V ZB 74/08

Zurück VG Saarlouis 11. Februar 2009 5 L 69/09 BauGB § 28 Abs. 2 S. 2; BGB §§ 463; 464 Abs. 2 Zur Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts nach dem BauGB Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau Bei mehreren Erwerbern ist nur derjenige zur Rückübertragung verpflichtet, bei dem die vorstehenden Voraussetzungen erfüllt sind.“ Der Notar ist der Zwischenverfügung mit Schriftsatz vom 29. 12. 2008 entgegengetreten und hat die Auffassung vertreten, die Erwerber hätten sich insgesamt verpflichtet, den Grundbesitz nicht ohne Zustimmung der Bet. zu 1) zu veräußern oder zu belasten; dies könne durch eine Rückauflassungsvormerkung gesichert werden. Der Sonderfall, dass nur in der Person eines Erwerbers die Rückübertragungsvoraussetzungen vorliegen, setze eine Auseinandersetzung der Gesellschaft voraus; sei diese erfolgt, spreche nichts gegen die Eintragung einer Vormerkung zu Lasten des gesamten Grundbesitzes. Andernfalls sei eine Auflassungsvormerkung überhaupt nicht eintragungsfähig, weil keine verfügbaren Miteigentumsanteile gebildet wurden. Mit weiterer Zwischenverfügung vom 7. 1. 2009 hat der Rechtspfleger darauf hingewiesen, dass dem Antrag nach wie vor nicht entsprochen werden könne. Es gebe nur einen Erwerber, nämlich die Gesellschaft; der Text des Kaufvertrages lasse in der eingangs zitierten Passage aber darauf schließen, dass auch das Verhalten eines einzelnen Gesellschafters gemeint sei. Dies werde durch den letzten Satz des Zitats bestätigt. Da nicht die Gesellschafter, sondern die Gesellschaft Eigentümerin sei, könne es keinen Rückübertragungsanspruch gegen einzelne Gesellschafter geben. Der hiergegen eingelegten Beschwerde des beurkundenden Notars hat der Rechtspfleger nicht abgeholfen und sie der Kammer zur Entscheidung vorgelegt. Aus den Gründen: II. Die Beschwerde ist zulässig ( §§ 71 Abs. 1, 73 GBO ), in der Sache jedoch nicht begründet. Die Kammer schließt sich den überzeugenden Ausführungen des Rechtspflegers uneingeschränkt an. Der Rechtspfleger hat zutreffend darauf hingewiesen, dass Eigentümerin die Gesellschaft wird (vgl. zuletzt BGH, Beschluss vom 4. 12. 2008, Az. V ZB 74/08 = RNotZ 2009, 227 mit Anm. Heil). Eine Rückauflassungsvormerkung könnte daher nur hinsichtlich des gesamten Grundbesitzes zu Lasten aller – in Gesellschaft verbundenen – Erwerber eingetragen werden (vgl. BeckOK-GBO/Kral, Stand: 1. 10. 2008, Sonderbereich „Gesellschaftsrecht“, Rn 83 a; Schöner/Stöber, 14. Aufl. 2008, Rn 982 i). Einen solchen Rückübertragungsanspruch haben die Bet. hingegen der Bet. zu 1) vertraglich nicht eingeräumt; vielmehr soll sich der Anspruch ausdrücklich nur gegen denjenigen Erwerber richten, in dessen Person der Rückübertragungsgrund entstanden ist. Mithin würde das Grundbuch bei Eintragung einer Vormerkung zu Lasten der Erwerberin unrichtig. Zu Lasten einzelner Gesellschafter ist die Einräumung eines Rückübertragungsanspruchs zu Gunsten der bisherigen Eigentümerin nur schuldrechtlich möglich, da nicht das Grundstück oder ein Anteil dessen belastet ist, sondern lediglich ein – im Grundbuch als solcher nicht eingetragener – Gesellschaftsanteil betroffen ist (vgl. a.a.O.). Nicht zu folgen vermag die Kammer der mit der Beschwerdeschrift vertretenen Auffassung, der Kaufvertrag sei in dem Sinne auszulegen, dass der Anspruch sich gegen die Gesellschaft richte, die bei einem Rückübertragungsgrund, der nicht in der Person aller Gesellschafter vorliege, verpflichtet sein solle, einen dem Anteil des Gesellschafters entsprechenden Miteigentumsanteil zu bilden und diesen rückzuübertragen. Ausgehend vom Wortlaut „ein Erwerber“ [in Ziff. III. 2. a) und c)] sowie „Bei mehreren Erwerbern [. . .] nur derjenige [. . .]“ (in Ziff. III. 2. am Ende) ergibt die Auslegung einen solch eindeutigen Wortsinn der Vereinbarung, über den hinaus ein Verständnis in dem von den Bet. vorgetragenen Sinn nicht möglich ist. Überdies steht der Umstand, dass die Rückübertragung verschieden großer Anteile geschuldet sein kann, je nachdem ob der Grund in der Person eines, zweier oder aller Gesellschafter bzw. der Gesellschaft vorliegt, der Eintragung entgegen. Selbst wenn man die Belastung eines Bruchteils eines ungeteilten Grundstückes zuließe (vgl. dazu Staudinger/Gursky, Neubearb. 2008, § 883 BGB Rn. 97 und 100, jeweils m. w. N.), wäre die Vormerkung zu unbestimmt, da zumindest die Miteigentumsquote festgelegt oder bestimmbar sein müsste (a.a.O., Rn. 100). Daran fehlt es. Erst recht kann für den nicht auszuschließenden Fall, dass – unter Einhaltung der vertraglichen Voraussetzungen – Veränderungen bei den Gesellschaftsanteilen eintreten, keine bestimmte Quote festgelegt werden. Im Hinblick auf die grundsätzliche freie Übertragbarkeit der Anteile an einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts wäre diese nicht einmal bestimmbar. 5. Liegenschaftsrecht – Zur Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts nach dem BauGB (VG Saarlouis, Beschluss vom 12. 2. 2009 – 5 L 69/09) BauGB § 28 Abs. 2 S. 2 BGB §§ 463; 464 Abs. 2 1. Ein notarieller Kaufvertrag zwischen einer GmbH und einer GbR, an der die GmbH mit 10 % beteiligt ist und deren Zweck u. a. der Handel mit Immobilien ist, stellt keine Einbringung des Kaufobjekts in die Gesellschaft dar, wenn die Beteiligten zudem über das Bestehen eines Vorkaufsrechts belehrt wurden. 2. Der Verkauf eines Grundstücks von einer GmbH an eine aus dieser und einer weiteren GmbH als Gesellschafter bestehenden GbR ist als Verkauf an einen „Dritten“ i. S. von § 463 BGB zu qualifizieren. 3. Tritt die Gemeinde nach § 28 Abs. 2 S. 2 BauGB i. V. m. § 464 Abs. 2 BGB in den Kaufvertrag ein, besteht von Gesetz wegen keine Möglichkeit der Heraufsetzung des Kaufpreises. Zum Sachverhalt: I. Die Ast. zu 1), eine GmbH, gründete mit Gesellschaftsvertrag vom 7. 11. 2008 zusammen mit der Ast. zu 2), ebenfalls eine GmbH, die Ast. zu 3), eine GbR. An dem Gesellschaftsvermögen der Ast. zu 3) sind die Ast. zu 1) mit 10 % und die Ast. zu 2) mit 90 % beteiligt. Am 25. 11. 2008 schlossen die Ast. vor dem Notar S. in O. folgenden Kaufvertrag: Die Ast. zu 1) verkauft u. a. das Anwesen in A. an die Ast. zu 1) und 2) als Ast. zu 3). Im Grundbuch ist unter Abteilung II Nr. 1 eingetragen, dass die Sanierung durchgeführt wird. Als Kaufpreis ist in dem Vertrag ein Betrag von 243 000,– E für das Objekt genannt. Unter Nummer 12 heißt es in dem Vertrag, dass der Notar die Bet. auf die Möglichkeit des Rechtsprechung332 RNotZ 2009, Heft 6 Rechtsprechung Bestehens und der Bedeutung gesetzlicher Vorkaufsrechte, insbesondere nach §§ 24 ff. BauGB hingewiesen habe. Der Notar bat die Ag. mit dem am 1. 12. 2008 eingegangenen Schreiben vom 27. 11. 2008 um Erteilung eines Negativattestes gemäß § 24 BauGB . Privatschriftlich beschlossen die Ast. zu 1) und 2) unter dem 25. 11. 2008 unter Verzicht auf Formen und Fristen die Einbringung verschiedener Grundstücke in die Ast. zu 3), u. a. des „Objektes A-Stadt mit einem Wert von 243 000,– E sowie 500 000,– E als Kreditübernahme aus dem Gesamtkredit der Ast. zu 1) von 700 000,– E, worüber noch eine Grundschuld bestellt“ werde. Mit Kaufvertrag vom 3. 12. 2008 verkauften die Ast. zu 1) und 2) zugleich in eigenem Namen als auch als Gesellschafter der Ast. zu 3) handelnd das Objekt an die Projektgesellschaft m. . . 1 GmbH mit Sitz in S. zum Kaufpreis von 900 000,– E. Mit Schriftsatz vom 11. 12. 2008 teilte die Ag. dem Notar mit, dass sie die Ausübung des Vorkaufsrechts beabsichtige. Zugleich beantragte die Ag. beim GBA die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des bedingten Anspruchs auf Übereignung des Grundstücks. Der Notar machte unter dem 7. 1. 2009 geltend, dass kein Vorkaufsfall vorliege und bat um Erteilung einer Löschungsbewilligung für die Eigentumsvormerkung im Grundbuch. Bereits am 6. 1. 2009 erstellte der Notar eine Nachtragsurkunde zum Vertrag vom 25. 11. 2008, mit der der Kaufpreis auf 900 000,– E geändert wurde. Mit dem in Streit stehenden Bescheid vom 21. 1. 2009 übte die Ag. das Vorkaufsrecht an dem Anwesen zu dem im notariellen Vertrag vom 25. 11. 2008 vereinbarten Kaufpreis von 243 000,– E aus und ordnete gemäß § 80 Abs. 2 Ziffer 4 VwGO die sofortige Vollziehung an. (. . .) Gegen den Bescheid vom 21. 1. 2009 haben die Ast. mit Schriftsatz vom 29. 1. 2009 beim Ag. Widerspruch erhoben. Mit dem bei Gericht am 2. 2. 2009 gestellten Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts machen die Ast. geltend, die Voraussetzungen des § 24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB für die Ausübung des Vorkaufsrechts lägen schon deshalb nicht vor, weil es sich bei dem „Grundstückskaufvertrag“ in Wirklichkeit um die Einbringung eines Grundstücks in eine Gesellschaft handele, die kein Vorkaufsrecht auslöse. Aus den Gründen: II. Der Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs gegen die für sofort vollziehbar erklärte Ausübung des Vorkaufsrechts im Bescheid der Ag. vom 21. 1. 2009 ist zulässig, aber unbegründet. 1. Die Ag. hat das aus ihrer Sicht bestehende besondere öffentliche Interesse an einer sofortigen Vollziehung der Ausübung des Vorkaufsrechts in einer den formalen Erfordernissen des § 80 Abs. 2 Nr. 4, Abs. 3 S. 1 VwGO genügenden Weise ausreichend dargelegt, indem sie auf die Eilbedürftigkeit für den Erwerb des Grundstücks im Hinblick auf das laufende Vergabeverfahren abgestellt hat. (. . .) 2. Nach § 80 Abs. 5 VwGO kann das Gericht der Hauptsache die aufschiebende Wirkung eines Widerspruchs gegen einen für sofort vollziehbar erklärten Verwaltungsakt ganz oder teilweise anordnen. Im Rahmen der vom Gericht dabei zu treffenden Abwägung, ob das RNotZ 2009, Heft 6 öffentliche Interesse an der sofortigen Durchsetzung der Ausübung des Vorkaufsrechts das entgegenstehende private Interesse der Ast., unter Berücksichtigung von § 80 b VwGO bis zur rechtskräftigen Entscheidung über ihren Rechtsbehelf von Vollzugsmaßnahmen der Ausübung des Vorkaufsrechts verschont zu bleiben, überwiegt, sind die Erfolgsaussichten des Widerspruchs zu berücksichtigen. Dabei ist die Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs in der Regel abzulehnen, wenn das Rechtsmittel nach dem derzeitigen Erkenntnisstand offensichtlich aussichtslos ist; umgekehrt überwiegt bei einer offensichtlichen Erfolgsaussicht des Widerspruchs das Aussetzungsinteresse des Ast. (vgl. Kopp, 14. Aufl. 2005, § 80 VwGO Rz. 152 ff., 158 ff.). Die im Streit befindliche Ausübung des Vorkaufsrechts ist zur Überzeugung der Kammer offensichtlich rechtmäßig, sodass die Interessenabwägung zu Lasten der Ast. ausfällt. Der Ag. hat sich als Rechtsgrundlage für den angegriffenen Bescheid auf § 24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB gestützt. Danach steht der Gemeinde beim Verkauf von Grundstücken in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich ein Vorkaufsrecht zu. Ob ein Kaufvertrag oder ein sonstiger nicht dem Vorkaufsrecht unterliegender Vertrag vorliegt, ist häufig schwierig zu entscheiden und muss aus Zweck und Inhalt des Vertrages u. U. abweichend von dessen Wortlaut ermittelt werden (Brügelmann/Roos, § 24 BauGB Rn. 11). Es kommt nicht auf die Absicht und die Ansicht der Vertragsparteien an, sondern darauf, wie das von ihnen Vereinbarte rechtlich zu beurteilen ist ( RGZ 88, 361 , 364; BGH vom 13. 7. 1957 – IV ZR 93/57, NJW 1957, 1515 ). Auf dieser Grundlage handelt es sich bei dem am 21. 11. 2008 geschlossenen Vertrag entgegen der Einschätzung der Ast. um einen Kaufvertrag. Vom Ansatz her zutreffend machen die Ast. zwar geltend, dass bei der Einbringung eines Grundstücks in eine Gesellschaft kein Kaufvertrag vorliegt. Der notariell beurkundete „Kaufvertrag“ lässt nach Form und Ausgestaltung keinen ernsthaften Zweifel daran, dass er das richtige Etikett trägt. Insoweit macht sich die Kammer die Einschätzung der Ag. zu eigen. Bei dem Kaufvertrag handelt es sich auch um einen Kaufvertrag mit einem Dritten im Verständnis von § 463 BGB. Wenn das Grundstück im Eigentum von mehreren Personen steht, kann „Dritter“ in diesem Sinne nur sein, wer an der Gemeinschaft der Berechtigten nicht beteiligt ist (BGH, Urteil vom 23. 4. 1954 – V ZR 145/52, BGHZ 13, 133, 138). Dieser Grundsatz gilt insbesondere für Gesamthandsgemeinschaften wie Gesellschaften des bürgerlichen Rechts, offene Handelsgesellschaften und Kommanditgesellschaften (Ernst/Zinkahn/Bielenberg, § 24 BauGB Rn. 54). Der Verkauf eines Grundstücks durch eine KG an eine GbR ist kein Verkauf an einen Dritten, wenn die Gesellschafter in beiden Gesellschaften identisch sind (OVG Lüneburg, Urteil vom 28. 2. 1983 – 6 A 108/81, BlGWB 1984, 79). Auch der Verkauf von Bruchteilseigentum unter Miteigentümern löst ein Vorkaufsrecht der Gemeinde nicht aus, denn der RNotZ 2009, Heft 6 Erwerber des Anteils bleibt innerhalb der Eigentümergemeinschaft; es wird kein Kaufvertrag mit einem „Dritten“ i. S. von § 463 BGB geschlossen (BGH, Urteile vom 23. 4. 1954, a.a.O., und vom 28. 4. 1967 – V ZR 163/65, BGHZ 48, 1 ). Vorliegend ist die Verkäuferin – die Ast. zu 1) – zwar auch als Gesellschafterin an der Käuferin – der Ast. zu 3) – beteiligt. Die Ast. zu 2) war aber bisher nicht Eigentümerin des Grundstücks, sodass keine Identität von Verkäuferin und Käuferin vorliegt. Wenn die vorliegende Konstellation kein Vorkaufsrecht der Gemeinde auslösen würde, ließe sich jedes Vorkaufsrecht durch den Verkauf an eine aus Verkäufer und Käufer bestehende GbR und die anschließende Übertragung des Miteigentumsanteils des Verkäufers an den Käufer umgehen. Denn im letzteren Falle liegt nach dem Vorstehenden kein Verkauf an einen Dritten i. S. von § 463 BGB vor. Die Ag. hat auch die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts eingehalten. Für die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 24 BauGB gilt § 28 Abs. 2 S. 1 BauGB . Daher hat die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Gemeinde binnen zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrages zu erfolgen. Diese Frist ist vorliegend eingehalten worden. Das Grundstück liegt auch im Geltungsbereich des mit Satzung vom 5. 4. 1972 förmlich festsetzten Sanierungsgebietes „A-Stadt-Zentrum,“, das das streitige Grundstück erfasst. Diese Satzung hat ihre Wirksamkeit nicht verloren. Dabei ist darauf hinzuweisen, dass § 142 Abs. 3 S. 3 BauGB i. d. F. der Änderung durch Art. 1 des Gesetzes vom 21. 12. 2006 (BGBl I S. 3316) für die vorliegende Sanierungssatzung nicht anwendbar ist. Nach § 235 Abs. 4 BauGB sind Sanierungssatzungen, die vor dem 1. 1. 2007 bekannt gemacht worden sind, spätestens bis zum 31. 12. 2021 mit den Rechtswirkungen des § 162 Abs. 1 S. 1 Nr. 4 aufzuheben, es sei denn, es ist entsprechend § 142 Abs. 3 S. 3 oder 4 eine andere Frist für die Durchführung der Sanierung festgelegt worden. Daher ist die in § 142 Abs. 3 S. 3 BauGB getroffene Regelung über die Festlegung einer Frist, in der die Sanierung durchgeführt werden soll, wobei die Frist 15 Jahre nicht überschreiten soll, hier nicht einschlägig. Der Umstand, dass der Beschluss über die Aufstellung der Sanierungssatzung inzwischen mehr als 36 Jahre zurückliegt, führt für sich allein nicht zur Unwirksamkeit der Satzung. Denn wie von der Ag. vorgetragen, werden gerade jetzt Maßnahmen durchgeführt, die der Umsetzung der in der Sanierungssatzung festgelegten Ziele dienen. Deshalb ist davon auszugehen, dass die Sanierungssatzung nicht durch Zeitablauf obsolet geworden ist. Auch die Voraussetzungen des § 24 Abs. 3 S. 1 BauGB , wonach das Vorkaufsrecht nur dann ausgeübt werden darf, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt, liegen aller Voraussicht nach vor. Dabei bestimmt S. 2, dass die Gemeinde bei der Ausübung des Vorkaufsrechtes den Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben hat. Bei der Konkretisierung des Begriffes des Wohles der Allgemeinheit ist immer auf den Einzelfall abzustellen, wobei allgemein ein enger sachlicher Zusammenhang zwischen den Anforderungen, die sich aus dem Tatbestandsmerkmal des Wohls der Allgemeinheit ergeben, und dem Stand der Konkretisierung der SaRechtsprechung nierungsziele sowie dem Fortschritt bei der Verwirklichung der Sanierung besteht (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a.a.O.; BVerwG, Beschluss vom 15. 2. 1990 – 4 B 245.89, RdL 1990, 63 = ZfBR 1990, 207 = Buchholz, 406.11 § 24 BauGB Nr. 3 = NJW 1990, 2703 = BauR 1991, 191 = BRS 50 Nr. 107). In dem Bescheid vom 21. 1. 2009 ist ausgeführt, der Innenstadtbereich sei in den Jahren 2002–2007 Modellprojekt im ExWoSt-Forschungsvorhaben des Bundes „Stadtumbau-West“ gewesen. Bestandteil des dabei erarbeiteten Handlungskonzeptes sei die Revitalisierung des ehemaligen Kaufhofstandortes. Aufgrund der Ergebnisse dieses Modellprojektes seien die Sanierungsziele neu formuliert worden. Ziel sei der Verkauf des ehemaligen K-Areals mit einer Baukonzession im Rahmen eines Investorenauswahlverfahrens. Da sich die ideale Größenordnung von 9 000 – 15 000 m2 Verkaufsfläche allein auf der Fläche des ehemaligen K. nicht realisieren lasse, solle die Fläche des Parkhauses in die Konzeption einbezogen werden. Diesem Konzept komme zur Stärkung der mittelstädtischen Versorgungsfunktion höchste Priorität zu. Diese Begründung reicht aus, das vom Gesetz geforderte Wohl der Allgemeinheit zu belegen. Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist im Hinblick auf das Wohl der Allgemeinheit schon dann gerechtfertigt, wenn bezogen auf eine bestimmte gemeindliche Aufgabe überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden. Dabei stellt auch ein langer Zeitraum seit der Inkraftsetzung einer Sanierungssatzung allein nicht schon in Frage, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB dem Wohl der Allgemeinheit dienen kann (vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 15. 2. 1990, a.a.O. und vom 15. 3. 1995 – 4 B 33.95, NVwZ 1995, 897 = BauR 1995, 663 = Buchholz, 406.11 § 24 BauGB Nr. 6 = BRS 57 Nr. 125). Im Hinblick darauf, dass das streitgegenständliche Grundstück derzeit nicht in einer Weise genutzt wird, die den Zielen der Sanierung entspricht, liegen die Voraussetzungen des § 26 Nr. 4 BauGB nicht vor, die eine Ausübung des Vorkaufsrechts ausschließen würden. Deshalb ist es auch unerheblich, ob das Gebäude derartige bauliche Mängel aufweist, dass von dem Vorliegen von Missständen oder Mängeln i. S. des § 177 Abs. 2 und 3 S. 1 auszugehen wäre. Die Höhe des Kaufpreises stellt vorliegend kein Kriterium dar, das vom Ansatz her geeignet wäre, Zweifel an der Rechtmäßigkeit des Bescheides vom 21. 1. 2009 zu begründen. Insbesondere sieht die Gesetzeslage nicht die von den Ast. favorisierte Heraufsetzung des Kaufpreises (von 243 000,– auf 900 000,– E) vor. Nach § 28 Abs. 2 S. 2 BauGB sind (im Falle der Ausübung des Vorkaufsrechts) die §§ 463, 464 Abs. 2, §§ 465 bis 468 und 471 BGB anzuwenden. Von Bedeutung für die Höhe der „Entschädigung“ ist hier allein § 464 Abs. 2 BGB , der lautet: „Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts kommt der Kauf zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten unter den Bedingungen zustande, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat.“ Da die Ag. das Vorkaufsrecht allein in Bezug auf den Kaufvertrag vom 25. 11. 2008 und nicht auch auf den Nachtrag vom 6. 1. 2009 ausgeübt hat, bedeutet das vorliegend, dass der Kaufvertrag mit der Ausübung des Vorkaufsrechts zwischen der Ast. zu 1) und der Ag. zum Kaufpreis von 243 000,– E zustande gekommen ist. Zwar eröffnet § 28 Abs. 3 BauGB der vorkaufsberechtigten Gemeinde die Möglichkeit, den Kaufpreis herabzusetzen, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert in einer dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise deutlich überschreitet. Darum geht es vorliegend indes gerade nicht. Eine umgekehrte Möglichkeit, den Kaufpreis heraufzusetzen, sieht das Gesetz nicht vor. Soweit sich die Ast. auf das Urteil des BGH vom 25. 9. 1986 (II ZR 272/85, NJW 1987, 890 ) stützen, lässt sich diesem für das vorliegende Verfahren nichts entnehmen. Dort ging es um die Auslegung eines in einem Aktien-Pool-Vertrag enthaltenen Vorkaufsrechts mit der Klausel, dass sich das Vorkaufsrecht nicht auf einen Verkauf erstreckt, der mit Rücksicht auf ein künftiges Erbrecht an einen gesetzlichen Erben erfolgt. Damit hat das vorliegende Verfahren nichts zu tun. Spricht derzeit alles dafür, dass das Vorkaufsrecht von der Ag. offensichtlich rechtmäßig ausgeübt wurde, ist der Antrag mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO zurückzuweisen. 6. Familienrecht – Formbedürftigkeit einer Vereinbarung über den Ersatz von Aufwendungen eines Ehegatten für den Umbau des Familienheims (OLG Karlsruhe, Urteil vom 19. 1. 2009 – 1 U 175/08) BGB §§ 125; 1378; 1408; 1410 1. Soll zwischen Eheleuten, die im gesetzlichen Güterstand leben, rechtswirksam vereinbart werden, dass Aufwendungen des einen in den Umbau des Wohnhauses der Familie, welches sich auf dem im Alleineigentum des anderen stehenden Grundstück befindet, zu ersetzen sind – im Gegenzug zu einem Verzicht auf sonstige Rechte an dem Anwesen –, so kann sich dies als Modifikation des gesetzlichen Güterstands durch Herausnahme bestimmten Vermögens aus dem Zugewinnausgleich darstellen und bedarf dann der für Eheverträge in § 1410 BGB bestimmten Form (im Anschluss an BGH NJW 1997, 2239 = DNotZ 1999, 514 = MittRhNotK 1998, 11 ). 2. Allein aufgrund einer nach dieser Maßgabe formnichtigen privatschriftlichen Vereinbarung der Eheleute lässt sich in einer solchen Konstellation ohne zusätzliche Anhaltspunkte eine Ehegatteninnengesellschaft nicht annehmen. Zum Sachverhalt: I. Der Kl. verlangt die Erstattung von Aufwendungen für den Umbau eines im Alleineigentum der Bekl. stehenden Wohnanwesens. Die Parteien sind im gesetzlichen Güterstand, aber getrennt lebende Eheleute. Das Scheidungsverfahren vor dem AG – Familiengericht – ist rechtshängig. Die Eltern der Bekl. übertrugen dieser mit Übergabevertrag des Notariats S. (unter dem 15. 12. 1994 an die Bekl. zur KenntnisRNotZ 2009, Heft 6 nahme versandt), im Wege vorweggenommener Erbfolge das Alleineigentum am Wohnhausgrundstück K. Straße 3, . . . S.-R. Dabei wurde den Eltern in § 3 des Vertrags ein lebenslanges Wohnrecht, ein Zustimmungsrecht hinsichtlich Verfügungen über das bzw. zu Lasten des Anwesens sowie ein durch Vormerkung gesicherter Anspruch auf kostenfreie Rückübertragung eingeräumt. Der Rückübertragungsanspruch besteht danach, wenn die Bekl. gegen die Verfügungsbeschränkungen verstoßen, eine Zwangsvollstreckung in den übergebenen Grundbesitz erfolgen, die Bekl. vor ihren Eltern versterben, über das Vermögen der Bekl. ein Insolvenzverfahren eröffnet werden oder etwa auch die Ehe der Prozessparteien geschieden werden sollte. Einen Rückübertragungsanspruch haben die Eltern der Bekl. bis dato nicht geltend gemacht. Nach der Übergabe des Anwesens wurde dieses anschließend von den Parteien umgebaut, wofür die Bekl. in Höhe von mehreren hunderttausend DM Bankdarlehen in Anspruch genommen hat. Ende 1996 zog die Familie in das Wohnanwesen ein. Am 24. 11. 1996 wurde das erste ehegemeinsame Kind geboren, das zweite folgte am 7. 11. 2000. Ab der Geburt des ersten Kindes wurde die zuvor durch einen etwa gleich hohen Verdienst beider Parteien geprägte Ehe als Hausfrauenehe geführt. Am 18. 12. 1995 trafen die Parteien privatschriftlich folgende „Vereinbarung zwischen den Eheleuten“: Herr R. verzichtet laut Übergabevertrag vom 15. 12. 1994 unwiderruflich auf sämtliche Rechte an dem Gebäude xy und der noch zu bildenden zweiten Wohneinheit (Aufstockung) falls einer im Übergabevertrag unter § 3 genannten Fälle eintritt und die Eltern von Frau R. ihr Rückforderungsrecht in Anspruch nehmen. Im Gegenzug versichert Frau R., dass Herr R. alle nachweisbaren Kosten (Überweisungsbelege genügen), die ihm durch den Umbau entstanden sind, voll ersetzt bekommt, falls einer der o. g. Fälle eintritt. Außerdem versichert Frau R., falls Herr R. als Bürge für einen oder für beide Darlehen bei der Volksbank S. über insgesamt DM 380 000,– für den Umbau in Anspruch genommen wird, ihm ebenfalls auch diese Kosten voll zu ersetzen, so dass Herrn R. keinerlei finanzielle Nachteile aus dem Umbau entstehen. Es wird weiter vereinbart, dass nach Ablauf der Bauphase die gesamte finanzielle Beteiligung von Herrn R. für das Bauvorhaben festgestellt und zur Absicherung der Rechte aus dieser Vereinbarung ein notariell beglaubigter Vertrag zwischen den Eheleuten geschlossen wird. Der zuletzt genannte notarielle Vertrag kam in der Folgezeit nicht zustande. Der Kl. macht nun einen Aufwendungsersatzanspruch wegen von ihm verauslagter Umbaukosten für das Anwesen xy geltend. Das LG hat Zeugen vernommen, namentlich zu den behaupteten (Bar-)Zahlungen des Kl. an Handwerker, dem Einkauf von Umbaumaterial sowie zur Gewährung eines PKWKauf-Darlehens durch den Vater der Bekl. Sodann hat das LG die Bekl. verurteilt, an den Kl. 48 766,22 E nebst Zinsen zu zahlen. Das LG sei zuständig, weil es sich bei der Vereinbarung vom 18. 12. 1995 um keine güterrechtliche Vereinbarung der Eheleute gehandelt habe; denn die Vereinbarung lasse den bestehenden Güterstand zwischen den Parteien unberührt. Der Kl. könne aufgrund dieser privatschriftlichen Vereinbarung von der Bekl. auch Zahlung verlangen. Die Vereinbarung sei weder sittenwidrig noch formnichtig. Die Formabrede habe nur der Beweissicherung gedient. Die Auslegung ergebe, dass ein Zahlungsanspruch des Kl. für alle Fälle habe bestehen sollen, in denen er das Nutzungsrecht am Grundstück verliere. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme habe der Kl. jedenfalls im teno Art: Entscheidung, Urteil Gericht: VG Saarlouis Erscheinungsdatum: 11.02.2009 Aktenzeichen: 5 L 69/09 Rechtsgebiete: Öffentliches Baurecht Vorkaufsrecht schuldrechtlich, Wiederkauf Erschienen in: MittBayNot 2009, 329 RNotZ 2009, 332-335 Normen in Titel: BauGB § 28 Abs. 2 S. 2; BGB §§ 463; 464 Abs. 2