6 L 1938/19

1. Die aufschiebende Wirkung der von dem Antragsteller erhobenen Klage 6 K 5527/19 gegen die Duldungsverfügung der Antragsgegnerin vom 26. November 2019 wird wiederhergestellt. Die Kosten des Verfahrens trägt die Antragsgegnerin. 2. Der Streitwert wird auf 148.500,00 Euro festgesetzt. Gründe: Der Antrag des Antragstellers, die aufschiebende Wirkung seiner Klage 6 K 5527/19 gegen die Duldungsverfügung der Antragsgegnerin vom 26. November 2019 wiederherzustellen, hat Erfolg. Der Antrag ist zulässig und begründet. Die auf der Grundlage von § 80 Abs. 2 S. 1 Nr. 4 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) ausgesprochene Anordnung der sofortigen Vollziehung der Regelung in dem angegriffenen Bescheid begegnet in formeller Hinsicht keinen Bedenken. Sie erfüllt insbesondere die Anforderungen des § 80 Abs. 3 VwGO. Nach dieser Vorschrift ist das besondere Interesse an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsaktes schriftlich zu begründen. Dies ist vorliegend in hinreichender Weise geschehen. Hat die Verwaltungsbehörde die sofortige Vollziehung eines Verwaltungsakts angeordnet, so kann das Gericht der Hauptsache allerdings gemäß § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO die aufschiebende Wirkung des gegen den Verwaltungsakt gerichteten Rechtsbehelfs wiederherstellen. Ein Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung einer Anfechtungsklage ist insbesondere dann begründet, wenn das Interesse des Antragstellers an der aufschiebenden Wirkung der erhobenen Klage gegenüber dem öffentlichen Interesse an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsaktes überwiegt. Die insoweit vorzunehmende Interessenabwägung hat sich in erster Linie an den Erfolgsaussichten des Rechtsbehelfs in der Hauptsache zu orientieren. Ergibt die im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes gebotene summarische Prüfung der Sach- und Rechtslage, dass der sofort vollziehbare Verwaltungsakt offensichtlich rechtswidrig ist, überwiegt das private Aussetzungsinteresse des Antragstellers. Denn an der Vollziehung eines rechtswidrigen Verwaltungsaktes kann kein öffentliches Interesse bestehen. Ist hingegen der angegriffene Bescheid offensichtlich rechtmäßig und kann sich die Behörde auf ein besonderes Interesse an seiner Vollziehung berufen, überwiegt regelmäßig das öffentliche Interesse am Bestand der sofortigen Vollziehung. Gemessen an diesen Grundsätzen überwiegt im vorliegenden Fall das private Interesse des Antragstellers an der Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung seiner Klage. Zwar sind die Erfolgsaussichten seiner Klage bei summarischer Prüfung bestenfalls als offen zu bewerten. Die im Rahmen des vorläufigen Rechtsschutz verfahrens vorzunehmende Interessenabwägung führt jedoch zu dem Ergebnis, dass das Interesse des Antragstellers, vorläufig von dem Vollzug der Duldungsverfügung verschont zu bleiben, angesichts der schwerwiegenden und irreparablen Folgen überwiegt. Ob sich die angegriffene Duldungsverfügung bei einer Überprüfung im Hauptsacheverfahren voraussichtlich als rechtmäßig erweisen wird, kann im vorliegenden Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes nicht mit der gebotenen Zuverlässigkeit festgestellt werden. Ermächtigungsgrundlage für den Erlass der Duldungsverfügung ist § 179 Abs. 1 Ziffer 2 Baugesetzbuch (BauGB). Danach kann die Gemeinde den Eigentümer verpflichten zu dulden, dass eine bauliche Anlage ganz oder teilweise beseitigt wird, wenn sie Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Abs. 2 und Abs. 3 S. 1 BauGB aufweist, die durch eine Modernisierung oder Instandsetzung nicht behoben werden können. Die entsprechende Anordnung setzt nach § 175 Abs. 2 BauGB ferner voraus, dass die alsbaldige Durchführung der Maßnahme aus städtebaulichen Gründen erforderlich ist. Missstände im Sinne von § 177 Abs. 2 BauGB liegen insbesondere vor, wenn die bauliche Anlage nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse entspricht. Mängel im Sinne von § 177 Abs. 3 S. 1 BauGB liegen insbesondere vor, wenn durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse oder Einwirkungen Dritter (1) die bestimmungsgemäße Nutzung der baulichen Anlage nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird, (2) die bauliche Anlage nach ihrer äußeren Beschaffenheit das Straßen- oder Ortsbild nicht nur unerheblich beeinträchtigt oder (3) die bauliche Anlage erneuerungsbedürftig ist und wegen ihrer städtebaulichen Bedeutung erhalten bleiben soll, wobei letzteres sich erkennbar nur auf ein Modernisierung- und Instandsetzungsgebot nach § 177 Abs. 2 BauGB und nicht auf ein Rückbaugebot im Sinne von § 179 Abs. 1 BauGB bezieht. Das Vorliegen entsprechender Missstände im Sinne von § 177 Abs. 2 BauGB ist durch die in den Akten befindlichen gutachterlichen Stellungnahmen und Fotodokumentationen hinreichend belegt. Daraus geht hervor, dass das Gebäude seit mehr als zehn Jahren nicht mehr bewirtschaftet wird und zwischenzeitlich einen Zustand der Unbewohnbarkeit erreicht hat. Die Gutachten führen aus, dass die Dachaufbauten undicht seien und die Dachentwässerungsfallleitungen fehlten. Dadurch seien die Wände und Decken der oberen Stockwerke durchfeuchtet. Die Fenster und Türen im gesamten Gebäude seien teilweise defekt oder fehlten vollständig. Die Badezimmer in den Wohnungen seien teilweise oder komplett entkernt worden, sodass keine funktionstüchtigen Sanitäranlagen vorhanden seien. Gleiches gelte für die Heizungsanlage. Auch die Wasser- und Abwasserleitungen seien teilweise entfernt worden, ebenfalls die Elektroinstallation. Die Wand-, Decken- und Bodenbeläge wiesen teilweise den Charakter einer Entkernung auf. Die vom Antragsteller unbestrittenen desolaten Zustände belegen zugleich auch das Vorliegen eines Mangels im Sinne von § 177 Abs. 3 Satz 1 Ziffer 1 BauGB, denn eine bestimmungsgemäße Wohnnutzung ist in dem Gebäude F. -A. -B. 1 angesichts dessen gar nicht mehr möglich und damit mehr als nur unerheblich beeinträchtigt. Ferner spricht bei summarischer Prüfung anhand der vorliegenden Lichtbilder darüber hinaus einiges dafür, dass das auf Grund seiner Höhe als städtebauliche Dominante wirkende Gebäude nach seiner äußeren, erkennbar beschädigten Beschaffenheit das Straßen- und Ortsbild nicht nur unerheblich beeinträchtigt, sodass auch Mängel im Sinne von § 177 Abs. 3 Satz 1 Ziffer 2 BauGB vorliegen dürften. Die weitere Voraussetzung des § 179 Abs. 1 Ziffer 2 BauGB, dass die Mängel und Missstände durch Modernisierung und Instandsetzung nicht behoben werden können, ist nicht nur erfüllt, wenn entsprechende Maßnahmen bautechnisch unmöglich sind, sondern auch dann, wenn eine Modernisierung oder Instandsetzung wirtschaftlich unzumutbar ist. Vgl. Bayerischer Verwaltungsgerichtshof (BayVGH), Urteil vom 17. Dezember 1990 - 7 B 88.1595 -, juris; Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand Oktober 2019; § 179 Rn. 30. Ob eine Instandsetzung oder Modernisierung wirtschaftlich unzumutbar ist, ist zwischen den Beteiligten streitig. Dem wird im Hauptsacheverfahren weiter nachzugehen sein. Die Antragsgegnerin hat zur Wirtschaftlichkeitsberechnung in der angefochtenen Duldungsverfügung maßgeblich auf die gutachterliche Stellungnahme des Diplom-Sachverständigen P. in der Fassung der dritten Ergänzung vom 20. November 2019 Bezug genommen. Das Gutachten wirft die grundsätzliche Frage auf, ob eine entsprechende Wirtschaftlichkeitsberechnung ausschließlich anhand einer Multiplikation der Bruttogrundfläche des Gebäudes mit statistischen Kostenkennwerten sowie einer Multiplikation des Bruttorauminhaltes des Gebäudes mit einer geschätzten Summe anfallender Kosten pro Kubikmeter für die Schadstoffsanierung bzw. -beseitigung erstellt werden kann oder ob eine konkrete Aufstellung zu erwartender Kosten auf der Grundlage eines umfassenden Aufmaßes der Massen der gutachterlichen Berechnung hätte zugrunde gelegt werden müssen. Ungeachtet dieser Bedenken wirft das Gutachten aber auch seinerseits eine Reihe von Fragen auf, denen im Hauptsacheverfahren nachzugehen sein wird. Dabei sei darauf hingewiesen, dass es für die Berechnung in erster Linie auf den Gebäudezustand sowie das daraus resultierende Volumen der erforderlichen Instandsetzungs arbeiten ankommen dürfte und weniger darauf, ob das Gebäude 1958 oder 1959 errichtet wurde und ob das oberste Geschoss ein Vollgeschoss im Sinne der Bauordnung (BauO NRW) darstellt. Das Gutachten kommt zu dem Gesamtergebnis, dass ein Abriss des Gebäudes F. -A. -B. 1 deutlich wirtschaftlicher wäre als eine Instandsetzung oder Modernisierung. Eine Instandsetzung würde ausweislich des Gutachtens Kosten i.H.v. ca. 2.100.000,00 € verursachen, eine Modernisierung Kosten in Höhe von ca. 3.161.000,00 € und ein Abriss Kosten in Höhe von ca. 960.000,00 €. Die gutachterliche Kostenschätzung erfolgt dabei ausgehend von der Bruttogrundfläche des Gebäudes und multipliziert diese mit statistischen Kostenkennwerten nach dem Baukostenindex für im einzelnen aufgeführte Maßnahmen im Bereich Baukonstruktion, Ausbau und Gebäudetechnik und kommt so zu Kosten von 516,00 € pro Quadratmeter Bruttogrundfläche für eine Instandsetzung und für den Fall der Modernisierung zu weiteren zusätzlichen Kosten von 326,00 € pro Quadratmeter. Hinsichtlich einer Freilegung greift das Gutachten des Sachverständigen P. auf eine Kostenschätzung der Baubetreuung T. GmbH zurück, die von reinen Beseitigungskosten ohne Schadstoffproblematik i.H.v. 518.000,00 € ausgeht. Inwieweit die der Höhe nach vom Antragsteller in Zweifel gezogenen Kostenkennwerte, die der gutachterlichen Schätzung zugrunde liegen, jeweils im oberen Bereich der statistischen Kostenkennwerte angesiedelt wurden, vermag das Gericht mangels Zugriffsmöglichkeit auf diese Werte gegenwärtig nicht zu beurteilen. Der Sachverständige P. führt in seiner ergänzenden Stellungnahme diesbezüglich aus, für den Bereich Rohbau sei bei einem Durchschnittswert von 137,00 € nur ein Wert von 100,00 € pro Quadratmeter Bruttogeschossfläche zugrunde gelegt worden, im Bereich der technischen Anlagen bei einem Durchschnittswert von 33,00 € allerdings ein Wert von 190,00 €, was angesichts des Fehlens einer funktionstüchtigen technischen Gebäudeausstattung sachgerecht sei. Warum indes bei einem Durchschnittswert von 117,00 € im Bereich Ausbau vorliegend ein Wert von 226,00 € pro Quadratmeter angesetzt wurde, lässt sich weder dem Gutachten noch der ergänzenden Stellungnahme entnehmen. Zu diesen Kosten kommen laut Gutachten noch Kosten für eine Schadstoffsanierung bei einer Instandsetzung oder Modernisierung bzw. Schadstoffbeseitigung im Falle der Freilegung hinzu. Hinsichtlich der Höhe dieser zu erwartenden zusätzlichen Kosten greift der Gutachter mangels eigener Sachkunde auf die ihm von der Antragsgegnerin zur Verfügung gestellte Kostenschätzung der Baubetreuung T. GmbH zurück, worauf er in seinem Gutachten auch verweist. Ausweislich eines in den Akten befindlichen Untersuchungsberichtes vom 21. Oktober 2019 über eine Beprobung einzelner im Gebäude F. -A. -B. 1 verwandter Baustoffe befinden sich dort insbesondere die Schadstoffe Asbest, künstliche Mineralfasern und PCB, wobei an einigen Bauteilen diese Schadstoffe nachgewiesen werden konnten, bei anderen Bauteilen hingegen nur ein Verdacht aufgrund einer Sichtprüfung besteht. Weiter wird in diesem Untersuchungsbericht ausgeführt, die finale Bewertung der schadstoffhaltigen Baustoffe sei im Hinblick auf mögliche Maßnahmen (Abbruch, Modernisierung, Instandsetzung etc.) im Rahmen eines zusätzlichen Abbruch- und Entsorgungskonzeptes und/oder Schadstoff- Sanierungskonzeptes sowie abhängig vom jeweiligen Planungsstand durchzuführen. Auf welcher Grundlage die Baubetreuung T. GmbH sodann in ihrer offenbar auf diesem Untersuchungsbericht aufbauenden Kostenschätzung vom 15. November 2019 zu dem Ergebnis kommt, die Kosten im Fall der Instandsetzung oder Modernisierung mit 41,50 € pro Kubikmeter umbauten Raum anzusetzen und im Falle der Freilegung pauschal mit 960.000,00 €, ergibt sich aus den vorgelegten Unterlagen nicht. Auch hier stellt sich zudem die Frage, ob bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung, die Grundlage der Entscheidung ist, ob der Eigentümer der verwahrlosten Immobilie von der Antragsgegnerin zur Instandsetzung oder Modernisierung der Immobilie verpflichtet werden soll oder zur Duldung ihrer Beseitigung durch die Antragsgegnerin, überhaupt eine Schätzung auf Grundlage des umbauten Raumes ausreichend ist oder nicht zuerst das erwähnte, offenbar aussagekräftigere Abbruch- und Entsorgungskonzept zur präziseren Kostenbestimmung erstellt werden müsste. Auch die Berechnung der den Instandsetzungs- bzw. Modernisierungskosten gegenüber zu stellenden erzielbaren Erträge aus der Immobilie nach Durchführung der Maßnahmen zur Beurteilung ihrer Wirtschaftlichkeit bedarf näherer Beleuchtung im Hauptsacheverfahren. Dass die Berechnung nach dem Ertragswertverfahren entsprechend der Immobilienwertverordnung (ImmoWertVO) erfolgt ist, dürfte mit Blick auf das Objekt als Wohnhaus mit 24 Einheiten kaum zu beanstanden sein. Dass dabei für den Bodenrichtwert, die erzielbaren Mieteinnahmen und den Liegenschaftszinssatz trotz zwischenzeitlich „günstigerer“ Werte für den Antragsteller auf den Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung abzustellen ist, wie die Antragsgegnerin meint, erscheint nicht unproblematisch. Insoweit könnten die Überlegungen zum maßgeblichen Zeitpunkt für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit einer baurechtlichen Beseitigungsverfügung herangezogen werden. Hier ist zwar regelmäßig der Zeitpunkt der letzten behördlichen Entscheidung maßgeblich, vgl. Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein -Westfalen (OVG NRW), Beschlüsse vom 5. August 2008 - 7 A 2828/07 - und vom 11. April 2007 - 7 A 1718/06 -; juris. Das gilt jedoch nicht ausnahmslos. Wenn eine ursprünglich rechtmäßige Beseitigungsverfügung durch eine Änderung der Sach- oder Rechtslage zu Gunsten des Pflichtigen später rechtswidrig wird, spricht vor dem Hintergrund von Art. 14 des Grundgesetzes sowie aus Gründen der Verhältnismäßigkeit einiges dafür, auf die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung abzustellen, vgl. Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 23. Januar 1989 - 4 B 132.88 -; OVG NRW, Urteil vom 6. Februar 2015 - 2 A 1394/13 -, jeweils juris und BeckOK VwGO/Decker, § 113 VwGO Rn. 22.8. m.w.N.. Daher wäre zu erwägen, ob die Unwirtschaftlichkeit einer Instandsetzung oder Modernisierung nicht auch zum Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung über die Rechtmäßigkeit der Duldungsverfügung vorliegen müsste. Auch dem wird im Hauptsacheverfahren nachzugehen sein. Die vom Antragsteller ins Feld geführten - angeblich erfolgversprechenden - Verkaufsverhandlungen dürften zum einen angesichts der Dauer bislang fruchtlos verlaufener Vermarktungsversuche und zum anderen mit Blick auf die ergänzenden Ausführungen der Antragsgegnerin zu ihrem Gespräch mit dem insoweit offensichtlich einzig interessierten Investor wenig geeignet sein, die wirtschaftliche Zumutbarkeit einer Instandsetzung oder Modernisierung zu belegen, zumal auch der Investor offenbar eine Beseitigung des Wohnhauses und die Neuerrichtung eines Gewerbebetriebes für eine mögliche Alternative hält. Sind nach alledem die Erfolgsaussichten in der Hauptsache als offen anzusehen, kommt es für die Entscheidung des Gerichts im vorliegenden Eilverfahren maßgeblich auf das Ergebnis der vorzunehmenden Interessenabwägung an. Bei dieser Abwägung des öffentlichen Vollzugsinteresses gegen das Aussetzungsinteresse des Antragstellers ist zu bedenken, dass das Interesse des Betroffenen, von der sofortigen Vollziehung verschont zu bleiben, ein umso höheres Gewicht gegenüber dem öffentlichen Vollzugsinteresse hat, je schwerwiegender die durch den Verwaltungsakt auferlegte Belastung ist und je mehr die Maßnahme der Behörde Unabänderliches bewirkt. Hätte die sofortige Vollziehung des Verwaltungsakts für den Betroffenen schwere und nicht rückgängig zu machende Folgen, muss das öffentliche Interesse am Sofortvollzug von besonderem Gewicht sein. Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 19. Juli 2011 - 10 B 743/11 -; VG Gelsenkirchen, Beschluss vom 6. März 2012 - 6 L 1402/11 -, www.nrwe.de; Sodan/Ziekow, VwGO Kommentar, 5. Aufl. 2018, § 80 Rn. 161, BeckOK VwGO/Gersdorf, § 80 Rn. 190. Mit der angegriffenen Verfügung soll der Antragsteller zur Duldung der Beseitigung des in seinem Eigentum stehenden Wohnhauses F. -A. -B. 1 durch die Antragsgegnerin verpflichtet werden, sodass mit dem Vollzug letztlich nicht mehr rückgängig zu machende Zustände geschaffen werden. In Anknüpfung an die gewichtigen Auswirkungen der Duldungsverfügung, die wie eine Beseitigungsverfügung den Substanzverlust zur Folge hat, ist es regelmäßig - selbst bei einer voraussichtlich rechtmäßigen Verfügung - schon aus Gründen der Gewährung effektiven Rechtsschutzes geboten, dem Erhalt der aufschiebenden Wirkung einer Klage den Vorrang einzuräumen. Vgl. für den Fall einer Beseitigungsverfügung OVG NRW, Beschlüsse vom 27. Juli 2018 - 10 B 818/18 - und vom 4. März 2013 - 2 B 30/13 -; jeweils juris. Dem öffentlichen Interesse kann in einem solchen Fall nur in besonders gelagerten Ausnahmefällen, etwa zur Abwehr schwerwiegender konkreter Gefahren, der Vorrang eingeräumt werden. Die Antragsgegnerin begründet die Anordnung der sofortigen Vollziehung damit, dass andernfalls die betroffenen öffentlichen Interessen irreparabel geschädigt würden. Der Zustand der Immobilie habe bereits einen „trading-down-Effekt“ in der Umgebung ausgelöst. Dieser Effekt würde sich zumindest verfestigen, ehe jedoch noch verstärken, was zur fortschreitenden Abwertung der in der näheren Umgebung liegenden Grundstücke führe und ihre Aufwertungsbemühungen durch Erneuerung und Umgestaltung der Horster Straße sowie Implementierung der Rungenberghalde als Erholungsgebiet über weitere Jahre schmälere. Angesichts des weithin sichtbaren verwahrlosten Erscheinungsbildes des Gebäudes F. -A. -B. 1 mögen die von der Antragsgegnerin ins Feld geführten negativen Auswirkungen auf die nähere Umgebung als durchaus im Bereich des Realistischen einzustufen sein. Bislang weisen den Ausführungen im Bescheid zufolge jedoch nur die Gebäude B1. F1. 16 und 18 städtebauliche Mängel in Form unsanierter Fassaden und Eingangsbereiche auf und eine weitere Fläche ist trotz guter Lage erst gar nicht bebaut worden. Letzteres erscheint der Kammer angesichts der Baustruktur der Umgebung nicht unbedingt Folge des Zustandes des Gebäudes F. -A. -B. 1 zu sein, da die Gebäude in diesem Bereich vorwiegend mit größeren Abständen zueinander errichtet wurden. Anhaltspunkte dafür, dass der Zustand der Gebäude B1. F1. 16 und 18 in einem Zusammenhang mit dem Zustand der Immobilie F. -A. -B. 1 steht, sind in dem Bescheid nicht genannt. Ebenso lassen die Ausführungen keinen konkreten Zusammenhang zwischen der Annahme der Rungenberghalde jenseits der Horster Straße als Naherholungsgebiet durch die Bevölkerung und der verwahrlosten Immobile des Antragstellers erkennen. Eine Beurteilung, inwieweit das Gebäude die Aufwertungsbemühungen seitens der Antragsgegnerin in Frage stellt, ist auf dieser Grundlage nicht möglich. Aus den Unterlagen geht nicht hervor, von welchen Bereichen der Rungenberghalde beispielsweise eine Sichtbeziehung zu der Immobilie des Antragstellers besteht, denn zwischen dem Naherholungsgebiet und der F. -A. -B. 1 steht auf der westlichen Seite der I. Straße noch eine geschlossene Baureihe mit mehrgeschossigen Wohnhäusern auf. Auch liegt die optisch am meisten verwahrlost erscheinende Gebäudeseite der Immobilie F. -A. -Alle 1 mit ihren erkennbar eingeschlagenen Scheiben und großflächiger Besprühung mit Graffiti an der dem Naherholungsgebiet und der I. Straße abgewandten Seite. Aber selbst wenn man zu Gunsten der Antragsgegnerin deren Ausführungen folgte, wäre damit kein besonderes Vollzugsinteresse belegt. § 80 Abs. 1 und Abs. 2 VwGO sieht ein Regel-Ausnahmeverhältnis vor, sodass für die sofortige Vollziehung regelmäßig ein über dem Interesse am Erlass des Bescheides hinausgehendes Vollzugsinteresse vorliegen muss. Ein solches ist vorliegend nicht ausreichend dargetan. Die Ermächtigungsgrundlage zum Erlass einer Duldungsverfügung nach § 179 Abs. 1 Ziffer 2 BauGB erfordert bereits tatbestandlich das Vorliegen von Missständen oder Mängeln, wobei Mängel nach § 177 Abs. 3 Satz 1 Ziffer 2 BauGB insbesondere auch dann vorliegen, wenn die bauliche Anlage nach ihrer äußeren Beschaffenheit das Straßen- oder Ortsbild nicht nur unerheblich beeinträchtigt. Zusätzlich muss nach § 175 Abs. 2 BauGB bei Vorliegen auch dieses Mangels die alsbaldige Durchführung der Maßnahme aus städtebaulichen Gründen erforderlich sein. Damit enthält bereits der Tatbestand eine gewisse zeitliche Komponente und impliziert, dass ein entsprechendes Gebot aus Gründen der Verhältnismäßigkeit überhaupt nur ausgesprochen werden darf, um negativen städtebaulichen Folgen oder Entwicklungen entgegen zu wirken. Die Antragsgegnerin hat zwar behauptet, dass während der Dauer des Klageverfahrens irreparable Schäden durch eine Verfestigung, zumindest aber eine Verstärkung des bereits eingetretenen „trading-down-Effekts“ und eine Verschärfung der negativen Effekte auf das Umfeld und das Straßen- und Ortsbild drohten. Ob diese Umstände indes geeignet wären, die Anordnung der sofortigen Vollziehung zu begründen, so wohl BayVGH, Beschluss vom 29. Dezember 1989 – 2 AS 88.2292; BRS 49, Nr. 221, wobei das Verfahren (nur) ein Instandsetzungsgebot betraf, an dessen Recht-mäßigkeit bei summarischer Prüfung Zweifel nicht bestanden, oder nicht bereits tatbestandlich durch das Erfordernis der alsbaldigen Durchführung vorausgesetzt wird, mag dahinstehen. Denn ein entsprechender Zusammenhang zwischen der Immobilie F. -A. -B. 1 und der von der Antragstellerin dargestellten nicht hinnehmbaren Verfestigung oder Verstärkung eines „trading-down-Effekts“ gerade während des Zeitraumes eines Hauptsacheverfahrens ist, nachdem das Gebäude nunmehr fast 15 Jahren unbewirtschaftet dort aufsteht und zunehmend verwahrlost, nicht hinreichend belegt. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 53 Abs. 2 Nr. 2 i.V.m. § 52 Abs. 1 GKG und berücksichtigt angemessen das Interesse des Antragstellers an der Aufhebung der streitigen Duldungsverfügung. Dabei geht die Kammer davon aus, dass der Antragsteller derzeit keinerlei Einnahmen aus der Immobilie bezieht und an den Beseitigungskosten von der Antragstellerin bis zur Höhe des ihm entstehenden Vermögensvorteils herangezogen werden kann, § 179 Abs. 4 BauGB. Das wäre vorliegend der Wert des dann unbebauten Grundstücksteils in Höhe von 297.000,- €. Dieser Betrag war wegen des vorläufigen Charakters des Eilverfahrens angemessen auf die Hälfte zu reduzieren.