6 K 1138/16

Der Bescheid des Landratsamts Konstanz vom 06.06.2016 wird aufgehoben. Das beklagte Land - Landratsamt Konstanz - wird verpflichtet, der Klägerin auf den Antrag vom 20.09.2013 einen Bauvorbescheid mit dem Inhalt zu erteilen, dass der Teilabbruch eines Fabrikgebäudes und Umnutzung des verbleibenden Fabrikgebäudes zu Gewerbe und Wohnen sowie zum Neubau von 2 Doppelhäusern auf dem Grundstück Flst.Nr. ... der Gemarkung ..., ... Straße, ..., bauplanungsrechtlich zulässig ist. Das beklagte Land und die Beigeladene tragen die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten der Klägerin jeweils zur Hälfte; ihre eigenen außergerichtlichen Kosten behalten sie auf sich. I. Die Klage ist mit dem Hauptantrag zulässig und begründet. 1.) Die Klage ist als Untätigkeitsklage gemäß § 75 Satz 1 VwGO ohne vorherigen Abschluss eines (erfolglosen) Vorverfahrens zulässig. Im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung jedenfalls besteht kein zureichender Grund mehr dafür, dass nicht über den bereits am 07.07.2016 erhobenen Widerspruch entschieden worden ist. 2.) Die Klage ist auch begründet. Die Ablehnung der Erteilung eines Bauvorbescheids, mit dem die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens („Bebauungsgenehmigung“) festgestellt wird, ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten, da sie einen Anspruch hierauf hat, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO. Gemäß §§ 57 Abs. 2, 58 Abs. 1 Satz 1 LBO ist die Bauvoranfrage positiv zu beantworten, wenn dem genehmigungspflichtigen Vorhaben keine von der Baurechtsbehörde zu prüfenden öffentlich-rechtlichen - hier: bauplanungsrechtlichen - Vorschriften entgegenstehen. Diese Anspruchsvoraussetzungen sind hier erfüllt: a.) Die im qualifizierten Bebauungsplans „Hotel ...“ erfolgte Festsetzung eines Sondergebiets für ein Hotel, von der weder eine Ausnahme noch eine Befreiung gemäß § 31 Abs. 1 und 2 BauGB in Betracht kommt, steht dem Vorhaben nicht entgegen, da dieser Bebauungsplan unwirksam ist. aa.) Es liegt ein Verstoß gegen § 2 Abs. 3 BauGB vor. Nach dieser Vorschrift sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne die Belange, die für die Abwägung von Bedeutung sind (Abwägungsmaterial), in tatsächlicher wie rechtlicher Hinsicht zu ermitteln und zu bewerten. § 2 Abs. 3 BauGB ergänzt das materiell-rechtliche Abwägungsgebot des 1 Abs. 7 BauGB, wonach bei der Aufstellung der Bauleitpläne die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen sind, um die Verfahrensanforderung, dass die abwägungserheblichen Belange zu ermitteln und zu bewerten sind (BVerwG, Beschl. v. 30.06.2014 – 4 BN 38.13 –, Rn. 6, juris; Urt. v. 09.04.2008 – 4 CN 1.07 –, Rn. 20, juris). Maßgeblich ist, wie für die gesamte Abwägung überhaupt, die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Satzung (§ 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB). Je enger die Schranken des Eigentums i.S.v. Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG gezogen werden, desto schwerer wiegt die Pflicht, den Sachverhalt umfassend und zutreffend aufzuklären. Bleibt dem Eigentümer nach einer Bauleitplanung nur eine sehr beengte Möglichkeit, sein Grundstück zu nutzen, so verdichten und erweitern sich die konkreten Ermittlungspflichten des Planungsträgers. Insoweit kann es im Rahmen einer Angebotsplanung erforderlich sein, eine Standortanalyse nebst Prüfung von Marktchancen durchzuführen (OVG Rheinl.-Pfalz, Urt. v. 12.01.2012 – 1 C 10546/11 –, Rn. 40, juris [Festsetzung eines Sondergebiets mit der Zweckbestimmung „Hotel“]). Zwar ist es nicht Aufgabe der Gemeinde, den Grundstückseigentümern Investitionsentscheidungen abzunehmen. Die aus wirtschaftlichen Schwankungen folgenden Risiken gehen grundsätzlich zulasten des Eigentümers. Die Gemeinde muss nicht versuchen, diese Risiken mit Mitteln der Bauleitplanung zu minimieren. Wenn jedoch konkrete Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass eine Grundstücksnutzung, die durch Bebauungsplan festgeschrieben werden soll, wirtschaftlich nicht tragfähig ist, darf sich die Gemeinde nicht auf eine allgemeine Einschätzung der wirtschaftlichen Auswirkungen verlassen. In einer solchen Situation, in der die Sachgerechtigkeit der Festsetzungen in erheblichem Maß davon abhängt, ob sich die Prognose einer bestimmten wirtschaftlichen Entwicklung als tragfähig erweist, kann die Gemeinde gehalten sein, sich hinsichtlich der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, in die sie hinein plant, und der zu erwartenden Auswirkungen ihrer Planung sachverständig beraten zu lassen (Bay. VGH, Urt. v. 29.05.2009 – 1 N 07.3063 –, Rn. 42/43, juris [Ausweisung eines Sondergebiets „Kur- und Fremdenverkehr“]). Diese besonderen Voraussetzungen waren aufgrund der Besonderheiten des Einzelfalles im Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Bebauungsplan (12.12.2016) gegeben. Für die von der Beigeladenen nach ihrem eigenen Vortrag bereits seit etwa 2008 favorisierte und ab November 2013 (Aufstellungsbeschluss) mit Planungsinstrumenten gesicherte Hotelnutzung des Grundstücks hatte sich mit der Familie ... erstmals im Jahr 2014 ein ernsthafter Investor - zugleich als Kaufinteressent des Grundstücks und Träger eines Hotelvorhabens - gefunden. Herr ... hatte, gestützt auf einen ...-Beratungsbericht vom August 2014 - dieser lag der Beigeladenen nach ihren eigenen Angaben im Planaufstellungsverfahren vor - zunächst ein Vorhaben präsentiert, welches als 4-Sterne-Hotel mit Wellnessbereich und 84 Zimmern geplant war. Hierzu hatte er später in der Gemeinderatssitzung vom 09.03.2015 ausgeführt, bei nochmaligen Gesprächen mit ... und Finanzberater sei klar geworden, dass eine Reduzierung der Zimmeranzahl auf unter 80 aus wirtschaftlichen Gründen nicht zu verwirklichen sei (vgl. Auszug aus der Sitzungsniederschrift vom 09.03.2015). Gleichwohl entwickelte Herr ... aufgrund von Widerständen im Gemeinderat (Argument u.a. der „zu mächtigen, das Grundstück überladenden Kubatur“) sein Vorhaben noch einmal weiter und passte es im Sinne einer Reduzierung an. In der Gemeinderatssitzung vom 08.06.2015 stellte er eine erneute Planungsalternative (sog. Alternative III) mit zwei in der Mitte geöffneten Baukörpern (3 Geschosse + DG) und Tiefgarage vor. Er hatte dabei nochmals auf Berechnungen der ..., eine Standortanalyse vom Juli 2015 und die daraus resultierenden Empfehlungen und Erfordernisse hingewiesen. Durch die Reduktion seien nun 80% des Wellness- und Gastronomiebereichs durch die Hausgäste belegt. Mit den nunmehr 74 Zimmern sei die Wirtschaftlichkeitsgrenze bei einem Ganzjahresbetrieb mit Wellnessbereich und Tiefgarage erreicht (vgl. Auszug aus der Sitzungsniederschrift vom 08.06.2015). In dieser Sitzung sprach sich der Gemeinderat mit knapper Mehrheit (7 Ja- zu 6 Nein-Stimmen) für das Vorhaben aus und beauftragte die Verwaltung, zusammen mit der Klägerin, dem Vorhabenträger und dem Architekten auf der Grundlage der Alternative III den Vorentwurf für einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan vorzubereiten. In der Sitzung vom 09.11.2015 schließlich beschloss der Gemeinderat mit nunmehr umgekehrter knapper Mehrheit (6 Ja- zu 7 Nein-Stimmen), den Antrag auf Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans, dessen Gegenstand u.a. die zuletzt von der Familie ... präsentierte Alternative III war, abzulehnen. Die Beigeladene verfolgte sodann - zwecks weiterer Verhinderung des Vorhabens der Klägerin - einen Angebotsbebauungsplan, ohne dass allerdings in diesem Zeitpunkt und zuletzt auch bis Dezember 2016 ein konkreter (neuer) Investor in Sicht gewesen wäre. Ausgehend von einem Planungsentwurf der Stadtplanerin wurde in der Sitzung vom 29.02.2016 der Auftrag zur Erstellung eines solchen Planes beschlossen. Der Planungsvorschlag für ein „kleineres Hotel“ ging bei einem Gebäude mit 3 Vollgeschossen von der Unterbringungsmöglichkeit von 57 Zimmern oder – mit Suiten (= Größe von 2 Zimmern) von 47 Zimmern, davon 10 Suiten im 2. Obergeschoss aus. Zu diesem Zeitpunkt war, wie sich aus dem Planungsentwurf ersehen lässt, dem Gemeinderat auch bekannt, dass die Familie ... das südlich des Vorhabengrundstücks gelegene Grundstück, welches den Seezugang für das Hotel realisieren sollte, erworben hatte, so dass dieses Grundstück - anders als noch bei der vorhabenbezogenen Planung der Familie ... - im Rahmen eines Angebotsbebauungsplans nicht mehr für Zwecke der Hotelnutzung einbezogen wurde. In der Sitzung vom 18.04.2016 wurde schließlich die Aufstellung dieses Bebauungsplans und die öffentliche Auslegung beschlossen. Die Stadtplanerin ging in dieser Sitzung davon aus, dass 50 bis 55 Zimmer entstehen könnten (vgl. Auszug aus der Sitzungsniederschrift vom 18.04.2016). Aus dieser „Historie“, zu der im April 2016 noch der Umstand hinzutrat, dass die Klägerin (bzw. ihr Mehrheitseigentümer, Herr ... - vgl. hierzu Auszug aus der Sitzungsniederschrift vom 18.04.2016) eine Hotelnutzung nunmehr strikt ablehnte, ergab sich im konkreten Einzelfall die Pflicht des Gemeinderats, sich zwecks vollständiger Feststellung der Auswirkung der Planung eingehender mit der Wirtschaftlichkeit des Projekts zu befassen. Der Wechsel vom vorhabenbezogenen zum Angebotsbebauungsplan bedeutete nämlich nicht, dass nunmehr ein breiteres Spektrum an Nutzungen zugelassen worden wäre, sondern vielmehr konzentrierte man sich weiterhin auf ein ausschließliches Vorhaben in Gestalt eines Sondergebiets/Sonderobjekts „Hotel“. Hierdurch sowie durch die Ablehnungshaltung der Klägerin war der Eingriff in deren Eigentumsgrundrecht nunmehr besonders schwerwiegend. Gleichwohl war in dieser Situation die mögliche Zimmerzahl eines Hotels, und damit gerade ein für den Umsatz- bzw. Wirtschaftlichkeitsparameter des Logisumsatzes (Logiserlöses) maßgeblicher Faktor, deutlich verkleinert worden. Aus den Projektentwicklungen der Familie ... mit zunächst 80 und dann 74 Zimmern hatte man erkennen können, dass dort gerade auch die Zimmeranzahl unter Wirtschaftlichkeitserwägungen eine wesentliche Rolle gespielt hatte. Dass Familie ... nach Ablehnung des Antrags auf Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans nicht erneut ein Vorhaben präsentierte, konnte nicht als Rückzug aus (rein) städtebaulichen Gründen angesehen werden. Denn hätte tatsächlich ein deutlich weitergehender wirtschaftlicher Spielraum (im Sinne einer noch weiter möglichen Reduzierung des Hotelvorhabens hinsichtlich der Zimmeranzahl) bestanden, hätte es sonst nahegelegen, dass der im Übrigen alle sonstigen - standort-unspezifischen - Erfolgsfaktoren gewährleistende Investor (vgl. ...-Bericht August 2014, unter 6. Zusammenfassung bzw. 7. Fazit [Seite 45-48]) einen erneuten „Anlauf“ für ein Vorhaben gemacht hätte. Bei einer weiteren Größenreduzierung des Hotels um nunmehr - wie von der Planerin der Beigeladenen angenommen - etwa 20 Zimmer musste sich die Frage nach einer wirtschaftlichen Realisierbarkeit deshalb deutlich stellen. Das galt umso mehr, weil für einen Investor neben den künftigen Errichtungs-, Personal- und Betriebskosten noch zusätzliche Kosten durch Grundstückserwerb und Abriss des vorhandenen Gebäudebestands zu veranschlagen sind. Weiter trat der Umstand hinzu, dass selbst die Realisierbarkeit von nunmehr nur 50 bis 55 Zimmern noch nicht einmal feststand. Wie sich vielmehr aus der unter dem 30.04.2016 abgegebenen Stellungnahme des Architekten ... zum 1. Entwurf des insoweit bis zum Satzungsbeschluss im Dezember 2016 unverändert gebliebenen Bebauungsplans ergab (vgl. die Darstellung in der Abwägungstabelle mit Stand 27.09.2016, dort Seite 11), könnten mit Blick auf das festgesetzte Baufenster und die daraus folgende Raumsituation in Dach-, Ober- und Erdgeschoss möglicherweise auch nur 40 bis 45 Gästezimmer in Betracht kommen. Eine damit einhergehende weitere Reduzierung von Umsatz- bzw. Logiserlösen lag damit aber einmal mehr auf der Hand. Auch wenn man schließlich davon ausgeht, dass es sich bei Hotels um Spezialimmobilien handelt (Sächs. OVG, Urt. v. 26.09.2013 – 1 C 37/11 –, Rn. 44, juris), bei denen gewährleistet sein sollte, dass eine Angebotsplanung auch abstrakt auf einen Interessentenkreis stoßen kann und nicht jenseits aller Marktrealitäten Investitionen fordert, die auf unabsehbare Zeit offensichtlich nicht zu erwarten sind (OVG Rheinl.-Pfalz, Urt. v. 12.01.2012, a.a.O.), ergab sich daraus zusätzlich zu den oben genannten Aspekten eine weitergehende Ermittlungspflicht der Beigeladenen. Dass dem Gemeinderat im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses genügend anderweitiges Erkenntnismaterial zur Verfügung gestanden hätte, um die wirtschaftliche Realisierbarkeit eines solchen Vorhabens in einer dem Einzelfall gerecht werdenden Weise abschätzen zu können, ist nicht erkennbar und zu verneinen. In der Abwägungstabelle mit Stand 01.12.2016 ist hierzu aufgeführt, nach Auffassung der Beigeladenen handle es sich beim Plangebiet um einen der wenigen seenahen Standorte auf der Insel, der gute Voraussetzungen für einen attraktiven Hotelstandort biete. Aufgrund seiner Lage an einer der Hauptverkehrsstraßen der ... sei der Standort auch in erschließungstechnischer Hinsicht gut für eine solche Nutzung geeignet. Deshalb und wegen der Aufgabe der früheren Gewerbenutzung erscheine zumindest mittelfristig die tatsächliche Realisierung einer Hotelnutzung realistisch. Es seien keine rechtlichen oder tatsächlichen Hinderungsgründe erkennbar, die der Umsetzung eines Hotelprojekts dauerhaft entgegenstünden. Die detaillierte Wirtschaftlichkeit eines Hotelprojekts könne erst anhand einer konkreten Planung beurteilt werden. Dass eine Hotelnutzung nur mit einem Seezugang vorstellbar sei, erscheine nicht plausibel, da es auf der ... bereits mehrere Hotels ohne Seeanschluss gebe, auch das zuletzt an der ...-Straße gebaute habe keinen Seeanschluss (vgl. Abwägungstabelle, Seiten 9/10 und 14). Hierbei handelte es sich indessen um überaus allgemeine Erwägungen. Das vom Gemeinderat im Rahmen dieser Abwägungsentscheidung in Bezug genommene Hotel „...“ wurde hierbei lediglich im Hinblick auf seine ähnliche Lage (nicht direkt am See) in Bezug zum Gegenstand der Planung gesetzt, ohne jedoch konkrete Rentabilitätserwägungen anzustellen. bb.) Dieses Ermittlungsdefizit ist auch nicht unbeachtlich. Gemäß § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB ist eine Verletzung von Verfahrensvorschriften nur beachtlich, wenn entgegen § 2 Abs. 3 BauGB die von der Planung berührten Belange, die der Gemeinde bekannt waren oder hätten bekannt sein müssen, in wesentlichen Punkten nicht zutreffend ermittelt oder bewertet worden sind und wenn der Mangel offensichtlich und auf das Ergebnis des Verfahrens von Einfluss gewesen ist. Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Wesentlich sind Mängel bei der Sammlung und Aufbereitung des Abwägungsmaterials nicht erst, wenn es sich um gravierende Fehleinschätzungen in für die Planung wesentlichen Fragen handelt. Von der Planung berührte, durch die Gemeinde nicht bzw. nicht zutreffend ermittelte oder bewertete Belange betreffen bereits dann „wesentliche Punkte“, wenn diese Punkte in der konkreten Planungssituation abwägungsbeachtlich waren. Die Abwägungsrelevanz der wirtschaftlichen Realisierbarkeit einer mit dem Bebauungsplan ausschließlich „angebotenen“ und damit zugleich die Grundstückseigentümerin festlegenden Hotelnutzung ist oben dargelegt worden. Im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung steht auch nicht etwa fest, dass dieser Belang nicht abwägungsbeachtlich war (zu dieser Betrachtung vgl. BVerwG, Urt. v. 09.04.2008, a.a.O., Rn. 22). Solches hätte allenfalls dann angenommen werden können, wenn mittlerweile tatsächlich Gutachten vorlägen, die eine wirtschaftliche Realisierbarkeit der konkret festgesetzten Hotelnutzung bestätigt hätten. Gerade das ist jedoch nicht der Fall. Im Gegenteil: Das von der Klägerin privat eingeholte, sehr ausführliche Gutachten des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für das Hotel- und Gaststättengewerbe, ..., vom 06.03.2017 geht bei einer Anzahl von maximal 50 Gästezimmern (vgl. Gutachten-Seite 51) von einem unwirtschaftlichen und aus Investorensicht uninteressanten Projekt aus (ausführlich dazu Gutachten-Seiten 61 ff.). Der ebenfalls im Kontext des gerichtlichen Verfahrens von der Beigeladenen um eine sachverständige Stellungnahme gebetene Verkehrsverein ..., der sich in seiner (wenngleich knappen) Expertise vom 25.07.2017 erkennbar mit dem Gutachten ... auseinandersetzt, schließt sich der Einschätzung des Gutachters ... an, dass auf der Basis der geplanten Zimmeranzahl eine nachhaltig und betriebswirtschaftlich sinnvolle Investition nicht oder nur sehr schwer darzustellen sei. Daher plädiere man für eine stärkere Auslastung des Grundstücks, was eine Verbesserung der betriebswirtschaftlichen Rahmendaten mit sich bringe. Die von der Beigeladenen unterlassene - und sich auch bei nachträglicher Betrachtung nach dem unmittelbar zuvor Dargelegten nicht als überflüssig erweisende - Analyse einer wirtschaftlichen Realisierbarkeit ist ferner ein offensichtlicher Mangel, da sich dieser Umstand aus den Planungsakten ergibt und somit auf objektiv feststellbaren Umständen beruht und ohne Ausforschung der Mitglieder des Gemeinderates über deren Planungsvorstellungen für den Rechtsanwender erkennbar ist. Dieser Mangel ist schließlich auch auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen. Das ist dann anzunehmen, wenn nach den Umständen des jeweiligen Falles die konkrete Möglichkeit besteht, dass ohne den Mangel die Planung anders ausgefallen wäre; eine solche konkrete Möglichkeit besteht immer dann, wenn sich anhand der Planunterlagen oder sonst erkennbarer oder naheliegender Umstände die Möglichkeit abzeichnet, dass der Mangel im Abwägungsvorgang von Einfluss auf das Abwägungsergebnis gewesen sein kann (BVerwG, Urt. v. 09.04.2008, a.a.O., Rn. 22). Ein Einfluss eines Ermittlungs- oder Bewertungsmangels auf das Abwägungsergebnis darf nur verneint werden, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür nachweisbar sind, dass auch bei Vermeidung des Mangels die gleiche Entscheidung getroffen worden wäre (VGH Bad.-Württ., Urt. v. 22.06.2016 - 5 S 1149/15 - Rn. 74, juris; Urt. v. 03.05.2017 – 3 S 1401/15 –, Rn. 72, juris). Dieses Ermittlungsdefizit wirkt sich zur Überzeugung des Gerichts bei der damit gebotenen hypothetischen Betrachtungsweise auf das Ergebnis des Verfahrens aus. Es kann kein Zweifel bestehen, dass bei Vorlage einer ungünstigen Rentabilitätsprognose im Rahmen der Abwägung ein anderes Ergebnis zumindest naheliegend gewesen wäre (in diesem Sinne auch OVG Rheinl.-Pf., Urt. v. 12.01. 2012, a.a.O., Rn. 42). Denn angesichts des von der Beigeladenen mit der Planung verfolgten öffentlichen Belangs der Entwicklung und Förderung des Fremdenverkehrs auf der Reichenau spricht nichts dafür, der Gemeinderat hätte auch im Fall einer negativen Wirtschaftlichkeitsprognose und der dann absehbaren Gefahr einer Nichtnutzung bzw. späteren Schließung eines Hotelstandorts an der Sondergebietsfestsetzung festgehalten. Allein auf diese hypothetische Kausalitätsbetrachtung kommt es in diesem Zusammenhang an. Der (bedingte) Beweisantrag der Beigeladenen, ein Sachverständigengutachten zu der von der Gemeinde nach dem oben Gesagten ohne konkret greifbare Anhaltspunkte gewissermaßen „ins Blaue hinein“ aufgestellten Behauptung einzuholen, dass ein Hotel auf dem Grundstück unter Zugrundelegung des derzeitigen Bebauungsplans wirtschaftlich betrieben werden kann, ist deshalb entscheidungsunerheblich und abzulehnen. Es ist zudem schon aus Gründen der Gewaltenteilung nicht Sache des Gerichts, anstelle der nach § 2 Abs. 3 BauGB ermittlungspflichtigen Gemeinde selbst Ermittlungen durchzuführen (Bay. VGH, Urt. v. 18.01.2017 – 15 N 14.2033 –, Rn. 42, juris), und in diesem Zusammenhang seine eigenen Vorstellungen und Erwägungen anstelle derjenigen das dafür allein zuständigen gewählten Gemeinderats zu setzen. Das gilt umso mehr im vorliegenden Fall, in dem es Aufgabe des Gemeinderats ist, im Zusammenhang mit der Beauftragung eines solchen Gutachtens auch alternative Szenarios für den Fall zu erwägen und vorzugeben, dass nur eine bestimmte Hotelnutzung - z.B. im 4 Sterne oder auch nur im 3 Sterne Bereich; etwa mit oder ohne Wellnessbereich - (un-)wirtschaftlich wäre. cc.) Dieser Fehler im Abwägungsvorgang ist schließlich nicht nach § 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 3 BauGB durch rügelosen Fristablauf unbeachtlich geworden. Danach wird eine gemäß § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BauGB beachtliche Verletzung der dort bezeichneten Verfahrens- und Formvorschriften unbeachtlich, wenn sie nicht innerhalb eines Jahres seit Bekanntmachung der Satzung - diese war hier am 15.12.2016 - schriftlich gegenüber der Gemeinde unter Darlegung des die Verletzung begründenden Sachverhalts geltend gemacht worden ist. Die danach erforderliche Rüge des genannten Ermittlungsfehlers ist rechtzeitig erfolgt. Die Klägerin hat diesen Mangel mit Schriftsatz vom 11.05.2017 (Eingang hier: 15.05.2017), den das Gericht an die Beigeladene weitergeleitet hat, geltend gemacht. Es wäre übrigens unerheblich gewesen, hätte sie einen solchen Fehler nicht ausdrücklich - wie allerdings tatsächlich erfolgt - als Ermittlungsfehler „nach § 2 Abs. 3 BauGB“ bezeichnet, sondern ihn - unter genauer Bezeichnung des Sachverhalts - im Rahmen ihrer Kritik an der Abwägungsentscheidung des Gemeinderats als solcher aufgeführt, wie sie es noch im Verfahren der Öffentlichkeitsbeteiligung mit Schriftsatz vom 29.06.2016 getan hatte (vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 06.02.2014 – 3 S 207/13 –, Rn. 33, juris). b.) Auch die Veränderungssperre steht dem Vorhaben nicht (mehr) entgegen. Sie ist mit dem Inkrafttreten des Bebauungsplanes außer Kraft getreten, ohne von dessen Unwirksamkeit berührt zu werden. Die auf den Zeitpunkt des Inkrafttretens eines Bebauungsplans zeitlich begrenzte Veränderungssperre hat die Aufgabe, bis dahin künftig planwidrige Bauvorhaben zu verhindern. Diese Sicherungsfunktion ist erledigt, wenn die Bauleitplanung, die sie sichern soll, rechtsverbindlich abgeschlossen ist (vgl. § 17 Abs. 5 BauGB). Es besteht kein Bedürfnis, die planende Gemeinde über den Tag hinaus zu sichern, an dem sie - wie geschehen - die Planung abschließen konnte. Maßgebend für den Zeitpunkt dieses Abschlusses der Bauleitplanung ist die Bekanntmachung des Bebauungsplans (§ 12 BauGB). Das Risiko der Gültigkeit des Bebauungsplans trägt demgegenüber grundsätzlich die ihn erlassende Gemeinde (BVerwG, Beschl. v. 28.02.1990 – 4 B 174.89 –, Rn. 6, juris). c.) Das mit der Bauvoranfrage zur Prüfung gestellte Vorhaben der Klägerin erfüllt schließlich, das ist auch unter den Beteiligten unstreitig, die Voraussetzungen des § 34 Abs. 1 BauGB. Es besteht somit ein Anspruch auf entsprechende Feststellung durch Bauvorbescheid. II. Über den Hilfsantrag ist angesichts des Ergebnisses zu I. nicht mehr zu entscheiden. III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO, § 100 Abs. 1 ZPO. Da die Beigeladene einen Klageabweisungsantrag gestellt hat, sind auch ihr Kosten aufzuerlegen (§ 154 Abs. 3 VwGO). Gründe für eine Zulassung der Berufung liegen nicht vor. Die Klägerin begehrt die Erteilung eines Bauvorbescheids. Die Klägerin, eine Grundbesitzgesellschaft bürgerlichen Rechts, ist Eigentümerin des ursprünglich im nicht überplanten Gemeindegebiet liegenden Grundstücks Flst.Nr. ..., ... 39, der Gemarkung ... der beigeladenen Gemeinde. Die aktuell an verschiedene Nutzer als Lager und Kleinwerkstätten vermieteten Baulichkeiten des Anwesens dienten ehemals einem (wegen fehlender Expansionsmöglichkeiten auf das Festland verlegten) metallverarbeitenden Betrieb der Firma ... . Mit Datum 20.09.2013 beantragte die Klägerin einen Bauvorbescheid für das Vorhaben eines Teilabbruchs von Fabrikgebäuden, der Umnutzung verbleibender Fabrikgebäude zu Gewerbe und Wohnen sowie des Neubaus von 2 Doppelhäusern auf dem Grundstück Flst.Nr. ... . In seiner Sitzung vom 04.11.2013 beschloss der Gemeinderat der Beigeladenen mit der Erwägung, das Vorhaben widerspreche der städtebaulichen Zielsetzung, die (wegen ihrer „Lagegunst für touristische Zwecke“ zu nutzenden) Bauflächen als Sondergebiet für Hotel und Gastronomie festzusetzen, die Aufstellung eines Bebauungsplanes „...“. Ferner wurde die Versagung des Einvernehmens sowie die Stellung eines Antrags auf Zurückstellung des Vorhabens durch die Baurechtsbehörde nach § 15 BauGB beschlossen. Die ortsübliche Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses erfolgte am 07.11.2013. Mit Entscheidung vom 27.08.2014 stellte das Landratsamt Konstanz nach vorheriger Anhörung der Klägerin die Entscheidung über die Zulässigkeit des Vorhabens auf Antrag der Beigeladenen bis zum 03.01.2015 unter gleichzeitiger Anordnung des Sofortvollzugs zurück. Widerspruch hiergegen erhob die Klägerin nicht. In seiner Sitzung vom 08.12.2014 beschloss der Gemeinderat der Beigeladenen zur Sicherung der Planung eine Satzung über die Veränderungssperre für den künftigen Bebauungsplan „...“. Die Beschlussfassung nebst Lageplan über den räumlichen Geltungsbereich wurde am 18.12.2014 ortsüblich bekannt gemacht. Mit Schreiben vom 25.02.2015 hörte das Landratsamt die Klägerin zur Absicht an, die Bauvoranfrage wegen der in Kraft getretenen Veränderungssperre und einer diesbezüglich fehlenden Ausnahmefähigkeit abzulehnen. Zu einer vom Verfahrensbevollmächtigten der Klägerin geprüften Rücknahme der Bauvoranfrage kam es in der Folgezeit nicht. Im November 2014 präsentierte die bereits in ... ein Hotel betreibende Familie ... dem Gemeinderat der Beigeladenen den Plan für ein im Wege eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans zu verwirklichendes Vier-Sterne-Wellness-Hotel mit 80 Zimmern im Ganzjahresbetrieb. Der Gestaltungsbeirat der Beigeladenen sprach im Februar 2015 mehrheitlich die Empfehlung an den Gemeinderat aus, dieses Vorhaben u.a. wegen der zu Enge auf dem Grundstück führenden Dimensionierung abzulehnen. Die Investorenplanung sah zu diesem Zeitpunkt einen Hotelbaukörper auf einer Länge von 80 m vor, gegliedert in zwei 3-geschossige Baukörper (Erschließungstürme) an den Flanken und einen mittleren kompakten 4-geschossigen Baukörper, alle mit ausgebautem Walmdach. In den beiden Seitenflügeln vorgelagerten Remisen sollten 18 Stellplätze Raum finden. Die übrigen notwendigen Stellplätze sollten auf dem jenseits der Rheinstraße liegenden ehemaligen ... Parkplatz nachgewiesen werden. Aufgrund der Topographie sollten seeseitig, in einem ausladenden Basisgeschoss, Gemeinschafts- und Wellnessräume entstehen, die sich nach Süden öffneten; im rückwärtigen Hangbereich waren Technik- und Serviceräume vorgesehen. Investor ... hatte, gestützt auf einen Beratungsbericht der ... vom August 2014, darauf hingewiesen, dass diese Größe als Vier-Sterne-Hotel mit ganzjähriger Öffnung, 80 Zimmern und großzügigem Wellnessbereich erforderlich sei, um wirtschaftlich agieren zu können. In der Sitzung des Gemeinderats vom 09.03.2015 wurde die Bitte an den Investor beschlossen, eine reduzierte Planung vorzulegen. In der Sitzung vom 08.06.2015 sprach sich der Gemeinderat für das Vorhaben der Familie ... aus und erteilte der Verwaltung den Auftrag, zusammen mit dieser, dem Vorhabenträger und dem Architekten auf der Grundlage einer mittlerweile reduzierten Alternativplanung (nur noch 74 Zimmer; Auflösung der Aneinanderreihung von 3 Baukörpern in 2 Gebäude, Reduzierung um ein Geschoss; mit Tiefgarage) einen Vorentwurf für einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan vorzubereiten und dem Gemeinderat zur Entscheidung vorzulegen. In seiner Sitzung vom 22.06.2015 bat der Gemeinderat der Beigeladenen die Verwaltung um Überprüfung der Befangenheit des Gemeinderats ... beim Beschluss vom 08.06.2015 über das Hotelprojekt auf dem ...-Areal. Unter dem 04.09.2015 teilte die Kommunalaufsicht des Landratsamts der Beigeladenen mit, nach dortiger Auffassung habe bei Gemeinderat ... am 08.06.2015 ein Befangenheitstatbestand gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 2 GemO vorgelegen. Da Gemeinderat ... auch schon beim Veränderungssperren-Beschluss vom 08.12.2014 mitgewirkt hatte, beschloss der Gemeinderat der Beigeladenen am 14.09.2015, öffentlich bekanntgemacht am 17.09.2015, erneut die Satzung über die Veränderungssperre für den Bebauungsplanentwurf „...“ zur Behebung von Fehlern im ergänzenden Verfahren nach § 214 Abs. 4 BauGB und rückwirkend zum 18.12.2014. Unter dem 29.10.2015 stellte die Familie ... gemäß § 12 Abs. 2 BauGB den Antrag auf Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans „Hotel ...“ mit Vorhaben- und Erschließungsplan. Auf dem südlich angrenzenden, vom Investor als Seezugangsgrundstück erworbenen Grundstück Flst.Nr. ... war zusätzlich ein Swimmingpool vorgesehen. Der Gemeinderat der Beigeladenen entschied in seiner Sitzung vom 09.11.2015, den Antrag abzulehnen. Am 07.12.2015, öffentlich bekanntgemacht am 17.12.2015, beschloss der Gemeinderat eine Satzung über die Verlängerung der Veränderungssperre um ein Jahr. Mit Beschluss vom 29.02.2016 beauftragte er, ausdrücklich an einer beabsichtigten touristischen Nutzung des Geländes festhaltend, ein Stadtplanungsbüro mit der Erstellung nunmehr eines Angebotsbebauungsplanes. In einer weiteren Sitzung vom 18.04.2016 wurde die Aufstellung des Bebauungsplanes „Hotel ...“ im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB beschlossen. Für das Grundstück Flst.Nr. ... der Klägerin war weiterhin die Festsetzung eines Sondergebiets „Hotel“ vorgesehen, welches eine Realisierung von (nur) noch 50 bis 55 Gästezimmern zuließ. Zusätzlich und abweichend vom ursprünglich zur Aufstellung beschlossenen Bebauungsplan „...“ wurde das Grundstück Flst.Nr. ... mit in den beabsichtigten Geltungsbereich einbezogen. Die öffentliche Bekanntmachung erfolgte am 19.05.2016. In der Zeit vom 30.05.2016 bis einschließlich 01.07.2016 erfolgte die öffentliche Auslegung sowie vom 06.06.2016 bis 11.07.2016 die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange. Die Klägerin ließ, zugleich als Eigentümerin des im Süden an das Vorhabengrundstück angrenzenden und im Plangebiet liegenden (mit einem Wohnhaus bebauten) Grundstücks Flst.Nr. ..., am 04.07.2016 umfangreiche Einwendungen vorbringen. Mit Bescheid vom 06.06.2016 lehnte das Landratsamt die Bauvoranfrage unter Hinweis auf die am 08.12.2014 für das Plangebiet des künftigen Bebauungsplans „...“ beschlossene Veränderungssperre und eine fehlende Ausnahmemöglichkeit ab. Gegen diese ihr am 08.06.2016 zugestellte Entscheidung erhob die Klägerin am 07.07.2016 Widerspruch. Am 17.10.2016 beschloss der Gemeinderat der Beigeladenen eine Änderung des Bebauungsplans. Hiernach sollte nur noch das Grundstück Flst.Nr. ... mit einem Sondergebiet „Hotel“ Gegenstand der Festsetzungen sein. Die öffentliche Bekanntmachung dieses Beschlusses erfolgte am 20.10.2016, eine erneute, verkürzte Auslegung fand vom 31.10.2016 bis 14.11.2016 statt. Die Behördenbeteiligung erfolgte ebenfalls in dieser Zeit. Zugleich war bestimmt worden, dass Stellungnahmen nur zum geänderten oder ergänzten Teil des Planentwurfs abgegeben werden könnten. Die Klägerin ließ erneut umfangreiche Einwendungen geltend machen. Am 12.12.2016 beschloss der Gemeinderat der Beigeladenen den Bebauungsplan „Hotel ...“ und die örtlichen Bauvorschriften als Satzung. Die öffentliche Bekanntmachung mit gleichzeitigem Inkrafttreten des Bebauungsplans erfolgte am 15.12.2016. Bereits am 13.04.2016 hat die Klägerin Untätigkeitsklage erhoben. Sie trägt vor: Sie habe Anspruch auf Erteilung des Bauvorbescheids, da das Vorhaben bauplanungsrechtlich nach § 34 BauGB zu beurteilen und zulässig sei. Der Bebauungsplan stehe nicht entgegen, da er aus formellen und materiellen Gründen unwirksam sei. Es fehle bereits an der Erforderlichkeit gemäß § 1 Abs. 3 BauGB, da sie als Eigentümerin die Planung ablehne und es an einem verwirklichungsfähigen Konzept fehle. Eine touristische Konzeption, auf die sich nunmehr der planerische Wille der Beigeladenen ausschließlich konzentriere, sei gerade bislang daran gescheitert, dass kein Investor habe gefunden werden können bzw. der einzige potentielle Investor keine Zustimmung für seinen vorhabenbezogenen Bebauungsplan erhalten habe. Die Beigeladene habe es unterlassen, sich fachlich beraten zu lassen bzw. Grundlagenermittlungen durchzuführen, um die Geeignetheit des Standorts für ein Hotel unter Berücksichtigung aller hierauf Einfluss nehmender Faktoren für einen nachhaltigen wirtschaftlichen Betrieb feststellen zu können. Die Festsetzung eines Sondergebiets bedeute für den Eigentümer den Zwang, eine nicht realisierbare Nutzung ausführen zu müssen und stelle keine Verbesserung, sondern eine Enteignung dar, da sich das Konzept einer Hotelnutzung auf dem überplanten Grundstück im Wege einer Angebotsplanung wirtschaftlich dauerhaft nicht realisieren lasse, wie sich auch aus einem mittlerweile von ihr auf eigene Kosten in Auftrag gegebenen Sachverständigengutachten vom 06.03.2017 ergebe. Der Abwägungsvorgang sei mangelhaft, da gegen § 2 Abs. 3 BauGB und das Gebot der Ermittlung und Bewertung des Abwägungsmaterials verstoßen worden sei. Eine Analyse zur Geeignetheit des gewählten Standorts für ein nunmehr stark verkleinertes Hotel sei unterlassen worden. Ebenso habe es keine Untersuchung dazu gegeben, ob andere gleich oder sogar besser geeignete Standorte vorhanden seien. Ferner fehle es an Untersuchungen dazu, ob die beabsichtigten Festsetzungen des Bebauungsplanes es erlaubten, das Grundstück mit einem Hotel wirtschaftlich sinnvoll und dauerhaft zu nutzen. Dies habe umso mehr gegolten, als die Beigeladene nicht selbst Eigentümerin des Grundstücks sei und mit der Sondergebietsfestsetzung der Eigentümerin eine konkrete Nutzung verbindlich vorschreibe sowie jede andere Nutzungsmöglichkeit ausschließe. Anlass hierzu habe bestanden, da ein früherer Investor im Wege eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans einen „gerade noch realisierbaren Rahmen“ für die wirtschaftliche Ausnutzung mit einem Hotel vorgegeben habe, hinter dem die Planung nunmehr zurückbleibe. Von der Möglichkeit des Einflusses dieses Mangels auf das Abwägungsergebnis sei auszugehen. Sollte der Bebauungsplan vom Gericht gleichwohl als wirksam erachtet werden, so habe sie jedenfalls wegen Schadensersatzansprüchen ein Interesse an der Feststellung, dass die Veränderungssperre einem Bauvorbescheid nicht entgegengestanden habe. Die Klägerin beantragt, unter Aufhebung des Bescheids des Landratsamts Konstanz vom 06.06.2016 den Beklagten zu verpflichten, ihr auf den Antrag vom 20.09.2013 einen Bauvorbescheid mit dem Inhalt zu erteilen, dass der Teilabbruch eines Fabrikgebäudes und Umnutzung des verbleibenden Fabrikgebäudes zu Gewerbe und Wohnen sowie zum Neubau von 2 Doppelhäusern auf dem Grundstück Flst.Nr. ... der Gemarkung ..., ... Straße, ..., bauplanungsrechtlich zulässig ist; hilfsweise festzustellen, dass der Beklagte bis zum Zeitpunkt unmittelbar vor dem 17.09.2015 verpflichtet gewesen ist, ihr auf den Antrag vom 20.09.2013 einen Bauvorbescheid mit dem Inhalt zu erteilen, dass der Teilabbruch eines Fabrikgebäudes und Umnutzung des verbleibenden Fabrikgebäudes zu Gewerbe und Wohnen sowie zum Neubau von 2 Doppelhäusern auf dem Grundstück Flst.Nr. ... der Gemarkung ..., ... Straße, ..., bauplanungsrechtlich zulässig gewesen ist. Das beklagte Land bezieht sich im Wesentlichen auf die Klageerwiderung der Beigeladenen und beantragt, die Klage abzuweisen. Die Beigeladene beantragt ebenfalls, die Klage abzuweisen. Sie entgegnet: Es handele sich beim betroffenen Grundstück um eine der wenigen größeren Siedlungsflächen auf der ..., die für eine mögliche touristische Nutzung in Betracht kämen. Städtebaulich gewünschtes Entwicklungsziel sei die Förderung eines schonenden Tourismus. Sie habe frühzeitig klargemacht, dass das Entwicklungspotenzial der Brachfläche nicht in einer weiteren Wohnnutzung, sondern in einer touristische Nutzung, wenn möglich im gehobenen Bereich, gesehen werde. Zur Untermauerung dieser Planungsabsichten habe sie schließlich am 04.11.2013, angestoßen durch das Vorhaben der Klägerin, den Aufstellungsbeschluss gefasst, um die zukünftige Nutzung des Grundstücks vorzubereiten. Sie sei von der Durchführbarkeit des Bebauungsplans überzeugt. Es handele sich um einen der wenigen, insbesondere seenahen Standorte, der auch aufgrund seiner verkehrlichen Erschließung gut für einen Hotelstandort geeignet sei. In der Vergangenheit und Gegenwart hätten verschiedene potenzielle Investoren Interesse am Standort geäußert. Der zu Beginn des Planverfahrens interessierte konkrete Vorhabenträger, die Familie ... habe sich letztlich nicht aus betriebswirtschaftlichen, sondern aus städtebaulichen Gründen aus dem Projekt zurückgezogen. Derzeit befinde sich die Verwaltung wiederum in Gesprächen mit einem Investor, der den Standort als geeignet ansehe. Der Bebauungsplan sei formell und materiell rechtmäßig und stehe folglich wirksam dem Vorhaben entgegen. Die Planung sei erforderlich im Sinne von § 1 Abs. 3 BauGB. Einer Festsetzung fehle nicht die Erforderlichkeit, wenn sich die dauerhafte Unwirtschaftlichkeit einer festgesetzten Nutzung erst durch Einholung eines Sachverständigengutachtens ermitteln lasse. Auch weitere Hotelbetriebe hätten sich in der jüngeren Vergangenheit erfolgreich auf der touristisch attraktiven ... ansiedeln können. Abwägungsmängel lägen nicht vor. Von einem Ermittlungsdefizit könne nicht die Rede sein, da sie einschlägige Erfahrungswerte und zuvor vorgelegte Gutachten berücksichtigt und somit den Grad der Betroffenheit des Eigentums hinreichend ermittelt habe. Entsprechend habe sie umfangreiche Anstrengungen unternommen, gemeinsam mit der Klägerin eine Hotelnutzung vorzubereiten. Mehrere Investoren seien angehört und für einen bestimmten Investor sogar bereits ein vorhabenbezogenes Planungsverfahren eingeleitet worden. Man habe sich dabei von Gutachten, namentlich demjenigen der ... vom August 2014, leiten lassen, die eine Rentabilität des Standorts bestätigt hätten. Zwar sei dieses Gutachten von einem größeren Hotelbau ausgegangen, gleichwohl habe sie die dort angelegten Parameter zum Anlass nehmen dürfen, von einem wirtschaftlichen Betrieb auszugehen, wenn ein entsprechendes Konzept zugrunde liege und bestimmte Maßnahmen ergriffen würden. Hinzu komme, dass der Tourismus einer ihrer aufstrebenden und mittlerweile wichtigsten Wirtschaftszweige sei. Auch das von der Klägerin vorgelegte Wirtschaftlichkeitsgutachten aus 2017 lege dar, dass es sich bei der Region um ein aufstrebendes Tourismusziel handele. Aufbauend auf diesen Grundanalysen und -werten verfüge sie zudem über Erfahrungen aus der jüngeren Vergangenheit bezüglich des – noch dazu sehr viel weiter von jedem Seezugang entfernten – neu errichteten Hotels „...“. Dieses Objekt habe ihr weitere Informationen zur Eignung und Wirtschaftlichkeit von Hotelstandorten vermittelt, auf die sie bei Bewertung und Gewichtung der Belange habe zugreifen können. Selbst wenn von einem Ermittlungsdefizit auszugehen wäre, hätte ein Abwägungsfehler mangels Offensichtlichkeit und Entscheidungserheblichkeit keine Relevanz. Der Gemeinderat sei sich, wie aus der Stellungnahme zu den Einwendungen der Klägerin im Rahmen der öffentlichen Auslegung hervorgehe, bewusst gewesen, dass die Nutzung des Grundstücks auf einen bestimmten Zweck beschränkt werde. Daraus ergebe sich ferner, dass man sich mit der Wirtschaftlichkeit der geplanten Nutzung auseinandergesetzt und diese für gegeben erachtet habe. Dem Hilfsantrag der Klägerin werde, da es eine nicht sachdienliche Klageänderung sei, widersprochen. Es gebe ferner keine Anhaltspunkte für Schadensersatz- oder Entschädigungsansprüche. Im Übrigen seien die sachlichen Ausführungen unzutreffend, da eine rückwirkende Heilung von Verfahrensfehlern möglich sei. Wegen weiterer Einzelheiten des Sach- und Streitstands - insbesondere auch wegen anderen von der Klägerin geltend gemachten und von der Beigeladenen verneinten formellen und materiellen Bebauungsplanmängeln - wird auf die Schriftsätze (nebst Anlagenbänden) und den Akteninhalt (4 Hefte des Landratsamts Konstanz, 2 Ordner der Beigeladenen) verwiesen.