und nach Belieben zu benutzen (so auch Randelzhofer, a.a.O., Rdnr. 43). Der Gewährleistungsbereich des Grundrechts der Freizügigkeit erstreckt sich nicht auf die Verwirklichung der am gewählten Ort des Aufenthalts bzw. des Wohnsitzes oder der Niederlassung verfolgten konkreten Zwecke. So fallen auch die historisch und sachlich eng mit der Freizügigkeit zusammenhängenden Rechte des freien Grunderwerbs und der freien Berufswahl aus dem Schutzbereich des Art. 11 GG heraus; sie unterliegen dem Schutz der Grundrechte des Art. 14 GG und des Art. 12 GG (vgl. Dürig, a.a.O., Rdnr. 20, 21). Auch die Nutzung baulicher Anlagen unterliegt nicht dem Schutz des Art. 11 GG, sondern dem Schutz des Eigentums (Art. 14 GG), dessen Inhalt und Schranken durch die Vorschriften des Bauplanungsrechts im Interesse der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung (§ 1 Abs. 3 BauGB) in zulässiger Weise bestimmt werden (Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG; vgl. BVerwG, Urteil vom 01.11.1974, BVerwGE 47, 144 für einen dem Abwägungsgebot entsprechenden Bebauungsplan) und dem unter dem Vorbehalt der verfassungsmäßigen Ordnung gewährleisteten Schutz der allgemeinen Handlungsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 GG). Das auf formelle und materielle Baurechtswidrigkeit gestützte Nutzungsverbot gegen die Klägerin zu 1 ist danach rechtlich nicht zu beanstanden. Ermessensfehler sind nicht ersichtlich. Die der Klägerin zu 1 eingeräumte Frist von 6 Monaten war ausreichend, ist aber darüber, daß die Klägerin Widerspruch erhoben und den Rechtsweg beschritten hat, verstrichen und hinfällig geworden. Soweit sich die Klage gegen die in der Verfügung vom 11.08.1983 an die Klägerin zu 1 enthaltene Zwangsgeldandrohung richtet, ist sie dagegen begründet. Die Beklagte konnte zwar die Androhung des Zwangsmittels bereits mit der Grundverfügung verbinden, obwohl die Grundverfügung weder bestandskräftig noch sofort vollziehbar war. Die Beklagte durfte jedoch die Festsetzung eines Zwangsgeldes nur für den Fall und für den Zeitpunkt androhen, in dem die Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung vorliegen würden, d. h. also, da die Grundverfügung nicht sofort vollziehbar ist, für den Fall, daß die Klägerin zu 1 nach Unanfechtbarkeit der Grundverfügung das Nutzungsverbot innerhalb einer ihr einzuräumenden zumutbaren Frist nicht einhält (§§ 2 Nr. 1, 69 Abs. 1 Nr. 2 HessVwVG). Diese Voraussetzungen hat die Beklagte nicht beachtet, indem sie die Festsetzung des Zwangsgeldes für den Fall angedroht hat, daß die Klägerin zu 1 dem Nutzungsverbot "nach Zustellung nicht fristgerecht" nachkommen würde. Insoweit ist das Urteil des Verwaltungsgerichts zu ändern und die Zwangsgeldandrohung in der Verfügung vom 11.08.1983 aufzuheben. Die gegen die Klägerin zu 2 als Wohnungseigentümerin gerichtete Duldungsverfügung vom 26.08.1983 ist rechtmäßig. Da das gegen die Klägerin zu 1 ergangene Nutzungsverbot rechtmäßig ist, ist die Klägerin zu 2 als Eigentümerin verpflichtet, die von der Mieterin geforderte Beendigung der formell und materiell baurechtswidrigen Büronutzung zu dulden. Auch die an die Klägerin zu 2 gerichtete selbständige Untersagungsverfügung im Bescheid vom 26.08.1983 ist rechtmäßig. Aufgrund der langjährigen von der genehmigten Wohnnutzung abweichenden Vermietung der Wohnungen zu Bürozwecken bestand für die Beklagte hinreichender Anlaß, der Klägerin zu 2 durch Verwaltungsakt für die Zukunft eine erneute ungenehmigte Nutzung der vier Wohnungen zu untersagen. Die Verfügung ist auch hinreichend bestimmt. Der Klägerin zu 2 ist bekannt, daß die Wohnungen ausschließlich zur Wohnnutzung genehmigt sind, so daß ihr mit der Verfügung vom 26.08.1983 jede davon abweichende Nutzung ohne die vorherige Beantragung und Erteilung einer Nutzungsänderungsgenehmigung untersagt ist. Auch hinsichtlich der im Bescheid vom 26.08.1983 an die Klägerin zu 2 enthaltenen Zwangsgeldandrohungen ist die Klage dagegen aus den zur Zwangsgeldandrohung im Bescheid vom 11.08.1983 ausgeführten Gründen begründet. Auch insoweit ist das Urteil des Verwaltungsgerichts zu ändern und sind die Zwangsgeldandrohungen im Bescheid vom 26.08.1983 aufzuheben. Die Klägerin zu 2 ist Eigentümerin von vier Eigentumswohnungen im 1. Obergeschoß der Liegenschaft "Im M" in F. Die Klägerin zu 1 ist seit 1972 Mieterin dieser vier Wohnungen, die sie als Büro für die von ihren Gesellschaftern betriebene freiberufliche Wirtschaftsprüfer- und Steuerberaterpraxis nutzt. Die vier Eigentumswohnungen haben zusammen eine Wohnfläche von 268,70 qm. Mit Bauschein Nr. 10542 vom 03.02.1972 wurde die Baugenehmigung für ein Wohnhochhaus mit 19 Vollgeschossen auf dem Grundstück der Gemarkung F-N, Flur 6, Flurstück 23/3, 24/3 u. a., Im M., erteilt. Lediglich für das Erdgeschoß ist eine gewerbliche Nutzung mit einer Fläche von 207,48 qm genehmigt, und zwar im Wege einer Ausnahme von den Festsetzungen des - inzwischen aufgehobenen - Bebauungsplans SW 42a vom 19.12.1967 "für die Einrichtung einer Bankfiliale im WR-Gebiet". Im übrigen ist ausschließlich Wohnnutzung genehmigt. Die gesamte Wohnfläche des Wohnhochhauses nach DIN 283 beträgt 8.676,84 qm. Neben dem Wohnhochhaus Im M 40 stehen in westlicher Richtung ein weiteres Wohnhochhaus, in östlicher Richtung mehrere weitere Wohnhochhäuser, die durch die ringförmig verlaufende Straße "Im M" erschlossen werden. Südlich der Liegenschaft Im M 40 und des weiteren, mit Wohnhochhäusern bestandenen Gebiets schließt sich die ältere, durch gemischte gewerbliche Nutzung und Wohnnutzung geprägte Bebauung des Ortsteils Alt-N entlang der S Straße und der K Straße an. Mit Verfügung vom 11.08.1983, zugestellt am 16.08.1983, gab die Beklagte der Klägerin zu 1 auf, innerhalb von 6 Monaten die Büronutzung der vier Wohnungen des 1. Obergeschosses in der Liegenschaft Im M 40 zu beenden. Für den Fall der Zuwiderhandlung drohte die Beklagte der Klägerin ein Zwangsgeld von 750,-- DM je Wohnung, insgesamt von 3.000,-- DM an. Zur Begründung führte sie aus, die vier Wohnungen seien ohne Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde einer veränderten Nutzung zu Bürozwecken zugeführt worden. Eine Genehmigung könne dafür nicht in Aussicht gestellt werden, weil das Grundstück nach der vorhandenen umliegenden Bebauung innerhalb eines reinen Wohngebietes liege. Die Voraussetzungen für eine Befreiung seien nicht gegeben. Der Klägerin zu 2 gab die Beklagte mit Verfügung vom 26.08.1983, zugestellt am 30.08.1983 auf, die von der Klägerin zu 1 geforderte Beendigung der nicht genehmigungsfähigen Nutzung fristgerecht zu dulden. Ferner untersagte sie mit dem gleichen Bescheid der Klägerin zu 2, die vier Wohnungen erneut in einer ungenehmigten Weise zu nutzen oder nutzen zu lassen. Für den Fall der Zuwiderhandlung gegen das Duldungsgebot drohte die Beklagte ein Zwangsgeld von 750,-- DM je Wohnung, insgesamt 3.000,-- DM, für den Fall der Zuwiderhandlung gegen die Nutzungsuntersagung ebenfalls ein Zwangsgeld von 750,-- DM je Wohnung, insgesamt 3.000,-- DM an. Mit anwaltlichem Schriftsatz vom 03.09.1983, der am 14.09.1983 bei der Beklagten eingegangen ist, legten die Klägerinnen zu 1 und 2 gegen die Bescheide der Beklagten vom 11.08. und 30.08.1983 Widerspruch ein. Zur Begründung führten die Klägerinnen aus, die Nutzung der Wohnungen im Rahmen einer freiberuflichen Wirtschaftsprüfertätigkeit füge sich in jedem Fall in die Eigenart der näheren Umgebung ein. In einem Umkreis von weniger als 200 m um die Liegenschaft Im M 40 sei in mindestens 18 Fällen eine gewerbliche oder gewerbeähnliche Nutzung anzutreffen, so daß von einem reinen Wohngebiet keine Rede sein könne. Auch das Gebäude Im M 40 werde in erheblichem Umfang zu anderen als zu Wohnzwecken genutzt. Jedenfalls ergebe sich die Zulässigkeit der Nutzung für freiberufliche Tätigkeit aus § 13 BauNVO. Die gegenteilige Auffassung der Beklagten führe zu einer unverhältnismäßigen Einschränkung der durch Art. 11 des Grundgesetzes - GG - geschützten interlokalen Freizügigkeit. Die Beklagte wies die Widersprüche der Klägerinnen jeweils mit Widerspruchsbescheiden vom 08.08.1984, den Bevollmächtigten der Klägerinnen zugestellt am 17.08.1984, zurück. Zur Begründung führte sie in der Sache im wesentlichen übereinstimmend aus, die Verfügungen verstießen nicht gegen den Gleichheitsgrundsatz. Gegen die der Bauaufsichtsbehörde bekannten ungenehmigten Nutzungsänderungen im 9. und 10. Obergeschoß des gleichen Hauses werde bauordnungsrechtlich vorgegangen. Auf die genehmigten gewerblichen Nutzungen im Erdgeschoß des Hauses sowie im Erdgeschoß des Nachbarhauses Im M 42 könnten sich die Klägerinnen nicht berufen, da insofern eine andere planungsrechtliche und bauordnungsrechtliche Situation gegeben sei. Nach § 34 Abs. 1 BBauG sei die nähere Umgebung durch die am M gelegenen Wohnhochhäuser gekennzeichnet, die in deutlichem Kontrast zur alten Ner Ortsbebauung stünden. Die Hochhäuser im M - ursprünglich nach dem inzwischen aufgehobenen Bebauungsplan SW im reinen Wohngebiet errichtet - wiesen durchgängig Wohnnutzung auf mit Ausnahme der beiden Hochhäuser Im M und Im M, die im Erdgeschoß gewerblich genutzt würden. Es könne dahingestellt bleiben, ob das Gebiet eher als reines Wohngebiet, wie ursprünglich intendiert, oder - bedingt durch die gewerbliche Nutzung im Erdgeschoß - als allgemeines Wohngebiet anzusehen sei, jedenfalls füge sich eine gewerbliche Nutzung oberhalb des Erdgeschosses in den Hochhäusern bezüglich der Art der Nutzung nicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Mit Schriftsatz ihrer Bevollmächtigten vom 17.09.1984, eingegangen beim Verwaltungsgericht Frankfurt am Main am gleichen Tage, haben die Klägerinnen Klage erhoben. Zur Begründung haben sie sich auf ihr Vorbringen im Vorverfahren gestützt. Ergänzend haben sie vorgetragen, bei der Bestimmung der als Maßstab des Einfügens heranzuziehenden näheren Umgebung könne die angrenzende ältere Nachbarbebauung an der S Straße und Mstraße, die mit ihren verschiedenen Nutzungsarten charakteristisch für das ältere Ner Ortsbild sei, nicht aus der Betrachtung ausscheiden. Die Umgebung werde gerade durch das unmittelbare Nebeneinander der älteren, niedrigeren Bebauung einerseits und der neueren höheren baulichen Nutzung andererseits geprägt. Beide Bauweisen wirkten wegen der ihr eigenen städtebaulichen Erscheinung aufeinander ein und bestimmten gemeinsam den Charakter der Umgebung. Selbst wenn man davon ausginge, daß zur Bestimmung des Gebietscharakters vornehmlich auf die Hochhausbebauung abzustellen sei, sei die beanstandete Nutzung zulässig. Auch bei dieser Betrachtungsweise würde die Liegenschaft "Im M" jedenfalls im Grenzbereich verschiedener Nutzungen liegen. Die Nutzung von Räumlichkeiten für eine freiberufliche Tätigkeit in einem Wohngebiet, das sich im Grenzbereich zu einem Mischgebiet befindet, könne auch aus diesem Grunde nicht als bodenrechtlich relevanter Widerspruch zu der Eigenart der vorhandenen Bebauung qualifiziert werden. Im übrigen gestatte § 13 BauNVO in Mehrfamilienhäusern freiberufliche oder gewerbliche Nutzungen jedenfalls in dem Umfange, daß sie nicht mehr als die halbe Anzahl der Wohnungen und nicht mehr als die Hälfte der Wohnfläche in Anspruch nimmt. In dem Gebäude "Im M" befänden sich über 120 Wohneinheiten. Es sei somit ausgeschlossen, daß die Ausübung einer freiberuflichen Tätigkeit in den vier streitgegenständlichen Wohnungen der gewerblichen bzw. gewerbeähnlichen Nutzung das Übergewicht geben würde und ein "Umschlagen" des Gebietscharakters zur Folge hätte. Die Klägerinnen haben beantragt, die Bescheide der Beklagten vom 11.08.1983 sowie vom 26.08.1983 in der Fassung ihrer Widerspruchsbescheide vom 08.08.1984 aufzuheben. Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen. Sie hat auf den Inhalt der angefochtenen Bescheide Bezug genommen und ergänzend vorgetragen, bei der Bestimmung des maßgeblichen Bereichs der Umgebung sei ausschließlich auf die Hochhausbebauung des Mes abzustellen. Das Hochhausgebiet sei von der älteren Bebauung Ns durch Gärten, einen Fußweg und in Höhe der Liegenschaft "Im M" auch durch eine Straße getrennt. Die städtebauliche Situation der älteren N Bebauung an Mstraße und S Straße wirke nicht prägend auf das Hochhausgebiet "Im M". Die Klägerinnen könnten sich auch nicht auf § 13 BauNVO stützen. Die Nutzung gleich mehrerer Wohnungen überschreite den Rahmen des nach § 13 BauNVO zulässigen Umfangs. Mit Urteil vom 20.03.1987, das den Bevollmächtigten der Klägerinnen am 06.05.1987 zugestellt wurde, hat das Verwaltungsgericht Frankfurt am Main die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, die Nutzung der vier Eigentumswohnungen im 1. Obergeschoß der Liegenschaft "Im M zu Bürozwecken stelle sich als eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung dar. Sie sei auch materiell baurechtswidrig und damit nicht genehmigungsfähig. Sie füge sich nicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Der maßgebliche Bereich der näheren Umgebung werde durch die Wohnhochhausbebauung des Mes geprägt, die durch die südlich des Grundstücks "Im M" verlaufende Straße gegen die eine Mischnutzung aufweisende Bebauung Alt Ns abgegrenzt sei. Die danach maßgebliche Wohnhochhausbebauung sei durch reine Wohnnutzung geprägt. Daran ändere die gewerbliche Nutzung von Teilen des Erdgeschosses der Hochhäuser I und nichts. Sie sei im Verhältnis zu der ansonsten durch reine Wohnnutzung geprägten Umgebung unwesentlich und könne daher als nicht prägender Fremdkörper bei der Ermittlung des Gebietscharakters außer Betracht gelassen werden; auch ihre Auswirkung auf die Wohnnutzung sei unwesentlich. Einer Anwendung des § 13 BauNVO stehe aber auch die von der Klägerin zu 1 vorgenommene Verbindung von vier Wohneinheiten entgegen. Die freiberufliche Nutzung habe dadurch den Charakter der Wohnartigkeit verloren. Gegen dieses Urteil haben die Klägerinnen mit Schriftsatz ihrer Bevollmächtigten vom 01.06.1987, beim Verwaltungsgericht Frankfurt am Main eingegangen am 02.06.1987, Berufung eingelegt. Sie vertiefen ihr erstinstanzliches Vorbringen und greifen die Beschränkung der näheren Umgebung im Sinne des § 34 Abs. 1 BBauG auf die Hochhausbebauung an. Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts stelle die südlich des Grundstücks Im M verlaufende Zufahrt zur Liegenschaft Im M keine Trennungslinie zwischen der jüngeren Hochhausbebauung und der älteren Mischnutzung dar. Die Situation stelle sich am Ort völlig anders dar als anhand der Betrachtung der Stadtkarten, die das Verwaltungsgericht vorgenommen habe. Unzutreffend sei die Auffassung des Verwaltungsgerichts, sie, die Klägerinnen, hätten eine Verbindung der vier selbständigen Eigentumswohnungen zu einer einzigen Wohneinheit vorgenommen und damit eine nachträgliche Nutzungsänderung bewirkt. Vielmehr sei die bauliche Veränderung durch den Bauherrn vor der behördlichen Schlußabnahme erfolgt. Die vier Eigentumswohnungen seien demnach niemals getrennte Wohneinheiten, sondern Räume einer einzigen Bürowohnung mit mehreren Zimmern gewesen. Die Klägerinnen beantragen, unter Abänderung des Urteils des Verwaltungsgerichts Frankfurt am Main vom 20. März 1987 die Bescheide der Beklagten vom 11. August 1983 sowie vom 26. August 1983 in der Fassung ihrer Widerspruchsbescheide vom 8. August 1984 aufzuheben. Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Sie bezieht sich auf die Ausführungen des Verwaltungsgerichts im angegriffenen Urteil sowie auf ihr erstinstanzliches Vorbringen. Der Senat hat gemäß Beweisbeschluß vom 28.06.1991 das Hausgrundstück Im M und die nähere Umgebung in Augenschein genommen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Niederschrift vom 28.06.1991 Bezug genommen. Folgende Unterlagen haben vorgelegen und sind Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen: 2 Liegenschaftsakten (Im M 40 und Im M 42), 1 gehefteter Vorgang und 2 Widerspruchsakten (W 6 - 446/83 und 473/83) der Beklagten sowie 2 von der Beklagten vorgelegte Stadtkarten der Stadt F im Maßstab 1:1000 und 2 weitere von der Beklagten vorgelegte Stadtkarten - SW 42a mit farblicher Kennzeichnung nichtwohnlicher Nutzung und SW 43b - mit dazugehöriger Nutzungsübersicht. Auf diese Unterlagen und auf den Inhalt der Gerichtsakte im vorliegenden Verfahren wird zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes Bezug genommen.