4 L 1087/08

Die Anträge werden abgelehnt. Die Antragsteller tragen die Kosten des Verfahrens als Gesamtschuldner. Der Streitwert wird auf 15000,00 Euro festgesetzt. Gründe: Die Antragsteller (mit Ausnahme des Antragstellers zu 15., N) sind Wohnungseigentümer des Mehrfamilienhauses E Straße 94 in E1-G, G1. Es handelt sich um ein viergeschossiges Gebäude mit ausgebautem Dachgeschoss, in dem sich insgesamt 14 Wohnungen befinden. Das Haus ist nach Süden hin in geschlossener Bauweise an das gleich hohe Nachbarhaus E Straße 96 (Flurstück 000) gebaut. Nach Norden bildet es den Abschluss der Häuserzeile. Das nördlich gelegene Nachbargrundstück E Straße 92 ist grenzständig zur Straße hin mit einer in West-Ost-Richtung verlaufenden Garagenzeile bebaut. Davor führt eine breite Zufahrt zu dem gewerblich genutzten Hintergelände. Weiter nördlich anschließend verläuft der Bahndamm einer SBahnStrecke. Wegen der Einzelheiten des Zuschnitts, der Lage und der Bebauung des Grundstücks der Antragsteller wird auf die in dem Verwaltungsvorgang enthaltenen Pläne und das Ergebnis der Ortsbesichtigung vom 8. August 2008 verwiesen. Anlässlich einer Ortsbesichtigung durch Bedienstete des Antragsgegners in dem Gebäude E Straße 96 im August 2007 wurde festgestellt, dass das Wohnhaus der Antragsteller Wohnungen im 1., 2. und 3. Obergeschoss enthielt, deren 2. Rettungsweg aus den Fenstern und über die Balkone in den straßenabseits gelegenen Garten nicht gefahrlos benutzbar war (Wohnungen Nr. 6, 9 und 12 auf dem Plan Bl. 3 des Verwaltungsvorgangs). Der Antragsgegner hörte die Antragsteller an und erörterte Möglichkeiten zur Herstellung eines sicheren zweiten Rettungsweges für die betroffenen Wohnungen mit der Hausverwaltung. Sie führten bis April 2008 nicht zu einem greifbaren Ergebnis. Mit Ordnungsverfügungen vom 2. Juni 2008 forderte der Antragsgegner jeden Antragsteller auf, einen Selbstrettungsweg für die Bewohner der nur rückwärtig gelegenen Wohnungen Nr. 6, Nr. 9 und Nr. 12 in der Form einer frei stehenden Stahltreppe mit Podestanbindungen an jeweils ein Fenster jeder Wohnung zu errichten und für die Stahltreppe den Standsicherheitsnachweis eines staatlich anerkannten Sachverständigen vorzulegen. Der Antragsgegner ordnete die sofortige Vollziehung der Ordnungsverfügung an. Am 1. Juli 2008 haben die Antragsteller Klage erhoben (4 K 4741/08) und am gleichen Tag um vorläufigen Rechtsschutz nachgesucht. Die Antragsteller beantragen, die aufschiebende Wirkung ihrer Klage 4 K 4741/08 gegen die Ordnungsverfügung des Antragsgegners vom 2. Juni 2008 wieder herzustellen. Der Antragsgegner beantragt, den Antrag abzulehnen. Der Einzelrichter hat durch eine Ortsbesichtigung Beweis erhoben. Wegen des Gegenstandes und des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Ortsterminsprotokoll vom 8. August 2008 verwiesen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach und Streitstandes wird auf den Inhalt des Verwaltungsvorgangs und der Gerichtsakte Bezug genommen. II. Der Antrag des Antragstellers zu 15. ist unzulässig. Zwar ist auch an ihn eine Ordnungsverfügung ergangen, zugestellt am 5. Juni 2008. Der Antragsgegner hat sie jedoch mit Schreiben vom 7. Juli 2008 für erledigt erklärt, nachdem sich herausgestellt hatte, dass der Antragsteller zu 15. sein Wohnungseigentum schon in 2007 im Wege der Zwangsversteigerung verloren hatte. Die Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes ist damit nicht mehr erforderlich. Der Prozessbevollmächtigte der Antragsteller hatte zwar mit dem Antragsschriftsatz vom 30. Juni 2008 auf den Eigentumsmangel des Antragstellers zu 15. hingewiesen. Auf die konkludente Aufhebung der Ordnungsverfügung an diesen Antragsteller hat er jedoch prozessual nicht mehr reagiert. Die nach § 80 Abs. 5 VwGO zulässigen Anträge im Übrigen sind unbegründet. Die Ordnungsverfügungen des Antragsgegners vom 2. Juni 2008 gegen die Antragsteller zu 1. bis 14. und 16. sind offensichtlich rechtmäßig. 1. Ermächtigungsgrundlage für das Einschreiten des Antragsgegners ist § 87 Abs. 1 BauO NRW. Die Vorschrift ermöglicht der Bauaufsicht zu verlangen, dass rechtmäßig errichtete bauliche Anlagen den Vorschriften der aktuell gültigen Bauordnung angepasst werden, wenn im Einzelfall eine Gefahr für Leben oder Gesundheit besteht. 2. Die tatbestandlichen Voraussetzungen der Vorschrift liegen vor. 2.1 Das im (Wohnungs und Gemeinschafts) Eigentum der Antragsteller stehende Gebäude ist rechtmäßig errichtet worden, entspricht aber nicht dem geltenden Baurecht. Nach § 17 Abs. 3 BauO müssen für jede Nutzungseinheit in jedem Geschoss mit einem Aufenthaltsraum zwei Rettungswege vorhanden sein; der zweite Rettungsweg kann eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle sein. Dem entsprechen die von dem Antragsgegner benannten Wohnungen Nr. 6, 9 und 12 in den Obergeschossen des Hauses nicht. Ausweislich der in dem Verwaltungsvorgang vorhandenen Pläne liegen diese Wohnungen übereinander zum Garten hin ohne unmittelbaren zweiten Zugang zur Straßenfront. Ihr erster Rettungsweg führt über den Gemeinschaftsflur und die zentrale Treppe auf die Straße. Das zentrale Treppenhaus ist nicht als Sicherheitstreppenraum ausgebaut (vgl. § 17 Abs. 3 Satz 3 BauO), so dass ein zweiter Rettungsweg erforderlich ist. Dafür kommt ohne Hilfe der Feuerwehr nur ein Ausstieg über Fenster und Balkone nach hinten in den Garten in Frage, der als solcher wegen seiner Ausdehnung hinreichende Sicherheit böte, wenn er halbwegs schnell und gefahrlos erreichbar wäre. Sichere Abgangsmöglichkeiten zur Selbstrettung aus den Obergeschossen bestehen aber derzeit nicht. Selbst der Weg aus der Wohnung Nr. 6 im ersten Obergeschoss über den an der nördlichen Grundstücksgrenze gelegenen Balkon auf das Dach des auf dem Nachbargrundstück befindlichen Garagentraktes kommt derzeit nicht in Betracht. Der Balkon liegt nach dem Ergebnis der Ortsbesichtigung noch etliches oberhalb der Garagendächer, so dass eine Flucht nur mittels Überklettern des Balkongitters und einem Sprung nach unten möglich wäre. Das kostet Zeit, Mut und Geschicklichkeit, die nicht jeder Person zugetraut werden kann, die sich in der Wohnung Nr. 6 aufhält. 2.2 Nach den gegenwärtigen baulichen Gegebenheiten ist die Feuerwehr nicht in der Lage, die Wohnungen Nr. 6, 9 und 12 über die Rückfront des Hauses anzuleitern. Ein Transport von Steckleitern durch das Erd und das Kellergeschoss in den Garten scheidet aus. Der verwinkelte Weg lässt es nicht zu, Feuerwehrleitern mit einer Länge von wenigstens 4,60 Metern dort hindurchzutragen. Das hat die Ortsbesichtigung ergeben. Ein Anleitern wenigstens der Wohnung Nr. 6 vom Garagenhof des nördlichen Nachbargrundstücks E Straße 92 ist nach den überzeugenden Ausführungen der Vertreter des Antragsgegners im Ortstermin wegen des flachen Winkel zum ersten Obergeschoss ebenfalls ausgeschlossen. Die Rettungskräfte der Feuerwehr können zu dieser Wohnung nur über die Garagendächer und den Balkon gelangen, was jedoch eine Aufstiegs bzw. Abstiegshilfe in der Form mindestens einer Leiter zwischen Balkon und Garagendach voraussetzt, die derzeit nicht vorhanden ist. Ohnehin setzt das Anleitern der Balkone in diesem wie im 2. und 3. Obergeschoss (Wohnungen Nr. 9 und 12) einen jederzeit freien Zugang auf den benachbarten Garagenhof voraus. Um diese Möglichkeit im Brandfalle schnell und sicher herzustellen, muss das Einfahrtstor jederzeit passierbar sein. Außerdem muss eine Abstell und Bewegungsfläche für das Feuerwehrfahrzeug permanent frei gehalten werden. An Vorkehrungen dafür fehlt es in jeder Hinsicht. Abgesehen von der Sicherung der Feuerwehrbewegungsfläche durch eine Baulast, die ein Versperren durch bauliche Maßnahmen auf Dauer ausschließt, sind derzeit weder Kennzeichnungen noch Hinweisschilder vorhanden, noch ist gewährleistet, dass das Einfahrtstor an der E Straße von der Feuerwehr jederzeit rasch geöffnet werden kann, wenn es außerhalb der Geschäftszeiten verschlossen ist. Die von dem Antragsgegner insoweit beschriebenen Hindernisse haben sich in der Ortsbesichtigung bestätigt. 2.3 Im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung hat sich der Sachverhalt nicht geändert. Die Antragsteller hatten angekündigt, binnen einer Frist von sechs Wochen nach dem Ortstermin vom 8. August 2008 mit dem Eigentümer des Nachbargrundstücks zu verhandeln und geeignete Maßnahmen einzuleiten und durchzuführen, die den mit der Ordnungsverfügung verlangten Selbstrettungsweg mittels Stahltreppe entbehrlich machen würden. Innerhalb der zwischen den Beteiligten verabredeten Frist ist es jedoch nicht zu irgend welchen konkreten Maßnahmen gekommen. Weder ist das Tor zum Nachbargrundstück mit einem Überschließzylinder ausgestattet worden, der der Feuerwehr die jederzeitige Zufahrt gestatten würde, noch sind Teile der Hoffläche als Feuerwehrbewegungszone gekennzeichnet, noch ist eine Baulast beantragt worden, die den für Feuerwehrfahrzeuge notwendigen Platz rechtlich auf Dauer freihält. Auch eine Aufstiegshilfe zu Wohnung Nr. 6 ist nicht vorhanden. Die Wohnungen Nr. 6, 9. und 12. haben nach wie vor keinen gesicherten zweiten Rettungsweg. 3. Die Abweichung der baulichen Ausstattung des Hauses der Antragsteller von den Brandschutzerfordernissen, die das gegenwärtige Bauordnungsrecht aufstellt, bergen Gefahren für Leben und Gesundheit aller Personen, die sich im Brandfall in den betroffenen Wohnungen aufhalten. Eine konkrete Gefahr liegt vor, wenn aus einer tatsächlich vorhandenen Situation hinreichend wahrscheinlich eine Gefährdung der Rechtsgüter Leben oder Gesundheit folgt. Gerade in dem jeweiligen Einzelfall muss in überschaubarer Zukunft mit einem Schadenseintritt zu rechnen sein. Dabei hängen die Anforderungen an die Wahrscheinlichkeit von der Qualität des möglicherweise eintretenden Schadens ab. Bei Gefährdung von Leben oder Gesundheit als geschützten Rechtsgütern sind an die Feststellungen der Wahrscheinlichkeit des Schadenseintrittes keine übermäßig hohen Anforderungen zu stellen (vgl. BVerwG, Urteil vom 6.6.1970 IV C 99.67 , NJW 1970, 1890). Es kommt hinzu, dass mit der Entstehung eines Brandes praktisch jederzeit gerechnet werden muss. Der Umstand, dass in vielen Gebäuden jahrzehntelang kein Brand ausgebrochen ist, beweist nicht, dass insofern keine Gefahr besteht, sondern stellt für die Betroffenen lediglich einen Glücksfall dar, mit dessen Ende jederzeit gerechnet werden muss (vgl. OVG NW, Urteil vom 28. August 2001, 10 A 3051/99, NWVBl. 2002, 388; Nds. OVG, Urteil vom 23.9.1976 I A 94/74 , BRS 30, Nr. 163 sowie Hamb. OVG, Beschluss vom 4.1.1996 Bs II 61/95 , BRS 58, Nr. 112). Schon ein Zimmerbrand, der den Weg zum ersten Rettungsweg versperrt, kann die Flucht über Fenster und Balkone rückwärtig in den Garten des Hauses zum einzigen Ausweg aus der Gefahr durch Flammen und Rauch werden lassen. Derzeit ist nicht gesichert, dass die Bewohner und Besucher der im straßenabseits gelegenen Gebäudetrakt befindlichen Wohnungen von dort aus sicher in den Garten oder auf das Nachbargrundstück gebracht werden können. 4. Die von dem Antragsgegner ergriffene Maßnahme zur Gefahrenabwehr, die Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Anlage einer statisch einwandfreien Stahltreppe an der Rückfront des Hauses, über die sich Anwohner und Besucher der Wohnungen Nr. 6., 9. und 12. selbst gefahrlos retten können, ist verhältnismäßig. Auf den Eigentümer des Nachbargrundstücks kann die Bauaufsichtsbehörde nicht zugreifen, denn er ist für den ordnungswidrigen Zustand auf dem Grundstück der Antragsteller nicht verantwortlich. Dessen Heranziehung als Nichtstörer scheidet offensichtlich aus. Den Antragstellern war und ist die Möglichkeit nicht abgeschnitten, wirksame Austauschmittel anzubieten, wenn diese sich realisieren lassen. Gegenwärtig verspricht ein weiteres Zuwarten auf Schritte in diese Richtung allerdings keinen rechten Erfolg, nachdem die Antragsteller die von dem Antragsgegner nach Durchführung des Ortstermins eingeräumte Frist nicht haben nutzen können und auch im gerichtlichen Verfahren weiteren Vortrag schuldig bleiben. 5. Es bestehen keine Bedenken gegen die geforderte Stahltreppe als zweiten Rettungsweg, etwa weil eine Notleiter ausreichend wäre. Insofern ist zu berücksichtigen, dass die Nutzer der Wohnungen im 1. bis 3. Obergeschoss des Hinterhauses im Brandfalle auf eine Selbstrettung ohne jegliche Mithilfe fachkundiger Personen angewiesen sein können. Der erforderliche zweite Rettungsweg an der Außenwand des Hinterhauses muss daher so beschaffen sein, dass er auch von älteren, gebrechlichen Personen, Kindern usw. ohne Schaffung neuer zusätzlicher Gefahrenquellen genutzt werden kann. Diesen Anforderungen genügt eine bloße Notleiter, welche beim Absteigen ein gewisses Maß an körperlicher Beweglichkeit und Geschicklichkeit verlangt, nicht. 6. Die Antragsteller sind ordnungsrechtlich insgesamt für die Beseitigung des bauordnungswidrigen Zustandes verantwortlich. Sie sind als Sondereigentümer ihrer Wohnung und als Miteigentümer der Gemeinschaftseinrichtungen Zustandsstörer. Eine Beschränkung der Haftung auf die Eigentümer der drei betroffenen Wohnungen findet nicht statt. Die Ordnungspflicht knüpft an das Gebäude in seiner Gesamtheit an, nicht lediglich an die Beschaffenheit einer einzelnen Wohnung (OVG NW, vgl. OVG NW, Urteil vom 28. August 2001, a.a.O.). Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 1 VwGO, die Streitwertfestsetzung folgt aus §§ 52 Abs. 1, 53 Abs. 3 VwGO. Der Streitwert beruht auf den geschätzten Kosten für den Einbau einer Stahltreppe von 30000,00 Euro. Im vorläufigen Rechtsschutzverfahren wird davon die Hälfte angesetzt.