2 A 64/12

Leitsatz: Zum Begriff des Einkaufszentrums im Sinne des § 11 Abs. 3 S. 1 Nr. 1 BauNVO.(Rn.28) Die als Untätigkeitsklage gemäß § 75 Satz 1 VwGO zulässige Klage ist unbegründet. Der Beklagte hat die Erteilung eines positiven Bauvorbescheides zu Recht abgelehnt (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Die Klägerin hat hierauf keinen Anspruch, weil ihrem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften namentlich des Bauplanungsrechts entgegenstehen (§ 74 Satz 1 BauO LSA i.V.m. § 71 Abs. 1 BauO LSA). Der von der Klägerin geplante Textil- und Restpostenmarkt ist – gemeinsam mit den von den Firmen J., K. und I. geplanten Vorhaben – als Einkaufszentrum im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 1 BauNVO zu qualifizieren, das weder gemäß § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 8 BauNVO noch nach § 34 Abs. 1 BauGB seiner Art nach zugelassen werden kann. Unabhängig von der Bezeichnung des Vorhabens ist nach der Rechtsprechung des BVerwG ein Einkaufszentrum im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO jedenfalls dann anzunehmen, wenn eine räumliche Konzentration von Einzelhandelsbetrieben verschiedener Art und Größe - zumeist in Kombination mit verschiedenartigen Dienstleistungsbetrieben - vorliegt, die entweder einheitlich geplant ist oder sich doch in anderer Weise als 'gewachsen' darstellt. Ein 'gewachsenes' Einkaufszentrum setzt außer der erforderlichen räumlichen Konzentration weiter voraus, dass die einzelnen Betriebe aus der Sicht der Kunden als aufeinander bezogen, als durch ein gemeinsames Konzept und durch Kooperation miteinander verbunden in Erscheinung treten. Diese Zusammenfassung kann sich in organisatorischen oder betrieblichen Gemeinsamkeiten, wie etwa in gemeinsamer Werbung oder einer verbindenden Sammelbezeichnung, dokumentieren. Nur durch solche äußerlich erkennbaren Merkmale ergibt sich für die Anwendung des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO die notwendige planvolle Zusammenfassung mehrerer Betriebe zu einem 'Zentrum' und zugleich die erforderliche Abgrenzung zu einer beliebigen Häufung von jeweils für sich planungsrechtlich zulässigen Läden auf mehr oder weniger engem Raum (vgl. BVerwG, Beschl. v. 18.12.2012 – 4 B 3/12 –, juris). Eine gemeinsame Werbung oder eine verbindende Sammelbezeichnung ist ein Beispiel dafür, in welcher Weise sich die Verbundenheit von Betrieben zu einem Einkaufszentrum dokumentieren kann. Zwingende Voraussetzungen für ein Einkaufszentrum sind die Merkmale nicht (vgl. BVerwG, Beschl. v. 12.07.2007 – 4 B 29/07 –, ZfBR 2007, 684). Ob ein Einkaufszentrum nach § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO gegeben ist, hängt folglich von den Umständen des konkreten Einzelfalles ab (vgl. BVerwG, Beschl. v. 18.12.2012, a.a.O.). Auf Grund seiner Zweckbestimmung ist vom Einkaufszentrum eine entsprechende Größe zu verlangen, die deutlich über die von großflächigen Einzelhandelsbetrieben nach § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO hinausgeht. Da die sich aus § 11 Abs. 3 BauNVO ergebende Rechtsfolge – anders als bei den in § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 und 3 BauNVO bezeichneten Betrieben – unabhängig davon eintritt, ob beim jeweiligen Einkaufszentrum festgestellt werden kann, dass von ihm städtebauliche Auswirkungen erwartet werden können, müssen die Einkaufszentren eine Größe von mehr als 1.200 m² Geschossfläche haben. Mit Rücksicht auf den Charakter des Einkaufszentrums als Zusammenfassung bestimmter Betriebe mit bestimmten raumordnerischen und städtebaulichen Auswirkungen dürften einige Tausend Quadratmeter Geschossfläche je nach den betrieblichen Eigenarten und der Standortsituation zu verlangen sein (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand: September 2012, § 11 BauNVO Rn. 50). In Anwendung dieser Grundsätze handelt es sich bei dem von der Klägerin geplanten Vorhaben – zusammen mit den übrigen geplanten Vorhaben auf dem Baugrundstück – um ein Einkaufszentrum im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO. Zwar ist bisher nicht absehbar, ob die einzelnen Betriebe unter einer gemeinsamen Sammelbezeichnung und mit gemeinsamer Werbung auftreten werden. Die Planung aller vier Vorhaben durch einen Architekten und die vorgelegten Bauvorlagen, auf denen alle vier „Einzelvorhaben“ gemeinsam eingezeichnet sind, belegen aber – unabhängig davon, ob es sich um verschiedene Investoren handelt – die gemeinsame Konzeption und einheitliche Planung. Geplant ist eine räumliche Konzentration von Einzelhandelsbetrieben, die sich nach ihrem Sortiment und ihrer Größe voneinander unterscheiden. Nach den Bauvorlagen ist ein Gebäude mit Elektrofachmarkt, ein Gebäude mit Textil- und Restpostenmarkt, ein Gebäude mit Schuh- und Drogeriemarkt sowie ein Gebäude mit Tiernahrungsmarkt und Schnellrestaurant geplant. Zwar weisen die einzelnen Gebäude keinen Verbindungsgang und getrennte Eingänge auf. Die geplanten Gebäude sind aber auf eine „räumliche Mitte“ ausgerichtet und es sind gemeinsame Stellplätze vorgesehen, um die die „Einzelvorhaben“ herumgruppiert werden sollen. Die Vorhaben sollen auf einem einheitlichen Grundstück errichtet werden. Außerdem ist ein einheitlicher Parkplatz mit einer einzigen Zufahrt vorgesehen. Die Zuordnung einzelner Stellplätze zu einzelnen Geschäften ist, wenn sie überhaupt zustande kommt, jederzeit änderbar. Auch das äußere Erscheinungsbild der Vorhaben ist nach den Bauvorlagen so gestaltet, dass sie sich – auch aufgrund der einheitlichen Planung durch einen Architekten – äußerlich sehr ähnlich sind. Nach Fertigstellung wird der Kunde den Komplex – zusammen mit dem bereits vorhandenen R.-Markt – als Einkaufszentrum wahrnehmen. Das Angebotsspektrum der einzelnen Fachmärkte ist aufeinander abgestimmt. Da sowohl Bekleidung und Schuhe als auch Drogerieartikel, Tiernahrung, Elektrogeräte und Restposten angeboten werden, können die Kunden einen Großteil ihres Bedarfs decken. Auch die Größe des Komplexes mit etwa 3.500 m² Nutzfläche steht der Einordnung als Einkaufszentrums im Hinblick auf die Größe der Lutherstadt Wittenberg nicht entgegen. Auch wenn – wie die Klägerin meint – auf die Verkaufsfläche abzustellen sein sollte, ist die Größe des Gesamtkomplexes mit etwa 2.910,66 m² Verkaufsfläche als Einkaufszentrum ausreichend groß bemessen. Das geplante Einkaufszentrum ist seiner Art nach bauplanungsrechtlich in der näheren Umgebung unzulässig. Dabei kann offen bleiben, ob sich die nähere Umgebung als faktisches Gewerbegebiet im Sinne des § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 8 BauNVO, faktisches Mischgebiet im Sinne des § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO darstellt oder als Gemengelage nach § 34 Abs. 1 BauGB zu beurteilen ist. Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der in der Baunutzungsverordnung geregelten Baugebiete, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der BauNVO in dem betreffenden Baugebiet allgemein zulässig wäre (§ 34 Abs. 2 Hs. 1 BauGB). Bei der Bestimmung der näheren Umgebung im Sinne von § 34 BauGB ist darauf abzustellen, inwieweit sich einerseits ein geplantes Vorhaben auf die Umgebung und andererseits die Umgebung auf das betreffende Baugrundstück prägend auswirken kann (BVerwG, Urt. v. 26.05.1978 – BVerwG 4 C 9.77 –, BVerwGE 55, 369, 380). Die Grenzen der näheren Umgebung lassen sich dabei nicht schematisch festlegen, sondern sind nach der tatsächlichen städtebaulichen Situation zu bestimmen, in die das (für die Bebauung vorgesehene) Grundstück eingebettet ist (BVerwG, Beschl. v. 28.08.2003 – 4 B 74.03 –, juris). Im konkreten Fall umfasst die nähere Umgebung nach den vorliegenden Karten und Plänen sowie der bei google-earth abrufbaren Luftbilder die Bebauung in dem Straßengeviert A. Straße, U.straße, V.straße/M.straße, B.straße. Das von der Klägerin geplante Vorhaben wirkt sich in diesem Bereich prägend aus, da es im Wesentlichen in diesem Gebiet sichtbar ist und auf Grund seiner Größe sowie Betriebsweise einschließlich des ihm zuzuordnenden Zu- und Abgangsverkehrs bis in die Bebauung innerhalb des oben beschriebenen Straßengevierts hineinwirkt. Bei der Beurteilung der Frage, ob die so umschriebene Umgebung eines (Bau-)Grundstücks in einem nicht beplanten Baugebiet einem der Baugebiete der §§ 2 ff. BauNVO entspricht, ist von maßgeblicher Bedeutung, inwieweit die maßgebliche Umgebung bauliche Elemente enthält, die nur einem der Baugebietstypen der BauNVO zuzuordnen sind, wobei nicht erforderlich ist, dass für die Zweckbestimmung nicht wesentliche einzelne Anlagen auch vorhanden sein müssen (OVG LSA, Urt. v. 14.11.2006 – 2 L 504/02 –, juris). Insoweit ist in erster Linie auf die nach den Bestimmungen der BauNVO in den verschiedenen Baugebieten allgemein zulässigen Nutzungen abzustellen; Nutzungen, die in einem Baugebiet nach der BauNVO nur ausnahmsweise zulässig sind, stehen der Einordnung in ein solches Baugebiet entgegen, wenn sie sich nicht auf Ausnahmefälle beschränken und eine prägende Wirkung auf die Umgebung ausüben (VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 30.08.1994 – 3 S 156/94 – BWGZ 1995, 152). Dies schließt allerdings nicht aus, dass bestimmte Arten von Nutzungen außer Betracht bleiben, weil sie entweder nicht wesentlich sind oder so genannte Fremdkörper darstellen (Ernst-Zinkahn-Bielenberg, a.a.O., § 34 Rn. 79). Hiernach spricht einiges dafür, dass der maßgebliche Bereich als faktisches Mischgebiet im Sinne von § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO anzusehen ist, weil in dem maßgeblichen Gebiet Nutzungen anzutreffen sind, die im Mischgebiet zulässig sind. Mischgebiete dienen gemäß § 6 Abs. 1 BauNVO dem Wohnungen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Nach § 6 Abs. 2 BauNVO sind u.a. Wohngebäude (Nr. 1), Geschäfts- und Bürogebäude (Nr. 2), Einzelhandelsbetriebe (Nr. 3), sonstige Gewerbebetriebe (Nr. 4) und Anlagen für Verwaltungen sowie für soziale Zwecke (Nr. 5) zulässig. Es kommt aber auch in Betracht, dass es sich um ein faktisches Gewerbegebiet im Sinne von § 34 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 8 BauNVO handelt. Gewerbegebiete dienen nach § 8 Abs. 1 BauNVO vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben. Zulässig sind nach § 8 Abs. 2 BauNVO Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe (Nr. 1) und Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude (Nr. 2). Ausnahmsweise können nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind, zulässig sein. Die Bebauung wird in dem maßgeblichen Bereich ausweislich der vorliegenden Karten und Pläne zwar ganz überwiegend durch gewerbliche Nutzung geprägt. Sowohl der vorhandene Netto-Verbrauchermarkt als auch die auf den Grundstücken Dresdener Straße 16 vorhandenen Betriebe (W. X. – Verpackungen, Y. Z. GmbH, AA. AB. GmbH – Zeitarbeit, Arbeitsvermittlung, Arbeitssicherung -, Kantine L. Wittenberg GmbH, AC. AD. Bau- und Montageservice, Bauklempnerei und Dachdeckerei AE., H. AF. Sachsen Elektrogroßhandlung, IB Internationaler Bund Verwaltungs- und Ausbildungswerkstätten, TSW Technik & Service Wittenberg, Wittenberger Wach- und Service GmbH) sind Einzelhandelsbetriebe und nicht erheblich belästigende Gewerbebetriebe (§§ 6 Abs. 2 Nr. 4, 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO). Die AG.-AH.-Schule auf dem Grundstück A. Straße 11 ist als Berufsbildungseinrichtung gem. §§ 6 Abs. 2 Nr. 5, 8 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO zulässig. Daneben sind aber auch Freiflächen und Wohngebäude, insbesondere südlich der M.straße, auf den Grundstücken A. Straße 13 bis 15, A. Straße 6, 7, 8 und 8a vorhanden. Ob im Hinblick auf die vorhandene Wohnbebauung ein faktisches Mischgebiet im Sinne des § 6 BauNVO oder ein faktisches Gewerbegebiet i. S. d. § 8 BauNVO vorliegt, kann aber offen bleiben. Denn sowohl in einem faktischen Mischgebiet als auch in einem faktischen Gewerbegebiet ist das Einkaufszentrum bauplanungsrechtlich unzulässig. Einkaufszentren sind als eigener Anlagentyp nach § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO außer in einem – hier jedenfalls nicht vorliegenden - Kerngebiet nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig, ohne dass – anders als etwa bei großflächigen Einzelhandelsbetrieben im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO – weitere Voraussetzungen vorliegen müssten. Ob es rechtlich zulässig wäre, faktische Sondergebiete für Einkaufszentren und den großflächigen Einzelhandel anzuerkennen, kann offen bleiben (vgl. BVerwG, Urt. v. 16.09.2010 – 4 C 7/10 –, juris), weil ein derartiges faktisches Sondergebiet hier jedenfalls nicht gegeben ist. Das geplante Einkaufszentrum ist aber auch dann bauplanungsrechtlich unzulässig, wenn die nähere Umgebung nicht einem der in der BauNVO bezeichneten Baugebiete entspricht, sondern als diffus bebautes Gebiet zu beurteilen ist. In diesem Fall fügen sich die Vorhaben der Klägerin und der anderen Firmen nicht im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB nach Art der Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Ob sich ein Vorhaben seiner Art nach im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB in die Eigenart seiner näheren Umgebung einfügt, hängt zunächst davon ab, ob es sich innerhalb des vorgegebenen Rahmens hält. Bei dieser Frage ist an die Typisierung der Nutzungsarten in der BauNVO anzuknüpfen. Der Begriff „Art der baulichen Nutzung“ in § 34 Abs. 1 BauGB ist grundsätzlich mit den Nutzungsarten gleichzusetzen, wie sie durch die Begriffe der BauNVO für die Nutzungsarten in den einzelnen Baugebieten definiert werden. Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung nach der vorhandenen Bebauung nicht einem dieser Baugebiete, sondern weist sie Merkmale mehrerer Baugebiete auf, sind nicht etwa alle Arten von Nutzungen zulässig, die in den nach der Eigenart der näheren Umgebung jeweils in Betracht kommenden Baugebieten nach der BauNVO zulässig wären. Vielmehr wird der für die Beurteilung des Sich-Einfügens nach § 34 Abs. 1 BauGB maßgebliche Rahmen innerhalb des Spektrums der nach den angesprochenen Gebietstypen zulässigen Nutzungsarten von den in der näheren Umgebung auch tatsächlich vorhandenen Nutzungsarten begrenzt. Sind in der maßgebenden Umgebung den Begriffsbestimmungen der BauNVO entsprechenden Nutzungsarten vorhanden, hält ein Vorhaben, das die Merkmale einer solchen Nutzungsart aufweist, den vorhandenen Rahmen ein (vgl. Thür. OVG, Urt. v. 17.04.2007 - 1 KO 1127/03 –, juris unter Hinweis auf BVerwG, Urt. v. 03.04.1987 – 4 C 41.84 –, BRS 47 Nr. 63). Das Vorhaben der Klägerin entspricht – wie dargelegt – gemeinsam mit den übrigen Vorhaben der Firmen J., K. und I. der Nutzungsart eines Einkaufszentrums im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO. In der hier maßgebenden näheren Umgebung ist kein weiterer Betrieb dieses Charakters vorhanden. Zwar hat der Beklagte der O. P. Bau- und Objektgesellschaft mbH im Jahr 2004 die Errichtung eines SB-Marktes mit 80 Pkw-Stellplätzen auf dem Grundstück B.straße/Ecke A. Straße genehmigt. Bei dem R.-Markt handelt es sich jedoch weder um ein Einkaufszentrum noch um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb, sondern mit Blick auf seine Verkaufsfläche von weniger als 800 m² um einen Verbrauchermarkt, der auch der Versorgung des Gebiets dient. Das Vorhaben der Klägerin ist auch nicht deshalb ausnahmsweise bauplanungsrechtlich zulässig, weil es nicht geeignet ist, bodenrechtlich beachtliche und ausgleichsbedürftige Spannungen zu begründen oder vorhandene Spannungen zu erhöhen. Ein Vorhaben, das den Rahmen der Umgebungsbebauung überschreitet, weil es – wie hier – kein Vorbild hat, kann gleichwohl planungsrechtlich zulässig sein, wenn es nicht geeignet ist, bodenrechtlich beachtliche und ausgleichsbedürftige Spannungen zu begründen oder vorhandene Spannungen zu erhöhen, wenn es mithin die vorgegebenen Situation nicht in Bewegung bringt und damit keine Unruhe stiftet, die potentiell ein Planungsbedürfnis nach sich zieht (vgl. BVerwG, Urt. v. 26.05.1978 – IV C 9.77 –, BVerwGE 55, 369). So liegt es hier aber nicht. Das Vorhaben der Klägerin ist – zusammen mit den übrigen drei Vorhaben – in der näheren Umgebung ohne Vorbild. Nach den von der Klägerin vorgelegten Bauvorlagen sind für die Vorhaben insgesamt 178 Stellplätze vorgesehen. Dieses Fahrzeugaufkommen bringt die vorgegebene Situation in Bewegung und löst deshalb bodenrechtlich beachtliche Spannungen aus. Zwar sind auch bereits auf dem Grundstück des SB-Marktes Stellplätze vorhanden. Der übrige Bereich weist aber überwiegend Gewerbebetriebe auf, die kein hohes Fahrzeugaufkommen hervorrufen. Ob von dem Vorhaben schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche gem. § 34 Abs. 3 BauGB ausgehen und ob die Erschließung gesichert ist, kann danach offen bleiben. Die Klägerin kann sich auch nicht mit Erfolg auf eine Verletzung des Art. 3 Abs. 1 GG berufen, weil der Beklagte den Netto-Verbrauchermarkt genehmigt hat. Dieser dürfte bereits als Gewerbebetrieb nach § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO bzw. § 6 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO i. V. m. § 34 Abs. 2 BauGB oder § 34 Abs. 1 BauGB zulässig sein. Auch die südlich der A. Straße gelegenen Vorhaben, die auf der Grundlage des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes genehmigt worden sind, sind mit dem Vorhaben der Klägerin nicht vergleichbar. Auch wenn der Beklagte die Genehmigung zu Unrecht erteilt hätte, kann die Klägerin nicht verlangen, ebenfalls rechtswidrig behandelt zu werden, weil sie sich insoweit nicht auf eine „Gleichheit im Unrecht“ berufen kann (vgl. OVG LSA, Beschl. v. 09.07.2007 – 4 O 172/07 –, juris). Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwGO. Nach § 162 Abs. 3 VwGO sind die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen nur erstattungsfähig, wenn sie das Gericht aus Billigkeit der unterliegenden Partei oder der Staatskasse auferlegt. Daran fehlt es hier. Die Kosten einer im Bauprozess beigeladenen Behörde sind selbst dann, wenn die Behörde notwendig beigeladen ist, nicht erstattungsfähig, weil die Behörde im Verhältnis zum Kläger als Teil der am baurechtlichen Verfahren zu beteiligenden, mit öffentlichen Aufgaben betrauten Stelle zu gelten hat und von der Stellung im anstehenden Interessenkonflikt der versagenden oder ge- oder verbietenden Bauaufsichtsbehörde zuzurechnen ist (vgl. OVG LSA, Beschl. v. 23.07.2009 – 2 L 302/06 –, juris). Im Übrigen hat die Beigeladene keinen eigenen Antrag gestellt. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Die Klägerin begehrt die Erteilung eines Bauvorbescheides zur Errichtung eines Restposten- und Textilfachmarktes. Unter dem 14. Dezember 2009, geändert unter dem 25. Januar 2010, beantragte die Klägerin bei dem Beklagten die Erteilung eines Bauvorbescheides zum Neubau eines Fachmarkt-Centers mit einer Gesamtnutzfläche von 3.400 m² in einer eingeschossigen Verkaufshalle für Elektrogroßgeräte (Nutzfläche etwa 1.500 m²), Teppich (Nutzfläche etwa 1.050 m²) und Textilien (Nutzfläche etwa 850 m²) sowie eines Präsentationspavillon einschließlich der Errichtung von 202 Pkw-Stellplätzen auf dem Grundstück A. Straße/B.straße (Gemarkung Wittenberg, Flur C., Flurstücke D., E., F., G. und H.). Gleichzeitig beantragten die Firma I. die Erteilung eines Bauvorbescheides zur Errichtung eines Tiernahrungsmarktes und eines Schnellrestaurants (Nutzfläche etwa 755 m²), die Firma J. zur Errichtung eines Schuh- und Restpostenmarktes und eines Marktes für Metallwaren und Anglerbedarf (Nutzfläche etwa 1.750 m²) sowie die Firma K. zur Errichtung eines Bekleidungs- und Drogeriemarktes (Nutzfläche etwa 1.450 m²) (vgl. Bl. 53 GA). Auf dem Baugrundstück befinden sich derzeit noch Baulichkeiten eines gewerblichen Betriebes (ehemals L.). Im Süden wird das Gebiet begrenzt von der Bundesstraße 187, im Osten von der B.straße, im Norden von der M.straße. Im Westen schließt sich die Bebauung des ehemaligen metallverarbeitenden Betriebes N.- und L. an. Bereits mit Baugenehmigung vom 16. Februar 2004 hatte der Beklagte der O. P. Bau und Objektgesellschaft mbH eine Baugenehmigung zur Errichtung eines SB-Marktes mit 80 Pkw-Stellplätzen auf dem Grundstück Gemarkung Wittenberg, Flur C., Flurstück Q. (B.straße/Ecke A. Straße) erteilt. Daraufhin wurde ein R.-Verbrauchermarkt errichtet. Mit Schreiben vom 17. Februar 2010 teilte der Landesbetrieb Bau dem Beklagten mit, der Bereich A. Straße/B.straße werde in diesem Jahr ausgebaut. Das Planfeststellungsverfahren sei abgeschlossen. Die geplante Zufahrt befinde sich im planfestgestellten Bereich und könne sich durch ein entsprechendes Verkehrsaufkommen erheblich auf den Straßenbau auswirken und für den Straßenbau erschwerende Veränderungen nach sich ziehen. Für die verkehrstechnische Erschließung des Fachmarkt-Centers sei aus diesem Grund ein Verkehrskonzept vorzulegen. Der Antrag zur Erschließung des Fachmarkt-Centers sei bei der Beigeladenen einzureichen. Am 18. Februar 2010 fand ein Anhörungsgespräch bei dem Beklagten statt. Unter dem 15. März 2010 versagte die Beigeladene ihr gemeindliches Einvernehmen zu dem Vorhaben. Nachdem der Beklagte die Klägerin bereits mit Schreiben vom 18. Januar 2010 zu der beabsichtigten Ablehnung ihres Antrags angehört hatte, da das Vorhaben als großflächiger Einzelhandelsbetrieb unzulässig sei, übersandte die Klägerin am 30. März 2010 eine Tektur zu der Voranfrage. Danach sind nunmehr eine eingeschossige Verkaufshalle für einen Restposten- (Nutzfläche etwa 460 m²) und einen Textilfachmarkt (Nutzfläche etwa 460 m²) sowie ein Präsentationspavillon einschließlich 20 Pkw-Stellplätzen vorgesehen. Die äußeren Maße der geplanten eingeschossigen Verkaufshalle reduzierten sich von 91,25 m auf 33 m und die Breite von 41 m auf 30 m. Die Gesamtnutzfläche reduzierte sich nach den geänderten Bauvorlagen von 3.400 m² auf 920 m². Außerdem änderten sich teilweise Zu- und Abfahrten sowie Anzahl und Zuordnung der Pkw-Stellplätze. Die ursprünglich eingereichten Unterlagen sollten nicht mehr weiter bearbeitet werden. Die übrigen, an der Bebauung des Areals interessierten anderen Firmen änderten ihre Anträge wie folgt: Die Firma J. beantragte die Erteilung eines Bauvorbescheides zur Errichtung eines Drogerie- (Verkaufsfläche 400,42 m², Nutzfläche 460 m²) und Schuhmarktes (Verkaufsfläche 400,42 m², Nutzfläche 460 m²), die Firma K. die Erteilung eines Bauvorbescheides zur Errichtung eines Elektrofachmarktes (Verkauffläche 799,88 m², Nutzfläche 1.060 m²) und die Firma I. die Erteilung eines Bauvorbescheides zur Errichtung eines Tiernahrungsmarktes (Verkaufsfläche 402,77 m², Nutzfläche 460 m²) und eines Schnellrestaurants (Verkaufsfläche 98,33 m², Nutzfläche etwa 140 m²). Insgesamt sind nunmehr 178 Stellplätze vorgesehen. Mit Stellungnahme vom 25. Juni 2010 verweigerte die Beigeladene das gemeindliche Einvernehmen, weil die Voraussetzungen des § 34 Abs. 2 BauGB aufgrund der Großflächigkeit und Darstellung des Vorhabens als einheitliches Einkaufszentrum nicht gegeben seien. Zudem sei die Erschließung nicht gesichert. Am 1. Juli 2010 fand ein Gespräch zwischen Mitarbeitern der Klägerin, Vertretern der Beigeladenen und des Landesbetriebes Bau statt. Als Ergebnis hielt der bearbeitende Architekt fest: Die Mitarbeiterin der Beigeladenen solle den Beklagten informieren, dass die verkehrstechnische Anbindung an das Grundstück unter dem Vorbehalt der Einhaltung der abgesprochene Festlegungen gesichert sei. Sobald eine positive Bauvoranfrage der Bauherrschaft vorliege, solle ein entsprechender Bauantrag vorgelegt werden. Die erforderlichen Anträge beim Landesbetrieb Bau und der Beigeladenen sollten im Anschluss gestellt werden. Mit Bescheid vom 29. November 2010 lehnte der Beklagte die Erteilung des beantragten Bauvorbescheides – wie auch für die übrigen drei Vorhaben – nach Anhörung der Klägerin ab. Zur Begründung führte er aus: Das Vorhaben sei als Teil eines geplanten Fachmarkt-Centers – gemeinsam mit dem vorhandenen Netto-Verbrauchermarkt – bauplanungsrechtlich unzulässig, weil diesem die Vorschriften des § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 11 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO entgegenstünden, die Erschließung nicht gesichert sei und die Beigeladene ihr Einvernehmen versagt habe. Bei dem Gespräch am 18. Februar 2010 habe es sich nicht um ein Beratungsgespräch, sondern um eine Anhörung zur beabsichtigten Ablehnung gehandelt. Hiergegen erhob die Klägerin am 29. Dezember 2010 Widerspruch und beantragte die Ersetzung des gemeindlichen Einvernehmens. Zur Begründung führte sie aus: Im Rahmen des Gesprächs vom 18. Februar 2010 habe der Beklagte ihr mitgeteilt, das Vorhaben müsse unter das Maß von 800 m² reduziert werden, um genehmigungsfähig zu sein. Daraufhin habe sie die Antragsunterlagen entsprechend geändert. In dem Gespräch mit dem Landesbetrieb Bau am 1. Juli 2010 seien Möglichkeiten zur Anlegung von Zufahrten zur A. Straße und zur B.straße erörtert worden. Obwohl Mitarbeiter der Beigeladenen an dem Gespräch teilgenommen hätten, seien dazu offenbar keine Unterlagen zu der Bauakte gelangt. Die Beigeladene habe in ihrer Stellungnahme nicht berücksichtigt, dass es sich um ein wesentlich geändertes Vorhaben handele. Der Beklagte gehe auch zu Unrecht davon aus, dass es sich um ein einheitliches Vorhaben handele. Nach der Rechtsprechung des BVerwG sei auf bauliche und betrieblich-funktionelle Gesichtspunkte abzustellen. Ein selbständiger Einzelhandelsbetrieb setze voraus, dass er selbständig, d.h. unabhängig von anderen Einzelhandelsbetrieben genutzt werden könne und deshalb baurechtlich als eigenständiges Vorhaben genehmigungsfähig wäre. Hierfür seien jedenfalls ein eigener Eingang, eine eigene Anlieferung und eigene Personalräume erforderlich. Die Verkaufsflächen baulich und funktional eigenständiger Betriebe könnten grundsätzlich nicht zusammengerechnet werden. Danach handele es sich hier um vier selbständige Vorhaben, weil die Gebäude voneinander getrennt und völlig unabhängig seien. Es sei keine gemeinschaftlich abgestimmte Teilnahme mehrerer Betriebe am Wettbewerb erkennbar. Jedes der Vorhaben sei in einem eigenen selbständigen Gebäude geplant. Anhaltspunkte für einheitliche Öffnungszeiten und gemeinsame Werbung sowie dafür, dass es sich aus Sicht des Kunden um ein typisches Einkaufszentrum handele, seien nicht erkennbar und eine bloße Behauptung des Beklagten. Die Beurteilung des Vorhabens als Einkaufszentrum sei deshalb unzutreffend. Vielmehr füge sich das Vorhaben als Einzelvorhaben ein. Auch die Erschließung sei gesichert. Sie sei bereit und in der Lage, die Ergebnisse des Abstimmungsgesprächs vom 1. Juli 2010 umzusetzen. Nach alledem sei das rechtswidrig versagte Einvernehmen der Beigeladenen zu ersetzen. Mit Schreiben vom 21. Juni 2011 teilte die Beigeladene mit, dass sie – im Hinblick auf den Beschluss ihres Zentrenkonzepts am 20. Juni 2011 - die Begründung zum versagten Einvernehmen aufrecht erhalte und ihr Einvernehmen nicht erkläre. Am 17. April 2012 hat die Klägerin bei dem erkennenden Gericht (Untätigkeits-)Klage erhoben. Zur Begründung trägt sie ergänzend vor: Selbst wenn die Verkaufsflächen für Textil und Restposten zusammengezählt werden, summierten sich die Flächen auf insgesamt nur 800,84 m². Auf die Nutzungsfläche komme es nicht an. Es handele sich deshalb nicht um einen „großflächigen Einzelhandelsbetrieb“. Ergebnis des Gesprächs am 1. Juli 2010 sei gewesen, dass die Zu- und Abfahrt für das streitige Grundstück möglich und umsetzbar seien. Sie sei bereit, die erforderlichen Maßnahmen für die geplante Erschließung umzusetzen. Die A. Straße würde durch die von ihr geplante Zufahrt über die B.straße sogar entlastet. Es handele sich um vier einzelne Vorhaben von vier rechtlich verschiedenen Trägern. Jeder Träger habe seine Pflichten zum Stellplatznachweis selbständig erfüllt. Ein untereinander verbundenes Auftreten der Vorhaben der verschiedenen Träger sei nicht erkennbar. Dass ein Architekt die Bauvoranfrage aller vier Träger bearbeitet habe, sei nicht entscheidend. Der bereits genehmigte R.-Markt hätte nie genehmigt werden dürfen, wenn das Grundstück nicht mit 800 m² Verkaufsfläche bebaut werden dürfe. Außerdem sei in 300 m Entfernung in der A. Straße ein großflächiges Einzelhandelsvorhaben für Sport-, Mode- und Freizeitartikel sowie eine Großhandelsfiliale für Normteile und Werkzeuge auf der Grundlage eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes mit Vorhaben- und Erschließungsplan einschließlich 74 Stellplätzen genehmigt worden. Insoweit verstoße die Ablehnung der Bauvoranfrage gegen Art. 3 Abs. 1 GG. Auch nach dem Zentrenkonzept der Beigeladenen sei die Entwicklung eines Nahversorgungszentrums, ergänzt durch Fachmarktangebote vorgesehen. Auch gegen die Versagung der übrigen drei beantragten Vorbescheide haben die dortigen Kläger Klage erhoben (Az.: 2 A 65/12 HAL, 2 A 66/12 HAL und 2 A 67/12 HAL). In diesen Verfahren hat die Kammer auf übereinstimmenden Antrag der Beteiligten das Ruhen der Verfahren angeordnet. Die Klägerin beantragt, den Beklagten unter Aufhebung seines Ablehnungsbescheides vom 29. November 2010 zu verpflichten, ihr auf ihren Antrag vom 29. März 2010 einen positiven Bauvorbescheid zur Errichtung eines Restposten- und Textilfachmarktes einschließlich Pkw-Stellplätzen auf den Flurstücken D., E., F., 28/23 und 131, Flur 32, Gemarkung Wittenberg zu erteilen. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Er trägt zur Begründung vor: Da es sich um eine räumliche Konzentration und Agglomeration von Einzelhandelsbetrieben mit einer Verkaufsraumfläche von insgesamt 2.804,33m² plus Schnellrestaurant von 62,70 m² handele, das aus der Sicht des Kunden funktional als Einheit erscheine, liege ein faktisches Einkaufszentrum vor, das einer ordnungsgemäßen Bauleitplanung bedürfe. Der R.-Markt sei genehmigt worden, weil es sich um einen Lebensmittelsmarkt als Nahversorger handele, dessen Verkaufsfläche unter 800 m² liege. Die weiteren gewerblichen Nutzungen südlich der A. Straße seien auf der Grundlage des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. O 1 und des Vorhaben- und Erschließungsplanes Nr. 1 (VE 1) „Intersport S.“ und Nr. 2 (VE 2) „Firma T.“ genehmigt worden und 520 m entfernt. Die Beigeladene stellt keinen eigenen Antrag. Sie trägt vor: Nach ihrem Zentrenkonzept sei am Standort A. Straße zwar ein Nahversorgungszentrum für die wohnungsnahe Versorgung und den täglichen Bedarf, ergänzt durch Fachmärkte vorgesehen. Das Fachmarktangebot dürfe jedoch keine zentrenrelevanten Sortimente umfassen bzw. zentrenrelevante Sortimente (wie das Vorhaben der Klägerin: Textil und Restposten) nur dann, wenn es sich um Verkaufsflächen bis maximal 300 m² handele. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakten sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen; er war Gegenstand der mündlichen Verhandlung.