V ZB 3/86

Zurück BGH 21. Januar 1987 V ZB 3/86 WEG §§ 8, 10; ZVG § 56 Haftung des Erstehers einer Eigentumswohnung für Wohngeldrückstände Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau dem Grundbuch nicht ersichtlichen Löschungsanspruch wäre jedoch der mit der Neufassung der §§ 1179, 1179 a und b, 1196 Abs. 3 BGB verfolgte Zweck nicht zu erreichen gewesen, nämlich das Grundbuch und den Rechtsverkehr von Löschungsvormerkungen nach § 1179 BGB a. F. zu entlasten, deren von den Kreditgebern regelmäßig verlangte Eintragung im Grundbuch und bei den vor- oder gleichrangigen Briefrechten unnötige Verzögerungen der Kreditgewährung sowie erheblichen Aufwand an Zeit und Kosten verursacht, die Grundbücher überfüllt und sie unübersichtlich gemacht hat (vgl. BT-Drucks. 8/89 S. 7). Mit der aus diesem Grund gerechtfertigten Einschränkung des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs ist in der Tat die mit dem Gesetz vom 22. Juni 1977 eingeleitete Entlastung des Grundbuchs und Kapitalverkehrs erkauft. Wie das Berufungsgericht und auch die Revision zutreffend hervorheben, läuft seither der Zessionar einer für den Eigentümer bestellten Grundschuld Gefahr, ein Grundpfandrecht zu erwerben, das nach §§ 1179 a Abs. 1, 883 Abs. 2, 888 Abs. 1 BGB dem im Grundbuch nicht mehr einzutragenden Löschungsanspruch eines nachrangigen Grundpfandgläubigers weichen muß, damit dessen Recht aufrücken kann. Dem Schutzbedürfnis der Erwerber von Eigentümergrundschulden kommt das Gesetz jedoch entgegen. Ist zur Zeit der Abtretung der Eigentümergrundschuld im Grundbuch kein nachrangiges oder gleichrangiges Grundpfandrecht eingetragen, so weiß der Erwerber der Eigentümergrundschuld, daß er keinem Anspruch auf Löschung nach § 888 Abs. 1 BGB ausgesetzt sein wird, weil mangels eines durch Vormerkung gesicherten Anspruchs auf Löschung gegen den Eigentümer dieser auch einem später eingetragenen Grundpfandgläubiger gegenüber wirksam über die Eigentümergrundschuld verfügen kann. Sind dagegen nachrangige Grundpfandrechte bei der Abtretung der Eigentümergrundschuld im Grundbuch verlautbart, so muß der Erwerber mit dem Anspruch auf Zustimmung zur Löschung seines Rechts nach § 888 Abs. 1 BGB rechnen, es sei denn, der Ausschluß des Löschungsanspruchs gegen den Eigentümer ist bei diesen gleich- oder nachrangigen Rechten eingetragen ( § 1179 a Abs. 5 BGB n. F.). Ohne einen solchen Ausschluß bleibt dem potentiellen Zessionar einer Eigentümerbriefgrundschuld nur übrig, sich aus dem Brief oder beim Eigentümer zu vergewissern, daß das Eigentümerrecht seit seiner Bestellung noch nicht abgetreten oder verpfändet war. 6. WEG § 8 Abs. 1, § 10 Abs. 2; ZVG § 56 Satz 2 (Haftung des Erstehers einer Eigentumswohnung für Wohngeldrückstände) Die durch Teilungserklärung getroffene Bestimmung, wo• nach auch der Erwerber einer Eigentumswohnung oder eines Teileigentums im Wege der Zwangsversteigerung für Wohngeldrückstände des Voreigentümers haftet, verstößt gegen § 56 Satz 2 ZVG und ist gemäß § 134 BGB nichtig. BGH, Beschluß vom 22.1.1987 — V ZB 3/86 — mitgeteilt von D. Bundschuh, Richter am BGH Aus den Gründen: I. Die Beteiligte ist Eigentümerin der- durch Teilungserklärung vom 29. November 1984 gebildeten, in den GrundNach der in der Teilungserklärung enthaltenen Gemeinschaftsordnung haftet der Erwerber eines Wohnungs- oder Teileigentums gesamtschuldnerisch „für etwaige Rückstände des Veräußerers gegenüber dem Genneinschaftskonto". Zu notarieller Urkunde vom selben Tage ergänzte die Beteiligte diese Regelung um folgenden Satz: „Dies gilt auch für den Erwerb im Wege der Zwangsversteigerung': Ihren Antrag, die Ergänzung im Grundbuch einzutragen, hat der Rechtspfleger des Grundbuchamtes zurückgewiesen. Der dagegen eingelegten Erinnerung haben der Rechtspfleger und der Richter des Grundbuchamts nicht abgeholfen. Den hiernach als- Beschwerde anzusehenden Rechtsbehelf hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der weiteren Beschwerde verfolgt die Beteiligte ihren Eintragungsantrag weiter. Das Oberlandesgericht möchte das Rechtsmittel zurückweisen, sieht sich hieran aber durch den Beschluß des Oberlandesgerichts Köln vom 2. Dezember 1980, 6 T 542/85, DNotZ 1981, 584, gehindert. Es hat deshalb die Sache dem Bundesgerichtshof vorgelegt. II. Die Vorlage ist statthaft ( § 79 Abs. 2 Satz 1 GBO ). Das Oberlandesgericht vertritt den Standpunkt, die durch Teilungserklärung (oder Vereinbarung) getroffene Bestimmung, wonach auch der Erwerber einer Eigentumswohnung oder eines Teileigentums im Wege der Zwangsversteigerung für Wohngeldrückstände des Voreigentümers haftet, verstoße gegen § 56 Satz 2 ZVG und sei gemäß § 134 BGB nichtig; sie dürfe deshalb nicht in das Grundbuch eingetragen werden. Es geht mithin um die Auslegung bundesrechtlicher Vorschriften ( §§ 8, 10 Abs. 2 WEG i.V.m. § 56 Satz 2 ZVG ), die auch das Grundbuchrecht betreffen (vgl. RGZ 146, 308 , 311). Dabei will das vorlegende Gericht von der Entscheidung des Oberlandesgerichts Köln DNotZ 1981, 584 abweichen. Nach ihr kann durch die Teilungserklärung demjenigen, der das Wohnungseigentum im Wege der Zwangsversteigerung erwirbt, die Haftung für rückständige Wohngelder des früheren Eigentümers auferlegt werden. III. Die weitere Beschwerde hat keinen Erfolg. 1. In Rechtsprechung und Rechtslehre ist die Vorlegungsfrage umstritten. Den Standpunkt des OLG Köln DNotZ 1981, 584 teilen BGBRGRK/Augustin, 12. Aufl. § 16 WEG Rdnr. 31 a. E. und wohl auch OLG Braunschweig MDR 1977, 230 ; von anderem Ansatz her im Ergebnis ebenso Bärmann, Erwerberhaftung im Wohnungseigentum für rückständige Lasten und Kosten (1985); Bärmann/Pick/Merle, WEG 5. Aufl. § 16 Rdnr. 105; BärDanach hätte die Beklagte den Löschungsanspruch der Klägerin erkennen und den durch ihn eingetretenen Nachteil vermeiden können. Daß sie es nicht getan hat, darf nicht zu Lasten der Klägerin gehen. Diese hat nicht versucht, bei der Bestellung ihrer am 25. Mai 1979 eingetragenen GrundGesetzes zu erlangen. § 1179 BGB n. F. nahm ihr die Möglichkeit, eine L6schungsvormerkung nach dem bis 31. Dezember 1977 geltenden § 1179 BGB a. F. bewilligen und eintragen zu lassen, deren Verlautbarung im Grundbuch die Beklagte hätte warnen können. Die Klägerin ist aufgrund der von der Eigentümerin bewilligten Eintragung am 25. Mai 1979 Inhaberin des Grundpfandrechts mit dem gesetzlichen Inhalt geworden. Die daraus fließenden Ansprüche darf sie durchsetzen, solange sie von der Rechtsordnung erlaubte Interessen verfolgt und nicht nur zum Schaden der Beklagten handelt. 136 MittBayNot 1987 Heft 3 mann folgend Pick, JR 1972, 99 , 103; v. Blumenthal, ZMR 1983, 399, 400; wohl auch Kirchner, MittBayNot 1973, 263 , 264. Die Gegenansicht des vorlegenden Gerichts vertreten Zeller, ZVG 11. Aufl. § 56 Annn. 4 Abs. 8; Weitnauer, WEG 6. Aufl. § 16 Rdnr. 13 r; MünchKomm/Rö//, WEG 2. Aufl. § 16 Rdnrn. 25, 25 b; Palandt/Bassenge, BGB 45. Aufl. Anm. 5 c zu § 16 WEG ; Soergel/Stümer, BGB 11. Aufl. Nachträge Rdnr. 8 zu § 16 WEG ; Schiffhauer, Rpfleger 1984, 72 ; Ebeling, Rpfleger 1986, 125 . Der Bundesgerichtshof hat die Frage bisher offengelassen ( BGHZ 88, 302 , 305 ff. [= DNotZ 1984, 556 ]; ebenso BayObLG Rpfleger 1979, 352 [= MittBayNot 1979, 114 = DNotZ 1980, 48 ]; vgl. auch BGHZ 95, 118 , 121). Er entscheidet sie nunmehr im Sinne des vorlegenden Gerichts. 2. Auszugehen ist von dem Grundsatz, daß nach dem Gesetz ein Sonderrechtsnachfolger grundsätzlich nicht für die Verbindlichkeiten seines Rechtsvorgängers einzustehen hat; Ausnahmevorschriften wie §§ 419, 571, 746, 755 Abs. 2 BGB , § 69 VVG , § 38 WEG bestätigen mittelbar die vorgenannte Regel. Der rechtsgeschäftliche Erwerber eines Wohnungseigenturng haftet deshalb nicht schon von Gesetzes wegen für die Hausgeldrückstände seines Vorgängers (zutreffend BayObLG Rpfleger 1979, 352 m.w.N. der h.M. in Rechtsprechung und Schrifttum). Dieser für die Sonderreähtsnachfolge geltende Grudnsatz gilt erst recht für den Erwerb durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung, denn dabei handelt es sich um originären Eigentumserwerb ( § 90 Abs. 1 ZVG ), nicht um eine Rechtsnachfolge (BayObLG aaO; zustimmend BGHZ 88, 302 , 305) m.w.N.; ebenso BGHZ 95, 118 , 121). Gegenteilige Ausnahmeregelungen, die jeweils besondere Sachgründe haben, bestätigen wiederum den Grundsatz der Haftungsfreiheit des Erstehers (vgl. § 57 ZVG - Übergang der Rechte und Pflichten aus einem Mietverhältnis; § 73 VVG - Eintritt in ein bestehendes Versicherungsverhältnis). Für die hier zu beurteilende Frage bestimmt § 56 Satz 2 ZVG in Übereinstimmung mit dem erwähnten Grundsatz, daß der Ersteher die Lasten (erst) vom Zuschlag an trägt. Zu den Lasten im Sinne dieser Vorschrift gehört auch das Wohngeld ( BayObLGZ 1984, 198 , 200/201 [= DNotZ 1985, 416 ]). 3. Nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander durch Vereinbarungen, die sogenannte Gemeinschaftsordnung, allerdings grundsätzlich frei gestalten. Werden die Vereinbarungen als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch eingetragen, wirken sie auch gegen Sondernachfolger (§ 5 Abs. 4, § 10 Abs. 2 WEG). Gleiches gilt für die Bestimmungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander, die der teilende Eigentümer in der Teilungserklärung einseitig trifft (vgl. § 8 Abs. 2 i.V.m. § 5 Abs. 4 WEG ). Wie inzwischen ganz überwiegend anerkannt wird, kann auf diesem Wege auch bestimmt werden, daß der rechtsgeschäftliche Sondernachfolger für die Hausgeldrückstände des früheren Wohnungseigentümers (Veräußerer) einzustehen hat (OLG Düsseldorf Rpfleger 1983, 387 m.w.N.; BayObLG Rpfleger 1979, 352 = DNotZ 1980, 48 ). Der Unterschied zwischen einer solchen Ausgestaltung des Sondereigentuns und einer nur schuldrechtlichen Vereinbarung zeigt sich darin, daß aufgrund der sachenrechtlichen Gestaltung der Sondernachfolger persönlich mit seinem gesamten Vermögen haftet, ohne daß es einer schuldrechtlichen Übernahme bedarf ( BGHZ 88, 302 , 308; zur Frage der unzulässigen Mitverpflichtung eines Sondernachfolgers durch Beschluß der Wohnungseigentümer gemäß § 23 WEG vgl. BayObLGZ 1984, 198 ). MittBayNot 1987 Heft 3 4. Diese - von der gesetzlichen Regelung abweichende Möglichkeit einer Verdinglichung der Wohnlasten besteht aber nur in den Schranken des § 134 BGB (einhellige Meinung, vgl. etwa OLG Düsseldorf DNotZ 1973, 552 , 553; Weitnauer, WEG 6. Aufl. § 10 Rdnr. 14 g; § 7 Rdnr. 10 h). Ihr ist die gesetzliche Schranke des § 56 Satz 2 ZVG gesetzt. Nach dieser Vorschrift, die dem § 446 BGB nachgebildet ist, trägt der Ersteher die Lasten - und gebühren ihm die Nutzungen erst vom Zuschlag an. a) § 56 Satz 2 ZVG ist - in den Grenzen des § 59 Abs. 1 ZVG Feststellung des geringsten Gebots und der Versteigerungsbedingungen verlangen; wird durch die Abweichung das Recht eines anderen Beteiligten beeinträchtigt, so ist dessen Zustimmung erforderlich. § 59 ZVG erweitert im Interesse der Beteiligten die Bietmöglichkeiten, um die Erzielung eines möglichst guten Versteigerungsergebnisses zu ermöglichen (Steiner/Storz, Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung 9. Aufl. 1984 § 59 Rdnr. 1; Schiffhauer, Rpfleger 1986, 326, 345). Mit dieser Zielsetzung ist eine Mithaftung des Erwerbers für die Hausgeldrückstände schwerlich vereinbar. Denn wirtschaftlich wirkt sie sich wie eine dem Betrag nach unbegrenzte Vorlast zugunsten der anderen Miteigentümer aus ( BGHZ 88, 302 , 308 im Anschluß an Röll, NJW 1976, 1473, 1476 und Diester, NJW 1971, 1153 , 1156). Insbesondere wenn nicht genau feststeht, wie hoch die Rückstände sind, wird kaum ein Interessent auf das Ausgebot mit der abweichenden Bedingung bieten (Schiffhauer, aaO, S. 340). Wollte man dessenungeachtet eine abweichende Feststellung im Sinne der Mithaftung für grundsätzlich zulässig halten, so könnte sie doch jedenfalls erst im Stadium des Zwangsversteigerungsverfahrens getroffen werden und wäre selbst dann gegen den Widerspruch eines durch sie wirtschaftlich benachteiligten Beteiligten nicht durchzusetzen (vgl. auch Zeller, ZVG 11. Aufl. § 59 Rdnr. 2 Ziffer 8). Gegen diese gesetzliche Interessenbewertung würde es verstoßen, wenn es in der Rechtsmacht des Eigentümers stünde, schon im Rahmen der Vorratsteilung nach § 8 WEG die Mithaftung des Erstehers für die Hausgeldrückstände im voraus festzulegen. Eine solche Ausformung des Sondereigentums verstößt gegen § 56 Satz 2 ZVG in Verbindung mit § 59 ZVG und ist daher gemäß § 134 BGB nichtig. b) Es besteht auch kein unabweisbares praktisches Bedürfnis, dieses Ergebnis der gesetzlichen Interessenbewertung etwa im Wege richterlicher Rechtsfortbildung zu korrigieren. Wenn der Ersteher nicht mithaftet, muß das rückständige Wohngeld allerdings von den übrigen Wohnungseigentümern getragen werden. Die Eigentümergemeinschaft hat es aber, worauf der Vorlagebeschluß hinweist, in der Hand, durch sorgfältige Aufstellung des Wirtschaftsplans, Bildung angemessener Rücklagen, alsbaldige Jahresabrechnung und zügige Beitreibung der auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Anteile das Auflaufen größerer Rückstände zu verhindern. Im Falle eines Zwangsversteigerungsverfahrens kann sie die Rückstände genau berechnen, einen Vollstreckungstitel erwirken und wie jeder andere Vollstreckungsgläubiger dem Verfahren beitreten. Der Ersteher dagegen hat keinen Einfluß auf den Umfang der Rückstände und kann sich über ihre Höhe, wie dargelegt, nur unvollkommen informieren. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 21.01.1987 Aktenzeichen: V ZB 3/86 Erschienen in: MittBayNot 1987, 136 Normen in Titel: WEG §§ 8, 10; ZVG § 56