6 K 423/21

Die Klage wird abgewiesen. Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Die zulässige Verpflichtungsklage ist unbegründet. Der Bescheid des Bezirksamts Reinickendorf von Berlin vom 26. Juli 2021 in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 22. November 2021 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten. Sie hat keinen Anspruch auf Erteilung des begehrten Negativattests für die Nutzung der Räumlichkeiten zu anderen als Wohnzwecken, insbesondere als Ingenieurs- und Planungsbüro (vgl. § 113 Abs. 5 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO). I. Rechtsgrundlage für die Erteilung eines Negativattests ist § 1 Abs. 2 Satz 1 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum – ZwVbG – in der hier maßgeblichen Fassung des Gesetzes vom 27. September 2021 (GVBl. S. 1131) in Verbindung mit § 5 der Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum – ZwVbVO – (zuletzt geändert durch Verordnung vom 30. August 2022, GVBl. S. 534). Danach ist auf Antrag ein Negativattest vom zuständigen Bezirksamt auszustellen, soweit für die Nutzung von Räumlichkeiten zu anderen als Wohnzwecken eine Genehmigung nicht erforderlich ist. Der Anwendungsbereich der Norm ist zwar eröffnet, auch wenn – wie hier – geltend gemacht wird, dass es sich bei den Räumlichkeiten um keinen Wohnraum im Sinne von § 1 Abs. 3 ZwVbG handelt (vgl. Urteil der Kammer vom 17. Oktober 2018 – VG 6 K 524.17 –, juris Rn. 27). Ihre tatbestandlichen Voraussetzungen liegen aber nicht vor. Die begehrte (teilweise) Nutzung der Räumlichkeiten zu anderen als Wohnzwecken, insbesondere als Ingenieurs- und Planungsbüro, bedarf einer zweckentfremdungsrechtlichen Genehmigung. Gemäß § 1 Abs. 1 ZwVbG darf Wohnraum im Land Berlin oder in einzelnen Bezirken nur mit einer Genehmigung des zuständigen Bezirksamts im Sinne des § 3 Abs. 1 ZwVbG zu anderen als Wohnzwecken genutzt werden, soweit die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. So liegt es hier. 1. Die in Berlin gelegenen Räumlichkeiten werden von dem Anwendungsbereich des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes erfasst. Der Senat von Berlin hat für das gesamte Stadtgebiet Berlins eine besondere Gefährdung für die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen festgestellt (vgl. § 1 Abs. 2 Satz 1 ZwVbG i.V.m. § 1 Abs. 1 Satz 1 ZwVbVO). 2. Bei den Räumlichkeiten handelt es sich auch um zweckentfremdungsrechtlich geschützten Wohnraum. a) Wohnraum im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG sind alle Räumlichkeiten, die zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet sind. Für die Einordnung als geschützter Wohnraum ist nicht maßgeblich, ob Wohnraum im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung bereits bewohnt wurde bzw. auf dem regulären Wohnungsmarkt angeboten wurde. Auf die Zweckbestimmung der Räumlichkeiten seitens des Verfügungsberechtigten kommt es nach der gesetzlichen Begriffsbestimmung „zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet“ – mit Ausnahme der Regelung des § 1 Abs. 3 Satz 2 ZwVbG – nicht an (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 6. April 2017 – OVG 5 B 14.16 –, juris Rn. 39). Entscheidend ist allein die tatsächliche und rechtliche Eignung zur dauernden Wohnnutzung (vgl. Abgh.-Drs. 17/1057 vom 11. Juni 2013, S. 11 ff.). aa) Die Räumlichkeiten sind zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich geeignet. Dies ist unzweifelhaft jedenfalls dann der Fall, wenn maßgeblich auf den derzeitigen Zustand der Räumlichkeiten – die auch tatsächlich von der Klägerin und ihrem Ehemann teilweise zu Wohnzwecken genutzt werden – und nicht auf ihren Zustand im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung abzustellen ist. Davon ist auszugehen. Für die Beurteilung der Sach- und Rechtslage ist bei Verpflichtungsklagen grundsätzlich der Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung des Gerichts maßgeblich, sofern sich aus dem materiellen Recht nicht ausnahmsweise anderes ergibt (vgl. BVerwG, Urteil vom 28. Juli 1989 – 7 C 39.87 –, juris Rn. 8 m.w.N.). Vorliegend kann dem materiellen Recht nicht entnommen werden, dass derzeit bewohnbarer Wohnraum zweckentfremdungsrechtlich nicht geschützt ist, nur weil er ggf. im Zeitpunkt des Inkrafttretens des Zweckentfremdungsverbots aus tatsächlichen Gründen nicht zur dauernden Wohnnutzung geeignet war. (1) So spricht bereits der Wortlaut des § 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG und der systematische Zusammenhang mit dem Satz 2 der Vorschrift gegen eine solche Auslegung. Dem Wortlaut des § 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG kann nicht entnommen werden, dass tatbestandlich auf den Zeitpunkt des Inkrafttretens der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung abzustellen ist. Demgegenüber ordnet § 1 Abs. 3 Satz 2 ZwVbG im Hinblick auf die tatsächliche Nutzung die Maßgeblichkeit dieses Zeitpunkts ausdrücklich an. Sofern entsprechendes für die Tatbestandsvoraussetzungen des Satzes 1 gelten sollte, hätte es sich aufgedrängt, auch insoweit eine solche explizite Regelung zu treffen. Da der Gesetzgeber hiervon abgesehen hat, liegt die Schlussfolgerung nahe, dass es bei dem Satz 1 der Vorschrift gerade nicht maßgeblich auf den genannten Zeitpunkt ankommt. (2) Dieses Auslegungsergebnis entspricht dem gesetzlichen Regelungszweck. Es würde der mit dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz bezweckten Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen (vgl. § 1 Abs. 1 ZwVbG) zuwiderlaufen, wenn sämtlicher nach dem Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbots geschaffener Wohnraum – hierunter würde neben der Wiederherstellung auch der Neubau von Wohnraum fallen – zweckentfremdungsrechtlich nicht geschützt wäre. Hiervon kann nicht ausgegangen werden (vgl. im Hinblick auf Neubauten im Ergebnis bereits den Beschluss der Kammer vom 11. Juli 2022 – VG 6 L 110.22 –, Entscheidungsabdruck S. 5). Dementsprechend sieht Ziffer 5.2 der Zweiten Änderung der Ausführungsvorschriften über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 25. Februar 2019 (ABl. Nr. 12, S. 1739) auch ausdrücklich vor, dass neu errichteter Wohnraum mit der Bezugsfertigkeit zweckentfremdungsrelevant ist. Die in § 1 Abs. 3 ZwVbG vorgesehenen einschränkenden Voraussetzungen sollen vielmehr nur überwiegende berechtigte Anliegen der Eigentümer auch im Hinblick auf Art. 14 Abs. 1 des Grundgesetzes – GG – schützen, etwa wenn eine Wiederzuführung von Räumlichkeiten zu Wohnzwecken aufgrund ihres ruinösen Zustands unzumutbar ist (vgl. Satz 1) oder ein bestandsgeschützter anderweitiger Nutzungszweck besteht (vgl. Satz 2). Solche schutzwürdigen Belange sind nicht erkennbar, wenn Wohnraum nach dem Inkrafttreten der Zweckentfremdungsverbots neu geschaffen wird, indem beispielsweise eine Wohnruine wieder bewohnbar gemacht oder ein Neubau errichtet wird. Denn wer sich in Kenntnis der bestehenden zweckentfremdungsrechtlichen Regelungen zur Schaffung von zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignete Räumlichkeiten entscheidet, nimmt hierbei die Bindung an die bestehenden Regelungen als Inhalts- und Schrankenbestimmungen im Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG bewusst in Kauf. Auf die Zweckbestimmung der Räumlichkeiten seitens des Verfügungsberechtigten kommt es – wie dargelegt – nicht an, sodass unerheblich ist, ob die Klägerin die Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen mit der Absicht der Nutzung zu Wohnzwecken oder zu anderen Zwecken vorgenommen hat. Etwas Anderes gilt auch nicht bei – wie hier – behaupteter Unkenntnis von den gesetzlichen Regelungen. (3) Ein anderes Ergebnis folgt schließlich nicht aus dem in den Gesetzgebungsmaterialien zum Ausdruck gebrachten Willen des Gesetzgebers. Zwar enthält die Gesetzesbegründung zu § 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG unter anderem den folgenden Passus: „Der Wohnraum muss zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung als solcher vorliegen; wurde der Wohnraum bereits vorher beseitigt oder ist er aus anderen Gründen nicht mehr für Wohnzwecke geeignet, unterliegt er bereits von Vornherein nicht mehr dem Zweckentfremdungsrecht“ (Abgh.-Drs. 17/1057 vom 11. Juni 2013, S. 12). Dem lässt sich aber nicht mit hinreichender Deutlichkeit entnehmen, dass Räumlichkeiten auch dann weiterhin zweckentfremdungsrechtlich nicht geschützt sind, wenn sie nach Inkrafttreten der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung von dem Verfügungsberechtigten – ohne hierzu verpflichtet zu sein – wieder zu Wohnzwecken hergestellt oder in Gänze neu errichtet werden. Ein entsprechender gesetzgeberischer Wille hat jedenfalls in dem Gesetz keinen Niederschlag gefunden. bb) An der rechtlichen Eignung der Räumlichkeiten zur Wohnnutzung bestehen keine Zweifel. Rechtlich zur dauernden Wohnnutzung ungeeignet sind Räumlichkeiten, die – etwa wegen entgegenstehender baurechtlicher Vorschriften – aus Rechtsgründen nicht bewohnt werden dürfen (vgl. näher hierzu Urteil der Kammer vom 17. Oktober 2018 – VG 6 K 524.17 –, juris Rn. 36 f.). Dem Tatbestandsmerkmal der objektiven Eignung in § 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG liegt die Einsicht zu Grunde, dass die Rechtsordnung eine Wohnnutzung nicht zugleich für (bebauungsrechtlich) unzulässig und dennoch (zweckentfremdungsrechtlich) geboten erklären kann (vgl. BVerwG, Urteil vom 1. Oktober 1986 – 8 C 53.85 –, juris Rn. 13 m.w.N.). Dies kommt auch in der Gesetzesbegründung des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes zum Ausdruck, wonach eine Räumlichkeit dann nicht zur Nutzung als Wohnung objektiv geeignet ist, „wenn der Raum als Wohnraum nicht genutzt werden darf, da er bauordnungsrechtlich nicht genehmigt und auch nicht genehmigungsfähig ist“ sowie „wenn Wohnraum bauplanungsrechtlich nicht zum dauernden Wohnen genutzt werden darf, was z.B. bei Kleingartenanlagen der Fall ist“ (vgl. Abgh.-Drs. 17/1057 vom 11. Juni 2013, S. 11 f.). Solche einer Wohnnutzung entgegenstehenden Rechtsgründe sind weder vorgetragen noch ersichtlich. Insbesondere wurde die baurechtliche Genehmigung vom 3. September 2018 für die zuletzt durchgeführten Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen gerade ausdrücklich für die Modernisierung des „Wohnhauses“ erteilt. b) Die Voraussetzungen der Ausnahmeregelung des § 1 Abs. 3 Satz 2 ZwVbG liegen nicht vor. Demnach sind von dem geschützten Wohnraum nach Satz 1 der Vorschrift solche Räumlichkeiten ausgenommen, die zu anderen als Wohnzwecken errichtet worden sind und im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung am 1. Mai 2014 auch entsprechend genutzt wurden. Dabei kann dahinstehen, ob die als Wohnlaube errichteten und in den 1960-er Jahren zu einem Wohngebäude umgebauten und erweiterten Räumlichkeiten zu anderen als Wohnzwecken errichtet worden sind. Selbst wenn unterstellt wird, dass eine Errichtung als Wohnlaube nicht die für eine Wohnnutzung erforderliche auf Dauer angelegte Häuslichkeit (vgl. zum Wohnungsbegriff etwa BVerwG, Urteil vom 18. Oktober 2017 – 4 CN 6.17 –, juris Rn. 14) bezweckt und auch umfangreiche bauliche Erweiterungen zu einem Wohnhaus für die Beurteilung des Errichtungszwecks im Sinne der Vorschrift ohne Belang sind, fehlt es jedenfalls an einer entsprechenden Nutzung im maßgeblichen Zeitpunkt am 1. Mai 2014. Bereits dem Wortlaut der Vorschrift kann entnommen werden, dass zu anderen als Wohnzwecken errichtete Räumlichkeiten nur dann kein zweckentfremdungsrechtlich geschützter Wohnraum sind, wenn sie am Stichtag auch „entsprechend“ genutzt werden. Demnach ist ein innerer Zusammenhang zwischen dem Zweck der Errichtung und der tatsächlichen Nutzung am 1. Mai 2014 erforderlich. Hieran fehlt es, wenn die zu anderen als Wohnzwecken errichteten Räumlichkeiten nicht entsprechend dieser Zweckbestimmung genutzt werden, sondern – wie hier – leer stehen. Die Ausklammerung des Leerstands als Nichtnutzung von den durch § 1 Abs. 3 Satz 2 ZwVbG geschützten Nutzungsarten entspricht auch der verfassungsrechtlichen Wertung, dass es sich hierbei um keine anerkannte Nutzungsart handelt, die ein schutzwürdiges Vertrauen zu begründen vermag (vgl. hierzu Urteil der Kammer vom 30. Oktober 2019 – VG 6 K 126.18 –, juris Rn. 52). 3. Der Wohnraum wird auch nach § 2 Abs. 1 Nr. 2 ZwVbG liegt eine Zweckentfremdung insbesondere vor, wenn Wohnraum für gewerbliche oder berufliche sonstige Zwecke verwendet wird. So liegt es hier. Der Ehemann der Klägerin nutzt die Räumlichkeiten zumindest auch als Ingenieurs- und Planungsbüro. Ob es sich hierbei um eine gewerblich oder freiberuflich ausgeübte Tätigkeit handelt, ist zweckentfremdungsrechtlich unerheblich. Die Klägerin kann sich auch auf keine der in § 2 Abs. 2 ZwVbG geregelten Ausnahmetatbestände berufen. a) Dies gilt zunächst für den Bestandsschutz nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 ZwVbG. Nach dieser Bestimmung liegt keine Zweckentfremdung vor, wenn Wohnraum bereits zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung für gewerbliche oder berufliche sonstige Zwecke im Sinne des § 2 Abs. 1 Nr. 2 ZwVbG genutzt wird; dies gilt jedoch nur, solange das zum genannten Zeitpunkt bestehende Nutzungsverhältnis nicht beendet wird oder ein zu diesem Zweck in den Räumlichkeiten eingerichteter und ausgeübter gewerblicher oder freiberuflicher Betrieb fortgeführt wird. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor, da der Wohnraum am 1. Mai 2014 leer stand und zuvor bis zum 1. November 2009 zu Wohnzwecken genutzt wurde. Die Aufnahme der Nutzung als Ingenieurs- und Planungsbüro erfolgte hingegen erst nach der Durchführung der Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen in den Jahren 2018/2019. b) Ferner kann sich die Klägerin nicht auf § 2 Abs. 2 Nr. 5 ZwVbG berufen. Demnach liegt keine Zweckentfremdung vor, wenn die Berliner Hauptwohnung, in der der tatsächliche Lebensmittelpunkt begründet wird, durch die Verfügungsberechtigten oder die Nutzungsberechtigten zu anderen als Wohnzwecken mitbenutzt wird, insgesamt aber die Wohnnutzung überwiegt (über 50 vom Hundert der Fläche; bei Küche und Bad wird jeweils hälftige Nutzung unterstellt). Die Räumlichkeiten werden hier bereits nicht als Berliner Hauptwohnung genutzt. Zum Wohnen im zweckentfremdungsrechtlichen Sinne gehört die Gesamtheit der mit der Führung des häuslichen Lebens und des Haushalts verbundenen Tätigkeiten, eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit und die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie die Freiwilligkeit des Aufenthalts (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Oktober 2017 – BVerwG 4 CN 6.17 –, juris Rn. 14; VGH München, Beschluss vom 29. September 1992 – 24 B 94.3202 –, BeckRS 1995, 16813; OVG Lüneburg, Beschluss vom 22. Juni 1995 – 1 M 1801.95 –, juris Rn. 5; VG München, Urteil vom 29. Juli 2015 – M 9 K 15.1154 –, juris Rn. 24). Eine Wohnung dient zum Schlafen, zur Einnahme der Mahlzeiten, zur Pflege der Familiengemeinschaft und zur Entfaltung der Geselligkeit sowie in vielfacher Beziehung zur Freizeitgestaltung (vgl. VG Berlin, Urteil vom 26. Juli 2011 – VG 23 K 167.10 –, juris Rn. 15 m.w.N.). Eine Berliner Hauptwohnung muss – in Abgrenzung zur Nebenwohnung – den tatsächlichen Mittelpunkt der Lebensführung bilden (vgl. Urteil der Kammer vom 17. Oktober 2018 – VG 6 K 666.17 –, juris Rn. 34 f.). Indizien hierfür sind etwa der Ort, an dem sich eine Person überwiegend aufhält, Kontakt zu Familie und Freunden pflegt und einen Großteil seiner Post empfängt (vgl. Urteil der Kammer vom 9. August 2016 – VG 6 K 153.16 –, juris Rn. 25). Auch wenn die rein tatsächliche Betrachtungsweise dazu führt, dass es nicht entscheidend auf die melde- oder steuerrechtliche Einordnung als Haupt- oder Nebenwohnung ankommt (vgl. Urteil der Kammer vom 17. Oktober 2018, a.a.O., Rn. 35), können entsprechende Kriterien gleichwohl als ein Indiz für den tatsächliche Lebensmittelpunkt herangezogen werden (vgl. Urteil der Kammer vom 9. August, a.a.O., Rn. 25). Die Klägerin hat schon nicht dargelegt, dass sie oder ihr Ehemann die Räumlichkeiten als ihre Hauptwohnung nutzen. Auch wenn in letzter Zeit eine Nutzung durch den Ehemann zugenommen habe, geht die Klägerin selbst von einer bloßen Nutzung als Nebenwohnung aus. 4. Verfassungsrechtliche Bedenken wegen der tatbestandlichen Rückanknüpfung des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes an Umstände vor Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbots am 1. Mai 2014 (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 6. April 2017 – OVG 5 B 14.16 –, juris Rn. 131 ff.) bestehen vorliegend nicht. Die Räumlichkeiten wurden am 1. Mai 2014 nicht zu gewerblichen oder sonstigen beruflichen Zwecken genutzt, sondern standen unstreitig leer. Der Leerstand als solcher ist – wie bereits dargelegt – keine anerkannte Nutzungsart, die schutzwürdiges Vertrauen zu begründen vermag (vgl. Urteil der Kammer vom 30. Oktober 2019 – VG 6 K 126.18 –, juris Rn. 52). Vor dem Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbots wurden die Räumlichkeiten zudem zuletzt bis zum 1. November 2009 zu Wohnzwecken genutzt. II. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 11, 711 der Zivilprozessordnung. BESCHLUSS Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 5.000,00 Euro festgesetzt. Die Klägerin begehrt die Erteilung eines zweckentfremdungsrechtlichen Negativattests. Sie ist seit dem 2. Januar 2017 Eigentümerin des Grundstücks U ... Berlin. Das dort belegene Gebäude wurde ursprünglich als Wohnlaube errichtet und in den 1960-er Jahren mit Genehmigung des Bezirksamts Reinickendorf von Berlin – Bezirksamt – zu einem Wohngebäude umgebaut und erweitert. Im Folgenden wurde es zunächst auch durchgängig zu Wohnzwecken genutzt, stand jedoch seit dem 1. November 2009 bis zum Erwerb durch die Klägerin leer. Bei einer Ortsbesichtigung im August 2017 stellte das Bezirksamt fest, dass das Gebäude ohne Genehmigung umgebaut wird. Es ordnete daraufhin mit Bescheid vom 10. August 2017 die sofortige Einstellung der Bauarbeiten an. Auf entsprechenden Antrag der Klägerin erteilte das Bezirksamt mit Bescheid vom 3. September 2018 die baurechtliche Genehmigung für das Vorhaben „Modernisierung des Wohnhauses, nachträgliche Genehmigung Wintergarten, Sanierung Dach und Fassade“. Seit der Durchführung der Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen in den Jahren 2018/2019 nutzt der Ehemann der Klägerin die Räumlichkeiten als Ingenieurs- und Planungsbüro. Daneben werden diese durch die Klägerin und ihren Ehemann nunmehr auch zu Wohn- und Erholungszwecken genutzt. Nachdem das Bezirksamt aufgrund einer Mitteilung Kenntnis von der Nutzung der Räumlichkeiten als Ingenieurs- und Planungsbüro erhielt, hörte es die Klägerin zu der zweckentfremden Nutzung mit Schreiben vom 24. Juli 2020 an. Daraufhin beantragte der Ehemann der Klägerin mit Schreiben vom 17. August 2020 die Erteilung einer zweckentfremdungsrechtlichen Genehmigung unter Verweis auf Ersatzwohnraum in der M ... . Mit Schreiben vom 9. Oktober 2020 beantragte der hiesige Verfahrensbevollmächtigte der Klägerin in deren Namen die Erteilung eines Negativattests mit dem Inhalt, dass für die Nutzung der Räumlichkeiten zu anderen als Wohnzwecken keine Genehmigung erforderlich sei. Unter Bezugnahme auf eine Fotodokumentation führte er aus, die bauliche Anlage auf dem Grundstück habe sich zu dem maßgeblichen Zeitpunkt am 1. Mai 2014 in einem ruinösen Zustand befunden und sei nicht zu Wohnzwecken geeignet gewesen, sodass es sich um keinen zweckentfremdungsrechtlich geschützten Wohnraum gehandelt habe. Die nachträgliche Wiederherstellung und Nutzung sei zu gewerblichen Zwecken erfolgt. Hinsichtlich des Antrags auf Erteilung einer zweckentfremdungsrechtlichen Genehmigung stellte er klar, dass dieser im Namen der Klägerin gestellt werde und angemessener Ersatzwohnraum in der M ... (vormals M ... ) vorhanden sei. Mit weiteren Schreiben vom 4. November 2020 führte er aus, es werde vorrangig die Erteilung des Negativattest begehrt und lediglich bei einer ablehnenden Bescheidung an dem Genehmigungsantrag festgehalten. Das Bezirksamt hörte die Klägerin mit Schreiben vom 2. Dezember 2020 zu der beabsichtigten Ablehnung des Antrags auf Erteilung eines Negativattests an. Diese legte zum Nachweis, es handele sich um keinen zweckentfremdungsrechtlich geschützten Wohnraum, eine technische Bestandsaufnahme der f ... vom 20. Februar 2017 vor, welche den Zustand des Gebäudes vor den Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen dokumentiere. Mit Bescheid vom 26. Juli 2021 lehnte das Bezirksamt den Antrag auf Erteilung eines Negativattests ab. Es handele sich auch dann um zweckentfremdungsrechtlich geschützten Wohnraum, wenn sich dieser mit vertretbarem, dem Verfügungsberechtigten objektiv zumutbarem Modernisierungs- und Renovierungsaufwand in einen bewohnbaren Zustand versetzen lasse. Die Wiederherstellung der Bewohnbarkeit sei nur dann unzumutbar, wenn die dafür aufzuwendenden Mittel nicht „längerfristig", regelmäßig binnen zehn Jahren, durch eine erzielbare Rendite ausgeglichen werden könnten oder wenn die Kosten des Modernisierungs- und Renovierungsaufwands die ortsüblichen Kosten für einen Neubau in gleicher Größe, Ausstattung und am gleichen Standort überschreiten würden. Das Vorliegen dieser Voraussetzungen habe die Klägerin durch Vorlage eines Sachverständigengutachtens substantiiert darzulegen. Dies sei nicht erfolgt. Die vorgelegten Unterlagen und Fotos dokumentierten lediglich den Zustand des Hauses im Jahr 2017, genügten jedoch nicht den Anforderungen, die an den Nachweis der Unzumutbarkeit der Wiederherstellung der Bewohnbarkeit des Wohnraums zu stellen seien. Jedenfalls aufgrund der tatsächlich erfolgten Baumaßnahmen sei offensichtlich, dass der Aufwand nicht unzumutbar gewesen sei. Hiergegen erhob die Klägerin mit Schreiben vom 26. August 2021 Widerspruch. Zur Begründung trug sie vor, die vorgelegte Fotodokumentation sowie die technische Bestandsaufnahme hätten hinreichend belegt, dass es sich bei den Räumlichkeiten aufgrund ihres Zustands um keinen zweckentfremdungsrechtlich geschützten Wohnraum handele. Jedenfalls bestehe ein Anspruch auf Erteilung einer zweckentfremdungsrechtlichen Genehmigung. Über den bereits angebotenen Ersatzwohnraum hinaus könne hilfsweise weiterer Ersatzwohnraum auf dem streitgegenständlichen Grundstück angeboten werden. Das Bezirksamt wies den Widerspruch mit Bescheid vom 22. November 2021 als unbegründet zurück. Zur Begründung wiederholte und vertiefte es sein bisheriges Vorbringen. Die eingereichte Fotodokumentation sei von schlechter Qualität. Zudem läge es nahe, dass die Bauarbeiten zu dem Zeitpunkt der Erstellung der Fotos bereits begonnen hätten, da dort eine Bautoilette, eine Leiter und bereits ausgetauschte Fenster zu sehen seien. Die vorgelegte technische Bestandsaufnahme enthalte keine Angaben zu den Kosten der Mängelbeseitigung. Außerdem dokumentiere sie einen Zustand, der knapp drei Jahre nach dem Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbots liege. Die dort beschriebenen Mängel beruhten zudem zum größten Teil auf unterlassenen Instandhaltungspflichten in den letzten Jahrzehnten, wie etwa die Durchfeuchtung aufgrund einer unterlassenen Instandsetzung des Daches. Jedenfalls wäre das Bezirksamt berechtigt, als Ausgleich für den Verlust von Wohnraum Kompensationsleistungen zu verlangen. Unzutreffend sei die Annahme der Klägerin, die Räumlichkeiten seien zu gewerblichen Zwecken wiederhergestellt und gewidmet worden. Die baurechtliche Genehmigung vom 3. September 2018 sei ausdrücklich auf ein Wohnhaus bezogen und genehmige daher auch nur eine Weiternutzung zu Wohnzwecken. Ferner ändere die Zweckbestimmung der Räumlichkeiten durch den Verfügungsberechtigten nichts an der tatsächlichen und rechtlichen Eignung zur dauernden Wohnnutzung im Sinne des Zweckentfremdungsrechts. Mit der am 22. Dezember 2021 erhobenen Klage verfolgt die Klägerin ihr Begehren weiter. Zur Begründung wiederholt sie im Wesentlichen ihr Vorbringen im Verwaltungsverfahren. Ergänzend trägt sie vor, die Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen hätten sich wirtschaftlich nur dadurch gerechnet, dass die Räumlichkeiten zu Eigenzwecken genutzt und nicht vermietet würden. Die eingereichte Fotodokumentation stamme zwar aus den Jahren 2016 und 2017, lasse aber gleichwohl Rückschlüsse auf den baulichen Zustand zum 1. Mai 2014 zu. Hinsichtlich der derzeitigen teilweisen Nutzung zu Wohnzwecken sei es zweckentfremdungsrechtlich unerheblich, dass es sich hierbei um eine bloße Nutzung als Neben- und nicht als Hauptwohnung handele. Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verpflichten, ihr unter Aufhebung des Bescheids des Bezirksamts Reinickendorf von Berlin vom 26. Juli 2021 in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 22. November 2021 ein Negativattest zu erteilen, dass für die Nutzung der Räumlichkeiten in der U ... zu anderen als Wohnzwecken eine Genehmigung nicht erforderlich ist. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Zur Begründung verweist er im Wesentlichen auf die angefochtenen Entscheidungen. Ergänzend führt er aus, der Leerstand der Räumlichkeiten am 1. Mai 2014 nach Aufgabe der Wohnnutzung im Jahr 2009 sei rechtlich unerheblich und begründe insbesondere keinen Bestandsschutz. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie die Verwaltungsvorgänge des Beklagten verwiesen, die vorgelegen haben und – soweit erheblich – Gegenstand der mündlichen Verhandlung und der Entscheidungsfindung gewesen sind.