5 Bf 337/09

Leitsatz: Das Vorkaufsrecht aus § 13 Abs. 1 HafenEG (juris: HfEntwG HA) ist ungeachtet seines Wortlauts nicht voraussetzungslos. Es dient vielmehr der Erfüllung der aus § 1 Abs. 5 Satz 1 und 2 HafenEG (juris: HfEntwG HA) ersichtlichen Aufgaben und kommt demnach nur in Betracht, soweit es um die Bereitstellung von für Hafenzwecke nutzbaren Flächen geht. Diese Voraussetzung ist nicht erfüllt für Flächen in der Hafencity, die zwar formal noch im Hafengebiet (§ 2 HafenEG (juris: HfEntwG HA)) liegen, aber nach den Gesamtumständen erkennbar auf unabsehbare Zeit nicht mehr für Hafenzwecke genutzt werden können. (Rn.34) (Rn.35) (Rn.37) Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Hamburg vom 27. August 2009 wird zurückgewiesen. Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, die diese selbst tragen. Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. A. Die Berufung der Beklagten ist zulässig, hat aber in der Sache keinen Erfolg. Das Verwaltungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass die Klage der Klägerin gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts zulässig (I.) und begründet (II.) ist. I. Nach § 42 Abs. 1 1. Alternative i.V.m. § 42 Abs. 2 VwGO ist eine Anfechtungsklage wie hier zulässig, wenn der Kläger geltend machen kann, durch den angefochtenen Verwaltungsakt in seinen Rechten verletzt zu sein. Diese Voraussetzung ist im vorliegenden Fall erfüllt. Die Ausübung eines Vorkaufsrechts berührt nicht nur den Verkäufer. Vielmehr ist allgemein anerkannt, dass dadurch auch der Käufer - hier die Klägerin - in seinen Rechten verletzt sein kann, da die Erfüllung des zwischen ihm und dem Veräußerer geschlossenen Vertrages nicht mehr möglich ist (vgl. Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Bd. II, Loseblattausgabe, Stand: 1. Januar 2010, § 28 Rn. 26 mit zahlreichen weiteren Nachweisen). II. Die zulässige Klage ist auch begründet. Die angefochtenen Bescheide sind rechtswidrig und verletzen die Klägerin in ihren Rechten, so dass das Verwaltungsgericht sie zu Recht aufgehoben hat (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). 1. Das Grundstück L. , um das es hier geht, liegt im Hafengebiet nach § 2 HafenEG. Gemäß § 13 Abs. 1 Satz 1 HafenEG steht der Hamburg Port Authority an allen Flächen in diesem Gebiet ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu. Soweit sie es - wie hier - nicht ausübt, steht das Vorkaufsrecht, wie sich aus § 13 Abs. 1 Satz 4 HafenEG ergibt, der Beklagten zu. § 13 Abs. 1 HafenEG selbst knüpft die Ausübung des Vorkaufsrechts an keine materiellen Bedingungen. Daraus lässt sich im Gegensatz zur Auffassung der Beklagten indes nicht schließen, dass sie voraussetzungslos ist. Ein solches Verständnis wäre mit der Eigentumsgarantie aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG nicht vereinbar. Das obligatorische Recht des Käufers aus einem Grundstückskaufvertrag gehört zu seinen vermögenswerten privaten Rechten und damit zum Eigentum im Sinne von Art. 14 GG (BVerwG, Beschl. v. 17.10.2001, BauR 2002, 1216 m.w.N.). Die Verwirklichung dieses Rechts wird durch die Ausübung des Vorkaufsrechts verhindert. Ein derartiger Eingriff ist nicht ohne Grund zulässig. Vielmehr muss eine Regelung, die ihn ermöglicht, stets durch ein öffentliches Interesse legitimiert sein (z.B. BVerfG, Beschl. v. 7.3.2002, NVwZ 2002, 1365; Beschl. v. 30.11.1988, BVerfGE 79, 174, 198; weitere Nachweise bei Wendt in: Sachs, Grundgesetz, 4. Aufl. 2007, Art. 14 Rn. 70). Dieser Vorgabe werden die Regelungen des Vorkaufsrechts im Hafenentwicklungsgesetz ungeachtet des Umstandes, dass in § 13 Abs. 1 dieses Gesetzes keine materiellen Bedingungen genannt werden, auch gerecht. Diese Vorschrift ist nicht isoliert, sondern in ihrer gesamten Einbettung in das Hafenentwicklungsgesetz zu sehen. Zu Beginn dieses Gesetzes heißt es in § 1 Abs. 1, dass es „die Entwicklung des Hamburger Hafens als Universalhafen“ regele. In § 1 Abs. 5 Satz 1 und 2 lautet es sodann, dass „die Hafenentwicklung und die dafür erforderliche dauernde Bereitstellung für Hafenzwecke nutzbarer Flächen … als öffentliche Aufgabe der Freien und Hansestadt Hamburg“ obliege und diese „zur Erfüllung dieser Aufgabe … das Eigentum an den Grundstücken des Hafengebietes erwerben“ soll. § 13 Abs. 1 HafenEG ist im Lichte dieser gleichsam vor die Klammer gezogenen programmatischen Aussagen bzw. Aufgabenzuweisungen des Gesetzes zu verstehen und interpretieren und demnach so zu lesen, dass die Ausübung des dort geregelten Vorkaufsrechts der öffentlichen Aufgabe der dauernden Bereitstellung für Hafenzwecke nutzbarer Flächen dient. Diese Auslegung entspricht nicht nur der Systematik des Gesetzes und der Notwendigkeit, dass ein Vorkaufsrecht wegen des damit verbundenen Eigentumseingriffs anerkannten öffentlichen Zwecken - hier der Entwicklung des Hamburger Hafens - dienen muss, sondern wird auch durch die Gesetzesmaterialien gestützt. So heißt es in der Einzelbegründung zu § 1 des Entwurfes eines Hafenentwicklungsgesetzes, dass diese Bestimmung „die Zwecke des Gesetzes“ festlege und den Rahmen gebe, „innerhalb dessen das Gesetz die Mittel zur Erreichung dieser Zwecke einsetzt“ (Bü-Drs. 9/3205, S. 26). Darüber hinaus wird in der Einzelbegründung zu § 13 des Entwurfes das Vorkaufsrecht ausdrücklich mit „dem Gebot des Eigentumserwerbs (§ 1 Absatz 5 Satz 2)“ des Gesetzes in Verbindung gebracht (Bü-Drs. 9/3205, S. 29). 2. Gemessen an dieser sich aus dem Hafenentwicklungsgesetz ergebenden und unter Berücksichtigung der Eigentumsgarantie aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG auch notwendigen Vorgabe erweist sich die Ausübung des Vorkaufsrechts im vorliegenden Fall als rechtswidrig, da sie - wovon auch das Verwaltungsgericht zutreffend ausgegangen ist - nicht der öffentlichen Aufgabe der Bereitstellung für Hafenzwecke nutzbarer Flächen dient. a) Keiner Erörterung bedarf, wie konkret Planungen im Hinblick auf Hafenzwecke sein müssen, um die Ausübung des Vorkaufsrechts aus § 13 Abs. 1 HafenEG im Einzelfall zu rechtfertigen. Wie sich aus den Ausführungen weiter oben ergibt, steht dieses Vorkaufsrecht der Beklagten nur zur Erfüllung der öffentlichen Aufgabe der Hafenentwicklung, nicht hingegen als Mittel einer von konkretisierten öffentlichen Zwecken losgelösten allgemeinen Bodenbevorratung zur Verfügung (so ausdrücklich zu einem vergleichbaren Vorkaufsrecht aus dem BauGB auch BVerwG, Beschl. v. 8.9.2009, BauR 2010, 81). Seine Ausübung kommt daher jedenfalls dann nicht mehr in Betracht, wenn das infrage stehende Grundstück für Hafenzwecke ersichtlich und dauerhaft nicht mehr herangezogen werden kann. Der aus dem Hafenentwicklungsgesetz sich ergebende und die Ausübung des Vorkaufsrechts vor dem Hintergrund der Eigentumsgarantie aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG legitimierende Zweck der Bereitstellung von Grundstücken für die Entwicklung des Hafens kommt im Hinblick auf derartige Flurstücke nämlich nachhaltig nicht mehr zum Tragen (vgl. zu einem vergleichbaren Sachverhalt BVerwG, Beschl. v. 8.9.2009, BauR, 2010, 81). b) So verhält es sich hier. Wie sich aus § 1 Abs. 4 HafenEG ergibt, umfassen die Hafenzwecke, zu deren Sicherstellung Grundstücke gegebenenfalls durch die Vorkaufsrechts-ausübung erworben werden sollen, den Hafenverkehr, den hafengebundenen Handel und die Hafenindustrie. Zu letzterer gehören industrielle Unternehmen, für die es einen wirtschaftlich erheblichen Standortvorteil bedeutet, am Wasserwege zu liegen, sowie Unternehmen, für die es nach dem Gegenstand ihrer Tätigkeit aus wirtschaftlichen Gründen geboten ist, mit jenen Unternehmen räumlich verbunden zu sein. Es ist nichts dafür ersichtlich, dass sich derartige Zwecke auf dem hier in Rede stehenden Grundstück noch realisieren lassen. Denn es lag bereits zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts und liegt auch immer noch in der HafenCity und damit in einem Gebiet, das rein städtebaulich und nicht mehr zu Hafenzwecken entwickelt wird. Das ist nicht nur gerichtsbekannt, sondern ergibt sich auch aus den diversen von der Klägerin eingereichten Broschüren und ähnlichen Unterlagen, deren Inhalt die Beklagte nicht substantiiert widersprochen hat. Dort wird die HafenCity beispielsweise ausdrücklich als neuer Stadtteil bezeichnet, mit dem die heutige Innenstadtfläche Hamburgs im Rahmen eines innerstädtischen Stadtentwicklungsprojekts deutlich erweitert werden soll. Es soll ein lebendiger innerstädtischer Raum mit einer Mischung von Arbeits- und Wohnnutzung usw. entstehen. Dafür, dass gerade das von der Klägerin erworbene Grundstück von dieser Entwicklung ausgenommen werden soll, ist nichts ersichtlich. Ganz im Gegenteil liegt für den Bereich etwas westlich dieses Grundstücks ein Bebauungsplanentwurf vor, der dort ein Kerngebiet im Sinne von § 7 BauNVO und damit eine typischerweise innerstädtische Nutzungsart vorsieht. Für zwei Flurstücke etwas südlich des hier in Rede stehenden Grundstückes L. liegt ein Verkaufsangebot des Sondervermögens „Stadt und Hafen“ vor, aus dem hervorgeht, dass hier eine „wohn-, büro- und publikumsbezogene Nutzung“ vorgesehen ist. Würden im fraglichen Bereich noch ernsthaft Hafenzwecke verfolgt, dürften diese Flurstücke gar nicht aus der Hand gegeben werden, da die Beklagte gemäß § 1 Abs. 5 Satz 2 HafenEG gehalten ist, Grundstücke, die für Hafenzwecke nutzbar sein könnten, gegebenenfalls zu erwerben und in ihrem Eigentum zu behalten. In einer Broschüre zur HafenCity heißt es zum Gebiet um L. schließlich, dass dort Wohnungen, Bürogebäude sowie ein Gedenkort geplant sind. Es ist nichts dafür ersichtlich, dass das Grundstück L. in einem derartigen Umfeld - gleichsam als Art isolierte Insel - noch sinnvoller Weise für Hafenzwecke herangezogen werden könnte. c) Soweit sich die Beklagte demgegenüber (zunächst) darauf berufen hat, dass das Grundstück L. für Hochwasserschutzanlagen bzw. zu Gunsten einer in der Nähe befindlichen Spedition genutzt werden könnte, greift das nicht durch. Bereits im Masterplan für die HafenCity, Stand Januar 2000, ergibt sich für derartige Planungen nichts. Auch aus anderen Unterlagen ergeben sich keine Anhaltspunkte in diese Richtung. Das Speditionsgebäude, das sich derzeit noch südöstlich des Grundstücks L. befindet, hat nach allen ersichtlichen Planungen für den Bereich der HafenCity keine Zukunft. Hochwasserschutzanlagen auf dem veräußerten Grundstück dürften infolge ihrer Lage im Übrigen allenfalls der HafenCity und damit einem innerstädtischen Quartier, nicht aber dem Universalhafen Hamburg zugute kommen. Bezeichnenderweise ist die Beklagte dann in der Begründung ihrer Berufung auf diese beiden Projekte auch nicht mehr dezidiert zurückgekommen. Soweit sie in ihrer Berufungsbegründung auf im Hafenentwicklungsgesetz vorgesehene Ausnahmen, etwa in § 3 Abs. 5, anspielt, hilft ihr das ebenfalls nicht weiter. Für das hier in Frage stehende Grundstück ist weder substantiiert geltend gemacht worden noch sonst ersichtlich, dass dort derartige Ausnahmevorhaben verwirklicht werden sollten. Unabhängig davon ist ohnehin fraglich, ob sie die Ausübung des Vorkaufsrechts überhaupt rechtfertigten, da - wie beispielsweise bei Anlagen für Versorgungseinrichtungen der Bewohner mit Gütern des täglichen Lebens (§ 3 Abs. 5 Satz 4 Nr. 1 HafenEG) - ihre Beziehung zu den eigentlichen Hafenzwecken merklich aufgelockert ist. Zudem enthält die gesetzliche Aufgabenbeschreibung, zu deren Erfüllung das Eigentum an Grundstücken von der Hamburg Port Authority oder der Beklagten erworben werden soll (§ 1 Abs. 5 Satz 1 HafenEG), keinerlei Hinweis auf nicht hafenbezogene Ausnahmezwecke. Daher dürfte die Ausübung des Vorkaufsrechts zur etwaigen Erfüllung solcher Ausnahmezwecke nicht von der gesetzlichen Ermächtigung gedeckt sein. d) Auch der Hinweis der Beklagten darauf, dass sich Planungsabsichten ändern könnten und davon auch der Bereich der HafenCity betroffen sein könnte, ist schließlich ohne Belang. Bei der Frage, ob eine Fläche noch jemals für Hafenzwecke herangezogen werden wird, sind keine Spekulationen für Zeiträume weit in der Zukunft angebracht. Der zugrunde zu legende Zeithorizont muss vielmehr gerade bei Fällen der vorliegenden Art, in denen es um die Berechtigung von Grundrechtseingriffen geht, realistisch und belastbar sein. Für das Grundstück L. ist angesichts der ersichtlichen Planungen für die HafenCity und der bereits jetzt absehbaren Maßnahmen in der Umgebung dieses Grundstückes davon auszugehen, dass es in absehbarer Zukunft für Hafenzwecke ganz offensichtlich nicht mehr zur Verfügung stehen wird. e) Abschließend sei darauf hingewiesen, dass die sowohl vom Verwaltungs- als auch dem Berufungsgericht vertretene Auffassung der Beklagten selbst nicht ganz fremd ist. So heißt es z.B. in einer in der von ihr vorgelegten Sachakte, Band 1, vorhandenen Mail vom 30. Januar 2006 zur Ausübung des Vorkaufsrechts im Hinblick auf u.a. das Grundstück L. wie folgt: „Im übrigen könnten wir nur nach HafenEG ausüben. Das setzt aber voraus, dass die Ausweisung „HafenEG“ nicht nur formal, sondern tatsächlich aktuell ist. In diesem Punkt habe ich jedoch meine Zweifel, denn wir würden doch nicht für die Zwecke des HafenEG, sondern für die Fortentwicklung der HafenCity ausüben und über kurz oder lang die Fläche aus dem HafenEG entlassen. Im Zweifel könnten wir dem Gericht also nicht deutlich machen, dass für diese Fläche das öffentliche Interesse gem. HafenEG die Ausübung rechtfertigt.“ Aus der Anlage K 11 zur Klagschrift an das Verwaltungsgericht vom 27. August 2007 ergibt sich schließlich, dass zu einer das Vorkaufsrecht betreffenden Vorlage zu einer Sitzung der Kommission für Bodenordnung am 9. März 2006 hinterfragt worden ist, ob das Vorkaufsrecht ausgeübt werden könne, „auch wenn in diesem Bereich keine eigentlichen Hafenzwecke mehr ersichtlich sind“. 3. Da sich die Ausübung des Vorkaufsrechts bereits deshalb als rechtswidrig erweist, weil die Anforderungen aus §§ 13 Abs. 1, 1 Abs. 5 Satz 1 und 2 HafenEG nicht erfüllt sind, kommt es nicht mehr darauf an, ob es rechtzeitig und zulässigerweise nur im Hinblick auf eins der veräußerten Grundstücke ausgeübt worden ist. B. Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 154 Abs. 2, 162 Abs. 3 VwGO sowie § 167 VwGO i.V.m. § 709 ZPO. Ein Grund, die Revision zuzulassen (§ 132 Abs. 2 VwGO), besteht nicht, da der Fall die Auslegung und Anwendung nicht revisiblen Landesrechts betrifft. Die Klägerin wendet sich gegen die Ausübung eines Vorkaufsrechts nach dem Hafenentwicklungsgesetz. Im Jahre 2006 veräußerten die Beigeladenen das Flurstück … der Gemarkung Altstadt-Süd, belegen in Hamburg, L. sowie einen Miteigentumsanteil von ein Halb an dem benachbarten Flurstück … an die Klägerin. Beide Flurstücke lagen seinerzeit und liegen auch heute noch im Hafengebiet nach § 2 Abs. 1 des Hafenentwicklungsgesetzes (HafenEG) vom 25. Januar 1982 (HmbGVBl. S. 19 m.sp.Ä.). Die veräußerten Grundstücke befinden sich des Weiteren im östlichen Teil der sogenannten HafenCity Hamburgs. Wie sich aus den im vorliegenden Verfahren zur Prozessakte eingereichten Unterlagen ergibt, versteht sich dieses seit 1997 betriebene Vorhaben als „Entwicklung (eines) neuen Stadtteils“, mit dem die heutige Innenstadtfläche Hamburgs im Rahmen des „derzeit größte(n) innerstädtische(n) Stadtentwicklungsprojekt(s) Europas“ um 40 % erweitert werden soll. Auf einer Fläche von 157 Hektar soll „ein lebendiger innerstädtischer Raum mit einer Mischung von Arbeits- und Wohnnutzung, von Einzelhandel, Freizeit, Gastronomie und Kultur“ entstehen (vorstehende wörtliche Zitate aus der als Anlage BFB 2 zum Schriftsatz der Klägerin vom 18. November 2009 eingereichten Broschüre „HafenCity Hamburg, Projekte, Einblicke in die aktuellen Entwicklungen“). Südöstlich des Grundstücks L. befindet sich derzeit ein Speditionsgebäude. Im Masterplan für die HafenCity, Stand Januar 2000, eingereicht als Anlage K 18 zum Schriftsatz der Klägerin vom 23. Dezember 2008, ist dieses Bauwerk nicht mehr vorgesehen. In einer Broschüre zur HafenCity, eingereicht als Anlage BFB 1 zum Schriftsatz der Klägerin vom 18. November 2009, heißt es zum Gebiet um L. : „Als „Central Park“ des gesamten Stadtteils ist der L. konzeptionelles und stadtplanerisches Zentrum für das nach ihm benannte Quartier… Südwestlich des Parks entstehen rund 380 Wohnungen mit stark ausdifferenzierten Konzepten…, nordöstlich des Parks sind zwei Bürogebäude geplant. … Im und am künftigen Park wird außerdem ein Gedenkort (für deportierte Juden sowie Sinti und Roma) realisiert.“ Für eine Fläche etwa 50 Meter westlich des Grundstückes L. liegt der Entwurf eines Bebauungsplans HafenCity 9, eingereicht als Anlage BFB 6 zum Schriftsatz der Klägerin vom 18. Januar 2010 vor. Nach diesem Entwurf sind dort insbesondere Kerngebiete im Sinne von § 7 der Baunutzungsverordnung vorgesehen. Für zwei Grundstücke etwas südlich des L. hat das Sondervermögen „Stadt und Hafen“ der Beklagten, vertreten durch die H. , ein Grundstücksangebot vorgelegt, eingereicht als Anlage BFB 4 zum Schriftsatz der Klägerin vom 18. Januar 2010. In diesem Verkaufsprospekt lautet es: „Das Grundstücksangebot bezieht sich auf die im Folgenden beschriebenen Grundstücke … im Quartier L. in der HafenCity Hamburg. Der Anbieter sucht bonitätsstarke und leistungsfähige Entwickler/Investoren/Eigennutzer oder Baugemeinschaften, die bereit und in der Lage sind, die Grundstücke … ganz oder teilweise zu entwickeln, zu erwerben und kurzfristig mit Gebäuden mit ca. 20.000 qm je Grundstück oberirdischer Geschossfläche (BGF) für eine gemischte Wohn-, Büro- und publikumsbezogene Nutzung zu bebauen. … Die HafenCity in Hamburg ist mit 157 ha Plangebiet als Erweiterung der Innenstadt eines der größten, bedeutendsten und markantesten städtebaulichen Entwicklungsvorhaben Europas“. Mit Schreiben vom 12. Januar 2006, bei der Beklagten eingegangen am 16. Januar 2006, übermittelte der Notar, der mit der Abwicklung der Veräußerung u.a. des Grundstücks L. beauftragt worden war, der Beklagten Abschriften der notariellen Erklärungen über den Verkauf und bat um Bescheinigung, dass ein Vorkaufsrecht nicht bestehe oder nicht ausgeübt werde. Die Hamburg Port Authority, Anstalt öffentlichen Rechts, verzichtete auf die Ausübung von Vorkaufsrechten. Unter dem 13. März 2006, an den mit der Abwicklung des Vertrages beauftragten Notar abgesandt am gleichen Tage, teilte die Beklagte daraufhin mit, dass sie im Hinblick auf das Flurstück … auf ihr für alle Flächen im Hafengebiet bestehendes Vorkaufsrecht aus § 13 Abs. 1 HafenEG verzichte. Für das Flurstück … erwäge sie jedoch, das Vorkaufsrecht auszuüben. Um die Bemessung der dafür zu leistenden Entschädigung auf eine sichere Basis zu stellen, habe sie nach § 13 Abs. 2 Satz 4 HafenEG ein Gutachten über den Verkehrswert des Grundstückes beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg beantragt. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte erstellte dieses beantragte Gutachten unter dem 13. Februar 2007. Bei der Beklagten ging das Gutachten am 21. Februar 2007 ein. Mit Bescheid vom 13. April 2007 an die Beigeladenen und Bescheid vom 17. April 2007 an die Klägerin, jener zugestellt am 19. April 2007, übte die Beklagte im Hinblick auf das Flurstück … , belegen L. , das Vorkaufsrecht aus: Das Grundstück liege im Hafengebiet nach dem Hafenentwicklungsgesetz. An allen Flächen im Hafengebiet stehe ihr, der Beklagten, ein gesetzliches Vorkaufsrecht aus § 13 Abs. 1 Satz 4 HafenEG zu. Gegen den Bescheid vom 17. April 2007 legte die Klägerin am 18. Mai 2007 Widerspruch ein. Zur Begründung führte sie aus, dass der Beklagten ein Vorkaufsrecht nach dem Hafenentwicklungsgesetz nicht zustehe, da das fragliche Grundstück nicht für Hafenzwecke benötigt werde. Es liege vielmehr in der HafenCity. Dort werde keine Hafenentwicklung betrieben, sondern die Entwicklung bisherigen Hafengebietes als innerstädtische Bauplanung. Das Gebiet der HafenCity sei nicht mehr dem Hafen zuzurechnen, sondern der Stadt im Sinne einer Stadterweiterung. Hinzu komme, dass die Beigeladenen an sie, die Klägerin, zwei Grundstücke, nämlich neben dem Flurstück … auch noch einen Miteigentumsanteil am Flurstück …, veräußert hätten. Das Vorkaufsrecht könne nur einheitlich gehandhabt werden, so dass dessen isolierte Ausübung bezüglich des Flurstücks … unzulässig sei. Mit Widerspruchsbescheid vom 20. Juli 2007 wies die Beklagte den Widerspruch zurück: Das Flurstück … liege im Hafengebiet. Dafür, dass weitere Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts erforderlich seien, gebe bereits der Wortlaut von § 13 Abs. 1 HafenEG keinen Anhalt. Es komme insbesondere nicht darauf an, ob mit dem Vorkaufsrecht konkrete Planungsabsichten im Hinblick auf Hafenzwecke verfolgt würden. Zweck des planerischen Sonderobjekts Hafen Hamburg sei, kurzfristig die Planungen an die Entwicklung der flexiblen weltwirtschaftlichen Prozesse anzupassen und langfristig die Hafenerweiterung zu sichern. So könne sich eine Hafenfläche bei der Vorkaufsrechtsausübung noch als für Hafenzwecke völlig ungeeignet erweisen, eine spätere Entwicklung aber sehr schnell dazu führen, dass sich dies in das Gegenteil verkehre. Die Entscheidung, dass das infrage stehende Grundstück noch als Hafenfläche ausgewiesen sei, sei eine Bestimmung des Gesetzgebers dahingehend, dass es den Hafenzwecken entspreche und es für die langfristige Planung noch nicht aufgegeben worden sei. Der Hafenzweck werde für die Flächen über § 2 HafenEG vom Gesetzgeber indiziert und müsse nicht noch konkret belegt werden. Ohne dass es darauf ankäme, diene die Ausübung des Vorkaufsrechts im Übrigen der Sicherung einer zulässigen Nutzung im Hafengebiet. Sie, die Beklagte, erwäge nämlich, unter Zuhilfenahme der fraglichen Fläche die hochwassersichere Erschließung des Quartiers durchzuführen und verfolge daher mit der Ausübung des Vorkaufsrechts einen Hafenzweck im Sinne von §§ 1 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3, 3 Abs. 2 Nr. 2 bzw. 6 Abs. 2 HafenEG. Schließlich komme es auch nicht darauf an, dass die Beigeladenen an die Klägerin zwei Grundstücke bzw. Grundstücksanteile verkauft hätten. Sie, die Beklagte, könne das Vorkaufsrecht gleichwohl nur im Hinblick auf eine der veräußerten Flächen ausüben, da Verkäufer und Käufer anderenfalls durch die Schnürung ungünstiger Grundstückspakete das Vorkaufsrecht umgehen könnten. Nachdem ihr der Widerspruchsbescheid am 25. Juli 2007 zugestellt worden war, hat die Klägerin am 27. August 2007, einem Montag, Klage erhoben: Entgegen der Auffassung der Beklagten sei das Vorkaufsrecht nach § 13 Abs. 1 HafenEG weder im Hinblick auf das Flurstück … noch … begründet. Dabei komme es nicht darauf an, ob die Beklagte insoweit konkrete Planungsabsichten verfolge. Wesentlich sei vielmehr, dass sie keinen Hafenzwecken nachgehe. Die infrage stehenden Flächen seien faktisch längst aus dem Hafengebiet ausgegliedert worden. Das entspreche dem städtebaulichen Konzept, das die Beklagte mit der HafenCity verfolge. Die HafenCity sei kein Bereich des Hafens, sondern eine Stadterweiterung, worauf in den Broschüren und Veröffentlichungen über dieses Projekt hingewiesen werde. Die Erwägungen der Beklagten zur Steuerung und strategischen Hafenentwicklung lägen neben der Sache. Die Beklagte selbst habe durch ihre Planung für die HafenCity die Sonderqualität des Hafengebietes im fraglichen Bereich konterkariert. Auch die Geltendmachung von Hochwasserschutz könne die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht legitimieren. Die Beklagte hätte darlegen und belegen müssen, dass dieser Hochwasserschutz für Hafenzwecke verfolgt werde. Der Hochwasserschutz werde hier aber nicht für Hafenzwecke, sondern zur allgemeinen Sicherung der HafenCity, also des Bereiches gewünscht, der zur städtebaulichen Planung der Beklagten und nicht zur Planung des Hafengebiets gehöre. Das Vorkaufsrecht könnte im Übrigen gegebenenfalls auch nur einheitlich im Hinblick auf beide veräußerten Flurstücke ausgeübt werden. Dass die Grundstücke einheitlich zu betrachten seien, ergebe sich bereits daraus, dass insoweit gegenseitige Baulasten und Überfahrtrechte grundbuchrechtlich abgesichert und eingetragen seien. Die Klägerin hat vor dem Verwaltungsgericht beantragt, die Bescheide der Beklagten vom 13. und 17. April 2007 über die Ausübung des Vorkaufsrechts an dem Grundstück L. in Hamburg-Altstadt, eingetragen im Grundbuch von Altstadt-Süd, Blatt … in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 20. Juli 2007 aufzuheben. Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen. Sie hat vorgetragen, dass sie an ihrer Auffassung festhalte, dass die Voraussetzungen für das Vorkaufsrecht in § 13 HafenEG abschließend aufgeführt seien und dass dazu insbesondere keine ergänzenden Voraussetzungen hinzuträten. Das Vorkaufsrecht sei nach dem Willen des Gesetzgebers plan- sowie zweckunabhängig und allein geleitet von den Hafengrenzen. Weder aus einer gesetzessystematischen Auslegung noch als Folge einer teleologischen Reduktion ergebe sich etwas anderes. Das Hafenentwicklungsgesetz enthalte keine verdeckte Lücke. Bei der Ausgestaltung des Vorkaufsrechts sei vom Gesetzgeber bewusst und umfassend auf jeglichen konkreten planerischen Bezug verzichtet worden. Auch vor dem Hintergrund der Eigentumsgarantie aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG sei dies unbedenklich, da die hinter dem Hafenentwicklungsgesetz stehenden Erwägungen den Allgemeinwohlbezug per se sicherten. Sinn des Gesetzes sei ein ganzheitlicher, umfassender Ansatz zur Sicherung der Hafenzwecke, der auch über das zurzeit Erkennbare hinausgehe und auf jede nur denkbare Hafenentwicklung gefasst sein wolle. Der Umstand, dass das hier infrage stehende Areal bislang nicht aus dem Geltungsbereich des Hafenentwicklungsgesetzes herausgenommen worden sei, lege außerdem gerade den Umkehrschluss nahe, dass die Hamburgische Bürgerschaft und die planenden Behörden sich intensiv über den weiteren Ausbau der HafenCity Gedanken gemacht hätten und als Ergebnis dieses Entscheidungsprozesses das Gebiet einstweilen für Hafenzwecke sichern wollten. Im Gegensatz zur Auffassung der Klägerin müsse das Vorkaufsrecht schließlich auch nicht einheitlich für beide verkauften Grundstücksteile ausgeübt werden. Die Beigeladenen haben sich vor dem Verwaltungsgericht nicht näher zur Klage geäußert und auch keine Anträge gestellt. Mit Urteil vom 27. August 2009 hat das Verwaltungsgericht der Klage stattgegeben und die Bescheide über die Ausübung des Vorkaufsrechts sowie den Widerspruchsbescheid vom 20. Juli 2007 aufgehoben. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass sich die Beklagte zur Ausübung des Vorkaufsrechts nicht auf § 13 HafenEG als Rechtsgrundlage berufen könne. Zwar fänden die Regelungen des Hafenentwicklungsgesetzes grundsätzlich auch auf das streitbefangene Grundstück Anwendung, da es sich im räumlichen Geltungsbereich dieses Gesetzes befinde. Diese Lage allein reiche indes noch nicht aus. Über den Wortlaut des § 13 Abs. 1 HafenEG sei für die Anwendbarkeit dieser Vorschrift vielmehr bei gesetzessystematischer Auslegung ein Bezug auf die in § 1 HafenEG normierte öffentliche Aufgabe der Erweiterung, Unterhaltung und Weiterentwicklung des Hamburger Hafens zu fordern. Dementsprechend sei das Vorkaufsrecht nicht isoliert anzuwenden, sondern als Mittel zur Erreichung des in § 1 HafenEG vom Gesetzgeber festgelegten Gesetzeszwecks. Gemessen daran könne das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt werden. Das zur Debatte stehende Grundstück liege in der HafenCity. Die HafenCity sei als eine weitflächig angelegte Innenstadterweiterung Hamburgs anzusehen. Durch das damit verfolgte städtebauliche Konzept mache die Beklagte deutlich, dass in dem betreffenden Gebiet und damit auch auf dem streitbefangenen Grundstück die öffentliche Aufgabe der Hafenerweiterung nicht mehr erreicht werden könne und solle. Die Ausübung des Vorkaufsrechts könne die Beklagte auch nicht damit begründen, dass ein Erwerb des streitbefangenen Grundstücks zur hochwassersicheren Erschließung des Quartiers notwendig sei. Diese Maßnahme könne nämlich allein als förderlich für die Umsetzung des städtebaulichen Konzeptes der HafenCity und gerade nicht als Entwicklungsmaßnahme des Hafens qualifiziert werden. Da es der Beklagten nach allem bereits an einer Rechtsgrundlage für die Ausübung des Vorkaufsrechts fehle, könne dahingestellt bleiben, ob sie ein Vorkaufsrecht nur einheitlich auf beide von den notariellen Beurkundungen erfassten Grundstücke hätte ausüben dürfen und ob die Ausübung des Vorkaufsrechts auch fristgerecht erfolgt sei. Nachdem ihr das Urteil des Verwaltungsgerichts am 8. September 2009 zugestellt worden war, hat die Beklagte am 2. Oktober 2009 die im Urteil zugelassene Berufung eingelegt und wie folgt begründet: Die vom Verwaltungsgericht vorgenommene gesetzessystematische Auslegung des § 13 Abs. 1 HafenEG sei mangels Regelungslücke im Gesetz verfehlt. Das in § 13 Abs. 1 HafenEG eingeräumte Vorkaufsrecht sei voraussetzungslos. Allein diese Auslegung sei sachgerecht. Nur so könne sichergestellt werden, dass die in § 1 HafenEG genannten Anforderungen für die weitere Hafenentwicklung durch die dauernde Übernahme von im Hafengebiet liegenden Grundstücken so rechtzeitig sichergestellt werden könnten, dass der Hamburger Hafen konkurrenzfähig bleibe. Deshalb habe sie, die Beklagte, das Vorkaufsrecht ausüben können, da das Grundstück zum im vorliegenden Fall entscheidungserheblichen Zeitpunkt der letzten Verwaltungsentscheidung im Geltungsbereich des Hafenentwicklungsgesetzes gelegen habe. Die Grenze für die Ausübung des Vorkaufsrechts wäre nur dann überschritten, wenn die in Betracht zu ziehende Fläche weder sachlich noch örtlich einen Hafenbezug aufweisen und sich die Ausübung des Vorkaufsrechts als rechtsmissbräuchlich darstellen würde. Dies sei hier nicht der Fall. Das infrage stehende Grundstück sei bisher noch nicht aus dem Hafengebiet entlassen worden. Lediglich ein Masterplan für die HafenCity sei aufgestellt worden. Alle insoweit benannten Planungen stünden aber unter dem Vorbehalt, dass der Gesetz- bzw. Plangeber erst noch die rechtlichen Voraussetzungen dafür schaffen müsse. Hier sei er frei, insbesondere unter Berücksichtigung einer gegebenenfalls sich verändernden wirtschaftlichen Situation oder anderweitiger städtebaulicher Schwerpunktsetzungen sich noch anders zu entscheiden. Schließlich sei an dem Urteil zu beanstanden, dass es nicht auf die Zulässigkeit von Ausnahmevorhaben nach dem Hafenentwicklungsgesetz eingehe. Die Beklagte beantragt, unter Aufhebung des Urteils des Verwaltungsgerichts Hamburg (vom 27. August 2009) die Klage abzuweisen. Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Sie ist der Auffassung, dass das Verwaltungsgericht in der angegriffenen Entscheidung zutreffend darauf hingewiesen habe, dass das Vorkaufsrecht in § 13 Abs. 1 HafenEG nicht isoliert anzuwenden sei, sondern nur zur Erreichung des in § 1 HafenEG vom Gesetzgeber festgelegten Gesetzeszwecks. Im vorliegenden Fall gehe es der Beklagten allein um die Entwicklung ihres Projektes HafenCity und nicht um die Konkurrenzfähigkeit des Hamburger Hafens. Auch die Grundstücke in unmittelbarer Nachbarschaft zum Streitobjekt würden von der Beklagten für eine wohn-, büro- und publikumsbezogene Nutzung angeboten. Ein voraussetzungsloses Vorkaufsrecht, wie es die Beklagte annehme, sei im Übrigen mit der verfassungsrechtlichen Garantie des Eigentums nicht in Einklang zu bringen. Die Beigeladenen haben sich zur Berufung nicht näher geäußert und auch keine Anträge gestellt. Wegen weiterer Einzelheiten wird ergänzend auf die Schriftsätze der Beteiligten sowie auf den Inhalt der Sachakten, die vorgelegen haben, Bezug genommen.