4 K 3271/19

Die Beklagte wird unter Aufhebung ihres Ablehnungsbescheides vom 27. März 2019 verpflichtet, der Klägerin die am 21. März 2017 beantragte Baugenehmigung für die Errichtung einer Überdachung auf dem Holzpodest der Terrassenfläche auf dem Grundstück Neuer A. 0, E. , zu erteilen. Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens. Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Tatbestand: Die Klägerin betreibt seit 2005 im Erdgeschoss des roten H. -Gebäudes Neuer A. 0 in E. , Gemarkung I. , Flur 39, Flurstück 179 das Restaurant N. mit Außengastronomie. Sie begehrt die Genehmigung für die Errichtung einer Überdachung auf dem Holzpodest der Terrassenfläche. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes 0000/00 - Teilbereich Hafen - vom 17. September 1992, der ausweislich Ziffer 3.1 der Planbegründung das Planungsrecht für den von einem Gutachtergremium ausgewählten Entwurf der Architektin A1. I1. schaffen sollte. Der Entwurf sah sieben schmale Baukörper über einem geneigten Sockelgeschoss vor; fünf quer gestellte Baukörper sollten wie die fünf Finger einer Hand zum Yachthafen weisen. In der Baubeschreibung heißt es: „Das Bauvorhaben enthält drei unabhängige, oberirdische Bürogebäude auf gehobenen Geländeniveau, das den Zugang zu den Gebäuden sowie das Durchqueren des Grundstücks ermöglicht. Ein Kino, Restaurant und Verkaufsflächen entlang des Platzes sind unterirdisch vorgesehen. Ebenfalls unterirdisch liegen die Studios, Tiefgarage und die technischen Einrichtungen. Die drei oberirdischen Bürogebäude sind in Höhe und Größe unterschiedlich. Die Blöcke A und B bestehen aus sechsgeschossigen Bürogebäuden und sind als lange, schlanke Gebäude entlang der einen Grundstücksseite entworfen. Das dritte Gebäude setzt sich aus mehreren Blöcken C-H zusammen. Sie sind von unterschiedlicher Höhe, aber durch den gemeinsamen ebenerdigen Block G miteinander verbunden. Die Blöcke C, E und F dieses Gebäudes erheben sich erst von einem oberen Geschoss und sind durch einen Stahlbetonüberbau mit dem Erdgeschoss verbunden.“ Die Baukörper sind in Ziff. 3.2 der Planbegründung im Detail beschrieben; es sind Baulinien für diese Baukörper festgesetzt. Jenseits der als Verkehrsfläche festgesetzten Uferpromenade ist eine Fläche für Geh- Fahr und Leitungsrechte gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB ausgewiesen, die die Baulinien nachvollzieht, soweit diese die ebenerdig vorgesehenen Baukörper darstellen. In Ziff. 3.3 der Planbegründung heißt es: „Um das preisgekrönte Bauwerk hinsichtlich zu geringer Abstandsflächen zwischen den aufgefächerten Komplexen genehmigen zu können, wurden im Bebauungsplan Baulinien festgesetzt… Zwischen dem Sockelgeschoss und dem Yachthafen entsteht ein ca. 5.500 qm großer öffentlich begehbarer Platzbereich mit Nutzung für Veranstaltungen (davon ca. 4.400 qm auf Privatgrundstück), der über die geplante Fußgängerachse mit dem angrenzenden Wohngebiet verbunden ist. Hiermit wird eine erhebliche Verbesserung der Qualität des Wohn- und Arbeitsumfeldes erreicht. Für die mit der Bezeichnung GFL vorgesehenen Flächen werden Geh-, Fahr- und Leistungsrechte festgesetzt (Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit,…).“ Der Entwurf der Architektin erwies sich als nicht realisierbar und wurde in der Folgezeit aufgegeben. Der entsprechende Bauantrag der Kunst- und Medienzentrum S. GmbH wurde zurückgenommen. Ohne Änderung des Bebauungsplanes sollte sodann der - vollständig andere - Entwurf von H. umgesetzt werden. Hierzu verständigten sich die Beklagte und die Grundstückseigentümer auf die Eintragung einer Baulast und die Übernahme entsprechender Verpflichtungen. In den Verpflichtungserklärungen Nr. 0000 vom 4. September 1996 (hinsl. Verpflichtung der Stadt), Nr. 0000 vom 5. Dezember 1996 (hinsl. Verpflichtung der Kunst- und Medienzentrum S. GmbH) und 0000 vom 20. Dezember 1996 (hinsl. des H1. als Eigentumsvormerkungsberechtigte des T.----straße o.N.) zur Sicherung von planungsrechtlichen Forderungen sowie der Einheit des Baugrundstückes nach § 4 Abs. 2 BauO NRW heißt es: „Die Stadt ist Eigentümerin der im Grundbuch von I. Blätter 2239 und 2340 verzeichneten Grundstücke A. o.Nr., Gemarkung I. Flur 39 Flurstücke 122 und 124, und T.----straße o.Nr., Gemarkung I. Flur 39 Flurstücke 155, 157, 159 und 163. Die Kunst- und Medienzentrum S. GmbH beabsichtigt, auf den Grundstücken sowie den Flurstücken 154, 161, 162 und 164 das Bauvorhaben Der neue A. (Zusatz des Gerichts: Die H. -Bauten) zu errichten. Dieses sieht drei oberirdische Gebäude sowie eine Tiefgarage vor, die sich unterhalb aller drei Gebäude erstreckt. Parallel zu dem Bauantrag ist die Teilung der zu bebauenden Flurstücke beantragt, um für jedes der oberirdischen Gebäude eine eigene Parzelle zu bilden… Weiterhin sieht der rechtsverbindliche Bebauungsplan für das Baugrundstück GFL-Flächen vor, die mit einem Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit sowie Fahr- und Leitungsrechten zugunsten der Versorgungsträger belastet werden sollten. Zwar wird der B-Plan in der erlassenen Form nicht durchgeführt, da ihm eine andere Planung zugrunde liegt als die jetzt beantragte; auf das Planungsziel, der Allgemeinheit den Zugang zum Zollhafen zu ermöglichen, soll aber nicht verzichtet werden. Daher werden als Ersatz für die im B-Plan vorgesehen Gehfläche die verbleibenden Freiflächen des Baugrundstücks mit einem Gehrecht für die Allgemeinheit belastet… Dies vorausgeschickt, gibt die Stadt bzw. der jeweilige Verpflichtete (Anmerkung des Gerichts) folgende auf Eintragung einer Baulast gerichtete Verpflichtungserklärung im Sinne § 83 Abs. 1 BauO NRW (a.F.) ab: a) Der jeweilige Eigentümer der Grundstücke A. Nr., Gemarkung I. Flur 39 Flurstücke 122 und 124, und T.----straße o. Nr., Gemarkung I. Fiur 39 Flurstücke 155, 157, 159 und 1153 duldet, dass diese Grundstücke zusammen mit dem Grundstücken Gemarkung I. Flur 39 Flurstücke 154, 161, 162 und 164 als ein Baugrundstück im bauordnungsrechtlichen Sinne behandelt werden, und verpflichten sich dort das Baurecht so einzuhalten, als handle es sich bei den genannten Flurstücken um ein Grundstück. b) Er duldet weiterhin, dass die nicht oberirdisch bebauten Flächen des gem. Ziff.a) vereinigten Baugrundstücks durch die Allgemeinheit wie eine öffentliche Verkehrsfläche (Gehweg) genutzt werden. Er unterlässt alle Einwirkungen, die seiner Duldungspflicht zuwiderlaufen könnten und trägt dafür Sorge, dass sich die e.g. Flächen stets in verkehrssicheren und benutzbaren Zustand befinden." In dem zur Erklärung genommenen Plan waren keine geplanten Gebäude eingetragen. Die Baugenehmigung für die H. -Bauten wurde einschließlich umfassender Befreiungen von den planerischen Festsetzungen mit Bauschein vom 17. Dezember 1996 (00-XX-000000) erteilt. Die Baulast wurde am 20. Januar 1997 ins Baulastregister eingetragen. Am 10. April 2002 wurde die Flurstücknummer 122 in 180 geändert und Flurstück 179 sowie die unveränderten Flurstücke 167 und 168 wurden sodann mitbelastet. Das Flurstück 179 war zuvor bei Eintragung der Baulast im Jahre 1997 aufgeteilt in die Flurstücke 154 und 162. Die Beklagte erteilte mit Bescheid vom 19. August 2005 (00-XX-0000/00) die Genehmigung zur Nutzungsänderung der ehemaligen Präsentationsräume in ein Restaurant (N. ). Auf dem grün gestempelten Plan „Grundriss Erdgeschoss“ ist die Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung – Uferpromenade – nicht eingetragen. Vor dem Gebäude sind entlang der Gebäudekanten Tische für die Außengastronomie eingetragen, 5 davon vor der parallel zum Uferkai verlaufenden Mauer, teilweise im Bereich der Uferpromenade. Die Klägerin beantragte unter dem 13. Juni 2016 die Erteilung der Genehmigung für die Errichtung eines temporären Sonnenschutzes für die Außenterrasse der Gaststätte. Geplant ist ein von allen Seiten einschließlich des Daches schließbarer Pavillon. Das aus schwarzen 3 Meter hohen, oben miteinander verbundenen Stahlträgern bestehende Gerüst soll bei Bedarf mit elektronisch ansteuerbaren Roll-Ups verschlossen werden können, um Schutz vor Wetter- und Sonne zu ermöglichen – siehe 1.2 der bebilderten Projektbeschreibung des zum Bauantrag gereichten Brandschutzkonzeptes vom 11. Juli 2016 – Beiakte Heft 3, I.1. Mit Bescheid vom 24. Oktober 2016 lehnte die Beklagte den Bauantrag ab. Gegen die Ablehnung erhob die Klägerin dieses Verfahrens seinerzeit Klage ‑ 4 K 13424/16 -. Im Rahmen eines außergerichtlichen Ortstermins stellte die Beklagte fest, dass die Klägerin die Terrasse im parallel zum Uferkai liegenden Bereich auf einer Fläche von ca. 250 qm ohne Genehmigung durch ein Holzpodest erhöht hatte, das Podest teilweise im Bereich der Uferpromenade lag und die Überdachungskonstruktion bereits fast vollständig fertiggestellt worden war. Sie forderte die Klägerin nach schriftlicher Anhörung mit sofort vollziehbarer Ordnungsverfügung vom 8. November 2016 auf, die überdachte und auf einem Podest errichtete Terrasse der Außengastronomie vor ihrem Restaurant N. auf dem Grundstück Neuer A. 0 nicht mehr zu nutzen und vollständig zu räumen und die Überdachung und das Podest zu beseitigen. Im Rahmen der gegen die Ordnungsverfügung gerichteten Verfahren 4 K 13425/16 und 4 L 3831/16 stellte die Klägerin am 21. März 2017 einen nachträglichen Bauantrag für das bis zur Uferpromenade einzukürzende Podest sowie einen neuen Bauantrag für die entsprechend einzukürzende Überdachung und nahm die Einkürzungen vor. Die Beklagte hob hierauf die Ordnungsverfügung hinsichtlich der Beseitigungsanordnung und der diesbezüglichen Anordnung der sofortigen Vollziehung auf. Sodann erklärten die Beteiligten insoweit das Verfahren 4 L 3831/16 für erledigt. Den verbliebenen Eilantrag bezüglich der Nutzungsuntersagung lehnte das Verwaltungsgericht mit Beschluss vom 9. Mai 2017 unter Hinweis auf die formelle Illegalität und die fehlende offensichtliche Genehmigungsfähigkeit des eingereichten Bauantrages ab. Die Klage 4 K 13424/16 nahm die Klägerin am 13. Juni 15. Mai 2017 im Hinblick auf die Rücknahme des ursprünglichen Bauantrages vom 13. Juni 2016 für die Überdachung bis in den Bereich der Uferpromenade zurück. Mit Bescheid vom 30. Mai 2017 erteilte die Beklagte die unter dem 21. März 2017 beantragte Genehmigung für die Errichtung des (eingekürzten) Holzpodestes unter Befreiung von der Festsetzung zur überbaubaren Grundstücksfläche und hob die Nutzungsuntersagung auf. Die Beteiligten erklärten sodann das anhängige Beschwerdeverfahren vor dem Oberverwaltungsgericht (- 10 B 596/17-) übereinstimmend für erledigt. Die Klage 4 K 13425/16 nahm die Klägerin am 27. Oktober 2017 zurück. Bezüglich der hier streitgegenständlichen temporären Überdachung lehnte die Beklagte den Bauantrag indes mit Bescheid vom 27. März 2019 ab. Zur Begründung führte sie aus, das Vorhaben liege außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und innerhalb der Fläche für Geh-, Fahr- und Leitungsrechte. Eine Ausnahme komme nicht in Betracht. Außerdem liege ein Abstandsflächenverstoß vor, die Abstandsfläche T 1 befände sich vollständig auf Flurstück 170, das als Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung ausgewiesen sei. Die Klägerin hat am 18. April 2019 Klage erhoben. Der Bebauungsplan könne dem Vorhaben nicht entgegenstehen, da er funktionslos sei. Bei unterstellter Wirksamkeit reichten die bereits erteilten Befreiungen aus. Abstandsflächen seien nicht verletzt, da diese bis zur Mitte auf öffentlichen Verkehrsflächen liegen dürften und auch öffentliche Wasserflächen solche Verkehrsflächen seien. Das Vorhaben sei nicht verunstaltend. Die Baulast stehe dem Vorhaben schon deshalb nicht entgegen, weil sie wegen ihrer planersetzenden Funktion keinen zulässigen Inhalt habe. Unterstelle man ihre Wirksamkeit, sei sie auszulegen. Die Verpflichtung sei grundstücksbezogen und sichere keine Bestandsfläche eines konkreten Vorhabens. Es sei lediglich die Durchwegung für die Allgemeinheit zu gewähren, die weiterhin gegeben sei. Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verpflichten, unter Aufhebung des ablehnenden Bescheides vom 27. März 2019 die am 21. März 2017 beantragte Baugenehmigung für die Errichtung einer Überdachung auf dem Holzpodest der Terrassenfläche auf dem Grundstück Neuer A. 0, E. , zu erteilen, hilfsweise, die Beklagte zu verpflichten, unter Aufhebung des ablehnenden Bescheides vom 27. März 2019 ermessensfehlerfrei und unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts über den Antrag vom 21. März 2017 auf Erteilung einer Baugenehmigung für die Errichtung einer Überdachung auf dem Holzpodest der Terrassenfläche auf dem Grundstück Neuer A. 0, E. , zu entscheiden. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Sie beruft sich auf ihr bisheriges Vorbringen und führt ergänzend aus, der Bebauungsplan sei nicht funktionslos. Es habe ein herausragendes architektonisches Projekt umgesetzt werden und dadurch eine neue Identität für die umgebende Hafenarchitektur geschaffen werden sollen. Ziel sei gewesen, einen neuen öffentlichen Ort mit besonderer Ausstrahlung und Anziehungskraft zu schaffen. Die Festsetzungen des Bebauungsplanes zur überbaubaren Grundstücksfläche sowie die skulpturale Gestaltung der Baukörper habe dazu dienen sollen, die städtebaulich gewollte Wirkung der Gebäude auf die Umgebung zu schützen, indem die Freifläche nur behutsam für bauliche Anlagen genutzt werden und der Öffentlichkeit zur Verfügung stehen sollte. Eine großflächige Überdachung stehe der städtebaulichen Funktion der Präsentation und Erlebbarkeit der Solitäre entgegen. Diese Ziele seien auch nicht obsolet, sondern sollten gleichsam mit den H. -Gebäuden realisiert werden. Im Falle der Annahme der Unwirksamkeit des Bebauungsplanes füge sich das Vorhaben nicht nach § 34 BauGB ein. Darüber hinaus verstoße es gegen das Verunstaltungsverbot des § 9 BauO NRW. Schließlich stehe auch die eingetragene Baulast dem Vorhaben entgegen. Die Freifläche sei durch die Änderung der Vorhaben lediglich verschoben worden. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakten dieses Verfahrens und der Verfahren 4 K 13424/16, 4 K 13425/16 und 4 L 3831/19 sowie auf den Inhalt der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten, die beigezogenen Aufstellungsvorgänge zum Bebauungsplan 5376/37 und die beigezogenen Hausakten sowie die Baulastakte Bezug genommen. Entscheidungsgründe: Die zulässige Klage ist begründet. Der angefochtene Ablehnungsbescheid vom 27. März 2019 ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten. Die Klägerin hat einen Anspruch auf Erteilung der beantragten Baugenehmigung für die Überdachung auf dem Holzpodest der Terrassenfläche auf dem Grundstück Neuer A. 0, E. , § 113 Abs. 5 VwGO. Gemäß § 75 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW 2000, welcher aufgrund des bereits 2017 gestellten Bauantrages anzuwenden ist (vgl. § 90 Abs. 4 BauO NRW 2018), ist die Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen. Hiernach ist das Vorhaben der Klägerin genehmigungsfähig. I. Dem Vorhaben stehen keine planungsrechtlichen Vorgaben entgegen. 1. Zunächst stehen weder die im Bebauungsplan 5376/37 festgesetzten Baulinien noch die festgesetzte Fläche für ein Gehrecht für die Allgemeinheit dem Vorhaben entgegen. Der Bebauungsplan ist insoweit funktionslos bzw. wegen Unbestimmtheit unwirksam. Wegen Funktionslosigkeit können ein Bebauungsplan bzw. einzelne Festsetzungen eines solchen unwirksam werden, wenn die Verhältnisse, auf die sie sich beziehen, in der tatsächlichen Entwicklung einen Zustand erreicht haben, der eine Verwirklichung dieser Festsetzung auf unabsehbare Zeit ausschließt und die Erkennbarkeit dieser Tatsache einen Grad erreicht hat, der einem etwa dennoch in die Fortgeltung der Festsetzung gesetzten Vertrauen die Schutzwürdigkeit nimmt. OVG NRW, Beschluss vom 5. Februar 2021 – 7 B 1621/20 -, juris; OVG NRW, Urteil vom 10.5.2019- 7 A 1419/17 -, BauR 2019, 1563, m. w. N.) Während der Bebauungsplan Baulinien gemäß dem Entwurf I1. für sieben schmale Baukörper über einem geneigten Sockelgeschoss sowie für fünf quer gestellte Baukörper, die wie die fünf Finger einer Hand zum Yachthafen weisen sollten, sind mit den H. -Gebäuden - ungeachtet der Baulinien - drei weit voneinander entfernte separate Gebäude entstanden. Demnach ist die Verwirklichung der festgesetzten Baulinien offensichtlich auf unabsehbare Zeit ausgeschlossen, die Festsetzung ist mithin funktionslos und steht dem Vorhaben nicht entgegen. Die Errichtung der H. -Gebäude innerhalb der festgesetzten Fläche für das Gehrecht führt gleichsam zur Funktionslosigkeit der Festsetzung des Gehrechts, denn auch dessen Verwirklichung ist offensichtlich auf unabsehbare Zeit ausgeschlossen. Eine geltungserhaltende Reduktion der Festsetzung dahingehend, dass die Fläche für das Gehrecht nicht – wie im Plan vorgesehen – durch die I1. -Gebäude sondern durch die stattdessen errichteten H. -Bebäude begrenzt und damit die Fläche für das Gehrecht - wie von der Beklagten vorgetragen - gewissermaßen „auf die verbleibenden Freiflächen verlagert“ bzw. „die vorhandene Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB nicht ersetzt, sondern verschoben“ wird, kommt nicht in Betracht. Die Unwirksamkeit eines Teils einer Satzungsbestimmung hat nur dann nicht die Gesamtunwirksamkeit zur Folge, wenn die Restbestimmung auch ohne den nichtigen Teil sinnvoll bleibt (Grundsatz der Teilbarkeit) und mit Sicherheit anzunehmen ist, dass sie auch ohne diesen Teil erlassen worden wäre (Grundsatz des mutmaßlichen Willens des Normgebers) BVerwG, Urteil vom 18. Oktober 2019 – 4 CN 8/18 -, juris; BVerwGBeschluss vom 8. August 1989 - 4 NB 2.89 – juris; BVerwG, Urteil vom 3. April 2008 - 4 CN 3.07 - BVerwGE 131, 86 Rn. 30 juris). Dies ist vorliegend nicht der Fall. Zwar mag die Festsetzung eines Gehrechts auch bei Errichtung anderer als der im Plan festgesetzten I1. -Gebäude grundsätzlich zweckmäßig erscheinen, wollte doch der Normgeber die Fläche vor dem zu errichtenden Gebäude der Allgemeinheit zugänglich machen. Eine geltungserhaltene Reduktion der Festsetzung bzw. „Verlagerung auf die verbleibenden Freiflächen“ scheidet jedoch aus, denn sie verstieße gegen das aus dem Rechtsstaatsprinzip des Art. 20 Abs. 3 GG abzuleitende Bestimmtheitsgebot. Denn Festsetzungen nach § 9 BauGB, die im Bebauungsplan in geeigneter Form, insbesondere zeichnerisch und textlich vorzunehmen sind, müssen aus sich heraus bestimmt, eindeutig und verständlich sein. Die Begründung des Bebauungsplans kann jedoch weder Festsetzungen ersetzen noch an die Stelle einer erforderlichen Bestimmtheit und Eindeutigkeit treten. Auch die bloße Darstellung eines Gebäudes reicht insoweit nicht aus Vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Söfker, § 9 BauGB Rn. 14 m.w.N; OVG NRW, Urteil vom 28. August 2014 – 7 A 2666/12 -, juris Rn. 65; Urteil vom 30. Oktober 2015 - 7 D 28/14.NE -, juris, m. w. N. Dies gilt erst recht für Gebäude, welche wie hier die H. -Bauten keinerlei planerischen Niederschlag gefunden haben. Deren Genehmigung allein kommt keine festsetzungsgleiche Wirkung zu. Der Hinweis der Beklagten auf die Rechtsprechung zur Grundstücksbezogenheit der Baulast OVG NRW, Urteil vom 15. Mai 2008 – 7 A 1838/07 -, juris, geht in diesem Zusammenhang fehl, da es hier nicht um die Frage der Auslegung der Baulast geht, sondern um die Frage der Wirksamkeit einer planungsrechtlichen Festsetzung. Die Festsetzung des Gehrechts ist mithin unwirksam und steht dem Vorhaben nicht entgegen. Der Plangeber hätte vielmehr den ursprünglichen Bebauungsplan, der für den Entwurf von I1. maßgeschneidert war, durch eine entsprechende Änderungsplanung an die H. -Bauten anpassen müssen. Dessen Untätigkeit geht insoweit zu seinen Lasten. 2. Richtet sich mithin die planungsrechtliche Zulässigkeit im Übrigen nach § 30 Abs. 3 i.V.m. § 34 BauGB, sind die Anforderungen der hier einschlägigen Vorgaben von § 34 Abs. 1 BauGB erfüllt. Nach dieser Vorschrift ist ein Vorhaben innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt, die Erschließung gesichert ist und das Ortsbild nicht beeinträchtigt wird. Die geplante temporäre Überdachung fügt sich hinsichtlich dieser Merkmale ein. Soweit es um die überbaubare Grundstücksfläche geht, ist maßstabsbildend die durch das genehmigte Holzpodest auf dem Grundstück selbst bereits überbaute Fläche. Der so bestimmte Maßstab wird eingehalten, da eben dieser Bereich nunmehr überdacht werden soll. Eine Inanspruchnahme weiterer Flächen erfolgt nicht. Zweifel hinsichtlich des Einfügens der Überdachung in Bezug auf Art und Maß der baulichen Nutzung sowie der Bauweise sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Eine Beeinträchtigung des Ortsbildes liegt ebenfalls nicht vor. Dabei sind nur solche Beeinträchtigungen des Ortsbildes beachtlich, die städtebauliche Qualität besitzen. Dies ergibt sich aus der Zugehörigkeit des § 34 BauGB zum Bauplanungsrecht. § 34 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 2 BauGB als städtebauliche Gestaltungsvorschrift ist zu unterscheiden von den gestalterischen Vorschriften des Bauordnungsrechts. Durch sie soll nicht nur vermieden werden, dass das Bauwerk selbst verunstaltend wirkt, sondern auch, dass es sich negativ auf seine Umgebung auswirkt. Wann eine baugestalterische Frage nach den Normen des Bauordnungsrechts zu beantworten ist und wann sie zu einer städtebaulichen Frage wird, mag im Einzelfall schwierig zu entscheiden sein. Bei den bauordnungsrechtlichen Vorschriften liegt der Akzent - auch nach ihrem systematischen Zusammenhang - auf der Gestaltung des Bauwerks; das Bauwerk selbst soll nicht unschön sein, und es soll auch nicht durch Unschönheit seine Umgebung stören. Ferner ist die Umgebung grundsätzlich potentiell kleiner gedacht. Andererseits genügt eine bloße Beeinträchtigung nicht; es muss der Grad der Verunstaltung erreicht werden. Maßstab des § 34 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 2 BauGB ist dagegen der Ort; es kommt auf das "Orts"-Bild, also auf das Erscheinungsbild zumindest eines größeren Bereichs der Gemeinde an. Entscheidend ist, ob sich das Vorhaben in diese weite Umgebung einpasst. Vgl. BVerwG, Urteil vom 11. Mai 2000 - 4 C 14.98 -, juris. Vorliegend kann eine etwaige ästhetische Beeinträchtigung schon deshalb keine städtebauliche Qualität besitzen, weil sie lediglich in einem eng begrenzten Bereich überhaupt wahrnehmbar ist, im Übrigen von der einen Seite durch die hohen drei H. -Gebäude, von der anderen Seite durch die Wasserfläche gewissermaßen „abgeschirmt“ wird. Eine Störung des Ortsbildes insgesamt ist damit nicht erkennbar. II. Das Vorhaben der Klägerin verstößt auch nicht gegen Bauordnungsrecht. 1. Das Vorhaben hält – insbesondere hinsichtlich der Abstandsfläche T1 - die erforderlichen Abstandsflächen ein. Gem. § 6 Abs. 2 BauO NRW können Abstandsflächen bis zur Mitte auf öffentlichen Verkehrsflächen, öffentlichen Grünflächen und öffentlichen Wasserflächen liegen. Schließt sich wie hier an die öffentliche Verkehrsfläche – Uferpromenade – eine öffentliche Wasserfläche – Hafenbecken – an, sind die Flächen unter abstandsrechtlichen Gesichtspunkten zusammengefasst als einheitliche Fläche zu betrachten. Vgl. Johlen in: Gädtke/Czepuck/Johlen/Plietz/Wenzel, BauO NRW, 12. Aufl., § 6 Rn 178. 2. Das Vorhaben verstößt auch nicht gegen das Verunstaltungsverbot des § 12 BauO NRW. Nach Absatz 1 dieser Vorschrift müssen bauliche Anlagen nach Form, Maßstab, Verhältnis der Baumassen und Bauteile zueinander, Werkstoff und Farbe so gestaltet sein, dass sie nicht verunstaltet wirken – bauwerksbezogener Verunstaltungsschutz. Nach Absatz 2 sind bauliche Anlagen mit ihrer Umgebung so in Einklang zu bringen, dass sie das Straßen-, Orts- oder Landschaftsbild nicht verunstalten oder deren beabsichtigte Gestaltung nicht stören; auf erhaltenswerte Eigenarten der Umgebung ist Rücksicht zu nehmen – umgebungsbezogener Verunstaltungsschutz. Soweit wie hier keine örtliche Bauvorschrift - die Beklagte hat weder eine Gestaltungs- noch eine Denkmalschutzsatzung erlassen - über die Gestaltung besteht, kann die Gestaltung einer baulichen oder sonstigen Anlage oder Einrichtung nur beanstandet werden, wenn die Schwelle der Verunstaltung erreicht oder gar überschritten wird. Nach dem hier nach wie vor maßgebenden Grundsatzurteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 28. Juni 1955, I C 146.53 - BVerwGE 2/172 – juris -, ist nicht jede Beeinträchtigung des ästhetischen Empfindens des Betrachters bereits als Verunstaltung zu werten. Mit Verunstaltung ist vielmehr ein verletzender Zustand gemeint. Nur ein Eindruck, der einen anhaltenden Protest auslöst, reicht dabei aus. Vgl. BVerwG, Beschluss vom 27. Juni 1991 – 4 B 138.90 -, juris. Dabei kann nicht auf den ästhetisch besonders empfindsamen oder geschulten Betrachter abgestellt werden; denn die Auswahl dieses Personenkreises entzieht sich jeder zuverlässigen Beurteilung. Es kann andererseits auch nicht die Ansicht solcher Menschen entscheidend sein, die ästhetischen Eindrücken gegenüber überhaupt gleichgültig und unempfindlich sind; denn diesen geht in dieser Hinsicht jede sachliche Urteilsfähigkeit ab. Es muss vielmehr das Empfinden jedes für ästhetische Eindrücke offenen Betrachters maßgebend sein, also des sogenannten gebildeten Durchschnittsmenschen, der zwischen diesen beiden Personenkreisen steht. Vgl. auch VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 24. Januar 2017 - 3 S 1992/16 - juris. Vorliegend mag die geplante Überdachung aus einem Gerüst von schwarzen 3 Meter hohen, oben miteinander verbundenen Stahlträgern mit bei Bedarf vollständig nach allen Seiten verschließbaren Roll-Ups zwar von dem beschriebenen Durchschnittsmenschen als „nicht schön“ oder „nicht im Einklang mit dem Gebäude stehend“ empfunden werden. Dass die Materialien des geplanten Sonnenschutzes sich in den H. -Gebäuden nicht finden, ist indes für sich betrachtet unerheblich, da nicht jeder „Materialmix“ bereits eine Verunstaltung bedeutet. Soweit der ausgefahrene Sonnenschutz Gestaltungsmerkmale verdeckt, ist ferner zu berücksichtigen, dass es sich lediglich um einen temporären Sonnenschutz handelt und die Metallstützen ohne verschlossene Roll-Ups weit weniger verdecken. Vor diesem Hintergrund ist nicht greifbar, dass durch die Betrachtung ein anhaltender Protest im vorstehenden Sinne ausgelöst wird. 3. Schließlich steht dem Vorhaben auch die eingetragene Baulast nicht entgegen. Eine Baulast ist selbst keine Rechtsnorm i.S.d. § 75 Abs. 1 BauO NRW, die einem Vorhaben entgegenstehen kann, OVG NRW, Urteil vom 19. Februar 2020 - 10 A 2662/17 – juris. Im Übrigen ist eine Baulast mit planersetzender Funktion unwirksam. Durch Baulast kann die Einhaltung bauplanungsrechtlicher Vorgaben zwar gesichert und effektiviert werden. Die Baulast ist aber kein Mittel, planungsrechtliche Vorschriften oder Festsetzungen zu verdrängen, aufzuheben oder maßgeblich zu ändern. Die Baulast setzt erst dann ein, wenn der primärrechtlich vorgeschriebene materiell- wie verfahrensrechtliche Rahmen des Bauplanungsrechts erfüllt bzw. ausgefüllt ist; sie kann diesen Rahmen dann konkretisieren und die Vorgaben - durch Beseitigung von Ungewissheiten oder durch Entschärfung von Konflikten - absichern und damit vollzugsfähig machen. Nur auf dieser sekundären Absicherungsebene sind Regelungen des Bauplanungsrechts baulastfähig. Vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 2. September 2009 – 3 S 1773/07-, juris. Rn 47. Eine solche planverdrängende bzw. -ersetzende Wirkung war von der Beklagten ausweislich des Wortlautes der Verpflichtungserklärung aber gerade beabsichtigt: „…Zwar wird der B-Plan in der erlassenen Form nicht durchgeführt, da ihm eine andere Planung zugrunde liegt als die jetzt beantragte; auf das Planungsziel, der Allgemeinheit den Zugang zum Zollhafen zu ermöglichen, soll aber nicht verzichtet werden. Daher werden als Ersatz (Hervorhebung durch das Gericht) für die im B-Plan vorgesehen Gehfläche die verbleibenden Freiflächen des Baugrundstücks mit einem Gehrecht für die Allgemeinheit belastet…“ Die dagegen gerichteten Einwände der Beklagten greifen nicht durch. Allein der Umstand, dass die Zielsetzung – Freihaltung der Gehfläche – aufrechterhalten wurde, ändert nichts daran, dass die planungsrechtliche Festsetzung des Gehrechts wie dargelegt funktionslos geworden ist und damit gleichsam der primärrechtliche Rahmen fehlt, den die Beklagte durch eine Baulast auf der Sekundärebene hätte absichern oder ausfüllen können. Ohne dass es noch entscheidungserheblich darauf ankäme, dürfte die Baulast auch wegen Unbestimmtheit nichtig sein. Denn es bleibt offen, welches die „verbleibenden Freiflächen des Baugrundstücks“ sind. Der Verpflichtungserklärung war lediglich ein Lageplan beigefügt, auf dem die Flurstücksbezeichnungen und Flurstücksgrenzen, nicht aber das geplante Gebäude eingezeichnet sind. Dies kann jedoch aus vorstehenden Gründen letztlich auf sich beruhen. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. § 709 der Zivilprozessordnung (ZPO). Rechtsmittelbelehrung: Gegen dieses Urteil kann innerhalb eines Monats nach Zustellung des vollständigen Urteils bei dem Verwaltungsgericht Düsseldorf (Bastionstraße 39, 40213 Düsseldorf oder Postfach 20 08 60, 40105 Düsseldorf) schriftlich die Zulassung der Berufung beantragt werden. Der Antrag muss das angefochtene Urteil bezeichnen. Der Antrag kann auch als elektronisches Dokument nach Maßgabe des § 55a VwGO und der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer Rechtsverkehr-Verordnung – ERVV) eingereicht werden. Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Berufung ist nur zuzulassen, 1. wenn ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen, 2. wenn die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist, 3. wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat, 4. wenn das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen, des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der Obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder 5. wenn ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann. Die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (Aegidiikirchplatz 5, 48143 Münster oder Postfach 6309, 48033 Münster) schriftlich oder als elektronisches Dokument nach Maßgabe des § 55a VwGO und der ERVV einzureichen. Über den Antrag entscheidet das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen. Im Berufungs- und Berufungszulassungsverfahren müssen sich die Beteiligten durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die das Verfahren eingeleitet wird. Die Beteiligten können sich durch einen Rechtsanwalt oder einen Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, der die Befähigung zum Richteramt besitzt, als Bevollmächtigten vertreten lassen. Auf die zusätzlichen Vertretungsmöglichkeiten für Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse wird hingewiesen (vgl. § 67 Abs. 4 Satz 4 VwGO und § 5 Nr. 6 des Einführungsgesetzes zum Rechtsdienstleistungsgesetz – RDGEG –). Darüber hinaus sind die in § 67 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 bis 7 VwGO bezeichneten Personen und Organisationen unter den dort genannten Voraussetzungen als Bevollmächtigte zugelassen. Die Antragsschrift und die Zulassungsbegründungsschrift sollen möglichst zweifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung als elektronisches Dokument bedarf es keiner Abschriften. Beschluss Der Streitwert wird auf 10.000 Euro festgesetzt. Gründe: Die Festsetzung des Streitwertes ist nach § 52 Abs. 1 GKG unter Berücksichtigung dessen erfolgt, dass die Klägerin künftig ihren Terrassenbereich witterungsunabhängig nutzen kann. Rechtsmittelbelehrung: Gegen den Streitwertbeschluss kann schriftlich oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle bei dem Verwaltungsgericht Düsseldorf (Bastionstraße 39, 40213 Düsseldorf oder Postfach 20 08 60, 40105 Düsseldorf) Beschwerde eingelegt werden, über die das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster entscheidet, falls ihr nicht abgeholfen wird. Die Beschwerde kann auch als elektronisches Dokument nach Maßgabe des § 55a VwGO und der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer Rechtsverkehr-Verordnung – ERVV) oder zu Protokoll der Geschäftsstelle eingelegt werden; § 129a der Zivilprozessordnung gilt entsprechend. Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn sie innerhalb von sechs Monaten eingelegt wird, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat; ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann sie noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden. Die Beschwerde ist nicht gegeben, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,-- Euro nicht übersteigt. Die Beschwerdeschrift soll möglichst zweifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung als elektronisches Dokument bedarf es keiner Abschriften. War der Beschwerdeführer ohne sein Verschulden verhindert, die Frist einzuhalten, ist ihm auf Antrag von dem Gericht, das über die Beschwerde zu entscheiden hat, Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren, wenn er die Beschwerde binnen zwei Wochen nach der Beseitigung des Hindernisses einlegt und die Tatsachen, welche die Wiedereinsetzung begründen, glaubhaft macht. Nach Ablauf eines Jahres, von dem Ende der versäumten Frist angerechnet, kann die Wiedereinsetzung nicht mehr beantragt werden.