10 K 2946/20

Leitsatz: Die Frage, welchen Kaufpreis der Vorkaufsberechtigte zu zahlen hat, wenn sich die Ausübung des Vorkaufsrechts bzgl. eines Gewässerrandstreifens nur auf eine Grundstücksteilfläche beschränkt (§ 29 Abs 6 S 2 WG (juris: WasG BW 2014), unterliegt dem Zivilrecht.(Rn.5) Der Verwaltungsrechtsweg ist unzulässig. Das Verfahren wird an das Amtsgericht Freiburg verwiesen. Die Kostenentscheidung bleibt der Endentscheidung vorbehalten. Der Berichterstatter entscheidet mit Einverständnis der Beteiligten anstelle der Kammer (§ 87a Abs. 3, Abs. 2 VwGO). Der Rechtsstreit ist - nach Anhörung der Beteiligten - unter Feststellung der Unzulässigkeit des Verwaltungsrechtswegs gemäß § 17a Abs. 2 Satz 1 GVG an das Amtsgericht Freiburg zu verweisen. Für die vorliegende Klage ist der Verwaltungsrechtsweg nach § 40 Abs. 1 Satz 1 VwGO nicht gegeben. Die Kläger wenden sich mit ihrer Klage ausdrücklich „nicht gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts an sich“. Sie erheben damit keine Anfechtungsklage gegen den Bescheid des Regierungspräsidiums Freiburg vom 12.08.2020, mit dem das Vorkaufsrecht nach § 29 Abs. 6 des Wassergesetzes für Baden-Württemberg (WG) gegenüber den Klägern hinsichtlich einer 1480 m² großen Teilfläche der von diesen mit notariellem Vertrag vom 26.06.2020 verkauften Grundstücke Flst.-Nrn. 2121, 2122/1, 2003, 2003/2 der Gemarkung x ausgeübt wurde. Sie erheben vielmehr Verpflichtungsklage mit dem Ziel, dass der Beklagte für die vom Vorkaufsrecht betroffene Grundstücksfläche nicht den von ihm angebotenen m²-Preis von 1,50 €, sondern 1,90 € zu zahlen habe. Dieser (höhere) m²-Preis ergibt sich aus dem mit dem Käufer im notariellen Vertrag vom 26.06.2020 vereinbarten Gesamtkaufpreis von 29.757,80 €. Die Kläger machen im Wesentlichen geltend, der Käufer habe die Grundstücke bereits bezahlt mit der Folge, dass sie den Differenzbetrag aus eigenen Mitteln bezahlen müssten. Bei dem Begehren der Kläger handelt sich nicht um eine öffentlich-rechtliche Streitigkeit nicht verfassungsrechtlicher Art im Sinne von § 40 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Zwar wird das Vorkaufsrecht nach § 29 Abs. 6 Satz 1 WEG durch privatrechtsgestaltenden Verwaltungsakt ausgeübt, gegen den zulässigerweise Klage beim Verwaltungsgericht erhoben werden kann (vgl. Bulling, Wassergesetz für Baden-Württemberg, § 29 WG Rn. 58; zum Vorkaufsrecht der Gemeinden nach dem Baugesetzbuch vgl. Brügelmann, BauGB Bd. 2, Vor §§ 24-28 Rn. 100 m. w. N.). Die Abwicklung bzw. Erfüllung des aufgrund der Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß § 29 Abs. 6 Satz 11 WG i. V. m. § 464 Abs. 2 BGB begründeten neuen Kaufvertrages des Verkäufers und des Vorkaufsberechtigten (sog. Zweitvertrag) unterliegt aber dem Zivilrecht (vgl. Brügelmann, a.a.O., § 28 Rn. 76; Postel, Das naturschutzrechtliche Vorkaufsrecht, NuR 2006, 555, 563). Dies gilt auch für die Frage, welchen Kaufpreis der Vorkaufsberechtigte zu zahlen hat, wenn sich die Ausübung des Vorkaufsrechts nur auf eine Grundstücksteilfläche beschränkt (§ 29 Abs. 6 Satz 2 WG). Die Höhe des für die Teilfläche zu leistenden verhältnismäßigen Kaufpreises wird nicht durch einseitige hoheitliche Regelung (Verwaltungsakt) bestimmt. Für eine solche Regelung enthält § 29 Abs. 6 WG keine Rechtsgrundlage. Vielmehr verweist § 29 Abs. 6 Satz 11 WG insoweit auf die Regelung in § 467 Satz 1 BGB, die auf den Fall des Verkaufs eines nur teilweise mit einem Vorkaufsrecht belasteten Grundstücks entsprechend anzuwenden ist (vgl. BGH, Urteil vom 27.04.2016 - VIII ZR 61/15 -, juris Rn. 63). Der zu zahlende Teilkaufpreis ist daher nicht durch Verwaltungsakt, sondern - ausgehend von dem zwischen den ursprünglichen Kaufvertragsparteien vereinbarten Gesamtkaufpreis - im Wege freihändiger Vereinbarung zwischen dem Vorkaufsberechtigten und dem Vorkaufsverpflichteten bzw. durch Entscheidung des Zivilgerichts festzulegen (vgl. Bayerischer VGH, Beschlüsse vom 31.08.2020 - 14 C 19.1910 -, juris Rn. 23, und vom 22.01.1999 - 9 ZB 98.3475 -, juris Rn. 4 = NJW 2000, 531; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. A. 2020, Rn. 4115a Fußn. 643). Die Annahme, dass es sich bei der nach § 467 Satz 1 BGB vorzunehmenden Bestimmung des vom Vorkaufsberechtigten zu zahlenden Kaufpreises nicht um eine öffentlich-rechtliche Streitigkeit handelt, wird auch nicht dadurch infrage gestellt, dass im Falle der Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 24 BauGB die Gemeinde gemäß § 28 Abs. 3 Satz 1 BauGB abweichend von § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB den zu zahlenden Betrag nach dem Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt des Kaufes bestimmen kann, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert in einer dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise deutlich überschreitet. Dabei handelt es sich zwar um einen Verwaltungsakt, der durch Antrag auf gerichtliche Entscheidung - beim Landgericht, Kammer für Baulandsachen (§ 217 Abs. 1 Satz 4 BauGB) - angefochten werden kann (§ 217 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Insoweit enthält das Baugesetzbuch eine entsprechende Rechtsgrundlage für eine hoheitliche Regelung. Daran fehlt es aber in § 29 Abs. 6 WG. Der Verweis in § 29 Abs. 6 Satz 11 WG auf § 467 Satz 1 BGB genügt als Rechtsgrundlage für eine hoheitliche Regelung gerade nicht (vgl. Postel, a.a.O., Seite 562; a. A. OVG Lüneburg, Urteil vom 03.08.2016 – 10 LB 14/16 -, juris Rn. 72). Ausgehend hiervon handelt es sich bei dem von den Klägern mit der vorliegenden Klage verfolgten Begehren nicht um eine öffentlich-rechtliche Streitigkeit. Welche Bedeutung der Umstand, dass der Käufer des notariellen Vertrages vom 26.06.2020 bereits den Gesamtkaufpreis entrichtet hat und die Kläger diesem möglicherweise den sich aus einem niedrigeren m²-Preis ergebenden Differenzbetrag zurückzahlen müssen, für die Bestimmung des vom Beklagten aufgrund der Ausübung des Vorkaufsrechts zu entrichtenden Kaufpreises hat, kann hier offenbleiben. Darüber hat allein das Zivilgericht zu entscheiden. Für die Frage, ob die vorliegende Streitigkeit öffentlich-rechtlicher oder zivilrechtlicher Art ist, hat dies keine Relevanz. Nur ergänzend wird auf die in § 5 Nr. 12 des Vertrages vom 26.06.2020 enthaltenen Regelungen verwiesen. Dort heißt es insbesondere: „Wenn das Vorkaufsrecht nur an einer Teilfläche ausgeübt wird, ist der Vertrag nach Maßgabe des § 242 BGB anzupassen. Ist der Erwerb der Restfläche wirtschaftlich nicht mehr zumutbar, steht dem Erwerber ein Rücktrittsrecht vom Kaufvertrag zu.“ Der Rechtsstreit ist daher an das sachlich (§ 23 Nr. 1 GVG) und örtlich (§§ 12, 18 ZPO) zuständige Amtsgericht Freiburg zu verweisen. Die Kostenentscheidung bleibt gemäß § 17b Abs. 2 GVG der Endentscheidung vorzubehalten.