3 UE 275/86

Die zulässige Berufung des Klägers ist nicht begründet. Das Verwaltungsgericht hat die Anfechtungs- und Verpflichtungsklage zu Recht abgelehnt. Das von der Verfügung vom 13.12.1983 noch in Streit stehende Nutzungsverbot für die bauaufsichtlich nicht genehmigten beiden Kellergaragen des Klägers ist gerechtfertigt (§ 83 Abs. 1 HBO). Die ohne Baugenehmigung vorgenommene Nutzungsänderung von Kellerräumen in Garagen ist, weil es sich um einen gemäß § 87 Abs. 1 Satz 1 HBO genehmigungsbedürftigen Vorgang handelt, formell illegal. Nach ständiger Rechtsprechung der Hessischen Verwaltungsgerichte rechtfertigt schon dieser Umstand allein ein Nutzungsverbot, zumal die Nutzung einer formell illegalen baulichen Anlage den Tatbestand einer Ordnungswidrigkeit nach § 113 Abs. 1 Nr. 13 HBO erfüllt (vgl. Hess. VGH, Beschluß vom 12.10.1979 -- IV TH 76/79 -- HessVGRspr. 1980, 4). Die Verfügung des Beklagten vom 22.02.1984 über die Ablehnung des klägerischen Nachtragsbauantrags und die Herstellung von Erdanschüttungen kann der Kläger ebenfalls nicht mit Erfolg angreifen (§ 83 Abs. 1 HBO). Der Kläger hat keinen Anspruch auf Erteilung der begehrten Nachtragsbaugenehmigung für die rückwärtigen Kellergaragen im Haus, weil in mehrfacher Hinsicht öffentlich-rechtliche Vorschriften verletzt sind (§ 96 Abs. 1 HBO). So steht schon der einschlägige Bebauungsplan von 1977 mit der talseitig verlangten maximalen Außenwandhöhe von 6,80 Meter gemäß den §§ 30 BBauG, 236 Abs. 1 BauGB der streitbefangenen Garagennutzung entgegen, die im Bereich der Garagentore zu einer unzulässigen Überschreitung der talseitigen Außenwandhöhe um etwa 1 Meter führt. Gegen die Gültigkeit des Bebauungsplans von 1977 sind durchschlagende Bedenken nicht ersichtlich und vom Kläger im Berufungsverfahren auch nicht mehr substantiiert erhoben worden, nachdem das Verwaltungsgericht in dem angefochtenen Urteil vom 25.09.1985 festgestellt hatte, daß lediglich in zwei Fällen Befreiungen bezüglich des Bebauungsplans und in wenigen Fällen Befreiungen von der Bausatzung erteilt worden sind. Mithin, so das Verwaltungsgericht, sei der Bebauungsplan nicht funktionslos geworden. Für das Außerkrafttreten eines Bebauungsplans wegen Funktionslosigkeit (vgl. BVerwGE 54, 5, 8 ff.) würde es ohnehin nicht genügen, daß über längere Zeit von dem Plan abgewichen worden ist und deshalb Verhältnisse eingetreten sind, die den Festsetzungen des Plans nicht entsprechen (vgl. BVerwG, Urteil vom 03.08.1990 -- 7 C 41-43.89 -- NuR 1990, 123). Für das Außerkrafttreten eines Bebauungsplans oder einzelner seiner Festsetzungen wegen Funktionslosigkeit ist vorauszusetzen, daß die Verhältnisse, auf die sich der Bebauungsplan bezieht, in der tatsächlichen Entwicklung einen Zustand erreicht hätten, der eine Verwirklichung auf unabsehbare Zeit ausschlösse, wobei nicht isolierend auf einzelne Grundstücke abzustellen ist, sondern auf die Festsetzung in ihrer gesamten Reichweite und in ihrer Bedeutung für den Plan in seiner Gesamtheit. Hinzutreten muß, daß dies offenkundig, für jedermann erkennbar wäre (vgl. BVerwGE 54, 5, 8 ff.). Für derartig schwerwiegende und dauerhaft gebietsprägende Abweichungen von der bauplanerisch festgesetzten talseitigen Außenwandhöhe in nennenswertem Umfang ist hier jedoch nichts hinreichend vorgetragen worden oder sonst ersichtlich, so daß der Bebauungsplan insoweit und insgesamt nicht als funktionslos anzusehen ist. Soweit der Kläger meint, ihm stünde gemäß § 31 Abs. 2 BauGB ein Anspruch auf Befreiung von der bauplanerisch festgesetzten talseitigen Außenwandhöhe zu, kann er damit ebenfalls keinen Erfolg haben. Ein Abweichen von der festgesetzten Außenwandhöhe, um eine Zufahrt zu Kellergaragen im rückwärtigen Garten- und Freiflächenbereich zu ermöglichen, erfordern weder Gründe des Gemeinwohls noch wäre dies städtebaulich vertretbar. Die Beachtung der Höhenfestsetzung des Bebauungsplans stellt auch keine unbeabsichtigte Härte zu Lasten des Klägers dar, zumal der Stellplatzbedarf bauantrags- und bauscheingemäß an anderer Stelle gedeckt werden mußte (vgl. die bestandskräftige Auflage Nr. 21 im Bauschein vom 01.04.1982) und gedeckt werden konnte. Bei alledem ist zu berücksichtigen, daß gerade bei einer intensiven wohnbaumäßigen Grundstücksnutzung, wie sie der Kläger hier vorgenommen hat, bauplanungs- und bauordnungsrechtlich zulässige Stellplätze in das Bauvorhaben von Anfang an mit einzubeziehen und mit zu errichten sind (vgl. Hess. VGH, Beschluß vom 14.08.1984 -- 3 OE 87/82 -- ESVGH 35, 234 und Urteil vom 20.07.1989 -- 4 UE 1680/87 --). Bauplanungsrechtlich sind auch die verlangten Erdanschüttungen in Übereinstimmung mit der Baugenehmigung vom 01.04.1982 geboten, um durch die Höherlegung der Geländeoberfläche an der Außenwand die Einhaltung der planerisch festgesetzten maximalen talseitigen Außenwandhöhe von 6,80 Meter sicherzustellen. Unabhängig von der bauplanerischen Seite stehen der begehrten Nachtragsbaugenehmigung auch bauordnungsrechtliche Gesichtspunkte entgegen. Bei einer Umnutzung der Kellerräume zu Garagen wäre die Vorschrift des § 67 Abs. 12 HBO 1990 (früher § 67 Abs. 10 HBO 1978) nicht eingehalten, wonach Stellplätze und Garagen von den öffentlichen Verkehrsflächen aus auf möglichst kurzem Weg verkehrssicher zu erreichen sein müssen. Die Garagenzufahrt im rückwärtigen Gartenbereich zu den Kellergaragen würde den Anfahrtsweg zur Straße ... H unnötigerweise noch weiter verlängern. Dabei ist zu berücksichtigen, daß die genehmigten Stellplätze Nr. 1 -- 4 sich ohnehin schon an einem Standort befinden, der nicht den kürzesten Zufahrtsweg von der Straße her darstellt, obwohl dies mindestens bei Reduzierung der von dem Wohngebäude überbauten Grundfläche möglich gewesen wäre. Darüber hinaus ist § 10 Abs. 1 Satz 1 HBO zu beachten, wonach die nicht überbauten Flächen der bebauten Grundstücke (Grundstücksfreiflächen) gärtnerisch anzulegen und zu unterhalten sind, soweit sie nicht u. a. als Stellplatzflächen oder als Zufahrten erforderlich sind. Daß eine rückwärtige Zufahrt zu Kellergaragen nicht erforderlich und aus bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Gründen nicht zulässig ist, ist bereits dargelegt worden. Der von den vorhandenen Wohnungen ausgelöste Stellplatzbedarf ist ursprünglich an anderer Stelle und inzwischen zusätzlich auf einem anderen Grundstück gedeckt worden. Mithin steht der öffentliche Belang der möglichst umfassenden Freiflächenbegrünung dem zurückgesetzten Standort der Kellergaragen und damit einer zusätzlichen Bodenversiegelung entgegen. Dasselbe gilt übrigens für sämtliche sonst dort ungenehmigt vorgenommenen Bodenversiegelungen zu Stellplatzzwecken. In diesem Zusammenhang ist von Bedeutung, daß § 10 Abs. 1 Satz 1 HBO landesweit sicherstellen will, daß, soweit es möglich ist, der Versiegelung des Bodens Einhalt geboten wird (vgl. Hess. VGH, Beschluß vom 22.11.1984 -- III OE 82/82 -- ESVGH 35, 103 im Anschluß an Hess. VGH, Urteil vom 04.09.1984 -- IV UE 1417/84 --). Bei einer Neubebauung wie hier ist gegebenenfalls die überbaute Grundfläche zu reduzieren, um in Übereinstimmung mit den §§ 10 Abs. 1 Satz 1, 67 Abs. 12 HBO 1990 die rückwärtigen Grundstücksfreiflächen von Stellplätzen zu verschonen. Der Kläger hat hinsichtlich der Verstöße gegen die Begrünungs- und die Stellplatzvorschriften der §§ 10 Abs. 1 Satz 1, 67 Abs. 12 HBO 1990 keinen Anspruch auf eine Befreiung gemäß § 94 Abs. 2 HBO 1990. Gründe des Gemeinwohls erfordern die nachträglich gewünschte Unterbringung zweier Fahrzeuge in den genehmigten Kellerräumen nicht. Die Errichtung und Beibehaltung der bisher auf dem Grundstück und anderweitig genehmigten Stellplätze bzw. der mit Nachtragsbaugenehmigung zugelassenen südwestlichen Grenzgarage stellt auch keine unbeabsichtigte Härte da. Nach alledem ist gemäß § 83 Abs. 1 HBO auch das baubehördliche Gebot gerechtfertigt, die illegale Umnutzung der Kellerräume rückgängig zu machen. Dasselbe gilt für das unter Fristsetzung und Androhung der Ersatzvornahme mit vorläufig veranschlagten Kosten von 15.000,-- DM ausgesprochene Gebot, die in den genehmigten Bauvorlagen vom 01.04.1982 dargestellten und festgelegten Erdanschüttungen an der südöstlichen rückseitigen Außenwand des Wohngebäudes vorzunehmen. Dabei beruht die behördliche Befugnis zur Höhenfestsetzung auf § 10 Abs. 8 HBO. Die Geländeoberfläche konnte danach den im Bauwich genehmigten Stellplatzflächen als Verkehrsflächen angeglichen werden. Die Androhung der Ersatzvornahme ist ebenfalls nicht zu beanstanden (§§ 69, 74 HessVwVG). Die Durchführung der verlangten Baumaßnahmen ist dem Kläger insbesondere nicht im Hinblick darauf unmöglich, daß die Garagenvorflächen, auf denen die Erdanschüttungen aufgebracht werden müssen, im Gemeinschaftseigentum aller Miteigentümer und damit auch der Beigeladenen zu 2) -- 5) sind. Selbst wenn die genannten Beigeladenen den Kellergaragen in den jeweiligen privatrechtlichen Teilungsgenehmigungen zugestimmt haben, ändert dies öffentlich-rechtlich nichts daran, daß auch die beigeladenen Wohnungs- und Miteigentümer an die in der Baugenehmigung vom 01.04.1982 festgelegte Geländeoberfläche an der rückseitigen Außenwand in Übereinstimmung mit der bauplanerisch festgesetzten talseitigen Außenwandhöhe von maximal 6,80 Meter gebunden sind. Insoweit ist rechtlich von Bedeutung, daß die beigeladenen Wohnungs- und Miteigentümer auch Rechtsnachfolger hinsichtlich der Baugenehmigung sind und die daraus fließenden Beschränkungen mit zu tragen haben (vgl. § 96 Abs. 3 HBO 1978 und § 83 Abs. 4 HBO 1990 sowie Hess. VGH, Beschluß vom 05.07.1982 -- IV TH 14/82 -- ESVGH 32, 256 in Anschluß an Hess. VGH, Urteil vom 17.05.1974 -- IV OE 49/71 -- und Beschluß vom 01.03.1976 -- IV TH 7/76 --). Der Kläger ist ebenso wie die Beigeladenen zu 2) bis 5) Wohnungs- und Miteigentümer des Wohnanwesens ... H in T-O Flur 2, Flurstück 306 im Geltungsbereich des Bebauungsplans der Stadt T, Stadtteil O, für die Gebiete: "... K"S", "... W", "... H" aus dem Jahre 1977. Für die Teilbereiche "... W H" liegt eine Bausatzung (BS) der beigeladenen Stadt T vom 04.07.1979 vor. Mit Bauschein vom 01.04.1982 (Bl. 1 der Bauakte I -- BA I-) erhielt der Kläger die Genehmigung zur Errichtung eines Vierfamilienhauses auf dem genannten Grundstück mit sechs Stellplätzen (zwei parallel zur Straße im Vorgarten, je zwei seitlich versetzt zum Wohnhaus im rückwärtigen Grundstücksbereich an den Grundstücksgrenzen). Gemäß Auflage Nr. 21 zur Baugenehmigung vom 01.04.1982 waren die sechs Stellplätze bis zur Ingebrauchnahme des Gebäudes betriebsfertig herzustellen. Während der Errichtung des Gebäudes blieb ein Baustopbegehren der Grundstückseigentümer des südwestlich gelegenen Flurstücks 307 im einstweiligen Anordnungsverfahren in beiden Rechtszügen erfolglos (vgl. Hess. VGH, Beschluß vom 13.08.1982 -- III TG 24/82 --). Der Kläger wendet sich in diesem Verfahren mit seiner am 12.12.1984 erhobenen Anfechtungs- und Verpflichtungsklage gegen die Verfügungen des Beklagten vom 13.12.1983 (Bl. 5 der Gerichtsakte -- GA --) und 22.02.1984 (Bl. 8 GA) i.d.F. des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidenten in D vom 07.11.1984. In diesen Bescheiden gab der Beklagte dem Kläger wegen zweier abweichend von den genehmigten Bauvorlagen im Kellergeschoß errichteter Garagen ein Bau- und Nutzungsverbot auf und lehnte eine nachträglich unter dem 31.10.1983 beantragte Baugenehmigung (Bl. 251 BA II) für die Garagen im Kellergeschoß ab. Sogleich forderte er den Kläger auf, die Kellergaragen wieder entsprechend der bestandskräftigen Baugenehmigung Nr. 0556/81 vom 01.04.1982 in Kellerräume umzubauen und entsprechende Erdanschüttungen gemäß den bestandskräftigen Bauzeichnungen durchzuführen. Im Widerspruchsbescheid vom 07.11.1984 wurde lediglich das in der Verfügung vom 13.12.1983 enthaltene Bauverbot wegen des Abschlusses der Bauarbeiten aufgehoben, der klägerische Widerspruch im übrigen aber zurückgewiesen. Das Verwaltungsgericht Wiesbaden wies die Anfechtungs- und Verpflichtungsklage nach einem Ortstermin der Berichterstatterin mit Urteil vom 25.09.1985 mit der Begründung zurück, den Garagen im Kellergeschoß stehe die Festsetzung des einschlägigen Bebauungsplans von 1977 bezüglich der maximal mit 6,80 m zulässigen talseitigen Gebäudehöhe entgegen. Dieser Bebauungsplan sei rechtlich wirksam und klägerseits zu beachten. Insbesondere sei der Bebauungsplan nicht, wie der Kläger und der Anhörungsausschuß meinten, deshalb funktionslos geworden, weil er durch viele unzulässige Befreiungen in der näheren Umgebung ausgehöhlt worden wäre. Die vom Beklagten vorgelegten Bauakten bezüglich der vom Kläger benannten Vergleichsgrundstücke wiesen solche Befreiungen nicht auf. Es seien lediglich in zwei Fällen Befreiungen vom Bebauungsplan und in wenigen Fällen Befreiungen von der Bausatzung erteilt worden. Die vom Kläger ohne Baugenehmigung errichteten Garagen seien nicht genehmigungsfähig, und die Anordnung mithin berechtigt, den ursprünglich genehmigten Bauzustand ohne Garagen im Kellergeschoß und mit Erdanschüttungen in dem streitbefangenen Bereich an der rückwärtigen Außenwand des Gebäudes herzustellen. Der Kläger hat gegen das ihm am 24.10.1985 zugestellte verwaltungsgerichtliche Urteil am Montag, dem 25.11.1985, Berufung eingelegt. Er ist der Auffassung, ihm stehe ein Anspruch auf Befreiung von der Festsetzung im einschlägigen Bebauungsplan hinsichtlich der talseitigen Außenwandhöhe von 6,80 Meter zu. Diese Außenwandhöhe sei lediglich im Bereich der Garageneinfahrten überschritten, also auf einer Breite von 6 Meter. Die Unterbringung von Kraftfahrzeugen in Kellergaragen vermeide den Anblick parkender Fahrzeuge im rückwärtigen Grundstücksbereich. Angesichts vielfältiger Befreiungen in der näheren Umgebung erweise sich die Ablehnung des klägerischen Nachtragsbauantrags als eine unbeabsichtigte Härte. Nachdem in dem streitbefangenen Gebäude mehrfaches Wohnungs- und Miteigentum gebildet worden ist, hat der Kläger erklärt, die betreffenden beiden Garagenräume seien aus der Umnutzung der Kellerräume 5 a) bis b) entstanden, für die die Sondernutzungsrechte bei ihm lägen. Der Kläger beantragt, das Urteil des Verwaltungsgerichts Wiesbaden vom 25. September 1985 -- III/2 E 1041/84 -- abzuändern und den Beklagten unter Aufhebung der Verfügungen vom 13. Dezember 1983 und 22. Februar 1984 in der Fassung des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidenten in D vom 7. November 1984 zu verpflichten, seinen Nachtragsbauantrag vom 31. Oktober 1983 für die Nutzungsänderung von Kellerräumen zu Kellergaragen auf dem Grundstück ... H in T-O zu genehmigen. Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Er verteidigt die angefochtenen Verfügungen und das verwaltungsgerichtliche Urteil. In einem Vermerk vom 14.03.1990 (Bl. 154 ff. GA) weist er darauf hin, daß sich die Grundstücksausnutzung und die Anzahl der Wohnungen inzwischen erhöht habe. Zusätzlich sei eine Dachgeschoßwohnung genehmigt worden. Zwei der ursprünglich im Bauwich dargestellten PKW-Stellplätze seien durch eine genehmigte Garage ersetzt worden. Weitere deshalb erforderlich gewordene PKW-Stellplätze seien durch Baulasterklärung auf einem in der Nähe gelegenen Grundstück nachgewiesen, aber noch nicht ordnungsgemäß hergestellt worden. Im rückwärtigen Grundstücksbereich sei eine größere Fläche unzulässigerweise und unter Verstoß gegen Baueinstellungsverfügungen bereits mit Betonsteinpflaster befestigt worden. Die Beigeladenen stellen keinen Antrag. Dem Senat liegen 16 Bauakten bzw. geheftete Unterlagen des Beklagten vor, die das streitbefangene Bauwerk und Genehmigungsverfahren in der näheren Umgebung betreffen, ebenso eine vom Kläger eingereichte Lichtbildermappe sowie der einschlägige Bebauungsplan von 1977 mit Aufstellungsunterlagen und der Bebauungsplan der Stadt T, Gemeinde O, für die Gebiete: ... G", "... W", "... H" von 1970, der sich auf Flächen bezieht, die nördlich und westlich des einschlägigen Bebauungsplans von 1977 liegen. Darüberhinaus befinden sich mehrere Lichtbilder in der Gerichtsakte. Diese Unterlagen sind Gegenstand der mündlichen Verhandlung und Beratung gewesen. Auf ihren Inhalt wird ebenso wie auf die gewechselten Schriftsätze der Beteiligten ergänzend Bezug genommen. Beim Verwaltungsgericht Wiesbaden sind noch zwei Klageverfahren anhängig (III E 1105/86 wegen zweier Stellplätze im rückwärtigen Grundstücksbereich und III E 892/88 wegen einer Garage im Kellergeschoß und vier rückwärtiger Stellplätze).