6 L 440/24

Der Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes wird zurückgewiesen. Der Antragsteller trägt die Kosten des Verfahrens. Der Wert des Verfahrensgegenstandes wird auf 5.000,- Euro festgesetzt. I. Der Antragsteller wendet sich gegen eine sofort vollziehbare zweckentfremdungsrechtliche Wiederherstellungs- und Wohnzuführungsaufforderung nebst Zwangsgeldandrohungen und -festsetzung. Er war zunächst Miteigentümer des mit einem Wohnbungalow bebauten Grundstücks in der P... Berlin, der von seinem Vater bewohnt wurde. Am 16. Oktober 2023 verstarb der Vater; Alleinerbe war der Antragsteller. Nach einem anonymen Hinweis auf Leerstand hörte das Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg von Berlin – Bezirksamt – den Antragsteller wegen einer zweckfremden Nutzung Mitte Dezember 2023 an. Mit Schreiben vom 18. Januar 2024 teilte der Antragsteller dem Bezirksamt mit, dass er erwäge, selbst in das Haus einzuziehen bzw. zuvor erst Sanierungs- und Renovierungsarbeiten durchzuführen habe. Dies nehme einige Zeit in Anspruch. Nachweise waren dem Schreiben nicht beigefügt. Daraufhin hörte das Bezirksamt den Antragsteller mit Schreiben vom 16. Februar 2024 zum beabsichtigten Erlass einer Wiederherstellungs- und Wohnzuführungsaufforderung nebst Zwangsgeldandrohung an. Der Wohnraum stehe jetzt seit mehr als drei Monaten leer. Nachweise dafür, dass der fortdauernde Leerstand auf zügige Umbau-, Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen zurückgehe, fehlten ebenso wie Belege zu Vermietungsbemühungen. Hierauf ließ der Antragsteller zuerst wissen, dass das 1969 errichtete Haus zurzeit als Wohnraum nicht zur Verfügung stehe, da sich der Zustand seit Errichtung bis heute nicht geändert habe. Es sei unzumutbar, in das Haus einzuziehen. Eine Sanierung sei offensichtlich unwirtschaftlich, was aber noch geprüft werde. Daher beantrage er eine Leerstandsgenehmigung für die Dauer von zwölf Monaten. Kurze Zeit später erklärte er dem Bezirksamt gegenüber schließlich, sich nunmehr für den Verkauf des Hauses entschieden und eine Maklerfirma beauftragt zu haben. Erneut verwies er auf den „desolaten Zustand“ des Hauses. Ihn zu verpflichten, Sanierungs- und Reparaturmaßnahmen mit einem Kostenaufwand durchzuführen, der den Wert des Grundstücks übersteige, wäre rechtswidrig. Zur Untermauerung dessen reichte er Kostenschätzungen nach, ausweislich derer für eine energetische Instandsetzung des Hauses Kosten i.H.v. rund 70.000,- Euro anfallen würden. Zusätzlich seien seiner Ansicht nach Malerkosten i.H.v. 50.000,- Euro zu erwarten. Mit Bescheid vom 15. Mai 2024, dem Bevollmächtigen des Antragstellers zugegangen am 23. Mai 2024, erließ das Bezirksamt gegenüber dem Antragsteller eine Wiederherstellungs- und Wohnzuführungsaufforderung. Diese begründete das Bezirksamt damit, dass es sich bei den Räumen um Wohnraum handele, der seit Längerem leerstehe und daher zweckentfremdet werde. Dass der Aufwand, den der Antragsteller für erforderlich halte, um die Räume für Wohnzwecke wiederherzustellen, wirtschaftlich unzumutbar sei, sei nicht nachgewiesen. Daher werde der Antragsteller verpflichtet, den Wohnraum bis zum 1. August 2024 wieder Wohnzwecken zuzuführen. Für den Fall, dass er der Aufforderung nicht fristgemäß nachkomme, drohte das Bezirksamt ihm ein Zwangsgeld i.H.v. 5.000,- Euro an. Mit weiterem Bescheid ebenfalls vom 15. Mai 2024 lehnte das Bezirksamt den Genehmigungsantrag des Antragstellers nach vorheriger Anhörung ab. Mit Schreiben vom 20. Juni 2024 erhob der Antragsteller gegen beide Bescheide vom 15. Mai 2024 jeweils Widerspruch und beantragte bzgl. der Wiederherstellungs- und Wohnzuführungsaufforderung und der Zwangsgeldandrohung, die aufschiebende Wirkung seines Widerspruchs wiederherzustellen. Die beantragte Aussetzung der Vollziehung lehnte das Bezirksamt mit der Eingangsbestätigung des Widerspruchs unter dem 27. Juni 2024 ab. Mit Schreiben vom 15. Juli 2024 legte der Antragsteller zum Nachweis der finanziellen Unzumutbarkeit der Sanierungskosten weitere von einem Energieberater erstellte Unterlagen vor, die u.a. einen Sanierungsfahrplan beinhalteten unter Aufschlüsselung verschiedener Kostenpositionen. Gleichwohl wies das Bezirksamt beide Widersprüche des Antragstellers mit Widerspruchsbescheiden jeweils vom 24. Oktober 2024 zurück. Zudem setzte es mit Bescheid vom 7. November 2024 ein Zwangsgeld i.H.v. 5.000,- Euro fest. Damit verbunden drohte es dem Antragsteller für den Fall, dass die Wohnzuführung nicht bis 15. Dezember 2024 erfolgt sei, ein weiteres Zwangsgeld i.H.v. 10.000,- Euro an. Auch dem Bescheid vom 7. November 2024 widersprach der Antragsteller mit Schreiben vom 13. Dezember 2024. Hierüber ist noch nicht entschieden worden. Am 18. Dezember 2024 hat der Antragsteller beim Verwaltungsgericht Klage erhoben und zugleich um Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes nachgesucht. Die gegen ihn gerichteten Bescheide verletzten sein Eigentumsrecht und seien rechtswidrig bzw. unverhältnismäßig. Unabhängig davon, dass die Ansprache durch das Bezirksamt kurz nach dem Tod seines Vaters pietätlos gewesen sei, habe das Haus bis zu dessen Tod allein sein Vater genutzt. In dieser Zeit sei es ihm – dem Antragsteller – trotz seines Miteigentums weder (rechtlich) möglich noch zumutbar gewesen, im Haus bauliche Arbeiten ausführen zu lassen. Mit dem Ableben seines Vaters sei er dann zwar Alleineigentümer geworden, habe dies grundbuchrechtlich jedoch nicht sofort nachweisen können, sondern erst Ende Juli 2024, als die Grundbuchberichtigung erfolgt sei. Erst in diesem Zeitpunkt habe für ihn rechtlich und tatsächlich die Möglichkeit bestanden, die Instandsetzung mit einer Finanzierung abzusichern bzw. das Grundstück zu verkaufen. Dennoch habe er bereits im Januar 2024 einen Makler mit der Grundstücksveräußerung beauftragt, wodurch das Grundstück am 4. Dezember 2024 veräußert werden konnte. In jeden Fall sei also der Vorwurf unzutreffend, er habe keine intensiven Verkaufsbemühungen angestellt. Das Maklerunternehmen habe Besichtigungstermine durchgeführt, Kaufinteressenten zum Teil sogar den Sanierungsaufwand geprüft. Auch wegen der schlechten Marktbedingungen habe die Veräußerung aber Zeit in Anspruch genommen. Hinzukomme, dass der Antragsgegner sein Ermessen unverhältnismäßig und damit rechtsfehlerhaft ausgeübt habe. Der anwaltlich vertretene Antragsteller beantragt wörtlich: die aufschiebende Wirkung nach § 80 Abs. 4 der Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – wird wiederhergestellt insbesondere hinsichtlich der Festsetzung der Zwangsgeldfestsetzung (sic!); eine etwaige Zwangsgeldfestsetzung i.H.v. 10.000,- Euro wie bereits angedroht wird aufgehoben auch insofern wird die aufschiebende Wirkung wiederhergestellt. Der Antragsgegner beantragt, den Antrag zurückzuweisen. Er verteidigt die getroffenen Entscheidungen. Es gebe keinen Grund, die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs gegen die Zwangsgeldfestsetzung anzuordnen. Diese sei zu Recht erfolgt. Bis zur Festsetzung habe der Antragsteller erhebliche Bemühungen nicht dargelegt, weshalb auch die Aufhebung bereits erfolgter Vollziehungsmaßnahmen nicht verlangt werden können. Wegen der mittlerweile erfolgten Veräußerung würden gegenwärtig weitere Vollstreckungsmaßnahmen nicht mehr ergriffen, allenfalls gegen die Erwerber. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie den Verwaltungsvorgang des Antragsgegners verwiesen. II. Der Antrag auf vorläufigen Rechtsschutz hat keinen Erfolg. 1. Das Gericht versteht das Eilbegehren bei sachdienlicher Auslegung (§ 88 VwGO) dahin, dass der anwaltlich vertretene Antragsteller die aufschiebende Wirkung seiner Rechtsbehelfe sowohl gegen das Wiederherstellungs- und Wohnzuführungsgebot nebst Zwangsgeldandrohung als auch gegen die Zwangsgeldfestsetzung samt der damit verbundenen weiteren Zwangsgeldandrohung erreichen will. 2. Mit dem so verstandenen Begehren dringt er insgesamt nicht durch. a) Das gilt zunächst das Wiederherstellungs- und Wohnzuführungsgebot. aa) Diesbezüglich ist der Eilantrag zulässig, insbesondere nach § 80 Abs. 5 Satz 1 Alt. 1 VwGO statthaft. Die Klage gegen die Wiederherstellungs- und Wohnzuführungsaufforderung aus dem Bescheid vom 15. Mai 2024 in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 24. Oktober 2024 hat gemäß § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO i.V.m. § 6 Abs. 1 des Zweckentfremdungsverbots-Gesetzes – ZwVbG – keine aufschiebende Wirkung. bb) Der Eilantrag ist insoweit aber unbegründet. Hinsichtlich der Wiederherstellungs- und Wohnzuführungsaufforderung geht die nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO gebotene Abwägung der widerstreitenden Interessen zulasten des Antragstellers aus. Denn die formell fehlerfrei erlassene Anordnung erweist sich bei der im Verfahren des Eilrechtsschutzes allein gebotenen summarischen Prüfung als materiell rechtmäßig. Rechtsgrundlage der Wiederherstellungs- und Wohnzuführungsaufforderung ist § 4 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 ZwVbG. Wird danach Wohnraum ohne die erforderliche Genehmigung zweckentfremdet, soll nach § 4 Abs. 1 Satz 1 ZwVbG das zuständige Bezirksamt anordnen, dass Verfügungs- oder Nutzungsberechtigte die Wohngebäude, Wohnungen oder Wohnräume wieder Wohnzwecken zuzuführen haben (Wohnzuführungsgebot). Gemäß § 4 Abs. 2 Satz 1 ZwVbG soll das zuständige Bezirksamt anordnen, dass Verfügungsberechtigte auf ihre Kosten den früheren Zustand wiederherstellen oder einen zumindest gleichwertigen Zustand schaffen, wenn Wohnraum so verändert worden ist, dass er nicht mehr für Wohnzwecke geeignet ist (Wiederherstellungsgebot). Das zuständige Bezirksamt setzt hierfür eine Frist, die im Regelfall einen Monat beträgt (vgl. § 4 Abs. 1 Satz 2 ZwVbG). Die Voraussetzungen nach diesen Vorschriften sind erfüllt. (1) Die Wiederherstellungs- und Rückführungsaufforderung ist wirksam, insbesondere nicht nach § 44 Abs. 2 Nr. 4 des Verwaltungsverfahrensgesetzes des Bundes – VwVfG – i.V.m. § 1 Abs. 1 des Gesetzes über das Verfahren der Berliner Verwaltung – VwVfG Bln – nichtig. Danach ist ein Verwaltungsakt nichtig, den aus tatsächlichen Gründen niemand ausführen kann. Von der Vorschrift erfasst wird – wie bereits aus der Gesetzesbegründung ersichtlich ist (vgl. BT-Drucks. 7/910, S. 64) – nur die sog. objektive (tatsächliche) Unmöglichkeit, nicht jedoch die rechtliche oder subjektive Unmöglichkeit (Unvermögen). Daher kann der Umstand, dass der Antragsteller nicht über genug Eigenmittel verfügt haben will, den Wohnraum wiederherzustellen, und er sich bis Juli 2024 mangels Berichtigung des Grundbuchs außerstande sah, dafür benötigte Darlehensverträge abzuschließen, nicht zur Nichtigkeit führen. (2) Bei den Räumlichkeiten handelt es sich um zweckentfremdungsrechtlich geschützten Wohnraum im Sinne von § 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG, der alle Räumlichkeiten erfasst, die zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet sind. An der rechtlichen Eignung zu Wohnzwecken, die nur dann entfällt, wenn Räumlichkeiten – etwa wegen entgegenstehender baurechtlicher Vorschriften – aus Rechtsgründen nicht bewohnt werden dürfen, bestehen keine Zweifel. Sie sind darüber hinaus auch tatsächlich zur Wohnnutzung geeignet. Dabei wäre unerheblich, sollten die Räumlichkeiten – insbesondere wegen des in der Sache behaupteten erheblichen Instandsetzungsrückstands – derzeit nicht bewohnbar seien. Denn zu Wohnzwecken errichtete Räumlichkeiten unterfallen auch dann dem Zweckentfremdungsverbot, wenn sie sich noch mit vertretbarem, den Verfügungsberechtigten objektiv zumutbarem Modernisierungs- oder Renovierungsaufwand in einen bewohnbaren Zustand versetzen lassen. Die Wiederherstellung der Bewohnbarkeit ist (erst) dann unzumutbar, wenn die dafür aufzuwendenden Mittel nicht längerfristig, regelmäßig binnen zehn Jahren, durch eine erzielbare Rendite ausgeglichen werden können. Es obliegt dabei dem Antragsteller, substantiiert darzulegen, welche Beträge für welche erforderlichen Arbeiten anfallen und ob hierdurch ein unvertretbarer Aufwand entsteht (vgl. das Urteil der Kammer vom 8. Februar 2023 – VG 6 K 82.22 – juris Rn. 27). Eine solche substantiierte Darlegung, die die Wohnraumeigenschaft hätte infrage stellen können, ist der Antragsteller schuldig geblieben. Dass zur Wiederherstellung etwaig notwendige Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen einen Kostenaufwand auslösen, der nicht binnen zehn Jahren durch eine erzielbare Rendite ausgeglichen werden kann, ist nicht glaubhaft gemacht, auch nicht mittels der vorgelegten Lichtbilder. Diese zeigen zwar zum Teil in die Jahre gekommene Wohnräume, lassen aber Mängel, die die Eignung nach § 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG infrage stellen könnten, nicht erkennen lassen. Zu einer anderen Bewertung zwingen auch nicht die im Verwaltungsverfahren vorgelegten Unterlagen des Antragstellers, die er im Juli 2024 von einem Energieberater hat erstellen lassen. Sie erweisen sich als unergiebig. Diesen hält der Antragsgegner zu Recht entgegen, dass die dortigen Kostenschätzungen im Bemühen, vorrangig eine Verbesserung des Wohnkomforts und eine Verringerung der Heizkosten (s. S. 2 des Sanierungsplans) zu erreichen, kostengünstige Alternativen nicht beleuchten und sich stattdessen an Optimal- bzw. Maximallösungen ausrichten. Mit den dort angeregten Investitionen, deren Erforderlichkeit für die Wiederherstellung nur der Bewohnbarkeit sich so nicht feststellen lässt, kann die finanzielle Unzumutbarkeit einer Wiederherstellung daher nicht begründet werden. Selbst wenn man im Übrigen jedoch die dort genannten Maßnahmen des Maßnahmepakets 2 für die Bewohnbarkeit als erforderlich ansehen wollte (die fehlende Dämmung und der wünschenswerte Fensteraustausch aus Maßnahmepaket 1 lassen die Bewohnbarkeit hingegen erkennbar nicht entfallen; gleiches gilt für die Maßnahmen aus Maßnahmepaket 3 bis 5), lösten diese zwar Kosten aus, die nicht mehr unerheblich sind. Dass diese (vor allem abzüglich der Sowieso-Kosten und möglicher öffentlicher Förderungen) eine Höhe erreichen würden, die nicht binnen zehn Jahren durch eine erzielbare Rendite ausgeglichen werden kann, wird damit aber nicht aufgezeigt, zumal die vom Antragsteller genannte erzielbare Miete von 500,- Euro monatlich trotz des Zustands des Hauses schon angesichts des großen Grundstücks als unrealistisch niedrig erscheint. Kann mit diesen Kostenpositionen die Unzumutbarkeit der Wiederherstellung der Bewohnbarkeit nicht begründet werden, kann das auch mit der vorher vorgelegten Kostenschätzung der O... aus dem Mai 2024 nicht gelingen, da die dortigen Beträge unter Pkt. 3 für den Heizungsaustausch denen des Energieberaters im Wesentlichen entsprechen. (3) Es liegt auch eine für die Anordnung eines Wohnzuführungsgebots erforderliche genehmigungsbedürftige zweckfremde Nutzung vor. Nach § 2 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. § 1 Abs. 1 ZwVbG bedarf es einer Genehmigung des zuständigen Bezirksamts, wenn Wohnraum länger als drei Monate leer steht. Unbestritten steht das Gebäude seit dem Ableben des Vaters des Antragstellers am 16. Oktober 2023 und damit deutlich länger leer. Über eine für den Leerstand erforderliche Genehmigung verfügt der Antragsteller nicht, seinen diesbezüglichen Antrag hat das Bezirksamt abgelehnt. Eine Ausnahme nach § 2 Abs. 2 Nr. 4 Halbs. 1 ZwVbG, wonach keine Zweckentfremdung vorliegt, wenn Wohnraum zügig umgebaut, instandgesetzt oder modernisiert wird und deshalb bis zu zwölf Monate unbewohnbar ist oder leer steht oder aus anderen objektiven Gründen nicht mehr vermietet werden kann, ist nicht gegeben. Der Antragsteller hat seinen ursprünglichen Plan, das Objekt ggf. zu sanieren, noch vor Erlass des angegriffenen Bescheids ausdrücklich aufgegeben. Erfolglose Bemühungen um eine Vermietung der Räumlichkeiten (vgl. Nr. 3 der Vorschrift) sind ebenso wenig nachgewiesen. Geltend gemacht hat der Antragsteller lediglich Veräußerungsabsichten (die letztlich auch zum Erfolg geführt haben). Verkaufsabsichten sind jedoch kein Grund, der einen Leerstand rechtfertigen kann (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 25. November 2022 – OVG 5 S 26/22 – juris Rn. 7 f.). (4) Der Antragsteller ist im maßgeblichen Zeitpunkt der letzten behördlichen Entscheidung (vgl. dazu den Beschluss der Kammer vom 20. Juli 2021 – VG 6 L 211/21 – juris Rn. 24 m.w.N.) als Alleineigentümer des Grundstücks ferner Verfügungsberechtigter und damit richtiger Adressat der Wiederherstellungs- und Wohnzuführungsaufforderung. (5) Das Gericht geht nach dem oben Ausgeführten (s. II.2.a)bb)(2)) auch nicht davon aus, dass dem Antragsteller die Wiederherstellung des Wohnraums unzumutbar im Sinne von § 4 Abs. 2 Säte 2 und 3 ZwVbG wäre. Eine solche Unzumutbarkeit, die eine Anordnung eines entsprechenden Wiederherstellungsgebots ausschlösse, liegt nur vor, wenn die Herstellungskosten die ortsüblichen Kosten für einen Neubau in gleicher Größe, Ausstattung und am gleichen Standort überschreiten würden (§ 4 Abs. 2 Satz 3 ZwVbG). Damit gelten im Vergleich zu § 1 Abs. 3 ZwVbG sogar noch erhöhte Anforderungen für die Unzumutbarkeit. Dafür, dass dies ernsthaft in Betracht käme, gibt es nach dem Gesagten hier erst recht keinerlei Anhaltspunkte. (6) Ermessen bezüglich der Wiederherstellungs- und Wohnzuführungsaufforderung ist hier nicht eröffnet, weswegen die darauf bezogenen Einwände des Antragstellers ins Leere gehen. Die Ausgestaltung als „Soll“-Vorschrift verpflichtet das Bezirksamt in der Regel zum Einschreiten, wenn – wie hier – eine Zweckentfremdung vorliegt (vgl. Beschluss der Kammer vom 22. April 2021 – VG 6 L 299.20 – juris Rn. 47). Ob die Zweckentfremdung von Wohnraum ausnahmsweise genehmigt werden kann, ist grundsätzlich nicht in diesem, sondern in dem Verfahren auf Genehmigung von Leerstand zu klären. Ermessensfehlerhaft ist die Wiederherstellungs- und Wohnzuführungsaufforderung nur dann, falls offensichtlich ein Anspruch auf Genehmigung der Zweckentfremdung von Wohnraum besteht oder falls die Rückführung aufgrund einer atypischen Fallgestaltung unverhältnismäßig wäre (vgl. Beschluss der Kammer vom 20. Juli 2021, a.a.O., Rn. 53). Beides ist hier allerdings nicht der Fall. Die gesetzte Frist von mehr als einem Monat verbleibt innerhalb des von § 4 Abs. 1 Satz 2 ZwVbG gesetzten Rahmens und ist damit nicht zu beanstanden. b) Ohne Erfolg bleibt der Eilantrag auch hinsichtlich der Zwangsgeldandrohung vom 15. Mai 2024 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 24. Oktober 2024. Der Antrag ist zwar auch im Hinblick auf diese Androhung zulässig. Insbesondere ist er statthaft, da der gegen sie gerichteten Klage wegen § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO i.V.m. § 63 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes über die Justiz im Land Berlin – JustG Bln – ebenfalls keine aufschiebende Wirkung zukommt. Indes ist der Antrag unbegründet. Die Zwangsgeldandrohung i.H.v. 5.000,- Euro erweist sich bei der gebotenen summarischen Prüfung als rechtmäßig. Sie beruht auf §§ 6 Abs. 1 und 13 des Verwaltungsvollstreckungsgesetzes – VwVG – i.V.m. § 8 Abs. 1 VwVfG Bln. Gegen die formelle Rechtmäßigkeit der Zwangsgeldandrohung bestehen keine Bedenken. Insbesondere war das Bezirksamt als Vollzugsbehörde für die Androhung zuständig (vgl. § 7 Abs. 1 VwVG). Auch in materiell-rechtlicher Hinsicht ist die Androhung nicht zu beanstanden. Die Wiederherstellungs- und Wohnzuführungsaufforderung ist ein wirksamer Grundverwaltungsakt im Sinne von § 6 Abs. 1 VwVG (s.o.), der gemäß § 6 Abs. 1 ZwVbG sofort vollziehbar ist; dieser hat den vollstreckungsfähigen Inhalt, den Wohnraum in der P... Berlin wiederherzustellen und wieder Wohnzwecken zuzuführen. Das Zwangsgeld ist schriftlich (vgl. § 13 Abs. 1 Satz 1 VwVG) und in bestimmter Höhe (vgl. § 13 Abs. 5 VwVG) angedroht worden. Die nach § 13 Abs. 1 Satz 2 VwVG vorgesehene Fristsetzung wurde vorgenommen und war der Länge nach angemessen, zumal die Fristsetzung ausweislich der Begründung des Bescheides so zu verstehen ist, dass das Zwangsgeld solange nicht festgesetzt wird, wie der Antragsteller zügig alle rechtlich und tatsächlich möglichen Schritte unternimmt, um der Verfügung nachzukommen. Das Bezirksamt hat die Androhung gemäß § 13 Abs. 2 Satz 2 VwVG i.V.m. § 6 Abs. 1 ZwVbG auch mit dem Grundverwaltungsaktverbunden. c) Betreffend die Zwangsgeldfestsetzung war der Antrag gleichfalls zurückzuweisen. Der ebenso nach § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO i.V.m. § 63 Abs. 1 Satz 1 JustG Bln statthafte und auch im Übrigen zulässige Antrag ist nicht begründet. Rechtsgrundlage der Festsetzung des Zwangsgelds ist §§ 2 Abs. 1 Nr. 2, 4 Abs. 1 Satz 1 ZwVbG i.V.m. §§ 6 Abs. 1, 9 Abs. 1 lit. b), 11 Abs. 1 Satz 1, 14 Satz 1 VwVG i.V.m. § 8 Abs. 1 des Berliner Verwaltungsverfahrensgesetzes – VwVfG Bln. Das Bezirksamt war als Vollzugsbehörde für die Festsetzung zuständig (§ 7 Abs. 1 VwVG). Eine erneute Anhörung des Antragstellers vor der Festsetzung des Zwangsgelds war entbehrlich (§ 28 Abs. 2 Nr. 5 VwVfG i.V.m. § 1 Abs. 1 VwVfG Bln). Auch in materieller Hinsicht war die Festsetzung eines Zwangsgeldes in Höhe von 5.000,- Euro nach summarischer Prüfung rechtmäßig. Die Wiederherstellungs- und Wohnzuführungsaufforderung ist, wie ausgeführt, ein sofort vollziehbarer Grundverwaltungsakt im Sinne von § 6 Abs. 1 VwVG mit vollstreckungsfähigem Inhalt. Grundlage einer rechtmäßigen Verwaltungsvollstreckung ist im Übrigen allein die Wirksamkeit, nicht die Rechtmäßigkeit der Grundverfügung (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. September 2008 – 7 C 5.08 – juris Rn. 12 m.w.N.; zum Zweckentfremdungsrecht OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 6. September 2016 – OVG 5 S 17.16 – EA S. 2). An der Wirksamkeit der Anordnung bestehen keinerlei Zweifel (s.o.). Gemäß § 14 Satz 1 VwVG setzt die Vollzugsbehörde das Zwangsmittel fest, wenn die Verpflichtung innerhalb der Frist, die in der Androhung bestimmt ist, nicht erfüllt wird. Diese Voraussetzungen sind erfüllt. Der Begründung für die Zwangsmittelandrohung konnte der Antragsteller hinreichend bestimmt entnehmen, dass von ihm alle tatsächlich und rechtlich möglichen Schritte verlangt wurden, die Räumlichkeiten zu Wohnzwecken wiederherzustellen und wieder Wohnzwecken zuzuführen. Die bis zum 1. August 2024 gesetzte Frist war fruchtlos abgelaufen, als das Bezirksamt das Zwangsgeld mit Bescheid vom 7. November 2024 festgesetzt hat. Der Antragsteller hat auch nicht nachgewiesen, innerhalb der hierfür gesetzten Frist und auch darüber hinaus bis zur Festsetzung des Zwangsgeldes alles ihm rechtlich und tatsächlich Zumutbare unternommen zu haben, um den Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen. So hat er weder die Einleitung von Sanierungsmaßnahmen, noch ein Bemühen um eine Finanzierung solcher Maßnahmen (die nach seinem Vortrag jedenfalls ab Ende Juli 2024 noch hätten angegangen werden können), noch ernsthafte Bemühungen dargetan, den Wohnraum zu vermieten und damit den Leerstand zu beenden. Hierfür reicht die Behauptung von Verkaufsbemühungen nicht aus (s.o.). Vollstreckungshindernisse sind nicht ersichtlich. Das behauptete Unvermögen des Antragstellers, vor Juli 2024 eine Sanierung finanziert zu bekommen, stellt entgegen der Ansicht des Antragstellers keine rechtliche Unmöglichkeit dar, sondern allenfalls wirtschaftliche Leistungsunfähigkeit, die die Vollstreckung allerdings nicht hindert (vgl. Lemke, in: Fehling/Kastner/Störmer, Verwaltungsrecht/VwVG, 5. Aufl. 2021, § 15 Rn. 37 m.w.N.). Auch sind Ermessensfehler hinsichtlich Auswahl und Ausübung der Zwangsmittel nicht erkennbar. Der festgesetzte Betrag von 5.000,- Euro wahrt den gesetzlichen Rahmen aus § 11 Abs. 3 VwVG i.V.m. § 8 Abs. 1 Satz 2 VwVfG Bln und der Ziffer 28.2.1 der Ausführungsvorschriften über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum. d) Schließlich kam auch hinsichtlich der weiteren Zwangsgeldandrohung aus dem Bescheid vom 7. November 2024 die Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs nicht in Betracht. Dahingehend erweist sich der Eilantrag schon als unzulässig. Diesem fehlt das Rechtsschutzbedürfnis, weil gegen den Antragsteller aus der erneuten Zwangsgeldandrohung nicht mehr vorgegangen werden kann. Er ist seit der Veräußerung des Grundstücks nicht mehr verfügungsberechtigt. Er kann dem Wiederherstellungs- und Wohnzuführungsgebot jetzt daher subjektiv rechtliche Unmöglichkeit entgegenhalten und damit ein Vollstreckungshindernis (vgl. Lemke, a.a.O., § 15 Rn. 38). Dies berücksichtigend hat Antragsgegner bestätigt, dass er wegen der Veräußerung gegenwärtig keine weiteren Vollstreckungsmaßnahmen gegen den Antragsteller mehr ergreifen wird. Insoweit fehlt es an der Beschwer, weswegen der Eilantrag die Rechtsstellung des Antragstellers nicht verbessern kann. Gleichwohl hat sich der anwaltlich vertretene Antragsteller auf Nachfrage eine „zumindest teilweise[] Erledigungserklärung“ im Schriftsatz vom 11. Februar 2025 nur vorbehalten, jedoch nicht abgegeben. 3. Wollte man entgegen der Auslegung des Gerichts annehmen, mit dem Eilantrag solle – obwohl dort anders als im Übrigen Sachantrag ausdrücklich von „Kläger“ und „Beklagten“ gesprochen wird (und nicht von „Antragsteller“ bzw. „Antragsgegner“) – auch eine einstweilige Rückzahlung des überwiesenen Zwangsgelds erreicht werden, bliebe auch dieser Antrag erfolglos. Ein solcher Antrag wäre auf die Vorwegnahme der Hauptsache gerichtet (§ 123 Abs. 1 Satz 2 VwGO), ohne dass ein dafür notwendiger Anordnungsgrund ersichtlich wäre. Schließlich ist nicht glaubhaft gemacht, dass ohne eine sofortige Rückzahlung schwere und unzumutbare, anders nicht abwendbare Nachteile entstünden, zu deren nachträglicher Beseitigung die Entscheidung in der Hauptsache nicht mehr in der Lage wäre. Darüber hinaus fehlte es auch am Anordnungsanspruch. Erweist sich – wie gezeigt – die Festsetzung als rechtmäßig, ist nicht erkennbar, warum es am Behaltensgrund fehlen sollte. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Die Streitwertfestsetzung hat ihre Rechtsgrundlage in §§ 39, 52 f. des Gerichtskostengesetzes. Dabei legt das Gericht in Bezug auf die Wiederherstellungs- und Wohnzuführungsaufforderung den Auffangwert von 5.000,- Euro, hinsichtlich der Festsetzung des Zwangsgelds dessen Höhe zugrunde, wovon es für das Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes jeweils die Hälfte ansetzt (vgl. Ziffern 1.5 und 1.7.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit). Die Zwangsgeldandrohungen bleiben bei der Streitwertfestsetzung dagegen außer Betracht (vgl. ebd., Ziffer 1.7.2).