13 L 63.12

Leitsatz: 1. Ein Wohnungseigentümer ist „Verfügungsberechtigter“ im Sinne von § 3 Abs. 1 Satz 1 WoAufG Bln.(Rn.20) 2. Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.(Rn.20) 3. Dass die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 21 Abs. 1 WEG der gemeinschaftlichen Verwaltung der Wohnungseigentümer unterliegt, eine Anordnung jedoch nicht zugleich gegenüber den weiteren Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft ergeht, ist für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit einer Grundverfügung unerheblich.(Rn.20) Der Antrag wird zurückgewiesen. Der Antragsteller trägt die Kosten des Verfahrens. Der Wert des Verfahrensgegenstandes wird auf 250,-- Euro festgesetzt. I. Der Antragsteller ist nach eigenen Angaben Sondereigentümer mehrerer Wohnungen in einem Wohnungseigentumskomplex auf dem Grundstück Ma… Ste… Straße 40 / 40a in Berlin-Pankow. Der Komplex besteht aus zwei Wohnhäusern, die über einen Gemeinschaftsraum zur Versorgung der Wohneinheiten mit Wasser und Heizenergie verfügen. Weitere Wohnungen stehen im Sondereigentum einer Frau An… Wi…, die nach dem Vorbringen des Antragstellers mit Wohngeldzahlungen in Rückstand ist und sich im Ausland aufhält. Auf der Grundlage eines Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 14. Dezember 2011 wurde am 18. Januar 2012 die Versorgung des vorderen Hauses mit Wasser und Heizenergie durch entsprechende Maßnahmen im Gemeinschaftsraum gekappt. Mit Anordnung vom 18. Januar 2012 gab das Bezirksamt Pankow von Berlin - Wohnungsaufsicht - dem Antragsteller auf, mit Blick auf die Gefahr für die Gesundheit aller Bewohner die Versorgung des Vorderhauses bis um 10.00 Uhr wieder zuzulassen und drohte für den Fall der Nichtbefolgung „unmittelbaren Zwang“ durch Öffnung des Hausanschlussraumes an. Zugleich ordnete es die Anordnung der sofortigen Vollziehung an. Hiergegen erhob der Antragsteller noch am selben Tage Widerspruch; am 19. Januar 2012 stellte eine durch das Bezirksamt beauftragte Firma die Versorgung des Vorderhauses mit Wasser und Heizenergie wieder her. Der Antragsteller hat am 20. Januar 2012 um vorläufigen Rechtsschutz nachgesucht, mit dem er zugleich die Aufhebung der Vollziehung begehrt. Mit Bescheid vom 13. Februar 2012 bestätigte das Bezirksamt die Anordnung vom 18. Januar 2012 hinsichtlich der Versorgung des Vorderhauses mit Wasser und ordnete die Aufrechterhaltung der Versorgung an. Die Anordnung der sofortigen Vollziehung sei im öffentlichen Interesse geboten, weil eine gerichtliche Auseinandersetzung nicht abgewartet werden könne und die Gesundheit der Bewohner des Hauses Vorrang vor privatrechtlichen Auseinandersetzungen habe. Für den Fall, dass der Antragsteller der Anordnung nicht Folge leiste, drohte es die Ersatzvornahme an. Nachdem die Versorgungsleitungen für Heizenergie durch die Wohnungseigentümergemeinschaft am 24. Februar 2012 wiederholt unterbrochen worden waren, ließ das Bezirksamt am 27. Februar 2012 den ursprünglichen Zustand durch die beauftragte Fremdfirma wiederherstellen. Mit Bescheid vom 1. März 2012 bestätigte das Bezirksamt die Anordnung vom 18. Januar 2012 hinsichtlich der Versorgung des Vorderhauses mit Heizenergie und ordnete unter Androhung der Ersatzvornahme, deren Kosten es mit 250,-- Euro veranschlagte, die Wiederherstellung der Beheizbarkeit an. Die sofortige Vollziehung sei im öffentlichen Interesse geboten, weil eine Gefahr für die Gesundheit der Mieter bei herrschenden Minusgraden bestehe. Der Antragsteller hat gegen diese Bescheide mit an den Antragsgegner weitergeleiteten Schriftsatz vom 7. März 2012 Widerspruch eingelegt. Er trägt im Wesentlichen vor: Es fehle an einer Begründung für die Anordnung der sofortigen Vollziehung im Bescheid vom 18. Januar 2012. Er sei im Übrigen nicht der richtige Adressat der Maßnahme, da die von der Absperrung betroffenen Wohnungen nicht in seinem Eigentum stünden und er auch keine Verfügungsgewalt über die Gemeinschaftsanlagen und Anschlussräume habe. Es sei allein die Verwaltung, die verpflichtet gewesen sei, die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft umzusetzen. Für die Bewohner der von den Sperrungen betroffenen Wohnungen bestünden ohnehin keine eine wohnungsaufsichtsrechtliche Anordnung rechtfertigenden Gesundheitsgefahren. Abgesehen davon, dass im Zeitpunkt der Anordnung noch nicht alle Wohnungen bewohnt gewesen seien, sei eine elektrische Beheizung der Wohnungen möglich und eine Wasserentnahmestelle im Keller des Hauses vorhanden. Der Antragsteller beantragt (sinngemäß), die aufschiebende Wirkung seiner Widersprüche gegen die Verfügung vom 18. Januar 2012 in der Fassung der Bescheide vom 13. Februar und 1. März 2012 insoweit wiederherzustellen, als es die Anordnung der Wiederherstellung der Wasserversorgung und der Beheizbarkeit der Wohnungen im Vorderhaus der Wohnungseigentumsanlage Ma… Ste… Straße 40 / 40a betrifft bzw. insoweit anzuordnen, als es die jeweils angedrohte Ersatzvornahme betrifft, sowie die Vollziehung rückgängig zu machen. Der Antragsgegner beantragt, den Antrag zurückzuweisen. Zur Anordnung der sofortigen Vollziehung werde ergänzend vorgetragen, dass vier der im Vorderhaus befindlichen und von Frau Wi… vermieteten Wohnungen bewohnt seien. In einer Wohnung lebe ein erkranktes Kind, eine andere Wohnung werde von einer schwangeren Frau mit Kleinkind bewohnt. Das Abstellen der Medien bedeute für die Mieter eine unzumutbare Gesundheitsgefährdung. Der Antragsteller sei auch richtiger Adressat der Maßnahmen. Zwar sei unklar, wer im Einzelnen Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft sei. Als Miteigentümer der Gemeinschaftsanlagen sei der Antragsteller jedoch Verfügungsberechtigter. II. Der Antrag nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO, über den gemäß § 6 Abs. 1 VwGO der Einzelrichter zu entscheiden hat, bleibt ohne Erfolg. Soweit der Antragsteller die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung seiner Widersprüche gegen die Anordnung der Wiederherstellung der Wasserversorgung und der Beheizbarkeit der Wohnungen im Vorderhaus der Wohnungseigentumsanlage Ma… Ste… Straße 40 / 40a begehrt, ist der Antrag nach § 80 Abs. 5 Satz 1 Alt. 2, Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO zulässig, aber unbegründet. Die Anordnung der sofortigen Vollziehung der Grundverfügungen unterliegt im Ergebnis keinen formellen Bedenken. Zwar ist nach § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO in den Fällen des Absatzes 2 Nr. 4 das besondere Interesse an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsaktes schriftlich zu begründen Eine solche Begründung, welche die anordnende Behörde im Hinblick auf die regelmäßig gegebene aufschiebende Wirkung des Widerspruchs nach § 80 Abs. 1 Satz 1 VwGO zu einer besonders sorgfältigen Prüfung der Anordnungsvoraussetzungen anhalten und den Betroffenen in die Lage versetzen soll, die Erfolgsaussichten eines hiergegen gerichteten Rechtsbehelfs einzuschätzen, fehlt zwar in der Ausgangsverfügung vom 18. Januar 2012. Das Bezirksamt hat diese jedoch durch die beiden nachfolgenden Bescheide vom 13. Februar und 1. März 2012 ersetzt und die Bescheide jeweils mit einer gesonderten Begründung für die Anordnung der sofortigen Vollziehung versehen. Ob diese Begründungen den Anforderungen des § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO genügen, kann auf sich beruhen. Denn jedenfalls hätte der Antragsgegner sie im laufenden Verfahren durch eine auf den konkreten Fall bezogene Würdigung mit heilender Wirkung ergänzt (vgl. dazu OVG Berlin, Beschluss vom 16. April 2008 - OVG 3 S 106.07 -, NVwZ-RR 2008, S. 727). Bei summarischer Prüfung überwiegt das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung der wohnungsaufsichtsrechtlichen Anordnungen das private Aussetzungsinteresse des Antragstellers, da sie sich als rechtmäßig erweisen. Seine Widersprüche werden daher voraussichtlich keinen Erfolg haben. Rechtsgrundlage für die Anordnungen ist § 3 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Beseitigung von Wohnungsmissständen in Berlin - WoAufG Bln vom 6. März 1973 in der Fassung vom 3. April 1990 (GVBl. S. 1082). Sind danach an Wohnungen Arbeiten unterblieben oder unzureichend ausgeführt worden, die zur Erhaltung des für den Gebrauch zu Wohnzwecken geeigneten Zustands notwendig gewesen wären, so soll die Wohnungsaufsichtsbehörde anordnen, dass der Verfügungsberechtigte diese Arbeiten nachholt. Die Anordnung setzt nach Satz 2 voraus, dass der Gebrauch zu Wohnzwecken nicht unerheblich beeinträchtigt ist. Gemäß § 3 Abs. 2 Nr. 3 und 4 WoAufG Bln ist der Gebrauch insbesondere dann nicht unerheblich beeinträchtigt, wenn die Feuerstätten und Heizungen sowie ihre Verbindung mit den Schornsteinen sich nicht ordnungsgemäß benutzen lassen oder diese ersatzlos entfernt worden sind (Nr. 3) bzw. wenn sonstige Einrichtungen wie Wasserzapfstellen, Ausgüsse, Toiletten, Bäder und Duschen nicht ordnungsgemäß benutzt werden können (Nr. 4). Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Eines Rückgriffs auf die polizeiliche Generalklausel nach § 5 Abs. 2 WoAufG Bln in Verbindung mit § 17 ASOG bedarf es insoweit nicht: Die Bestimmung ist mit ihrer tatbestandlichen Anknüpfung an „unterbliebene Arbeiten“ nicht auf die Beseitigung von Mängeln beschränkt, die durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinflüsse hervorgerufen werden. Sie erfasst vielmehr, wie die beispielhafte Aufzählung ersatzlos entfernter Heizungen in § 3 Abs. 2 Nr. 3 WoAufG Bln belegt, auch die Beseitigung von Mängeln, die eine andere Ursache haben, beispielsweise auf die unerlaubte Handlung eines Dritten oder eines Bewohners des Hauses zurückzuführen sind (vgl. Abgh-Drucks 6/475, S. 5). Auch der solchen Handlungen zu Grunde liegende Beschluss einer Wohnungseigentumsgemeinschaft führt nicht zur Unanwendbarkeit des Wohnungsaufsichtsrechts. Der bestimmungsgemäße Gebrauch der Wohnungen im Vorderhaus war durch die getroffenen Maßnahmen nicht nur unerheblich beeinträchtigt. Mit der Absperrung des Heizungsverteilers und der Abklemmung der Heizungspumpe im Hausanschlussraum war bzw. ist die ordnungsgemäße Benutzung der Heizungen in den Wohnungen im vorderen Haus im Sinne von § 3 Abs. 2 Nr. 3 WoAufG Bln nicht mehr gewährleistet. Ob durch den Einsatz von mobilen Heizlüftern gleichwohl ein Mindestmaß an Wärmeversorgung hätte aufrecht erhalten werden können, ist dabei unerheblich. Der Einsatz von Blindklappen in den Zirkulationsleitungen der Warm- und Kaltwasserstränge bewirkte ferner, dass sich die sanitären Einrichtungen in diesen Wohnungen im Sinne von § 3 Abs. 2 Nr. 4 WoAufG nicht ordnungsgemäß benutzen ließen. Die Vorhaltung einer Wasserentnahmestelle im Keller des Hauses für die Bewohner mehrerer Wohnungen entspricht insoweit nicht ansatzweise den wohnungsaufsichtsrechtlichen Anforderungen. Das Bezirksamt konnte die Anordnung ohne Rechtsfehler gegenüber dem Antragsteller treffen, da er als Wohnungseigentümer „Verfügungsberechtigter“ im Sinne von § 3 Abs. 1 Satz 1 WoAufG Bln ist. Nach § 1 Abs. 2 WEG ist Wohnungseigentum das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Da die Eingriffe in die Versorgungsleitungen nicht in den einzelnen Wohnungen, sondern in dem im Gemeinschaftseigentum stehenden zentralen Versorgungsraum erfolgten, liegt die Ursache des Missstandes in einem Bereich, der im (Mit-)Eigentum des Antragstellers steht. Dass die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 21 Abs. 1 WEG der gemeinschaftlichen Verwaltung der Wohnungseigentümer unterliegt, die Anordnung jedoch nicht zugleich gegenüber den weiteren Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft, namentlich Frau An… Wi…, erging, ist für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit der Grundverfügung unerheblich. Entgegenstehende Rechte Dritter können insoweit lediglich ein Vollzugshindernis bilden, das ggf. nachträglich durch den Erlass einer gegen den Dritten gerichteten entsprechenden Duldungsverfügung ausgeräumt werden muss (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 18. Februar 1983 - OVG 2 B 53.82 -, GE 1984, S. 235; VG Berlin, Urteil vom 9. August 2001 - VG 22 A 241.98 -, GE 2001, S. 1411). Dafür, dass sich die übrigen Wohnungseigentümer einer Wiederherstellung der Versorgung in ihren Wohnungen im Vorderhaus widersetzen könnten, bestehen freilich keinerlei Anhaltspunkte (vgl. dazu Bayerischer VGH, Beschluss vom 16. März 2001 - 2 ZB 99.3012 -, juris, Rn. 4). Gegenüber der Hausverwaltung ist bereits eine gleichlautende Anordnung ergangen. Die Anordnung ist auch im Übrigen frei von Ermessensfehlern. Die öffentlich-rechtliche Instandhaltungspflicht des Verfügungsberechtigten soll sicher stellen, dass den Mindestanforderungen an erträgliche Wohnverhältnisse genügt ist. Sie dient im Rahmen der Sozialpflichtigkeit des Eigentums den privaten Interessen der betroffenen Mieter wie auch dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung und Pflege des Wohnungsbestandes und besteht daher unabhängig von der Frage, ob und in welchem Umfang privatrechtliche Ersatzansprüche gegenüber einzelnen Mietern oder anderen Wohnungseigentümern wegen der Inanspruchnahme von Versorgungsleistungen bzw. ausstehender Wohngelder gegeben sind. Es besteht schließlich ein besonderes Interesse an der sofortigen Vollziehung. Wie der Antragsgegner zuletzt unwidersprochen vorgetragen hat, waren vier der im Vorderhaus befindlichen Wohnungen bereits im Zeitpunkt der behördlichen Anordnung vom 18. Januar 2012 bezogen. Eine Unterbrechung der Versorgungsleitungen für Wasser und Heizenergie stellt einen derartig schwerwiegenden Mangel dar, dass mit einer Beseitigung des Missstandes nicht bis zum Abschluss eines Hauptsacheverfahrens zugewartet werden kann. Soweit der Antragsteller die Anordnung der aufschiebenden Wirkung seiner Widersprüche gegen die Androhungen der Ersatzvornahme begehrt, bleibt der Antrag nach § 80 Abs. 5 Satz 1 Alt. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO, § 4 Abs. 1 Satz 1 AG VwGO, § 18 Abs.1 Satz 1 VwVG gleichfalls ohne Erfolg. Er ist zwar zulässig, da sich beide Androhungen ungeachtet der erneuten Festsetzung des Zwangsmittels der Ersatzvornahme am 27. Februar 2012 nicht erledigt haben. Denn die Ersatzvornahme bezog sich allein auf die Wiederherstellung der Versorgung der Wohnungen mit Heizenergie, die nicht Gegenstand der Androhung im Bescheid vom 13. Februar 2012, sondern des der Ersatzvornahme nachfolgenden Bescheides vom 1. März 2012 war. Einer erneuten Androhung vor einer Wiederholung des Zwangsmittels bedarf es daher bislang nicht (vgl. § 13 Abs. 6 Satz 2 VwVG). Der Antrag ist jedoch unbegründet, da die Widersprüche des Antragstellers voraussichtlich keinen Erfolg haben werden. Rechtsgrundlage der Androhungen sind § 5a VwVfG Bln, §§ 6 Abs. 1, 9 Abs. 1 Buchst. a, § 10, 13 Abs. 4 Satz 1 VwVG. Hinsichtlich der die Ersatzvornahme zur Wiederherstellung der Versorgung der Wohnungen im Vorderhaus mit Heizenergie betreffenden Androhung vom 1. März 2012 bestehen keine ernstlichen Zweifel an deren Rechtmäßigkeit. Der Antragsteller hat insoweit auch keine gesonderten Einwendungen erhoben. Soweit es die Androhung der Ersatzvornahme zur Wiederherstellung der Wasserversorgung der Wohnungen im Bescheid vom 13. Februar 2012 betrifft, ist die Androhung zwar fehlerhaft, weil es ihr an der nach § 13 Abs. 4 Satz 1 VwVG vorausgesetzten vorläufigen Veranschlagung eines Kostenbetrages fehlt. Bei der Bestimmung handelt es sich jedoch um eine Ordnungsvorschrift. Die unterbliebene Veranschlagung des Kostenbetrages kann nach den allgemeinen Grundsätzen über die Heilung von Verfahrensmängeln im Widerspruchsverfahren nachgeholt werden (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 3. Dezember 1968 - OVG 2 B 55.67 -, BRS 20 Nr. 203). Eine Rückgängigmachung der am 19. Januar und 27. Februar 2012 erfolgten Vollziehung kommt nach § 80 Abs. 5 Satz 3 VwGO schon deshalb nicht in Betracht, weil die Bestimmung als Annexregelung zu § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO die Wiederherstellung oder Anordnung der aufschiebenden Wirkung eines Widerspruchs voraussetzt (vgl. Puttler, in: Sodan/Ziekow, 3. Aufl.. 2010, § 80, Rn. 163; Schoch, in: Schoch, VwGO, § 80, Rn. 345). An dieser Voraussetzung fehlt es hier. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Streitwertfestsetzung hat ihre Rechtsgrundlage in §§ 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 1 GKG, wobei das Gericht bezüglich beider Anordnungen von Wiederherstellungskosten in Höhe von jeweils 250,-- Euro ausgegangen ist. Der Gesamtbetrag von 500,-- Euro ist im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes zu halbieren (vgl. Nr. 1.5 Satz 1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit, Fassung 7/2004, NVwZ 2004, S. 1327).