13 K 3.09

Leitsatz: 1. Wenn keine vergleichbaren Kauffälle vorliegen, darf zur Ermittlung des Endwerts auf Bodenrichtwerte zurückgegriffen werden.(Rn.18) 2. Die Zielbaummethode ist ein anerkanntes Modell zur Berechnung des Anfangswerts.(Rn.20) 3. Erhält der Eigentümer öffentliche Zuschüsse und verpflichtet er sich zur Einhaltung von Mietobergrenzen, ist darin keine Beeinträchtigung zu sehen, die bei der Wertermittlung zu berücksichtigen wäre.(Rn.24) Die Klage wird abgewiesen. Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Voll-streckung durch den Beklagten durch Sicherheitsleistung i.H.v.110 Prozent des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v.110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Die Klage ist unbegründet. Die angefochtenen Bescheide sind rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Der festgesetzte Ausgleichsbetrag findet seine Rechtsgrundlage in § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB iVm den Vorschriften der nach § 199 Abs. 1 BauGB erlassenen – inzwischen außer Kraft getretenen - Verordnung über die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung – WertV) vom 6. Dezember 1988 (BGBl. I S. 2209), geändert durch Art. 3 Bau- und Raumordnungsgesetz 1998 vom 18. August 1997 (BGBl. I S. 2081). Danach hat der Eigentümer eines in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks entspricht. Nach § 154 Abs. 2 BauGB besteht die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwertes aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich ergeben würde, wenn eine (Gebiets-)Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert) und dem Bodenwert, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt (Endwert). Der Ausgleichsbetrag ist gem. §§ 154 Abs. 3, 162 BauGB nach Abschluss der Sanierung, d. h. nach Aufhebung der Sanierungssatzung oder wie hier nach antragsgemäßer Entlassung des Grundstücks aus der Sanierung zu entrichten (§ 163 Abs. 1 S. 2 BauGB). Er dient der Abschöpfung desjenigen finanziellen Vorteils, den der einzelne Eigentümer durch eine Vielzahl öffentlicher oder durch öffentliche Förderung bewirkter Maßnahmen in Gestalt der sanierungsbedingten Werterhöhung seines Grundstücks erlangt hat. Die gesetzliche Regelung geht damit davon aus, dass sich der Bodenwert eines Grundstücks im Zuge einer Sanierung vergrößern kann. Zutreffend hat der Beklagte den 21. November 2002, den Zeitpunkt der Entlassung des Grundstücks aus der Sanierung, als Wertermittlungsstichtag gewählt, § 154 Abs. 3 S. 1 iVm § 163 Abs. 1 BauGB. Nach der Wertermittlungsverordnung ist zur Ermittlung des Endwertes der Zustand des Gebiets nach Abschluss der Sanierungsmaßnahmen zu Grunde zu legen, es sei denn, dass die zu berücksichtigende rechtliche und tatsächliche Neuordnung noch nicht abgeschlossen ist (vgl. §§ 28, 27 WertV). Auf dieser Grundlage hat der Beklagte zunächst den Endwert ermittelt und aus diesem den Anfangswert berechnet (vgl. Nr. 6.5.3 b der Ausführungsvorschriften zur Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung zur Festsetzung von Ausgleichsbeträgen nach §§ 152 bis 155 des Baugesetzbuchs - AV Ausgleichsbeträge vom 12. November 2002, Amtsblatt 2003, 1761). Für die Berechnung des Endwertes hat er auf Bodenrichtwerte zurückgegriffen. § 28 Abs. 3 Satz 1 WertV sieht zwar vor, dass bei der Ermittlung des Anfangs- und Endwerts der Wert des Bodens durch Vergleich mit dem Wert vergleichbarer unbebauter Grundstücke zu ermitteln ist. Der Anfangs- und Endwert ist danach in der Regel nach dem Vergleichswertverfahren (§§ 13 und 14 WertV) zu bestimmen (BVerwG, Beschluss vom 16. November 2004 – 4 B 71.04 –, NVwZ 2005, S. 449; OVG Berlin - Brandenburg, Urteil vom 5. November 2009 – OVG 2 B 7.07 – Rdnr. 18 – Juris). Gemäß § 13 Abs. 1 WertV sind hierzu Kaufpreise von Grundstücken heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke). Nach § 13 Abs. 2 WertV können neben oder anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke auch geeignete Bodenrichtwerte, die nach § 196 Abs. 1 BauGB vom Gutachterausschuss aufgrund der Kaufpreissammlung zu ermitteln sind, herangezogen werden. Dabei hat die Wertermittlung durch unmittelbare Ableitung aus Kaufpreisen für vergleichbare Grundstücke (direktes Vergleichswertverfahren) grundsätzlich Vorrang vor der Wertermittlung auf der Grundlage der als Durchschnittswerte definierten Bodenrichtwerte (OVG a.a.O.). Eine verlässlichere Wertbestimmung im direkten Vergleichswertverfahren setzt allerdings voraus, dass genügend tatsächliche Vergleichspreise für Vergleichsgrundstücke zur Verfügung stehen. Vergleichbare Kauffälle sind in der Kaufpreissammlung im fraglichen Zeitraum jedoch nicht feststellbar, wie der Beklagte unwidersprochen mit Schriftsatz vom 20. April 2009 vorgetragen hat. Der Beklagte durfte daher zur Bestimmung des Endwerts auf Bodenrichtwerte zurückgreifen. Bei der Berechnung des Endwertes hat der Beklagte auf die bereits von dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte zum 1. Januar 2002 und 1. Januar 2003 ermittelten Bodenrichtwerte (550 bzw. 500 €/qm, GFZ jeweils 2,5) zurückgegriffen. Vor dem Hintergrund des auch im Laufe des Jahres 2002 erfolgten allgemeinen Preisrückgangs hat der Beklagte einen linearen Preisrückgang zu Grunde gelegt und ist so auf einen Wert von 505 € je qm bei einer GFZ von 2,5 gekommen. Wenn kein auf den Wertermittlungsstichtag bezogener Bodenrichtwert zur Verfügung steht, darf dieser im Wege der Interpolation aus den vorhandenen, regelmäßig zum Jahresanfang ermittelten Werten ermittelt werden; es ist sachgerecht und von dem bestehenden Wertermittlungsspielraum gedeckt, wenn dabei von einer linearen Entwicklung zwischen den jeweiligen Stichtagen ausgegangen wird (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 5. November 2009 - OVG 2 B 7.07 - Rdnr. 25 - Juris). Den für eine GFZ von 2,5 geltenden Bodenrichtwert hat der Beklagte unter Zuhilfenahme der veröffentlichten Umrechnungskoeffizienten auf die nunmehr genehmigungsfähige GFZ von 5,14 umgerechnet und hat so einen Endwert von 725 €/qm bzw. von 292.900 € für das gesamte Grundstück ermittelt. Die GFZ von 5,14 – und nicht die im Baunutzungsplan festgesetzte GFZ von 1,5 - war gem. § 5 Abs. 1 Satz 2 WertV, Nr. 6.5.4 Buchstabe a AV Ausgleichsbeträge maßgeblich. Zur Berechnung des Anfangswertes hat der Beklagte zulässigerweise die Multifaktorenanalyse nach der Zielbaummethode, einem in der Rechtsprechung anerkannten Modell (vgl. BVerwG, Beschluss vom 16. November 2004 – 4 B 71.04 -, NVwZ 2005, 449; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 5. November 2009 – OVG 2 B 7.07 - Rdnr. 25 - Juris) durchgeführt. Dabei ist nach allgemeiner Auffassung bei der Bewertung von Grundstücken ein Wertermittlungsspielraum anzuerkennen, da die eigentliche Bewertung immer nur eine Schätzung darstellen kann sowie Erfahrung und Sachkunde voraussetzt, über die ein insoweit nicht sachkundiges Gericht weniger verfügt als etwa die Mitglieder der Gutachterausschüsse (BVerwG, Urteil vom 17. Mai 2002 – 4 C 6.01 –, NVwZ 2003, 211). Dieser Spielraum besteht grundsätzlich auch bei der Wahl anderer Bewertungsverfahren. Er erstreckt sich allerdings nicht auf die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung. So müssen bei jeder Wertermittlung die allgemein anerkannten Grundsätze der Wertermittlung beachtet werden (vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Mai 2002, aaO.). Einwendungen gegen die Zielbaumanalyse selbst, insbesondere die Einmessung der einzelnen Lagekriterien, hat der Kläger insoweit nicht erhoben. Soweit der Kläger vorträgt, der Beklagte habe zu Unrecht lagebedingte Wertunterschiede berücksichtigt, ist dem entgegenzuhalten, dass nach § 3 Abs. 2 WertV sich der Zustand eines Grundstücks nach der Gesamtheit der verkehrswertbeeinflussenden rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks bestimmt. Daraus und aus dem Wesen der sanierungsrechtlichen Ausgleichsabgabe, die sich auf den Wert des unbebauten Grundstücks bezieht - § 154 Absatz 1 S. 1 BauGB stellt nur auf die Bodenwerterhöhung ab - folgt, dass in erster Linie lagebedingte Wertveränderungen auf die Sanierung zurückgehen und damit maßgeblich für die Bodenwerterhöhung sind. Der Beklagte hat nach alledem unter Berücksichtigung des ihm zukommenden Einschätzungsspielraums einen Anfangswert von 277.641 € ermittelt, indem er den Endwert von 725 €/qm mit dem Multiplikator von 0,9479 multipliziert hat, was zu einem Anfangswert von 687,23 €/qm führte. Bei einer Grundstücksgröße von 404 qm macht dies insgesamt einen Anfangswert von 277.641 € aus. Den Maßnahmebodenwert (der auf den Wertermittlungsstichtag bezogene Bodenwert des Grundstücks unter Berücksichtigung der bis zu diesem Zeitpunkt durchgeführten Sanierungsmaßnahmen) errechnete das Bezirksamt aufgrund eines Endwert-Multiplikators von 0,9939, was zu einem Maßnahmebodenwert von 291.114 € führte (725 € /qm x 0,9939 x 404 qm). Hiergegen hat der Kläger keine Einwendungen erhoben. Die Differenz von Maßnahmebodenwert und Anfangswert beträgt 13.473 €. Hierzu addierte das Bezirksamt die diskontierte Wertdifferenz aus Endwert abzüglich Maßnahmebodenwert i.H.v. 1.718 €. Die Verfahrensweise entspricht Nr. 6.6.3 AV Ausgleichsbeträge. Daraus ergibt sich insgesamt eine Bodenwerterhöhung von 15.191 €. Entgegen der Auffassung des Klägers folgt auch nicht aus dem am 29. November 1996/30. April 1997 abgeschlossenen Modernisierung- und Instandsetzungsvertrag, dass ein sanierungsbedingter Ausgleichsbetrag nicht erhoben werden darf. Der Kläger meint insoweit, es handele sich um Belastungen, die entsprechend § 28 Abs. 3 WertV zu berücksichtigen sein. Dem ist nicht zu folgen. Der Modernisierungs- und Instandsetzungsvertrag ist ein städtebaulicher Vertrag im Sinne des § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB und damit ein öffentlich-rechtlicher Vertrag nach § 54 VwVfG (Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 8. Auflage, § 177 Rn. 34). Die Zulässigkeit eines solchen Vertrages folgt aus § 164 a Abs. 3 Satz 2 i. V. m. 177 Abs.1 BauGB. Gemäß § 164 a Abs. 3 Satz 1 BauGB können Städtebauförderungsmittel für Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 177 BauGB eingesetzt werden. § 164 a Abs. 3 Satz 2 BauGB konkretisiert den durch Abs. 3 Satz 1 vorgegebenen Anwendungsbereich. Städtebauförderungsmittel können danach auch für Maßnahmen eingesetzt werden, zu deren Durchführung der Eigentümer sich gegenüber der Gemeinde vertraglich verpflichtet. Gemäß § 177 Abs. 4 Satz 2 und 4 BauGB hat die Gemeinde dem Eigentümer bei der Modernisierung entstandene unrentierliche Kosten zu ersetzen; sie kann ihm aber auch einen pauschalen Kostenerstattungsbetrag gewähren (vgl. VG Dresden, Urteil vom 25. Juni 2003 – 12 K 3372/00 – zitiert nach juris). Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass es sich bei dem Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot des § 177 BauGB um eine Inhaltsbestimmung des Eigentums handelt. Der Eigentümer ist zur Durchführung der Modernisierung und Instandsetzung verpflichtet. Tut er dies und erhält hierfür Zuschüsse der öffentlichen Hand, für die er wiederum Beschränkungen der freien Vermietbarkeit seines Eigentums akzeptiert, so liegt darin keine Beeinträchtigung entsprechend einer bestehen bleibenden Bebauung. Vielmehr hat der Eigentümer die Zuschüsse als Gegenleistung für die vereinbarte Beschränkung in der Vermietbarkeit erhalten. Der Belastung in der Vermietbarkeit entspricht ein entsprechender Vorteil im Erhalt des Baukostenzuschusses, soweit es sich wie hier im Wesentlichen nicht um zu ersetzende unrentierliche Kosten handelt (vgl. § 177 Abs. 4 Satz 2 und Satz 4 BauGB). Dieser Vorteil verbleibt von der Substanz her beim Eigentümer. Es besteht daher kein Grund aufgrund des Modernisierung- und Instandsetzungsvertrages keine sanierungsrechtliche Ausgleichsabgabe zu erheben. Grundsätzlich können ohnehin nur Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat, berücksichtigt werden, § 155 Absatz 1 Nr. 2, 1. Halbsatz BauGB; daran fehlt es hier wie dargelegt. Im Übrigen kommt der Abzug durch eigene Aufwendungen bewirkter Bodenwerterhöhungen bei Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durch den Eigentümer am Gebäude grundsätzlich nicht in Betracht (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 3. Februar 2012 – 10 S 50.10). Die Kostenentscheidung findet ihre Grundlage in § 154 Abs. 1 VwGO; der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO, §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Die Berufung war nicht zuzulassen, da Zulassungsgründe gemäß § 124a Abs. 1 VwGO nicht vorliegen. Der Kläger wendet sich gegen die Festsetzung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages für das Eckgrundstück F… in Berlin - Kreuzberg. Die Mutter des Klägers hatte das 404 m² große Grundstück 1983 erworben. 1991 wurde der Kläger aufgrund Erbgangs eingetragen. Das Grundstück besitzt Frontbreite von jeweils rund 19 m und ist regelmäßig geschnitten. 1885 wurde es mit einem voll unterkellerten sechsgeschossigen Mietwohnhaus mit zwei Aufgängen bebaut. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Baunutzungsplans von 1960, der ein allgemeines Wohngebiet der Baustufe V/3 und eine Geschossflächenzahl von 1,5 festsetzt. Die tatsächlich verwirklichte GFZ beträgt 5,14; bei einer Neubebauung würde auch eine entsprechende GFZ wieder verwirklicht werden können. Das Grundstück liegt im Sanierungsgebiet Chamissoplatz, das durch die Vierte Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 25. Oktober 1979 (Gesetz- und Verordnungsblatt, Seite 1934) förmlich festgelegt worden ist. Auf Antrag des Klägers erklärte der Beklagte mit Bescheid vom 18. November 2002 die Sanierung auf dem streitigen Grundstück vorzeitig für abgeschlossen. Mit Wirkung zum 10. September 2003 wurde die Sanierungsverordnung aufgehoben (Gesetz- und Verordnungsblatt, S. 315). Auf Antrag des Klägers schloss der Beklagte, vertreten durch die Investitionsbank Berlin, am 29. November 1996 / 30. April 1997 mit dem Kläger einen Vertrag über die Durchführung von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen auf der Grundlage der "Richtlinien über die Gewährung von Zuwendungen zu Modernisierung und Instandsetzung von Altbauten (ModInstRL 95 - soziale Stadterneuerung)“ vom 21. September 1994, Amtsblatt, S. 3467. Nach § 1 Abs. 1 des Vertrages verpflichtete sich der Eigentümer auf dem Grundstück die im Maßnahmekatalog aufgeführten Modernisierung- und Instandsetzungsmaßnahmen durchzuführen, nach Abs. 2 der Vorschrift verpflichtet sich Berlin, diese Maßnahmen zu fördern. Nach § 4 Abs. 1 des Vertrages trägt grundsätzlich der Eigentümer die Kosten der Modernisierung und Instandsetzung. Nach § 4 Abs. 2 Nr. 1 des Vertrages beteiligt sich Berlin durch einen Baukostenzuschuss in Höhe von 1.043.444,00 DM. Nach § 4 Abs. 2 Nr. 3 gewährt Berlin außerdem einen Aufwendungszuschuss i.H.v. 963.546,48 DM. Der Vertrag enthält in § 7 eine Mietobergrenze (Netto-Kaltmieten) i.H.v. 8,28 DM/qm monatlich im ersten Jahr nach der Sanierung. In § 7 a sind Begrenzungen für Mieterhöhungen im Bindungszeitraum und in § 7 b Mietobergrenzen bei Vorlage eines Wohnungsberechtigungsscheins vereinbart worden. § 8 enthält ein Belegungsrecht des Bezirksamts, der Bindungszeitraum beträgt nach § 10 des Vertrages 26 Jahre nach erfolgter Schlussabnahme, bei vorzeitiger Rückzahlung des Darlehens mindestens 20 Jahre. Weiter schloss der Kläger mit dem Bezirksamt am 8. Januar/5. März 1997 einen Vertrag über die Durchführung von Ordnungsmaßnahmen ab. Der Vertrag regelt im Wesentlichen die Umsetzung der Mieter während der Zeit der Sanierung, wofür Berlin die Kosten übernahm. Mit gutachterlicher Stellungnahme zum Wertermittlungsstichtag 21. November 2002 bewertete das Amt für Stadtplanung und Vermessung die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung des Grundstücks mit 15.191 €. Dabei berechnete es den Anfangs- und den Maßnahmebodenwert aus dem Endwert mithilfe der Multifaktorenanalyse. Mangels geeigneten Kaufpreismaterials errechnete es aus den Bodenrichtwerten zum 1. Januar 2002 von 550 €/qm und zum 1. Januar 2003 von 500 €/qm jeweils bei einer GFZ von 2,5 unter Zugrundelegung eines linearen Preisrückgangs den Endwert zum 21. November 2002 mit 505 €/qm. Der im Hinblick auf die planungsrechtlich zulässige GFZ von 5,14 korrigierte Endwert beträgt 725 €/qm (505 x 1,683 / 1,171), was bei einer Grundstücksgröße von 404 qm zu einem Endwert von 292.900 € führte. Den Anfangswert errechnete das Bezirksamt aufgrund eines Endwert-Multiplikators von 0,9479. Dies führte zu einem Anfangswert von 687,23 € /qm, was bei einer Grundstücksgröße von 404 qm insgesamt zu einem Anfangswert von 277.641 € führte. Den Maßnahmenbodenwert (der auf den Wertermittlungsstichtag bezogene Bodenwert des Grundstücks unter Berücksichtigung der bis zu diesem Zeitpunkt durchgeführten Sanierungsmaßnahmen) errechnete das Bezirksamt aufgrund eines Endwert-Multiplikators von 0,9939, was zu einem Maßnahmebodenwert von 291.114 € führte (725 € /qm x 0,9939 x 404 qm). Die Differenz von Maßnahmebodenwert und Anfangswert beträgt 13.473 €. Hierzu addierte das Bezirksamt die diskontierte Wertdifferenz aus Endwert abzüglich Maßnahmebodenwert i.H.v. 1.718 €, woraus sich insgesamt eine Bodenwerterhöhung von 15.191 € ergab. Mit dem streitgegenständlichem Ausgangsbescheid vom 10. November 2004 setzte der Beklagte auf dieser Grundlage – nach vorheriger Anhörung – einen sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag in Höhe von 15.191 € fest. Den hiergegen eingelegten Widerspruch wies das Bezirksamt mit Widerspruchsbescheid vom 10. Dezember 2008 zurück. Der Kläger hat am 10. Januar 2009 Klage erhoben. Es sei nur die Erhöhung des Bodenwerts des betreffenden Grundstücks für den Ausgleichsbetrag maßgebend. Demgegenüber ziehe der Beklagte nicht grundstücksbezogene, sondern allgemeine lagebedingte Gesichtspunkte heran. Zu Unrecht habe der Beklagte den Endwert ausgehend von Bodenrichtwerten bestimmt, da Vergleichsgrundstücke vorgelegen hätten. § 14 WertV widerspräche der vom Bezirksamt vorgenommenen Berechnungsweise. Das Gesetz lasse Zu- oder Abschläge nur bei grundstücksbezogenen Merkmalen zu, während der Beklagte auch lagebedingte Wertunterschiede berücksichtigt habe. Nach § 28 Abs. 3 WertV seien Beeinträchtigungen, die sich aus einer bestehen bleibenden Bebauung ergeben, zu berücksichtigen. Derartige Belastungen bestünden hier in der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit, die zur Sicherung des Belegungsrechts des Bezirksamts im Grundbuch eingetragen worden sei. Auch sei eine bauliche Erweiterung durch einen Dachgeschossausbau oder ein Verkauf durch die in dem Vertrag mit der Investitionsbank Berlin getroffenen Regelungen erschwert. Die in diesem Vertrag enthaltenen Regelungen über eine allgemeine Mietobergrenze in § 7, in § 7 a über eine Beschränkung von Mieterhöhungen und in § 7 b über eine besondere Mietobergrenze für Mieter mit Wohnberechtigung führten zu Mieten, die noch unter den Mieten im sozialen Wohnungsbau lägen. Die Mietpreisbindung führe zu einer permanenten finanziellen Unterdeckung und die laufenden Belastungen und Ausgaben für das genannte Grundstück seien nicht mehr in vollem Umfang zu finanzieren, so dass sich ein Instandhaltungs-Rückstau ergebe. Der Kläger beantragt, den Bescheid des Bezirksamtes Friedrichshain - Kreuzberg vom 10. November 2004 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides derselben Behörde vom 10. Dezember 2008 aufzuheben. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Der Beklagte führt aus, in dem Zeitraum von einem Jahr vor dem Wertermittlungsstichtag 21. November 2002 habe kein einziger Verkauf eines hinreichend vergleichbaren Grundstücks ermittelt werden können. Kurze Zeit nach dem Wertermittlungsstichtag seien am 30. November 2002 und am 19. Dezember 2002 zwei unbebaute Grundstücke in "SO 36" veräußert worden, diese seien jedoch hinsichtlich ihrer Lagewertigkeit nicht mit dem klägerischen Grundstück vergleichbar. Ferner sei die Mikrolage eines der beiden Grundstücke durch eine überwiegend gewerblich genutzte Struktur charakterisiert. Bei der Zielbaumethode handele es sich um eine anerkannte Berechnungsmethode zur Ermittlung sanierungsbedingter Bodenwerterhöhungen. Die aufgrund des Fördervertrages vorhandenen Bindungen stellten keinen wertmindernden Faktor des Grundstücks dar. Denn die Mietenbindung sei durch die Bezugnahme auf den Wohnraum in dem bestehen bleibenden Gebäude ohne Belang für den Bodenwert des unbebauten Pachtgrundstücks. Die persönliche Dienstbarkeit bedeute hinsichtlich der Bebaubarkeit keine Einschränkung, so dass ihr keine wertrelevante Wirkung zugemessen werde. Eine Überprüfung des Ergebnisses der Wertermittlung anhand der vom Kläger mitgeteilten Nettokaltmiete gemäß Nr. 6.5 AV-Ausgleichsbeträge habe ergeben, dass eine Beeinträchtigung der zulässigen Nutzung des Grundstücks zum Wertermittlungsstichtag nicht vorgelegen habe. Der Quotient aus Bodenendwert und Jahresnettokaltmiete liege mit 4,55 gegenüber vorher 4,31 weiterhin unter 5, so dass der rentierliche Bodenwertfaktor unverändert 1,0 betragen habe. Die planungsrechtlich zulässige GFZ von 5,14 sei erhalten geblieben. Der Fördervertrag mit der Investitionsbank Berlin beruhe auf § 177 Abs. 2 BauGB, indem hier von der Möglichkeit einer vertraglichen Vereinbarung zwischen Gemeinde und Eigentümer über die Durchführung bestimmter Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen Gebrauch gemacht werde. Dieser Vertrag schließe die Erhebung von Ausgleichsbeträgen nicht aus. Aus den einschlägigen Regelungen ergebe sich auch nicht, dass Ausgleichsbeträge bei Grundstücken nicht zu erheben seien, auf denen gar keine Sanierungsmaßnahmen erfolgt seien oder die ausschließlich ohne öffentliche Mittel saniert worden seien. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Streitakte und den Verwaltungsvorgang des Beklagten Bezug genommen, die vorgelegen haben und Gegenstand der mündlichen Verhandlung waren.