5 K 5651/02

Grundsteuer: Kein Erlass bei typischen Leerständen durch Modernisierung (§33 GrStG) • Ein Grundsteuererlass nach § 33 GrStG setzt eine grundstücksbezogene Minderung des normalen Rohertrags um mehr als 20 % voraus sowie das Nichtzuvertretenmüssen des Steuerschuldners. • Leerstände infolge marktgerechter Modernisierungs-, Sanierungs- oder Umbaumaßnahmen sind typischerweise und fallen damit grundsätzlich nicht unter die atypischen Erlassgründe des § 33 GrStG. • Bebaute Grundstücke sind nur dann eigengewerblich genutzt im Sinne des § 33 Abs.1 Satz 2 GrStG, wenn auf dem Grundstück selbst eine gewerbliche Tätigkeit ausgeübt wird; bloße Vermietung genügt nicht. • Zur Beurteilung eines strukturellen, nachhaltig fehlenden Mietinteresses ist ein Zeitraum von etwa sechs Jahren maßgeblich; kurzfristige Leerstände von Monaten bis wenigen Jahren sprechen gegen strukturelle Ursachen. Die Klägerin, Eigentümerin mehrerer Wohngebäude, beantragte für 2001 teilweisen Erlass der Grundsteuer wegen Ertragsminderungen infolge von Modernisierungen, Um- und Ausbauten sowie vorübergehender Leerstände. Das Finanzamt setzte die Grundsteuer und lehnte den Erlassantrag ab mit der Begründung, die Minderungen seien Folge struktureller Nachfrageschwäche in der Stadt; zudem sei bei Immobiliengesellschaften i.d.R. eigengewerbliche Nutzung anzunehmen. Die Klägerin machte geltend, die Leerstände beruhten ausschließlich auf notwendigen Modernisierungen und nicht auf Unvermietbarkeit; Kündigungen seien nicht erfolgt. Sie nahm einen Teil der Klage zurück und begehrte letztlich den Erlass von 2.387,09 EUR. Das Verwaltungsgericht prüfte die Voraussetzungen des § 33 GrStG, insbesondere Typizität der Ursachen und das Vertretenmüssen. • Rechtliche Grundlagen: Anspruch auf Erlass nach § 33 Abs.1 GrStG setzt mehr als 20% Minderung des normalen Rohertrags und Nichtzuvertretenmüssen voraus; Satz 2 (Eigengewerblichkeit) kommt nur bei tatsächlicher gewerblicher Nutzung des Grundstücks in Betracht. • Keine eigengewerbliche Nutzung: Die Grundstücke dienen ausschließlich Wohnzwecken; Vermietung als Teil des Gewerbebetriebs der Klägerin bedeutet nicht, dass das Gewerbe auf den Grundstücken ausgeübt wird, daher ist § 33 Abs.1 Satz 2 GrStG nicht anwendbar. • Prüfung der Typizität: Das BVerwG verlangt, atypische, vorübergehende Ursachen für Erlass; struktureller Leerstand ist gegeben, wenn die Wertveränderung voraussichtlich etwa sechs Jahre Bestand hat. • Tatsächliche Umstände: Statistik und Akten ergaben nur einen geringen Bevölkerungsrückgang in der Stadt (ca. 6,13% von 1991–2001) und überwiegend kurze Leerstände (einige Monate bis 1½ Jahre, vereinzelt bis 3 Jahre), daher keine nachhaltige strukturelle Nachfrageschwäche vergleichbar mit dem BVerwG-Fall. • Modernisierungen als typische Ursache: Umfassende Modernisierungen und Sanierungen älterer Wohngebäude sind marktgerechte, regelmäßig anfallende Maßnahmen; daraus folgende zeitweilige Leerstände sind typischerweise mit dem Vermietungsrisiko des Eigentümers verbunden und rechtfertigen keinen Erlass nach § 33 GrStG. • Auslegung des Gesetzes: Wortlaut und Systematik des § 33 Abs.1 GrStG unterstützen die Beschränkung des Erlasses auf atypische, nicht regelmäßig eintretende Fälle; die Verwaltungsgerichtsbarkeit folgt der Rechtsprechung des BVerwG. • Ergebnis der Subsumtion: Für die betroffenen Grundstücke lagen entweder keine mehr als 20%ige Minderung (ein Grundstück) oder typische, nicht atypische Ursachen der Ertragsminderung vor; ein Nichtzuvertretenmüssen ist nicht gegeben. Die Klage wurde insoweit eingestellt, als sie zurückgenommen wurde; im Übrigen abgewiesen. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf teilweisen Grundsteuererlass für 2001 nach § 33 GrStG. Die Gründe liegen darin, dass die überwiegenden Leerstände Folge marktgerechter Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen sind, die typischerweise mit vorübergehenden Mietausfällen verbunden sind und deshalb nicht als atypische Erlassfälle gelten; zudem fehlt bei den Grundstücken die für Satz 2 relevante eigengewerbliche Nutzung. Kosten des Verfahrens trägt die Klägerin; die Berufung wurde zugelassen.