5 K 4083/08

Löschung einer Erschließungsbaulast nur bei Wegfall öffentlichen Interesses • Die Löschung einer Baulast ist ein Verwaltungsakt und anfechtbar. • Eine Baulast kann dem Begünstigten subjektiv-öffentliche Rechte vermitteln, die ihn zur Anfechtung einer Löschung berechtigen. • Die Löschung einer Erschließungsbaulast darf nur erfolgen, wenn kein öffentliches Interesse an ihr mehr besteht (§ 83 Abs. 3 Satz 2 BauO NRW). • Eine zuvor genehmigte Grundstücksteilung, durch die die frühere Erschließung entfällt, kann das öffentliche Interesse an der Erhaltung einer Erschließungsbaulast begründen. Die Kläger sind Eigentümer bzw. Nießbrauchberechtigte eines beidseitig grenzständig bebauten Grundstücks mit verlegtem Hauseingang zur Rückseite. Käufer des angrenzenden Grundstücks verpflichteten sich im Kaufvertrag zur Eintragung einer 3 m breiten Erschließungsbaulast zugunsten des Wohnhauses; die Verpflichtung wurde nicht als Grunddienstbarkeit, sondern als Baulast eingetragen. Nach Umbau und Verlegung des Hauseingangs wurde die Baulast fortwirkend genutzt. Später genehmigte die Behörde die Teilung des begünstigten Grundstücks; infolgedessen war die frühere Erschließung über die andere Straße für das abgetrennte Wohnhaus nicht mehr gegeben. Die Behörde löschte daraufhin die Baulast mit der Begründung, es bestehe kein öffentliches Interesse mehr. Die Kläger rügten formelle Mängel bei der Löschung und machten geltend, die Baulast schütze ihre bau- und nutzungsrechtliche Stellung, wozu u.a. die erteilte Baugenehmigung für den Hauseingang gehörte. Sie begehrten die Aufhebung der Löschung. • Zulässigkeit: Die Löschung einer Baulast ist als Verwaltungsakt anfechtbar; die Kläger sind klagebefugt, weil eine Möglichkeit der Rechtsverletzung durch die Löschung nicht auszuschließen ist. • Rechtswidrigkeit der Löschung: Nach § 83 Abs. 3 Satz 2 BauO NRW ist Löschung nur bei Wegfall des öffentlichen Interesses zulässig. Zum Zeitpunkt der Löschung bestand weiterhin öffentliches Interesse, weil die zuvor genehmigte Grundstücksteilung die Erschließung des abgetrennten Wohnhausgrundstücks über die sonstige Straße beseitigte und die Baulast damit für die Sicherung der Erschließung erforderlich war. • Auslegung und Inhalt der Baulast: Die ins Baulastenverzeichnis übernommene Formulierung entspricht dem kaufvertraglichen Zweck einer Erschließungsbaulast; sie beschränkt nicht den Zweck auf Zufahrt zur Garage, sondern sichert allgemeine Geh- und Fahrrechte für Eigentümer, Mieter und Besucher. • Subjektiv-öffentliche Rechte: Die Kammer folgt der Auffassung, dass eine eingetragene Baulast dem Begünstigten subjektiv-öffentliche Rechte vermitteln kann, etwa einen Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung, sodass der Begünstigte die Löschung anfechten kann. Die gegenteilige OVG-NRW-Rechtsprechung wird abweichend bewertet. • Teilungsgenehmigung: Die Teilungsgenehmigung war zum Erteilungszeitpunkt rechtmäßig, weil die Baulast noch bestand; daraus folgt nicht, dass die Löschung im Anschluss rechtmäßig geworden wäre. • Verfahrens- und Kostenerwägung: Die Klage war begründet; die Kostenentscheidung orientiert sich an §§ 154, 159, 162 VwGO und an der vorläufigen Vollstreckbarkeit. Die Klage ist erfolgreich; die Löschung der unter laufender Nr. 1 eingetragenen Baulast wurde aufgehoben, weil zum Zeitpunkt der Löschung ein öffentliches Interesse an der Erhaltung der Erschließungsbaulast fortbestand. Die Baulast sicherte die Erschließung des abgetrennten Grundstücksteils nach der genehmigten Teilung, und die Eintragung vermittelte dem Begünstigten schutzwürdige subjektiv-öffentliche Rechte. Die Beigeladenen zu 2. und der Beklagte tragen die Verfahrenskosten je zur Hälfte; die außergerichtlichen Kosten der weiteren Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig. Die Entscheidung ist vorläufig vollstreckbar und gegen sie ist Berufung zugelassen.