VII ZR 59/82

Zurück BGH 21. Dezember 1983 VII ZR 59/82 Gesetz zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen vom 4. November 1971 (MRVG) Kein Koppelungsverbot für Bauträger und Generalüber- und -unternehmen Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau 2. Gesetz zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieurund Architektenleistungen vom 4. November 1971 (MRVG) BGBl 1 1745, Art. 10 § 3 (Kein Koppelungsverbot für Bauträger und Generalüber- und -unternehmen) Für Bauträger, Generalunternehmer mit Planungsverpflichtung und sog. Generalübernehmer, die schlüsselfertige Bauten auf einem dem Erwerber vorweg übertragenen Grundstück errichten, gilt das Koppelungsverbot des Art. 10 § 3 MRVG grundsätzlich nicht. BGH, Urteil vom 22.12.1983 - VII ZR 59/82 - mitgeteilt von D. Bundschuh, Richter am BGH Aus dem Tatbestand: Die Beklagten erwarben durch notariellen Vertrag vom 28.6.1979 von dem Kaufmann H. ein Baugrundstück. Durch gleichfalls notariell beurkundeten Vertrag vom selben Tage übertrugen sie anschließend der Klägerin, einem Unternehmen, das auf fremden Grundstücken schlüsselfertige Einfamilienhäuser plant und erstellt, die Errichtung eines Einfamilienhauses auf diesem Grundstück. Nach der dem Vertrage als Anlage beigefügten Baubeschreibung hatte die Klägerin, deren damals allein zur Vertretung berechtigter Geschäftsführer sich als Wirtschaftsberater bezeichnet, auch die Ingenieur- und Architektenleistungen, und zwar einschließlich der „Bauleitung" zu erbringen. Als Vergütung vereinbarten die Parteien 227.860 DM. Mit Schreiben vom 16.8.1979 kündigten die Beklagten den Bauvertrag. Sie haben das Grundstück inzwischen unter Inanspruchnahme Die Klägerin verlangt nunmehr eine auf der Grundlage des § 649 BGB berechnete Vergütung. Sie hat 54.755,18 DM nebst Zinsen eingeklagt. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Das Oberlandesgericht Hamm hat sie abgewiesen; sein Urteil ist In BB 1982, 764 veröffentlicht. Mit der Revision verfolgt die Klägerin ihren Klageanspruch weiter Aus den Gründen: Das Berufungsgericht sieht in dem Bauvertrag einen Verstoß gegen das Koppelungsverbot des Art. 10 § 3 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen (Mietrechtsverbesserungsgesetz eine Vereinbarung unwirksam, durch die der Erwerber eines, Grundstücks sich im Zusammenhang mit dem Erwerb verpflichtet, bei der Planung oder Ausführung eines Bauwerks auf dem Grundstück die Leistungen eines bestimmten Ingenieurs oder Architekten in Anspruch zu nehmen. Grundstückskauf und Bauvertrag hätten hier, so stellt das Berufungsgericht fest, in untrennbarem Zusammenhang gestanden. Die Beklagten hätten das Grundstück nur erwerben können, weil sie bereit gewesen seien, anschließend die Klägerin mit dem Bau des Hauses zu beauftragen. Damit sei der Grundstückserwerb aber mit den von der Klägerin zu erbringenden Architektenleistungen „verkoppelt" worden. Der sich hierauf beziehende Teil des Bauvertrages sei daher nach Art. 10 § 3 MRVG unwirksam. Diese Unwirksamkeit erfasse nach § 139 BGB den gesamten Bauvertrag, so daß die Klägerin aus ihm irgendwelche Rechte nicht herleiten könne. Dagegen wendet sich die Revision mit Erfolg. 1. Mit dem Koppelungsverbot hat der Gesetzgeber der Gefahr begegnen wollen, daß bei dem knapp gewordenen Angebot an Baugrundstücken ein Ingenieur oder Architekt, dem Grundstücke „anhand" gegeben sind, eine monopolartige Stellung erwirbt und daß der Wettbewerb dadurch manipuliert wird. Die Entstehungsgeschichte des Gesetzes zeigt, daß hiervon nur derjenige betroffen sein soll, der sich als Ingenieur oder Architekt einer berufsfremden, der des Maklers ähnlichen Tätigkeit widmet ( BGHZ 60, 28 , 31 [= DNotZ 1973, 538]; 63, 302, 304 f. [= MittBayNot 1975, 84 ] ; 64, 173, 175, jeweils m.N.). Sachlich knüpft das Gesetz damit an einen Beschluß des Vorstands des Bundes Deutscher Architekten aus dem Jahre 1953 an, in dem es heißt, „der Zwang der Bindung des Architekten durch Verpflichtung beim Kauf eines Grundstücks ist im allgemeinen keine unserer Berufsauffassung entsprechende Maßnahme" (vgl. Senatsurteil NJW 1982, 2190 , 2191 m.N.). 2. Demgemäß hat der Senat einen Verstoß gegen das Koppelungsverbot bisher nur bejaht, wenn der Wettbewerb unter Ingenieuren oder Architekten manipuliert worden war, dann allerdings wiederholt betont, daß Art. 10 § 3 MRVG bewußt weit gefaßt sei, um jegliche Koppelung zwischen Grundstückserwerb und Architektenauftrag zu unterbinden (zuletzt NJW 1983, 227 ). So hat er entschieden, diese Vorschrift greife auch dort ein, wo freiberufliche Ingenieure oder Architekten über die ihr Berufsbild prägenden Aufgaben hinaus zusätzliche Leistungen versprechen und damit wie ein Generalübernehmer, Bauträger öder Baubetreuer (gleich welcher Art) auftreten ( BGHZ 70, 55 , 60, [= MittBayNot 1977, 53 m. Anm. Wolfsteiner]). 3. Hatte der Erwerber sich dagegen an ein Unternehmen gebunden, das Baubetreuung im „engeren" oder „weiteren" Sinne betrieb, also an einen Baubetreuer oder an einen Bauträger, so -hat der Senat wegen des diese Unternehmen kennzeichnenden, mit dem des Architekten nicht vergleichbaren Berufsbildes einen Verstoß gegen das Koppelungsverbot grundsätzlich verneint ( BGHZ 63, 302 [= MittBayNot 1975, 84] ). Dabei hat er zwar berücksichtigt, daß die Bundesregierung dem Vorschlag des Bundesrats, auch die Bindung an einen bestimmten Unternehmer zu verbieten, nicht gefolgt ist, weil dann die Tätigkeit solcher Wohnungsbauunternehmen behindert werden könnte, die Grundstücke erschließen und die erschlossenen. Grundstücke für Rechnung der Erwerber im sog. „Betreuungsbau" bebauen lassen (aaO, S. 304/305 m.N.). Das bedeutet aber nicht, daß eine Bindung lediglich zulässig wäre, wenn das begünstigte Unternehmen im konkreten Fall Erschließungsleistungen erbringt. Die Mehrheit des Rechtsausschusses hat die Einbeziehung des Unternehmers in das Koppelungsverbot vielmehr ganz allgemein deshalb abgelehnt, weil es den Wohnungsbauunternehmen möglich bleiben-sollte, ihre Planung mit Hilfe von Koppelungsverträgen durchzusetzen (BTDrucks. VI/2421 S. 6). Das hat der Senat gleichfalls bereits hervorgehoben (aaO, S. 305). Zutreffend wird daher auch im Schrifttum darauf hingewiesen, daß das Gesetz sich nur auf Ingenieure und Architekten bezieht, nicht aber lediglich bestimmte Unternehmen vom Verbot ausnimmt (Hesse in Hesse/Korbion/Mantscheff, HOÄI, 2. Aufl., MRVG Art. 10 § 3 Rdnr. 7; Custodis, DNotZ 1973, 526, 537; Bilda, MDR 1977, 540 , 541; Maser, NJW 1980, 961, 965). Für Bauträger und Baubetreuer gehören Grundstücksbeschaffung und Planung zum diese Unternehmen prägenden Berufsbild-, wobei die Planung gegenüber der Erstellung des. Bauwerks noch eine verhältnismäßig untergeordnete Rolle- spielt (vgl. auch OLG Frankfurt NJW 1975, 1706). Entgegen der insoweit widersprüchlichen Ansicht von Hesse (aaO) ist das Koppelungsverbot daher grundsätzlich nicht leistungs-, sondern berufsstandsbezogen (vgl. a. BGHZ 70, 55 , 60 [= MittBayNot 1977, 53 ]). Ob das auch 82 MittBayNot 1984 Heft 2 dann gilt, wenn das Unternehmen von einem freiberuflichen Ingenieur oder Architekten „beherrscht". wird (so offenbar Brych in Reithmann/Brych/Manhart, Kauf vom Bauträger und Bauherrenmodelle, 5. Aufl., Rdz. 39; Jagenburg, BauR 1979, 91, 107), ist hier nicht zu entscheiden. Daß jene Vorschrift auch dann anwendbar sein kann, wenn ein Unternehmen zur Umgehung des Koppelungsverbots gegründet wird, hat der Senat bereits bei früherer Gelegenheit angedeutet ( BGHZ 63, 302 , 306 [= MittBayNot 1975, 84 , 85]; vgl. auch. Locher/Koeble, Baubetreuungs- und Bauträgerrecht, 3. Aufl., Rdnr. 65). 4. Hier hatte die Klägerin, was das Berufungsgericht verkennt, freilich nicht als Bauträger, sondern entweder als Generalunternehmer mit Planungsverpflichtung oder als sog. Generalübernehmer (vgl. dazu Senatsurteil NJW 1975, 869 , 870; IngenstaulKorbion, VOB, 9. Aufl., Anh. nach Teil A, Rdnr. 50 m.N.; Heiermann/Riedl/Schwaab, VOB, 3. Aufl., Anh. Rdnr. 6) tätig werden sollen. Insoweit ist der vorliegende Fall daher demjenigen vergleichbar, über den der Senat in seinem. Urteil NJW 1978, 1054 , 1055 [= DNotZ 1978, 344 ] zu entscheiden hatte. Für die Frage, ob das Koppelungsverbot eingreift, macht es. sachlich keinen Unterschied, ob ein Bauträger sich verpflichtet, ein Bauwerk auf einem Grundstück zu errichten, das er oder ein Dritter anschließend dem Erwerber zu übereignen hat, oder ob der Erwerber unter maßgeblichem Einfluß des Unternehmers schon vor der Errichtung des Bauwerks Eigentümer wird. Die Interessen des Grundstückskäufers werden in diesem zweiten Falle nur noch besser gewahrt: Als Bauherr hat er den bestimmenden Einfluß auf das Baugeschehen. Wie in der Sache NJW 1978, 1054 haben die Auftraggeber — hier die Beklagten — denn auch davon dadurch sichtbaren Gebrauch gemacht, daß sie den Bauvertrag kündigten. Da der Bauvertrag nicht gegen das Koppelungsverbot verstößt, kann das angefochtene Urteil nach alledem nicht bestehen bleiben. Es ist vielmehr aufzuheben und die Sache zurückzuverweisen, damit das Berufungsgericht sich nunmehr mit den Einwendungen der Beklagten befassen kann. 3. BGB §§ 1018, 1090 (Zum zulässigen Inhalt einer Kra ftfah rze ugs tell p la tzn u tzungs-Dienstbarkeit) Die Bestimmung, ein Kraftfahrzeugstellplatz dürfe nur zum Zweck der Einstellung von Kraftfahrzeugen durch. den Ei• gentümer einer bestimmten Wohnung verwendet werden, kann nicht Inhalt einer beschränkten persönlichen Dienst• barkeit sein. (Leitsatz nicht amtlich) LG Bamberg, Beschuß vom 16.3.1984 — 3 T 20/84 — mitgeteilt von Notar Heinz Weidner, Bamberg Aus dem Tatbestand: Im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts B. ist folgendes Teileigentum eingetragen: Miteigentumsanteil zu 6/1.000stel an dem Grundstück ..., verbunden mit dem Sondereigentum an dem doppelstöckigen Kraftfahrzeugabstellplatz Buchstabe B in der Tiefgarage. Eigentümer des Teileigentums sind Frau J. W. [die auch Eigentümerin der Wohnung Nr. 1 Ist] als Miteigentümer zur einen Hälfte und die Eheleute R. u. J. W. [die auch Eigentümer der Wohnung Nr. 10 sind] als Miteigentümer zur anderen Hälfte. Mit notarieller Urkunde vom 15.11.1983 beantragten die Eheleute W. die Eintragung von Grunddienstbarkeiten (Beschränkung auf Kraftfahrzeugabstellung) für die jeweiligen Eigentümer der Wohnungseinheiten Nr. 1 und 10, in Ziffer III. soll beim Teileigentum (Kraftfahrzeugstellplatz) zugunsten der Stadt B. eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit folgenden Inhalts bestellt werden: MittBayNot 1984 Heft 2 Das Teileigentum darf nur zum Zwecke der Einstellung von Kraftfahrzeugen durch den Eigentümer der beiden vorbezeichneten Eigentumswohnungen, denen die Stellplätze zugeordnet sind, verwendet werden.'' Am 5.3.1984 erließ das Amtsgericht einen Beschluß, wonach es die Anträge auf Eintragung der beantragten Dienstbarkeiten zurückwies. Zur Begründung trägt das Amtsgericht vor, die beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten der Stadt könne nicht im Grundbuch eingetragen werden, es handle sich um eine Unterlassungsdienstbarkeit nach § 1018 BGB , Handlungen, die der Eigentümer nicht vornehmen dürfe, müßten Maßnahmen tatsächlicher Art sein. Hier handle es sich aber nur um eine Beschränkung der rechtlichen Verfügungsfreiheit. Gegen die Eintragung der beiden Grunddienstbarkeiten beständen keine vollzugshindernden Bedenken, die Anträge auf Eintragung der beiden Grunddienstbarkeiten seien aber ebenfalls zurückzuweisen, weil ein Antrag nicht ohne die anderen Anträge (verbundene Anträge) im Grundbuch vollzogen werden könne. Hiergegen legten die Eigentümer Erinnerung mit der Begründung ein, in der Vergangenheit seien bereits Dienstbarkeiten mit dem nunmehr beanstandeten Inhalt im Grundbuch eingetragen worden, die Möglichkeit einer solchen Sicherung werde vom Bayerischen Staatsministerium des Inneren eindeutig bejaht. Der Richter am Amtsgericht hat der Beschwerde nicht abgeholfen und die Sache dem Landgericht zur Entscheidung vorgelegt. Aus den Gründen: Die Beschwerde ist zulässig, aber nicht begründet. Mit Recht hat das Amtsgericht die Eintragung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zugunsten der Stadt abgelehnt, da die bewilligte beschränkte persönliche Dienstbarkeit inhaltlich unzulässig ist und daher nicht in• das Grundbuch eingetragen werden kann. „Bei einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit muß sich das Verbot von Handlungen, das als Inhalt der Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen werden soll, auf die Benutzung des Grundstücks in tatsächlicher Hinsicht auswirken, also eine Verschiedenheit in der Art der Benutzung des Grundstücks zur Folge haben. Dies bedeutet zwar nicht, daß sich das Grundstück selbst in seinem sachlichen Bestand ändern müsse; erforderlich sei aber, daß die Vornahme der hiernach verbotenen Handlung eine andere tatsächliche Art der Benutzung darstellen würde, als dies bei den weiterhin zulässigen Handlungen der Fall wäre" (BayObLG Rpfleger 1982, 273 [= MittBayNot 1982,121]). Mit der bewilligten beschränkten persönlichen Dienstbarkeit soll gewährleistet werden, daß auf dem Stellplatz nur Kraftfahrzeuge des Eigentümers der jeweils zugeordneten Eigentumswohnung eingestellt werden dürfen. Dies würde aber keine andere tatsächliche Art der Benutzung darstellen, als wenn die Kraftfahrzeuge anderer Personen abgestellt würden, z. B. im Falle einer Vermietung. Es wird somit nur in die rechtliche Verfügungsfreiheit der Eigentümer eingegriffen. Dies stellt aber keinen zulässigen Inhalt einer beschränkten persönlichen, Dienstbarkeit dar (vgl. BayObLG a.a.O.; OLG Frankfurt Rpfleger 1978, 306 , jeweils m.w.N.). Aus den dargelegten Gründen kann auch nicht Mang-Simon (BayBO, Stand November 1983, Art. 55, Rdnr. 61) gefolgt werden, der ohne nähere Begründung davon ausgeht, daß eine beschränkt-persönliche Dienstbarkeit des bewilligten Inhalts eingetragen werden kann. Anmerkung der Schriftleitung: Die in vorstehendem Beschluß behandelte Frage der Zulässigkeit einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zur Regelung einer bestimmten Nutzung ist in der Rechtsprechung weitgehend geklärt. Die Entscheidung wurde jedoch im Hinblick auf die abweichende Meinung von Mang-Simon und die von zahlreichen Bauaufsichtsämtern noch immer geforderte Eintragung solcher Dienstbarkeiten in die MittBayNot aufgenommen. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 21.12.1983 Aktenzeichen: VII ZR 59/82 Erschienen in: MittBayNot 1984, 82-83 Normen in Titel: Gesetz zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen vom 4. November 1971 (MRVG)