5 K 6205/18

Vertragsstrafe bei Abwendungserklärung (§ 27 BauGB): Einseitiges Strafversprechen unwirksam • Eine einseitige Verpflichtungserklärung nach § 27 Abs. 1 BauGB begründet die Abwendungserklärung, nicht aber ohne weiteres ein rechtswirksames einseitiges Vertragsstrafversprechen. • Die Vereinbarung einer Vertragsstrafe setzt im öffentlich-rechtlichen Kontext die für solche Sicherungen vorgeschriebene Form voraus; eine bloße einseitige Erklärung des Käufers genügt nicht. • Ein Vertrag über eine Vertragsstrafe kommt nur durch übereinstimmende Willenserklärungen zustande; eine spätere schriftliche Bestätigung nach Jahren kann die fehlende Annahme nicht heilend ersetzen. Die Gemeinde (Klägerin) verzichtete auf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht nach §§ 24 ff. BauGB, nachdem der Käufer (Beklagter) am 6.5.2015 eine Verpflichtungserklärung nach § 27 Abs.1 BauGB unterzeichnete. In der Erklärung verpflichtete sich der Beklagte, das Grundstück innerhalb von drei Jahren nach den Festsetzungen des Bebauungsplans zu bebauen, und erklärte zugleich, im Falle eines schuldhaften Verstoßes 10 % des Kaufpreises als Vertragsstrafe zu zahlen. Die Erklärung trägt nur die Unterschrift des Beklagten; eine schriftliche Annahme der Gemeinde auf derselben Urkunde liegt nicht vor. Das Grundstück wurde innerhalb der Frist nicht bebaut; die Gemeinde forderte daraufhin die Vertragsstrafe in Höhe von 16.550 EUR. Der Beklagte verweigerte die Zahlung mit der Begründung, er habe die Verpflichtung nicht schuldhaft verletzt und die Vertragsstrafe sei form- bzw. materiellrechtlich nicht begründet. Die Gemeinde klagte auf Zahlung der Vertragsstrafe. Das Gericht hat die Klage abgewiesen. • Zulässigkeit: Die Klage ist öffentlich-rechtlich und als allgemeine Leistungsklage statthaft (§§ 24 ff. BauGB; § 40 VwGO). • I. Einseitiges Strafversprechen unzulässig: Eine einseitige Abwendungserklärung nach § 27 BauGB begründet zwar ein öffentlich-rechtliches Schuldverhältnis, doch kann der Käufer daraus nicht einseitig wirksam eine Vertragsstrafe versprechen; eine Vertragsstrafe setzt nach ihrem Begriff den Abschluss eines Vertrages voraus und die Grundsätze des Zivilrechts (§§ 336 ff. BGB) sowie die Anwendungsvorschriften des VwVfG (§ 62 S.2 VwVfG BW) lassen ein einseitiges Strafversprechen auch im öffentlichen Recht nicht zu. • II. Fehlen eines formwirksamen Vertragsabschlusses: Eine vertragliche Vereinbarung der Vertragsstrafe wäre nur durch zwei übereinstimmende Willenserklärungen formwirksam möglich gewesen; hierfür ist die vorgeschriebene Form (z. B. §§ 57, 62 VwVfG BW i.V.m. § 126 BGB oder § 11 Abs.3 BauGB) zu beachten. Vorliegend enthält die Verpflichtungserklärung nur die Unterschrift des Beklagten; eine unmittelbar anschließende schriftliche Annahme durch die Gemeinde fehlt. Auch das Schriftstück der Gemeinde vom 14.03.2018 stellt keine zeitnah erfolgte und unmissverständliche Annahme dar, zumal zwischen Angebot und behaupteter Annahme fast drei Jahre liegen, sodass nach Maßgabe von §§ 145, 147 BGB (entsprechend) keine bindende Annahme vorliegt. • Formzweck und Urkundeneinheit: Soweit Ausnahmen von der Urkundeneinheit denkbar sind, greifen diese nur bei unmissverständlicher schriftlicher Annahme der Behörde; eine mündliche oder nach Jahren erklärte Bestätigung reicht nicht. • Ergebnis der rechtlichen Würdigung: Die Klägerin hat daher keinen Anspruch auf die geltend gemachte Vertragsstrafe. Die Klage der Gemeinde auf Zahlung der Vertragsstrafe in Höhe von 16.550,00 EUR ist abgewiesen. Begründet wurde dies damit, dass ein einseitiges Strafversprechen im Rahmen einer Abwendungserklärung nach § 27 BauGB nicht wirksam ist und zudem kein formwirksamer Vertrag über eine Vertragsstrafe zwischen den Parteien zustande gekommen ist. Die Verpflichtungserklärung des Beklagten weist nur seine Unterschrift auf; eine sofortige oder zeitnahe schriftliche Annahme der Vertragsstrafe durch die Gemeinde fehlt. Aus diesen Gründen besteht kein durchsetzbarer Anspruch auf die geltend gemachte Vertragsstrafe; die Klägerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen. Die Entscheidung ist zur Berufung zugelassen.