5 K 1799/10

Grundsteuererlass bei 100% Leerstand: Beauftragung Makler genügt, Renovierungsverzicht nicht immer zuzurechnen • Bei vollständigem Leerstand eines bebauten Grundstücks kann nach § 33 Abs. 1 GrStG ein Anspruch auf Erlass von 50 % der festgesetzten Grundsteuer bestehen, wenn der Rohertrag um 100 % gemindert ist und der Steuerpflichtige die Minderung nicht zu vertreten hat. • Nach der ab 2008 geltenden Rechtslage sind die ungeschriebenen Merkmale Atypik und vorübergehende Dauer der Ertragsminderung nicht mehr Voraussetzung für den Erlass; der Gesetzgeber hat durch andere Verschärfungen die Rechtsprechung des BFH berücksichtigt. • Bei gewerblich nutzbaren Objekten reicht für den Nachweis ernsthafter Vermietungsbemühungen regelmäßig die Beauftragung eines Immobilienmaklers aus; eine vorbeugende Renovierung auf Verdacht ist nicht generell zumutbar. • Der Umstand, dass der Eigentümer ein Objekt im Wege der Zwangsversteigerung erworben hat, trifft ihn nicht ohne weiteres mit Verantwortlichkeit für einen längeren Leerstand, sofern er sich nachweislich um Vermietung bemüht hat. Der Kläger erwarb 2007 ein baufälliges, ehemals als Kino genutztes Gebäude in Zwangsversteigerung. Für 2008 hatte die Behörde bereits 50% Grundsteuererlass bewilligt. Für 2009 beantragte der Kläger erneut Erlass wegen ganzjährigen Leerstands; tatsächliche Mieteinnahmen lagen nicht vor, erst für 2010 bestand ein Mietvertrag. Die Behörde lehnte ab mit der Begründung, der Kläger habe Vermietungsbemühungen nicht ausreichend nachgewiesen, das Objekt sei in nicht vermietbarem Zustand gehalten worden und der Kläger habe Sanierungsarbeiten unterlassen. Der Kläger legte Schreiben des beauftragten Maklers vor und klagte gegen den Ablehnungsbescheid. • Rechtsgrundlage ist § 33 Abs. 1 GrStG; bei 100%iger Minderung des Rohertrags besteht Anspruch auf 50% Erlass, wenn der Steuerpflichtige die Minderung nicht zu vertreten hat. • Die Gesetzesänderung durch das Jahressteuergesetz 2009 und die höchstrichterliche Rechtsprechung schließen die früher geforderte Atypik und vorübergehende Dauer der Minderung als gesonderte Voraussetzungen aus; deswegen kommt es nicht auf die Ähnlichkeit der Umstände mit atypischen Fällen an. • Der Kläger hat die Verantwortlichkeit für die Ertragsminderung nicht zu vertreten: Bei gewerblich nutzbaren Objekten sind Sanierungsmaßnahmen an die konkrete Nutzungsabsicht anzupassen; vorbeugende Renovierung auf Verdacht wäre wirtschaftlich unsinnig und kann regelmäßig nicht verlangt werden. • Zur Nachweisführung von Vermietungsbemühungen genügt die glaubhafte Beauftragung eines Immobilienmaklers; das vorgelegte Maklerschreiben über die Vermarktungsbemühungen war hierfür ausreichend. • Der Vorwurf, der Kläger habe durch den Abschluss eines Mietvertrags mit späterem Beginn Verantwortlichkeit geschaffen, greift nicht durch, weil keine Anhaltspunkte bestehen, dass eine frühere Vermietung möglich war oder der Kläger eine unternehmerische Entscheidung zum Nachteil traf. • Folge: Die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 33 Abs. 1 GrStG liegen vor, somit war der ablehnende Bescheid rechtswidrig und aufzuheben. Die Klage war erfolgreich: Das Gericht verpflichtete die Beklagte, die Grundsteuer für 2009 in Höhe von 1.011,11 EUR zu erlassen, weil der Rohertrag um 100 % gemindert war und der Kläger die Minderung nicht zu vertreten hatte. Die Entscheidung stützt sich auf § 33 Abs. 1 GrStG unter Berücksichtigung der nach 2008 geänderten Rechtslage, wonach Atypik und vorübergehende Dauer keine gesonderten Erlassvoraussetzungen mehr sind. Die vom Kläger vorgelegte Beauftragung eines Maklers genügte als Nachweis ernsthafter Vermietungsbemühungen; zumutbare Renovierungsanforderungen können bei gewerblichen Objekten nicht pauschal verlangt werden. Die Behörde hat damit den Erlassantrag zu Unrecht abgelehnt, weshalb der Bescheid vom 6. April 2010 aufzuheben ist und die Beklagte die Kosten trägt.