2 K 1888/15

Versagung einer Abbruchgenehmigung bei fehlender Darlegung wirtschaftlicher Unzumutbarkeit • Bei der Entscheidung über die Erteilung einer denkmalrechtlichen Abbruchgenehmigung ist die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Erhaltung nach § 6 DSchG zu prüfen; maßgeblich ist eine objektiv‑objektbezogene Wirtschaftlichkeitsberechnung über den 12‑jährigen Zeitraum der steuerlichen Sonderabschreibung. • Zu den Sanierungskosten gehören sowohl denkmalbedingte Mehraufwendungen als auch laufende Instandhaltungsaufwendungen, Finanzierungskosten sind objektiv mit marktüblichen MFI‑Zinssätzen anzusetzen (§ 7 i.V.m. § 6 DSchG). • Der Antragsteller trägt die Darlegungs‑ und Beweislast für die wirtschaftliche Unzumutbarkeit; er muss daneben darlegen, dass das Denkmal nicht zu einem angemessenen Preis veräußert werden kann. • Fehlende substantiiere Angaben zu künftigen steuerlichen Vorteilen, zu realistischen Mietannahmen oder zu ernsthaften Verkaufsbemühungen führen zu Lasten des Antragstellers zur Versagung der Genehmigung. Die Kläger sind Eigentümer zweier Grundstücke in einer denkmalgeschützten Altstadtlage mit darauf stehenden geschützten Gebäuden, die sie 2009 erworben hatten. Sie beantragten 2010/2013 die denkmalrechtliche Genehmigung zum Abbruch des Hauptgebäudes F.7 und legten Wirtschaftlichkeitsberechnungen vor. Die untere Denkmalschutzbehörde lehnte die Abbruchgenehmigung ab, weil die Erhaltung wirtschaftlich zumutbar sei; Widerspruch und ergänzte Gutachten der Kläger blieben erfolglos. Streitgegenstand ist, ob die voraussichtlichen Sanierungs‑, Bewirtschaftungs‑ und Finanzierungskosten gegenüber den erzielbaren Erträgen und steuerlichen Vorteilen eine Unzumutbarkeit der Erhaltung im Sinne des DSchG begründen. Das Verwaltungsgericht prüfte die Baukosten, Finanzierungskosten nach MFI‑Zinssatz, Mieterträge, Reparaturrücklage und die Angemessenheit von Verkaufsbemühungen. • Klage ist unbegründet; die Versagung der Genehmigung verletzt die Kläger nicht (§ 113 Abs.5 VwGO). • Rechtsgrundlagen und Prüfmaßstab: §§ 7 Abs.3 i.V.m. § 8 Abs.1 Nr.1 DSchG, § 6 DSchG sowie §§ 49,58 LBO; maßgeblicher Betrachtungszeitraum sind 12 Jahre (§ 7i EStG). • Wirtschaftlichkeitsberechnung: Es sind sämtliche Sanierungskosten für eine denkmalverträgliche Vollsanierung sowie laufende Instandhaltungs‑ und Verwaltungskosten einzubeziehen; in die Kostenrechnung gehören auch nicht‑denkmalbedingte Instandhaltungsaufwendungen. • Bei den Baukosten hat das Gericht das Klägergutachten zugrunde gelegt, bestimmte Positionen (Außenanlagen 7.500 €, halbe Baustelleneinrichtung 4.500 €) abgezogen, eine Baukostensteigerung von 8,7% und 19% MwSt. zugerechnet; daraus ergaben sich Brutto‑Sanierungskosten von 517.512,23 €. • Finanzierungskosten sind aus einer objektivierten 100% Vollfinanzierung zu errechnen; als Zinssatz ist die MFI‑Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank heranzuziehen (hier 1,83%), Finanzierungskosten ca. 7.640,47 € p.a. • Bewirtschaftungsaufwendungen und Rücklagen: Verwaltungskosten 2 x 279,35 €, Instandhaltung 8,62 €/m² (1.051,64 €), Mietausfallwagnis 2% (190,32 €), Reparaturrücklage 1% der Baukosten zzgl. 2 x 10% Aufschlag → 6.210,14 €; Summe jährliche Belastung 15.651,27 €. • Erträge: Marktübliche Miete nach objektiver Prüfung mindestens 6,50 €/m² → Jahresmieterträge 9.516 €; damit verbleibt kein negativer Saldo, soweit die Kläger nicht ausreichend steuerliche Vorteile oder höhere Belastungen nachwiesen. • Steuerliche Vorteile sind subjektiv zu prüfen und von den Klägern substantiiert nachzuweisen; hier fehlten ausreichende, schlüssige Angaben zu künftigen Einkünften, Abschreibungen und damit prognostizierten Steuersätzen. • Verkaufsbemühungen: Bei reinen Investitionsobjekten ist zusätzlich darzulegen, dass ein Verkauf zu einem angemessenen Preis nicht möglich ist; die Kläger haben keine ernsthaften, nachvollziehbaren Verkaufsbemühungen oder Preisvorstellungen substantiiert dargetan. • Ermessensentscheidung der Behörde war nicht rechtsfehlerhaft; auch mögliche weitere Zuschussoptionen und Enteignungsalternativen wurden berücksichtigt; Berufung wurde dennoch zugelassen wegen grundsätzlicher Bedeutung der Zins‑ und Rücklagenfragen. Die Klage wird abgewiesen: Die Kläger haben nicht hinreichend dargelegt und nachgewiesen, dass ihnen die denkmalgerechte Erhaltung des Gebäudes F.7 wirtschaftlich unzumutbar ist. Das Verwaltungsgericht stellte eine objektivierte Wirtschaftlichkeitsberechnung über den 12‑jährigen Zeitraum an und setzte die Sanierungskosten, Finanzierungskosten (MFI‑Zinssatz), Bewirtschaftungsaufwendungen und Reparaturrücklage so an, dass jährliche Belastungen in Höhe von 15.651,27 € den erwartbaren Mieterträgen von 9.516 € gegenüberstehen. Zudem haben die Kläger keine ausreichenden Angaben zu tatsächlich erzielbaren steuerlichen Vorteilen vorgelegt und keine ernsthaften Verkaufsbemühungen zu einem angemessenen Preis nachgewiesen. Aufgrund dessen war die Versagung der denkmalrechtlichen Abbruchgenehmigung rechtmäßig; die Kläger tragen die Verfahrenskosten. Die Berufung wurde zugelassen.