19 L 175.13

Leitsatz: 1. Der Bauherr hat ein Rechtsschutzbedürfnis für einen Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung eines Rechtsbehelfs gegen einen für sofort vollziehbar erklärten Zurückstellungsbescheid nach § 15 Abs. 1 S. 1 BauGB. Denn seinem Ziel, die Baugenehmigung zu erhalten, kommt der Bauherr auch schon dann einen rechtserheblichen Schritt näher, wenn die Bauaufsichtsbehörde durch Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung verpflichtet wird, zügig über den Bauantrag zu entscheiden.(Rn.15) 2. Der künftige Inhalt eines Bebauungsplans muss für die Rechtmäßigkeit einer Veränderungssperre nach § 14 Abs. 1 BauGB im Zeitpunkt der Zurückstellung des Baugesuchs in einem Mindestmaß konkretisiert und absehbar sein.(Rn.24) Hierzu muss die künftige Nutzung des Gebiets der Art nach im Wesentlichen feststehen.(Rn.25) 3. Ein Nutzungsausschluss mit dem Ziel, das produzierende Gewerbe zu stärken, begegnet unter städtebaulichen Gesichtspunkten keinen rechtlichen Bedenken.(Rn.30) 4. § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB bedarf insoweit der Einschränkung, als solche Vorhaben, die nach § 14 Abs. 3 BauGB von der Veränderungssperre ausgenommen sind, auch nicht mittels Zurückstellung verhindert werden dürfen. Die in § 14 Abs. 3 BauGB bestimmten verfestigten Rechtspositionen haben nach der Wertung des Gesetzgebers generell Vorrang vor dem Interesse der Gemeinde an der Sicherung der eigenen Bauleitplanung. Hierzu darf die Anwendung des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB nicht im Widerspruch treten (Rn.37) 5. Die Frist nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB beginnt mit der Bekanntgabe des Zurückstellungsbescheides. Auf die Frist sind nach dem Rechtsgedanken des § 15 Abs. 3 Satz 2 BauGB bzw. in entsprechender Anwendung von § 17 Abs. 1 Satz 2 BauGB allerdings die Zeiten sog. faktischer Zurückstellungen anzurechnen. Das sind die Zeiträume, in denen die Bauaufsichtsbehörde dem Baugesuch mit Rücksicht auf die Erwägungen, die nunmehr der Zurückstellung zugrunde liegen, nach Ablauf der als sachgerecht anzusehenden Bearbeitungszeit nicht stattgegeben hat. (Rn.44) 6. Im Hinblick auf den Zweck der auf § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB gestützten Maßnahme, die Bauleitplanung für einen bestimmten Zeitraum zu sichern, sind an das Vorliegen des besonderen Vollzugsinteresses keine zu hohen Anforderungen zu stellen. Die Sicherungsfunktion einer Zurückstellung würde ohne Anordnung der sofortigen Vollziehung regelmäßig ins Leere laufen.(Rn.49) Die Anträge auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes werden zurückgewiesen. Die Kosten des Verfahrens trägt die Antragstellerin. Der Wert des Verfahrensgegenstandes wird auf 11.250,00 Euro festgesetzt. I. Die Antragstellerin wendet sich gegen eine Zurückstellung eines Baugesuchs und eine Nutzungsuntersagung. Die Antragstellerin ist Eigentümerin des Grundstücks I...str. 36-37 in 12099 Berlin-Tempelhof. Das rd. 13.000 qm große Grundstück liegt im Plangebiet des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans XIII-B1-1. Dieser soll in den Gewerbe- und Industriegebieten, die der durch den dort im Übrigen geltende Bebauungsplan XIII-B1 vom 12. Juli 2005 (GVBl. Bln S. 431) mit Änderung vom 13. Juni 2006 (GVBl. Bln. S. 481) ausweist, die Nutzung durch Einzelhandelsbetriebe einschränken. Am 22. Januar 2013 stellte die Antragstellerin bei dem Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg von Berlin (im Folgenden: das Bezirksamt) einen Antrag auf vereinfachte Baugenehmigung (§ 64 BauO Bln) für eine Nutzung des Grundstücks als Ausstellungs- und Verkaufsfläche für Kraftfahrzeuge verschiedener Händler. Mit Bescheid Nr. 2013 / 102 vom 23. April 2013 stellte das Bezirksamt die Entscheidung über die Zulässigkeit des Vorhabens nach § 15 BauGB bis zum 22. April 2014 zurück und ordnete die sofortige Vollziehung der Zurückstellung an. Am 23. Mai 2013 erhob die Antragstellerin gegen den Bescheid vom 23. April 2013 Widerspruch, über den bislang nicht entschieden wurde. Am 6. Juni 2013 stellten Bedienstete des Bezirksamtes bei einer Besichtigung vor Ort fest, dass der Autohandel bereits betrieben wird. Mit Anordnung Nr. 2013 / 1354 vom 21. Juni 2013 untersagte das Bezirksamt der Antragstellerin daraufhin nach vorheriger Anhörung die Nutzung des Grundstücks als Autohandel und Lagerplatz für Fahrzeuge und ordnete die sofortige Vollziehung der Nutzungsuntersagung an. Für den Fall, dass die Antragstellerin der Nutzungsuntersagung innerhalb von drei Wochen nach Zustellung der Anordnung nicht Folge leisten sollte, drohte das Bezirksamt der Antragstellerin an, das Grundstück im Wege des unmittelbaren Zwangs zu versiegeln. Am 25. Juni 2013 erhob die Antragstellerin gegen die Anordnung Nr. 2013 / 1354 vom 21. Juni 2013 Widerspruch, über den bislang ebenfalls nicht entschieden wurde. Am 13. Juni 2013 hat die Antragstellerin wegen des Bescheides Nr. 2013 / 102 vom 23. April 2013 um gerichtlichen Eilrechtsschutz ersucht. Nach Erlass der Anordnung Nr. 2013 / 1354 vom 21. Juni 2013 und der Erhebung des Widerspruchs gegen diese hat die Antragstellerin die Anordnung vom 21. Juni 2013 in das vorläufige Rechtsschutzverfahren einbezogen. Die Antragstellerin beantragt, 1. die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs vom 23. Mai 2013 gegen den Bescheid Nr. 2013 / 102 vom 23. April 2013 wiederherzustellen, 2. die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs vom 25. Juni 2013 gegen die Anordnung Nr. 2013 / 1354 vom 21. Juni 2013 hinsichtlich der Nutzungsuntersagung wiederherzustellen und hinsichtlich der Zwangsmittelandrohung anzuordnen. II. Die Anträge, über die aufgrund des Beschlusses der Kammer vom 30. Juli 2013 gemäß § 6 Abs. 1 VwGO der Berichterstatter als Einzelrichter entscheidet, bleiben ohne Erfolg. 1. Der Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs gegen den Bescheid Nr. 2013 / 102 vom 23. April 2013 ist zulässig (1.1), aber unbegründet (1.2). 1.1 Der Antrag ist nach § 80 Abs. 5 Satz 1, 2. Var. i.V.m. Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO VwGO zulässig. Insbesondere besteht ein Rechtsschutzbedürfnis für den Antrag nach § 80 Abs. 5 VwGO. Zwar ist teilweise vertreten worden, ein Rechtsschutzbedürfnis für einen Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung eines Rechtsbehelfs gegen einen für sofort vollziehbar erklärten Zurückstellungsbescheid bestehe deshalb nicht, weil der Betroffene sein „eigentliches“ Rechtsschutzziel, nämlich die Erteilung der Baugenehmigung bzw. die Bescheidung seines Bauantrags, allenfalls mit einem Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung nach § 123 Abs. 1 VwGO erreichen könne (so VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 9. August 2002 - VGH 3 S 1517/02 -, Juris, Rn. 4 ff.). Dem ist jedoch nicht zu folgen. Denn die Zurückstellung eines Baugesuchs stellt für den Betroffenen eine eigenständige Rechtsbeeinträchtigung dar. Seinem Ziel, die Baugenehmigung zu erhalten, kommt der Bauherr auch schon dann einen rechtserheblichen Schritt näher, wenn die Bauaufsichtsbehörde durch Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung verpflichtet wird, zügig über den Bauantrag zu entscheiden (vgl. z.B. OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 22. April 2010 - OVG 2 B 293/10 -, Juris Rn. 2; OVG Niedersachsen, Beschluss vom 28. November 2006 - OVG 1 ME 147/06 -, Juris Rn. 18 ff.; Bayerischer VGH, Beschluss vom 9. November 2011 - VGH 14 CS 04.2835 -, Juris Rn. 17 f.; in diesem Sinne nunmehr auch VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 20. Juni 2011 - VGH 3 S 375/11 -, Juris Rn. 15, unter ausdrücklicher Abkehr von seiner früheren Rechtsprechung). 1.2 Dem Antrag muss jedoch in der Sache der Erfolg versagt bleiben. a. Die in dem angegriffenen Bescheid verfügte Zurückstellung der Entscheidung über das Bauvorhaben der Antragstellerin begegnet bei der im vorläufigen Rechtsschutzverfahren gebotenen und dem Gericht allein möglichen summarischen Prüfung keinen Bedenken. Rechtsgrundlage für die Zurückstellung ist § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Danach kann die Baugenehmigungsbehörde auf Antrag der Gemeinde die Entscheidung über die Zulässigkeit eines Vorhabens im Einzelfall für einen Zeitraum von bis zu zwölf Monaten aussetzen, wenn eine Veränderungssperre nach § 14 BauGB nicht beschlossen ist, obwohl deren Voraussetzungen vorliegen, und wenn zu befürchten ist, dass die Durchführung der Planung durch das Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert würde. Die Voraussetzungen für eine Zurückstellung gemäß § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB sind im vorliegenden Fall nach Aktenlage erfüllt. aa. Entgegen der Annahme der Bevollmächtigten der Antragstellerin aus der Widerspruchsbegründung vom 5. Juni 2013 ist die Zurückstellung nicht bereits deshalb rechtswidrig, weil es an einem vorherigen Antrag des Bezirks fehlt, der in Berlin die Aufgaben der Gemeinde nach dem Baugesetzbuch wahrnimmt (vgl. § 1 AGBauGB Bln). Denn das Antragserfordernis entfällt, wenn die Gemeinde zugleich Baugenehmigungsbehörde ist (vgl. zuletzt z.B. VG Gelsenkirchen, Beschluss vom 3. Juli 2012 - VG 6 L 609/12 -, Juris Rn. 6 f. m.w.Nachw.). Das ist in Berlin bei den Bezirken der Fall (vgl. Nr. 15 Abs. 1 ZustKat Ord ). bb. Die Voraussetzungen einer Veränderungssperre nach § 14 BauGB liegen vor. Nach § 14 Abs. 1 BauGB kann die Gemeinde zur Sicherung der Planung für den künftigen Planbereich eine Veränderungssperre beschließen, wenn der Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans gefasst ist. Das Bezirksamt hat am 26. Januar 2010 für den Teil des Bezirks, in dem sich das Vorhabengrundstück befindet, die Aufstellung des Bebauungsplans XIII-B1-1 beschlossen und diesen Beschluss wirksam bekanntgemacht (ABl. Bln Nr. 20 vom 20. Mai 2010, S. 764). Mängel, die die Ungültigkeit dieses Beschlusses zur Folge haben könnten, sind weder geltend gemacht noch ersichtlich. Der künftige Inhalt des Bebauungsplans XIII-B1-1 war im hier maßgeblichen Zeitpunkt der Zurückstellung des Baugesuchs der Antragstellerin auch in einem Mindestmaß konkretisiert und absehbar. Eine Veränderungssperre nach § 14 BauGB darf erst erlassen werden, wenn die Planung, die sie sichern soll, ein Mindestmaß dessen erkennen lässt, was Inhalt des zu erwartenden Bebauungsplans sein soll (vgl. etwa BVerwG, Beschlüsse vom 21. Oktober 2010 - BVerwG 4 BN 26/10 -, Juris Rn. 6, und vom 1. Oktober 2009 - BVerwG 4 BN 34/09 -, NVwZ 2010, 42 ; Urteil vom 19. Februar 2004 - BVerwG 4 CN 16/03 -, NVwZ 2005, 858 ; st.Rspr.). Die planerischen Vorstellungen der Gemeinde müssen geeignet sein, die Entscheidung der Genehmigungsbehörde zu steuern, wenn sie über die Vereinbarkeit des Vorhabens mit der beabsichtigten Planung zu befinden hat (vgl. BVerwG, Beschluss vom 1. Oktober 2009, a.a.O.). Das erforderliche Minimum an Konkretheit und Absehbarkeit ist in der Regel dann zu bejahen, wenn die künftige Nutzung des Gebiets der Art nach im Wesentlichen feststeht (vgl. Bayerischer VGH, Beschluss vom 7. Dezember 2012 - VGH 22 CS 12.2328 -, Juris Rn. 18 m.w.Nachw.). Dabei können sich die Planungsabsichten der Gemeinde nicht nur aus dem Beschluss über die Aufstellung des Bebauungsplans als solchem ergeben, sondern auch aus allen anderen erkennbaren Unterlagen und Umständen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 1. Oktober 2009, a.a.O.). Vorliegend geht die Art der Nutzung, die künftig innerhalb des Gebiets zulässig sein soll, für das das Bezirksamt am 26. Januar 2010 die Aufstellung des Bebauungsplans XIII-B1-1 beschlossen hat, zwar nicht bereits unmittelbar aus dem Wortlaut des Aufstellungsbeschlusses hervor. Spätestens mit Stand vom März 2011war die Planung jedoch - auch nach außen - hinreichend konkretisiert. Zu diesem Zeitpunkt lagen die textlichen Festsetzungen, die den gültigen Bebauungsplan XIII-B1 ändern sollen, im Entwurf vor (abrufbar unter: ). Diese lauten: „In den Gewerbe- und Industriegebieten sind Einzelhandelsbetriebe nicht zulässig. Ausnahmsweise können Verkaufsflächen für den Verkauf an letzte Verbraucher zugelassen werden, die einem Produktions-, Verarbeitungs- oder Reparaturbetrieb räumlich-funktional zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse deutlich untergeordnet sind.“ Damit stand zu diesem Zeitpunkt fest, dass auf den innerhalb des Bebauungsplans XIII-B1 bestehenden Teilflächen, die als Gewerbe- und Industriegebiet ausgewiesen sind, nach der Planungsabsicht des Antragsgegners in Zukunft eine Nutzung durch eigenständige Einzelhandelsbetriebe ausgeschlossen sein soll (vgl. auch die Planbegründung, S. 11, abrufbar unter: ). Ausnahmsweise zulässig sollen lediglich betriebsbezogene Einzelhandelsbetriebe sein (z.B. Kfz- und Maschinenbaubetriebe mit Verkaufsstelle; vgl. die Planbegründung, S. 10). Mit der Einschränkung von Einzelhandelsbetrieben verfolgt der Antragsgegner nach der Planbegründung (S. 9) das Ziel, „die Sicherung von Gewerbeflächen für produktionsorientierte und verarbeitende Betriebe innerhalb des Plangebiets planungsrechtlich festzuschreiben.“ Die gezielte Abstufung auf die ausschließliche Zulassung von Einzelhandelsbetrieben, die einem Produktions-, Verarbeitungs- oder Reparaturbetrieb räumlich-funktional zugeordnet und diesem gegenüber vom Umfang untergeordnet sind, ist lt. Planbegründung (ebd.) „die planerische Konsequenz, dem übergeordneten Ziel der Gewerbe- und Industrieflächensicherung Rechnung zu tragen.“ Diese Planung kann auch zulässigerweise mit den Mitteln der Bauleitplanung verfolgt werden. Aus § 1 Abs. 5 BauNVO ergibt sich, dass es grundsätzlich zulässig ist, bestimmte Nutzungsarten durch entsprechende Festsetzungen im Bebauungsplan auszuschließen, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt. Ein Nutzungsausschluss mit dem Ziel, das produzierende Gewerbe zu stärken, begegnet unter städtebaulichen Gesichtspunkten keinen rechtlichen Bedenken. Selbst wenn (noch) kein spürbarer Nachfragedruck vorhanden ist, besteht eine städtebauliche Rechtfertigung, dem produzierenden Gewerbe ein gewisses Maß an Entfaltungsmöglichkeiten zu sichern (vgl. Bayerischer VGH, Beschluss vom 5. Dezember 2005 - VGH 26 CS 05.2472 -, Juris Rn. 24; VG München, Urteil vom 9. August 2010 - VG M 8 K 09.5991 -, Juris Rn. 31). Der Nutzungsausschluss ist auch keine unzulässige Negativplanung, da mit den „negativen“ Festsetzungen „positive“ Planungsziele erreicht werden sollen (vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 18. Dezember 1990 - BVerwG 4 NB 8/90 -, NVwZ 1991, 875 >876 f.>, und vom 27. Januar 1999 - BVerwG 4 B 129/98 -, NVwZ 1999, 878; Bayerischer VGH, Beschluss vom 29. September 2005 - VGH 1 CS 05.1959 -, Juris Rn. 19). cc. Das Vorhaben der Antragstellerin ist auch im Sinne von § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB geeignet, die Verwirklichung der vorgenannten Planungsziele des Antragsgegners wesentlich zu erschweren. Die von § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB vorausgesetzte Gefährdung der Planung erfordert eine Prognoseentscheidung, wobei an den Nachweis des Sicherungserfordernisses keine übertriebenen Anforderungen zu stellen sind (vgl. Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Loseblatt, Stand: Sept. 2012, § 15 Rn. 29). Sieht die Planung für das Vorhabengrundstück bereits konkret eine bestimmte Art der Nutzung vor, mit der das Vorhaben unvereinbar ist, liegt die Gefährdung der Planung auf der Hand (Rieger, in: Schrödter, BauGB, 7. Aufl. 2006, § 15 Rn. 7; vgl. auch Sennekamp, in: Brügelmann, BauGB, Loseblatt, Stand: Sept. 2012, § 15 Rn. 26). So liegt der Fall nach dem oben Gesagten hier. Denn bei dem Bauvorhaben der Antragstellerin handelt es sich nicht um einen betriebsbezogenen, sondern einen eigenständigen Einzelhandelsbetrieb, der nach dem in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan XIII-B1-1 im Plangebiet künftig ausgeschlossen sein soll. Das Vorhaben der Antragstellerin ist auch nicht derart untergeordnet und ohne Vorbild für die übrige Planung, dass eine wesentliche Erschwerung im Sinne des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB trotz des Widerspruchs zu der künftigen Festsetzung der Nutzungsart fernliegend erscheint. Dem steht schon die Größe des Vorhabens entgegen. So beträgt die Nutzungsfläche als Verkaufsfläche lt. Betriebsbeschreibung etwa 10.000 qm (bei einer Gesamtgrundstücksgröße von rd. 13.000 qm), wobei auf den insgesamt 20 Parzellen, in die das Grundstück aufgeteilt ist, Stellflächen für rd. 500 PKW geplant sind. Bei gutem allgemeinen Geschäftserfolg wird mit einem stückzahlenmäßigen Umsatz von 120 bis 200 PKW je Monat gerechnet. Die Gesamtzahl der täglich anwesenden Beschäftigten wird mit 39 angegeben. Würde die am 22. Januar 2013 von der Antragstellerin beantragte Genehmigung erteilt und entstünde auf dem Vorhabengrundstück - wie vorgesehen - ein Autohandel bzw. Ausstellungsplatz für Kraftfahrzeuge verschiedener Händler, stünde das Vorhabengrundstück nicht mehr für die von dem Antragsgegner angestrebte Ansiedlung von produktionsorientierten und verarbeitenden Betrieben zur Verfügung (vgl. Bayerischer VGH, Beschluss vom 7. Dezember 2012 - VGH 22 CS 12.2328 -, Juris Rn. 29). dd. Der Umstand, dass zwischen dem Aufstellungsbeschluss vom 26. Januar 2010 und dem Bescheid vom 23. April 2013 mehr als drei Jahre vergangen sind, steht der Rechtmäßigkeit der Zurückstellung des Baugesuchs nicht entgegen. Regelungen darüber, welche Zeitspanne längstens zwischen der Beschlussfassung über die Aufstellung des Bebauungsplans und der Zurückstellungsentscheidung liegen darf, enthält das Gesetz nicht (vgl. Bayerischer VGH, Beschluss vom 7. Dezember 2012, a.a.O., Rn. 30 ff., unter Hinweis auf BVerwG, Beschluss vom 26. Juni 1992 - BVerwG 4 B 258/92 -, NVwZ 1993, 475 ). Eine Zurückstellungsentscheidung kann deshalb selbst dann rechtens sein, wenn zwischen dem Aufstellungsbeschluss und der Entscheidung viele Jahre liegen (vgl. für die Veränderungssperre z.B. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 18. Mai 2000 - VGH 8 S 410/00 -, Juris Rn. 9: 19 Jahre). ee. Ohne Erfolg macht die Antragstellerin geltend, dass das Bauvorhaben aufgrund der Fiktionswirkung aus § 63 Abs. 3 Satz 2 BauO Bln mittels Zurückstellung nicht (mehr) ausgesetzt werden dürfe. Allerdings bedarf § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB insoweit der Einschränkung, als solche Vorhaben, die nach § 14 Abs. 3 BauGB von der Veränderungssperre ausgenommen sind, auch nicht mittels Zurückstellung verhindert werden dürfen (vgl. Rieger, in: Schrödter, a.a.O., § 15 Rn. 5; Sennekamp, in: Brügelmann, a.a.O., § 15 Rn. 15; Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a.a.O., § 15 Rn. 22). Nach § 14 Abs. 3 BauGB werden Vorhaben, die vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre baurechtlich genehmigt worden sind, Vorhaben, von denen die Gemeinde nach Maßgabe des Bauordnungsrechts Kenntnis erlangt hat und mit deren Ausführung vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre hätte begonnen werden dürfen, sowie Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung von der Veränderungssperre nicht berührt. Auch wenn § 15 BauGB keine ausdrücklich, § 14 Abs. 3 BauGB vergleichbare Freistellungsregelung enthält, haben die in § 14 Abs. 3 BauGB bestimmten verfestigten Rechtspositionen nach der Wertung des Gesetzgebers generell Vorrang vor dem Interesse der Gemeinde an der Sicherung der eigenen Bauleitplanung. Hierzu darf die Anwendung des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB nicht im Widerspruch treten (vgl. nur Stock, in: Ernst/Zinkahn/ Bielenberg/Krautzberger, a.a.O., m.w.Nachw.). Eine derartige verfestigte Rechtsposition kommt der Antragstellerin indes nicht zu. Insbesondere steht ihr entgegen ihrer Ansicht die Fiktionswirkung aus § 63 Abs. 3 Satz 2 BauO Bln nicht zur Seite. Nach § 63 Abs. 3 Satz 2 BauO Bln darf im Genehmigungsfreistellungsverfahren des § 63 BauO Bln mit dem Bauvorhaben einen Monat nach Vorlage der erforderlichen Unterlagen bei der Bauaufsichtsbehörde begonnen werden, sofern nicht die Frist um einen weiteren Monat verlängert wird. Diese Regelung kommt vorliegend nicht zur Anwendung. Dies schon deshalb nicht, weil das Bauvorhaben der Antragstellerin nicht der Genehmigungsfreistellung gemäß § 63 BauO Bln unterliegt. Denn das Vorhaben stellt einen Sonderbau dar, für den das Genehmigungsfreistellungsverfahren nicht gilt (vgl. § 63 Abs. 1 Satz 1, letzter Hs. BauO Bln). Nach § 2 Abs. 4 Nr. 18 BauO Bln sind über die in § 2 Abs. 4 Nr. 1 bis 17 BauO Bln genannten Vorhaben hinaus auch solche Anlagen und Räume Sonderbauten, die nicht in § 2 Abs. 4 Nr. 1 bis 17 BauO Bln aufgeführt sind, deren Art oder Nutzung aber mit vergleichbaren Gefahren verbunden ist. Wie die Kammer bereits entschieden hat, erfüllen Kfz-Ausstellungs- und Handelsflächen der vorliegenden Art und Größenordnung den Tatbestand eines Sonderbaus nach § 2 Abs. 4 Nr. 18 BauO Bln (vgl. VG Berlin, Beschlüsse vom 16. November 2007 - VG 19 A 262.07 -, S. 5 d. Abdr., und vom 9. Mai 2008 - VG 19 A 83.08 -, S. 2 f. d. Abdr.). Denn es handelt sich nicht um einen bloßen Lagerplatz, sondern um eine Verkaufsstätte (vgl. § 2 Abs. 4 Nr. 4 BauO Bln). So sollen vorliegend lt. Betriebsbeschreibung etwa 80 % der Fahrzeuge vor Ort verkauft werden, 20 % sind für den - meist außereuropäischen - Export vorgesehen (Libanon, Afrika). Hierin liegt auch der Unterschied zu dem von den Bevollmächtigten der Antragstellerin angeführten Beschluss des Verwaltungsgerichts Saarland vom 1. September 2010 - VG 5 L 795/10 -. Soweit das Vorliegen eines Sonderbaus im Sinne des § 2 Abs. 4 der Saarländischen Landesbauordnung dort verneint wurde, betraf der Fall einen bloßen Abstellplatz für PKW (Gebraucht- und Schrottfahrzeuge). ff. Schließlich begegnet auch die von dem Antragsgegner festgesetzte Dauer für die Zurückstellung von zwölf Monaten unter Ausnutzung der in § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB bestimmten Höchstfrist bei summarischer Prüfung keinen Bedenken. Der Einwand der Antragstragstellerin, die Bauaufsichtsbehörde habe durch Untätigkeit einen Aufschub der Bearbeitung des am 22. Januar 2013 gestellten Bauantrags um drei Monate bewirkt, sodass der Zurückstellungszeitraum entgegen § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB faktisch 15 Monate betrage, verfängt nicht. Die Frist nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB beginnt nicht mit dem Eingang des Bauantrags, sondern mit der Bekanntgabe des Zurückstellungsbescheides (vgl. OVG Niedersachsen, Beschluss vom 28. November 2006 - OVG 1 ME 147/06 -, Juris Rn. 46; Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a.a.O., § 15 Rn. 48 m.w.Nachw.). Nach ganz überwiegender Meinung in Rechtsprechung und Literatur sind auf die Frist nach dem Rechtsgedanken des § 15 Abs. 3 Satz 2 BauGB bzw. in entsprechender Anwendung von § 17 Abs. 1 Satz 2 BauGB allerdings die Zeiten sog. faktischer Zurückstellungen anzurechnen (vgl. z.B. OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 16. März 2012 - OVG 2 B 202/12 -, Juris Rn. 54; OVG Niedersachsen, Beschluss vom 28. November 2006, a.a.O., Rn. 48; Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a.a.O., § 15 Rn. 49 m.w.Nachw.; a.A. etwa Sennekamp, in: Brügelmann, a.a.O., § 15 Rn. 38 m.w.Nachw.; offen gelassen zuletzt von BVerwG, Beschluss vom 21. März 2013 - BVerwG 4 B 1/13 -, Juris Rn. 5). Das sind die Zeiträume, in denen die Bauaufsichtsbehörde dem Baugesuch mit Rücksicht auf die Erwägungen, die nunmehr der Zurückstellung zugrunde liegen, nach Ablauf der als sachgerecht anzusehenden Bearbeitungszeit nicht stattgegeben hat. Der Bauaufsichtsbehörde steht - mit anderen Worten - eine Bearbeitungszeit zu. Überschreitet sie diese und geschieht dies aus Gründen, die inhaltlich im Zusammenhang mit der zu sichernden Planung stehen, dann sind diese Zeiträume auf die Zurückstellungsfrist nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB gutzubringen (OVG Niedersachsen, Beschluss vom 28. November 2006, a.a.O.). Eine derartige Anrechnung faktischer Sperrzeiten kommt indes nur in Betracht, wenn der Bauantrag rechtlich fehlerhaft oder zögerlich behandelt worden ist (Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a.a.O., Rn. 50; vgl. für die Veränderungssperre nach § 14 BauGB auch BVerwG, Beschluss vom 21. März 2013, a.a.O.; dazu grundlegend BVerwG, Urteil vom 11. November 1970 - BVerwG IV C 79.68 -, Juris Rn. 18); faktische Sperren ohne diese Voraussetzung können nicht zugrunde gelegt werden (Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a.a.O.). Dabei ist die Bearbeitungsfrist mit der (im Baurecht häufig drei Monate unvermeidbar überschreitenden) Frist nach § 75 VwGO abzustimmen (vgl. BVerwG, Urteil vom 11. November 1970, a.a.O.; Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a.a.O., Rn. 49). Nach diesen Maßstäben war der Antragsgegner nicht gehalten, bei der Bemessung der Dauer der verfügten Zurückstellung den Zeitraum (oder zumindest einen Teil von ihm) in Abzug zu bringen, der seit dem Baugesuch der Antragstellerin vom 22. Januar 2013 bis zur Entscheidung über die Zurückstellung verstrichen ist. Nach Aktenlage ist nicht erkennbar, dass der Antragsgegner das Baugesuch rechtlich fehlerhaft oder zögerlich behandelt hat. Die Bearbeitungszeit von rd. drei Monaten ist nicht zu beanstanden. Eine Verkürzung der in § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB genannten Zwölf-Monats-Frist zugunsten der Antragstellerin war mithin nicht geboten. Sonstige Bedenken gegen die von dem Antragsgegner in dem Bescheid Nr. 2013 / 102 vom 23. April 2013 bestimmte Frist von zwölf Monaten sind weder vorgetragen noch ersichtlich. b. Liegen die Voraussetzungen für eine Zurückstellung des Baugesuchs gemäß § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB nach alledem vor, ist auch die Anordnung der sofortigen Vollziehung der Zurückstellungsverfügung nach § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO gerechtfertigt. Das besondere öffentliche Vollzugsinteresse ergibt sich hier bereits aus der Art der getroffenen Maßnahme. Die Zurückstellung eines Baugesuchs nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB setzt stets voraus, dass ein öffentliches Interesse an der „ungestörten“ Durchführung eines Bebauungsplanverfahrens besteht, das typischerweise das private Interesse an der Verwirklichung eines Vorhabens vor Inkrafttreten bzw. der Änderung des Bebauungsplanes überwiegt (vgl. VG Sigmaringen, Beschluss vom 23. Dezember 2009 - VG 4 K 2673/09 -, Juris Rn. 21 m.w.Nachw.). Im Hinblick auf den Zweck der auf § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB gestützten Maßnahme, die Bauleitplanung für einen bestimmten Zeitraum zu sichern, sind an das Vorliegen des besonderen Vollzugsinteresses keine zu hohen Anforderungen zu stellen. Die Sicherungsfunktion einer Zurückstellung würde ohne Anordnung der sofortigen Vollziehung regelmäßig ins Leere laufen (OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 16. März 2012, a.a.O., Rn. 6; vgl. ferner z.B. auch OVG Schleswig-Holstein, Beschluss vom 28. November 2006 - OVG 1 ME 147/06 -, Juris Rn. 16). Auf die Sicherung des Planungsziels (unter anderem) hat der Antragsgegner zur Begründung des Sofortvollzugs in dem angegriffenen Bescheid auch in formell nicht zu beanstandender Weise abgehoben (vgl. § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO). 2. Der Antrag auf Wiederherstellung bzw. Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs gegen die Anordnung Nr. 2013 / 1354 vom 21. Juni 2013 ist nach § 80 Abs. 5 Satz 1, 2. Var. i.V.m. Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO (Nutzungsuntersagung) bzw. § 80 Abs. 5 Satz 1, 1. Var. i.V.m. Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO und § 4 Abs. 1 Satz 1 AGVwGO Bln (Zwangsmittelandrohung) zulässig, muss jedoch ebenfalls in der Sache ohne Erfolg bleiben. 2.1 Die in der angegriffenen Anordnung verfügte Nutzungsuntersagung sieht sich bei summarischer Prüfung keinen Bedenken ausgesetzt. Rechtsgrundlage der Nutzungsuntersagung ist § 79 Satz 2 BauO Bln. Danach kann, wenn Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt werden, diese Nutzung untersagt werden. Die tatbestandlichen Voraussetzungen für eine Nutzungsuntersagung nach § 79 Satz 2 BauO Bln sind vorliegend gegeben. Der Tatbestand des § 79 Satz 2 BauO Bln ist bereits bei Fehlen der nach § 60 Abs. 1 BauO Bln erforderlichen Baugenehmigung erfüllt. Auf die materielle Rechtswidrigkeit der beanstandeten Nutzung kommt es insoweit nicht an (vgl. etwa OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 14. Juni 2010 - OVG S 15.10 -, Juris Rn. 4). Für die von der Antragstellerin geplante Nutzungsänderung liegt eine Baugenehmigung nicht vor. Einer solchen bedarf das Bauvorhaben nach § 60 Abs. 1 BauO Bln jedoch, weil es die Zweckbestimmung des Grundstücks in baurechtlich relevanter Weise ändert und es sich bei ihm gemäß § 2 Abs. 4 Nr. 18 BauO Bln um einen Sonderbau handelt, auf den das Genehmigungsfreistellungsverfahren nach § 63 BauO Bln keine Anwendung findet (s.o.). Einschlägig ist vorliegend vielmehr das reguläre Baugenehmigungsverfahren gemäß § 65 BauO Bln. Schon deshalb kann der Antragstellerin im Übrigen auch die Genehmigungsfiktion des § 70 Abs. 4 Satz 3 BauO Bln nicht zugute kommen. Denn diese Regelung gilt nur im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren nach § 64 BauO Bln (vgl. § 70 Abs. 4 Satz 1 BauO Bln), das seinerseits bei Sonderbauten ausgeschlossen ist (vgl. § 64 Satz 1 BauO Bln). Im regulären Baugenehmigungsverfahren gemäß § 65 BauO Bln stellt die einmonatige Entscheidungsfrist aus § 70 Abs. 3 Satz 1 BauO Bln lediglich eine Ordnungsfrist dar, deren Überschreitung nicht zur Folge hat, dass die Genehmigung als erteilt gilt (vgl. Dageförde, in: Wilke/ders./Knuth/Meyer/Broy-Bülow, Bauordnung für Berlin, 6. Aufl. 2008, § 70 Rn. 13). Die Nutzungsuntersagung ist auch ermessensfehlerfrei ergangen. Nach Aktenlage vermag der Einzelrichter nicht zu erkennen, dass der Antragsgegner die gesetzlichen Grenzen des Ermessens überschritten oder von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht hat (vgl. § 114 Satz 1 VwGO). Dabei ist davon auszugehen, dass in den Fällen einer ungenehmigten Nutzung baulicher Anlagen in der Regel lediglich der Erlass einer Nutzungsuntersagung ermessensgerecht ist. Denn die Auslegung der gesetzlichen Vorschriften ergibt, dass der Bauaufsichtsbehörde insoweit ein sog. intendiertes Ermessen eingeräumt ist. Stützt die Behörde sich - wie im vorliegenden Fall - ausschließlich auf die formelle Illegalität, ist es nicht Aufgabe des Gerichts, die Genehmigungsfähigkeit der untersagten Nutzung zu überprüfen. Die Nutzungsuntersagung erweist sich in diesen Fällen nur dann als ermessensfehlerhaft, wenn die streitige Nutzung offensichtlich genehmigungsfähig ist oder unter Bestandsschutz steht oder wenn bei atypischen Fallgestaltungen ein Verstoß gegen das Verhältnismäßigkeitsprinzip vorliegt (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 14. Juni 2010, a.a.O., Rn. 5). Ein derartiger Sachverhalt liegt hier nicht vor. Insbesondere ist das Vorhaben der Antragstellerin nicht offensichtlich genehmigungsfähig. Es bedarf vielmehr einer gründlichen Prüfung der Genehmigungsfähigkeit. Diese ist dem behördlichen Genehmigungsverfahren und ggf. einem sich anschließenden Klageverfahren vorbehalten. Derjenige, der ohne Genehmigung eine genehmigungspflichtige und nicht offensichtlich genehmigungsfähige Nutzung aufnimmt, kann nicht erwarten, dass im vorläufigen Rechtsschutzverfahren gegen eine Nutzungsuntersagung die Genehmigungsfähigkeit mithilfe des Gerichts geklärt und herbeigeführt wird. Dies würde letztlich dazu führen, dass das der Gefahrenabwehr dienende behördliche Genehmigungsverfahren und das Verbot, vor Erteilung einer Genehmigung eine bauliche Anlage zu errichten, leer liefen und der illegale Nutzer gegenüber dem rechtstreuen Antragsteller bevorzugt würde (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 7. Februar 2008 - OVG 2 S 110.07 -, S. 4 d. Abdr.) Davon unabhängig ist das behördliche Genehmigungsverfahren für das Bauvorhaben der Antragstellerin durch die sofort vollziehbare Zurückstellungsentscheidung derzeit ausgesetzt (s.o.). Durch die Zurückstellung erlischt zwar nicht ein etwaiger Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung. Anders als eine in Kraft befindliche Veränderungssperre berechtigt die Zurückstellung die Baugenehmigungsbehörde nicht zur Ablehnung eines Bauantrags, sondern nur dazu, die Entscheidung über den Antrag zeitlich befristet aufzuschieben (BVerwG, Urteil vom 30. Juni 2011 - BVerwG 4 C 10/10 -, Juris Rn. 8 m.w.Nachw.). Gleichwohl kann eine Verpflichtungsklage auf Erteilung der Baugenehmigung während des Schwebezustands keinen Erfolg haben (BVerwG, Urteil vom 30. Juni 2011, a.a.O., m.w.Nachw.). Diese Wirkungen der Zurückstellung können nicht dadurch unterlaufen werden, dass die Nutzung unter Verweis auf ihre (vermeintliche) offensichtliche Genehmigungsfähigkeit aufgenommen wird, ohne dass für die Bauaufsichtsbehörde die Möglichkeit besteht, die ungenehmigte Nutzung zu unterbinden. Andernfalls könnte die Zurückstellung ihren Zweck, die Bauleitplanung (einstweilen) zu sichern, nicht erreichen. Es sind auch keine besonderen Umstände erkennbar, die den Fall der Antragstellerin als so atypisch erscheinen lassen, dass einer Nutzungsuntersagung der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit entgegensteht. Die wirtschaftliche Belastung, der sich die Antragstellerin aufgrund der Nutzungsuntersagung möglicherweise ausgesetzt sieht, reicht zur Annahme einer unzumutbaren Härte nicht aus (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 2. März 2007 - OVG 2 S 53.06 -, Juris Rn. 13). Sie ist letztlich nur eine Folge des rechtswidrigen Handelns der Antragstellerin. Die wirtschaftlichen Auswirkungen der bauaufsichtlichen Anordnung müssen grundsätzlich außer Betracht bleiben. Die Antragstellerin hat auf eigenes Risiko gehandelt (vgl. VG Würzburg, Beschluss vom 17. Februar 2012 - VG W 4 S 12.74 -, Juris Rn. 29). 2.2 Das für die Vollziehungsanordnung gemäß § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO erforderliche besondere öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung der Nutzungsuntersagung ergibt sich bereits daraus, dass von einer weiteren Nutzung während eines Rechtsbehelfsverfahrens ein Anreiz für eine Nachahmung und damit eine negative Vorbildwirkung ausgehen könnte (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 28. Oktober 2011 - OVG 2 S 76.11, 2 L 50.11 -, Juris Rn. 7). Im Übrigen kann davon ausgegangen werden, dass das öffentliche Interesse an einer Beachtung der Genehmigungspflicht das private Interesse, die rechtswidrige Nutzung vorläufig fortsetzen zu dürfen, regelmäßig überwiegt (vgl. Bayerischer VGH, Beschlüsse vom 19. August 2010 - VGH 1 CS 10.1430 -, Juris Rn. 17, und vom 7. Juli 2005 - VGH 25 CS 05.1192 -, Juris Rn. 4). Der Antragsgegner hat die Vollziehungsanordnung auch im Sinne von § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO ordnungsgemäß begründet, indem er unter anderem auf die negative Vorbildwirkung abgestellt hat, die von der ungenehmigten Nutzung ausgeht. 2.3 Die in der Anordnung Nr. 2013 / 1354 vom 21. Juni 2013 des Weiteren verfügte Zwangsmittelandrohung entspricht den gesetzlichen Vorgaben aus § 5a Satz 1 und 2 VwVfG Bln i.V.m. §§ 6 Abs. 1, 9 Abs. 1 Buchst. c, 12 und 13VwVG. Auch die Antragstellerin hat insoweit keine Einwendungen erhoben. 3. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1 VwGO. 4. Die Entscheidung über die Festsetzung des Streitwertes findet ihre Grundlage in den §§ 39 ff., 52 f. GKG. Hinsichtlich der Zurückstellungsentscheidung geht das Gericht dabei davon aus, dass sich das wirtschaftliche Interesse der Antragstellerin an der Erteilung der Baugenehmigung nach dem geschätzten (Jahres-) Nutzwert bemisst. Da die Antragstellerin den geplanten Autohandel ganz überwiegend nicht selbst betreiben will, erscheint es nicht sachgerecht, insoweit auf den für die Erteilung einer Baugenehmigung für einen Einzelhandelsbetrieb maßgeblichen Streitwert abzustellen, der nach Ziff. 9.7.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit vom 7./8. Juli 2004 (abgedruckt bei Kopp/Schenke, VwGO, 17. Aufl. 2011, Anh § 164) 150 Euro/qm beträgt. Vielmehr dürfte sich der Nutzwert hier im Wesentlichen aus dem Miet- oder Pachtwert des zur Nutzung vorgesehenen Grundstücks ergeben. In Ermangelung konkreter Angaben setzt das Gericht diesen in Anlehnung an den Mindestbetrag für die Erteilung einer Gewerbeerlaubnis nach Ziff. 54.1 des Streitwertkatalogs mit 15.000,00 Euro an. Dieser Betrag ist im Hinblick darauf, dass vorliegend nur die Zurückstellung des Baugesuchs angegriffen wird, um die Hälfte zu reduzieren (vgl. z.B. auch OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 10. Mai 2011 - OVG 8 B 10385/11 -, Juris Rn. 20; OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 22. November 2006 - OVG 10 B 2354/06 -, Juris Rn. 10). Der sich danach ergebende Betrag von 7.500,00 Euro war für das Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes auf die Hälfte festzusetzen (vgl. Ziff. 1.5 des Streitwertkatalogs). Die Bemessung des Streitwerts für die Nutzungsuntersagung erfolgt ebenfalls in Anlehnung an Ziff. 54.1 und Ziff. 1.5 des Streitwertkatalogs. Die Zwangsmittelandrohung bleibt für die Streitwertfestsetzung außer Betracht (vgl. Streitwertkatalog, Ziff. 1.6.1).