9 K 1390/09

Die Beklagte wird verpflichtet, die im Baulastenverzeichnis der Beklagten unter laufender Ziffer 5 Baulastenblatt-Nr. 3752 (zu Lasten des Grundstücks G1) eingetragene Baulast zu löschen. Die Beklagte und die Beigeladene tragen die Gerichtskosten sowie die außergerichtlichen Kosten des Klägers je zur Hälfte. Im übrigen tragen die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten selbst. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte und die Beigeladene dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, sofern nicht der Kläger zuvor Sicherheit in derselben Höhe leistet. Tatbestand: Der Kläger ist Eigentümer der Grundstücke Cstraße X (G2) und Cstraße X1 (G1) in N. Auf dem Grundstück Cstraße X1 befindet sich ein ehemaliges Bahnhofsempfangsgebäude, welches mittlerweile privat genutzt wird. Das Grundstück Cstraße X ist mit einem ehemaligen Bahnwärterhaus bebaut, welches der Kläger zu Wohnzwecken nutzt. Zwischen den beiden Gebäuden besteht ein Abstand von circa zehn Metern. Südlich an die Grundstücke grenzt die von der Beigeladenen betriebene Regio-Bahn-Haltestelle „N T“. Es befindet sich dort eine S-Bahnhaltestelle mit zwei Gleisen, welche von der S-Bahnlinie S 00 angefahren wird. Südlich an die Bahnanlage schließt sich ein weitläufiges Areal an, welches als Bushaltestelle für mehrere Buslinien und als Parkplatz für die Kunden der Beigeladenen genutzt wird. Die Bahnanlage ist für Kraftfahrzeuge über diese Fläche aus Süden von der Straße „B“ und der Dstraße erreichbar. Aus Norden ist die Gleisanlage lediglich über das klägerische Grundstück von der Cstraße aus zugänglich. Kraftfahrzeuge können die Bahnanlage aus dieser Richtung aufgrund einer Schranke an der nördlichen Grundstücksgrenze des Klägers nicht erreichen. Für Fußgänger besteht ein Weg zwischen dem Wohnhaus des Klägers und der ehemaligen Bahnhofshalle. Dieser wird auch regelmäßig von einer Vielzahl von Personen genutzt. Bei Schließung des Zuganges entstünde ein Umweg von circa 300 m, entlang der Dstraße, auf welcher sich beiderseits ein Gehweg befindet. Mit Kaufvertrag vom 00.00.2000 erwarb der Kläger die beiden oben genannten Grundstücke von der Deutschen Bahn AG. § 13 des Kaufvertrages bestimmt, dass eine Dienstbarkeit folgenden Inhalts einzutragen ist: „Der jeweilige Eigentümer des Kaufgrundstücks gestattet unentgeltlich der Allgemeinheit den jederzeitigen öffentlichen Bahnsteigzugang.“ Die Beigeladene betreibt als GmbH die Regio-Bahn, Gesellschafter sind der Kreis N, die Stadt E, der Kreis O, die Stadtwerke O, die Stadt L und die Y GmbH. Die Beklagte hat ihre Gesellschaftsanteile an den Kreis N abgetreten, hat jedoch weiterhin einen Sitz im Aufsichtsrat. Die Beigeladene übernahm die ehemalige Bahnanlage der Deutschen Bahn AG im Jahre 1998. Das nach § 18 AEG i.V.m. §§ 72 ff VwVfG NRW erforderliche Planfeststellungsverfahren endete mit einem Planfeststellungsbeschluss der Bezirksregierung Düsseldorf vom 29. Juli 1998 (Az. 53.71-20/6-97). In diesem finden sich Ausführungen zur Erschließung der Bahnsteige über die südlich der Bahnanlage liegenden Flächen. Das klägerische Grundstück findet in dem Planfeststellungsbeschluss und in dem dazugehörigen Verwaltungsvorgang keine Erwähnung. Unter dem 09. April 2001 gab der Kläger eine Verpflichtungserklärung bezüglich des Grundstücks Cstraße 58 (G1) ab. Diese war als Verpflichtungserklärung für eine Erschließungsbaulast (§ 4 Abs. 1 BauO NRW) bezeichnet und hatte folgenden Wortlaut: „Die Bundeseisenbahnvermögensverwaltung ist grundbuchlicher Eigentümer. Durch Kaufvertrag UR. Nr. 0000/2000 habe ich die Grundstücke erworben. Mir ist bekannt, dass, sobald ich grundbuchlicher Eigentümer bin, die Baulast ins Baulastverzeichnis eingetragen wird. Ich übernehme hiermit gegenüber der Bauaufsichtsbehörde für mich und meine Rechtsnachfolger bzw. für den von mir vertretenen Grundstückseigentümer die ab Seite 2 näher beschriebene(n) Verpflichtung(en) gemäß § 83 der Bauordnung NRW...“. Auf Seite 2 wurde die übernommene Verpflichtung folgendermaßen konkretisiert: „die im Lageplan von der Stadt N – Abt. 3.1- vom 06.04.2001 flächig grün dargestellte Fläche ständig von baulichen Anlagen, anderen Anlagen, sowie sonstigen Hindernissen freizuhalten, um den Zugang zu der Bahnanlage der Regio-Bahn, G3 den Eigentümern bzw. Nutzungsberechtigten jederzeit zu ermöglichen.“ Der Verpflichtungserklärung war ein Lageplan beigefügt, aus dem sich die freizuhaltende Fläche durch farbliche Kennzeichnung ergibt. Auf diesem Plan ist als Eigentümer die Bundesrepublik Deutschland eingetragen, der Kläger ist als Erwerber bezeichnet. Unter dem 10. April 2001, also bereits einen Tag nach Abgabe der Verpflichtungserklärung, trug die Beklagte die Baulast unter Ziffer 5 in das Baulastenverzeichnis der Stadt N Baulastenblatt-Nr. 0000 mit folgendem Inhalt ein: „Die im Lageplan von der Stadt N – Abt. 3.1- vom 06.04.2001 flächig grün dargestellte Fläche ständig von baulichen Anlagen, anderen Anlagen, sowie sonstigen Hindernissen freizuhalten, um den Zugang zu der Bahnanlage der Regio-Bahn, Gemarkung G3 den Eigentümern bzw. Nutzungsberechtigten jederzeit zu ermöglichen.“ Unter dem 14. August 2001 wurde der Kläger als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Unter dem 9. Juni 2009 wurde im Grundbuch eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Bahnsteigzugangsrecht) für die Deutsche Bahn AG eingetragen. Mit Schreiben vom 1. Februar 2008 beantragte der Kläger bei der Beklagten die Löschung der Baulast aus dem Baulastenverzeichnis. Zur Begründung führte er aus, er sei zum Zeitpunkt der Eintragung der Baulast noch nicht Eigentümer des belasteten Grundstücks gewesen. Aus diesem Grund sei die Baulast nicht wirksam zustande gekommen. Desweiteren bestehe kein öffentlich-rechtlicher Zweck für die Baulast. Das allgemeine Interesse einiger Bürger, die bei Schließung des vorhandenen Zugangs einen Umweg von circa 100 Metern in Kauf nehmen müssten, sei hierfür nicht ausreichend. Die Nutzung des Durchganges beeinträchtige ihn über Maß, weil sein Grundstück durch die Bürger über Gebühr in Anspruch genommen und verschmutzt werde. Diesen Antrag hat die Beklagte bisher nicht beschieden. Der Kläger hat am 24. Februar 2009 Klage erhoben. Zur Begründung trägt er im Wesentlichen vor, die Baulast sei nichtig, weil er die Verpflichtungserklärung zur Eintragung der Baulast abgegeben habe, bevor er Eigentümer des Grundstücks gewesen sei. Auch die Eintragung der Baulast sei erfolgt, bevor er Eigentümer des belasteten Grundstücks geworden sei. Eine Heilung dieses Fehlers sei nicht möglich. Zudem bestehe ein Anspruch auf Verzicht auf die Baulast, weil ein öffentlicher Zweck für die Baulast nicht bestehe. Die Baulast sei als Erschließungsbaulast eingetragen worden, eine Erschließung des Grundstücks der Beigeladenen sei jedoch aus südlicher Richtung gesichert. Der Zugang über sein Grundstück diene lediglich als Abkürzung für die Kunden der Beigeladenen, um schneller zum Bahnhof zu gelangen. Durch Schließung dieses Zugangs würde für diese einen Umweg von 100 Metern (2 Minuten Fußweg) entstehen. Die Erschließungssituation habe sich insoweit verändert, dass der früher im südlichen Bereich des Bahnhofs befindliche Güterbahnhof samt der dazugehörigen Anlagen nicht mehr vorhanden sei, so dass das Grundstück der Beigeladenen nunmehr faktisch von Süden aus erschlossen sei. Der Zugang über sein Grundstück würde zudem nicht nur von Bahnkunden, sondern von der Bevölkerung als Abkürzung benutzt, um von einem Stadtteil zum anderen zu gelangen, dies gelte insbesondere für die Schüler der in der Nähe befindlichen Berufsschule. Damit werde sein Grundstück gleichsam einer öffentlichen Straße genutzt. Eine solche Nutzung könne er weder rechtlich noch tatsächlich unterbinden, auch wenn sie nicht dem Zweck der Baulast entspreche. Die mit der hohen Frequentierung verbundenen Verschmutzungen des Grundstücks, seien ihm nicht zuzumuten. Die privatrechtliche Verpflichtung gegenüber der Beigeladenen zur Freihaltung der Fläche durch eine Grunddienstbarkeit sei von der öffentlich-rechtlichen Verpflichtung zu trennen. Jedenfalls bedürfe es der Baulast hier nicht, wenn die Verpflichtung privatrechtlich gesichert sei. Ein Rechtsschutzbedürfnis könne ihm jedenfalls nicht abgesprochen werden, weil eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung sich wesentlich von einer privatrechtlichen unterschiede und insoweit auch bei Bestehen der Grunddienstbarkeit ein Interesse an der Ausräumung der Baulast bestehe. Der Kläger beantragt, die Beklagte zu verpflichten, die unter der laufenden Ziffer 5 im Baulastenverzeichnis der Beklagten, Baulastenblatt-Nr. 3752 (zu Lasten des Grundstücks G1) eingetragene Baulast zu löschen. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Zur Begründung trägt sie im Wesentlichen vor, die Zuwegung über das Grundstück des Klägers sei wichtig, um den Ner Bürgerinnen und Bürgern aus den nördlich und östlich des heutigen S-Bahnhaltepunktes N-T gelegenen Stadtteilen einen Zugang zu ermöglichen. Ohne diesen Durchgang wäre ein Umweg von mehreren hundert Metern notwendig, der zudem noch topographisch ungünstig verlaufe. Der Kläger habe sich zudem privatrechtlich zur Eintragung einer Grunddienstbarkeit verpflichtet, mit welcher der Zugang für die Regio-Bahn-Kunden gesichert werden solle. Insoweit werde er durch den Inhalt der Baulast nicht weiter belastet, sein Verhalten sei vielmehr als treuwidrig im Sinne des § 242 BGB einzustufen. Die Beigeladene beantragt, die Klage abzuweisen. Sie meint, die Klage sei bereits unzulässig, weil es dem Kläger am erforderlichen Rechtsschutzbedürfnis fehle. Der Kläger könne durch die Klage keinen rechtlichen oder tatsächlichen Vorteil erlangen, denn selbst bei Unwirksamkeit der angegriffenen Baulast, könne aufgrund der im Jahre 2001 abgegebenen Verpflichtungserklärung weiterhin eine Baulast eingetragen werden. Der Beklagten stehe aus der Verpflichtungserklärung weiterhin ein Anspruch auf Eintragung der Baulast zu, der insbesondere nicht nach § 196 BGB verjährt sei. Der Kläger könne daher sein Klageziel, nämlich die Unterbindung der auf die Baulast gestützten Nutzung seines Grundstücks nicht erreichen. Die Baulast sei nicht aufgrund der Tatsache, dass der Kläger bei ihrer Eintragung nicht Eigentümer des Grundstücks gewesen sei, nichtig. Dem Rechtsgedanken des § 185 BGB folgend, sei es ausreichend für die Wirksamkeit der Baulast, wenn der Verpflichtete das Eigentum an dem belasteten Grundstück im Nachhinein erwerbe. Soweit die Verpflichtungserklärung nicht durch nachträglichen Eigentumserwerb geheilt worden sei, führe dieser Fehler jedenfalls nicht zur Nichtigkeit, sondern allenfalls zu einer relativen Unwirksamkeit. Die vom Kläger gegen die Eintragung der Baulast erhobenen Rechtsbehelfe seien jedenfalls verfristet. Zudem stelle das Verhalten des Klägers eine unzulässige Rechtsausübung im Sinne des § 242 BGB dar. Der Kläger verstoße gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, indem er sich auf den formalen Aspekt der fehlenden Eigentümerstellung zum Zeitpunkt der Eintragung berufe, nachdem er zuvor jahrelang die Baulast hingenommen habe. Außerdem habe der Kläger bei Erwerb des Grundstücks Kenntnis von den dort vorhandenen Gegebenheiten gehabt und sich auch vertraglich zur Duldung der durch den Betrieb der Bahnanlage entstehenden Einwirkungen aller Art verpflichtet. Weiterhin bestehe ein erhebliches öffentliches Interesse der Beklagten an der Baulast. Für den Zweck der Baulast sei nicht in erster Linie ihre Bezeichnung, sondern vielmehr die sich aus der Verpflichtungserklärung und den diesbezüglichen Anlagen ergebenden tatsächliche Verpflichtung. Hieraus ergebe sich, dass die durch Baulast abgesicherte Verpflichtung unabhängig von der weiteren Erschließung der Bahnanlage darin bestehen sollte, einen Zugang zu der Bahnanlage, folglich ein Gehrecht zu ermöglichen. Dies ergebe sich zudem aus den zur Baulast gehörenden Lageplänen, die mit den Worten: „Sicherung eines Gehrechts“ überschrieben seien. Ein öffentliches Interesse ergebe sich weiterhin daraus, dass die Beklagte Gesellschafterin der Beigeladenen sei und über einen Sitz im Aufsichtsrat verfüge, insoweit habe sie ein übergeordnetes Interesse an der Durchführung des ordnungsgemäßen Betriebs der Linie S 00 durch die Beigeladene im Sinne ihrer Bürger. Durch die Schaffung des neuen Kundenparkplatzes sowie Bahnsteigzugangs über die im Süden liegende Dstraße sei das öffentliche Interesse nicht entfallen, weil im Sinne der Verkehrssicherheit ein Zugang zum Bahnsteig ohne Überquerung der Bahnlinie ermöglicht werde. Der zusätzliche Zugang führe zudem zu einer Verteilung der Fußgänger, die wiederum der Verkehrssicherheit diene. Eine Sperrung des Zugangs würde dazu führen, dass zahlreiche Fußgänger die Dstraße nutzen müssten. Dies würde zu einem erheblich größeren Fußgängeraufkommen an der Cstraße und Dstraße führen, was negative Auswirkungen auf die Verkehrssicherheit habe. Die Lage vor Ort habe sich seit Abgabe der Verpflichtungserklärung durch den Kläger nicht verändert, insoweit könne von einem Wegfall des öffentlichen Interesses nicht die Rede sein. Unter dem 14. Februar 2011 hat die Beklagte aufgrund der Verpflichtungserklärung des Klägers vom 9. April 2001 erneut eine Baulast gleichen Wortlauts in das Baulastenverzeichnis der Stadt N Baulastenblatt-Nr. 3752 zu Ziffer 6 eingetragen. Die bereits eingetragene Baulast wurde nicht mit einem Löschung- oder Verzichtsvermerk versehen. Die dagegen gerichtete Klage ist Gegenstand des Verfahrens 9 K 1889/11, über die das erkennende Gericht ebenfalls mit Urteil vom heutigen Tage entschieden und dem auf Löschung gerichteten Klagebegehren stattgegeben hat. Die Berichterstatterin hat am 30. März 2011 die örtlichen Gegebenheiten in richterlichen Augenschein genommen. Wegen des Ergebnisses dieser Beweisaufnahme wird auf die hierüber gefertigte Niederschrift sowie die gefertigten Lichtbilder Bezug genommen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakten sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten und der Bezirksregierung Düsseldorf, die einschlägigen Hausakten und das beiliegende Kartenmaterial Bezug genommen. Entscheidungsgründe: Die Klage ist als Verpflichtungsklage im Sinne des § 42 Abs. 1 VwGO zulässig. Bei der ‑ hier erstrebten ‑ Löschung einer Baulast handelt es sich um einen Verwaltungsakt. Vgl. OVG NRW, Urteile vom 29.9.1978 - XI A 112/78 -, BRS 33, Nr. 156 und vom 22.9.1987- 7 A 33/82 -, BRS 48, Nr. 148. Das gilt auch dann, wenn die Löschung der Baulast wegen deren Unwirksamkeit keine konstitutive Wirkung hat; denn dann wird zumindest der von der eingetragenen Baulast ausgehende Rechtsschein der wirksamen Übernahme beseitigt. Vgl. OVG NRW, Urteil vom 18.07.1995 - 11 A 11/94 -. Sie ist als Untätigkeitsklage nach § 75 VwGO zulässig, weil die Beklagte über den Antrag des Klägers auf Löschung der Baulast vom 1. Februar 2008 zum Zeitpunkt der Klageerhebung, also mehr als ein Jahr später, ohne zureichenden Grund, nicht entschieden hatte. Dem Kläger fehlt es auch nicht am erforderlichen Rechtsschutzbedürfnis, weil er aufgrund der im Grundbuch eingetragenen beschränkt persönlichen Dienstbarkeit (Bahnsteigzugangsrecht) zivilrechtlich verpflichtet ist, den Zugang zu der Bahnanlage freizuhalten. Durch die Baulast werden für den Kläger Pflichten gegenüber der Beklagten begründet, an deren Ausräumung, unabhängig von einer zivilrechtlichen Verpflichtung gegenüber der Beigeladenen, ein eigenständiges schutzwürdiges Interesse besteht. Die insoweit zulässige Klage hat auch in der Sache Erfolg. Die Weigerung des Beklagten, die Baulast im Baulastenverzeichnis zu löschen, ist rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Dem Kläger steht ein Anspruch auf Löschung der im Baulastenverzeichnis der Stadt N Baulastenblatt-Nr. 3752 unter Ziffer 5 am 10. April 2001 eingetragenen Baulast zu. Einen Anspruch auf Löschung hat derjenige, der gemäß § 83 Abs. 3 Satz 2 BauO NRW den Verzicht bezüglich der Baulast fordern kann. Aber auch dann, wenn das Baulastenverzeichnis unrichtig ist, hat derjenige, der durch die zur Unrichtigkeit führende Eintragung in seinen Rechten verletzt wird, einen Anspruch darauf, dass die Eintragung gelöscht wird. Vgl. OVG NRW, Urteil vom 26.4.1994 - 11 A 2345/92 -; Urteil vom 22.9.1987 - 7 A 33/82 -. Der Löschungsanspruch stützt sich insoweit auf das - in Art. 14 GG gewährleistete - Recht auf Eigentum. Er zielt auf Beseitigung einer Eigentumsbeeinträchtigung dahingehend, dass das Grundstück ausweislich des Baulastenverzeichnisses öffentlich-rechtlichen Beschränkungen unterliegt, die für den Rechtsverkehr und insbesondere für den Grundstücksverkehr von Bedeutung sein können. Der Umstand, dass diese Grundstücksbelastung mangels Wirksamkeit der eingetragenen Baulast von Rechts wegen nicht existiert, hindert den Anspruch nicht; denn der Scheintatbestand gründet sich auf den Inhalt eines öffentlichen Registers, für dessen Richtigkeit und Vollständigkeit immerhin eine tatsächliche Vermutung besteht. Vgl. OVG NRW, Urteil vom 29.9.1978 - 11 A 112/78 -; Urteil vom 3.2.1986 - 11 A 742/84 -. Die Voraussetzungen eines Löschungsanspruches liegen hier vor, weil das Baulastenverzeichnis unrichtig ist. Unrichtig ist das Verzeichnis, wenn und soweit darin eine Baulast eingetragen ist, die entweder von vornherein nicht entstanden ist oder nicht mehr besteht. Vgl. OVG NRW, Urteil vom 26.4.1994 - 11 A 2345/92 – m. w. N.. Die hier in Rede stehende Baulast ist nie entstanden und damit nichtig (§ 44 Abs. 1 VwVfG NRW). Eine Baulast entsteht nämlich unter anderem dann nicht, wenn derjenige, der sie seiner eigenen gegenüber der Bauaufsichtsbehörde abgegebenen Erklärungen zufolge übernimmt, zivilrechtlich nicht die erforderliche Verfügungsbefugnis besitzt. Vgl. OVG NRW, Urteil vom 22.9.1987 - 7 A 33/82 -; VGH Baden-Württemberg , Urteil vom 13.7.1992- 8 S 588/92 -, BRS 54 Nr. 62; Urteil vom 18.10. 1993 - 8 S 1739/93 -, NVwZ-RR 1994, 473; Urteil vom 27.2.1988 - 5 S 3256/88 -, NJW 1990, 268. Nach dem Wortlaut des § 83 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW kann nur der Eigentümer wirksam eine Baulast durch seine Erklärung übernehmen. Vgl. Boeddinghaus/Hahn, BauO NW, § 83 Rn. 52; Gädtke/Böckenförde/Temme, Landesbauordnung Nordrhein-Westfalen, 11. Aufl. § 83 Rn. 40 jeweils m. w. N.. Der Kläger war weder zum Zeitpunkt der Abgabe der Verpflichtungserklärung, noch im Zeitpunkt der Eintragung der Baulast Eigentümer des belasteten Grundstücks, so dass es an einer tatbestandlichen Voraussetzungen für eine wirksame Baulasteintragung fehlte. Der Fehler der Baulasteintragung war auch offensichtlich, denn die fehlende Eigentümerstellung ergab sich bereits aus der Verpflichtungserklärung selbst und hätte darüber hinaus durch eine Einsichtnahme in das Grundbuch ohne weiteres geklärt werden können. Die Baulast ist auch nicht nach § 185 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) analog durch den nachträglichen Eigentumserwerb des Klägers begründet worden. Dies folgt aus folgender Überlegung: Nach § 185 Abs. 2 2. Alt. BGB wird eine Verfügung, die ein Nichtberechtigter trifft wirksam, wenn der Verfügende den Gegenstand erwirbt. Soweit man den Rechtsgedanken dieser Norm auf die Verpflichtungserklärung zur Eintragung einer Baulast übertragen will, so OVG Berlin, Urteil vom 8. September 1995 – 2 B 4.94 - führt dies jedenfalls nicht zur Wirksamkeit der hier streitigen Baulast. Es muss zwischen der Wirksamkeit der Verpflichtungserklärung und der wirksamen Entstehung der Baulast durch ihre Eintragung unterschieden werden. Eine Baulast bedarf zu ihrem rechtswirksamen Zustandekommen einer Verpflichtungserklärung und der Eintragung ins Baulastenverzeichnis. Vgl. Gädtke/Böckenförde/Temme, Landesbauordnung Nordrhein-Westfalen, 11. Aufl. § 83 Rn. 15. Bei der Eintragung der Baulast in das Baulastenverzeichnis handelt es sich um einen Verwaltungsakt, der nach dem Gesetzeswortlaut, vgl. § 83 Abs. 1 Satz 3 BauO NRW, konstitutive Wirkung hat. Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 29. März 2010 – 7 A 663/10 – m.w.N.. Dieser hat über die Entstehung der Baulast hinaus keine Regelungswirkung, so dass für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit dieses Verwaltungsaktes der Zeitpunkt der Eintragung maßgeblich ist. Vgl. OVG Berlin, Urteil vom 8. September 1995 – 2 B 4.94 -; Gädtke/Böckenförde/Temme, Landesbauordnung Nordrhein-Westfalen, 11. Aufl. § 83 Rn. 46. Eine dem § 185 Abs. 2 BGB vergleichbare Regelung findet sich im VwVfG NRW und insbesondere in den §§ 43 ff. VwVfG NRW, welche die Wirksamkeit von Verwaltungsakten regeln, nicht. Insbesondere ergibt sich im Umkehrschluss aus § 45 Abs. 1 VwVfG NRW, dass eine nachträgliche Heilung nichtiger Verwaltungsakte nicht möglich ist. Selbst die Annahme, die fehlende Verfügungsbefugnis führe nicht zur Nichtigkeit sondern lediglich zur Rechtswidrigkeit der Baulasteintragung, könnte eine nachträgliche Heilung des Fehlers nicht begründen. Die fehlende Eigentümerstellung stellt keinen Form- oder Verfahrensfehler im Sinne des § 45 Abs. 1 VwVfG NRW dar, welcher nachträglich geheilt werden könnte. Vielmehr ist die Verfügungsbefugnis eine tatbestandliche Voraussetzung für die Entstehung einer Baulast. Vgl. OVG NRW, Urteil vom 22.9.1987 - 7 A 33/82 -; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 13.7.1992- 8 S 588/92 -, BRS 54 Nr. 62; Urteil vom 18.10. 1993 - 8 S 1739/93 -, NVwZ-RR 1994, 473; Urteil vom 27.2.1988 - 5 S 3256/88 -, NJW 1990, 268. Gegen eine Heilungsmöglichkeit spricht weiter, dass es sich bei der Eintragung der Baulast in das Baulastenverzeichnis um eine Ermessensentscheidung handelt. Der Bauaufsichtsbehörde steht wegen des Eingriffs der Baulast in das öffentlich-rechtliche Regelungsgefüge, das für die Zulässigkeit eines Vorhabens maßgeblich ist, in Bezug auf die Eintragung eine an den materiellen Folgewirkungen zu orientierende Ermessensentscheidung zu. Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 19. Mai 1994 – 7 A 2355/93 -. Eine auf der Grundlage einer fehlenden Tatbestandsvoraussetzungen getroffene Ermessensentscheidung kann nicht durch eine nachträgliche Veränderung der tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse geheilt werden. Insoweit verbleibt kein Raum für eine analoge Anwendung des § 185 Abs. 2 BGB. Auch ein Vergleich mit der zivilrechtlichen Grunddienstbarkeit führt zu keinem anderen Ergebnis. Die Eintragung einer Grunddienstbarkeit hat keine konstitutive Wirkung. Vielmehr bedarf es zur wirksamen Begründung einer Grunddienstbarkeit einer Auflassung und einer Eintragung. Vgl. Palandt, Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, 61. Auflage, § 1018 Rn. 29. Erfolgt eine Eintragung mangels Verfügungsbefugnis ohne wirksame Auflassung, entsteht lediglich eine Scheingrunddienstbarkeit. Das Grundbuch ist insoweit unrichtig. Wird die Auflassung durch späteren Eigentumsübergang nach § 185 Abs. 2 BGB geheilt, so wird die Grunddienstbarkeit mit Wirkung ex nunc, ab dem Zeitpunkt des Eigentumsüberganges wirksam. Eine Rückwirkung erfolgt nicht, weil es keinerlei Rechtfertigung dafür gibt, dem bisherigen Rechtsinhaber rückwirkend die bisherige Rechtsposition zu entziehen. Vgl. Reichsgericht, Urteil vom 16. Dezember 1916 - V 268/16 -, RGZ 89, 152; Schramm in: Münchener Kommentar, Band 1, 3. Auflage, § 185 Rn. 57; Gursky in: Staudinger, Buch 1, Allgemeiner Teil ,§§ 164 – 240, Neubearbeitung 2004, § 185 Rn. 59. Übertragen auf die vorliegende Konstellation kann die Anwendung des § 185 Abs. 2 BGB keine weitergehenden Wirkungen haben. § 185 Abs. 2 BGB kann bis zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs auf den Kläger, nicht jedoch auf den Zeitpunkt der Eintragung zurückwirken. Folglich fehlt es auch bei Anwendung des § 185 Abs. 2 BGB zum maßgeblichen Zeitpunkt der Eintragung der Baulast an der Verfügungsbefugnis des Klägers. Somit konnte der spätere Eigentumserwerb durch den Kläger jedenfalls nicht zu einer Wirksamkeit der Baulasteintragung und damit zum Entstehen der im Baulastenverzeichnis eingetragenen Baulast führen. Desweiteren ist die Eintragung der Baulast unwirksam, weil die eingetragene Baulast keinen baulastfähigen Inhalt im Sinne des § 83 Abs. 1 BauO NRW hat. Der zulässige Inhalt einer Baulast ist aus dem Gesamtzusammenhang der Normen des öffentlichen Baurechts zu bestimmen. Bei der Baulast handelt es sich um ein Rechtsinstitut des Bauordnungsrechts. Sinn und Zweck der Baulast besteht nicht darin, unabhängig vom Baugeschehen grundstücksbezogenen Verpflichtungen eine öffentlich-rechtliche dingliche Wirkung zu verleihen, gewissermaßen im Sinne einer generellen öffentlich-rechtlichen Grunddienstbarkeit. Die Baulast setzt einen Zusammenhang mit einem baurechtlich relevanten Tun, Dulden oder Unterlassen voraus; als ein spezifisch bauaufsichtliches Instrument greift sie unmittelbar in das Regelungsgefüge ein, das für die Zulässigkeit der baulichen Nutzung und damit für die Entscheidung über die Baugenehmigung bestimmend ist. Dagegen eröffnet sie nicht generell die Möglichkeit, in öffentlich-rechtlicher Form Verpflichtungen auch dann zu übernehmen, wenn hierfür unter baurechtlichen Aspekten kein auch nur entferntes Bedürfnis erkennbar ist. Vgl. BVerwG, Beschluss vom 04. Oktober 1994 – 10 B 174/94; OVG NRW, Beschluss vom 19. Mai 1994 – 7 A 2355/93 -; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 10.01.2007 - 3 S 1251/06 -. Der Inhalt einer Eintragung ist jedenfalls nicht baulastfähig, wenn es an der baurechtlichen Bedeutsamkeit der übernommenen Verpflichtung fehlt. OVG NRW, Urteile vom 22. Juli 1987 – 11 A 1388/85 – und vom 13. März 1990 – 11 A 1587/88 -. Baurechtliche Bedeutsamkeit ist gegeben, wenn zwischen der durch Baulast übernommenen Verpflichtung und der Wahrnehmung der der Bauaufsichtsbehörde obliegenden Aufgaben ein Zusammenhang besteht. Dabei ist zu berücksichtigen, dass zum Aufgabenbereich der Bauaufsichtsbehörde nicht nur die Beachtung der bauordnungsrechtlichen, sondern auch sonstiger öffentlich-rechtlicher Anforderungen gehört. Auch die Erfüllung dieser Anforderungen kann durch Baulast gesichert werden. Die Vorschriften müssen aber in die Entscheidungskompetenz der Baurechtsbehörde im Zusammenhang mit der baurechtlichen Beurteilung von Anlagen fallen. Wegen mangelnder baurechtlicher Bedeutsamkeit inhaltlich unzulässig ist eine baulastmäßige Verpflichtung, wenn kein sachlicher Gesichtspunkt erkennbar ist, auf Grund dessen sie in absehbarer Zeit baurechtliche Bedeutung gewinnen könnte. Vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 10.01.2007 - 3 S 1251/06; Urteil vom 01.10.2004-3 S 1743/03 - m.w.N. Ist ein Bauvorhaben ohne die Eintragung einer Baulast zulässig, so hat die Bauaufsichtsbehörde, die Eintragung der Baulast abzulehnen. Vgl. David, Die Baulast als bauaufsichtliches Instrument, Beiträge zur Raumplanung, Band 7, 1970, S. 87. In Anwendung dieser Grundsätze ist vorliegend keine wirksame Baulast entstanden. Die in der Baulast übernommene Verpflichtung zur Freihaltung der belasteten Flächen, um den Zugang zu der Bahnanlage der Regio-Bahn den Eigentümern bzw. Nutzungsberechtigten trotz der vorhandenen Erschließung von der öffentlichen Verkehrsfläche aus jederzeit auch von der anderen Seite zu ermöglichen, zielt im Ergebnis auf eine straßenrechtliche Widmung dieses Weges für die Allgemeinheit und hat keine baurechtliche Bedeutsamkeit. Das Vorhaben der Beigeladenen war auch ohne Eintragung der Baulast zulässig. Dies ergibt sich bereits daraus, dass der Beklagten die baurechtliche Beurteilung der Regio-Bahn-Anlage durch die Erforderlichkeit eines Planfeststellungsverfahrens nach § 18 EAG i.V.m. §§ 72 ff VwVfG NRW entzogen war. Im Rahmen des Planfeststellungsverfahrens hat die zuständige Bezirksregierung aufgrund der Konzentrationswirkung des Planfeststellungsbeschlusses vgl. Kopp/Ramsauer VwVfG NRW 11. Auflage, § 74 Rn. 11 auch die baurechtliche Zulässigkeit des Vorhabens abschließend überprüft. Raum für eine Entscheidung der Bauaufsichtsbehörde der Beklagten verbleibt nicht, so dass auch keine Notwendigkeit für die Eintragung einer Baulast besteht. Ein baulastfähiger Inhalt ergibt sich auch aus der Erklärung der Beklagten, Zweck der Baulast sei es, einen möglichst kurzen und gefahrlosen Zugang der Regio-Bahn-Kunden zur Gleisanlage zu gewährleisten, nicht. Soweit die Beklagte anführt, die Entziehung des bisher durch Baulast gesicherten Zugangs führe zu einer Verlängerung der Wegstrecke der Regio-Bahn-Kunden um mehr als 300 m, so handelt es sich hierbei nicht um einen Aspekt der baurechtlichen Erschließung, sondern um einen straßenrechtlichen Belang, der nicht im Kompetenzbereich der Bauordnung liegt und auch nicht von der hier ausdrücklich als solcher deklarierten „Erschließungsbaulast“ erfasst wird. Gleiches gilt für den von der Beklagten vorgetragenen Gesichtspunkt, der möglichst sicheren Erreichbarkeit der Bahnanlage für die Kunden der Beigeladenen, denn dieser berührt die baurechtliche Zulässigkeit des Vorhabens der Beigeladenen nicht. Das Grundstück der Beigeladenen ist über die Straße „B“ bauordnungsrechtlich ausreichend erschlossen. Die Anforderung des § 4 BauO NRW sind durch die südlich der Bahnanlage vorhandenen Zufahrtsmöglichkeiten erfüllt. In Hinblick auf die Erschließung bedarf es keines weiteren Zugangs zu der Bahnanlage. Diese ist auch für Fußgänger gefahrlos zu erreichen. Es besteht aus nördlicher Richtung ein Fußweg entlang der Dstraße auf beiden Straßenseiten, welcher bis zur Cstraße verläuft. Trotz des verhältnismäßig starken Verkehrs auf der Dstraße, kann davon ausgegangen werden, dass ein normal ausgebauter Gehweg, geeignet ist, den Kundenverkehr zu und von der Anlage der Beigeladenen aufzunehmen. Weder die Beigeladene noch die Beklagte haben konkrete Anhaltspunkte für eine gegenteilige Beurteilung vorgetragen. Eine baurechtliche Bedeutsamkeit ergibt sich auch aus der Tatsache, dass die Beklagte Gesellschafterin der Beigeladenen war und über einen Sitz im Aufsichtsrat verfügt, nicht. Insoweit kann auch dahinstehen, ob die Eintragung der Baulast lediglich privaten Interessen diente. So erstrebenswert das Ziel eines kurzen und möglichst sicheren Zugangs für die Beklagte und die Beigeladene aus städtebaulicher Sicht und unter dem Gesichtspunkt der Daseinsvorsorge auch sein mag, einen Zusammenhang mit dem Aufgabenbereich der Bauaufsichtsbehörde hat es nicht. Der Beklagten stehen für die Erreichung dieses Zieles andere städtebauliche und straßenrechtliche Instrumente zur Verfügung. Der Zulässigkeit der Löschung der Baulasten kann auch der Aspekt der Verwirkung nicht mit Erfolg entgegengehalten werden. Vielmehr muss die Beklagte immer damit rechnen, dass ein Löschungsbegehren geltend gemacht wird, falls sich nachträglich herausstellt, dass sie einen Fehler bei der Eintragung begangen hat, kein baulastfähiger Inhalt gegeben ist oder das öffentliche Interesse entfällt. Erst recht durfte die Beklagte nicht in den Bestand eines nichtigen Verwaltungsaktes vertrauen. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1, Abs. 3, 162 Abs. 3 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Rechtsmittelbelehrung: Gegen dieses Urteil kann innerhalb eines Monats nach Zustellung des vollständigen Urteils bei dem Verwaltungsgericht Düsseldorf (Bastionstraße 39, 40213 Düsseldorf oder Postfach 20 08 60, 40105 Düsseldorf) schriftlich die Zulassung der Berufung beantragt werden. Der Antrag muss das angefochtene Urteil bezeichnen. Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Berufung ist nur zuzulassen, 1. wenn ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen, 2. wenn die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist, 3. wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat, 4. wenn das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen, des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der Obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder 5. wenn ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann. Die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (Aegidiikirchplatz 5, 48143 Münster oder Postfach 6309, 48033 Münster) schriftlich oder in elektronischer Form nach Maßgabe der Verordnung über den elektronischen Rechtsverkehr bei den Verwaltungsgerichten und den Finanzgerichten im Lande Nordrhein-Westfalen (Elektronische Rechtsverkehrsverordnung Verwaltungs- und Finanzgerichte – ERVVO VG/FG) in der jeweils maßgeblichen Fassung einzureichen. Über den Antrag entscheidet das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen. Im Berufungs- und Berufungszulassungsverfahren muss sich jeder Beteiligte durch einen Bevollmächtigten vertreten lassen. Als Bevollmächtigte sind nur die in § 67 Absatz 2 Satz 1 und Satz 2 Nr. 3 bis 7 VwGO bezeichneten Personen und Organisationen sowie diesen gleichgestellte Personen zugelassen. Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse können sich durch eigene Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt oder durch Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen. Ein Beteiligter, der nach Maßgabe von § 67 Abs. 4 Satz 3 und 7 VwGO zur Vertretung berechtigt ist, kann sich selbst vertreten. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren eingeleitet wird. Die Antragsschrift und die Zulassungsbegründungsschrift sollen möglichst vierfach eingereicht werden. Beschluss: Der Streitwert wird auf 5.000,- Euro festgesetzt. Gründe: Die Festsetzung des Streitwertes ist nach § 52 Abs. 1 GKG erfolgt. Rechtsmittelbelehrung: Gegen den Streitwertbeschluss kann schriftlich oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle bei dem Verwaltungsgericht Düsseldorf (Bastionstraße 39, 40213 Düsseldorf oder Postfach 20 08 60, 40105 Düsseldorf) Beschwerde eingelegt werden, über die das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster entscheidet, falls ihr nicht abgeholfen wird. Anträge und Erklärungen können ohne Mitwirkung eines Bevollmächtigten schriftlich eingereicht oder zu Protokoll der Geschäftsstelle abgegeben werden; § 129a der Zivilprozessordnung gilt entsprechend. Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn sie innerhalb von sechs Monaten eingelegt wird, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat; ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann sie noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden. Die Beschwerde ist nicht gegeben, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,-- Euro nicht übersteigt. Die Beschwerdeschrift soll möglichst vierfach eingereicht werden. War der Beschwerdeführer ohne sein Verschulden verhindert, die Frist einzuhalten, ist ihm auf Antrag von dem Gericht, das über die Beschwerde zu entscheiden hat, Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren, wenn er die Beschwerde binnen zwei Wochen nach der Beseitigung des Hindernisses einlegt und die Tatsachen, welche die Wiedereinsetzung begründen, glaubhaft macht. Nach Ablauf eines Jahres, von dem Ende der versäumten Frist an gerechnet, kann die Wiedereinsetzung nicht mehr beantragt werden.