9 K 365/09

Tenor Die Klage wird abgewiesen. Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. 1 Tatbestand: 2 Die Klägerin ist Eigentümerin der Grundstücke Gemarkung I. , Flur 4, Flurstücke 1046, 1044, 524, 525, 680, 1245, 1246, 14, 15, 16, 1247 und 1248 in E. , auf denen sich die Industrieanlagen der ehemaligen "Kokerei I1. " befinden. Sie wendet sich gegen die Heranziehung zur Zahlung von Erschließungsbeiträgen für die erstmalige Herstellung der Straße "F.------allee " in dem Abschnitt I2. Allee bis Q.-------straße /S.--------straße . 3 Der abgerechnete Bereich der F.------allee beginnt im Kreuzungsbereich der Q.-------straße , verläuft in nordwestlicher Richtung und endet schließlich an der Gabelung F.------allee /I2. Allee, südlich des Grundstücks F.------allee 14. Dieser Bereich der F.------allee wird - anders als die herangezogenen Grundstücke der Klägerin, für die kein Bebauungsplan existiert - vom Geltungsbereich des Bebauungsplans HU 126/1 vom 23. Januar 1990 erfasst. Der Ausbau dieses Teils der F.------allee erfolgte überwiegend in der zweiten Hälfte der 1990er Jahre. Der Teilabschnitt der F.------allee zwischen Q.-------straße /S.--------straße und dem Haus F.------allee Nr. 14 wurde mit Beschluss der Bezirksvertretung E. -I. vom 24. März 1999, bekannt gemacht am 7. Mai 1999, als Gemeindestraße gewidmet. Der Grunderwerb wurde im Februar 2006 abgeschlossen. 4 Am 13. Juni 2008 wurde eine Entscheidung über die Abschnittsbildung öffentlich bekannt gemacht, wonach der Aufwand für die erstmalige Herstellung der Anlage F.------allee von der S.--------straße bis zur nordöstlichen Verbindung zur I2. Allee gesondert ermittelt und auf die durch diesen Abschnitt erschlossenen Grundstücke verteilt werden sollte. 5 Im Jahr 2008 leitete die Beklagte die Erhebung eines Erschließungsbeitrages für die erstmalige Herstellung der Erschließungsanlage "F.------allee " ein. Dabei ermittelte sie den Erschließungsaufwand wie folgt: Herstellung der Gehwege 92.326,46 Euro, Entwässerung 39.339,23 Euro, Beleuchtung 29.137,50 Euro, straßenbegleitende Grünflächen 7.870,73 Euro, Grunderwerbskosten 60.090,21 Euro und Fremdfinanzierungskosten 49.378,63 Euro. Der Gesamtaufwand betrug damit nach Abzug eines Gemeindeanteils von 10% 250.328,49 Euro. Bei einer Verteilungsfläche von 326.503,70 qm ergab sich ein Beitragssatz von 0,7666 Euro/qm. 6 Die Beklagte zog die Klägerin zunächst mit Bescheid vom 24. November 2008 für die Flurstücke 1046, 1044, 524, 525, 680, 13, 14, 15, 16 und 1195 und 1205 (tlw.) zur Zahlung von Erschließungsbeiträgen für die erstmalige Herstellung der Erschließungsanlage F.------allee in Höhe von insgesamt 218.399,51 Euro heran. 7 Nachdem die Klägerin ihr mitgeteilt hatte, dass der Kläger in dem Parallelverfahren 9 K 1051/09 bereits vor Bekanntgabe des Bescheides vom 24. November 2005 als Eigentümer des Flurstücks 1195 im Grundbuch eingetragen war, änderte die Beklagte den Heranziehungsbescheid mit Bescheid vom 23. Dezember 2008 dahingehend ab, dass sie die Klägerin nicht mehr zu einem Erschließungsbeitrag für das Flurstück 1195 heranzog und reduzierte den zu zahlenden Erschließungsbeitrag auf 207.124,27 Euro. 8 Die Klägerin hat am 26. Januar 2009 Klage erhoben, zu deren Begründung sie im Wesentlichen ausführt: Der Heranziehung zu Erschließungsbeiträgen stehe bereits die Außenbereichslage der Flächen der ehemaligen "Kokerei I1. " entgegen. Die Nutzung des Kokereigeländes sei zu keiner Zeit auf Festsetzungen eines Bebauungsplanes im Sinne des § 30 Baugesetzbuch - BauGB - gestützt gewesen. Als Bergwerksbetrieb sei die Anlage typischerweise im Außenbereich errichtet und dort gemäß § 35 Abs. 2 Nr. 3 BauGB privilegiert zulässig. Die Fläche der ehemaligen Kokerei I1. stelle auch keinen unbeplanten Innenbereich im Sinne des § 34 BauGB dar. Weder stehe die Fläche in einem Bebauungszusammenhang mit der Wohnbebauung auf der südwestlichen Seite der F.------allee , noch sei sie geeignet, selbst einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil darzustellen. Einer Heranziehung zu Erschließungsbeiträgen aufgrund des Ausbaus der F.------allee auf dem Teilstück zwischen S1.-------straße bis zur nordöstlichen Verbindung der I2. Allee stehe ferner entgegen, dass den herangezogenen Flurstücken kein Erschließungsvorteil zukomme. Durch die Verschwenkung der F.------allee sei die unmittelbare Zuwegung zum Gelände der ehemaligen Kokerei I1. nicht verändert oder im Sinne eines Erschließungsvorteils verbessert worden. Das ausgebaute Teilstück der F.------allee liege in einer stark geneigten Kurve, so dass es insbesondere zu Zeiten des Berufsverkehrs verkehrsrechtlich möglicherweise ausgeschlossen sei, jedenfalls aber nicht sinnvoll wäre, ausgerechnet im Kurven- und zudem im Nahbereich der in die F.------allee einmündenden M.--------straße eine neue Zufahrt zu schaffen. Selbst wenn man von einem Erschließungsvorteil für die Flurstücke 1044, 1046 und 1248 ausginge, sei ein solcher jedenfalls für die weiter nordöstlich gelegenen Flächen keinesfalls zu bejahen, sondern auf das jetzige Stiftungsvermögen zu beschränken. Zudem sei die Beitragssatzung der Stadt E. nichtig, da sie bei vier- und fünfgeschossiger Bebaubarkeit einheitlich einen Nutzungsfaktor von 1,6 und bei einer Bebaubarkeit mit sechs und mehr Vollgeschossen generell einen Nutzungsfaktor von 1,7 als höchstmöglichen Faktor vorschreibe. Eine derartige Staffelung des Nutzungsfaktors, die eine Differenzierung zwischen vier- und fünfgeschossiger Bebaubarkeit nicht enthalte und die bei Gebäuden mit mehr als sechs Vollgeschossen überhaupt nicht mehr auf die genaue Zahl der Vollgeschosse abstelle, sei in sich systemwidrig und führe zu einer Beitragsverteilung, die dem Unterschied der von den jeweiligen Grundstücken ausgelösten wahrscheinlichen Inanspruchnahme einer Erschließungsanlage nicht hinreichend Rechnung trage. Der angesetzte Höhenmultiplikator von vier bis fünf Geschossen spiegele vorliegend auch nicht die bauliche Situation wieder. Die Verwaltungsgebäude seien zweigeschossig, die übrigen Bauwerke ebenfalls zweigeschossig und die Benzolfabrik viergeschossig, dabei aber nicht mehrgeschossig nutzbar. Die meisten Gebäude seien einer wertsteigernden Nutzung im Falle mehrerer Geschosse nicht zugänglich, da sie - unabhängig von der konkreten Höhe - nur als Besichtigungsobjekt zugänglich seien. Der Berücksichtigung eines Multiplikators von vier bis fünf Geschossen wohne jedoch der Gedanke der höheren Wertigkeit inne. Auch § 9 Abs. 6 EBS komme nicht zur Anwendung, da die Produktionsgebäude gar keine Vollgeschosse aufwiesen. Der Gewerbezuschlag sei nicht zu berücksichtigen, da nur eine museale Nutzung der Gebäude möglich sei und die Regelbeispiele des § 9 Abs. 3 Buchst. f) EBS gerade nicht erfüllt seien. 9 Die Klägerin beantragt, 10 den Bescheid der Beklagten vom 23. Dezember 2008 aufzuheben. 11 Die Beklagte beantragt, 12 die Klage abzuweisen. 13 Zur Begründung bezieht sie sich auf den angefochten Bescheid und führt ergänzend aus: Das in Rede stehende Gelände sei industriell genutzt worden, so dass es sich nicht um einen Betrieb im Außenbereich, sondern um ein aufgrund der Größe und massiven Nutzung eigenständiges Baugebiet (Industriegebiet) handele. Der Flächen-nutzungsplan von 1964 habe das Kokereigelände deshalb auch als "Industriegebiet" ausgewiesen. Die Aufgabe der industriellen Nutzung habe nicht dazu geführt, dass das Gelände nunmehr zum Außenbereich geworden sei. Die Bebauung sei zum weitaus größten Teil erhalten und sei durch die Unterschutzstellung nach dem Denkmalschutzrecht auch auf Dauer gesichert. Das wirtschaftliche Grundstück der Klägerin gehöre zu den durch die neu angelegte Erschließungsanlage erschlossenen Grundstücken, da von der Erschließungsanlage bis zur Höhe des Grundstücks mit Personen- und Versorgungsfahrzeugen gefahren und über einen Gehweg und/oder Radweg betreten werden könne. Unerheblich sei dabei, ob tatsächlich eine Zufahrt oder ein Zugang vom klägerischen Grundstück zu der abgerechneten Anlage hergestellt sei. Die erschließungsrechtliche Möglichkeit der Inanspruchnahme reiche für das Entstehen der Beitragspflicht aus. Die Erschließungsbeitragssatzung entspreche den rechtlichen Anforderungen und sei korrekt angewandt worden. Der Ansatz eines Vervielfachers für eine viergeschossige Bebauung des wirtschaftlichen Grundstücks "Kokerei I1. " sei vorliegend nicht fehlerhaft, da es in unbeplanten Gebieten nach § 9 Abs. 5 Buchst. a) EBS auf die Zahl der tatsächlich vorhandenen Vollgeschosse ankomme. Es sei dabei als unerheblich anzusehen, dass nicht das gesamte wirtschaftliche Grundstück in dieser Weise viergeschossig bebaut sei, da es für den Maßzuschlag nach der Satzung nicht auf die Geschossigkeit einzelner Grundstücksteile, sondern auf die Geschossigkeit auf dem wirtschaftlichen Grundstück ankomme, so dass das Gebäude mit der höchsten Geschossigkeit auf dem Grundstück für den Maßzuschlag hinsichtlich des gesamten Grundstücks entscheidend sei. Für die Einstufung in die entsprechende Kategorie der Satzung komme es nicht darauf an, dass die viergeschossige Nutzbarkeit die Fläche wesentlich charakterisiere. Schließlich sei der Gewerbezuschlag vorliegend nicht zu beanstanden, da der Verkehr zu dem ganzjährig geöffneten Baudenkmal erfahrungsgemäß eine intensivere Inanspruchnahme der Straße auslöse, als dies im Vergleich zu Grundstücken der Fall sei, die lediglich der Wohnnutzung vorbehalten seien. 14 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten ergänzend Bezug genommen. 15 Entscheidungsgründe: 16 Die zulässige Klage ist nicht begründet. 17 Der Bescheid der Beklagten vom 23. Dezember 2008 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO -). 18 Rechtsgrundlage für die Erhebung von Erschließungsbeiträgen sind die Bestimmungen der §§ 127 ff. BauGB in Verbindung mit der Satzung der Stadt E. über die Erhebung des Erschließungsbeitrages - EBS - vom 31. Mai 1990 in der Fassung der 4. Änderung vom 2. Juni 2006. Die Erschließungsbeitragssatzung der Stadt E. wird von der Kammer in ständiger Rechtsprechung als wirksam angesehen. Entgegen der Auffassung der Klägerin ist die Beitragssatzung nicht mangels ausreichend differenzierter Verteilungsmaßstäbe nichtig. 19 Es trifft zwar zu, dass § 9 Abs. 3 EBS zwischen einer Bebaubarkeit eines mit drei Vollgeschossen (Buchstabe c), mit vier und fünf Vollgeschossen (Buchstabe d) und mit sechs und mehr Vollgeschossen (Buchstabe e) differenziert. Diese Differenzierung führt aber nicht zur Nichtigkeit oder Teilnichtigkeit der Satzung. Es ist zu berücksichtigen, dass die Bestimmung des Umrechnungsfaktors einem weiten Bewertungsermessen des Ortsgesetzgebers unterliegt. Nur wenn der Umrechnungsfaktor schlechterdings sachlich nicht vertretbar und deshalb willkürlich ist, ist er zu beanstanden, 20 vgl. Driehaus, 9. Auflage, § 18 Rd-Nr. 38 m.w.N. 21 Soweit die hier maßgebliche Satzung zunächst anordnet, dass für die Bestimmung des Nutzungsfaktors auf die Zahl der tatsächlich vorhandenen Vollgeschosse abzustellen ist, bewertet sie den für das entsprechende Grundstück vermittelten Vorteil beitragsrechtlich in einer Weise, die von dem gesetzlichen Ermessen gedeckt ist. Denn mit steigender Geschosszahl wächst die Ausnutzbarkeit des Grundstücks. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts folgt hieraus jedoch nicht, dass sich die Steigerung der Belastung mit der Steigerung der bebauungsrechtlich zulässigen Geschossfläche decken muss. 22 Vgl. BVerwG, Urteile vom 7. März 1980 - 4 C 40.78 - und vom 13. März 1982 - 8 C 34.81 -. 23 Ziel der Verteilungsregelungen ist es, einen Verteilungsmaßstab zu finden, der in möglichst vielen Fällen zu vorteilsgerechten Ergebnissen führt und zugleich hinreichend praktikabel ist. Nur wenn der Umrechnungsfaktor aus keinem Grunde sachlich vertretbar und daher willkürlich ist, ist er rechtlich zu beanstanden. Dies ist vorliegend nicht der Fall. 24 Es ist zulässig, mehr als sechs geschossig bebaubare Grundstücke gleich zu behandeln. Der vom Ortsgesetzgeber gewählte Verteilungsmaßstab ist sachlich gerechtfertigt. Die Steigerung der Vomhundertsätze ist an die Steigerungsrate in § 17 Baunutzungsverordnung - BauNVO - in der bis zum Inkrafttreten der vierten Verordnung zu ihrer Änderung am 27. Januar 1990 (BGBl. I Seite 127) maßgebenden Fassung angelehnt, mithin daran, dass die höchste zulässige Geschosszahl bei vier- und fünfgeschossig bebaubaren Grundstücken nach § 13 BauNVO gleich und deshalb eine Differenzierung der Vomhundertsätze nicht erforderlich ist, 25 vgl. hierzu BVerwG, Urteile vom 26. Januar 1979 - IV C 61-68 und 80-84.75 - und vom 19. März 1982 - 8 C 34.81 -, alle zitiert nach juris; Driehaus, 9. Auflage, § 18 Rd-Nr. 67; a.A. wohl Sächsisches OVG, Urteil vom 22. August 2001 - 5 B 523/00 -, zitiert nach juris. 26 Der angefochtene Bescheid erfüllt die Voraussetzungen der Bestimmtheit nach § 12 Kommunalabgabengesetz für das Land Nordrhein-Westfalen - KAG - in Verbindung mit §§ 119, 157 Abgabenordnung - AO -. Keinen rechtlichen Bedenken begegnet dabei, dass die Beklagte den Betrag von 207.124,27 Euro für die Flurstücke 1046, 1044, 524, 525, 680, 1245, 1246, 14, 15, 16, 1247 tlw. und 1248 tlw. hier gemeinsam in einem Bescheid festgesetzt hat. Grundsätzlich verlangen die genannten Bestimmungen, dass für jedes Buchgrundstück ein eigener Erschließungsbeitrag festgesetzt wird, 27 vgl. BVerwG, Beschluss vom 27. Februar 1989 - 3 A 645.58 -, Urteil vom 15. März 1989 - 3 A 2807.88 -; OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 27. Februar 1989 - 3 A 645/85 -, alle zitiert nach juris; Driehaus, 9. Auflage, § 24 Rd-Nr. 26. 28 Dies gilt auch für - hier gegebene - gewerbliche Grundstücke, 29 vgl. BVerwG, Beschluss vom 29. November 1990 - 3 B 1969.89 -, zitiert nach juris. 30 Der Grundsatz der Bestimmtheit ist jedoch durch eine mehrere Grundstücke betreffende Festsetzung nicht verletzt, wenn es sich um eine sogenannte wirtschaftliche Einheit handelt. Der Bestimmtheitsgrundsatz verlangt, dass der Beitragsanspruch in dem Bescheid durch das Grundstück definiert wird, auf das er sich bezieht. Welches Grundstück gemeint ist, beantwortet das jeweilige materielle Recht, hier § 133 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Nach dieser Vorschrift ist die Frage zu beantworten, was als "ein" Grundstück zu verstehen ist. Die Antwort wird vom Bundesverwaltungsgericht in ständiger Rechtsprechung dahingehend gegeben, dass ein Abweichen von dem im Erschließungsbeitragsrecht grundsätzlich maßgeblichen Buchgrundstücksbegriff dann gerechtfertigt ist, wenn es nach dem Inhalt und Sinn des Erschließungsbeitragsrechts gröblich unangemessen wäre, an diesem Grundstücksbegriff festzuhalten. Dies ist anerkannt für Fälle, in denen zusammenhängende Flächen - unabhängig von ihrer katastermäßigen Einheit - ein wirtschaftliches Ganzes bilden und demselben Eigentümer gehören. Diese Voraussetzungen sind etwa gegeben, wenn ein Grundstück mangels hinreichender Größe für sich allein nicht bebaubar ist und es deshalb bei der Verteilung des umlagefähigen Erschließungsaufwandes zu Lasten anderer Grundstückseigentümer vollständig unberücksichtigt bleiben müsste, dieses Grundstück aber zusammen mit einem oder mehreren angrenzenden Grundstücken desselben Eigentümers baulich angemessen genutzt werden darf. 31 Vgl. BVerwG, Urteile vom 15. Dezember 1986 - 8 C 9.86 -, vom 15. Januar 1988 - 8 C 111.86 - und vom 3. Februar 1989 - 8 C 78.88 -; OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 17. Oktober 1991 - 3 A 508/88 -, alle zitiert nach juris; Driehaus, 9. Auflage, § 17 Rd-Nr. 6. 32 Lässt das materielle Recht mithin im Ausnahmefall auch eine wirtschaftliche Einheit zweier oder mehrerer Buchgrundstücke als "ein" Grundstück, das beitragsfähig ist, gelten, können an das Bestimmtheitserfordernis des § 12 KAG in Verbindung mit § 157 AO keine größeren Anforderungen gestellt werden. 33 Vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 17. Oktober 1991 - 3 A 508/88 -, zitiert nach juris. 34 Vorliegend ist hinsichtlich der herangezogenen Flurstücke von einer solchen wirtschaftlichen Grundstückseinheit auszugehen. Die Grundstücke stehen zunächst alle im Eigentum der Klägerin. Die Flurstücke 14, 15, 16 und 1046 sind aufgrund ihrer geringen Größe nicht allein bebaubar. Ferner sind die herangezogenen Flurstücke Bestandteil des Industriedenkmals "Kokerei I1. " und werden von der Klägerin (einheitlich) museal genutzt. Die stillgelegten Industrieanlagen erstrecken sich hierbei über die fraglichen Flurstücke und können von den Besuchern bei Führungen über das Gelände begangen und besichtigt werden. Für eine wirtschaftliche Einheit streitet zudem die atypische Lage der Flurstücke 13, 14, 15 und 16, die jeweils vom (damaligen) Flurstück 1205 umschlossen sind. Die Anordnung der Flurstücke erscheint unter Berücksichtigung der einheitlichen Nutzung insgesamt zufällig bzw. beliebig. Schließlich spricht bei einer Gesamtschau der Nutzung der streitbefangenen Flurstücke für eine wirtschaftliche Einheit, dass die Grundstücksgrenzen der Flurstücke 524 und 1044 überbaut worden sind, auch wenn die Kammer nicht verkennt, dass die Überbauung von Grundstücksgrenzen allein kein Abweichen vom Buchgrundstücksbegriff rechtfertigt. 35 Vgl. hierzu BVerwG, Urteil vom 15. Januar 1988 - 8 C 111.86 -, zitiert nach juris; Driehaus, 9. Auflage, § 17 Rd-Nr. 7. 36 Nach § 127 Abs. 1 BauGB erheben die Gemeinden zur Deckung ihres anderweitig nicht gedeckten Aufwandes für Erschließungsanlagen einen Erschließungsbeitrag. 37 Die F.------allee stellt im betreffenden Abschnitt eine öffentliche, zum Anbau bestimmte Straße im Sinne von § 127 Abs. 2 Nr. 1 BauGB dar. Sie wurde in dem hier abgerechneten Teilabschnitt zwischen Q.-------straße und F.------allee Haus Nr. 14 mit Beschluss der Bezirksvertretung E. -I. vom 24. März 1999, öffentlich bekannt gemacht am 7. Mai 1999, als Gemeindestraße gewidmet. 38 Die Herstellung der Erschließungsanlage genügt auch den Anforderungen des § 125 Abs. 1 BauGB. Danach setzt die Herstellung der Erschließungsanlage im Sinne des § 127 Abs. 2 BauGB einen Bebauungsplan voraus. Die F.------allee liegt im hier streitgegenständlichen Abschnitt vollständig innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans Hu 126/1 der Beklagten vom 23. Juni 1990. Die Beitragspflicht unterliegt insoweit keinen Bedenken, als es darum geht, ob der Ausbau der F.------allee den Festsetzungen des Bebauungsplanes entspricht. Abweichungen sind nicht erkennbar und auch nicht vorgetragen. 39 Keine Bedenken bestehen ferner gegen die vom Oberbürgermeister der Beklagten vorgenommene und am 26. Mai 2008 öffentlich bekannt gemachte Abschnittsbildung. Nach § 130 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit § 7 EBS können Abschnitte einer Erschließungsanlage nach örtlich erkennbaren Merkmalen oder nach rechtlichen Gesichtspunkten gebildet und der beitragsfähige Erschließungsaufwand für bestimmte Abschnitte der Erschließungsanlage ermittelt werden. Die Abschnittsbildung ist auch hinsichtlich der nordwestlichen Grenze des Abrechnungsgebiets (Abzweigung I2. Allee) nicht zu beanstanden. Die Grenzziehung verläuft hier wie bei einer einmündenden Straße und wird gebildet durch die Verlängerung der östlichen Straßenbegrenzungslinie der F.------allee mit der östlichen Straßenbegrenzungslinie der I2. Allee. Sie ist anhand rechtlicher Gesichtspunkte gebildet. Denn sie ist deckungsgleich mit dem Übergang zu den altvorhandenen Teilen von F.------allee und I2. Allee. Dieser nahezu gradlinig in Nord-Süd-Richtung verlaufene Straßenzug trug bei Eingemeindung der Gemeinde I. am 1. bzw. 6. Mai 1913 in die Stadtgemeinde E. noch den Namen C.------straße . Die C.------straße ist in dem zwischen den Gemeinden geschlossenen Eingemeindungsvertrag als historische Straße bezeichnet, so dass für diesen Bereich mit Blick auf § 242 BauGB keine Erschließungsbeiträge erhoben werden konnten. 40 Hinsichtlich der südlichen Grenze des Abrechnungsgebiets bestehen keine Bedenken gegen die Abschnittsbildung, da diese an dem - örtlich erkennbaren - Merkmal Einmündung in die S1.-------straße orientiert ist. 41 Dem gebildeten Abschnitt kommt eine gewisse eigenständige Bedeutung als Verkehrsanlage zu. Anhaltspunkte für eine "Atomisierung" oder sonst willkürliche Abschnittsbildung, 42 vgl. zu diesen Kriterien BVerwG, Urteile vom 10. Juni 1981 - 8 C 20.81 - und vom 27. September 1982 - 8 C 145. 81 -, beide zitiert nach juris, 43 liegen nicht vor. 44 Die Erschließungsanlage entspricht den Maßstäben der Erforderlichkeit im Sinne des § 129 BauGB. Insbesondere sind keinerlei Maßnahmen erkennbar, die zu einem kostenaufwendigeren Aufwand als notwendig geführt haben. Was Art und Umfang der Anlage betrifft, entspricht diese mit einer Breite von ca. 12,50 m und zwei Gehwegen der Vorgabe in § 2 Abs. 1 Nr. 2 und 3 EBS. 45 Bestehen somit keine Bedenken gegen die Heranziehung zu einem Erschließungsbeitrag dem Grunde nach, so gilt dies ebenso für die Höhe der Heranziehung. Die Kammer hält die Ermittlungen des Erschließungsaufwandes in der Höhe, wie sie sich aus der Aufstellung vom 13. November 2008 (Blatt 2 des Verwaltungsvorganges, Beiakte 2) ergibt, zwar nicht für vollständig zutreffend. Die deshalb vorzunehmende Minderung des Erschließungsaufwandes wirkt sich jedoch nicht zu Gunsten der Klägerin aus, weil die in die Verteilung einzubeziehenden Flächen zu korrigieren waren. 46 Der tatsächlich ansatzfähige Erschließungsaufwand im Sinne des § 128 Abs. 1 BauGB beträgt nur 274.282,03 Euro (nach Abzug des Gemeindeanteils von 10% 247.033,82 Euro) und war gegenüber dem nach Abzug eines Gemeindeanteils von 10% festgestellten beitragsfähigen Aufwand von 250.328,49 Euro um 3.294,46 Euro zu reduzieren. 47 Die von der Beklagten zuletzt in Ansatz gebrachten Grunderwerbskosten (abzüglich eines Gemeindeanteils von 10%) in Höhe von 52.587,93 Euro sind nicht zu beanstanden. Hierbei hat die Beklagte als Nebenkosten des Grunderwerbs zu Recht auch Entschädigungs- und Umzugskosten in Ansatz gebracht. Zu den Kosten des Grunderwerbs zählt alles das, was die Gemeinde aufwenden muss, um das Eigentum an der Fläche einer bestimmten Erschließungsanlage zu erwerben. Dazu gehören auch die Kosten für die katasteramtliche Vermessung, die notarielle Beurkundung sowie für die Eintragung und Löschung von Rechten im Grundbuch. Im Übrigen kommen Maklergebühren, etwaige Enteignungsentschädigung sowie die Kosten des Enteignungsverfahrens einschließlich Gerichts- und Anwaltskosten in Betracht, 48 vgl. Driehaus, 9. Auflage, § 13 Rd-Nr. 34 m.w.N. 49 Die zuletzt noch geltend gemachten Positionen fallen allesamt unter diese Kosten des Grunderwerbs und sind durch Vorlage entsprechender Belege und Berechnungen der anteiligen Grundstücksflächen nachgewiesen. 50 Gleiches gilt für die in Ansatz gebrachten Kosten für den Gehwegausbau in Höhe von 92.326,46 Euro (ohne Abzug des Gemeindeanteils von 10%). Bei den von der Beklagten als Straßenausbaukosten bezeichneten Positionen handelt es sich tatsächlich (nur) um die Kosten für den Ausbau der Gehwege. Die Beklagte ging bei Erlass der Beitragsbescheide davon aus, die Kosten für die Herstellung der Fahrbahn seien nach § 128 Abs. 3 Nr. 2 BauGB nicht vom Erschließungsaufwand umfasst, da es sich bei dem betreffenden Abschnitt der F.------allee um eine klassifizierte Straße handele. Die im Einzelnen von der Beklagten in Ansatz gebrachten Positionen sind nicht zu beanstanden. Dies gilt auch für die in der Schlussrechnung der Arbeitsgemeinschaft I2. Straße vom 22. Januar 1998 enthaltene "Extraposition" in Höhe von 1.568,40 Euro. Hierbei handelt es sich um Kosten, die für den Bodenaushub angefallen sind, der zur Auffüllung des Unterbaus der Gehwege aus Gründen der Kostenersparnis verwendet wurde. 51 Die Beklagte hat für den Ausbau des Kanals zu Recht Kosten in Höhe von 39.339,23 Euro (ohne Abzug des Gemeindeanteils von 10%) berücksichtigt. Der Kanalbau wurde ausweislich einer Baubeendigungsanzeige des Tiefbauamtes am 5. September 1996 abgeschlossen, so dass bei einer zur Erschließungsanlage gehörenden und zu entwässernden Fläche von 2.239 qm ein Einheitssatz von 17,57 Euro/qm abgerechnet werden konnte (vgl. § 4 Abs. 2 EBS). 52 Die von der Beklagten nunmehr (nur noch) eingestellten Kosten für das Erschließungsgrün in Höhe von 6.284,31 Euro (ohne Abzug des Gemeindeanteils von 10%) sind nicht zu beanstanden. Da die Beklagte die anteiligen Kosten für die gepflanzten "Bodendecker" der in Rede stehenden Erschließungsanlage nicht mehr zuordnen konnte, hat sie diese zutreffend aus dem Aufwand herausgerechnet. 53 In der letzten Berechnung hat die Beklagte schließlich zu Recht Fremdfinanzierungskosten in Höhe von 48.852,38 Euro (ohne Abzug des Gemeindeanteils von 10%) eingestellt. Zum beitragsfähigen Erschließungsaufwand im Sinne des § 128 Abs. 1 BauGB gehören grundsätzlich auch die Zinsen für Fremdkapital, das die Gemeinde zur Finanzierung von Aufwendungen für die Herstellung beitragsfähiger Erschließungsanlagen aufgenommen hat. 54 Vgl. BVerwG, Urteile vom 23. August 1990 - 8 C 4.89 -, vom 23. Februar 2000 - 11 C 3.99 - und vom 18. März 2009 - 9 C 4.08 -, alle zitiert nach juris. 55 Die von der Beklagten vorgenommene Berechnung der Zinsen entspricht nunmehr den in der höchstrichterlichen Rechtsprechung gebilligten Berechnungsgrundsätzen, nach denen für die Ausgaben eines Haushaltsjahres ungeachtet des haushaltsrechtlichen Prinzips der Gesamtdeckung ein fiktives Einzeldarlehen zu unterstellen ist, dessen rechnerische Grundlagen (Fremdfinanzierungsquote, Zinsen, Tilgung) sich nach den Bedingungen im Entstehungsjahr der Aufwendungen richtet. Entstehen Aufwendungen in verschiedenen Haushaltsjahren, so sind mehrere derartige Einzeldarlehen zugrunde zu legen und der Zinsaufwand zu addieren. 56 Vgl. BVerwG, Urteil vom 23. August 1990 - 8 C 4.89 -; OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 22. September 1999 - 3 A 3625/97 -, beide zitiert nach juris; Driehaus, 9. Auflage, § 11 Rd-Nr. 14. 57 Die Beklagte hat die Fremdfinanzierungskosten unter Berücksichtigung dieser Maßgaben auf Anforderung der Kammer neu berechnet und einen Betrag in Höhe von 48.852,38 Euro (ohne Abzug des Gemeindeanteils von 10%) ermittelt. Vor diesem Hintergrund braucht die Kammer nicht der Frage nachzugehen, ob die von der Beklagten zunächst zugrunde gelegte Berechnungsmethode, bei der abweichend von den dargelegten Grundsätzen die durchschnittliche jährliche Tilgungsquote und der Jahreszinssatz des jeweiligen Haushaltsjahres berücksichtigt wurden, mit § 128 Abs. 1 BauGB ebenfalls im Einklang steht. 58 Der Erschließungsaufwand setzt sich damit wie folgt zusammen: 59 Grunderwerb: 58.542,15 Euro 60 Gehweg: 92.326,46 Euro 61 Begrünung: 6.284,31 Euro 62 Beleuchtung: 29.137,50 Euro 63 Fremdfinanzierungskosten: 48.852,38 Euro 64 Entwässerung: 39.339,23 Euro 65 Gesamt 274,482,03 Euro 66 Insgesamt ergibt sich somit für das endgültige Abrechnungsverfahren ein berücksichtigungsfähiger Erschließungsaufwand in Höhe von 274.482,03 Euro. Abzüglich des Gemeindeanteils von 10% verbleibt ein umlagefähiger Erschließungsaufwand von 247.033,82 Euro. 67 Die von der Beklagten herangezogenen Flurstücke der Klägerin werden - jedenfalls überwiegend - durch das abgerechnete Teilstück der F.------allee im Sinne des § 131 Abs. 1 Satz 1 BauGB erschlossen und unterliegen insoweit nach § 133 Abs. 1 Satz 2 BauGB der Beitragspflicht. 68 Nach § 131 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist der ermittelte beitragsfähige Erschließungsaufwand auf die durch die Anlage erschlossenen Grundstücke zu verteilen. Derartig "erschlossen" sind Grundstücke, denen die Anlage in erschließungsbeitragsrechtlich relevanter Weise, das heißt in einer auf die bauliche oder gewerbliche Nutzbarkeit der Grundstücke gerichtete Funktion, die Zugänglichkeit vermittelt, 69 vgl. BVerwG, Urteil vom 25. Juni 1969 - IV C 14.68 -, zitiert nach juris. 70 Die Eigentümer dieser Grundstücke haben zusammen den beitragsfähigen Erschließungsaufwand der Anlage zu tragen mit der Folge, dass es sich für die einzelnen Beitragspflichtigen beitragserhöhend oder beitragsmindernd auswirkt, ob der Kreis der einbezogenen Grundstücke kleiner oder größer ist. Der Abgabengerechtigkeit entspricht deshalb ein Verständnis des "durch die Anlage Erschlossenseins", das in den Kreis der am Aufwand zu beteiligenden Grundstücke alle Grundstücke mit einbezieht, die eine Zufahrt oder - wenn sie eine anderweitige Zufahrt bereits besitzen - zumindest einen Zugang zu der Anlage erhalten können, auch wenn Zufahrt oder Zugang zur Zeit noch nicht zur Verfügung stehen. Als im Sinne des § 131 Abs. 1 BauGB "durch die Anlage erschlossen" anzusehen sind daher Grundstücke, wenn die Eigentümer die "tatsächliche und rechtliche Möglichkeit" haben, von der Erschließungsanlage eine Zufahrt bzw. einen Zugang zu ihren Grundstücken zu nehmen. 71 Vgl. BVerwG, Urteil vom 7. Oktober 1977 - IV C 103.74 -, zitiert nach juris m.w.N. 72 In tatsächlicher Hinsicht besteht diese Möglichkeit, wenn schwerwiegende tatsächliche (technische) Hindernisse nicht entgegenstehen; ob der Grundstückseigentümer von der an sich bestehenden Möglichkeit, einen Zugang anzulegen, Gebrauch macht oder nicht, ist ohne Belang. Die rechtliche Möglichkeit einer Zufahrt bzw. eines Zugangs besteht, wenn die Anlegung der Zufahrt bzw. des Zuganges entweder ohne rechtliches Hindernis zulässig ist oder wenn nur solche rechtliche Hindernisse entgegenstehen, die ausräumbar sind. Nur wenn der Grundstückseigentümer aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen schlechthin und auf Dauer gehindert ist, Zufahrt oder Zugang zu nehmen, gehört sein Grundstück nicht zu den im Sinne des § 131 Abs. 1 BauGB "erschlossenen" Grundstücken. Dies hat zur Folge, dass das Grundstück nicht in den Kreis der beitragspflichtigen Grundstücke eingeht und sich dadurch die anteilige Beitragspflicht für die anderen Anliegergrundstücke erhöht. 73 Die hiernach gemäß § 131 Abs. 1 BauGB erforderliche Möglichkeit der Zufahrt bzw. des Zugangs ist in aller Regel für die Grundstücke gegeben, die unmittelbar an die Erschließungsanlage angrenzen, sofern nicht unüberwindbare technische Hindernisse bestehen, 74 BVerwG, Urteil vom 7. Oktober 1977 - IV C 103.74 -, zitiert nach juris. 75 Vorliegend ist eine Zufahrt bislang nicht angelegt. Es besteht allerdings die Möglichkeit, eine Zufahrt auf die unmittelbar an der Erschließungsanlage gelegenen Flurstücke der Klägerin zu schaffen. Rechtliche oder tatsächliche Hindernisse an der Einrichtung einer (weiteren) Zufahrt sind nicht ersichtlich. Rechtliche Hindernisse an der Einrichtung einer Zufahrt auf das Grundstück der Klägerin ergeben sich insbesondere nicht aus den Festsetzungen des einschlägigen Bebauungsplans. Das Bauprogramm der Beklagten sieht zudem für den Fall, dass eine Erschließungsanlage quer durch das Grundstück der Klägerin fortgeführt werden sollte, die Anlegung einer Übergangsstrecke vor, so dass an dieser Stelle in gleicher Art und Weise wie bei einer Fortführung des Straßennetzes ein Auffahren auf das Anliegergrundstück der Klägerin möglich wäre. Die Beklagte hat hierzu auch ausgeführt, dass - soweit dies von der Klägerin gewünscht werde - eine weitere Zufahrt auf das fragliche Grundstück geschaffen werden könne. Der Einwand der Klägerin, eine Anfahrt auf das Grundstück sei aufgrund der kurvigen Straßenführung nicht möglich, verfängt nicht. Insbesondere in nördlicher Fahrtrichtung dürfte eine Auffahrt auf das in Rede stehende Grundstück ohne ernsthafte Verkehrsbehinderungen möglich sein. 76 Da es sich bei den mit Bescheid vom 23. Dezember 2008 herangezogenen Flurstücken - wie dargelegt - um eine wirtschaftliche Grundstückseinheit handelt, sind diese jedenfalls teilweise zusammen mit den Flurstücken 1044, 1046 und dem damaligen Flurstück 1205 erschlossen im Sinne des § 131 Abs. 1 Satz 1 BauGB. 77 Nicht erschlossen im Sinne des § 131 Abs. 1 Satz 1 BauGB - und damit aus dem Kreis der einbezogenen Grundstücksflächen herauszunehmen - sind hingegen die Teile der Flächen der (ehemaligen) Flurstücke 1205 und 13, die die heutigen Flurstücke 1247 und 1245 bilden. Zwar ist bei der Anwendung des § 131 Abs. 1 Satz 1 BauGB grundsätzlich der bürgerlich-rechtliche Grundstücksbegriff maßgebend, 78 vgl. BVerwG, Urteil vom 26. November 2003 - 9 C 2.03 -, zitiert nach juris, 79 mit der Folge, dass das (ehemalige) Flurstück 1205 mit seiner gesamten Fläche durch die Anlage erschlossen wäre. Gleiches würde aufgrund der hier gegebenen wirtschaftlichen Einheit auch für das Flurstück 13 gelten. Eine Ausnahme vom bürgerlich-rechtlichen Grundstücksbegriff ist aber im Fall der Mehrfacherschließung eines Grundstücks anerkannt, wenn sich die von der Anbaustraße ausgehende Erschließungswirkung erkennbar eindeutig nur auf eine Teilfläche des Grundstücks beschränkt. Dies gilt sowohl für Grundstücke im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes als auch bei entsprechenden tatsächlichen Gegebenheiten im unbeplanten Innenbereich. 80 Vgl. BVerwG, Urteile vom 26. November 2003 - 9 C 2.03 - und vom 27. Juni 1985 - 8 C 30.84 -, beide zitiert nach juris. 81 Nach Maßgabe dieser Grundsätze erstreckt sich der Erschließungsvorteil der Erschließungsanlage erkennbar nicht auf die heutigen Flurstücke 1247 und 1245. Denn diese Grundstücksflächen nehmen - wie die Klägerin schlüssig dargelegt hat - nicht an der musealen Nutzung der Grundstücke teil. Diese ist beschränkt auf die unter Denkmalschutz gestellten Industrieanlagen, zu denen die Flächen der genannten Flurstücke nicht gehören. Unerheblich ist dabei, dass sich auf den heutigen Flurstücken 1247 und 1245 noch stillgelegte Industrieanlagen befanden bzw. befinden. Denn diese stehen nach Auskunft der Klägerin nicht unter Denkmalschutz und sollen im Zuge der Sanierung des Geländes abgerissen werden, wobei Abrissgenehmigungen der Beklagten bereits vorliegen sollen. 82 Da nach Auskunft der Klägerin in der mündlichen Verhandlung die Flurstücke 1248 und 1246 im nordwestlichen Bereich hingegen Bestandteil der musealen Nutzung sind - es soll eine der musealen Nutzung dienliche Mehrzweckbahn auch unter Einbeziehung dieser Bereiche errichtet werden -, ist ein Erschließungsvorteil für diese Flächen gegeben. 83 Für die skizzierte beschränkte Erschließungswirkung der Anbaustraße streitet schließlich, dass die Klägerin diesen Bereich im Nordwesten des in Rede stehenden Geländes in die Stiftung "Industriedenkmalpflege und Geschichtskultur" eingebracht hat und das Industriedenkmal "Kokerei I1. " von dieser verwaltet wird. 84 Die wirtschaftliche Grundstückseinheit der Klägerin unterliegt gemäß § 133 Abs. 1 Satz 2 BauGB der Beitragspflicht. 85 § 133 Abs. 1 Satz 1 BauGB bestimmt, dass Grundstücke, für die eine bauliche oder gewerbliche Nutzung festgesetzt ist, der Beitragspflicht unterliegen, sobald sie bebaut oder gewerblich genutzt werden dürfen. Nach § 133 Abs. 1 Satz 2 BauGB unterliegen erschlossene Grundstücke, für die eine bauliche oder gewerbliche Nutzung nicht festgesetzt ist, der Beitragspflicht, wenn sie nach der Verkehrsauffassung Bauland sind und nach der geordneten baulichen Entwicklung der Gemeinde zur Bebauung anstehen. 86 § 133 Abs. 1 BauGB stellt auf eine abstrakte Bebaubarkeit ab, das heißt darauf, ob angenommen werden darf, die Zulässigkeit der Errichtung des Bauvorhabens sei aus der Sicht der einschlägigen Bestimmungen des Baurechts einzig von Maßnahmen des Grundeigentümers abhängig. Satz 2 der Bestimmung erfasst Grundstücke im unbeplanten Innenbereich. Diese sind Kraft der mit ihrer Lage verbundenen generellen Bebauungsfähigkeit Bauland. Der geordneten baulichen Entwicklung der Gemeinde entspricht im unbeplanten Innenbereich eine Bebauung, wenn sie die Voraussetzungen des § 34 BauGB erfüllt. Außenbereichsgrundstücke unterfallen hingegen nicht der Regelung des § 133 Abs. 1 Satz 2 BauGB. Denn unbebaute Grundstücke im Außenbereich sind nicht "nach der Verkehrsauffassung Bauland" und stehen erst recht nicht "nach der geordneten baulichen Entwicklung der Gemeinde zur Bebauung" an. 87 Vgl. hierzu BVerwG, Urteil vom 14. Januar 1983 - 8 C 81.81 -; OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 31. Mai 1981 - 3 A 1593/90 -; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 25. April 1991 - 2 S 413/90 -, alle zitiert nach juris. 88 Die wirtschaftliche Grundstückseinheit der Klägerin ist danach Bauland im Sinne des § 133 Abs. 1 Satz 2 BauGB. Die Grundstücke der Klägerin liegen - entgegen ihrer Auffassung - nicht insgesamt im Außenbereich im Sinne des § 35 BauGB, sondern im Innenbereich im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Ausschlaggebend für das Bestehen eines Bebauungszusammenhangs im Sinne des § 34 BauGB ist, inwieweit die aufeinander folgende Bebauung trotz etwa vorhandener Baulücken nach der Verkehrsauffassung den Eindruck der Geschlossenheit und der Zusammengehörigkeit vermittelt und die zu beurteilende Fläche diesem Zusammenhang angehört. Wie eng die Aufeinanderfolge von Baulichkeiten sein muss, um sich noch als zusammenhängende Bebauung darzustellen, ist nicht nach geografisch-mathematischen Maßstäben, sondern aufgrund einer umfassenden Wertung und Bewertung des im Einzelfalls vorliegenden konkreten Sachverhalts zu entscheiden. 89 Vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 15. September 2005 - 4 BN 37/05 - und vom 9. November 2005 - 4 B 67/05 -, beide zitiert nach juris. 90 Von diesen Grundsätzen ausgehend ist die Kammer aufgrund der vorliegenden Pläne und der Luftbilder zu der Überzeugung gelangt, dass die sich auf den klägerischen Grundstücken befindlichen Gebäude als Teil eines Bebauungszusammenhanges darstellen. Denn die ehemalige Kokerei setzt sich zusammen aus einem Gebäudeensemble, dessen einzelne Gebäude angefahren und teilweise auch begangen werden können sowie zum Aufenthalt von Menschen zu dienen bestimmt sind, sei es als Museumsräume oder als Verwaltungsgebäude. Die Grundstücke sind einer (einheitlichen) baulichen bzw. gewerblichen Nutzung zugeführt und auf ihnen ist eine geordnete bauliche Entwicklung vorzufinden. Hierfür spricht auch ihre vormalige industrielle Nutzung, aufgrund deren Umfangs das Gebiet seinerzeit wohl als Industriegebiet einzustufen war. 91 Da die Klägerin im Zeitpunkt der Bekanntgabe des Beitragsbescheides Eigentümerin der in Rede stehenden Grundstücke gewesen ist, ist sie auch nach § 134 Abs. 1 Satz 1 BauGB persönlich beitragspflichtig. 92 Der streitgegenständliche Beitragsbescheid vom 23. Dezember 2008 ist im Ergebnis auch der Höhe nach nicht zu beanstanden. 93 Zunächst hat die Beklagte den aufgrund der Neuberechnung ermittelten beitragsfähigen Erschließungsaufwand nunmehr zutreffend verteilt, indem sie das Flurstück 1195 aus den nach §§ 131 Abs. 1 Satz 1, 133 Abs. 1 Satz 2 BauGB erschlossenen Grundstücken herausgenommen und nicht mehr mit in die Verteilung einbezogen hat. 94 Das Flurstück 1195 ist nicht erschlossen im Sinne des § 131 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Es grenzt zunächst nicht unmittelbar an die Erschließungsanlage und bildete auch keine wirtschaftliche Einheit mit den im angegriffenen Bescheid herangezogenen Flurstücken. Ausschlaggebend ist insoweit die Sach- und Rechtslage in dem Zeitpunkt, in dem die weiteren die Erschließungsanlage selbst betreffenden Voraussetzungen für das Entstehen der Beitragspflichten erfüllt sind. Abzustellen ist damit allein auf die in diesem Zeitpunkt vorliegenden tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse, so dass eine spätere Änderung derselben keinen Einfluss auf die Rechtmäßigkeit eines ergangenen Erschließungsbescheides hat. Dies gilt selbst dann, wenn mit der Änderung schon im Zeitpunkt des Entstehens der sachlichen Beitragspflicht zu rechnen war. 95 Vgl. Driehaus, 9. Auflage, § 19 Rd-Nr. 20. 96 Die sachliche Beitragspflicht ist vorliegend erst mit der Abschnittsbildung am 13. Juni 2008 entstanden. Zu diesem Zeitpunkt stand das angemessen baulich nutzbare Flurstück 1195 zwar noch im Eigentum der Klägerin - die Auflassung des Grundstücks erfolgte am 25. Januar 2006 und der neue Eigentümer wurde erst am 17. November 2008 in das Grundbuch eingetragen. Das Flurstück bildete aber mit den im angegriffenen Bescheid herangezogenen Flurstücken keine wirtschaftliche Einheit (mehr). Das auf dem Grundstück stehende Gebäude wurde von einem Pächter bereits seit einigen Jahren als gewerbliche Kletterhalle genutzt und hat damit nicht an der musealen Nutzung des ehemaligen Kokereigeländes durch die Klägerin teilgenommen. Ein Zusammenhang zwischen der Nutzung als Kletterhalle und der musealen Nutzung der in Streit stehenden Flurstücke durch die Klägerin ist nicht ersichtlich. Sonstige Zufahrts- bzw. Zugangsmöglichkeiten von der Erschließungsanlage auf das Flurstück 1195 sind nicht gegeben. Es wird über die Wegparzellen 1225 und 1226 erschlossen. 97 Ferner hat die Beklagte bei der Neuberechnung zutreffend die (heutigen) Flurstücke 1247 und 1245 aus der Verteilungsfläche aufgrund der nach § 131 Abs. 1 Satz 1 BauGB begrenzten Erschließungswirkung der in Rede stehenden Erschließungsanlage herausgenommen. 98 Jedoch wirkt sich diese Korrektur zugunsten der Klägerin nicht auf die Rechtmäßigkeit der streitgegenständlichen Beitragsforderung aus, da bei der Neuberechnung ein (erhöhter) Vervielfacher nach § 9 Abs. 3 Buchst. f) und Abs. 7 Buchst. b) EBS von 2,2 zu berücksichtigen war, so dass sich die Gesamtverteilungsfläche von 270.152,40 qm auf 272.183,00 qm erhöht hat. 99 Der von der Beklagten zuletzt berücksichtigte Vervielfacher von 1,7 für eine Bebaubarkeit mit sechs und mehr Vollgeschossen ist nicht zu beanstanden. Die herangezogenen Flurstücke liegen allesamt - wie dargelegt - im unbeplanten Innenbereich, so dass § 9 Abs. 5 Buchst. a) EBS zur Anwendung kommt. Danach ergibt sich für Grundstücke außerhalb des Geltungsbereiches eines Bebauungsplanes die Zahl der Vollgeschosse bei bebauten Grundstücken aus der Zahl der tatsächlich vorhandenen Vollgeschosse. Entgegen der Auffassung der Klägerin kommt es insoweit auf die Bebaubarkeit an, die sich an dem höchsten Gebäude auf dem Grundstück orientiert. Auch hierbei ist wiederum die wirtschaftliche Einheit der herangezogenen Grundstücke zugrundezulegen, so dass sämtliche Flurstücke als ein Grundstück betrachtet werden müssen. Befindet sich auf dem Grundstück ein Bauwerk, dessen Zahl der Vollgeschosse wegen der Besonderheiten des Bauwerks nicht feststellbar ist, gilt als Zahl der Vollgeschosse die Höhe des Bauwerks geteilt durch 3,5, wobei Bruchzahlen auf volle Zahlen auf- oder abgerundet werden (vgl. § 9 Abs. 6 EBS). 100 Danach ist für die Zahl der Vollgeschosse vorliegend der Kohleturm auf dem Flurstück 1205, der zum Kern der musealen Nutzung des Grundstücks zählt und in einer Höhe von 40 m Höhe über einen besucherzugänglichen Raum verfügt, mit dieser Höhe von 40 m maßgeblich. Es ist demnach gemäß § 9 Abs. 3 Buchst. e) EBS von einer Bebaubarkeit von sechs und mehr Vollgeschossen auszugehen, mithin ein Vervielfacher von 1,7 zugrunde zu legen. 101 Die Beklagte hat zutreffend für die herangezogenen Flurstücke einen Artzuschlag für eine gewerbliche Nutzung nach § 9 Abs. 7 Buchst. b) EBS berücksichtigt. Nach dieser Vorschrift werden die in § 9 Abs. 3 EBS festgesetzten Faktoren zur Berücksichtigung der unterschiedlichen Art der Nutzung um 0,5 erhöht bei Grundstücken in Gebieten, in denen ohne Festsetzung durch Bebauungsplan eine Nutzung wie in den unter § 9 Abs. 7 Buchst. a) EBS genannten Gebieten - Kern-, Gewerbe- und Industriegebiete sowie Sondergebiete - vorhanden oder zulässig ist; bei Grundstücken außerhalb der unter § 9 Abs. 7 Buchst. a) und b) EBS bezeichneten Gebieten, die gewerblich, industriell oder in ähnlicher Weise genutzt werden (z. B. Grundstücke mit Büro-, Verwaltungs-, Post-, Bahn-, Krankenhaus- und Schulgebäuden), wenn diese Nutzung nach Maßgabe der Geschossflächen überwiegt (vgl. § 9 Abs. 7 Buchst. c) EBS). 102 Eine gewerbliche Nutzung der Grundstücke in diesem Sinne ist vorliegend gegeben. Dabei ist zunächst zu berücksichtigen, dass der Begriff "Gewerbe" im Sinne einer grundstücksbezogenen Artzuschlagsbestimmung weiter als der entsprechende Begriff im Gewerbe- bzw. Gewerbesteuerrecht zu verstehen ist. Grundstücke werden auch dann im Sinne der Satzungsbestimmung "gewerblich genutzt", wenn auf diesen eine Tätigkeit ausgeübt wird, die typischer Weise auf einen Besucherverkehr abstellt und deshalb eine intensivere Inanspruchnahme einer Anbaustraße verursacht, 103 vgl. Driehaus, 9. Auflage, § 18 Rd-Nr. 59 ff. 104 Maßgeblich ist demnach der Umfang des Ziel- und Quellverkehrs des qualifiziert genutzten Grundstücks im Vergleich zu Grundstücken, die Wohnzwecken dienen. Ist damit der mit der Grundstücksnutzung verbundene Ziel- und Quellverkehr maßgebend, ist die von der Klägerin nunmehr betriebene museale Nutzung des Grundstücks als gewerbliche Nutzung im Sinne der Erschließungsbeitragssatzung der Beteiligten einzustufen. Denn auch die museale Nutzung ist typischer Weise durch die hohe Besucherzahl mit einem im Verhältnis zu Wohngebäuden deutlich erhöhten An- und Abfahrtsverkehr verbunden und löst damit eine intensivere Inanspruchnahme der Anbaustraße aus. 105 Die gewerbliche Nutzung in diesem Sinne überwiegt dabei. Es gibt bereits keine greifbaren Anhaltspunkte dafür, dass bestimmte Teile der wirtschaftlichen Grundstückseinheit nicht gewerblich im Sinne des § 9 Abs. 7 EBS genutzt werden. Es ist insbesondere nichts dafür ersichtlich, dass gewisse Bereiche des Grundstücks in einer Wohnzwecken entsprechenden Weise genutzt werden. Für die vorstehende Bewertung spricht zudem, dass die herangezogenen Grundstücksflächen im Flächennutzungsplan als "BMF" (Büro, Museum, Freizeitgewerbe) ausgewiesen sind. 106 Im Ergebnis zutreffend hat die Beklagte den Teil des Flurstücks 1205 bei der Ermittlung der erschlossenen Grundstückflächen außer Betracht gelassen, der sich östlich der letzten baulichen gewerblichen Nutzung erstreckt. Allerdings lässt sich dies nicht mit Anwendung der Tiefenbegrenzungsregelung der Erschließungsbeitragssatzung der Beklagten begründen. Nach § 9 Abs. 2 Nr. 2 Buchst. a) EBS gilt als Grundstücksfläche, wenn - wie hier - ein Bebauungsplan nicht besteht, bei Grundstücken, die an die Erschließungsanlagen grenzen, die Fläche von der gemeinsamen Grenze mit der Erschließungsanlage bis zu einer Tiefe von 50 m. Bei einer darüber hinausgreifenden zulässigen oder tatsächlichen baulichen, gewerblichen oder vergleichbaren sonstigen Nutzung des Grundstücks ist zusätzlich die Tiefe der übergreifenden Nutzung zu berücksichtigen (§ 9 Abs. 2 Nr. 2 Buchst. b) Satz 2 EBS). Zwar verfügen die eine wirtschaftliche Einheit bildenden Flurstücke der Klägerin über eine gemeinsame Grenze mit der in Rede stehenden Erschließungsanlage. Die Anwendung der Tiefenbegrenzungsregelung der Erschließungsbeitragssatzung bietet im vorliegenden Fall aber keine verlässliche Abgrenzung der beitragspflichtigen von den beitragsfreien Teilen der wirtschaftlichen Grundstückseinheit. Die Erschließungsanlage verläuft an der gemeinsamen Grundstücksgrenze mit den Grundstücken der Klägerin leicht s-förmig und die in der Tiefe gespiegelte Tiefenbegrenzungslinie hinter der letzten Bebauung - unabhängig davon, wie diese gebildet wird (im Wege einer Parallelverschiebung entlang der südlichen Grundstücksgrenze des Flurstücks 1205 oder durch lotrechte Punktverschiebung der gemeinsamen Grenze zwischen der Erschließungsanlage und den Flurstücken 1044, 1046 und 1205) - reicht aufgrund des Grundstückszuschnitts nicht bis zur nördlichen Grenze der wirtschaftlichen Grundstückseinheit. Anhand der Tiefenbegrenzungsregelung können daher (pauschal) keine Teilflächen des Grundstücks ermittelt werden, die von der Erschließungsanlage geringer bevorteilt werden, obwohl Teilflächen der Grundstücke der Klägerin eine Tiefe von mehr 50 m aufweisen und nicht bebaut sind. 107 Enthält die Satzung damit keine pauschalierende Regelung für die dargestellte Lage des Grundstücks zur Erschließungsanlage und lässt sich mithin aufgrund der Lage des herangezogenen Grundstücks zur ausgebauten Straße eine Abgrenzung zwischen Bauland und geringer bevorteilter Fläche nicht mittels der Tiefenbegrenzungsregelung vornehmen, ist die Grenze zwischen Bauland und Außenbereich anhand der konkreten Gegebenheiten des Falles vorzunehmen, 108 vgl. hierzu OVG Schleswig-Holstein, Urteil vom 26. September 2007 - 2 LB 21/07 -, zitiert nach juris. 109 Es ist daher sachgerecht, in Fällen "faktischer Unanwendbarkeit" der Tiefenbegrenzungsregelung auf eine Abgrenzung von Innen- und Außenbereichsflächen nach Maßgabe der §§ 34 ff. BauGB zurückzugreifen. Denn die Tiefenbegrenzungsregelung der Erschließungsbeitragssatzung dient dazu, aus den bei der Aufwandsverteilung zu berücksichtigenden Flächen mit vertretbaren Verwaltungsaufwand diejenigen herauszunehmen, die bebauungsrechtlich dem Außenbereich zuzuordnen sind, 110 vgl. Driehaus, 9. Auflage, § 17 Rd-Nr. 32 ff. 111 Danach ist die als Tiefenbegrenzung im Verteilungsplan (Beiakte Band 2, Bl. 183) von der Beklagten gebildete Linie nicht zu beanstanden. Sie entspricht im nordöstlichen Bereich einer an den letzten Baukörpern orientierten Trennlinie, die die Kammer anhand des ihr vorliegenden Kartenmaterials über die vorhandene Bebauung zum hier maßgeblichen Zeitpunkt der Abschnittsbildung am 13. Juni 2008 vorgenommen hat. Der im Osten hinter dieser Linie liegende Bereich ist dem Außenbereich zuzuordnen, da er am Bebauungszusammenhang der ehemaligen Industrieanlage mangels Bebauung nicht (mehr) teilnimmt. 112 Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. 113 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 11, 711 Satz 1 Zivilprozessordnung.