5 K 2759/09

Teilweiser Erlass der Grundsteuer wegen ertragsbedingter Minderung und nicht zu vertretendem Leerstand • Bei bebauten Grundstücken ist für einen Grundsteuererlass nach § 33 GrStG a.F. die zur Jahresrohmiete maßgebliche Mietgrundlage grundsätzlich die zu Beginn des Erlasszeitraums vereinbarte Miete; weicht diese um mehr als 20 % von der üblichen Miete ab, ist auf die übliche Miete abzustellen. • Für Erlassansprüche nach der bis 2007 geltenden Fassung des § 33 GrStG sind Minderung des Rohertrags, Nichtvertretbarkeit und daneben die Voraussetzungen der Atypizität oder Vorübergehens der beeinträchtigenden Umstände zu prüfen. • Vermarktungsbemühungen einschließlich gleichzeitiger Verkaufsabsicht schließen einen Anspruch auf Erlass nicht aus, wenn zugleich konkrete und zumutbare Maßnahmen zur Vermietung ergriffen wurden. • Bei einer Minderung des normalen Rohertrags um mehr als 20 % ist die Grundsteuer in Höhe von vier Fünfteln des Prozentsatzes der Minderung zu erlassen. Der Kläger war 2006 Eigentümer eines Gewerbegrundstücks mit Büro-, Wohn- und Hallenflächen. Er hatte das Grundstück seit 2002 an die Firma S. verpachtet; die vereinbarte Monatsmiete betrug nach Aussage des Klägers 7.000 EUR (zzgl. Nebenkosten). Aufgrund von Zahlungsrückständen kündigte der Kläger 2006 fristlos, es kam zu einer Räumung und ab September 2006 stand das Objekt leer. Der Kläger beauftragte im Mai 2006 einen Makler und schaltete Anzeigen zur Vermietung oder Verpachtung bzw. zum Verkauf. Er beantragte für 2006 Erlass der Grundsteuer nach § 33 GrStG. Die Behörde gewährte einen Teilerlass von 967,70 EUR und lehnte den Rest ab. Der Kläger klagte auf Erstattung der restlichen gezahlten Grundsteuer. Das Gericht hat die Klage teilweise stattgegeben. • Rechtsgrundlage ist § 33 GrStG (alte Fassung). Anspruchsvoraussetzungen sind: mehr als 20%ige Minderung des normalen Rohertrags und Nichtvertretbarkeit durch den Steuerpflichtigen; für vor dem Gesetzesänderungstermin liegende Fälle ist zusätzlich Atypizität oder Vorübergehens der Ursache erforderlich. • Zur Ermittlung des normalen Rohertrags ist bei im Sachwertverfahren bewerteten bebauten Grundstücken die zu Beginn des Erlassjahres übliche Jahresrohmiete maßgeblich; diese ist grundsätzlich aus der zu diesem Zeitpunkt tatsächlich vereinbarten Miete zu bestimmen, es sei denn, diese weicht um mehr als 20% von der üblichen Miete ab. • Die tatsächliche vereinbarte Januarmiete von 7.000 EUR (zzgl. pauschal 10% Betriebskosten: 7.700 EUR) ist für das Gesamtobjekt nicht offensichtlich überhöht; die von der Behörde angenommenen 5.005 EUR betreffen offenbar nur die Halle und sind daher nicht repräsentativ für das gesamte Grundstück. • Auf Jahresbasis ergab sich eine Jahresrohmiete von 92.400 EUR, tatsächliche Einnahmen 24.000 EUR, somit eine Minderung um 74,02 % (>20 %). Nach § 33 GrStG a.F. ist deshalb ein Erlass von 4/5 der Minderung, also 59,22 %, vorzunehmen. • Der Kläger hat die Minderung nicht zu vertreten: Er hat im Jahr 2006 hinreichende und zumutbare Vermietungsbemühungen nachgewiesen (Vermarktungsauftrag, Anzeigen). Die zeitweise Verkaufsprüfung war nicht ausschlaggebend und schließt Erlass nicht aus. • Mangels besonderischem Verwendungsprofil des Objekts liegt der Leerstand nicht in der Kategorie typischer oder struktureller Leerstände; die Insolvenz des Mieters und der anschließende Leerstand sind als vorübergehende und atypische Umstände zu werten. • Rechtsfolge: Bei festgesetzter Grundsteuer von 3.452,37 EUR ergibt sich ein gesamter Erlassanspruch von 2.044,49 EUR; bereits gewährter Teilerlass von 967,70 EUR führt zu einem weiteren Anspruch von 1.076,79 EUR; der weitergehende Klageantrag wurde abgewiesen. Die Klage war teilweise erfolgreich. Das Gericht verpflichtete die Beklagte, über den bereits gewährten Teilerlass hinaus zusätzliche 1.076,79 EUR der für 2006 festgesetzten Grundsteuer zu erlassen, weil die Jahresrohmiete um 74,02 % gemindert war, diese Minderung der Kläger nicht zu vertreten hatte und die Ursachen (Insolvenz des Mieters, anschließender Leerstand) vorübergehend und atypisch waren. Auf dieser Grundlage steht dem Kläger ein Erlass von insgesamt 59,22 % der festgesetzten Grundsteuer zu; nach Anrechnung des bereits gewährten Teilerlasses ergibt sich der noch geschuldete Erlassbetrag. Die weitergehende Forderung des Klägers wurde abgewiesen; die Kosten des Verfahrens tragen Kläger und Beklagte anteilig entsprechend dem Obsiegensumfang.